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收租之後繼續整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/10/case-study.html

這一篇YC兄繼續回應blog友提問，替blog友計計數，研究一下「整大個餅」這個動作有何考慮。雖然這是YC兄七年多前所篇下的文章，而且今天的樓市政策已有大改變，但從這文章仍能找到值得學習的財務知識。

YC兄的文章 - （2008年5月27日）

 提問：

 謝謝你的分享！期待你下一次的文章！

 其實我亦想再買一個單位，但與以上case有點不同。

 我有一個單位已租出1年（1年生1年死），每月租$8800，生約已過，租客好準時交租，本想於9月份收番自住（因目前與家人同住，地方太細，所以想幾個月後搬出），但租金太吸引，遲些租金保守估計可收$11,000，所以想再買一個單位自住。

 現租出的單位於07年初買入，價193萬，銀行借110萬，供15年，每月約供8千，銀行估價約245萬，想再買一個單位自住約200萬內。

 每月收入除租金外，兩公婆每月收入約2.5萬，扣掉開支，每月約儲1.2萬，另現約有15萬cash，想請問你銀行有做二按嗎？好像財務公司先有，是嗎？如果作二按，利息是否太高？

 請問應如何安排較好？謝謝賜教，不勝感激！
答覆（YC）：

 如果我是你我會咁做：

 1. 我會keep住層樓收租，因為回報率有5厘半，租客又準時交租，最緊要是樓價看漲，買多層自住有著數。

 2. 如果你用租金加入息供第二層樓，HKMC或銀行一般只會count你租金的70%作為你的income，所以你的total income係$25000加（$8800 x 70%）= $31160。

 3. 50% of your total income $31160 = $15580。再減去第一層供款$8000，你第二層供款maximum唔可以做超過$7580。

 4. 自住樓宇according to HKMC可以做9成半按揭，200萬樓（最好買少過200萬些少既樓，因為stamp duty 只是$100）首期半成10萬，另3萬（傭金，律師費，stamp duty）total 13萬，做9成半按揭total190萬，供30年，每月供款$7507（2.5厘計），less than $7580 as mentioned in item (3) above。

 5. 按揭保險費（around樓價2至3%）say 5萬，你可以一次過俾曬，或者比一半然之後每年供d，直至你層樓回落至7成按揭，亦可以count埋落樓價裡面一齊做mortgage。現時銀行一般都會同你一齊做一按和二按，而且息口都是一樣say P-2.75%。（上文如果我有錯請blog友補充）

 6. 如是者你買第二層樓自住，只是供多$7500，仍然可以每月儲$4500另加1st unit既租金升幅。

 7. 如果你仍然覺得資金太緊，或者HKMC只係批9成按揭俾你，你可以參考我上一篇《點樣整大個餅》，加長年期re-mortgage 你1st unit套筆錢出黎周轉，便一定無問題。
這一篇可以當成是上一篇的延續，上一篇說到re-mortgage左自己住緊個層樓出黎買另外一層樓收租，所generate既租金加埋你幾年後既人工升幅，或者你或妳已找到另外一半加埋佢既income（這一個point好重要，兩個人既力量會將個餅整大好多，而且大家有商有量，有共同目標，感情亦會好好多），便可以如上文所說購入第3個unit。

 我會將這一個unit用作自住，然後將之前個2個unit出租，一方面自住可以借9成半用盡槓桿，另一方面可以因應自已需求買大d，我記得我到呢一個stage便和我太太購入海怡866呎3個半房既單位自住，一住便住左10幾年，期間便用我之前2個unit既租金加理人工既升幅，re-mortgage d樓，不斷購入細價樓收租，直至提早退休。

 這一個遊戲開始時，資金會好緊絀，尤其係每一次買新樓的時候，之後便會越黎越鬆動。Blog友們如果唔大洗供完幾層樓之後（其實我從未試過真真正正供完一層樓就已經還錢贖樓，因為如果樓市個cycle係升緊（你賣掉一層便可以cover二層mortgage）或者通漲持續（我層海怡91年買入價只是142萬，現時估價約550萬），你會發覺以前買落既樓個價錢真係好便宜，加上租客一路幫你供緊樓，贖樓呢樣野會比你想像之中快好多。當然亦會有樓價跌的時侯，如果樓價跌便由得租客幫你供樓，到時你是否提早退休就自己話事喇！
後記（止凡）：

 數字的計算依然，正如我一開始所講，今天的樓市政策改了不少，好像都沒有九成半按揭，又難以找到只需付100元stamp duty的200萬以下物業，但重點不在於其數字的精準計算，而是其理念。

 其實很有趣，不少人有提問者的情況的話，與父母同住，又有一間屋收租，可能會想收回單位自住，還是繼續與父母同住，又或者賣掉單位再買入合適自住的單位之類，操作來來去去都是買一間或賣一間。

 多看了物業投資者的blog，他們總會想到「整大個餅」的理念，利用加按多買一間兩間，計計現金流，可能比起只持有一間物業更有利。多買東西，最後能少花錢，這是窮人思維所沒有的概念。

 還有些點子很值得討論的，與家人商量，大家有共同目標，令感情更好。不時聽到有blog友話身邊人都不明白自己，在投資路上很孤獨，這就要向YC兄學習一下了。記得財叔也在imoney分享過，針對劉煒鳴月入15000元的例子，鼓勵年輕人可以找個伴，兩個人一起儲蓄，每月就不只15000元了，正所謂「一人計短，二人計長」。

 最後YC兄點出了投資計劃的過程，談及他的經驗，一開始造餅時，資金可能總是很緊絀，每個新買單位都計算到十分緊張。隨著資產水平增加，這些資金緊絀的情況就會得到改善。這是一個成長的過程，好像以前我也分享過《一支股票一個月糧》，起初相等於一個月糧的被動收入頗難得到，但慢慢上了軌道，之後的路就更容易走，亦走得快很多。
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