今年上半年，世正開發一口氣挖走，位於信義計畫區國泰信義經貿大樓的最大租戶惠普、趙藤雄旗下商辦「大都市國際中心」的雅虎台灣，他們如何辦到？

撰文．梁任瑋

全球最大個人電腦廠商惠普台灣分公司，即將在年底搬到南軟（台北市南港軟體園區），而且一口氣租下一萬坪樓地板面積，成立全球研發中心；這一搬，不但使台灣租金最貴的台北市信義計畫區，成為台北市空置率最高的辦公商圈，也讓全台最大房東國泰人壽頭痛不已。

身 段柔軟 拉近客戶距離惠普原本承租台北市信義路五段國泰信義經貿大樓五個樓層，面積三千七百坪，是該大樓最大租戶，因租約到期決定搬家，讓國壽內部正為如何填補惠 普遺留的龐大空缺而苦惱。而同樣面臨這個問題的，還有遠雄集團董事長趙藤雄，因為雅虎台灣也準備退租台北市羅斯福路上的「大都市國際中心」辦公室，搬進南 軟三期。

負責替南軟招租的世正開發國際業務處長田亮，就是讓台灣房地產市場兩位重量級房東跳腳的幕後人物。

在台灣仍以本土人才為主的商用不動產市場裡，說著一口流利國語的田亮，不僅美國籍身分引人矚目，其對台北商辦市場生態的熟悉，也讓許多與他接觸過的商業不動產顧問公司主管印象深刻。

十年前，田亮原為外資銀行的分析師，因此相當熟悉高科技業的生態，後來到台灣擔任英文老師，因為世正開發前任總經理黃台陽想要開發外商高科技廠商進駐，輾轉認識田亮，在黃台陽介紹下，田亮轉戰房地產業，也開啟了事業第二春。

在惠普這個大客戶上門之前，南軟三期也歷經近兩年「等嘸人」的日子，尤其是二○○八年金融海嘯後，辦公室市場急轉直下，許多企業縮編裁員，暫緩搬遷、擴增計畫，當時才剛完工的南軟，也難逃此波不景氣。

「南軟三期樓地板面積高達五萬兩千坪，別的大樓若能找到一千坪的租客，肯定就要放鞭炮了，但放在我們這邊，出租率只會微幅增加個二％，沒什麼變動的感覺。」田亮說。

就在去年整個商辦市場相當絕望的時候，田亮終於等到機會來敲門。

去 年上半年惠普主動找上門，希望請世正開發協助其規畫一個大型的研發園區，擁有豐富外商公司談判經驗的田亮，主動與惠普美國總部接觸聯繫，建議直接租用南軟 三期，不但可以馬上使用，也可降低開支。這時，南軟三期原本單層面積八百坪的缺點（太大），反而變成優點，讓惠普的部門可以不用分散在太多樓層，方便管 理，於是雙方在今年上半年敲定承租交易，總算讓南軟三期在空置兩年後準備發光發熱。

不過，在看似簡單的辦公室招租工作背後，有很多小細節，讓南軟三期較容易吸引到大量外商公司進駐。

例如，不少高科技公司對電力與網路需求大，世正開發替客戶爭取到資訊設備代管業者高品質、低廉的價格；並提供租戶ＲＦＩＤ（無線射頻識別）晶片，建立重要資產管理系統，這些都是台北市商辦大樓較缺乏的服務。

瑞光不動產業務主管許依祥說，田亮柔軟的身段，應是他拉近客戶距離的關鍵。在許依翔印象中，只要有客戶要看南軟三期場地，田亮幾乎都會親自介紹，而且對於任何問題皆有問必答，讓客戶覺得誠懇且專業。

三名員工創造六億元營收

以南軟三期招租狀況推算，光是惠普與雅虎台灣兩大租戶，每年各貢獻世正開發逾一億元營收，加計其他租戶，一年營收可達六億元，按照田亮超級精簡的團隊｜｜三名員工計算，等於一個人就替公司創造兩億元租金，儼然成為台北市產值最高的招租團隊！

「南 軟現在可說是天時、地利、人和，帶動租賃狀況達到高峰。」戴德梁行協理薛惠珍說，隨著捷運通車、大批建商進駐開發住宅，大幅提高南港的能見度，加上南港商 辦市場幾乎沒有其他商辦招租，儘管每坪開價已悄悄漲至一千五百元，但還是比台北市中心Ａ級辦公大樓便宜近一半，因此已對台北市中心辦公大樓招租形成最大威 脅。

