夫妻檔棄外商高薪 抓住崛起的創業點 借機下蛋法則 合富搶食中國醫改大餅

孫正義宣布成為豌豆莢最大股東：將借機進入中國移動互聯網市場

2014年1月13日，豌豆莢對外透露，獲得軟銀領投的1.2億美元B輪融資，DCM和創新工場跟投。

今天，軟銀總裁孫正義宣佈，軟銀現在已經以15%的持股比例成為豌豆莢的最大股東， 並且獲得了一項擔保協議，允許軟銀未來將持股比例增至30%。

豌豆莢是中國最大的Android應用商店，有3億用戶。政府的封鎖令中國用戶很難進入 Google的應用商店，因此獨立應用商店在這塊肥沃的市場上展開了廝殺。

在中國這個全球最大的智能手機市場上，超過200家應用商店爭奪著 Android用戶。雖然Android手機在中國智能手機市場佔主導地位，但只有6%的Android手機安裝了Google Play。

孫正義說，通過入股豌豆莢，我們獲得了3億用戶;我們借此建立了在華銷售遊戲、應用及服務的銷售網絡。

王俊煜是如何建立起10億美金的移動搜索應用的?

每一次採訪王俊煜，他都會提起Google。此次股權稀釋約為15%——豌豆莢已經成為了中國互聯網又一家10億美元量級的公司，並且，它仍在獨立發展。

始於2009年12月，2010年初起步，2014年初十億美金估值，短短四年時間，王俊煜藉著移動互聯網的風口騰飛了。1.2億美元，對於他來說，只是起點，而夢想終點是——搜索，成為移動互聯網的Google。

以下內容，為1月13日豌豆莢獲得融資後，王俊煜自述內容整理：

豌豆莢現有3億用戶，日應用分發量超3000萬。

為什麼會做豌豆莢?

我2009年到麗江旅遊，那時候用的iPhone弄丟了，就買了HTC G1——世界上第一台Android系統的智能手機。雖然我在Google工作，但卻是第一次接觸Android，真的被震撼了。

因為Android的開放性，我預感到Android將超越iPhone的iOS，成為世界上最大的智能手機操作系統。因為我在Google是做產品的，所以我對產品和需求方面非常敏感，當時的Android系統太粗糙了，我想找一些內容和應用都無從下手，我意識到，一個絕佳的機會出現在了自己的面前。

2009年年底的時候，我也面臨兩個選擇，是去 Mountain View(Google總部)還是去唸書，結果去找了趟開復(李開復)，就變成創業了。開復有一句話特別簡單，你要去 Mountain View 什麼時候去都行，要去唸書更是。但趕上移動互聯網的潮流，五年十年只有一次 。

搜索的初心

我在最初遞交給開復的PPT中，這麼描述我想做的事「移動互聯網內容入口」。雖然沒明說是做搜索，但表達的意思其實就想做的是移動端的搜索。

豌豆莢在2010年時候就嘗試做了移動互聯網搜索，但是發現那時移動互聯網還不成熟，用戶沒有那麼強的(搜索)需求。豌豆莢並不是97年的Yahoo，而是2000年的 Google，在傳統搜索引擎無法滿足移動時代搜索需求的時候，移動搜索有新的機會。

移動互聯網搜索的「三級火箭」

我可能沒那麼高深，如果非要我對應王小川的三級火箭，那麼我可以說豌豆莢做移動搜索有三個要素——「全面準確」、「直達行動」和「情景化」。在做移動搜索中，我們總結出這三個要素，和這三個要素有關的我們就去做，無關的我們就不去做。

我經常思考，豌豆莢要是失去了什麼，就什麼都不是?——是對用戶的價值。豌豆莢的每個產品，都會有用戶價值，核心是服務用戶。

2010年，豌豆莢以「手機助手」為起點，在電腦上做了豌豆莢Windows版，讓用戶可以通過電腦帶寬不費手機流量的把內容下載到手機上，當時還沒有「手機助手」這個詞。這其實解決的是三要素中的「直達行動」問題。2011年2月，豌豆莢用戶過一百萬，這樣的成功讓我知道，我們只要為用戶提供實在的利益、好處，我們就能成功。

