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今個月，對賭王何鴻燊來說特別高 興。下星期二（二十五號），是他八十二歲生日；他的四位太太和一眾兒女，都在這個月輪流和他賀壽。而他與二奶藍瓊纓的幼女超儀，又剛在上週五出閣，更添喜 氣。之不過，年事已高的何鴻燊，既要周旋於家中四個太太，又要面對賭業三分的外來競爭，已然疲於奔命；再加上何鴻燊原來在三年前曾經輕度中風，身體大不如 前。他的接班繼任問題，又再成為焦點。然而賭王至今還不打算退休，還揚言要做多十年。於是二奶藍瓊纓一房和四奶梁安琪，為着賭王那百三億身家，各出奇謀鬥 快?情C雖然二房長女超瓊已進身澳娛董事局，細佬猷龍又開角子老虎機賭場，但四奶每日貼 着賭王，不單趁機大?掃銙鶨P邊生意，最近她還直接插手賭廳生意，與二奶一房龍爭虎鬥。上星期五，何鴻燊與二太太藍瓊纓的幼女何超儀，下嫁澳洲餐館老闆 「大Э陳」的兒子陳子聰，並在墨爾本舉行婚禮（詳情請參閱B本《探熱針》）。何鴻燊心情興奮，在婚禮上笑口噬噬，又大讚新女婿有「自己咁靚仔」，一片喜氣 洋洋。然而，在歌舞昇平的婚禮背後，卻揭露了何鴻燊的健康狀況。婚禮前兩日，何鴻燊由澳門出發，本來由澳門飛墨爾本，直航航程約九小時，賭王坐的又是私人 飛機，照計應很舒服，但八十一歲的何鴻燊，卻要把航程分成兩截，而且還要四奶沿途照顧。他們首先從澳門飛到澳洲北部的達爾文，航程約六小時，在達爾文抖一 晚恢復精神，身份尷尬的四奶與朋友轉飛悉尼，其他親友接棒照顧何鴻燊，再飛四小時到墨爾本。抵埗後賭王又再休息兩小時，才動身與二房的子女吃晚飯。 三年前輕度中風一個旅程要如此轉折，反映何鴻燊的身體已大不如前。他的一名員工亦說：「近年公司一 些酒會，見佢行多幾步就要坐低抖抖，而且坐着時腰骨唔似以前般挺直，要『挨住』張椅，好似比以前老咗好多。」賭王身體轉差，始於三年前。二千年的五月，何 鴻燊出席一個慈善餐舞會，和行政會議成員方黃吉雯跳華爾滋，只跳了半隻，卻已支持不住退下來。那時他被記者追問健康狀況，他解釋因打高球而扭傷，很快痊 癒。但由五月到八月，他的腳傷依然未癒，經常撐着枴杖，六月更曾入院。賭王家人故意顯得不在乎，四奶更戲稱何鴻燊入院是要割痔瘡和做結紮手術。但其實，事 情不像四奶講得那麼輕鬆。當年，醫生界盛傳，賭王因為血管閉塞引致輕度中風，以致左腳不良於行。為免令事件張揚，何家靜靜將賭王送往外國求醫。幸好那次中 風程度尚算輕微，未有大礙，但因為中風後，每年會有一成機會翻發，自此四奶便日日傍實他，貼身服侍。 兩房爭奪賭業肥肉現時賭王有空便回上環 信德中心總部，每次都有五、六個保鑣貼身保護。他大概在下午四時許返信德，到五點多，打扮得花枝招展的四奶，便來接他放工。兩人離開信德時，遇有記者等 候，四奶則負責擋駕，撥開記者的採訪咪，給賭王開路。畢竟何鴻燊年事已高，下星期二生日後便八十二歲。已兩鬢斑斑的賭王，剛忙完嫁女，又要應付四位太座輪 流安排的壽宴，未免太操勞了。這八旬老人家，今天仍牢牢控制市值四百億的澳門賭業王國，未肯交棒給仔女接班。現時他持有投得新賭牌的澳門博彩公司三成股權、信德集團兩成四股份，身家少算也有一百三十億，當中以澳門賭業王國最值錢。二奶及四奶兩房人，就在這塊肥豬肉上爭崩頭。四奶梁安琪近年躍升為何鴻燊的「跟得夫人」，自然撈到不少好處。雖然她並非澳娛（持澳博八成股權）董事，本應在賭場上無地位，但她銳意擴張在澳門的勢力，被賭場員工封為「千手觀音」，喻意但凡有關賭場的生意，她?控o就?情C 千 手觀音狂?惜?以往她經營回力大班芬蘭浴、回力麗晶餐廳等，在葡京賭場內，又擁有京華鮮果店、洋酒鋪、樂宮餅店等生意。每年賭場為求意頭好，會裝修兩次 （註：裝修與「庄收」同名），四奶與哥哥禤偉祺有份的佳景集團，亦一手承接裝修工程。而這一類的開支，統統從澳娛的賬房中支取，而賬房經理，就是四奶的哥 哥禤偉祺。四奶不單加插「自己人」入澳娛帳房，還拉攏了負責打理澳娛的賭王頭馬吳志誠。吳志誠原是十姑娘何婉琪「契仔」，七十年代由十姑娘聘請在賭場工作 的大學生。「他在賭場由派牌做起，成個賭場運作佢好清楚。」一葡京賭場老員工說，自去年十姑娘被擯出澳娛董事局後，吳志誠升為澳娛行政總經理，掌管賭場的運作。他深知何鴻燊寵幸四奶，便對四奶恭恭敬敬，人前人後以「何太」稱呼四奶，博得她心花怒放。 見 賭王先過四奶有吳志誠幫手，四奶最近更直接插手賭場運作。葡京賭場的一樓，本來是一間潮州酒家，由十姑娘經營。她失勢後，澳娛便加租，酒家最後結業，鋪位 落入四奶手中，現全新裝修改為「水晶宮」賭場，由四奶經營。水晶宮佔據葡京一樓全層，出入都是身光頸靚的貴賓咭會員。水晶宮不單生意好，還打破要分賬給澳 娛的慣例。現時澳門約有五十個賭廳，廳主與娛樂公司按三、七比例分賬，然而除四奶不須與 澳娛拆賬外，黃金廳廳主李惠民（又名李樹福）則以五、五分賬，事關李惠民與四奶稔熟，李惠民的女兒朱李月華，即香港金利豐證券老闆娘，又與四奶合作借貸生 意。「李樹福喺澳門好有勢力㗎，要搞賭場唔同啲江湖中人打交道點得，四奶都係為將來鋪路啫。」一賭場中人說，即使賭廳廳主，要見賭王，須先通過四奶，而有 意經營賭廳者，也必須靠四奶接洽安排。四奶的勢力更伸至澳娛旗下的澳門賽馬會。 超瓊改革無期相反，二房長女何超瓊，即使去年被委任為澳娛董事，但今天勢力卻不及四奶。她本來打算大事改革，還請來二十五名舊同學，部署以新方法經營賭場。不過，這個隊伍現已解散，事關四奶已掌控澳娛的賬房及管理人馬，何超瓊難以插手其中。入主董事局一年多以來，何超瓊唯一能做到的，只是送船票吸引賭客。「做賭場唔係咁簡單，有好多涉及江湖人士或錢銀瓜葛嘅嘢，唔係何超瓊呢啲讀過書嘅文人可以做到。」一資深賭場員工說。看災姐勢孤力弱，何猷龍便決心涉足澳門賭業。今年八月，他把上市公司新濠的總部搬到澳門，揚言要發展當地的金融業務，但據知情人士透露，何猷龍在澳門設立財務公司，其實是看準新賭牌實施以後，澳門政府計劃規管疊馬仔，遂以財務公司名義，準備沾手賭場的疊碼放數業務。 猷 龍賭場奀到極九月底，何猷龍又在皇都酒店開設摩卡角子機賭場。然而，這賭王之子還是未夠班。他的賭場設於皇都酒店大堂，該區是賭客不多的東望洋住宅區，連 的士司機也不知道皇都裡面新開了賭場。「皇都內沒有賭場，如要玩老虎機，去置地廣場那邊。」可見摩卡連澳門本地人也不熟悉。摩卡場內約有六十部角子老虎 機，以及電子「大細」、電子「輪盤」及電子「沙蟹」各一部。角子機每鋪只二元至五元。而「大細」、「輪盤」和「沙蟹」每鋪最少投注五元，與葡京的五十元相 差十倍。