薛惠珍觀察，目前南港商辦租戶，清一色以高科技公司為主，顯見產業鏈上下游已自然產生「集市」效果。

惠普已開始裝潢辦公室，最快第四季遷入，在大型租戶帶動下，屆時南軟三期的出租率將一舉衝破九成，租用面積只剩兩個單位（單層面積八百坪），但目前仍有不少跨國企業在排隊。南軟三期鹹魚翻身，招租者與租戶主客角色易位，看來全台商辦招租大王的位子，已經換人坐坐看了！

田 亮

出生：1974年

現職：世正開發業務處處長學歷：加州大學柏克萊分校歷史系博士班候選人經歷：通用電氣金融服務公司、富達投資集團、摩根士丹利投資部研究主管

南軟三期前五大租戶

排名 公司名稱 新辦公室空間（坪） 原辦公室 原辦公室

空間（坪）

1 惠普 11000 信義計畫區 3700 2 雅虎台灣 8500 中正區 5000 3 台灣高鐵 3900 信義計畫區 3500 4 安國 1300 內湖區 1000 5 飛思卡爾 650 仁愛路四段 500

資料來源：世正開發

陸客來台自由行可望六月底前上路，全台飯店收購熱潮持續增溫，不僅飯店業者加碼搶進，現在連大型壽險、電信集團也要搶食自由行市場大餅。大老闆們都想當旅館大亨，台北市飯店業生態將產生什麼樣的質變？

撰文‧梁任瑋

日勝生五月初甫以八．五億元，買下緊鄰台北市北投加賀屋旁的老字號新秀閣大飯店經營權與建物；巧的是，彰化縣立法委員蕭錦田七年前買下的北投南華飯店，經 過漫長的重新整建，四月底也以麗禧溫泉酒店重新開幕，每晚房價高達一萬兩千元至三萬五千元不等，與日勝生加賀屋、三二行館目前並列北投三大頂級觀光旅館。 半年之內，北投就開幕兩家頂級觀光旅館，顯見自由行商機，連溫泉度假酒店都正式進入全新高價競爭時代。

企業老闆紛紛進軍旅館業

此外，國壽與中華電信旗下精華地段商辦，都有改裝為旅館的計畫。國壽二○○九年八月買下北市敦化南路與基隆路口的前上海商銀總部，原本招租了一段時間不甚理想，日前敲定由柯達大飯店承租，預計明年底開幕。

中華電信位於台北市信義路四段的頂級辦公大樓，去年完工後都尚未使用，就將改裝為精品旅館，目前正在變更使用項目。據了解，承租方是股票興櫃公司圓方科 技，近年積極轉型跨入營建與觀光業，將同時引進洲際集團︵ＩＨＧ︶旗下兩個飯店品牌，分別為走高價路線的英迪格酒店︵Indigo︶，及走平價路線的假日 快捷飯店︵Holiday Inn Express︶品牌，因工程浩大，兩家飯店裝潢費用，保守估計約十億元。

台灣南部也出現買飯店熱！億大聯合公司董事長鄧文聰以三十二．一八億元標下高雄金典酒店債權。鄧文聰已在中國擁有經營佰威大酒店的經驗，進軍台灣飯店業企 圖心旺盛。不過，身兼幸福人壽董事長的他，在幸福人壽資本適足率仍遠低於法定標準的情況之下，不先把錢拿來救「近火」，而用來買飯店，引發爭議。

飯店業一連串的收購、整併，讓沉睡十年的台灣旅館業又動了起來。中源大飯店總經理楊明惠說，二、三十年前，台灣八○％的飯店都靠日本觀光客在撐，後來東南 亞、大陸客逐漸增加，日客比重這幾年已萎縮至二五％，加上市區旅館原本「休息」的市場又被新穎的汽車旅館取代，有一段很長的時間，台北市老旅館都快經營不 下去，直到這三年台灣旅館業回春，陸客觀光扮演相當重要的角色。

在飯店業打滾四十餘年的楊明惠，兩年前還是台北麒麟飯店總經理，因飯店吹熄燈號而退休的他，原本打算回家含飴弄孫，但因應這波陸客自由行商機，他被積極來台拓點的紐約飯店大亨張善良，挖角來中源大飯店擔任總經理，開啟事業第二春。

楊明惠打開中源大飯店標準套房房門，一邊介紹可三百六十度旋轉的液晶電視架，還不忘特別強調專門接收衛星電視的節目。「我們的電視雖然只能看八台，無線四 台加中國中央電視︵ＣＣＴＶ︶四台，但客人看得很高興。」他說，現在旅館的電視如果看不到ＣＣＴＶ就跟不上流行。陸客來了，不僅改變旅館業生態，連服務也 要跟著換腦袋。

