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無咁大個頭就唔好帶咁大頂帽- 謝瑞麟(417)

2008-04-25 香港商報
【商 報專訊】珠寶界名人謝瑞麟在行內叱咤多年，惟晚年卻無奈面臨鋃鐺下獄。謝瑞麟珠寶(國際)有限公司主席父子謝瑞麟及謝達峰，涉及多年來向旅行社及導遊提供 逾1.7億元賄款案，經過超過100日的跨國聆訊，昨日卒在區域法院作出裁決。

謝父子在代理人提供利益、虛假帳目、串謀詐騙和偷竊等14項罪名，被裁定分 別3項及8項罪成，遭法官下令即時還柙等候今天宣讀判詞後再作量刑。 涉案共5 人罪成即時還柙 5名被告包括謝瑞麟(70歲)及兒子謝達峰(39歲)、前副主席及財務董事鍾婉玲(45歲)、副主席及行政總裁 PeterGerardusVanWeerdenburg(溫比得)(48歲)、業務推廣高級經理王庭芳(50歲)，昨早先後到灣仔的區域法院聽判，其中 謝瑞麟有3項罪名成立，包括串謀行賄、偽造帳目及偷竊；而其子達峰則有8項罪名成立。各人暫遭收柙，待今早繼續聽法官鮑理賢的判決理由。

疑造假帳非法回佣助逃稅

控 罪稱，5名被告在1996至2005年間，涉利用6家離岸空殼公司捏造虛假開支，向旅行社及旅行社員工非法提供近1.7億元秘密回佣，藉以助人逃稅；而謝 父子亦涉嫌挪用公司資產逾320萬。 這宗涉及億元的案件，原本預審期長達50日，惟最終卻花費100天進行審訊。廉署則在調查後在2005年4月採取行動將謝父子及與案人士拘捕，翌年1月落 案起訴 秘密回佣招攬旅社帶客光顧 有關案情指出，自1995年起謝瑞麟珠寶(國際)的附屬公司謝瑞麟珠寶有限公司(TSL)先後在香港仔和紅磡開設5間貨品陳列室。為吸引旅行社帶團光顧陳 列室購物，TSL衡量參觀遊客人數和購貨額，給予旅行社一定比例佣金；此外，有時也會支付佣金給旅行社職員，佣金是需要納稅，且經由TSL與各旅行社簽署 書面合約確認，此外控方所謂的「佣金制度A」。

另一種則是所謂的「佣金制度B」則是為TSL巧立名目，秘密支付回佣給個別旅行社、職員和導遊，一般在 TSL公司會計帳上均不記帳，逃過稅務局的查核，藉此不用納稅，此計劃得到首被告謝瑞麟拍板同意。 利用海外公司迂迴調錢回港 其後，謝瑞麟與次被告謝達峰兩父子於1996年起放權予TSL董事梁悅權，並有陳列室業務推廣總經理張兆輝及第五被告高級業務推廣經理王庭芳加入協助，張 利用一間名為「World-wide」的馬來西亞空殼公司，在四年內騙取TSL財務部電匯合共6000萬元，並再將款項匯返香港，用來支付佣金給指定旅行 社。不過，後來為求方便，則改以現款，無單無據的情況下直接支款給「Worldwide」。

因為該公司從外地招徠顧客，故毋須在香港納稅，但實際上 「World-wide」其實沒有任何業務。為免引起核數師的疑心，謝瑞麟同意部分「佣金制度B」的款項會當作交際應酬費，存入19名業務推廣經理的戶 口，扣除繳納薪俸稅的款額，餘額全數由張兆輝分發給旅行社和職員。 涉假收據向財務部取巨款行賄 在1998年金融風暴打擊珠寶零售生意，謝瑞麟改向旅行社和職員按營業額百分之二的比例支付佣金，惟名義上仍是應酬費，第五被告按月將虛假收據呈交TSL 財務部以取得款項。2000年張脫離TSL，謝父子延續涉案的非法回佣制度，同意成立另一家離岸公司「Brighhouse」代替 「Worldwide」。

其 後3年間，共4600多萬元從海外戶口轉回香港。謝達峰接棒成為公司主席，而梁悅權胞弟則在百慕達成立第三間離岸公司，梁代表 TSL在澳門跟這間名為「Cinedell」的空殼公司簽署虛假合約，1年間又接收了920餘萬元的匯款。謝瑞麟始料不及會入罪 年屆七旬的謝瑞麟昨日早上身穿深藍色西裝到庭，與同樣面對裁決的兒子謝達峰各自進入法庭。謝瑞麟面色沉重，在裁決前未有與兒子謝達峰有任何交流。謝瑞麟多 年好友康寶駒在庭外透露，謝瑞麟一向生性樂觀，事前未有預計自己會入罪。 謝達峰太太聞夫罪成落淚 當法官宣布眾人罪名成立時，謝瑞麟立時面容繃緊、目無表情，及後裁決期間不時垂頭。育有2名女兒的謝子謝達峰面色沉重、表現冷靜，其太太亦有到法庭聽取判 決。謝達峰太太聞獲丈夫罪成即時雙眼通紅，休庭期間傷痛落淚，在庭內不時深情望向犯人檻內的丈夫，兩夫妻不時對望，謝達峰數度向太太報以微笑。

康寶駒：謝為人樂觀

曾 為謝瑞麟集團非執行董事之一、為現任香港足總主席的康寶駒，昨日下午聞獲多年好友謝瑞麟被定罪後，亦親身趕到法庭旁聽。康寶駒在庭外表示，「他(謝瑞麟) 一向為人樂觀，我之前同他傾過，他一直覺得自已會無事！」。 對於謝達峰曾於2002年，親自在集團董事會議上親證自己盜用金錢一事，令自己與父親盜取公司資金一事曝光。康寶駒相信謝瑞麟未有因此怪責兒子，他形容謝 氏父子關係「微妙」，不相信謝瑞麟因此遷怒兒子。