(i黑馬 註：王俊煜這裡說的「直達行動」，指移動互聯網時代，用戶每個需求都能立即獲得可消費的內容——直達行動。而2010年，流量限制了消費者的移動內容消費需求，所以豌豆莢通過手機連接電腦不費流量上網，來解決「直達行動」的最初級問題之一。)

2011年1月， 豌豆莢從「創新工場」畢業，搬到了知春路「錦秋國際」的一處240平米的四居室民宅，當時的房租每個月一萬六。4月，我們就在這個民居中上線了Windows 端的應用搜索，解決的是「全面準確」的問題。

當時市面上已經有十幾家應用商店，我知道應用商店能賺錢，別人也問豌豆莢要不要做個應用商店，我覺得和別人做一樣的東西沒有什麼價值。我發現，雖然已經有很多應用商店，但是他們的應用都不全，所以我們就做了應用搜索。用戶在一個搜索框裡面，就能找到所有應用商店中的應用，這解決的是「全面準確」的問題。

2012年，我們還是在做「全面準確」——應用搜索，但是重點放在了手機上，所以也融合了「直達行動」元素。2012年，Wifi和移動網絡已經相對成熟，所以手機上網已經完全可以接受了，「直達行動」問題得到初步解決。

2013年，我們開始嘗試移動搜索範圍擴大，在應用搜索外加入了視頻、電子書搜索等——這還是在做「全面準確」的事兒。2014.1.3 豌豆莢收錄不重複應用和遊戲超100 萬，「視頻搜索」累計用戶突破千萬。

(i黑馬：周鴻禕和王小川做搜索的路徑基本相同，先用工具滿足用戶單點需求(殺毒or輸入法)，獲得用戶量之後，尋求突破，通過各種方式給用戶裝上瀏覽器，截流之後再推搜索。其實，豌豆莢玩法也類似，先用工具滿足用戶單點需求，獲取大量用戶之後，再往搜索導流量。王俊煜在發佈會現場說了和馬化騰相同的話「移動互聯網才是真正的互聯網」，按這個邏輯發展下去，豌豆莢作為移動端的搜索工具，必將與Google、百度 等傳統搜索巨頭在「真正的互聯網」中相遇。有趣的是，豌豆莢是移動互聯網搜索的原住民，他靠的是移動端工具的突破。)

搜索沒有定式

「情景化」是未來我們在移動搜索中會做得更多的事。大家現在想到搜索的時候，還是會想到一個「框」，豌豆莢其實不是一個「框」。以後，根據場景，移動搜索可能不需要輸入任何的內容，就能給你想要的東西，這一定是能夠實現的。手機，甚至智能手錶等，會根據當時的情景給你想找的東西。

我試用過可穿戴設備，發現它們的屏幕都太小了，可能不是一個移動互聯網內容消費的入口。

(i黑馬註：手機等移動設備比 PC 更「瞭解」用戶，不僅是用戶對不同內容的口味偏好，還包括用戶所處的時間、地點、甚至生理、心理狀態等信息。移動時代的搜索結合這些數據，將打開新的可能性。王俊煜不認為，可穿戴設備是內容消費入口，但從其「情景化」的戰略看，他默認可穿戴設備是「數據的入口」。)

1.2億美元融資用了15分鐘搞定

我在去年8月份，去見孫正義之前，看了他的一篇演講，發現軟銀對移動互聯網的佈局讓我很震撼，這些佈局可以促進豌豆莢發展，這是我接受軟銀的投資原因之一。

我們當時收到了很多投資機構的offer，但是最終選擇軟銀是因為他們能支持我們獨立的發展，整個公司的決策權和控制權還是在我們創始團隊手中。我們融資是在2013年9月談的，第一次見孫正義就談成了。會議只有短短的一個多小時，我準備了20多頁的幻燈片，然後花了15分鐘把它講完了。有趣的是，孫正義也拿出了一個PPT，給我們講了軟銀的戰略。

