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潘石屹：恒大打响了住房价格战的第一枪 潘石屹

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100ich9.html

　 　恒大降价可能引起多米诺骨牌效应

 

　观点地产新媒体 陈小丽:恒大在全国房地产商中率先降价后，资本市场反应强烈。您曾说目前中国开发商的资金都很充裕，可以撑上一年。恒 大此举会使全国范围的降价潮提前引爆吗？
潘石屹：恒大今天开始实施的降价举动的确出乎意料。在昨天一个房产论坛上，我还说中国的房地产市场开始进入“冰川 期”了，一段时间内，虽然住房的成交量会显著下降，但开放商不缺钱，目前还很难主动降价销售。没想到，今天恒大就打响了降价大战的第一枪，在资本市场和房 地产市场引起了很大的“地震”。我们正在密切关注着市场的反应，不知道会不会造成房地产市场的多米诺骨牌效应，就像2008年9月万科引领的降价潮那样。 如果恒大推倒的是第一张多米诺骨牌，那么连锁反应倒下的第二张、第三张骨牌又会是谁？我们判断的依据主要是看这些企业财务报表中的各项指标是否强劲、健 康，越是资金流有问题的企业，越着急促销降价。

 

 

我们正密切 地观察市场

　　　住宅价格或下跌15%至20%

《北京晨报》王丽娅：您在微博上说还会有后续政策逐步出台，您认为最后一只靴子什么时候落地？
潘石屹：最近密集出台的政策中，有一些已经是“开弓没有回头箭”，如北京的经济适用房改为商品房的政策“五一”前 后正在轰轰烈烈地进行着；住建部关于对房地产开发商预售收入的监管政策也出台了；银行限制给房地产开发商贷款的政策也即将出台。
另一些政策则是“箭在弦上”，如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。
还有一些政策还在研究之中，如物业税，房产税等等。
这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次，政府铁了心让住房价格回落，不达到调控目标决不罢休。只要住房价格 的回落达到了调控的目标，那些正在研究的政策也许就不会出台了。

 

　　搜狐焦点　李斐：您认为政府希望通过调控最终达到什么目标？什么样的情况就叫做“调控到位”了？
潘石屹：这次政府希望调控达到的目标是“让住房价格回落到一个合理的区间”。这与以往政府文件中多次提到的“要抑 制住房价格过快上涨”的提法是完全不同的。
恒大做出降价15%的决定，就是恒大地产预测市场上住房价格的最大降幅。在销售方面，涨价时可以慢慢的、一步一步涨，但降价时一定要一次到位，不能一 步步地降，因为市场永远是买涨不买跌，如果一步步降的话，将不会有成交量。
我预计在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌的幅度会在15%—20%左右，住房的价格回到2009年初的水平。

调控对房地产企业的现金流造成了很大影响

 

净负债权益比：（借款-现金及等 价物）/股东权益

(净负债权益比是用来计算企业的 基本财务结构是否稳定的计算公式，当比值大于100%时.说明企业所持有现金不足以支付债务，股东面临偿付债务的风险较大；当比值小于100%甚至为负数 时，说明企业的财务结构稳健，股东权益受到保障。上市开发商的净负债权益比多为30-60%之间。)



　　《上海商报》袁晨晨：如果市场成交量持续低迷，不降价的前提下，房地产开发商还能够坚持多久？
　潘石屹：2009年是中国房地产市场最火爆的一年，全年的销售收入超过4万亿人民币，上市公司中有多家房地产公司 拥有现金量超过100亿元人民币。在此前，我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年。但这次相继出台的政策对房地产企业的现 金流造成了很大影响。影响最大的政策就是对预售收入的监管，因为房地产开发商周转资金中超过一半来自于预售收入，预售收入的监管对房地产开发商的现金流的 影响是最大的。其次，是银监会出台政策限制银行给房地产开发商贷款，也会在很大程度上影响房地产开发商的现金流。
今天，完全出乎意料的是，恒大早早打响了这次价格战的第一枪，这将会在一些市场竞争激烈的城市马上引起住房价格战，这些竞争激烈的城市与企业的现金流 是没有关系的。

 

　　《中国证券报》林喆：目前开发商有没有遇到向银行贷款困难的情况？
　潘石屹：我相信银行对房地产开发商的贷款马上会变得慎重起来，因为自从“国十条”以来，房地产市场成交量一直很 低。今天恒大又打响了住房价格战的第一枪。银行永远是锦上添花，雪中送炭的事他们是不会做的。开发商从银行贷款将变得很困难，未来只有那些财务状况非常健 康的房地产企业才能赢得银行的信任。

 

　　“经改商”和小产权房“转正”会对二手住宅市场形成较大冲击


　　《京华时报》鲁欢：北京楼市新政出台后，数千名市民连夜排队办理“经 改商”手续，请问由经济适用房转变而来的大量商品房进入二手房市场，对北京的房地产市场将造成什么样的冲击？
潘石屹：过去十几年时间，北京建设了大量的经济适用房，这些住满五年的经济适用房只需交少量的钱，一般是几万块钱 就可以将这套经济适用房变更为商品房，这些商品房中哪怕有10%至20%通过二手房市场去交易，也会增加住宅二手房的供应量，对北京中、低档住宅的价格将 会构成比较大的冲击。
这项政策既能够增加政府的收入，又提高了市场上普通住房的供应量，有助于抑制住房价格。但缺点是经济适用房少了，社会上少了一些保障性的住房。