光顧摩卡的客人，以遊客和上了年紀的賭客為主，換一兜散紙可玩足半天。「呢度唔似得葡京、回力咁雜，嚟呢度嘅人都唔會豪賭，幾百蚊可以玩成個鐘， 所以疊碼仔都唔多喺度搵食。」一名皇都酒店員工道。難怪被問及何猷龍的新賭場時，賭王也笑他，說摩卡的生意「奀到極」、「濕濕碎」。 二房接管上市公司何超瓊姊弟雖然未能在賭場站穩陣腳，但幾姊弟卻已成功接掌賭王的上市王 國。賭王其實向來最寵幸二奶一房，尤其是大女超瓊。何超瓊早年曾對傳媒表示，她出生那年，即一九六二年，父親剛投得澳門賭牌不久，她被指腳頭好深受疼錫。 何超瓊自小便被母親不斷灌輸，要她將來成為何鴻燊眾多仔女中最出眾的一個。何超瓊亦不負母望，最終被何鴻燊刻意栽培為賭王接班人。現年四十一歲的何超瓊， 在美國加州Santa Clara大學主修市場及國際商業管理。畢業回港後與富家子弟阮偉文成立天機公關公司。至九五年，她正式成為信德集團董事，至九九年升為董事總經理。信德集團現已由二房幾姊妹掌管。除大女揸大旗外，二女超鳳出任副董事總經理，負責地產項目及財務；三女超蕸，則打理物業管理部門。三姊妹合共持有信德一成多股份，而信德揸着澳娛一成一股權，三姊妹間接是澳娛股東。及至去年，十姑娘何婉琪因兒子麥舜銘得罪何鴻燊被踢出局。賭王遂推舉超瓊進入澳娛董事局，讓女兒名正言順準備接班。 結婚取老父信任除了超瓊，近年急速部署上位的，還有二房幼子何猷龍。何猷龍今年只二十七歲，但已掌管兩間上市公司新 濠國際和匯盈控股。何猷龍在九九年於多倫多大學商貿學系畢業，在○○年十一月，與相戀十年的維他奶後人羅秀茵結婚。在結婚前一個月，幾個家姐將渣甸山谷柏 道獨立屋業權轉名給他，寓意他「大個仔」。對一個二十餘歲的大男孩來說，本來應未玩夠；但他急急結婚，讓父親覺得他已修心養性。成家立室後一年，大姐超 瓊、二姐超鳳以一千六百萬，將上市公司新濠國際的一成多股份賣予何猷龍，何猷龍還取代家姐入主董事局，並當上新濠的董事總經理。同年他又將網上交易解決方案公司iAsia，在創業板上市。 再過一年，iAsia供股集資，以一億二千萬，向李嘉誠及加拿大帝國商業銀行，收購加怡證券、加怡期貨及加怡財務。收購後iAsia改名匯盈。何猷龍一心 想在證券界大展拳腳。「當時他與所有加怡員工開大會，一邊吃點心一邊向我們保證不會裁員，還表示要將加怡發展成另一間怡富證券。」一加怡員工說。何猷龍畢 業後曾在英資的怡富證券衍生工具部工作幾個月，故此他一心向證券界進發。然而收購完成不久，港股跌至八千點，加怡每月蝕錢，何猷龍唯有立即食言，裁掉三分 一員工。他接掌加怡後，未能扭轉加怡局面。易手後加怡只做過「一千零一單」保薦工作，替華園控股上市。 狂 掃山頂獨立屋賭王一直喜歡贈送物業給家人，其中九六年一擲一億二千多萬買入布力徑六號給三奶，又以一億八千多萬買入淺水灣道四號給四奶。三、四奶兩房過去 十多年共買了近五億豪宅，直至九七年以後才收手。近年，輪到二奶一房子女。何超瓊幾姊妹打從八八年開始一直有投資豪宅，由八八至○二年間，先後買賣共四億 物業，其中以八八年一役獲利最豐，賺三千多萬。但以往何氏姊妹只買分層豪宅，直至近一年多，越買越豪，頻頻出擊。其中大家姐超瓊，剛在上月份以六千七百多 萬，買入山頂道五十六號，有山頂小白宮之稱的洋房。而三妹超蕸，又於九月以三千九百萬，掃入加列山道五十一號C屋。再加上去年八月四姊妹夾份，以五千多萬 買入的渣甸山軒德蓀道三號大屋，短短一年多，四姊妹便用了一億六千多萬狂掃頂級豪宅。曾和何家姊妹接洽的地產代理說：「何家幾姊妹買嘢都少做按揭，通常現 兜兜俾錢。她們早幾年也曾活躍於地產市場，之後沉寂了。至早兩、三個月，又多了信德職員替她們來電查詢市道狀況。」向來甚錫二房仔女的賭王，在三個月前更 親身到拍賣場，競投半山干德道十六至十八號，一幅只六千多呎的靚地。志在必得的賭王，當日以九千九百萬，超出底價一倍成交，地皮業權由賭王佔五成，三成屬 街外人士，其餘兩成給二奶。賭王還打算買入毗鄰兩幢單幢樓合併重建，但因業權分散，收樓十劃未有一撇，遂入紙城規會，將十六至十八號地下及一樓，重建為酒 吧、理髮店和美容院等商業用途，樓上則重建分層單位放租。 內憂外患夾攻二奶與四奶一房鬥到八彩，令賭王甚為難。上流社會人士透露，賭王為求 耳根清淨，近排多在三奶的布力徑大宅過夜。至於怎樣解決兩房人爭鬥，賭王似乎還未多想。本週二，賭王如常在六、七個保鏢簇擁下回到信德中心，記者上前問他 何時退休，他反應甚大說：「無諗過退休，（做多）十年差不多啦！」那麼何時交棒給兒子何猷龍呢？「無諗過呢個問題。」賭王說。雖然賭王屬意何超瓊接掌賭 業，但對於四奶插手賭場，妨礙何超瓊改革，他只說：「佢咁大個女，自己識得處理啦。」話雖如此，澳門賭業今已三分天下，由MGM及美國賭王Stephen Wynn合作的金沙賭場，建於文華東方酒店旁邊，將在明年三月落成，何超瓊未能改革澳娛便要面對新競爭，內外夾攻，到時又有一番龍爭虎鬥。 四奶梁安琪資產 何鴻燊家族圖□已故＊前夫蕭百成，乃殯儀大王蕭明兒子△前夫許晉亨，世家許愛周家族的孫兒＃維他奶後人羅友仁女兒長幼序由左至右 二 房仔女資產市值超瓊5.68%信德集團股份$2.87億山頂道56號C屋$0.67億共$3.54億超鳳5.63%信德集團股份$2.84億渣甸山睦誠徑 8號屋$0.5億共$3.34億超蕸1.18%信德集團股份$0.59億加列山道51號C洋房$0.4億The Mayfair 高層$0.4億愛都大廈2座高層D$0.14億黃泥涌峽道蔚豪苑A座高層A2$0.12億白建時道嘉雲臺3座中層A$0.1億地利根德閣3座高層 B$0.09億共$1.84億姊妹聯名5項物業共$1.46億猷龍25.14%新濠國際股份$1.1億1.7%匯盈控股$0.03億布力徑35號8號 屋$0.43億谷柏道25號大屋$1.5億共$3.06億總共$13.24億 賭王主要身家市值非上市公司30%澳門博彩＊約$120億上市公司26.44%信德集團＃$13.35億3%匯盈控股$0.05億6.89%新濠國際$0.3億香港物業淺水灣道一號約$2億海外物業奢高街606號（溫哥華）不詳High Point Street 不詳33號（多倫多）總數：$135.7億 ＊新賭牌以澳門博彩有限公司持有，澳娛持有澳博80%；何鴻燊私人持有澳博10%。以00年純利$14億，及美國上市賭博公司MGM最新28.77倍P/E計算，澳博總市值近$400億。＃私人的信德船務持有30%信德集團，而何鴻燊持有39.58%信德船務，即間接持有11.8%信德集團，其餘14.57%股份，為個人名義持有。 |