2008-4-25 SingTao

「收買佬」建立珠寶王國

謝 瑞麟一生大起大跌，由一個打金學徒經過不斷奮鬥，一手建立珠寶王國，但卻因金融風暴而破產，並將王國交給次子打理，次子謝達峰臨危授命將公司扭轉頹勢，謝 瑞麟成功以一千三百八十萬元解除破產令回復自由身半年後，兩父子卻因提供非法回佣，○五年四月雙雙遭廉署拘捕。

9 7 年坐擁2 0 億身家 謝瑞麟原籍廣東南海，自幼家貧，讀至小學二年級便被逼輟學，與父親一同上街收買「爛銅爛鐵」，十三歲被母親送到上海街的打金工場當學徒。六○年他向一名行 家借了三千元，自己開工場做老闆。六七年香港發生暴動，許多工場停業，謝瑞麟就伺機擴張生意，至七○年他的工場人數達三百名工人。 七一年謝瑞麟開始做出口生意，並以「謝瑞麟珠寶有限公司」正式註冊，八七年更將公司上巿，九七年高峰期曾坐擁二十億身家，亦是他人生最輝煌的階段。

可惜其 後他大手買入地產項目，更以五億元向麗新買入尖沙嘴寶利商業大廈，最後僅以一億六千多萬元出售。當時謝瑞麟珠寶負債達十三億五千萬元，並於二千年九月謝瑞 麟終被債權人蘇伊士亞洲控股申請破產。 謝瑞麟破產期間，將公司主席一職交給次子謝達峰。謝達峰除着手重組公司管理層，亦入稟控告謝瑞麟珠寶行政總裁的劉竹堅、破產管理署長取回公司股份，終和劉 達成和解，對破產署官司更獲勝訴。不久他找到印度鑽石生產商RoseBlue為公司提供資金，終向四家銀行購回二億一千萬元債務，協助公司渡過危險期。 本報記者

2008-04-25 成報 三起三落 一生傳奇

【記者陳超銓報道】謝瑞麟由一個跟着父親收買「爛銅爛鐵」的窮小子，到打金學徒，再在23歲時向行家借了3000元自立門戶，在七十年代逐漸建立起珠寶王國－－謝瑞麟珠寶有限公司，正式成為珠寶大王，及後破產又翻身重投商界，今次淪為階下囚，三起三落，可謂一生傳奇。

收買爛鐵出身

謝瑞麟1936年在香港出生，自小居住在樂富，沒有讀過甚麼書，童年時跟隨父親在街上收買「爛銅爛鐵」。1949年，父親送他往上海街一家金舖當學徒。 23歲那年，謝向三位友人借3000元創業，開設打金工場。謝在產品設計上不斷創新，生意便日漸興隆。1970年，生產廠房增至13個，於1971年更把 廠房搬至緬甸台。同年，謝瑞麟珠寶有限公司正式成立。謝瑞麟珠寶於1987年上市，有了更強大的資本來源後，公司的規模在1991年時已達到員工1100 人，而產品更分銷到中、美、台、新加坡和泰國等國家及地區。

1990 年，謝瑞麟投資大量物業，由於太過急進，一下子買入大量的物業，使集 團截至1991年2月的負債達九億元，公司債台高築，謝被迫賣出名下物業、地皮減債；四年後因血管栓塞，心臟曾兩度停止跳動，幸及時施手術獲救。1998 年，因投資失利及本港旅遊業放緩、抵港旅客人數驟降，謝又被迫賤賣物業及珠寶店舖減債。借三千元起家　翌年，謝瑞麟因賭期權輸掉最少2700萬元，並遭元 大證券入稟要求付款，被申請破產。2000年，高院頒令謝瑞麟破產，謝辭去公司主席職務，四年後獲撤銷破產令。2005年，謝瑞麟涉非法收受回佣，與兒子 雙雙被捕。

2008-04-25 AppleDaily

生意繼續擴充今年擬增20店
【本報訊】謝瑞麟珠寶（國際）有限公司（417）雖已停牌，但老字號仍屹立不倒，在本港珠寶零售業中扮演龍頭角色，公司高層因涉在港向導遊發非法回佣惹上一身蟻後，近年銳意拓展內地市場，業績受惠內地經濟急速發展，似乎不受官司影響。

謝 瑞麟父子於06年1月被廉署正式落案起訴後，謝瑞麟珠寶隨即被勒令停牌，據公司去年發表的年報顯示，謝瑞麟本人在集團內並無實質職位，亦無持有任何股份， 其兒子謝達峰亦於今年4月，辭任公司的授權代表，但仍任公司主席及執行董事，並與妻邱安儀共同持有公司近74%股權。據悉，謝氏父子於審訊期間仍如常上 班。謝瑞麟珠寶自上市以來，一直以傳統家庭式作業，當年謝瑞麟個人宣佈破產，順理成章由兒子謝達峰接棒任主席，惟自謝氏父子同被起訴開始，謝家為免阻礙公司發展，均退居幕後，於近一、兩年間，由電腦行業出身的黃岳永以聯席副主席身份代公司發言。

積極拓展內地市場

九 十年代率先將桌上排版軟件引入香港的黃岳永，於05年加入謝瑞麟珠寶僅任顧問，其後臨危受命，出任聯席副主席職位。黃岳永昨向本報表示，暫時未能就判詞作 詳細評論，稍後公司會就此事作正式聲明。他強調，公司一直運作正常，早前宣佈的擴展大計正如期進行。除去年底在澳門威尼斯人度假村開旗艦店外，積極拓展內 地市場，計劃今年在內地增設至少20間新店。自06年停牌至今的謝瑞麟珠寶早前曾表示，希望當官司完結後，能夠在年內復牌。有市場人士指出，其實公司所有 業務經已交由專業人士處理，公司不會因為個別人士去留而出現問題。

greatsoup:

由此可見，謝瑞麟出身寒微，歷經苦難，所以是一個自卑的人，所以他才好大喜功。就是他這個好大喜功的性格，所以去投機、甚至跡近賭博，在高峰期大舉借貸買入大量地產和股票，樓價一跌，債台高築致今日如此下場。

該 盤生意其實非常好，錢賺得非常多，更是一家較早上市的公司，本有基礎，如能踏踏實實不投機、穩打穩紮，以公司的現金流套現來買入有價值的投資物業和股票， 然後若有需要，在較高價沽出，或抵押資產去擴充剛剛發展的中國市場，現在規模可能不下於百億，但是就是他在意氣風發之前，不懂守勢，只繼續擴充，所以現在 仍是一家中小型上市公司。

上 市公司若有盈利能力，應該居安思危，有遠見的(眼光大多數人以為自己有，但可能是以為)，多廣置有價值地產/股票，不要做莊，不要投機，若甚麼也不懂的， 多派息，多回購，令股價維持，要錢時，以配股融資都容易一點。到自己不行時，儘量不要傷害小股東，令小股東能夠有顏面，全身而退，不要像某等公司故亂控 股、配股，令小股東利益受損。

公 司虧空公款，由來已久，其實這是短視的做法，假設公司有8倍市盈率，你用服務費名義去拿去一個月10萬元，盈利減少了120萬，公司市值就減少了960 萬，若大股東持股有50%，即少了480萬身家，為120萬少了480萬，又背上虧空公款的罪名，值得嗎?我就覺得這堆董事真愚笨，為自己的利益，偷一元 無幾元。公司的錢不是自己的，是股東的；大股東偷了公司的錢，以為自己絲毫無損就可以，但是公司價值是以盈利來衡量，你偷了錢，公司盈利少了，損失最大反而是大股東，即是你本人，你的公司始終不成氣候，就是因為你自己太短視了。

若我是公司主席，我只拿非常少的人工，又不會用某些原因偷公司錢，因為我雖每年拿少幾百萬/一千多萬，公司市值起碼增值千萬/億元以上，最多派息派多一點，派息多，公司股價升得更多，我身家更上一層樓。

上 市公司高層(大股東們)拿少D人工，減少一點明騙公司的關連交易，谷大盈利，派多D息，來抵消人工少了，間公司好D，又可以增加配股，集多D錢，公司的市 值多了，財富更多。上市公司是互惠互利的遊戲，不是你贏我輸的遊戲，上市公司主席們，請善用你們上市公司的功能，為你、為股東賺取最大的財富。
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好大個膽 威利

2012-2-2  NM



讀者縱是年輕，不識威利，大概也 哼得出煤氣歌《陽光空氣》：「晨早空氣清新開朗……」無綫現於深宵重播《獵鷹》，主題曲《胸懷大志》也出自這位老兄之口。《獵鷹》是三十年前的劇集，三十 年啊，呱呱嬰孩也變作佬，威利也已廿八年沒灌唱片了。轉眼六十一歲，眉目裡真看不出，「好多人都咁講！」他沾沾自喜，問記者：「你幾多歲？」卅八。「你都 唔似，唔似卅八，你似四十！」此人率真，談吐坦蕩，做訪問一流。「你不介意吧？」講坦蕩我不輸他：當時真係想鍊死佢！「香港好似我們這些文化開始無喇，敢 言敢做。個個為自己利益，唔敢講唔敢做。」也只有他這等膽子，才在應該撚孫的年紀，失驚無神再出專輯，而且是香港人聽不懂的意大利古典歌，還要唱男高音， 記者替他抹把汗。他有舊歌《好大個網》，慨嘆世人甘墮名利網，怎料他好不容易才脫離樂壇天羅地網，到了六兜之齡又栽頭進去。「六兜嘢出唱片……我唔係六兜 嘢成名嘛，我三兜幾已經成名啦哥哥仔，六兜嘢俾個紀念品自己得唔得呀？」訪問中多次讚壹傳媒老闆黎智英有吉屎。威利肚腩不及他，講吉屎也遜他嗎？「一句說 話：我夠膽行出來做這件事（灌唱片，玩古典），你話我夠唔夠吉屎？輸硬喎哥哥！」

唱歌不過是興趣，正職生意佬，製衣賣到意大利，「我與意大利好有淵源，唱歌都唱意大利文。」蠻認真的，灌唱片前先讓意大利時裝客戶鑒定，琢磨發音，再練唱 功，「我一生人唱歌無老師，今次上堂學唱古典。」幾十歲人，何苦呢？「我身為中國人、香港人，在意大利人面前出醜，我唔鍾意，我服侍你（客戶）咁耐未出過 醜。」那就別唱意大利歌啦，要破格，可以唱大戲，「唱歌的人都希望摸到個頂，古典就係個頂。以往我唱流行歌、rock and roll，都唱過jazz，唯獨未掂過古典。」未夠驚嚇？他再說：「我未敢唱歌劇，但終有一日會唱歌劇。」本領高強，唱片公司找過他點撥新人。「你知唔 知，學生會同我講數，點講數？『老師，可否唔好咁辛苦，唔好咁深？其實我都唔係好想唱歌，但我要入娛樂圈，阿媽要我唱。』得，聽日你唔使嚟。」一千元一 課，一課四十五分鐘，平均每分鐘近廿三元，等於麥當勞的時薪，他卻罵人：「你唔使學，你一世都學唔到，因為你無天分！」現已不教，「我唔係媽叉人，我講事 實啫。你老細（黎生）好嘢，媽你就媽你，都係講事實啫，怕你咩呀？」