 

　　网易地产　李丽：十四个部委正联合制定小产权房整治方案，2007年12月30日之后建的小产权房予以拆除，部分 小产权房有可能进入流通市场，请问您有何评价？
潘石屹：“小产权房”是过去十几年时间房地产市场的一个“怪胎”，一直游离于法律之外，屡禁不止。有人预计仅北京 的小产权房就有三、四千万平方米，这是一个巨大的数字。如果将一部分小产权房（例如2007年12月30日之前的小产权房）转变成商品房，它就会在商品房 流通市场增加非常大的供应量，和经济适用房改商品房一样，也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。但这些政策都尚未出台，政策出台后的具体细则如何，要 等政策出来后才能知道。
但是，以2007年12月30日为界，有什么依据呢？如果认定这一天之后的小产权房是违法建筑，那么之前的小产权房也一样是违法的。前一天和后一天有 什么区别吗？这恐怕是需要说明的问题。

影响未来住房价格的几个重要因素 潘石屹

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100kz7b.html

 

对住房价格的看法不能脱离常识 潘石屹

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100l0ae.html

马化腾5年可领住房补贴18.6万

http://www.yicai.com/news/2010/10/582967.html

用「實價登錄」虛應「實價課稅」 台灣住房改革不要「馬半套」！

2011-9-19  TWM

二十年前，王建煊的第二次土地改革，因「實價」課稅引起軒然大波，轟轟烈烈下台後不了了之。如今又舊調重彈，面對高房價，朝野兩黨重提「實價」挑戰，各自 拋出政策。但藍綠兩黨實現居住正義的決心和考驗，才正開始……。 撰文‧楊卓翰 買房子，是大部分台灣五、六年級生成家的第一步，結婚生子的基礎，至今仍是社會普遍的觀念。但對正要成家的七、八年級生來說，這個理所當然的第一步，卻如 登天般困難。 內政部剛公布的第二季住宅需求動向調查，指出全台房價所得比（平均房價除以家庭年所得中位數）已攀高到九倍，台北市更高達十六．二倍，比上海、首爾、東 京、紐約、倫敦都還高。這也意味著在台北市年收入一百二十萬元的家庭︵即台北市收入中位數︶，不吃不喝十六年才買得起房子。 居住正義何在？ 九月初，以色列有四十五萬人走上街頭示威，抗議高通膨與高房價。但換算下來，以色列經濟重鎮台拉維夫每戶年收入二百萬元新台幣，房價所得比也才十倍。「台 灣年輕人沒有砸汽油彈，是因為早就絕望了！」在台北市從事服務業的郭先生說，「居住正義？有這種東西嗎？」已經租屋五年的他氣憤地表示。 高房價是行政院十大民怨的榜首，隨著總統選舉逼近，不為老百姓「伸張正義」就搶不到選票，因此藍綠紛紛端出住宅、土地政策，為高房價下猛藥，點燃戰火。 蔡英文的「十年政綱」住宅篇，首先提出非自用住宅實價課稅、不動產交易所得稅合一、公共出租住宅等政策。馬英九總統不甘示弱，緊跟著丟出︽土地徵收條例 ︾、︽住宅法︾、︽不動產實價登錄三法︾修正草案。朝野有志一同，儼然想趁選前在立法院最後一會期上演「第三次土地改革」。 兩黨推出的住宅政策琳琅滿目，看得選民眼花撩亂。其中，引發最多討論的，還是蔡英文的「實價課稅」及馬英九的「實價登錄」，雙英不約而同都用「實價」這個 關鍵字。 台灣政壇對「實價」二字並不陌生。一九九二年，時任財政部長的王建煊，就提出土地增值稅以實價課稅，引起多方激辯，最後法案連立法院都進不了，他也黯然下 台，第二次土地改革胎死腹中。 二十年後房價再創新高，直逼人民可忍受的臨界點，兩黨政見似乎殊途同歸，志在將房地產全面導向實價之路。然而，政大房地產研究中心主任張金鶚指出：「實價 登錄和實價課稅，天壤之別。最主要差異，一個是半套，一個是全套。」馬英九實現居住正義的王牌，就是不動產實價登錄，將交易成交價全面強制登錄，並開放大 眾查詢，增加不動產交易價格的透明度，降低炒房投機客不當哄抬的可能性。 半套正義能做什麼？ 內政部地政司副司長王靚琇表示，現在成交價格都由業者自由登錄，資料量很有限，價格隨賣方喊。張金鶚更直指，「像預售屋等建案，中央根本沒完整的房價資 訊。」也因此才會有央行總裁彭淮南「微服出巡」，還要喬裝購屋客，才驚覺房價炒作太高的劇本。 然而，只靠實價登錄，這場土地改革只能走一半。因為建商、財團、投機客養地炒房價的最大漏洞，就是台灣長期以來被扭曲的不動產租稅制度。只提高資訊公開程 度，對投機客炒作成本根本毫無作用。 台灣現行不動產租稅最惡毒的腫瘤，就是「稅基」經歷三十年沒變，以土地公告現值和房屋評定現值來計算，但公告地價遠遠低於市價。目前公告地價每三年調整一 次，僅是市價的二成二；每年調整一次的房屋評定現值，也只有市價的四分之一。 