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http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100227074&time=2011-02-19&cl=115&page=all
作为中国外汇投资的标志，外汇管理局持有巨额美国“两房”（房利美和房地美）债券，近年来一直是议论的焦点。每当“两房”公司本身及其命运在美国发生一层波折，中国国内关于“两房”债券的议论便再升腾一次，中国人在外汇储备猛增、人民币升值、美元贬值、对外投资起伏中所遭遇的煎熬与矛盾、不得不然与心有不甘、误解与了解，毕现于此。
2月11日，美国致力于最终解决“两房”问题的改革方案终于浮出水面，同样在全世界激起了强烈的回声。根据美国财政部及住房与城市发展部发布的 改革《白皮书》，美国政府将在今后数年内缩减房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）规模，使其逐步退出房贷市场。尽管美国政府会确保“两房”拥有足够资本以履行其债务承诺，“两房”最终将关闭的命运，又再引发新一轮担忧。有媒体 报道称，中国投资美国“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。也有人警告，中国投资者固然不会在“两房”相关债券的投资上最终出现全损，但也几乎不可能 全身而退。
国家外汇管理局此前发出澄清，“已经采取了切实有效措施，‘两房’债券投资的主要潜在风险已得到有效化解。截至目前，外汇储备持有的‘两房’债 券还本付息正常，也没有出现过投资损失。按照市场广泛使用的相关指数计算，2008年至2010年三年间，‘两房’债券年均投资收益率在6％左右。”
“两房”问题从何而来？最终命运如何？中国持有的巨额“两房”债券有无损失？围绕“两房”的太多迷茫与困惑，终于到了清算时分。
三种设想与第四种可能
奥巴马政府为未来政府与住房信贷市场关系提出左中右三种设想，但第四种可能仍然存在
如何最终处理“两房”问题？
其一，谨慎处置, 逐步退出。新方案将用使“两房”在住房信贷市场的份额从目前的80％-90％逐步下降；同时提高“两房”担保的价格，降低“两房”合格贷款（Conforming Loan，符合“两房”购买标准的优质房贷）的上限；逐渐对该类贷款实施10％首付的要求; 每年减少“两房”的资产总额至少10％，等等。基于此，这一改革的完成应该还是中长期的愿景。
第二，《白皮书》说，美国政府承诺并致力于确保房利美和房地美有足够的资金，用来支付担保现在以及将来的费用，确保其一切债务的支付。“政府不 会采取任何损害两房全额偿付债务能力的措施”。这不仅事关美国政府的信用和债权人的利益，更关系到寒冬未过的房地产市场会否转暖，甚至影响到刚刚提速的美 国经济复苏的大局。
更重要的，《白皮书》还提出了未来政府与住房贷款市场关系的三种设想。三种设想都是在瓦解“两房”的目标下，把过往政府对“两房”为代表的政府支持企业（GSE）的隐性支持显性化，重定义。
第一种设想是完全市场化：住房融资体系私有化，政府仅对联邦住房管理局（FHA）和另外政府拥有的几家机构提供保险；第二种设想是危机担保，在 第一条设想的基础上额外增加政府担保，在金融市场稳定的时候维持少量担保，在出现金融危机时增加对市场的担保量；第三条设想是再保险，私有化的住房融资体 系与政府对FHA等机构提供保险相结合，并额外增加政府提供的巨灾再保险而不是直接提供担保。
三条路径从几乎完全市场化，到政府扶持逐渐加大，逐层递进，各有优势和不足，其差别体现了财政部对四大因素的权衡取舍：按揭贷款信用可获得性、房地产投资动力、纳税人保护及金融市场稳定。
技术层面来看，折中的危机担保设想是一些人的选择，政府在经济繁荣时期收取足够高的保费，以备危机时提供流动性的需要；或在正常时期严格控制公 共部门出售的担保数量，但允许在危机时大幅增加担保规模。好处是出现危机时不必由政府事实上对整个按揭贷款市场进行担保，且来自私有机构的担保费“未雨绸 缪”，损失的第一笔由担保费用支付，降低了纳税人风险。但不足是，要真正覆盖危机时的成本，正常时期的担保费用将会很高，市场流动性不会十分充裕，信用可 获得性受到影响，而且担保定价困难很大。
支持“再保险”设想的亦不在少数。前吉利美（Ginnie Mae）总裁穆林（Joe Murin）对本刊记者说，政府创建类似联邦存款保险公司（FDIC）的按揭贷款再保险公司，符合当前维持脆弱房地产市场稳定的需要，可以为政府未来平稳退出“两房”提供最佳途径。为私人金融机构提供咨询的联邦财务分析公司主管合伙人佩特洛斯（Karen Petrous）表示，在其接触的众多银行或金融机构中，主流意见均是支持该路径。“这一选择将使政府在市场中的角色更加确定。第一条路径政府的角色太小，第二条路径中私人机构很难判断政府什么时候以及如何支持市场，而第三条路径时则通过定价明确了政府的角色。”
美国政府退出“两房”，早在2008年9月7日救助“两房”时即已承诺，接管只为稳定市场，未来会将“两房”归还市场。当时对“两房”的救助方 案是普通股股东几乎归零，政府注资为年息10％的优先股。未来退出首先要通过转换优先股到普通股，然后再逐渐卖出普通股。明确未来政府与住房信贷市场的关 系，是退出“两房”的前提条件。奥巴马政府此时推出的右中左三种设想，已经将“皮球”踢向国会。
但这只是“两房”改革讨论的开始而不是结束。“实际上，改革方案并没有对退出‘两房’问题本身提供任何明确的建议。”前联邦住房贷款银行芝加哥分行总裁、现任企业研究所研究员波洛克（Alex Pollock）告诉本刊记者。
佩特洛斯也认为，就“两房”终结后政府与市场关系的三种设想，两党达成共识将异常困难。这一问题预计将成为2012年总统大选的热门话题，在那之前不会有任何举措。2013年新政府上台后，讨论还会继续。
2月11日，财长盖特纳在布鲁金斯学会回答提问时称，预计立法过程需两年，过渡时期为5年至7年。但波洛克认为，5年至7年完成属于“最乐观的 情景”，而悲观的结果则是，回到危机前的局面，“两房”没有发生根本性改变。“第四种可能是，说得多，做得少，这是大家都不愿看到的，但目前仍无法排 除。” 波洛克说。
“两房”痼疾
“两房”改革的核心是风险定价，隐性支持显性化，讨论的是将来“居者有其屋”政策的成本由谁承担，而不是对已有债务是否履约