威利又勸明星別妄想當歌星：「一樣嘢：唱歌真係唔易，你拍戲拍得好，你就專心拍戲。你又拍戲又唱歌，得固然好，但幾百萬人都無一個，好似日本西城秀樹，好 似劉德華，而家做得幾好，但excuse me，幾多年了？我唱《獵鷹》時他做主角，三十年了，今時今日才說：『華仔，你差不多了。』」究竟瞧不順眼現時哪位歌手？「我唔講邊個，總之，後生仔，唔 好只為賺錢，人家叫你做乜就做乜，你做得到先得o架。」林峯呢？「林峯？excuse me，我一首都無聽過，真係唔好意思。」他奉勸年輕人一句話：「如非迫不得已，不要入這行。你除了靚仔靚女，都要識唱歌，多些瓣數，好似而家林峯，你話得 唔得？」威利好得，但道行再深也不能當飯吃，「一句說話：當然唱歌係我職業，但如果我靠唱歌搵食，我都會好慘。我這種歌星在香港好難生存，係人都知我個 名，但開concert一場起兩場止。在外國例如日本，你有咁上下知名度，可以maintain continuity，唱片銷量OK；香港唔係，七百幾萬人只得二、三十萬鍾意這些（老餅歌星），其他都去咗林峯度，仲要帶埋阿媽去林峯度！」

路

他的大名有如進化論，真名馮偉林，因此得英文名William，人稱Willie，再演化為威利。唸中學時聽Beatles, Led Zeppelin, Deep Purple，拜黑膠碟為師。何故苦練唱歌？「我們的年代，你會唱歌、玩樂器，易溝女，好多人睇中你，在學校出位。」七十年代在灣仔酒吧打band維生， 「面對好多隊band，溫拿都喺嗰度出嚟。」今日林峯，昔日威利，都被柴台：「你咁嗌法，好快玩完，命都無。」威利倒看得開：「怕咩俾人笑？藝人就係要俾 人笑，俾人讚。藝人好極端，一係笑，一係讚。時下歌星笑唔笑得，你自己講。」傍晚上班，半夜下班，每月僅一日假期。月掙六百六，好景九百，仍不及一般打工 仔，「你作為音樂人，你無名，生活都好坎坷，九百蚊可以養妻活兒？老婆又同我講無錢了，無米了，你個袋有幾錢？一百，仲要返工，交租呢？」住旺角套房，月 租二百七。廿一歲娶妻，生下兩女，一家四口靠他單打獨鬥，試過無飯開，試過拖欠電費斷電。未有海底隧道，天星小輪打烊了，他下班跑到中環卜公碼頭搭電船過 海──同船不乏流鶯──妻子每晚在彼岸接船，一同回家。威利這小子得此好老婆，幾生修到，「好o架，而家佢喺天堂。」及後他認識了無綫一名監製，投身公仔 箱，拍過《閉門一家親》等劇。組成《威鎮樂隊》，之後作個人歌唱發展，共出過五張唱片。又獲亞視高薪挖角，待了四年，後來沒戲唱了，只好離場，「無辦法， 時勢所逼，當時唔興我們這些人，而家都唔興啦！」說也奇怪，藝人哪懂經商，轉行卻總選擇做生意，威利便在東莞開設手袋工廠，來料加工。「其實做娛樂界的人 唔適合做生意，太感性，個個都係藝術家，好易俾人知道你個底。我性格都唔適合做生意，交了很多學費，唔話你知啫。」多年來被騙帶蝕，丟了幾百萬。近十年經 營中下價女裝，銷意大利。在湖南設廠，辦公室則在新蒲崗，好大個office！但點解又揀意大利？「意大利人著衫年年換新，貨唔多，但穩定，點解唔做？」 意國人窮到燶喎，「我們做廿歲樓下，卅歲樓上兩班人。經濟再困難，細路女都唔變，老豆買衫給她；到卅幾歲又有老公養。」

爽

無綫工資少得可憐可憫，藝員靠登台搵真銀，想當年威利每次等閒捧着十多萬元回港，但有苦自知：「當年去星馬登台，人家隊杯酒過嚟，你試吓唔飲！」他只好用 國語回話：「謝謝大哥！」一口乾了，又有人說：「不行，你喝他，不喝我，怎麼搞？」女歌迷不少，縱是醜婦，威利也張手一握，對方反而不爽：「為什麼你不親 我？」他只好壯烈捐軀，半點朱唇任客嘗，就當身體不是自己的，「鬼叫你係藝人，藝人就係咁，強如發仔都係咁，唔爽都要做。」登台藝員多的是，只有威利跟傳 媒吐真言：「有些人醉翁之意不在酒，這個世界男追女，女追男，梗o架啦！有些女人坐着等我。」正唔正？「正唔正都要過去傾吓偈，鍾意你就同佢『咩』囉。」 爽唔爽？「有苦有樂啦，有爽有唔爽啦。」有無《爽報》咁爽？「咁《爽報》爽啲，《爽報》講嘢唔使負責任嘛，我爽完要負責任喎。」編者按：《爽報》可是很負 責任的。「唔使錢喎大哥，你仲想點？」編者又按：原來他說讀者不應挑剔免費報紙，計較責任。我老着臉皮問，到底是哪門子的爽？「唉，唔怕同你講埋，有些超 友誼嘛，後生時怕咩？爽嘛！但爽完返嚟覺得唔爽，唔使負責任就爽，要負責任就唔爽。」他年輕時已是肉面飛龍，好大塊面！想不到竟是萬人迷暨萬人斬，今回我 真是走了眼啦，「我唔sell樣啫，我sell歌嘛，一樣爽啫！」記者試圖了解他真正的工作性質，問他爽完可有錢收，「梗係無，送嘢梗有，大把人有啦，唔 止係我，每個歌星都有。」可他隨即又說，有歌迷送上美元摺成的樹，先別管底部鈔票銀碼，面頭幾張可是百元大鈔，「你試吓唔攞佢，唔爽佢，你唔收得工！」