全球水電業暢想2050年2050GW目標 中國企業借機推出海“升級版”

全球水電業暢想2050年2050GW目標 中國企業借機推出海“升級版”

一財網 重華 2015-05-22 22:20:00

對於水電這樣的可再生能源，國際水電協會在日前北京召開的世界水電大會上預測，全球水電裝機有望在2050年增長一倍，達到2050GW。由於中國是全球水電第一大國和水電技術實力最強的國家，2050GW的遠期目標將為中國水電企業參與“一帶一路”打開龐大的市場。

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烏克蘭債務違約透析——借機抄底還是敬而遠之？

烏克蘭債務違約透析——借機抄底還是敬而遠之？

一財網 閻彥 實習生 朱蕾 2015-07-24 14:07:00

債臺高築的背後是烏克蘭搖搖欲墜的實體經濟。目前投資烏克蘭無疑風險過大，不宜涉足。不過，長期而言，處於低谷的烏克蘭並非沒有投資的價值。

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房屋新政鼓勵個人出租自有住房 公寓等非標化住宿業擬借機擴張

日前，國務院常務會議提出，培育和發展住房租賃市場措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議提出了四方面措施以支持住房租賃市場的發展，具體包括：支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；推進公租房貨幣化；完善稅收優惠政策；推行統一的租房合同示範文本等。

第一財經記者5月6日在采訪魔方、水滴、貝客、錦江、如家、螞蟻短租、友社、鉑濤、青客等業者後了解到，實行購租並舉、鼓勵個人出租自有住房等有利於公寓和部分非標準化酒店住宿業的發展。未來一段時間內，上述業態將大舉擴張，甚至有利於部分業者以此抓住迪士尼商機。

公寓齊叫好

“我們從很早就開始關註一些相關的政策，比如之前的去庫存化等，都有利於我們獲得房源。而這次的鼓勵個人出租自有住房等系列措施的出臺，更是有利於我們獲得房源。現在我們可以多管齊下，可以自己尋找房源，也可以與大型的房地產合作夥伴合作。這次的措施又增加了我們多渠道發展的可能。”魔方公寓市場部相關負責人邵俊告訴第一財經記者。

就在近期，魔方公寓宣布完成C輪近3億美元融資。本輪領投方為中航信托，魔方的B輪投資方美國華平集團參與跟投。

魔方生活服務集團CEO柳佳告訴第一財經記者，魔方正計劃做策略轉型，從原本的相對單一品牌向多品牌轉向，其將從原本的標準化公寓向“輕奢型”公寓以及解決企業集體住宿需求的新業態發展，前者定位較高端，“輕奢型”公寓正在北上廣等地籌建，預計在2016年下半年投放市場，該專為企業中高管、海歸、外籍等租住人群設計的中高端公寓的租金範圍為6000~12000元/月。後者定位解決企業集體住宿問題的首套企業公寓產品已在上海推出兩家門店，區別於原有產業園傳統區的員工宿舍，企業公寓主要是為在城市中心區域工作和生活的專業技術人員和服務行業從業人員提供集體租住方案。

“根據計劃，到2016年年底前，魔方公寓門店總量將超過300家。而此次措施的發布則非常有利於魔方公寓在未來大力擴張發展。”柳佳坦言。

而貝客公寓創始人魏子石也表示，公寓這幾年崛起迅速，如今在“去庫存化”和“鼓勵個人出租自有住房”之下，其尋找新項目的可能性變大了，未來有更加多樣化的渠道可以發展新公寓項目。

迪士尼商機

而鉑濤、錦江等已經涉足公寓或其他非標化住宿業態的企業大多表示，此次的新措施利好酒店和公寓行業發展，目前非標化的住宿業態是很多傳統酒店業者進行轉型的方向。隨著酒店業競爭越來越激烈，物業越來越難找之下，酒店轉型公寓以及一些非標化住宿業態將更加有商機。而此次的新措施則非常有利於這類非標化的住宿業發展。