台北市政府財政局長邱大展指出，目前適用的房屋評定現值是一九八○年的水準，三十年都沒調高。張金鶚以一戶價值一．六億元的台北市「一品苑」為例，每年只 要繳三．五萬元的房屋稅和五千元的地價稅。如此低廉的持有成本，「簡直就是鼓勵投機客炒房！」實價課稅才是王道！ 也因此，蔡英文十年政綱中「非自用住宅實價課稅」，就是在建立實價登錄之後，更進一步針對空屋、第二套屋等投機客的賺錢工具，拉高其持有成本及交易成本， 壓縮獲利空間。張金鶚認為，這能讓失衡的房價回歸正常水準，也是民眾的最終期待。 然而，執政黨政府卻對實價課稅再三保留，深怕民眾誤以為政府要加稅了。問遍中央及地方，沒有人有實價課稅的明確時程。 王靚琇保守表示，實價登錄制上路後，「不排除」實價課稅的可能性，「有可能」調高地方政府公告價格，「現在的政策方向還在市場透明化階段，未來的政策仍要 等修法通過後才可能有下一步。」顯然，政府在地產政策上還只是走一步算一步。 張金鶚就直批，「在專家眼裡，馬政府端出來的政策還是粗製濫造。」像是為了選舉目的，匆匆忙忙炒出來的一盤菜。最明顯的，就是馬英九的實價登錄三大修法， 硬是等到大選前最後一個會期才趕著送審，不但時機敏感，也為實現居住正義增添變數。 因為中央和地方全都等修法通過才會動作，然而距離大選前立法院休會只剩不到三個月時間，一位房地產業者私下說，在這行業久了，政治人物開的支票聽聽就好， 選完一樣照舊規矩做事，太陽依然從東邊升起西邊落下。這也難怪在馬英九開完記者會，就被立法院長王金平潑了一盆水，表明最後一會期要通過那些法案有困難。 無獨有偶，前財政部長林全就曾在《今周刊》七六八期專欄中指出，實價登錄立意雖好，但究竟要責成哪一方來行登錄之責，誘因和罰則能否推動整個登錄制度？力 道是否足夠？都是重要關鍵。對此，王靚琇回應，現在送立法院修法的三條法令，將會對第三方，也就是負責處理的地政士及經紀業者進行法律約束。 除了實價政策討論空間大，如何執行合宜住宅、社會住宅政策也是不小的問題。行政院欽點了幾處合宜住宅地點，但多位於郊區，如果考量就業和生活機能，要在寸 土寸金的台北市恐怕很難。台北市地政處主任祕書易立民就指出，台北市能夠釋出的社會住宅數量有限，除照顧社會弱勢之外，不容易滿足需求。 而蔡英文承諾要達到總體住宅量一○％的公共出租住宅，要從哪裡擠出來，也是問題。幫蔡英文作社會住宅政策規畫的台科大教授劉進興補充，這一○％一部分來自 公辦都市更新，政府以公權力介入協助民間都更，再由建商回饋一定比例成屋當社會住宅；另一部分則是公家機關既有的閒置房舍，清點、整理後也可出租，「政府 一毛錢都不必花」。 雖然目前兩黨政策都只有大前提，具體作法仍待釐清，但張金鶚相信，不論明年誰選上，只要有執行力，勢必會壓縮建商、投機客的獲利空間，對降低高房價和實現 居住、租稅正義都是正面。 「長期忍受高房價的民眾，特別是年輕族群的剝削感已經太重，對於稅制改革是有所期待的。不過，政府一定是漸進式調整，才不會對房地產造成太大的衝擊。」張 金鶚說。 二十年前無法過關的實價政策，現在好不容易民氣可用，走進了立法院。台灣人民看過太多的政治芭樂票，現在兩黨要展現的是具體的執行力，才能讓居住正義從口 號成為政策，從政策變成法條。 雙英居住正義重點 政策比較 馬英九 實價政策：《不動產經紀業管理條例》草案 《地政士法》修正草案 《平均土地地權法》修正草案地政士、不動產經紀商或當事人以成交 價格登錄，區段化公開價格社會住宅政策：《住宅法》草案訂定社會住宅水準與相關法令土地政策：《土地徵收條例》修正草案由現行公告現值改為市價徵收，每半 年評估一次市價 蔡英文 實價政策：「非自用住宅交易實價課稅」「不動產交易實價登記制度」廢除地價評議委員會，改為專業機構估地價以實價登錄價格作為非自用住宅稅基徵稅社會住宅 政策：「總住宅量10%的公共出租住宅」 只租不賣的公共住宅 青年住宅租金補貼 土地政策：土地及房屋交易所得稅合一

住房信息系統猶遮面

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329058_all.html

被寄予厚望，作為「住房調控」和「房產稅開徵」依據的全國個人住房信息系統，在住房和城鄉建設部（下稱住建部）推動兩年後，進展仍不順利。

　　今年10月底，住建部部長姜偉新在接受全國人大常委會專題質詢時表態稱，住建部正建設城鎮個人住房信息系統，先期在40個城市試點，這個系統建好後，就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的調控辦法了。

　　一位接近住建部的人士告訴財新《新世紀》，目前全國住房信息不準確。個人住房信息系統建設是對全國住房情況的摸底，對房地產市場調控有重大意義。中央可以由此分析市場走勢，制定調控政策，也可以為以後的房地產稅出台提供事實和數據支持。