楊明惠說，早年以日本客為主的市場，光是收取房間電話費、迷你吧、代客洗衣等客房服務的收入，一個月可進帳幾十萬元，但現在人人有手機，住宿時間縮短，上 述費用都賺不到，現在經營旅館是硬碰硬，賣多少房價就等於營收來源，所以旅館業近年乾脆推出「一價全包」的服務，房間內上網、水果、礦泉水都免費，把國際 觀光飯店才有的服務導入到平價旅館。

舊大樓改裝平價旅館蔚為風潮，不過才三年時間，這波平價旅館以倍數成長，感受最深的莫過於飯店室內設計業者。

平價旅館近年以倍數成長

「最快的案子是只用五個半月，就完工一棟飯店。」這幾年承攬過台北君品大酒店、桃園假日飯店︵Holiday Inn︶改裝案的億特設計總經理吳麗玲，從事室內裝修業近三十年，經歷過台灣觀光業慘澹歲月，因為自設家具工廠、工程能力強，可以用最短時間改裝旅館服 務。這兩年旅館拉皮案暴增，她幾乎沒有休過假，有時候甚至還要推掉案子。

吳麗玲說，沒有一位業主不想要旅館趕快開張做生意，改裝時間當然是愈短愈好。最大的差異是，過去業務來源以旅館老舊翻新為主，現在她接到的案子多半是要將辦公室改頭換面為旅館，可見市場商機有多龐大。

第一太平戴維斯零售事業部經理田揚名說，「辦公室一個月才收一次租金，而且簽約一次就要簽三、五年，開飯店每天都可以收錢。」這讓很多商辦大樓乾脆轉型為旅館。

此外，閒置辦公室因為原本就在辦公商圈，有固定商務客源，可維持基本住房率。根據第一太平戴維斯統計，辦公室若改裝為旅館，創造出來的租金收益，比起辦公 室可高出三○％至四○％，因此近期信義區就有辦公大樓業主，打算將總樓地板面積七千坪的辦公室，找尋飯店業改裝經營旅館。

目前想經營商務旅館的可分為兩種類型，一種是原本做愛情旅館、休息旅館業者轉型，另一種是業主出租給旅館業者經營。

高力國際總經理劉學龍說，全新的飯店至少要十年才可以回本，舊商辦重新拉皮，因為成本較低，最快五年內就可全部回收。由於改裝費用是固定的，所以買家會去找屋齡很久，收益沒有改善空間的老商辦，拚命壓低成本，但前提是地點要好，距離捷運站很近，才能加速回收期。

劉學龍認為，台灣五年內籌建的國際觀光飯店房間數至少有七千間以上，市場相對飽和。相較之下，四星與三星半旅館因淡季可以彈性調整房價，不像五星級飯店有所限制，未來國際連鎖商務旅館品牌在台灣還有很大的成長空間。

今年以來知名旅館交易案一覽旅館 買方 成交價（億元）北投新秀閣大飯店 日勝生 8.50 萬華麒麟飯店 興富發建設 52.15 高雄金典酒店債權 億大集團 32.18 單位：新台幣 資料來源：股市觀測站

俗諺：「人兩腳、錢四腳」，指四隻腳跑得比兩隻腳快，所以兩隻腳的人自然追不到四隻腳的錢。其實，不只追不到，兩隻腳的人也管不住四隻腳的錢。

八月二十日，金管會業務會報通過，為防止炒樓，壽險業投資不動產收益率，將從先行規範的中華郵政二年定儲機動利率加兩碼，提高至加三碼，日後國內壽險業者出手買商辦，租金收益率必須高於二‧一二五％，防堵滿手銀彈的壽險業，不斷拉高商辦成交行情。

不過，趕在政策實施前空窗期，八月二十三日，國泰人壽卻以七十二億餘元，較標售底價高出逾兩成金額，搶下台北市信義路上的三商美邦宏遠大樓，該物件目前的租金收益率雖不及二％，但顯然並非買方出價的考量。

主管機關：防壽險業抬價，規範趨嚴

高力國際董事總經理劉學龍指出，這顯示國內壽險業資金部位充裕，在投資海外不動產受到主管機關高度監管，加上精華區優質投資標的供給有限情況下，北市商辦的成交行情自然居高不下。