“两房”目前占有美国10万亿美元按揭贷款市场60％，增量上，2009年及2010年新发按揭贷款则超过九成由“两房”及其他政府机构担保。 “两房问题”牵一发动全身。2008年政府救助，美国纳税人已为此付出超过1300亿美元的高昂代价。“两房”问题的症结，却并不十分复杂，即风险定价在 政策与市场间的两难：政府隐性担保，半市场半政府的“四不像”，既要满足“居者有其屋”的政策目标，又要对股东负责，取得利润。
作为罗斯福新政的一部分，美国国会通过立法在1938年成立联邦国家按揭贷款协会（FNMA），简称为房利美，其目的在于扩大按揭贷款的二级市 场，使贷款人可以卖出资产，更快收回现金，继而扩大新的按揭贷款发放。为引入市场机制，1968年房利美被一分为二，新成立的吉利美（Ginnie Mae）保持完全政府企业性质，只对联邦住房管理局（FHA）、老兵服务局（VA）和农家住房管理局（FmHA）保险的按揭贷款提供担保，而房利美成为私 有化的上市公司，正式以政府支持企业（GSE）的形式存在。1970年，联邦住房按揭贷款公司（FHLMC）成立，简称房地美。1971年，房地美首次对 私有银行按揭贷款提供担保；1981年房利美第一次对按揭贷款打包后再分割，发行了第一笔按揭资产支持证券（MBS）。
无论自由派还是保守派，两党的国会与政府，在“居者有其屋”政治目标的驱使下，与“两房”问题积累至今都摆脱不了干系：
1992年，老布什签署了美国《住房和社区开发法案》，为GSE添加了“对中低收入家庭提供可承担的住房贷款”的义务。从此，每年住房与城市发 展部在国会指导下要为GSE设立低收入按揭贷款占全部业务的指标，这一指标从最初的30％逐年提高到2007年的55％。1999年，克林顿政府进一步要 求，针对低收入的按揭贷款必须覆盖到贫困地区。为满足这些政策目标，GSE也获得政策优待，比如，对金融机构资本充足率要求的3％，GSE无需遵守；虽为 上市公司，“两房”不需要满足证监会的全部信息披露要求等。
2001年“9·11事件”后，美联储长期维持低息政策，金融衍生产品增多，助推房贷市场。2004年，一些针对衍生品市场的监管条例被废止。 资本逐利之下，到了2005年至2006年间，私有金融机构发行的MBS规模首次超过“两房”MBS，基于“无首付”“无证明收入”的Alta-A与次级 贷款大行其道。“两房”要满足股东对利润的要求，与私有机构竞争，于是放松自身合格资产的标准。更危险的是，“两房”在国会赋予的“投资”职能中，购进私 有金融机构发行的Alta-A与次贷，早在2006年，市场中全部非主贷余额，竟有超过30％为“两房”所持。
美国政府对GSE的支持是隐性的，法律从来没有规定政府将全额承担“两房”债务，但投资人并不相信。按照前美联储主席格林斯潘的估计，由于隐性 担保，GSE支持的按揭贷款利率比私有机构低0.5个百分点，美国国会预算办公室（CBO）估计为，每年为借款人省下的资金成本约在20亿美元。
问题是，一旦危机发生，过去节省的成本不但要全部损失掉，还对整个金融市场构成系统性危险。危机前，“两房”股东享受的是隐性担保下的融资便利及高额利润，但一旦发生倾覆性的风险，则是代表纳税人的政府承担损失。
被誉为美国经济刺激计划“御用”经济学家的穆迪首席经济学家赞地（Mark Zandi）指出，“两房”改革的核心正是如何纠正风险定价的扭曲，使“隐性成本显性化”。
国会不成文的“居者有其屋”目标与GSE的私有性质相冲突，正是扭曲的核心。抛弃前者，在政治上不可行，于是，改革方案的方向，不论是将针对低收入阶层的贷款全部交给吉利美这样的完全政府企业，或“两房”退出MBS一级市场，由政府提供再保险， 本质上都是要“去掉GSE”，波洛克说。
于是，争论的焦点就变成了，这种针对矛盾后一半的改革能否确保“居者有其屋”。《白皮书》强调，“美国是全球发达国家中少数提供‘可由借款人自主决定提前付清的、30年期固定利率按揭贷款’的国家之一。”虽然没有说的十分直白，但在《白皮书》的三种设想中， 前两种更为接近市场化的方案都会影响这种贷款的可获得性。
普遍的预计是，GSE消失后，30年期固定利率贷款可能难以维持，要么要对提前付清按揭提高罚金，要么要三到五年调整一次利率，即使还有当今意义的这一形式贷款，利率也会高到难以接受的程度。
没有了30年期固定利率贷款，是否就难以实现“居者有其屋”的目标？实际上，对比其他发达国家，美国的特有贷款模式对房地产市场的支持并没有想象中的大，布鲁金斯学会研究员沃利森（Peter Wallison）得出结论。
伦敦政治经济学院专门从事房地产研究的斯坎伦（Kathleen Scanlon）教授告诉本刊记者，欧洲没有严格意义上的与“两房”相对的机构。欧洲的按揭贷款主要仍以零售储蓄为主要资金来源，占三分之二。
此外，当按揭贷款大部分变回收入稳定、信用记录良好、证明材料充分的主贷，是否就难以保障低收入人群能购买住房？普通中产阶级是否应当是被补贴 的对象？在穆林看来，联邦住房部门和政府控股公司吉利美有能力承担起针对中低收入阶层的购房贷款任务，而作为房贷市场主体的中等收入阶层并不会受到GSE 撤出的太大影响。
无论采取何种措施，这些讨论针对的都是在政府与市场之间如何分担房地产市场风险，是“居者有其屋”的成本由谁承担。这些都是技术层面的讨论，也难以找到令所有人信服的答案，最终的结果还会取决于政治博弈，取决于民意。
无论如何，目前的讨论不是对“两房”债务是否履约问题。“中国投资者应当更小心，但它们不会有损失。”波洛克对本刊记者说。
是这样吗？
“保本”无悬念
金融危机以来，美国政府对“两房”债券已从隐性担保大大往前进了一步，此次亦在《白皮书》中重申
截至2009年6月末，中国持有的包括“两房”债在内的长期机构债券，在外国投资者中列第一位，含960亿美元机构债券和3580亿美元MBS，合计4540亿美元，占全部外国投资者持有的比例为38％，占发行总量约6.3％。
通常笼统所称的“两房”债券其实包括两部分，两房自身发行的普通机构债券和“两房”担保的按揭贷款抵押支持债券（MBS）。中国“两房”债的最 大持有人是国家外管局。此外，在2008年6月末，中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中信银行、交通银行、招商银行、民生银行几家商业银行也持有 “两房”债券。
对于包括中国外汇储备管理机构和部分商业银行在内的“两房”债券投资者，最关心的是，最终“两房”关掉时，对已经持有的“两房”债券本金和收益有什么影响，“两房”命运的变数会带来什么风险。