　　按照住建部規劃，今年底要實現40個城市住房信息互聯查詢；到2013年，要實現全國住房信息系統聯網。但姜偉新在對全國人大常委會的表態中坦 言，信息系統建設「很艱難」。前述接近住建部人士表示，實現全國系統聯網並無技術障礙，但大量數據整理需要資金、人力和時間；最重要的是，住房信息涉及個 人隱私，沒有全國層面的管理、使用信息規範，系統很難真正應用。

信息分散

　　按照國家統計局和住建部公佈的數據，至2010年底，城鎮居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房；人均住宅面積在30平方米左右。

　　但國家統計局住戶辦王萍萍告訴財新《新世紀》記者，統計局公佈的自由住房率是對城鎮6.6萬戶居民的調查樣本得出，並不是全國住房登記信息。

　　「這些數據只是推測出來的，中國沒有系統的住房信息，建設部門對個人住房、市場上總體存量房情況並不清楚，這在政策制定上出現很多盲區。」多位建設系統人士抱怨。

　　一位住建部官員告訴財新《新世紀》記者，目前各城市住房交易實行網上登記，但主要是針對2000年以後的房產交易，此前的大部分仍是紙質文檔，早期或歷史產權情況尚未完成數字化管理，房屋租賃數據採集基本空白。

　　「那麼多紙質文本，只能一個一個翻，找到一個人的信息很困難。」黃石市房管局住房保障中心副主任滕聯合稱。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，即便在目前已經實行網上登記的城市，房屋預售、房屋登記、房改、住房保障等系統的數據仍然分散在不同的系統，平台、標準沒有統一，仍不能有效查詢個人的住房信息；而且涉及的「機構繁多」，如寧波市房屋登記機構市轄區有15個發證機構。

　　寧波市房管局尹躍軍等在今年9月時撰文表示，同一城市多級發證的亂象，帶來「各自為政、重複建設，信息數據標準不統一」等問題，不僅相互之間聯網困難和資源浪費，也給房屋交易登記帶來很多麻煩。

　　廣東省住建廳副廳長陳英松在今年年初全省信息系統建設工作會議上表示，大部分區縣只是在原房地產登記業務系統的基礎上升級改造，實際上只是一個 房地產電子登記簿生成系統，而不是一個相對獨立的房地產電子登記簿管理系統，權威性、實時性、應用擴展性不強，系統數據規範和功能都需要進一步規範和完 善。

　　「由於信息沒有共享，個別人首次購房和申購保障性住房核查時，有空可鑽。這使得國務院要求遏制投資投機性購房的要求無法有效落實。」河南省潢川縣房產管理中心的公開資料指出。

　　此外，按照住建部2010年6月的調查結果，全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統，佔全國的55%，不少城市依舊採取紙質檔案進行新房信息的登記。

推動緩慢

　　事實上，住建部在幾年前已有建立全國住房信息系統的決心，但各地並不積極。直到今年1月26日，國務院常務會議要求，各地要加快建立和完善個人 住房信息系統，為依法徵稅提供基礎，如建設滯後則將納入「約談問責」範圍。隨後，住建部在青島和北京相繼召開「加快推進」的工作會議，部、省、市三級個人 住房信息系統建設工作全面啟動。

　　姜偉新在今年10月底的全國人大常委會質詢會上表示，目前在40個城市的試點包括兩個步驟：首先是先把40個城市自身個人住房信息收集起來，然後盡快實行全國聯網；一旦這個系統建立起來了，再加上銀行、財政、稅務、公安系統的信息，都統一到一個平台上。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，這40個城市包括除拉薩和港澳台外的全部省會城市，以及深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞十個房地產熱點城市。

　　根據建設部的設想，整個信息系統平台包括「商品房」「公積金」「保障房」三個大模塊，每個模塊裡面又細分為「規劃計劃、市場供需、企業資質、物 業拆遷、公積金使用、保障房分配」等若干小模塊，最終實現住房信息的全覆蓋。但各個模塊相對獨立，又互相監督，例如，通過住房公積金的使用情況，可以查到 購房者此前是否買過房，保障房申請者名下是否已經有房產。

　　在統計時，建立部、省、市三級平台，以市為單位，整合下屬市區縣住房信息系統，最終由住建部搭建部與省級住房信息系統聯網平台，實現全國住房信息查詢。

　　「各地的建設進展並不統一，北京、上海、青島等城市早在幾年前已經意識到住房信息系統的重要性，著手建設，基本完成，但在一些偏遠的縣城可能還主要是紙質文檔。」復旦大學學者郝前進說。

　　北京市則早在2006年即啟動住房信息普查工作。在這輪房地產調控中，這已經成為北京實施的「限房又限貸」的手段。北京市建委工作人員告訴財新 《新世紀》記者，只要輸入購房人的身份證號，系統內即能夠顯示出此人在北京的房產情況，由此可審核是否具有購房資格。反之，如果輸入一套房產，也可以顯示 出該房屋所有人、房屋的位置、使用情況等。

　　為了確保數據的準確性，北京市以幢為普查對象，利用「航拍圖、建築物基礎圖層、電子地形圖、地籍調查成果圖層、地址數據及地理信息基礎圖層等製作工作底圖」，一間間核實。

　　在全國層面，「住建部則將設定，只有進入信息系統的房源才可以上市交易，否則交易時沒有合法手續，就像小產權房一樣，難以體現市場價格。」一位住建部人士稱。

　　「從建設部門角度來說，我們認為有責任把整體的數據摸清楚。」一位曾親臨北京住房信息系統建設的人士告訴財新《新世紀》記者，當時北京正面臨新 一輪房地產調控，摸清底數後有利於制定政策。但現在只能查到北京的，等全國聯網後，在北京也可以查到購房人在其他省份的房產。 但住房信息系統的建設並不十分順利。姜偉新公開表示，「住房信息系統啟動兩年多，目前還在艱難建設中」。