事實上，這波商辦價格飆漲來自市場游資氾濫，政策打房非但不見壓抑房價之效，卻已打擊了本國壽險業的競爭力，更管不住外資進場套利。

國內壽險業：預售、興建建案都不能買

八月十七日，富邦人壽以六十七億元買下西門町萬國大樓，創下每坪土地逾一千七百萬元的超高價，該筆物件賣方私募基金亞太置地，二○一○年七月，才以三十億 五千萬元購入，兩年即獲利逾倍出場，但像這樣外資吃貨在先、本國壽險法人高價埋單，萬國大樓並非單一個案。換言之，無視政府打房不斷，外資長期以來，早已 把台灣房市當提款機。「反正，（國內）壽險業一定接最後一棒，這是進場外資，心照不宣的獵屋策略。」劉學龍表示。

「（金管會）過度干預、管制、保護，反讓本國壽險出手買樓，處於不利地位，成為讓外資順利出場的肥羊。」劉學龍分析，在政府管制思維下，本國壽險不但受限 越拉越高的收益率，也不能買預售、興建中，甚至出租率不到六成的商辦，就連最近熱門的國際旅館，亦不能直接經營，形同讓出給外資進場套利的空間；再者，金 管會不樂見壽險業投資不動產的籌碼外流，鎖在國內的結果，就是大型資產價格被迫水漲船高。

一位不願具名的壽險業者指出，外資近年從內湖廠辦買到市中心商辦，獲利動輒五成以上，並非其眼光神準，而是贏在操作彈性大。以萬國大樓為例，兩年前產權複 雜，部分樓層還有租約爭議，壽險業根本懶得出手，兩年前外資買三十億多元還被認為買貴；內湖的亞太經貿廣場，還沒完工就被外資里昂買走，里昂轉售給花旗地 產進行招租，待進駐率過半之後，才以最高價賣給新光人壽。

另外，近期港商豐泰地產斥資二十六億元，一口氣向興富發買下士林夜市旁、原「金雞廣場」新建案「圓山1號院」八間店面，經營零售購物商城，待創造良好的租金報酬，日後亦可能再脫手轉售給壽險業者，「錢全都被外國人賺走了！」本身也是外商的劉學龍說。

外資：擅長重整建物，高價脫手

主導這回宏遠大樓標售案的第一太平戴維斯董事長朱幸兒認為，外資屢能在台北商辦市場，低價獵屋、高價脫手，除凸顯政府管制思維造成的市場扭曲，本國壽險業者對於商用不動產的價值創造能力，不如外資團隊，也是不爭的事實。

朱幸兒指出，外資進場搶商辦，未必搶贏滿手銀彈的壽險業，但由於擁有人才團隊，以及全球豐富的零售市場經驗，有本事透過租戶重整、建物重整，以及增加新收益等途徑，重新包裝商用不動產賣點，獲利靠的是經營地產項目的專業，而非完全來自對於進場時機點的判斷。

例如，萬國大樓即是在亞太置地手上，找來日商優衣庫（Uniqlo）進駐，也成為該品牌全台坪數最大的店面，其他樓層則招租給大型餐飲品牌，即便富邦人壽 以六十七億元高價買進，仍享有三．五％以上，優於市場平均水準的收益率。此外，外資吃下大型商辦後，經常透過拉皮整骨的建物內外改裝，創造流行感吸引品牌 進駐；或新增外牆大型廣告、出租給電信業設基地台，創造大樓租金收入來源，都是熱中物件交易的本國壽險業，較少思考並嘗試的做法。

不過，能力來自鍛鍊。並非本國壽險業者建立不了這方面的專業，而是長期以來，缺乏走進海外市場參與競爭的機會，無從累積對於全球零售市場發展的理解與敏感度，主管機關的重重管制，更讓壽險業者既無意願、也沒有培養相關經營人才和團隊的必要。

管制思維的框架，讓壽險業爛頭寸被迫鎖在國內，持續推升不動產價格暴漲，更讓你我保戶的新台幣百億元保命錢，淨流入外資口袋。台北商辦市場的現況，正是台灣經濟的縮影，競爭力不如人，問題從來不是出在對手太強。

【延伸閱讀】賣樓給國內業者，外資輕鬆賺——近年來外資脫手大型商辦獲利

時間：2012年第3季商辦物件：新萬國廣場商業大樓買方/成交金額：富邦人壽/67億元賣方/獲利金額：亞太置地/36.5億元

時間：2011年第3季商辦物件：B&Q特力屋內湖大樓買方/成交金額：采旺興業/80億元賣方/獲利金額：花旗地產投資/25億元

時間：2010年第3季商辦物件：HCG總部大樓買方/成交金額：四季商旅/10億元賣方/獲利金額：通用地產/3億元

時間：2009年第4季商辦物件：內湖亞太經貿廣場買方/成交金額：新光人壽/115億元賣方/獲利金額：花旗地產投資/25億元

時間：2008年第1季商辦物件：ABIT總部大樓買方/成交金額：台灣世曦/22.3億元賣方/獲利金額：德意志銀行/5.3億元資料來源：第一太平戴維斯

過去三年，和記黃埔與長江實業不斷在海外進行購併行動，不論是電力公司或行動通訊公司，已讓李嘉誠成為歐洲基礎建設大腕；但在港、中，李嘉誠卻是反手大賣資產，這位華人首富的盤算為何？