对于中国政府来说，和收益相比，应该是更看重政府的承诺。“我所了解到的无论哪家央行对于买什么产品都是最保守的，只买GSE支持的MBS，” 前房利美高级副总裁克里斯蒂（Mary Christy）对本刊记者说。
当然，美国“两房”债券的最大投资人并不是其他国家央行和机构，而是美联储和美国居民。截至2011年2月9日，美联储持有按揭贷款支持证券和机构债1.11万亿美元，占资产负债表规模的43％。
GSE章程从未规定政府将提供全额保障，但各国央行一直把“两房”债当作“与国债一样无风险，却又更高收益”的最佳投资品。前吉利美总裁穆林对 本刊记者说，这是因为，其一是危机前隐性担保一直存在；其二，早在2008年9月收归国有之时，美联储、财政部进一步明确了对“两房”债的担保。“从技术 上看，担保已由隐性变为显性”。
2008年7月30日，美国国会正式授予财政部注资“两房”权利，并由房屋管理局对“两房”担保的按揭贷款提供3000亿美元的担保。获得授权后，美国政府联邦住房金融局在（FHFA）9月7日接管“两房”。其后，“两房”还可再向财政部申请2000亿美元注资。
一位熟悉美国债券市场的投资人士说，目前无论是“两房”自己发行的普通机构债券，还是担保的MBS，实际都还在政府信用保护之内，短期内无法改 变。“如果美国政府不管，就相当于美国政府的信用失效，对金融市场的影响太大，美国不可能承担这部分风险。”从目前债券交易看，并没有担心违约风险导致的 恐慌。中国国际金融有限公司全球策略师洪灝预计，“两房”改革将会是一个循序渐进的过程，美国政府应有后续安排，并在短期会为市场提供一定保障措施以避免 房地产市场出现大幅震荡。
美国最新的预算净赤字约有1.1万亿美元，总融资量每年将达到2万多亿美元，很可能未来每年都要按照类似的规模融资。几乎所有分析人士表示，若美国“两房”债券违约折本，无异于“自杀” 。
此次美国政府在《白皮书》中重申：“政府承诺并致力于确保房利美和房地美有足够的资金，用来支付担保现在以及将来的费用，并会确保它们一切债务的支付。政府不会采取任何损害‘两房’全额偿债能力的措施。”
损失可能在哪里？
在过渡期结束时，最坏的情况下，存在未到期债券损失部分利息的可能
尽管保本无忧，投资人所持有的“两房”债券的收益率可能受到影响。
一位供职于中国央行、熟悉美国债券市场的人士告诉本刊记者，美国政府全权对“两房”资产支付的前提没有疑问，但有两种可能。
第一种可能，在规定的“过渡期”结束之时（比如十年），“两房”不再进行新业务，已发行的存量债券按自然到期陆续偿还，如果存在窟窿，由美国财 政部补上。政府退出“两房”的计划对债券二级市场交易价格有影响，但如果投资人认为提前赎回“不划算”，则完全可以持有至到期。
不过即使“两房”债券能够自然到期偿还，其收益率仍然会受到其他因素的影响。首先，随着美国经济走向复苏，如果加息，存量债券资产的价格会受冲 击。其次，美联储量化宽松政策加财政赤字叠创新高，美元贬值压力持续，会增加“两房”债券投资的汇率风险。第三，未来“两房”债券的市场规模必然缩水，流 动性风险也会随之增加。
第二种可能，过渡期结束时，美国政府设立续存机构，按面值赎回“两房”债，偿还本金。未到期债券在过渡期结束至到期日之前的利息，不付或者双方协商；如果投资者不愿意参与赎回，可继续持有，但自担风险。前者有损失潜在利息的风险，后者有市场价格风险。
与普通机构债不同，MBS除了有利率风险、违约风险，还有抵押贷款人提前还款的风险。 MBS的收益最终取决于按揭贷款资产池的收益，而每一次资产池中有借款人提前付清，资产池中的资产权重和加权收益率必然发生变化，进而影响债券面值。
外储投资启示
币种结构和投资工具结构对中国外汇储备收益率的影响有限，说明外汇储备管理在多元化上改善有限
由于保本无忧，对于中国投资者，尤其是外汇储备管理机构，短期内继续持有“两房”债券不失为一个选项。但长期而言，考虑“两房”债券收益率的不 确定性，兼顾中国外汇储备投资已经过于集中于美元资产，逐步减持“两房”债券当属理性选择。2008年下半年以来，中国持有“两房”债券的投资者陆续减 持。
2008年6月末，招商银行和交通银行分别持有2.55亿美元和2700万美元的“两房”债券，两家银行在2008年三季度已经全部出售，招商 银行还略有盈利。建设银行持有的“两房”债券从2008年6月末的32.5亿美元降至2009年3月末的7.1亿美元。商业银行中持有“两房”债券规模最 大的中国银行，在2008年6月末时持有172.86亿美元，陆续减持后，2010年6月末还剩24.83亿美元。
无论对“两房”债券择机减持或是继续持有，都应在外汇投资管理者的正常选择范围之内。然而，自危机爆发以来，国人仍经历了三波对“两房”债券的担忧和恐慌。
第一次是2008年7月，美国财政部和美联储宣布救助“两房”之际。当时的公开数据是，截至2007年6月30日，中国持有3760亿美元“两 房”债券。当时市场对风险的关注聚焦于商业银行的债券投资风险。2008年8月陆续公布的商业银行半年报中，几家投资“两房”债券的商业银行悉数披露了持 有“两房”债券规模，统计显示“两房”债规模占商业银行总资产的比重很低，部分银行还计提了减值准备。此后几个月，各家银行均逐步减持“两房”债。
第二次发生在两年后，“两房”债恐慌再度来袭。导火索是2010年7月7日，“两房”股票摘牌退市。当时国内有报道称中国持有的3000多亿美 元“两房”债券可能深度套牢、血本无归。对此，国家外汇管理局发表声明解释，中国外汇储备没有投资“两房”股票，而“两房”债券价格稳定，还本付息正常， “两房”债券的新融资活动未受到负面影响。
第三波就发生在美国财政部及住房与城市发展部发布“两房”改革《白皮书》前后，国内再度出现外汇储备投资“两房”债券巨亏的传言。
一位接近央行的投资界人士认为，这些传言耸人听闻，实在是出于无知。“这次的方案早就有所预期，这个事连着美国政府的信用，又连着美元体 系，2008年的注资就是为了保债券，牺牲股东。2008年8月方案出来，20个小时之后，美财政部长助理就来专门去中投，后来见了外管局、中行。”
他认为，“两房”近两年来大大提高了其购买按揭贷款的标准，房贷资产质量明显提高。未来，新方案将使“两房”在住房信贷市场的份额从目前的80％-90％降到40％；同时提高“两房”担保的价格，降低“两房”合格贷款的上限; 逐渐对该类贷款实施10％首付的要求; 每年减少“两房”的资产总额至少10％等，这意味着按揭贷款质量会进一步提高。此外，随着美国经济的复苏，美国房地产可能正走向拐点，而按揭类资产的估值有望提升。