錯

威利的婚姻維持了廿多年，當年在碼頭餐風宿雨等他下班的妻子，後來抱着兩個女兒離他而去。好爽過後，報應不爽，「我奉勸大家，你處理得好（家庭），樣樣都 好；處理得唔好，一件事出錯，全部都係你錯。」他哪件事出錯？「你要執一個人的缺點，大把，但你永遠唔會歌頌一個人的優點。好似今日你訪問我，如果寫得負 面，人家會說：『原來威利咁嘅……』但我講真說話喎大哥，我哋兩個肝膽相照喎，但讀者唔接受，吹呀？」他未答，衰邊瓣？「來來去去都係嗰幾樣嘢，我唔係最 special。」敝公司前輩教落，世間事離不開恩怨情仇，錢銀女人，「我咪又係嗰啲囉，我始終係人，有血有肉。」原來係爽之過，「早結婚好戇居，尤其我 們這行吸引多，引誘多。你知啦，娛樂圈的人，你無觀眾緣，死得；太多觀眾緣，難保有人鍾意你，你又鍾意人。你又唔係聖人，個心一動搖，變成不好的結局…… 我講婚姻。」前妻幾年前病故，他可內疚？「有乜內疚唔內疚？兩個人唔可以走埋一齊，唔代表有哪一方要內疚。」兩個女兒早已成人，至今仍怪責他。少見面，就 是見着，也發乎hi止乎bye，「不過唔緊要，I don't mind!」自問是好爸爸麼？「過程中我係好爸爸，奈何好多事實，講吓講吓，離開咗呢個field，演變成我唔係好爸爸，就係因為我同老婆離開咗。」記者 沒有權展開聆訊，判斷對錯，這裡只引述他一番話總結：「感情事，有就有，無就無，唔可以賒，唔可以借，亦唔需要還。」


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為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬 沙

來源: http://hkcitizensmedia.com/2015/01/22/%E7%82%BA%E5%92%97%E5%90%B9%E5%A4%A7%E5%80%8B%E5%95%8F%E9%A1%8C%E5%8F%AF%E4%BB%A5%E5%8E%BB%E5%88%B0%E5%B9%BE%E7%9B%A1/

今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！

馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破產、燒炭！

 

馬沙

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為咗吹大個問題，可以去到幾盡？ 馬沙筆記 Char Blogger

來源: http://charblogger.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

 首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

 我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

 『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

 依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

 如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

 首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差響、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

 供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

 利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差響、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

 樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

 有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

 又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得註意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

 馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

 (2015年1月22日刊於 全民媒體)
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點樣整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/case-study.html

回看YC兄的文章，原來多年前在他blog內已經有問答環節，可以貼身地回應blog友的提問，從而帶出投資理念。當年有blog友由一間荃灣中心作分析，有點玩弄財技的想法，看看有何考慮之處。

YC兄的文章 - （2008年5月24日）

提問：

 其實我都幾buy你既投資方式，始終股票個d自問真係無咁既眼光，我而家個case係咁，想向你請教一下。

 我剛剛同我老婆係07年10月用116萬購入左荃灣中心500幾呎既單位自住，俾3成首期，供15年。而家銀行既估價係16x萬。如果我想re-mortgage層樓，銀行大概可以借幾多比我？

 另外，我又想同期用re-mortgage既錢買入一個荃錦中心既單位，大概165-170萬左右既500呎單位，租金大概$7800，如果我俾3成手期供20年應該就可以cover到供樓既錢。其實，當中re-mortgage既息係幾多？還款年期又幾長？如果真係買新單位，銀行又會唔會接受7成以上既按揭（畢竟我荃灣中心只係開始供了數月）？但係如果over 7成又要比按揭保險費，會唔會唔化算？希望你可以指教一下我。
答覆（YC）：

 如果我是你我會咁做：

 1. 荃灣中心07年10月買入價116萬比3成首期供15年，現應欠銀行80萬，另每月供款$5434（2.5厘計）。

2. 現銀行估價係160萬，我會re-mortgage 7成套112萬出黎供30年，每月供款$4425（2.5厘計）。

3. 112萬減銀行欠款80萬=32萬cash in hand，另每月供款減少一千元。

4. 購入荃錦中心165萬單位，首期成半25萬，另5萬（傭金，律師費，按揭保險費，stamp duty）total 30萬，做8成半按揭140萬供30年，每月供款$5540（2.5厘計）。

5. 我assume筆者家庭月入2萬 ，兩層樓total供款$4425（re-mortgage之後既供款）加 $5540（2nd unit既供款）=$9965，less than 50% of monthly income，所以購入第ニ層荃錦中心係可行既。

6. 每月多出黎既供款為$9965減$5434（現時既供款）=只是$4531，但荃錦中心收樓之後卻以$7800租出，所以每月income唔會減少反而會多左$3269（足夠交差管有餘）。
Remark（YC）：

 你07年10月買入荃灣中心，如果現時re-mortgage（因為少於一年）會罰息和要退還cash rebate。但你重新借112萬又會有新cash rebate。如果你諗樓價會升，按揭保險費只是小問題。

 另外，遲d如果收入增加左，我會將年期做返20年，供少d息。

此外，還要 keep住at least 3個月銀行供款即是3萬cash in hand for「空租期and other不時之需」。

遲d我會將我姪仔點樣用同樣既方法從3年前40萬開始到現時hold住1000萬asset的實例和大家分享。
後記（止凡）：

 不像之前幾篇YC兄的文章從宏觀的角度看物業投資，這篇較集中計算現金流，這算是投資每個項目的基礎，投資時不要「未學行，先學飛」，不少人找一個投資就只著眼其升值潛力，看大市、經濟數據、國策、情緒、熱錢等，找下一個大升的板塊，要賺更多就加入槓桿，借貸投資。其實，不如先好好學習計算現金流，這是基礎，亦是「保命符」。

 在物業投資的計算中，起初可能很複雜，但看多了，計多了，來來去去都是這些數字。主要是做按揭時的金額、成數、年期、利率影響供款，雜費支出，再看看數回租金如何。再複雜一點就看看供款中的利息部份與供本部份比重，租金能覆蓋多少。