頗有意思的當屬螞蟻短租等面向旅遊類租客的業者，其認為上述新措施將有助於其更好地挖掘迪士尼商機。

螞蟻短租方面告訴第一財經記者，其模式之一就是希望通過吸納個人出租者來布局一些熱點區域，比如上海的迪士尼板塊，如果有些合作者可以與螞蟻短租合作，則相當於在迪士尼板塊布局了非標化的住宿項目，在上海迪士尼開業後，並非所有的遊客都可以預訂到熱門的迪士尼主題酒店，那麽這些附近的針對遊客的短租住宿就會非常火爆。

目前，如家麾下的逗號公寓已經在上海迪士尼板塊布局了一家公寓。

“酒店的發展中會遇到很多標準化指標的限制，相對而言，公寓、民宿等一些非標準化的住宿業則沒有那麽多發展瓶頸，因此隨著迪士尼和其他商機的到來，我們非常看好新措施之下對住宿行業的利好發展。”錦江系一位內部人士透露。

或引發資本潮

房東東創始人全靂指出，把現有的租房市場做大、激活後註入住房租賃市場是利好的政策支持。此次會議明確了租房的政策將轉變成租房現金的補貼，同時擴大享受補貼的人群範圍，將剛參加大學生也收入其中。這將為住房租賃市場註入購買力，同時也增加了需求。這也是供給側改革思路的體現。與此前考慮“去庫存”的目的不同，本次會議的對於住房租賃市場保障城市住房的作用有了新的認識，政策上也開始關註租客一方的問題。此前相關專家組已多次前往相關的公寓企業調研。

據悉，會議要求強化行業監管，推行統一的租房合同示範文本，規範中介服務，穩定租賃關系，保護承租人的合法權益。這也是不少業者認為在具體落實中需要註意的細節。

“公寓行業的兩端，一端是7.2億平米且不斷增加的的存量房，另一端是住房消費升級的剛需。如果說2016年之前是資本在推動這個行業快速發展，2016年之後，國家政策的扶植、引導，會讓這個行業加速升溫，未來將會有更多玩家進入。”全靂認為，隨著政策的支持、行業的規範化等，相信未來會有越來越多的資本湧入公寓行業，今後或引發資本並購潮。

新能源車產業園“大躍進” 地方政府借機盤活僵屍產能

日前，貴州省貴陽市貴安新區管委會與五龍集團簽訂項目合作協議。根據協議，雙方將在當地打造一個集純電動汽車整車及核心零部件協同發展的新能源汽車生態產業園。產業園預計總投資50億元，將於2017年年底建成，建成後年產新能源車將有望達到15萬輛。按照官方消息，在項目達產後，整車企業年產值300億元以上，加上帶動的汽車相關配套產業，將形成千億級的汽車產業生態園區。

在政策綠燈和千億補貼的助推下，地方新能源汽車投資熱情不斷高漲。和君咨詢汽車分析師張海濱對第一財經記者表示，近兩年來，各地政府興建汽車產業園的熱情高漲，在傳統制造業不景氣的背景之下，被國家助推的新興產業比如新能源汽車產業成為各地政府鼓勵投資的重要方向。第一財經記者粗略統計，僅2014年下半年的時間，全國各地建立的新能源汽車產業園就已經達到十數個，這些產業園項目投資數額都非常驚人，動輒達到十幾億甚至是幾十上百億。

這不禁讓業內人士擔憂，遍地開花的新能源汽車產業園項目，其最終能走向市場化的有多少?在目前新能源汽車依然需要政府補貼和政策刺激的大背景下，我們真的需要那麽多新能源汽車產業園嗎?這樣的觀點，北京理工大學副校長、電動車輛國家工程實驗室主任孫逢春就曾通過媒體對外表示過，他認為：目前國內的新能源生產企業呈現出“散、小、低”的特點，我們並不需要那麽多的新能源生產企業，自然也不需要那麽多的汽車產業園。