撰文‧乾隆來

李嘉誠王國的旗艦，香港上市公司和記黃埔與長江實業，從七月下旬開始，陸續啟動出售香港百佳超市、上海陸家嘴頂級辦公室東方匯經，以及廣州西城都薈廣場等案，預定的總交易金額超過新台幣一六○○億元。

相對於出售香港與大陸資產的計畫，和記黃埔與長江實業過去三年卻不斷在海外進行購併，總共完成十一筆重大收購案，投資金額高達新台幣五五六三億元，其中九七％投入歐洲地區，買入電力公司、瓦斯配送網路、行動通訊公司等；華人首富李嘉誠經過快速地資產購併，已經成為歐洲基礎建設、電信產業的大腕。

相較之下，過去三年李嘉誠只在香港參與了兩個購併案，都是買進貨櫃碼頭的權益，但是買入之後卻遭到碼頭工人激烈抗爭，演變成史無前例的工運抗爭活動，持續數月不退，讓李嘉誠裡子面子盡失。

在香港套現 轉攻歐洲

李嘉誠賣香港、買歐洲，不禁讓人想起去年香港特首選舉，代表港英傳統官僚體系的唐英年，與有共產黨背景的紅色特首梁振英劇烈競爭。當時李嘉誠一反商人無政治立場的慣例，義無反顧地公開支持唐英年，甚至在選舉結果揭曉，唐英年落敗之後，李嘉誠仍然公開坦言：「投票給唐英年是為香港人好！」「我向來做事不是從功利角度出發，希望大家了解，在選舉的事情上，我既然認為這樣做對香港好、對國家好，我就會做。」公開與特首梁振英決裂，不會是李嘉誠出走香港的唯一關鍵因素，但是，梁振英獲得李克強的支持，加上香港回歸至今已經過了十六年，逼近「五十年不變」的三分之一門檻，香港從九七年之前的「港英統治」，到董建華至今十六年的「港人治港」，最終北京政府必然需要完成統一的最終目標，在這個過程中，李嘉誠雖然貴為華人首富，但是依靠港英政府取得壟斷地位起家的他，最終，還是必須將利益逐一歸還給北方的共產黨。

大陸的《二十一世紀商業評論》引述廣州中山大學陳永傑教授的評論，堪稱是一針見血。陳永傑說，當下大陸最賺錢的都是壟斷性行業，而且全部頭頂「國」字號，香港回歸之後，所有國字號的資本都要進入香港，李嘉誠應該了解，從北京的角度來看，作為華資商人的他，不過是個民營企業家，在五星旗下，「國企要進入的領域、民營企業家的去向都有著清晰的軌跡。」陳永傑說：「持加拿大護照的李嘉誠，如今在香港套現，轉攻歐洲……，對於香港，這是一個時代的終結。」北京權力交替 對李嘉誠不利在香港回歸的最終架構下，李嘉誠當然不可能沒有任何對策，一九八九年六四天安門事件之後，李嘉誠率先高舉愛國大旗，成為中國最大的僑外投資者，也是江澤民擔任國家主席最重要的後盾之一。李、江兩人成為默契十足的親密戰友，後來江澤民的兒子主導中國網通增資，李嘉誠兒子所屬的電訊盈科，二話不說就投了五百億港幣的資金；而全中國最精華的一塊土地，李嘉誠取得紫禁城旁王府井地塊的「東方廣場」，更是前無古人、後無來者，歷史留名的開發案。

李嘉誠與江澤民密切的合作關係，在習、李上台後成為沉重的包袱。習、李政權與江澤民代表的上海幫漸行漸遠，去年出事的重慶市委書記薄熙來，與江澤民原是政治盟友；再之前遭到撤職法辦的鐵道部長劉志軍，更是最貼近江澤民的鐵衛部隊；而八月拉下國資委主任蔣潔敏，更直搗江澤民的大總管曾慶紅的利益核心。

在北京政權世代交替的過程中，李嘉誠的利益與集團策略，沒有被考慮的空間，而他二十年來與江澤民、曾慶紅建立的密不可分的關係，也讓李嘉誠在北京權力交替的過程中，處於極度不利的劣勢。