中投公司一位高级管理人员告诉本刊记者，中投也有“两房”投资，“收益率高，评级高，为什么不投？”这位管理人员表示。中投投资这类债券是在固 定收益部门，有专门的小组，每年会对各类配置有个大致的配置额度，各个部门根据这个额度再细化到各个小组，利率产品、信用产品各为多少，然后在这个额度下 进行投资，但是在进行投资之前，所有的投资都要上投委会，把投资标的风险、收益、违约率等问题都说清楚。
美国财政部2月15日发布的最新数据显示，2010年中国净卖出包括“两房”债券在内的美国长期机构债券总额293亿美元，为有数据以来的最大规模减持。
尽管持有量超过4000亿美元，中国持有的“两房”债券规模与外汇储备相比仍是小头。外汇储备资产中，美元资产比重较高是不争的事实，也是长期风险所在。中国社科院学部委员余永定多次指出，美国目前的财政、货币政策将使中国现有外汇储备的实际价值遭受两重打击：美国国债价格下降和美元贬值。从长期来看，美国国债价格下降而不是上升，这将使中国的美国国债投资遭受资本损失，即资本利得为负。而美元指数下跌导致的资本损失和物价上涨造成美元购买力损失。
今年1月，张斌和王勋在“中国金融40人”论坛发布研究报告，对2001年至2009年，影响美元计价的外汇储备名义收益率的因素进行了分解， 发现影响因素主要来自两个方面：外汇储备资产自身的收益率变动和汇率变动。币种结构和投资工具结构对外汇储备收益率的影响有限。张斌在接受本刊记者采访时 说，这反映出外汇储备管理在多元化方面上改善有限。
本刊记者李箐、张翃、特派纽约记者沈乎对此文亦有贡献
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經營之神王永慶「四房」血緣官司，經法院判定，羅文源3姊弟為王永慶骨肉。然本刊調查，勝訴的羅氏姊弟5月16日收到通知，王永慶二、三房子女大團結，包括曾力挺羅氏姊弟的王文洋在內，聯手上訴。羅文源姊弟回王家、分得30億元遺產之路，恐遙遙無期。 轟動一時的台塑創辦人王永慶四房血緣官司，四月十八日經台北地方法院判定，羅雪貞、羅文源、羅雪映確為王永慶親生子女。判決一出，王永慶二房長女王貴雲搶第一時間就回應：「一定上訴。」 外界以為，羅氏三姊弟勝訴後，可繼承王永慶遺產，王貴雲「上訴」之說，恐無法撼動法院的判定，而原先由二、三房九名子女繼承王永慶遺產，每人可得從十二．四億元將降為九．九二億元，也就是說，每人得從口袋中拿出二?四八億元，分給羅家三姊弟，共計約三十億元。 聯手上訴 難得團結 然上週五（二十日），本刊至羅文源在台北市杭州南路住處樓下，羅與家人正好返家。本刊表明來意詢問官司一事，原本與家人有說有笑的羅文源，臉色立刻一沉， 嚴肅地以官司仍在進行為由，不便表示意見。臨去前丟下一句：「他們全部，全部都提了上訴，我在五月十六日收到的通知。」 依羅文源姊弟前年三月提出的「生父死亡後之認領」訴訟，被告包括王月蘭、王文洋、王貴雲、王雪齡、王雪紅、王文祥、王瑞華、王瑞瑜、王瑞慧、王瑞容等十人。羅文源說的「全部都提了上訴」，指的就是這十人。 王永慶過世後，二、三房的子女們為了遺產，在國內外打了幾場官司，一度鬧得不可開交；如今二、三房子女面對「四房」牽扯到遺產繼承的血緣官司，竟然展現前所未有的大團結，而其中最令人傻眼的是，上訴人包括王文洋。 事實上，從羅文源姊弟跳出來、聲稱是王永慶骨肉後，王文洋就一再對外展現大哥風範，說是「只要證明是父親骨肉，就願負起照顧責任。」王文洋還說，若定讞後，一定支持羅文源三姊弟。然而這次，王文洋選擇和二、三房兄弟姊妹站在同一陣營，一塊提起上訴。 母親改嫁 不利爭產 「羅氏姊弟可能不要期待太高。」一名王家親戚表示，王家兩房子女有了相當把握，才會提上訴。 「十年前，王永在三子王文堯，與前女友李黛華，為生女『媗媗』打官司時，王家找來的律師就仔細研究過，未來是否存在遺產繼承爭議的問題，結果發現，就算是 親生子女（法律上稱非婚生子女），只要戶籍沒有入到王家戶口中，就沒有繼承遺產資格。」這位親戚還說，若是「認養」子女，且有納入戶口及扶養事實，就算沒 有血緣關係，仍有遺產繼承權。 再者，法界人士認為：「羅氏姊弟的母親林明珠曾改嫁羅景祺，且羅氏姊弟已分到羅家遺產，因此在爭產（指繼承王永慶遺產）上處於不利地位。」 此外，我國民法採「一妻一夫」制，以保障「大房」地位為主，所謂「小三」的子女就算依法在生父死亡後二年內提出申覆，也未必有遺產繼承權。 「也就是說，就算羅文源三姊弟經三審定讞，確定是王永慶親生子女，也未必能夠繼承遺產。」知情人士說。有此認知後，王家二、三房子女們才會迅速取得共識，提出上訴。 羅文源姊弟回王家之路的曲折，要從上一代說起。王永慶的大房王月蘭，膝下無子女，王永慶後來娶進二房楊嬌，生下王貴雲、王文洋二名子女，一九五三年間，經朋友介紹，再與林明珠交往。 「林明珠先後為王永慶生下一子二女，期間，王永慶多次帶著人參、金塊，到林家探視，但楊嬌知道林明珠的存在後，曾跑到林明珠家裡吵鬧，不許她嫁入王家。未料一九五八年，王永慶與李寶珠生下王瑞華，林明珠知道後，沒多久就傷心地和王永慶分手。」知情人士說。 盡力扶養 安排出路 分手後，林明珠改嫁羅景祺，三名子女經認領改姓羅，但王永慶仍持續提供生活費、買房子給林明珠，羅氏姊弟成長、求學甚至就業過程中，王永慶都盡力支持。這些扶養事實，成了這次法官判定羅氏姊弟勝訴的原因之一。 「那真的是董事長的兒子啦！」王家老臣說，「老董事長不但每年與羅文源見面，而且羅文源在美國拿到會計師資格後，還安排他在中國擔任南亞塑膠的經銷商。由 於早年原料價格起伏不定，生意並不好做，羅文源曾積欠南亞貨款八千多萬元，陸陸續續還得剩下四千多萬元。王永慶生前曾親自交代南亞幹部，『這筆帳我來負 責。』」 王永慶還安排羅雪貞、羅雪映到一位綽號叫「MODO」王家親戚的公司等上班。羅文源、羅雪映結婚時，王永慶請他的堂哥王溪圳和核心財務幹部洪顧問去當證婚人。 在法庭上，跟著王永慶三十多年的祕書涂愛玲作證時表示：「過去，羅文源表明自己為董事長的兒子，要見王永慶，印象中王永慶從來沒有拒絕過，前後期間長達三十年之久。」不僅如此，羅文源說，兒子見王永慶時，「叫董事長（王永慶）阿公。」 生父公祭 秘書勸退 二○○四年，羅景祺病逝前曾寫信給王永慶，要讓羅文源等認祖歸宗，王永慶當時未多做安排。但「老董事長生前曾託付一批股票給羅景祺，指名將來要給羅文源等三姊弟。」老臣說。 