 記得，財叔不停話一定要「識計數」，所指的正是這類數字，今天坊間還有不少blogger不時分享這些計算數字，所用的按揭成數及利率都很貼近今天市場的實況，還未能掌握計算的blog友不妨找找看，深入了解幾個例子之後，你會發現不難掌握的。

 最後留意到YC兄有一個操作，就是保留最少3個月銀行供款現金，準備「空租期與其他不時之需」。這有點像營運一家公司的負債比率概念，3個月也好，6個月也好，甚至是1年也好，這可以調整，但這現金流以備不時之需的概念是必須的。

 當資產越來越大之時，假設人工還是3萬元，但所操控的資產上千萬時，你很難再以人工及個人支出這些數字想問題。1000萬股票做多少槓桿為之安全呢？1000萬投資物業做多少槓桿為之安全呢？想這些問題時應該以資產值與其現金流去想，例如帳面值的多少成？帳面值下跌會否影響比例，股息或租金會否停止？最壞情況可以維持多久？

 這種思維越早學會越好，因為你去看股票年報時，這些思維也很有用。加上，隨著你的財商與財富日漸增加，你很快就要處理比你薪金或支出大很多的數字，到時更加要真正的「識計數」。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162212

收租之後繼續整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/case-study.html

這一篇YC兄繼續回應blog友提問，替blog友計計數，研究一下「整大個餅」這個動作有何考慮。雖然這是YC兄七年多前所篇下的文章，而且今天的樓市政策已有大改變，但從這文章仍能找到值得學習的財務知識。

YC兄的文章 - （2008年5月27日）

 提問：

 謝謝你的分享！期待你下一次的文章！

 其實我亦想再買一個單位，但與以上case有點不同。

 我有一個單位已租出1年（1年生1年死），每月租$8800，生約已過，租客好準時交租，本想於9月份收番自住（因目前與家人同住，地方太細，所以想幾個月後搬出），但租金太吸引，遲些租金保守估計可收$11,000，所以想再買一個單位自住。

 現租出的單位於07年初買入，價193萬，銀行借110萬，供15年，每月約供8千，銀行估價約245萬，想再買一個單位自住約200萬內。

 每月收入除租金外，兩公婆每月收入約2.5萬，扣掉開支，每月約儲1.2萬，另現約有15萬cash，想請問你銀行有做二按嗎？好像財務公司先有，是嗎？如果作二按，利息是否太高？

 請問應如何安排較好？謝謝賜教，不勝感激！
答覆（YC）：

 如果我是你我會咁做：

 1. 我會keep住層樓收租，因為回報率有5厘半，租客又準時交租，最緊要是樓價看漲，買多層自住有著數。

 2. 如果你用租金加入息供第二層樓，HKMC或銀行一般只會count你租金的70%作為你的income，所以你的total income係$25000加（$8800 x 70%）= $31160。

 3. 50% of your total income $31160 = $15580。再減去第一層供款$8000，你第二層供款maximum唔可以做超過$7580。

 4. 自住樓宇according to HKMC可以做9成半按揭，200萬樓（最好買少過200萬些少既樓，因為stamp duty 只是$100）首期半成10萬，另3萬（傭金，律師費，stamp duty）total 13萬，做9成半按揭total190萬，供30年，每月供款$7507（2.5厘計），less than $7580 as mentioned in item (3) above。

 5. 按揭保險費（around樓價2至3%）say 5萬，你可以一次過俾曬，或者比一半然之後每年供d，直至你層樓回落至7成按揭，亦可以count埋落樓價裡面一齊做mortgage。現時銀行一般都會同你一齊做一按和二按，而且息口都是一樣say P-2.75%。（上文如果我有錯請blog友補充）

 6. 如是者你買第二層樓自住，只是供多$7500，仍然可以每月儲$4500另加1st unit既租金升幅。

 7. 如果你仍然覺得資金太緊，或者HKMC只係批9成按揭俾你，你可以參考我上一篇《點樣整大個餅》，加長年期re-mortgage 你1st unit套筆錢出黎周轉，便一定無問題。
這一篇可以當成是上一篇的延續，上一篇說到re-mortgage左自己住緊個層樓出黎買另外一層樓收租，所generate既租金加埋你幾年後既人工升幅，或者你或妳已找到另外一半加埋佢既income（這一個point好重要，兩個人既力量會將個餅整大好多，而且大家有商有量，有共同目標，感情亦會好好多），便可以如上文所說購入第3個unit。

 我會將這一個unit用作自住，然後將之前個2個unit出租，一方面自住可以借9成半用盡槓桿，另一方面可以因應自已需求買大d，我記得我到呢一個stage便和我太太購入海怡866呎3個半房既單位自住，一住便住左10幾年，期間便用我之前2個unit既租金加理人工既升幅，re-mortgage d樓，不斷購入細價樓收租，直至提早退休。

 這一個遊戲開始時，資金會好緊絀，尤其係每一次買新樓的時候，之後便會越黎越鬆動。Blog友們如果唔大洗供完幾層樓之後（其實我從未試過真真正正供完一層樓就已經還錢贖樓，因為如果樓市個cycle係升緊（你賣掉一層便可以cover二層mortgage）或者通漲持續（我層海怡91年買入價只是142萬，現時估價約550萬），你會發覺以前買落既樓個價錢真係好便宜，加上租客一路幫你供緊樓，贖樓呢樣野會比你想像之中快好多。當然亦會有樓價跌的時侯，如果樓價跌便由得租客幫你供樓，到時你是否提早退休就自己話事喇！
後記（止凡）：

 數字的計算依然，正如我一開始所講，今天的樓市政策改了不少，好像都沒有九成半按揭，又難以找到只需付100元stamp duty的200萬以下物業，但重點不在於其數字的精準計算，而是其理念。

 其實很有趣，不少人有提問者的情況的話，與父母同住，又有一間屋收租，可能會想收回單位自住，還是繼續與父母同住，又或者賣掉單位再買入合適自住的單位之類，操作來來去去都是買一間或賣一間。