歐洲資產價格下跌 有利布局當然，李嘉誠不只個人精明，更有全香港最專業的投資團隊，北京與香港政局縱然對他不利，李嘉誠也不至於一氣之下就走上脫港入歐的不歸路，商業上的評估仍然是最重要的關鍵。近年香港經商成本大增、獲利衰退，相對上歐債危機之後，歐洲資產價格大幅下跌，有利長期部署，已經全球化布局的李嘉誠，自然做出賣亞洲、買歐洲的決策。

香港是和記黃埔的大本營，近年對公司貢獻的利潤卻逐年下滑，○八年金融海嘯之前，香港每年貢獻集團一一五億港幣的稅前盈利，到了一一年跌破百億大關，去年則剩下九十一億港幣，只有○八年的七九％。但是，香港衰退的同時，其他地區業績卻強勁成長。

盈餘成長最快的，應該就是從金融海嘯之後持續購併的歐洲行動通訊業務，從今年上半年的半年報以及投資銀行的報告中顯示，和記黃埔在歐洲的行動通訊業務，稅前盈利年增長率超過四成，摩根士丹利的報告說，和黃的歐洲行動通訊業務在一○年突破關鍵的營運規模之後，獲利就不斷向上攀升，並且讓它更有實力藉著持續購併成為市場的領導者。

例如去年，和黃奧地利３Ｇ就從法國電信手中，以十七億美元買下奧地利第三大的Orange行動電信公司。今年六月，和黃３Ｇ又宣布從西班牙電信公司手中，買下愛爾蘭的Ｏ２行動電信，買價十一億美元，購併之後，和黃已經成為愛爾蘭第二大的電信營運商。另外在北歐的瑞典，和黃的行動通訊業務排名全國第四，以消費客戶數計算有一二％的市占率，以營收計算則有一六％的全國市占率。

歐債危機衝擊下的歐洲電信市場，其實面臨了消費力欲振乏力、法規嚴格、市場分散難以整合，以及未來必須持續投入大筆資金升級網路等不利的環境，但是和記黃埔卻不斷藉著購併各個市場第三、四名的後段班，逐漸整合成為歐洲電信市場的主要玩家，目前和記黃埔已經進入英國、愛爾蘭、義大利、奧地利、丹麥與瑞典六個歐洲國家，客戶總數逼近兩千四百萬戶。

今年八月一日和記黃埔公布一三年半年報，稅前盈利高達一二四億港幣，年增率二三％，超出市場預期，香港與中國仍然疲弱不振，但是歐洲通訊業務獲利勁揚、英國天然氣通路WWU首次入帳，整體歐洲業務對和黃的貢獻度已經高達三五％。而號稱「大本營」的香港加上中國業務，卻只貢獻了二八％的盈餘，已經遠遠不如歐洲了。

在電信事業之外，李嘉誠對於熟悉的英國著力最深，甚至被英國媒體以「李嘉誠征服大不列顛群島」來描述。一○年由長江基建帶頭，以九十一億美元買下英國最大電力供應公司UK Power Networks，一一年買下自來水公司Northumbrian Water Group，又買下供應英國四分之一家庭天然氣的WWU。另外還投資美容保健零售商 Superdrug、行動通訊公司Three、倫敦泰晤士港等十七家公司，談判中的還有曼徹斯特機場等。時至今日，李嘉誠已成為英國最大的外國投資者。

百佳出售 「中資入港」意味濃在回答為何對歐洲如此積極的問題時，李嘉誠的答案饒富趣味，他說，他喜歡投資在法律制度健全的民主國家。

這次掛牌出售的百佳超市，是香港第二大、僅次於惠康超市的連鎖系統，和黃從一九七三年創立這個超市品牌，至今已有四十年，並且早在八○年代就已經進入廣東，現在香港、澳門、中國大陸共有三四五間店，去年營收達新台幣八三五億元，稅前、折舊前的盈餘則為新台幣五十四億元，相當於一億八千萬美元。

百佳超市在香港占有三三％的市場，僅次於惠康超市的三九％，壟斷地位穩固，但是受到不斷上漲的租金與工資影響，進入中國市場又面臨流血競爭，利潤微薄。李嘉誠集團大總管、被稱為全球華人收入最高的「打工皇帝」霍建寧曾經說，經營百佳超市與「做善事」相差不多。