不只台塑老臣、祕書知道羅文源姊弟與王永慶的關係，王家二、三房也都知道這一層關係，從無人否認或懷疑過，王永慶生前如此，過世時也如此。 二○○八年十一月，王永慶公祭時，羅文源接到涂愛玲祕書的電話，要他勸姊姊羅雪貞不要去；後來台塑企業總管理處總經理楊兆麟，把羅雪貞跟她先生找來，要他 們以大局為重，並拍胸脯打包票：「認祖歸宗的事情包在我身上。」之後，還請涂愛玲安排羅文源姊弟三人瞻仰王永慶的大體。 直到「認祖歸宗」一事，一直沒等到下文，羅文源姊弟才打起認祖歸宗的訴訟。 訴訟認親 分產無期 去年五月十九日，羅文源等三人先提出「確認親子關係不存在」訴訟，勝訴後，接著將再提出「生父死亡後之認領」訴訟，期間，法官曾勸雙方和解未果。 去年十二月二十二日，法官命被告王貴雲等人（除王月蘭外）三十日內與羅文源前往調查局辦理血緣鑑定，但王家無人到驗。因此法官在今年四月的判決書中寫道： 「被告均知悉不配合DNA檢驗，可能會受到不利益之判決，但於本院經過長時間調查後認有必要時，仍拒絕受檢驗等情，認王永慶確實為原告之生父，與原告間具 有血緣關係。」 若依法院判定，三娘李寶珠應退居四房，真正的三娘是林明珠；台塑幹部私下則說，林明珠又沒住進台塑大樓，應為「二．五房」，李寶珠仍是三娘。 不論官司結果如何，一位王家成員說：「說得難聽些，雙方告來告去，等到三審定讞都不知道是幾年後的事情了，錢都已經入人口袋，怎麼要回來呢，一次告全部的人嗎？以王家的財力，有辦法對他們假扣押嗎？這條路可能遙遙無期。」 羅文源小檔案 生年：1956年生 學歷：碩士，曾考上美國會計師執照 出身：母親林明珠（歿），與姊姊羅雪貞，妹妹羅雪映3人均為台塑故董事長王永慶所出。 家庭：妻子何筱秋，育有1子1女。 經歷：南亞塑膠經銷商 非婚生子女爭產案例 王永慶 家族表 |
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從月薪二萬五的銀行職員，到年薪百萬元的銀行小主管，林青壕花了十多年的時間，買了兩戶房子、累積淨資產達千萬元，憑藉的不是人人稱羨的高薪收入，反而是扮演好「個人財務長」的角色。如今手握數張金融證照，持續做好財務控管的他，是不折不扣的理財達人。 撰文‧林心怡 「年輕時，我年收入最高一度達二百萬元，卻存不到多少錢；反而是進了銀行當行員，從月薪二萬五做起的這十年，才累積了一點財富。」四十歲不到、目前單身的林青壕，進入職場十四年，如今，名下已有二戶位於桃園市的房子，淨資產達千萬元。 長相斯文的林青壕，除了懂得在專業上投資自己，增加本業的薪資收入，以及投資業外報酬外，做好財務控管，更是他累積財富的重要關鍵。 原來，出社會後，才半工半讀拿到輔大國際金融研究所文憑的林青壕，雖然專科念的是會計，但畢業後的第一份工作，卻是在旅行社擔任導遊兼業務。這份工作他一 做就是三年，林青壕笑說，「那時旅遊業的景氣還不錯，業務獎金加小費，一年領個一百五十萬至二百萬元都不成問題。」比起同儕，當時的收入確實好很多。 「不過，從事旅遊業期間賺得多，花費也大，整個算下來，當時其實沒存多少錢。」因為工作關係，林青壕常當空中飛人在國內外穿梭，一出國，「買個名牌包」、 「刷幾項喜歡的服飾行頭」等，往往不自覺就花掉幾萬元；再加上沒有記帳的習慣，扣掉交際與娛樂費用，雖然不致成為「月光族」，但三年下來的存款也才不過六 十萬元。「算算與一些省吃儉用、只領固定薪的同儕沒差多少，甚至還更少。」林青壕有些難為情地說。 強迫儲蓄 累積第一桶金扎穩根基後來為求收入穩定，林青壕決定轉換跑道至金融業。「還記得那時我當業務助理月薪才二萬五，就算後來表現好，加薪也不過三萬五千元。」 但也因為賺得少，林青壕開始每月嚴格管控開支，強迫儲蓄近五成，讓他花了二年半的時間就存到了四十萬元，其中還不包括投資所含的收益。 比起他先前年收入一百五十萬元，二年半結餘六十萬元，後來依舊能維持原先高收入時的三分之二存款水準；顯然，在林青壕做好財務規畫、管控預算後，即使沒有高薪也能增加存款速度。 只是，當時身上已有一百萬元存款的林青壕深深覺得，光靠「呆儲蓄」是不夠的，就好比一家年輕、資本額小的公司，必須要不斷創造獲利，甚至經由取得許多客戶 的「產品認證」，才能增加公司淨值一般。因此，二○○○年時，三十歲的他才開始認真思考「財務問題」，他認為要累積身家，除了落實「財務收支控管」與「增 加保留盈餘」外，更要積極創造獲利收入。 投資自己 考證照、提高學歷加持身價在林青壕財務規畫藍圖裡的第一步，就是創造本業薪資收入。在○三年轉任台新銀財富管理部門前，林青壕陸續考了五張理財證照投資自 己，也因為過去的銀行經驗與證照加持，讓林青壕後來轉職有了加薪的機會，月收入增加至六萬元，年薪平均有九十萬元的水準。○八年，他又利用工作之餘拿到輔 大國際金融研究所的文憑，並晉升小主管職位，年收入達到一百萬至一百一十萬元的水準。 再來，林青壕開始設定中長期財務目標，並依此計算出應該達到的儲蓄率與報酬率。 在○三年買第一戶房子以前，林青壕先評估現有的存款，再設定存夠自備款購屋為短期財務目標，在能力範圍下買屋保值，作為日後結婚及退休的長期目標依據。因此，他先提高自己的年度儲蓄率達近五成，設定每年基金、股票等投報率至少一五％以上。 存房置產 降低消費支出提高儲蓄率「我當時的計畫是，買一戶透天厝把父母接過來一起同住，不但能就近照顧，還可省下房租與伙食費，想辦法提高我的儲蓄率，讓我可以有 更多的資金拿來投資。」○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間，林青壕趁房價修正之際，把從儲蓄與基金投資賺來的錢，提出一百五十萬元的頭期款，買 下總價七百萬元的透天厝；至今，這戶位於桃園的房子已增值逾一成，房貸也已還清。 在「有土斯有財」的傳統觀念下，一一年，林青壕再度在桃園購屋，每月固定支出二萬多元的房貸，把薪資的三分之一「存在」房子上，來降低不必要的消費欲望與支出。目前，這戶總價六百多萬元的房子，如今已增值到七百萬元以上。 在資產配置上，林青壕將五成的資金「存在」房地產，三成的資金放在積極型的股票型基金、台股或操作選擇權，並保留二成的現金（包含外幣存款）。所以，即使發生○八年金融海嘯，投資不如預期，林青壕的資產減損也有限。 除了嚴格設立一五％停損點外，也正因他向來會保留二成的現金部位，因此在度過景氣低迷後，股市觸底反彈時，讓他還有資金可以逢低布局加碼，在○九年，又把 虧損的資金賺回來，甚至創造更高的報酬率。綜觀○八年至一一年期間，林青壕每年平均投報率都有達到一成五以上的目標水準。 