借新能源盤活現有“僵屍”產能

“有不少政府之所以願意去推新能源，其實是為了把當地原有的汽車產能和資源給盤活。”一位不願透露姓名的業內人士告訴記者。在此之前，我國有各類車輛生產企業1300多家，在這1000多家企業中，有一批企業多年來處於停產或半停產狀態，產量極少甚至沒有產量。為淘汰落後產能，加快行業的兼並重組，2012年7月工信部下發《關於建立汽車行業退出機制的通知》(下稱《通知》)，表示將對上述企業進行整頓，如果整頓後依然無法達到考核標準，將暫停其《車輛生產企業及產品公告》，將其勸退。

《通知》發布後不久，工信部下發了《特別公示車輛生產企業(第1批)》的公告，有48家企業被“黃牌”警告。這其中主要是客車以及專用車和改裝車生產企業，其中就包括杭州長江客車廠、雲南美的客車制造有限公司以及貴州客車制造廠。

第一財經記者了解到，在被工信部“黃牌”警示後，從自2014年10月起，貴州貴安新區就開始在全國範圍內積極尋找合作夥伴，多次往返諸如北京、武漢、重慶、上海等國內汽車發達城市進行考察調研，希望盤活現有資源，而最終選擇與五龍集團牽手，在本次項目合作中，新區開發投資公司與五龍集團簽署了《貴州客車制造廠有限公司增資擴股協議》。貴安新區負責這一項目的內部人士告訴記者，與五龍的合作是當地希望引入五龍的核心技術，作為貴州發展汽車產業的基礎。在他看來，發展新能源是企業在被“公示”之後，積極自救的一個表現。不過，協議雙方拒絕進一步透露雙方增資和股權占比的具體情況。

在與整車企業合作敲定後，為便於配套，地方政府必然要拉紅線，帶動零部件企業的落戶，因此，產業園區的規劃和建設也在情理之中。

這樣的案例並不止貴州一地，在此之前，五龍集團曾經牽手雲南美的客車制造廠打造了五龍在雲南的新能源生產基地，隨後又兼並重組了同樣瀕於被勸退的杭州長江客車廠，成立了長江汽車，主要生產新能源商、乘用車型，由此帶動當地對新能源產業鏈的大規模投入。

補貼要導致產能過剩隱憂？

“現在很多地方都在搞產業園，特別是一些城市的高新區。‘十三五’規劃中，新能源都是重點發展的方向。”張海濱告訴記者。第一財經記者粗略統計，僅2014年下半年，全國各地建立的新能源汽車產業園就已經達到十數個，這些產業園項目投資數額都非常驚人，動輒達到十幾億甚至是幾十上百億。而在2015年，這一勢頭進一步加速，新能源產業園出現遍地開花的情況。

“政策鼓勵，地方政府都認為新能源是未來的趨勢，再加上政府本身就有產業支持資金，與其鼓勵傳統產業，當然不如鼓勵新興行業。”張海濱認為。

而造成各地都熱衷新能源產業投入的背後還有一大重要原因在於，按照目前國家政策，進入新能源試點應用和推廣的城市，都有一定的考核要求，達不到會有一定的懲罰措施。而按照此前國家公布的截止到2015年8月份全國39個城市新能源汽車推廣的情況，有16個城市和地區達標率不足20%。隨後，國家調整了考核的方式，2016年國家公布的考核計劃中采取獎懲並行的方式，在規定政府和公共用車中新能源的替換比例之外，每增加多少輛車獎勵多少金額，最高獎勵達到2億元。這在很大程度上推動了地方政府鼓勵當地新能源投資的熱情。