雖然利潤微薄，但是買賣的本益比卻極為誘人，惠康超市的母公司上市本益比就高達三十倍，而且香港第二大的市場地位，對於追求壟斷的中資有戰略上的吸引力。和黃在七月「放盤」出售，找了高盛與美林擔任賣方財務顧問，公司說明書才發出去，就吸引了中資華潤、泰國卜蜂謝國民、日本零售商 AEON、澳洲零售商 Woolworth、韓國Lotte集團等進場估價，另外包括KKR、TPG等私募基金也舉牌進場。

遠走歐洲 是必然的宿命經過第一輪初步出價，私募基金全數出場，原因就是出價無法進入和黃的目標區。有趣的是，︽華爾街日報︾、︽路透︾等歐美媒體，似乎站在李嘉誠這邊，不斷報導出售價格區間「在三十億至四十億美元之間」，換算稅前盈利的本益比高達二十八至三十四倍。但是大陸的中文媒體報導百佳時，卻都引用買方、特別是華潤的估價，「可能值不到二十億美元」。看來，百佳出售，還是有濃濃的「中資入港」的政治硝煙味，真正的買主就是北京國務院直屬的華潤，至於卜蜂謝國民、日本AEON等，還是湊熱鬧、拉價格的成分多一些。

中資華潤如果買下百佳超市，在香港將取得五○％以上的超市市占率，具體向統一進程又邁進了一大步。

此外，長江實業在上海第一個甲級辦公樓、位於陸家嘴金融中心的「東方匯經OFC」大樓放盤出售，也讓外界對於李嘉誠退出中國市場產生豐富的聯想。長江實業過去在大陸以賣樓為主，去年原本宣稱要繼續持有OFC大樓，還委託第一太平戴維斯招租，今年八月二十一日卻又改變放盤出售，三十五層樓、十一萬平方米(三萬三千坪)的大樓開價人民幣六十億元(約新台幣三百億元)，含車位與公設，平均每坪九十一萬元，不算高價。

香港的壟斷事業，讓李嘉誠成為華人首富，但是遇到壟斷起家的共產黨政權，遠走歐洲是必然的宿命。畢竟，已經高齡八十五歲的李嘉誠，不可能再參與習近平、李克強這些五十幾歲﹁年輕人﹂的政治長征。不過，李嘉誠是愛國華商，與當年怡和退出香港、匯豐銀行遷籍英國相比，李嘉誠的出走還是溫和、有秩序、給雙方保留面子的，歷史的必然，誰也無法違逆，想通了，就沒有情緒了。

(本文作者為紐約大學金融碩士、曾任金控公司副總經理)

買與賣之間的盤算

——李嘉誠近期買賣資產概況

買

2010年 從法國電力公司（EDF）手中拿下英國電網業務

金額91億美元

2011年 英國配氣網絡Wales & West Utilities(WWUs)

金額11億美元

2011年 收購英國水務公司(Northumbrian Water Group)

金額40億美元

2012年 收購奧地利 Orange 電信公司

金額17億美元

2013年1月 從DP World收購亞洲貨櫃碼頭全部股份

金額5億美元

2013年6月 成立一家合營企業收購荷蘭廢物轉化能源公司AVR-AfvalverwerkingB.Vs

金額12億美元

2013年6月 收購愛爾蘭 3G電信公司 O2

金額11億美元

賣

2013年7月21日 賣香港百佳超市交易未敲定，和黃與５位準買家正進行商討，最快９月初宣布結果

意向價40億美元

2013年8月21日 賣上海東方匯經OFC 交易未敲定，潛在買家有交行、新加坡資產管理公司ARA Asset Management Limited

逾60億人民幣

2013年8月29日 賣廣州西城都薈廣場和記黃埔、長江實業將所屬公司50％股權出脫，買家為離岸公司GCREFA Cquisitions 22 Limited

32.68億港幣

房市步入冰河期，但商辦租賃市場亮麗。「國泰置地廣場」藉著彈性租金、精算推案、緊抓外商等策略，衝出複合式商辦的好成績。

台灣商用不動產市場二○一五年成交金額創下八年新低，房市步入冰河期。就在此時，頂級商辦租賃市場卻表現亮麗，租金一路走高。這是一五年剛完工的信義計畫 區頂級商辦國泰置地廣場，短短半年去化三千坪樓地板面積。實價登錄網站上資料顯示，法國興業銀行也以每坪三五九○元租金成交。國泰置地廣場與台北一○一、 國泰信義經貿、遠雄金融大樓並列目前台北市租金最高的四大頂級商辦。

位於捷運市府站出口，低樓層一到四層正是「微風信義」購物中心，高樓層就是這次在驚呼聲中開出紅盤的國泰置地廣場，也是國壽近年推出的第一棟複合式商辦，其中包括頂級辦公室與景觀餐廳，一五年十一月正式開幕以來，已成信義區新地標。