「其實，每個人生不同的階段，都有不同的財務規畫與目標，重點是你在設定目標後，要持續追蹤進度。」林青壕笑著說，有效率的財務規畫力與執行力，就是他完 成人生每個階段性目標的關鍵。例如，在清償完第一戶房子貸款後，他再度擬定近三年的理財目標，依序為「再買一戶房子」、「二年後結婚」，以及「三年後想換 一輛車」等等。 擬定三年的理財目標後，林青壕再依此評估，調整每年的儲蓄率和投資報酬率。比方說，目前有房貸的他，為了達成上述目標，就會設定每年儲蓄率約四成，多存六 十萬元，每月提撥一萬元、投資年報酬率一五％，分別為結婚與退休金做準備。另外，由於房貸金額仍有四百萬元，因此他計畫將原本年繳四萬元的壽險保費金額提 高，將保額增加到四百萬元來避險。 「我也曾想過不顧一切就買輛新車來開呀！但這樣一算發現，想換一輛新車，勢必要延緩其他理財目標達成的時間，一想到這裡，我就不會衝動消費。」林青壕笑 說，其實在「一人飽全家飽」的情況下，單身的人很容易不小心把錢花掉，這時候有目標的財務規畫，就能夠為自己的財富把關。 林青壕 出生：1974年 現職：新光銀行財富管理經理經歷：旅行社業務員、銀行理財業務學歷：輔大國際金融研究所家庭：單身（計畫二年後結婚） 林青壕的 家庭財務計畫書 步驟1 家庭財務目標： 1. 退休金規畫：希望在65歲退休，每月有4.5萬元生活費，退休金2000萬元。 2. 近三年財務規畫：結婚基金（50萬元）、購車（70萬元）、二年一次國外旅遊（８萬元）。 步驟2 階段財務目標： 1. 年度結餘54萬元。 2. 計畫３年靠業外投資理財多存75萬元，每年至少多存25萬元。 步驟3 可行性收支目標： 保守估計年度工作收入約為122萬元，年度支出（不含旅遊等目標支出）約為68萬元，年度結餘約為54萬元，儲蓄率約為36%；另提高投報率每年至少15％以上，以股票型基金投資為主。 步驟4 定期檢視程序： 1. 每月分析現金支出與流向，依目標調整年度支出比重。 2. 每年檢視資產負債表，即投資績效與投資比重配置，估計要花多少錢，才能達成階段目標。 林青壕財務整理3心法 財務整理3心法 加強本業競爭力：投資自己，考取RFP國際理財策畫師等８張證照，並在職進修EMBA。 增加資本財：５成資金投資房地產，強化長期財富的穩定性。 穩固業外收益：用３成資金投資，中長線以定期定額股票型基金為主，高現金殖利率股票為輔。 林青壕的私房買基金要訣 1. 獲利15%的三「10」法則，挑選規模超過10億美元、成立超過10年、過去10年績效前10名的基金。 2. 定期定額搭配單筆投資，報酬率30％就留意出場點，15％就停損，逢重挫15％就定期定額增加看好基金的投資單位數。 | ||||||
如購買力許可，買三房是較好選擇。惟現時樓價偏高，
當然你第一會問:「乜唔係於旺市保留實力，於旺市先求蝸居暫住，
以讀者實力可以每月用五萬元供樓，假設冇任何負債，
反而德福未夠麗港城咁大改變，
首先，真的反對你賣掉家父的唐樓，除非家父自己提出賣掉舊樓，
當然筆者不知你家事，但你自己都很有想法，懂得將樓房加按。
至於你問二萬元月入的你如何達到30歲「買到」兩間樓之目標，
講返兩兄弟，條數是咁計的:
將舊樓市值一半加按出來，最盡一百五十萬。
將唐樓收租加碼
當然你加按唐樓後兩兄弟搬出，可將唐樓出租。
買入較小樓房再自己加碼
當然你自己手上有現金，可將唐樓先加按每入得五十萬，
一個由兩黨聯合的美國參議員集團正制定計劃清算房地美和房利美，另外設立一個由私人資本資助的政府抵押貸款證券再保險公司。
根據彭博獲得的法案草稿，這一提案可能將於本月頒佈，首先需要私人金融家提供足夠的資金來覆蓋價格暴跌產生的損失。
這一法案由田納西州共和黨議員Bob Corker和弗吉尼亞州民主黨議員Mark Warner聯合其他一些議員撰寫，現在仍在起草中。作為第一個由兩黨一起努力塑造的一個新的房地產金融系統，隨著房地產市場的反彈，這將引起越來越大的討論。
根據這一草案，華盛頓的房利美和弗吉尼亞的房地美將在5年內解散，美國財政部將承擔兩房現有的抵押貸款擔保的責任。這兩家公司將抵押貸款打包成證券，並對這些抵押貸款的本息提供擔保，兩房自2008年來被美國政府接管。
在房地產危機將它們帶到破產的邊緣後，兩房從政府獲得了1875億美元的救助資金，這兩家政府監管的公司開始獲得創紀錄的利潤。受到公司命運改變的鼓舞，包括鮑爾森和Claren Road資產管理公司在內的對沖基金一直在購買兩房的初級優先股股票，並促使國會放棄廢除兩房的計劃。
據此前華爾街見聞報導，那些豪賭兩房私有化的對沖基金希望，最近房地產市場復甦已經導致房利美和房地美恢復盈利，將讓這兩家公司最終對優先股股東進行償付。
而討論中的法案草案中稱，任何對兩房的清算行動都將首先對美國政府這類高級優先股股東進行償付，然後才是次級優先股股東，最後是普通股股東。
新機構將被命名為聯邦抵押貸款保險公司，將繼續努力建設一個共同的證券化平台，並有能力幫助小型貸款機構發行證券。新機構還將繼續兩房現有的多戶住房擔保。
負責管理房地美和房利美資產的美國聯邦住房金融署(FHFA)表示，針對抵押貸款債券訴訟的案件，它與瑞銀集團(UBS)已經達成了一項金額為8.85億美元的協議。
根據協議，UBS必須賠償房利美4.15億美元；賠償房地美4.7億美元。但是，UBS並沒有承認其負有任何責任或過失。
FHFA的代理主任Edward DeMarco稱：
「這項訴訟案的結果令人滿意，向市場傳遞出更加清晰和確定的信息。我們的義務就是代表納稅人保管房地美和房利美的資產，這種結果與我們的目標一致。」
UBS曾於週一表示，它原則上已經與FHFA達成了協議。WSJ報導，該銀行已經把約7.44億美元(稅前)計入相關的準備金。
UBS發言人Karina Byrne稱：「如我們本週所公佈的那樣，UBS完全計提了準備金，這符合我們客戶和股東的最大利益。」
2011年7月份，美國聯邦住房金融局(FHFA)起訴UBS，認為它在房地產泡沫鼎盛時期涉嫌錯誤描述美國按揭貸款的質量，這些按揭貸款被打包成價值45億美元的債券。美國的監管機構當時要求UBS賠償的金額約為9億美元。同年，美國的監管機構也起訴了另外17家銀行。
UBS是今年第三家與FHFA達成協議的銀行，前兩家是通用電氣（6月份達成協議）和花旗銀行（5月份達成協議），但是後兩者並沒有公佈具體的賠償金額。
WSJ報導，在2008年金融危機威脅到它們的償付能力時，房利美和房地美被美國政府接管，並得到美國財政部1500億美元的資助以避免徹底崩潰。