老樓週記：自住用家冇有怕 劉兆昌
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GS(14)@2013-09-08 13:58:37http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413497
新盤浴血戰，二手靜局，與此同時九肚山地只以低價成交，二手相當大壓力，尤其假豪宅過去以太高溢價開售，加上近兩年辣招壓縮了成交量，豪宅跌勢開始湧現。因自2003年由豪宅作為大市火車頭，一般中小型單位被帶動，升勢甚勁，縱使碰上兩次算大規模的調整仍能頂得住，還累積以倍計的升幅，這有賴曾蔭權政府當年停止賣地的惡果和美息低企產生的連鎖反應。
身邊有朋友在沙士期間入市，手上累積了一定的資金，供樓亦好輕鬆，對今明兩年的樓市關鍵時刻無動於衷。「如樓價真的下跌，會吼位再入市」，相信有個別已在物業上擁有第一桶金的幸運兒，不排除擁有同樣心態，這批實力派將會是未來樓市上升週期最受惠人士，任何時間入市的風險，相對近年高位接棒的業主為低。
樓市仍有強大承接力
在土地供應真空期間，若未有外圍太大衝擊，今年樓價跌幅不一定如外界般那般慘烈，美國本月議息或會對退市有較具體的時間表和減債規模，但不代表短期內有加息的需要，故近月碰上調整市初期亦未有大規模的放血斬倉事件，落價一成以內便開始有強大承接力，證明購買力仍強勁反而購買慾卻低。當然若自己得層自用樓，不應受到樓市波幅影響心情，況且賣樓後都要找地方住，一動不如一靜，睇變化再謀後略。
劉兆昌
誠哥籲買樓自住用現金
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GS(14)@2018-05-13 23:44:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8143&issue=20180512
【明報專訊】周四「超人」李嘉誠正式退休，在股東會大家自然不放過機會問他對樓巿的意見，誠哥回應股東及傳媒有關提問時指估計美國下月會加息，並指「如果你有現金，買來自住唔緊要，但炒炒吓唔好制，現在香港樓價接近全世界最貴，所以要小心，量力而為，呢個一定要！」
李超人對樓巿的評論，可解讀為香港樓價確實是貴，加上加息在即，忠告買樓就算是自住也要小心，且最好是現金入巿，即是若要用高成數按揭或靠父幹才勉強可買樓，又或炒樓，最好盡量避免。
李嘉誠又說人人都希望可解決住屋問題，並指出公屋的申請者需求殷切，因此贊成早前土地供應專責小組提出的公私營合作模式，發展私人新界農地儲備，認為這些供應可以解決大部分受薪人士的居住需求。
二手公屋平均成交金額首破300萬
超人說到公屋申請，而昨日最新公布的公屋輪候冊數字顯示，截至今年3月底，有約26.33萬宗申請，一般申請者平均輪候時間長達5.1年，相比之下，公屋輪候時間在2003至2010年間一度回落至約兩年，其間最低曾見1.8年，但這個數字近年漸次回升，2014年突破3年，去年底已升至4.7年。
香港的公屋申請時間愈來愈長，原來4月份平均每宗二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊金額達315.9萬元，為有紀錄以來單月首次衝破300萬元水平（圖1），而在2003年樓巿最低潮時，二手公屋平均成交金額只約30餘萬元，即這十多年來升了9倍多，而二手公屋一向是較低收入家庭的上車對象，有關家庭的收入同期增長相信會遠遠落後二手公屋樓價的飈升速度。
3個月拆息續升 遲早壓樓巿
另外，超人指美國快加息，叫大家小心，雖然不少地產代理一直吹噓指香港仍未加最優惠利率（P），但其實現在新做按揭採取P按的只佔2.6%，近年大部分新買樓者都已採用拆息按揭，銀行的拆息實際已上升了一段時間，最近1個月拆息雖稍為回軟，但令人擔心的3個月拆息卻屢創高位（圖2），有老行尊對筆者說，過往拆息按揭主要以1個月拆息計算，但近期已開始有銀行轉用3個月拆息計算，又或訂明有權改以3個月拆息計算，所以3個月銀行拆息不斷被扯高，遲早會成為樓巿壓力。
其實，代理說因P利率未升不用擔心，買樓的也不一定是任你吹的傻瓜，所以截至3月份原來選用定息新做按揭的比例也猛增至45.4%（圖3）！不過你精銀行自然更加不笨，當月已有兩大龍頭銀行停止提供定息按揭，之後其他銀行亦陸續跟隨。
說回李嘉誠，在股東會上有股東指售出中環中心呎價才3萬元，但買方轉手呎價隨時高達五六萬元，李笑言：「自己人工已沒有得扣，認為公司工作團隊沒有錯，人家也有利潤，世界就好。」 他進一步指若出售中環中心所得，用於投資一些國家、地區的一級樓宇，可賺以倍計，是有機會的，目前正接洽中。
銀行陸續停做定息按揭
李超人沒有透露香港以外，買什麼國家或地區的一級樓宇可賺以倍計，不過多留意海外的置業投資機會，也不是壞事。香港人在港外買樓，有投資的，也有用來自用或作退休養老的，如是後者，有什麼因素應要考慮？《退休做中產》作者陸振輝認為，香港人如選擇到外地買樓退休，首先是氣候宜人， 「年紀大了，不宜選擇居住在寒冷地方，最好是空氣清新，四面環海，環境綠化，陽光充沛，既有生活方便，又要能避開繁囂嘈雜！」
另外，陸說退休人士收入受限制，所以擇居的地方，最好是少少金錢已可購置寬敞的居所，物業也要有好的配套，尤其是醫療要優質但開支要低，物業的保安要嚴密，才會住得安心，樂享天年，「選擇海外退休的地點，交通方便也很重要，一來可方便回香港探親朋戚友，也方便家人來探望，如住所附近有好的酒店，家人和朋友來探望時，也可住在酒店配套。還有，退休居住的地方，如大馬的華人所佔比例接近三成，左鄰右舍同聲同氣，會更易融入」。
最後，他說在退休前在香港賺錢，退休後最好在物價水平低的地方生活和消費，如此便能真正輕鬆做到他的著作所提倡的「退休做中產」！
另外，《明報》5月27日會和碧桂園合辦「港樓難負擔？海外置業投資」免費講座，請來知名地產投資基金經理楊書健等專家分析一帶一路概念下的海外物業投資機會，報名出席可獲贈《樓巿解碼》（圖）乙本，名額有限，不容錯過：link.mingpao.com/54088.htm
[陸振球 樓市解碼]