“因為新能源推廣補貼中，地方補貼的部分是需要地方財政出資，而在此背景下，地方政府當然更願意補貼本地企業。”比亞迪汽車的一名內部人士曾經對第一財經記者抱怨道，在此之前，比亞迪的新能源汽車試圖進入別的市場，很多地方政府就要求其必須在本地建廠，因為這樣不僅可以帶動就業，也能拉動當地產業鏈的體系配套。

在胡蘿蔔+大棒的雙重政策下，不難理解為何各地都在大躍進般地進行投入，但其中的產能過剩隱憂也在發酵。川財證券的一位分析師認為：在目前的情況下，新能源汽車根本無法實現市場化，而各地的投入和產出，最終的消費流向更多的依然是公交、物流以及專用車領域，基本上都屬於當地投入、當地消化。

而這種“內循環”的方式其實已經暴露出一定的問題，比如之前被媒體曝光的新能源騙補問題，以及各種質量問題等。在此背景下，如何用一種更加理性和市場化的態度對新能源產業進行投資，也成為企業和各地需要慎重考慮的問題。

大中里變身興業太古匯 南京西路商圈能否借機更新換代

上海曾經著名的石庫門建築群大中里，今年下半年將以新形象亮相南京西路商圈。

這個已定名為興業太古匯的商業綜合體項目，占地面積約6.3萬平方米，總樓面面積約32.2萬平方米，總投資額高達170億元，包括酒店及酒店式住宅、寫字樓和購物中心，將成為南京西路商圈最新的商業綜合體項目。

這是太古地產在內地的第五個商業項目，此前陸續開業的北京三里屯太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里項目均獲得較大成功，分別成為三個地方的商業新地標。

然而，上海南京西路商圈從來都是個有故事的女同學，有最早引進國際一線大牌的“金三角”，還有競爭激烈“金五星”，更有優衣庫、H&M、M&S、GAP等全球知名的快時尚品牌旗艦展示店。不僅如此，2016年年內，上海南京西路大商圈將有一系列重大項目竣工，如茂名北路豐盛里、國泰君安辦公樓、石二社區60號地塊等。

經過15年打磨的興業太古匯項目將在南京西路商圈面臨什麽?

南京西路商圈第二次更新升級出現的地標嘉里中心（網絡資料圖）

有故事的大中里和南京西路商圈

興業太古匯此前一直被稱為大中里項目，該項目位於上海市南京西路東段、石門一路、威海路合圍區域。此前這片區域是上海市區保留最完整、規模最大的石庫門之一——大中里。

1925年，位於英租界的“大中里”地塊被一家英國房地產商看中，進行了開發。英國開發商深諳中國人的居住習慣，於是東西方的建築文化在此融合，當歐式的雕花門楣、聯排別墅式的布局與天井、前後客堂、前後廂房、亭子間和曬臺組合在一起，一處被賦予了西式風格和傳統江南民居的石庫門誕生了。

這里還有近百年歷史的民立中學的一棟老校舍。民立中學老校舍是一幢中西合璧的花園洋房，建於1920到1930年間，於1999年被評定為上海市優秀歷史建築。

靜安區大中里曾是上海中心區最大的石庫門建築（資料圖）

而早在上世紀二三十年代，石門路便是上海知名的時裝街，各種英國貴族範兒的紳士裝、淑女服曾吸引了當時僑居上海的國際各界名流。

如今的南京西路商圈更是說不盡道不完。從內地最早引進國際一線品牌的恒隆、中信泰富、梅龍鎮這樣的“金三角”，到“金五星”越洋廣場、會德豐國際廣場、東海廣場、嘉里中心二期以及1788國際中心。不到20年間，南京西路商圈已經可以比肩國際一線商業的地位。南京西路恐怕也是內地最具國際範兒的地段，東起新世界百貨，西到靜安寺，奢侈品大牌、國際快時尚、豪車展示店、五星級酒店和甲級寫字樓，進進出出的客流膚色各異，甚至幾十種語言不絕於耳。

作為舊上海標誌性建築的石庫門舊貌換新顏的例子在上海並不鮮見，其中港資房企瑞安改造的新天地就成為上海知名的商業新地標。同樣也是港資房企，興業太古匯怎樣將知名的大中里變身南京西路新的商業地標?

