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在二○一○年對高房價的民怨中，馬英九總統宣示合宜住宅政策，並由當時的行政院長吳敦義拍板定案，內政部長江宜樺全力推動。豈知，卻是一場以抑制高房價之名、行圖利建商之實的騙局，除了桃園八德弊案，由中央推動的板橋浮洲案、林口Ａ７案，也是疑點重重。 撰文‧賴若函 五月底至今，隨著桃園縣前副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄相繼收押，桃園八德合宜住宅的行賄弊案曝光，合宜住宅被大眾看清是「打著協助弱勢旗幟，實質圖利建商」，加上涉嫌擔任白手套的台北科技大學退休教授蔡仁惠，也供出林口Ａ７案有行賄弊端，這個問題百出的政策是否該走入歷史，引發各界熱烈討論。 近日，中央已出面對合宜住宅喊停，營建署長丁育群表示，將不再推行新的合宜住宅，但不排除地方政府自行出資、出土地興建。 「這是中央政府不負責任的說法！」專業者都市改革組織祕書長彭揚凱表示，本來桃園縣和台中市都還有幾個合宜住宅案子要推動，中央應施展決心全面喊停，不應怕擋人財路，繼續放任地方推行錯誤的政策。 彭揚凱認為，當前之計，除了已經蓋好、也標售完成的板橋浮洲合宜住宅，技術上不可逆，其餘林口Ａ７、桃園八德合宜住宅，應當全面喊停，轉往只租不售的社會住宅發展，才能解決台灣的居住問題。 地政學者出身的台北市副市長張金鶚也表示，合宜住宅以出售為主，建商利潤較高，合約和競標過程若不謹慎，產生許多圖利空間，無法真正幫助弱勢者，這個政策應重新檢討。 問題一 不當的土地徵收 等同搶劫回溯合宜住宅的歷史，來自於高房價下、民怨四起的社會氛圍中，政府推出的住房政策。 二○○八年，馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。一○年，研考會調查顯示，房價高漲是十大民怨之首，四月，在行政院長吳敦義主持下，行政院會通過「健全房屋市場方案」，決定持續推動都會地區規畫興建合宜住宅。十月十三日，馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾提高社會住宅的比例，來協助弱勢、年輕族群成家，要求當時內政部長江宜樺，提出社會住宅規畫報告，並指示國有財產局、國防部等單位釋出土地以作為興建社會住宅之用。 江宜樺隨即於十月底宣佈重啟國宅政策，當中就提到要透過合宜住宅方案，提供一定比例只租不售的社會住宅。之後，江宜樺多次公開表示，興建合宜住宅可有效抑制房價。 「最後，吳敦義拍板定案，在相關部會提出的建議中，唯一通過成為中央住房政策的，就是內政部營建署推的合宜住宅。」彭揚凱認為，要為整個政策負最大責任的，非吳敦義、江宜樺莫屬。 在上級的全力護航下，內政部營建署陸續推動新北市板橋浮洲、林口Ａ７合宜住宅兩案。不過，在營建署的規畫下，這個不合理的制度，開始以公共建設之名被合理化。 第一個問題，來自於不當的土地徵收。率先於一二年六月公告的林口Ａ７案，以「預標售」的方式，在政府未完成民地徵收程序下，就把土地標售給財團開發。 「這樣的作法，和搶劫有什麼兩樣？」被徵收的村民楊明財曾無奈表示，居民手上還有土地所有權狀，政府就已經把土地標售出去了，非常不合理。 問題二 忽視環境破壞帶來的惡果 淡江大學建築系教授黃瑞茂說，Ａ７案徵收的土地多為私有地，總共二三六公頃，卻只有不到五％、十公頃的地，用來作為合宜住宅，其他作為「產業專用區」、住宅區與商業區使用，「提供低價住宅，根本只是個幌子。」忽視環境開發的破壞可能性，則是第二大問題。林口Ａ７在環境、水土保持的規畫上也大有問題。 交通大學土木系副教授單信瑜曾在臉書公開質疑，推動林口Ａ７案時葉世文態度強硬，帶頭違法，忽視既有山坡地的開發法令，免去做水土保持、環評，大興土木，假公共建設之名、大舉圖利建商。 問題三 政府執行態度傲慢、強硬 Ａ７合宜住宅問題不斷，板橋浮洲案又浮現第三大問題，就是中央執行的傲慢與強硬，在浮洲案開發過程中，完全忽視地方既定的都市計畫，強行轉彎。 「一一年，因著營建署強行插入合宜住宅，浮洲的都市更新計畫，整個毀了。」黃瑞茂說，浮洲地區因為多年的淹水問題，被禁限建二十多年，當時，新北市政府正在進行全面通盤檢討，希望給予浮洲地區新的都市機能想像，例如生態、娛樂科技城等規畫。