　　多位建設系統人士告訴財新《新世紀》記者，從技術上，住房信息錄入、聯網並不困難，但房產涉及個人隱私，「如何使用、管理」系統裡的信息，必須有明確規則，住建部正在著手制定相關規定。在這份文件出台前，該信息系統「不可能使用」，但這份文件未必公開。

　　全國的住房信息系統之所以遲遲難以推動，在於地方上有對信息安全的顧慮。北京在建設之初也遭到了反對和不理解。一位知情人告訴財新《新世紀》記者，「當時很多人問幹這個幹什麼？查房子，不是紀檢、公安做的嗎？」

　　廣東省在建設信息系統工作中也承諾，集中的住房信息數據只做數據統計、分析和彙總，並嚴格按照有關規定設置查詢服務權限。各地要消除顧慮，積極主動按要求完成數據集中。

　　滕聯合則認為，由於住建部沒有出台統一的登記標準規範，各地錄入的信息不一致，即便聯網，也會出現標準不統一、數據難以兼容的問題。

　　此外，資金和人力成本也是地方的顧慮之一。河南省潢川縣房產管理中心並不諱言，屬於自收自支單位的房屋登記部門，僅靠60元每套的登記費用不能解決財力困難。潢川縣尚有50萬條信息未完成錄入，房屋租賃數據採集和拆遷註銷基本空白。

查詢雙刃劍

　　從官方表態看，個人住房信息系統建好後，「作為開徵房產稅的依據」是其重要職能。中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，個人住房信息系統是徵收 房地產稅的核心，但要作為徵稅的依據，需要「信息覆蓋面廣、真實、以家庭為統計單位」三個前提，「現在異地購置產業已十分普遍，住房信息系統只有實現全國 覆蓋，才能真實核實個人住房信息，並將配偶、子女的房產一起統計在內，確保徵稅公平。」他說。

　　他擔心，小產權房沒有「合法身份」，不能納入信息系統。但很多人不買商品房，只住小產權房，這對政府掌握市場整體的住房信息會有誤差，對住宅調控、徵收房地產稅都將產生影響。

　　全國工商聯房地產商會理事陳寶存告訴財新《新世紀》記者，要在全國開徵房產稅，還需對住房的價值進行系統評估。目前將個人住房納入統一的系統僅是第一步，評估工作需要更加漫長的過程。

　　接近北京市建委的人士認為，當務之急是將住房信息系統建好，實現全國聯網、全國查詢。為了在當屆政府任期內完成信息系統建設，北京市建委還多次到區縣房管局、央企單位做動員。考慮到住房涉及個人財產信息，北京市的住房個人信息系統設定了查詢權限。

　　北京市密雲縣建委房屋信息交易中心工作人員告訴財新《新世紀》記者，「在審核個人購房資格時，區一級建委沒有權限，一手房的購買者需要把個人房 產資料交給開發商，再由開發商統一交給市建委審核；二手房的購買者，則需要在網簽前把個人資料報給區建委，區建委再交給市建委審核。」

　　「偉業我愛我家」研究院副總裁胡景暉瞭解到，北京的住房信息系統「正向可以查到，反向查不到」。他解釋，所謂正向查到，是輸入某個小區、某幢樓、某個門牌號，可以查出來「業主的名字、是否貸款、房屋用途」等情況；但若要輸入個人的名字，查不到該人名下有幾套房產。

　　「因為涉及敏感信息，系統設定了查詢權限，一般人看不到，區建委『一把手』都查不到。」胡景暉說。

　　對此，日本東京大學都市工學專供教授大西隆告訴財新《新世紀》記者，在日本，個人住房信息系統也設定了一定的查詢權限，只有專門的工作人員才可以查到個人房產情況。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，住建部正在制定的規則，也將設定全國住房信息系統的查詢權限，申請和查閱崗位分離，只有經產權人申請，並經批准後方可由兩名以上工作人員拿「鑰匙」查詢，查詢記錄留痕並定期抽查等。