據興業太古匯租賃及管理副總經理杜一莉介紹，2002年底，香港興業國際獲取大中里整個地塊，但是之後有一些具有挑戰性的事情發生，如SARS以及靜安區發生的變化，一直到2005年、2006年，動拆遷方案才開始啟動。

“2003年以後，上海的房地產市場變化非常快，當時地價已經上升了很多。到了2006年的時候，由於市中心動拆遷難度的加大，香港興業國際副主席——查懋成先生覺得這塊地可能是上海市中心最後一塊大體量的土地，如果按照拿地時的原有計劃將三分之二的土地用於住宅用途，雖然可以快速回籠現金流，但相對浪費了土地的價值。於是他決定放棄原來的規劃，主動在2006年的時候跟市政府和區政府提出，願意把整塊地變成一個商業辦公的組合，不再有任何住宅的成分。由於這將給區里的樓宇經濟帶來非常大的支持，這樣的決定得到了區政府和市政府的支持。所以，關於興業太古匯轉型的各方面工作此後就進展得非常快。”杜一莉透露。

此後，香港興業國際引入香港資深大型商業項目的開發商太古地產作為合作夥伴，2006年太古地產正式宣布投資並持有香港興業國際的上海南京西路項目的50%土地股權，兩家公司共同開發並運營此項目。公開資料顯示，興業太古匯總投資額是170億人民幣，其中銀行貸款是80億，剩下的都是由香港興業國際和太古地產的自有資本進行投資。

位於南京西路、石門一路、威海路合圍區域的興業太古匯（夜景效果圖）

整個項目的動拆遷及開發建設過程持續了將近10年。2010年3月，有近90年歷史的上海市優秀歷史建築民立中學老校舍，被平移到57米外的威海路邊並命名為“查公館”。

雖地處黃金一線商圈，但實體商業受到的沖擊也讓商業地產界的觀察人士為興業太古匯項目捏一把汗，如南京西路一直聚集國際大牌的恒隆廣場，就出現多個一線品牌撤店的情況;梅龍鎮也進行了重新設計布局。

除了購物中心，酒店業形勢也面臨拐點。第一太平戴維斯研究部的報告顯示：“2016年酒店投資收益率將繼續承壓。然而，酒店價值已經站在或接近歷史最高點，收益率下行空間將更加有限。”

寫字樓的形勢似乎也並不樂觀。第一太平戴維斯的寫字樓報告顯示，2016年第一季度，上海核心商務區新增供應14萬平方米，將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至650萬平方米;2016接下來的三個季度內，核心商務區預計有約98萬平方米新增供應入市。

將於今年下半年至明年下半年分階段啟用的興業太古匯綜合體項目，或將同時面臨著機遇和挑戰並存的形勢。

興業太古匯租賃及管理總經理李振輝介紹，興業太古匯將會打造成為整體社區。“實體商業受到的沖擊確實存在。但從項目本身來說，興業太古匯項目是一個綜合體，配備商場，寫字樓和酒店。這三個客群之間會產生很多互動。之所以興業太古匯的寫字樓預租狀況比預期的好，是因為交通便捷，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲。另外還有書店以及一些生活時尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場所。”其還表示，興業太古匯為目標客戶群所提供的多樣化選擇將會決定項目未來的命運。

北京三里屯太古里，香港太古地產在內地的第一個商業項目（資料圖）

內地消費升級與港資房企的新機遇

近年來，港資房企內地撤資或拋售項目的情況不絕於耳，內地房地產業進入所謂的“白銀時代”，很多在商業地產領域長袖善舞的港資開發商都感受到了絲絲寒意。

2015年，新世界集團、華人置業、信和置地等港資房企出售15個超大型地產項目。九龍倉也將2016年內地銷售目標下調，並表示在內地將會保持嚴謹審慎的購地原則。港資房企紛紛收縮內地“戰線”。