推早鳥價 租金採彈性制

不僅商場人氣旺，辦公大樓出租率也異軍突起，樓地板面積共二．五萬坪，不到半年就已去化三千坪，在風光背後，靠的是國壽定位清楚的規畫設計，與彈性靈活的招租策略，才能在競爭激烈的頂級辦公室市場拔得頭籌。

時間回到○四年，國產局（現為國產署）標售信義計畫區最後一塊大面積土地，國壽以每坪二二七萬元、總價八十二億元，取得編號A3土地，創下信義計畫區土地 標售第三高價，「當時房地產業還很不景氣，國產局九次標售這塊土地都流標，直到降低底價，第十次才賣出去，國壽出手搶標，也確立當時房市回春的態勢。」高 力國際總經理劉學龍回憶。

當時，擔任國泰金控房地產投資操盤手的副董事長蔡鎮宇，為了將A3打造為地標建築，土地一放七年，為的就是規畫結合飯店、辦公室與商場三合一的複合式商業 大樓，並與國際豪華酒店品牌四季酒店集團簽約委託經營管理，但後來因故破局，計畫只好重新修正，國壽僅留下商辦與商場，這塊三千多坪的土地才在一一年開工 興建。

五星級飯店計畫夢歇，然而，要在台北市去化高達二．五萬坪的辦公大樓，並不是件簡單的事，國壽要面對的不僅是逐漸凋零的外商產業結構，還有其他辦公大樓搶客的競爭壓力，這些隱憂都讓國壽不動產租賃部在國泰置地完工前一年就提早展開「預租」作業。

作為信義計畫區商辦大樓的最大房東，國壽一向以靈活的招租策略在市場著稱，高力國際總監楊慧明印象深刻，國壽非常早就開始「暖身」，積極對商用不動產顧問 公司作簡報，從設備到租金，介紹得非常詳細，再搭配「早鳥優惠」，在前七個樓層租滿前，每坪只要三千元，另有裝潢期和車位租金的優惠方案，相較於周邊每坪 三千三百元到三千五百元的A辦行情，相當具有誘因。

擁CP值 緊抓外商客群

根據仲量聯行統計，台北市A級辦公大樓新增供給的高峰是一三年，當時完工的商辦面積高達四．四萬坪，但隨著房地產不景氣，這三年A級辦公大樓推案量遞減，國壽也看準時機在去年將國泰置地推出。

一五年中，國泰置地取得使用執照後正式對外招租，「時間點抓得剛剛好。」信義計畫區整體A級辦公室的空置率雖然偏高，但大面積的商辦剛好面臨空窗期，最大 勁敵台北一○一大樓已滿租，國泰置地是目前信義計畫區中，少數還有單層大面積條件的頂級辦公大樓，果然成為不少外商公司搬遷到信義計畫區的首選，包括甲骨 文、法國興業銀行、富達證券、雷格斯商務中心、大華銀行等企業都是首批承租戶。

「它抓住的客層，剛好都是最重視CP值（性價比）的外商公司，這個客層也是台北市辦公室市場的主力。

」世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司總經理林俊銘分析，這幾年台灣景氣停滯，連帶使外商公司在承租辦公室時，也得精算成本，因此，坐落精華地段、地點交通便利、符合外商公司需求，是國泰置地能夠快速去化的關鍵。

據了解，國泰置地照明設備是採用與美國國防部相同的LED燈，兼具省電節能、十年保固功能，空調設備也可以分六區控制，即使晚上加班也可以降低費用，充分符合環保趨勢，這都是外商公司相當重視的承租條件。

此外，緊鄰捷運站的優勢，讓不少原本在敦化南路辦公商圈的外商公司，願意付比原辦公商圈稍高的租金，遷入信義計畫區。

走高質感 有微風置地加持另一部分，走高單價精品路線的微風信義，也替國泰置地加分不少，由於國泰置地的地下室可以直接與捷運市府站接通，捷運乘客可直接走入商場大樓，A3高達一．二萬坪的商場空間，早在興建初期就被百貨業者視為進入信義計畫區的兵家必爭之地。

與國泰金控高層關係良好的微風廣場常董廖鎮漢，一三年以年租金五億元的價碼搶下租約，並走高質感路線，果然如今在信義計畫區成功營造出香港中環的氛圍。

除了微風年租金五億元以上，加上近四十層商辦有兩萬多坪，年租金至少有十至十二億元水準，隨著未來租金還有調整空間，國泰置地成為信義計畫區租金最貴的商辦大樓指日可待。

撰文 / 梁任瑋