　　「即便和公安、銀行等系統聯網，也不是想查誰就可以查。需要有正式的文件批文。」前述接近住建部的人表示。」

　　 復旦大學學者郝前進認為，建設部門更關心住房基本信息，但社會顯然更關注是否能通過這個系統查詢到官員的產業；住建部之所以不能及時聯網，是擔心聯網後的信息安全。

　　雖然設定了嚴密的程序，但一旦可以查詢的端口增多，仍難免信息洩露，其後果是難以預料的，所以住建部必然慎之又慎。

　　財新《新世紀》研究員舛友雄大對此文亦有貢獻

麥當勞模式開店　住房率破八成

2012-7-30  TCW

到南台灣出差，要住哪裡？到網路上查一查，超過七成的網友會告訴你，康橋商旅的CP值（功能與價格的比值）最高。 飯店的名稱取自徐志摩的〈再別康橋〉，希望每個旅人都如同徐志摩筆下一般，輕輕的來，輕輕的走，讓每年來住宿超過三十六萬人次的旅客，都對康橋的服務，留下深刻的記憶。 毋須打廣告，靠著口碑相傳，一九九○年從高雄起家，迄今在高雄、台南、彰化員林、台東四地，共開出十三家旅館的康橋，是濁水溪以南最大的平價連鎖旅館，董事長陳保成則成了南台灣旅館霸主。 剛滿六十歲的陳保成，從成功大學工管系畢業後做過上班族，也當過機車的經銷商，卻以慘賠三百餘萬元收場。在一九八三年，這是多麼可觀的數字，可以買下高雄市一整排的樓房。他把失敗視為教訓，學到「品質不能控制」的事業，絕對不碰的道理。 在朋友引薦下，他進入優仕飯店工作，從中找到樂趣與創業的標的。兩年後他離開優仕，和朋友合夥以兩千多萬元開設康橋商旅，並視為「終身職業」，這一路走來就是二十二個年頭。 定價，不超過出差客住宿補貼費 陳保成心裡明白，他開的是旅館，價位一定要畫出一條線，不能跨越。 定價策略，符合公務員出差住宿每晚介於一千四百元到二千元的規定，讓「公務人員」與「出差客」成為了康橋的主力客群。即使康橋平均每十八個月，開出一家新旅館，由於策略得宜，不受到景氣的影響，也不靠陸客，住房率就得以維持超過八成。 幾段工作經驗，讓他理出「友善」與「一致性」的經營邏輯。 陳保成用「友善的空間、友善的服務、友善的價格」來做為經營旅館準則。提供住客乾淨、明亮的環境，在旅客休息區中，提供無限暢飲的飲料、冰淇淋與玉米濃湯等服務。 著名的「康橋媽媽廚房」使用的是橄欖油、海鹽與知名品牌的調味料，提供住客安心的食材；更重要的，住宿房價不超過兩千元。 設計，從高雄到台東保持一致性 「一致性」則是把各館的房間設計，桌子的長度、寬度，都得一樣，不僅可降低成本，還可縮短施工速度。連乾淨度也要有一致性，廚房的排水溝使用不鏽鋼材質， 更要打掃得滴水不沾，即使客人看不到的角落，一樣要用高規格來管理。旅客不論是住到高雄、台南或是台東館，因為一致性而有「回家」的感覺，用熟悉感來創造 黏著度，累積住客忠誠度。 追逐獲利是大多數經營者的首要思考，陳保成則以管理大師彼得‧杜拉克的「創造利潤不是企業的目的，創造滿意的顧客才是目的」做為經營信念。價格減掉利潤等 於成本，是他訂下的營運公式，也就是說，每晚的價格不高於兩千元，利潤約一五％，做為購買或尋找營運據點的依據，在精算旅館的購置成本後，每年推估獲利可 超過五千萬元。 在十三個旅館中，有七成屬康橋自有資產。「有資產才有根，」陳保成說。為降低成本，他自學裝潢、學畫平面圖，現在他是董事長兼設計師，親自操作每個新館。 他形容旅館是「超級慢」行業的，要以「百年」做經營時間單位，才確保有足夠時間把旅館經營到位。他拒絕股票掛牌，「股票上市的業績壓力，會讓決策模式變成短期思考，」用長線布局，讓康橋成為可傳承的百年企業。 他站在經營的第一線，從不擔心持續湧入的競爭者；他也從不向同業挖角，靠著內部培養人才，創造員工的職涯前景來降低流動率，靠著獨特的路，來證實自己理念與眾不同，但能創造另一種價值。 自詡為老子信徒的陳保成，把「死而不亡者壽」，做為品牌傳承的圭臬。他的心很大、很自信，但也很細膩。他立志讓康橋變成旅館業中的麥當勞，到處可見。

對我國住房需求的研究——2013年房地產將供過於求 Tess

http://xueqiu.com/6920515637/23062926
自去年以來，就企圖對房地產業進行真正基於數據的科學研究，以達到對此問題的科學化認識，服務於自己的決策。為此，我已經取得了不少的研究成果。但是目前仍有一些懸而未決的問題，有待通過數據以及分析技巧來解決，本文就是對這些問題進行研究的成果，相信這些成果，已經就目前關於房地產的大部分問題進行了研究，關於房地產的疑惑已經被逼進了一個較小的角落，對房地產的認識已經越來越逼近精確的正確（按精確的錯誤不如模糊的正確，但是我要達到精確的正確。）

在《試論房價上漲的邏輯軌跡》中，我指出，樓房作為一種剛需品，是在衣食等需求被滿足後，才被提上日程的，為此，我研究了我國的恩格爾係數和樓價上漲的關係。如下圖所示。
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可見，城市恩格爾係數在2001年開始停止急速的下降，而進入平穩的階段。這說明與衣食有關的需求被基本滿足，而我國房地產公司的住宅銷售平均價格（本文中的數據，全部來源於國家統計局《統計年鑑》）是
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可見，我國的住房價格，自2003年起開始迅速上漲。自1991年到2003年，平均每年房價上漲9.3%，而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%，速度提升了1.51%。我認為這就是與人們衣食被滿足後，剛需轉變為住房導致的。

根據我以前的分析，住房價格長期應該等於通貨膨脹，那麼實際結果是如何的呢？如下圖所示
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可見，增長速度最快的是人均名義GDP，住宅價格據第二位，房屋造價低於住宅售價，而GDP平減指數和商品零售價最低，但是GDP平減指數又高於商品零售價。對此，我懷疑GDP平減指數有可能是更加準確的通脹指標。