 多看了物業投資者的blog，他們總會想到「整大個餅」的理念，利用加按多買一間兩間，計計現金流，可能比起只持有一間物業更有利。多買東西，最後能少花錢，這是窮人思維所沒有的概念。

 還有些點子很值得討論的，與家人商量，大家有共同目標，令感情更好。不時聽到有blog友話身邊人都不明白自己，在投資路上很孤獨，這就要向YC兄學習一下了。記得財叔也在imoney分享過，針對劉煒鳴月入15000元的例子，鼓勵年輕人可以找個伴，兩個人一起儲蓄，每月就不只15000元了，正所謂「一人計短，二人計長」。

 最後YC兄點出了投資計劃的過程，談及他的經驗，一開始造餅時，資金可能總是很緊絀，每個新買單位都計算到十分緊張。隨著資產水平增加，這些資金緊絀的情況就會得到改善。這是一個成長的過程，好像以前我也分享過《一支股票一個月糧》，起初相等於一個月糧的被動收入頗難得到，但慢慢上了軌道，之後的路就更容易走，亦走得快很多。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=163870

為咗吹大個問題，可以去到幾盡？

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章，幾值得大家討論一下。

首先，文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算，家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000，乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩？

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企，在新界買個二手上車盤，怎麼樣也要300萬元左右（但朋友說已經很難找了），假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險，而且購買的樓 宇樓齡不 太舊，還款期可以拖至最長30年期，以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算（即是2.15厘），每月供款額大約要10,545元。可是，要成功取得按 揭，還需要通過金管局要求的壓力測試，即以現行利率加3厘計算，而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算，最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法，家庭月入得$24,000 ，點買300萬樓，更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案！

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓，第日跌市燒炭都真係唔駛可憐！其實以一家2大1小家庭，如果月入得 $24,000，供 $300萬嘅上車盤都好辛苦！
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人，就以上述家庭月入得$24,000為例，買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000？如果得，即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓，因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 （用$300萬計）！ 如果唔得，咁比你上咗車又如何？你點應付每月供樓$10,545條數？都未同你計每月差响、管理費、水電煤，呢啲每月$1,500坐底，即係每月供樓負擔至少要$12,000！

供款︰再諗落去，上咗車之後要供30年！ 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾？ 若果一個人揾,，突然失業又點？好彩兩個人揾，突然其中一個失業，剩返嗰個份糧又頂唔頂得順？

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計，若果短期內加息5厘去到7.15厘，大家知唔知每月變咗要供幾多錢？答案係 $18,236！供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差响、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己！

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓？私樓大約15-30年內舊樓，10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280)， 呢類單位買咗要你住一世，你接唔接受？ 生小朋友又夠唔夠住？ 唔好同我講之後upgrade 換樓，即使你買完樓價無再升，upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩，再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬，如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬！唔供樓要破產，跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍，咁你應該要住一世無得upgrade！

有網友問︰「馬沙，你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講，我睇唔到點解想儲首期嘅人，會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人，差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀，同屋企人唔啱呀，呢啲係abnormal case！

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯，誠哥之前幾年都係咁講 (值得注意係誠哥今次已經無再講），我都好認同，只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人！ 咁點為之有足夠實力嘅人？

馬沙個人認為，俾足至少三成 （最好四成） 首期，按揭只做15年，每月供款佔家庭入息3成！點解？即使二人當中有一人失業家庭入息少一半，剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦，剩返嗰半頂唔順，可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期，仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成！如此，即使第日樓價大跌5成，呢類人好難同負資產拉上關係，更枉論破 產、燒炭！

(2015年1月22日刊於 全民媒體)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=176151

泵大個倉

池某從來沒有公開過自己的投資回報率，實際上也從來沒有認真計算過自己的投資回報率。原因之一，池某正是魔術師所嘲笑那種連回報率都不會計的人；原因之二，池某只關心當前的投資部位是不是處於相對較優的位置，並不認為反映過去表現的成績表對現在、對將來的盈利表現會有什麼幫助。

說自己不懂計算投資回報率不是故作謙虛，是真的計唔掂條數。條數之所以難計，是因為池某不會守著一個倉位不動，而是以全部流動資產（包括新增儲蓄和波馬帳戶的變化）為基準，隨著市況的變化不斷做rebalance，幾個來回之後，就分不清其中有多少是原來倉位的增減，有多少是中途新增資金帶動的變化了。只能看到整體流動資產的波動，又因包含了新增儲蓄，不能算是投資回報了。就如一條河，雖然可以隨時量度其水位的高低，卻無法分得清上游哪條支流哪個水庫貢獻了多少水量。

如前所述，池某不認買中一次90000%回報的波、99倍的馬、N倍股，或者持有一個高增長的倉，就能令自己的身家暴漲，除非是每次都全倉或大注進出而又能獲能成功。回報率雖然重要，更關鍵的是注碼，90000%的回報聽起來很驚人，但只是$10一注的“雞仔注”，對身家的拉動微不足道。

要以投資帶動身家的增長，必須要在全副身家或至少全副流動資產的大框架下考慮注碼的分配。這就涉及到兩個不能不正視的問題：一是風險，二是增長速度。回報率可以高達90000%的“孖膽”顯然不符合第二點，不能算是好的投資目標：第一，其非常有限的彩池size限制了派彩的數額；第二，其遊戲規限令複式操作無法實行。

相比之下，賭馬的回報率雖然看起來低得多，而且在“啡綠格”黨的打劫下令每場的表現只是在微贏與微輸間徘徊，平均起來一場的回報率更是低得僅聊勝於無，但不要忘記，一個賽季有780多場馬，即使是低無可低的回報率，乘以780次方，結果也很可觀，這正是複式增長的力量，跑贏“孖膽”的回報額是輕而易舉的事。