另一方面，和眾多內地房企一樣，不少港資房企也紛紛表示希望到一線城市拿地開發“避險”，其中商業地產項目又是港資開發商的優勢所在。

“個人覺得內地這幾年變化比香港還快。國內的消費者對於新事物的需求越來越多，變化也是越來越快。這個行業的挑戰就是不斷明白目標消費群的具體需要並做出適度調整。這也就是興業太古匯將入駐商家數量擴到250家店的原因。”李振輝介紹。

資料顯示，目前南京西路工作的白領超過20萬。李振輝表示，希望能夠通過餐飲和多元化的服裝零售吸引精打細算的南京西路上工作的白領。當前興業太古匯的餐飲占比為30%。除了餐飲，興業太古匯也囊括了零售和生活的業態，比如中國內地最大的City’Super生活超市、占地1500平方米左右的瑜伽館Space Cycle及書店Page One等。據公開資料顯示，星巴克首家海外咖啡烘焙工坊及臻選品鑒館也將坐落於興業太古匯並於2017年年底開幕。

成都遠洋太古里（資料圖）

目前興業太古匯的寫字樓租戶覆蓋了金融投資、專業服務、生物醫藥、時尚零售、化妝品集團等多行業，其中包括財富及全球500強企業。“有一個最大的租戶大約租了8層樓，17000多平方米。”杜一莉透露，目前興業太古匯的甲級寫字樓租戶以跨國公司為主。

研究商業地產及購物中心20多年的克而瑞咨詢中心副總陳倍麟介紹，南京西路商圈已經到了又一輪更新換代的時期。從最早的“金三角”到後來的嘉里中心等“金五星”，再到今天南京西路國際一線奢侈品、中高端品牌及知名快時尚品牌旗艦店並存的格局，已經是進行了至少三次商業消費的升級。在經濟水平普遍提高的今天，奢侈品反而並非是年輕一代消費者最向往品牌。“現在的主流消費群體，更大程度的體現個性化，因此綜合業態的商業更能夠滿足這種消費特征。商業是由消費者決定的，所以周期性很強。消費者的口味也是不斷變化、求新求鮮。”陳倍麟女士表示，因為消費者很挑剔，商業需要及時更新，興業太古匯的綜合體項目恰在此時出現，應該會面臨比較好的機遇。

上海知名的石庫門商業新地標新天地，香港瑞安開發（資料圖）

體量如此巨大的商業綜合體會不會破壞南京西路商圈現有的商業格局?“商業是需要規模效應的，既需要客流的規模，也需要各種商業業態的規模。各種業態結合在一起，會不斷完善商圈的成熟度，以滿足不同需求層次的消費。”陳倍麟舉例說，按照一般性理解，最好的地段應該留給最貴的奢侈品牌，但事實可能恰好相反。“我去考察過紐約曼哈頓第五大道，那里最好的位置並不是國際一線品牌，而是優衣庫、ZARA這些快時尚品牌。”陳倍麟表示，目前的南京西路商圈已經相對成熟，國際一線、中高端、知名快時尚品牌錯落有致，但由於該區域商務樓宇集中、軌道交通發達、年輕消費群體較為聚集，仍然需要一站式、個性化、品質化的商業綜合體來滿足消費升級的需要。

“在上海或者內地，商業做得最好的都是合資或外資企業(包括港資)。無論是創新、設計理念還是建設空間及景觀設計甚至物業硬件投入，內地企業的差距都還很遠。”陳倍麟表示，商業是人們除了生活、工作之外的第三空間，需要承擔並實現各種社會功能，而不僅僅是購物。

隨著內地一線城市土地資源越來越貴、越來越稀缺，怎樣最大程度的盤活商業價值並實現商業地產的社會功能，成為考驗開發商和運營商的一大挑戰。這或許也是在資本及開發、運營方面占據優勢的港資房企在內地一線城市面臨的新機遇。

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