上述數據的年均增長率如下表所示
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若是從1995年到2003年計算，住房年均增長4.81%，其實住房售價的長期增長率應該是房屋造價，自1995年到2000年，住房售價和房屋造價的增長是同樣的幅度，但是自2000年開始，住房售價卻大幅度高於房屋造價。如果做一副圖，則如下所示。
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可見，這些年來，住房售價偏高的局面未曾改變。顯然，如果我們說住房售價高於房屋造價的部分就是房地產商所攫取的利益，那麼地方政府在獲取這些利益上更為驚人。如下圖所示
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可見，在2002年以前，土地價格的漲幅是很小的，大牛市自2002年以後，土地價格就開始加速成長，在房地產需求猛烈的階段，地方政府獲得了最多的利潤，而房地產商也獲得了比較多的利潤。對於這個局面，我想請大家看看鋼鐵業的情況。在我國對鋼鐵需求很猛烈的時候，鋼鐵廠獲得了很多的利潤，但是這裡面最壟斷的部分是鐵礦石廠商，所以當鋼鐵廠已經供過於求之後，上游鐵礦石廠商繼續獲得利潤。在電廠的建設中可以看到同樣的局面，就是電力設備廠商的利潤最豐厚。但是我們也應該注意到，這些額外的利潤，其實只會存在於很短的時間，在大部分時間裡，上游可能是無利可圖的，上游產業的週期性更強。

我這裡不能確定的就是，房屋造價裡是否含有土地購買價格。
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如圖所示，房屋建造成本也是自2002年以後開始急速上漲的，這裡面到底是因為包含了土地購置成本而導致的，還是純粹因為資源緊張導致的成本上漲（如鐵礦石價格高企，人力成本太高等等），我還沒搞明白。

如果我們認為房屋建造成本長期內是與GDP平減指數一致的，那麼這個價格就可能在未來跌33.46%，如果我們認為住房售價的增長速度應該是和房屋建造成本相一致的，那麼就可能在未來房價下跌21.45%，如何兩者共同起作用，那麼房價未來有可能下跌47.73%。

我國目前的房地產市場的市盈率是五六十倍，跌到正常水平，應該是二十五倍到三十倍，但是如果出現暴跌的情形，就可能出現十到十五倍的低價。根據上面的計算，房價跌到合理水平要跌一半，那麼腰斬再腰斬，極有可能是未來發生的現象。

我們接著談，經過我的研究，說明住房的需求是農民進城和城市人口改善自己的需求共同導致的。如下圖所示。
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可見，我國城鎮人均住房面積，在過去每年提升0.9平方米。按照2011年年底城市人口7億來計算，每年將產生6.3億平方米的需求，而農村人口每年進城2120萬，產生6.9億平方米的需求。城市房屋更新換代，產生5億平方米的需求。可見，城市人口增加住房面積，城市房屋更新換代佔掉了住房需求的三分之二，而農民進城實際上僅佔三分之一。實際上，這就是2011年我國19億竣工住宅的分配情況。

那麼未來住房需求可能出現的變化是什麼，何時出現？我們有一些數據可以參考。根據我在《對我國房地產供需情況的分析》中得到的數據，我國在2024年可以達到城市化終點，屆時，城市人口將佔73.5%，也就是說，在2024年農民工進城的需求將會停止。

那麼我國的城市人口增加住房面積的需求會在何時停止呢？我根據統計資料已經得出了一些結論。據《統計年鑑》我分析了我國住房竣工住房的每套平均面積和住房出售的每套平均面積。如果我們認為一個家庭購買了一套住房，那麼他們必定對自己合宜的住房面積有著一定的預期，這是他們理想的住房面積，當每個人都擁有這樣的住房時，他們將會滿足。

我的數據結果如下所示。
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這是竣工商業住宅的平均每套面積
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這是售出房屋的平均每套面積。我們發現，住房售出面積在2008年之後趨於停止變動，竣工面積也向該值趨近。我認為這個值有可能就是新購房者所滿意的面積。這個面積，經過計算，是每戶105.6平方米。而據《統計年鑑》我國城鎮家庭在2011年平均每戶有2.87人，也即，我們可以認為每2.87人認為他們擁有105.6平方米住房會覺得合適，而據此推算，每人平均理想住房面積是36.79平方米。

下圖是我國住房竣工面積的數據。
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可見，住房竣工面積在2006年才開始迅速增加，我想這可能是由於住房的供給對於價格上漲具有非常強的滯後性，因為住房的建造是一個需要很長時間的事情，前面我們談到，住房價格是從2003年開始迅速上漲的，從2006年到20011年，年均住房竣工面積增加1.3億平方米。

如果我們看下圖，那麼我們就能明白後續的竣工面積會持續
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可見，住房施工面積仍在快速增長。2011年的新開工面積達到27億平方米，由此可見，我國未來幾年竣工的住房面積仍將得到迅猛的增加。
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所以，我們可以得到如下表格（下表所用到的有關數據，可以參看《對我國房地產業供需情況的分析》）。
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在上表中，假定供給每年增加1.3億平方米，每年城市人口增加2120人，城市化達到73.5%之後停止，假定人均住房面積達到36.79之後不再購買任何房屋，假定所有房屋每年折舊三十分之一，但是僅計算每人所擁有的36.79平方的折舊需求。