但行政院突如其來選浮洲為合宜住宅基地下，打亂了地方發展的計畫與期望。 黃瑞茂說，當時新北市空屋量高達九萬戶，合宜住宅這四千多戶一蓋下去，徹底斷絕了浮洲居民透過市場需求而都市更新的機會。 「新北市副市長許志堅在協商會議上還曾經拍桌，對於中央強硬的態度表達不滿。」黃瑞茂說，浮洲合宜住宅還衍生出公共設施不足、環境品質下降等問題，過程中，卻從不見營建署有任何實質的計畫、承諾。 問題四 建商從中謀取暴利 曾參與浮洲案「都市設計審查會議」的彭揚凱，形容這是一場極度弔詭的會議，雖然審查委員對於浮洲合宜住宅的量體太高、老樹保存等問題提出質疑，但與會營建署官員強硬表示，這是已經明訂好招標日期的案子，容積率都已訂好，完全沒有討論的空間。「最後他們答應要修改的，都是一些不痛不癢的東西。」彭揚凱說。 第四大問題，就是合宜住宅給建商謀取暴利的空間。 彭揚凱表示，營建署儼然成為建商的打手，為了「保證投標者獲利」，給予過多的容積獎勵，讓建商最終蓋出來的面積，遠超過合理範圍。 根據德明財經科技大學教授花敬群以合宜住宅的建商成本去比對、精算，Ａ７合宜住宅「至少獲利百億元」；八德合宜住宅建築成本七十億元，至少有十億元的利潤。 又一次，合宜住宅成為政府「合法圖利」建商的工具。 引發貪瀆弊端的桃園八德合宜住宅，是一三年葉世文從營建署長的職位退休後，轉任桃園縣副縣長時開始推動。檢方調查指出，葉世文在其中收取超過兩千萬元的賄賂，護航遠雄得標，另在Ａ７合宜住宅案則進帳六百萬元。 從需求面來看，「社會住宅」原本用意在於為買不起或租不起房屋的弱勢族群解決居住問題，但合宜住宅九成以上為建商銷售，僅有的五％至一○％暫時出租房屋，最長十年後都可以轉售，無法長期租用。 「台灣的社會住宅需求量為十九萬戶，但合宜住宅只要求建商劃出一○％做社會住宅，換算一下，等於要蓋一九○萬戶合宜住宅才夠。」內政部前部長李鴻源對於政府是否有這麼多錢買地，畫上很大的問號。 「這是從一開始就錯誤的政策！」彭揚凱說，八德合宜住宅弊案，絕非只是葉世文個人的操守問題，更嚴重的是，合宜住宅從頭到尾一點都不「合宜」，不但對紓解國內高房價狀況無效，更是將國有土地標售、濫徵民地，成為圖利建商的工具。 政府應回歸社會住宅的本質，參照各國作法，建立只租不售的住宅，才是落實居住正義的方法。 爭議不斷的合宜住宅 總統政見 2008年 馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。 政院核定 2010年4月行政院核定「健全房屋市場方案」，選定新北市板橋浮洲作為合宜住宅的第一個興建基地。 總統承諾 2010年10月13日總統馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾由雙北先推動社會住宅政策，再擴及到其他縣市。 內政部宣佈 2010年10月30日內政部長江宜樺宣佈重啟國宅政策，包含社會住宅、合宜住宅。 吳揆拍板 2011年5月12日行政院長吳敦義拍板定案合宜住宅為中央住房政策，含林口A7及板橋浮洲兩案。 不當變形 2011年8月5日營建署修改承購戶轉售年限，由5年提高至10年；出租住宅提高至總戶數10％，仍被批出租比太低。 爆發收賄 2014年5月30日桃園縣副縣長葉世文因八德合宜住宅案收賄被解職。 中央棄守 2014年6月2日營建署宣佈不再蓋合宜住宅，但地方可自行決定；桃園縣長吳志揚宣佈與遠雄解約。 台灣現有四大合宜住宅 建案 位置 建商 單坪價（萬元） 戶 數（戶）轉售限制（年） 交屋日期 主管單位 板橋浮洲 台北捷運亞東醫院站 日勝生 19.5 售：4009 租：446 10 2015年 內政部營建署 林口A7 機場捷運A7站 遠雄、皇翔、名軒、麗寶 15 售：4238 租：225 5 2015年 內政部營建署 桃園八德 桃園捷運藍綠線匯流 遠雄 14.9 售：1021 租：102 已解約 已解約 桃園縣政府 台中幸福好宅 台中市南屯區台中工業區南側 新業建設 12 售：200 租：20 10 2017年 台中市政府
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