當然，賭馬最大的問題是風險，令人很難放心地把全副身家押在這個遊戲上。於是，金融市場，或者股票，成了大多數人“瞓身”的選擇。但有利也有弊，股票的明顯不足，是無法像賭馬一樣進行高頻率的複式操作。

有人認為，以股息再投入就能實現複式增長。然而這種增長未免過於緩慢，因為多數股票一年只派兩次、甚至一次息，並不能解決操作頻率太低的問題。有少數股票一年派息四次，但每次股息不多，能否湊夠買多一手股票都成疑問。

也有人提出，可以把平時的儲蓄累積起來，到股市大跌時才一次過掃平貨。如果本身的倉位不大，儲蓄的數額佔相對較高的比例，此法是可行的。但當倉位去到一定規模時，此法亦無濟於事。試想一下，一個三五球的倉，跌三成帳面損失已達一球，靠一個月萬多兩萬元的儲蓄，能挽回多少呢？

故此，當身家增長到一定規模時，不能再停留在打工仔思維，仍然期待靠份糧、靠儲蓄或靠股息去維持、甚至拉動身家的增長，這種方法收效不大，而且會隨著規模的增長效果越來越微。就如一個氣球，偶然泵一下，或者輕力泵幾下，並不能令之持續脹大，必須保持泵氣的頻率和力度才能成功。



對一個股票倉位來說，類似Shannon's Daemon式的操作就能做到這樣的效果。特別是今年以來有波幅冇升幅這種市況，Shannon's Daemon式操作更是如魚得水。雖然每一次rebalance看起來對整體倉位拉動的幅度不太明顯，但重複幾次之後，複式效應顯現，就會被其驚人效果嚇一跳。

只要股市會上下波動，走勢不是呈一條直線上升，Shannon's Daemon式操作就一定能跑贏大市，每次波動之後回到原點，倉位都毫無懸念能創下新高。而且，即使遇上股災式暴跌的年份，損傷也不會很嚴重，不會出現身家突然縮水三五成的情況。須知道，長線回報率取決於各時段回報率的geometric mean，避免倉位出現重大損傷，是保障長線回報率的先決條件。

Shannon's Daemon式操作的效果已毫無疑問，剩下的只是那個老問題：股票與股票之間做rebalance好，還是股票與現金之間做rebalance好？看看能不能一步一步解開這道謎題吧。

延伸閱讀：

欲成贏家　先數身家

有波幅冇升幅，照樣贏到甩轆

一條公式走天涯

後記：

看到森而兄寫“52週新高”，池某本也想執口水尾寫一篇，事緣池某這個一直冇人“吼”的blog，最近瀏覽量倍增，屢創新高，只是池某開blog還不到52週，若以此為題，言過其實，只好作罷。

如果新增的瀏覽量是來看“孖膽”，池某還可以理解，但這輪湧進來的，卻是集中翻看神棍、港豬和投資心理學系列，真是百思不得其解。這時，友人傳來訊息，說池某的blog受到了某名家先生的“關照”。

池某當然不會對號入座，但連旁觀者都這樣認為，就奇怪了，池某平時基本上不看個股分析，名家的寶地起碼已有大半年沒去朝聖，難怪後知後覺，更搞不清楚到底是何處惹塵埃。只是池某一不需要瀏覽量拉廣告，二不需要什麼聲名身份招搖撞騙斂財，恕不言謝了。

這時又有IT人傳來一份鑑證報告，圖文並茂，從行文、用語、與眾不同的標點使用習慣，還有獨一無二又重重複複不自覺使用的錯terms和錯字，印證當日流竄於流星兄等多個blog撩事生非、挑撥離間的“藏頭露尾小太監”，與名家先生的blog，是出自同一人手筆。噢，又一次後知後覺了。

還有什麼是應該知道而不知道的？call在大埔工業邨返工的朋友出來問問先，朋友一口氣講了許多故事。嘟～～～（sorry，已經十幾年冇講過粗口），只怪自己再一次後知後覺，竟然把一個呃神騙鬼的blog一直link在“網誌清單”，貽害街坊，罪過！罪過！
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=229471

林奮強獻計：做大個餅壓樓價

1 : GS(14)@2011-10-08 15:27:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15685446

他分析指，香港正處於難得機遇，是「第二度青春發育期」，國內外頂尖企業均紛紛進駐香港，然而香港卻受制於內部嘆慢板步伐，造成樽頸，抑制了創造下一代美好明天的黃金發展機會，亦成為香港通脹高企的元凶。
原為瑞銀環球資產管理（香港）董事總經理的林奮強因看不過眼，放棄高薪厚祿，於今年 6月創立非牟利研究組織「香港黃金五十」，希望憑匹夫之力喚醒全港市民，香港要於 2014年前大興土木「做大個餅」，將香港發展為可媲美倫敦的國際大都會，否則香港將淪為另一個威尼斯。

轟環團阻礙發展

全球經濟重心西向東移下，加上香港作為人民幣離岸中心，香港近幾年頓成全球搶手貨，無論在住宅、寫字樓、商舖、教育、醫療等各方面需求均告急升。
林奮強強調，這個百年難得一遇的機會，需要香港供應大量寫字樓、商場、住宅、教育、醫療、大型基建等設施配合，可惜香港嚴重缺乏。
回歸後 14年，香港未有大型項目拍板落成，究其原因，是 14年來立法會「要做嘅嘢冇做，淨係向政府抽水，向市民抽水！」「各政黨只代表一小撮人利益，冇乜從全民角度睇議題」，所以他絕對不會加入政黨。
拖着香港後腿還有部份環保團體，將「發展同環保放喺對立面」。本身是環保支持者的林奮強認為，環保與發展可以並存，並非互相排斥。他慨嘆一國兩制下標明的 50年不變，「原來唔變係真嘅！」
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276207

仲有一個問題, 如果放大個screen, 有d位會唔見左, 要睇哂版面, d字又太細, 有d唔方便http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=91250

1 : GS(14)@2014-07-22 23:12:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=91250



PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284896
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