由上表可見，我國的住房供需局面將會在2015年達到均衡。而我國目前部分城市已經出現的房價供過於求的局面，就是一種前兆，這是由於我國國土面積大，各地發展不均衡，導致各地進入供過於求的時間有早有晚，但是在2015年左右，我國會有大約超過50%的地區達到供需均衡，並進入房價的週期。我個人相信，這個時間的節點判斷，誤差可能不大於一年的時間。

據《統計年鑑》竣工面積和出售面積有所不同，因為目前房地產採用預售制度，已經出售但尚未竣工的面積不計入人均居住面積。相關數據如下
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可見，已出售而尚未竣工的房屋有1128萬3177套，按照105.6平方米計算，是11億9150萬3491.2平方。

可見，若是考慮到預售制度，則前面表格中的供需缺口將是
查看原圖可見，若是加上已出售的套數但尚未竣工的房地產面積，房價有可能在2013年就能達到全國性的供過於求。

附註：提供一下各國人均住房面積的數據，據說這是新浪提供的一個專題上，是2009年的數據
最高的是美國，人均居住面積為67平方米，
英國是35.4平方米，
法國是35.2平方米，
德國是39.4平方米，
意大利是43平方米，
荷蘭是40.82平方米，
西班牙25.8
日本  19.6
韓國  19.8平方米

住房公積金，誰的提款機？

http://www.infzm.com/content/88604

住房公積金制度實行近20年，本屬互助性質的一個資金池，卻漸漸異化成政府、銀行和國有壟斷企業控制的聚寶盆。這一制度何以畸形，又該如何改變？

來不及從容地吃一頓午餐，中午12點，宋小敏登上了去往北京某郊縣的輕軌列車，「對於我們這行來說，時間觀念是第一位的」。

宋開辦了一堆公司，主營業務實際上只有一個——幫人代取住房公積金。下午1點，宋和手下職員準時到達目的地——某公積金中心營業廳，先去取號機上拿號，再退出營業廳到旁邊咖啡館開「現場辦公會」。宋小敏現場指導新來的職員：最後檢查一次資料袋裡的10項材料是否齊全，背誦一下需要記住的公司名、註冊號、個人姓名和身份證號等，「以免待會兒磕巴」。

選擇在郊縣以及午休時間辦理，宋小敏都是經過慎重考慮的。北京各區縣的公積金提取政策鬆緊不一，自然要挑選最松的地方。而午休時間人少，「前面等候人數為0」，可以保證在1點半上班時第一個上櫃檯辦理，否則時間不可控。他們的工作，是按時計費的。

一切順利。半小時不到，新員工就辦好了兩位客戶的公積金提取手續。回去的路上，宋小敏指著發票單上一個「該職工公積金已提取」的紅章對新員工說，「只要這個章落下，我們就可以找客戶收錢了」。

宋小敏原來是北京一家外企的高管，三年前發現公積金提取的商機，乾脆辭職創業。他的網站首頁上寫著「三不用」的大標語：不用本人參與！不用找原單位！不用專程來北京！其業務模式是用工作關係掛靠、代辦租房手續等方法，幫助離職離京人員提取其在北京繳納的住房公積金，並在其中收取10%-20%的佣金。

他的手機一刻不停地響著，全是要其「幫忙」提取公積金的電話。宋小敏估計離職離京人群有不下200萬人，按照現行公積金極為繁瑣嚴苛的提取手續，「客戶」們付給宋小敏的佣金遠遠小於自己提取所需要付出的時間和金錢成本。若沒有原單位的配合，他們甚至根本無法取出住房公積金。「別人一句話就把他們打發了——『公積金中心不對個人』。」宋小敏說，「是現有公積金提取制度給了我們發財的機會。」

這的確是個巨大的商機，打開百度搜索「代為提取公積金」，會發現一大批從事這一業務的公司。路邊的電線杆上，也滿是這類小廣告。這也是一個悲哀的事實：眾多異地工作的繳存人不得不依靠灰色的地下中介產業，才能拿回這筆屬於自己的錢。

提取困難，僅是現有住房公積金制度諸多為人所詬病的弊端之一。在中國實施了近20年的這一制度，進步之慢，缺點之多，令其最早的設計和操刀者也失望不已。

而南開大學經濟研究所教授鐘茂初更是認為，公積金制度當初的設計目標——職工購房的「互助資金」，早已有名無實，「住房公積金制度的歷史作用已經完成，沒有多少理由繼續存在下去」。

怪異的公私合體

中國的住房公積金制度，最早發軔於1991年。上海市借鑑新加坡中央公積金的制度經驗，率先建立起住房公積金制度。之後，北京、天津、南京、武漢等城市相繼效仿。1994年國務院發佈《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出全面推行住房公積金制度。

這一制度建立的最初動因，是國家要搞住房商品化改革，但住房建設資金短缺，於是強制性從職工工資中抽取5%，單位補貼5%，歸集為公積金資金池，用於發放住房建設貸款。

但對於公積金的定性，爭議持續多年。1990年代，很多人認為公積金姓「公」或「半公半私」，因為其繳存帶有強制性，由政府管理，單位補貼部分實際是財政補貼，且免稅。

但在上海試點中，公積金很明確地定位為民間互助基金。全國推廣後，官方正式的表述中，公積金也沒有爭議地一直姓「私」，如1994年國務院文件對公積金的定位是「一種國家支持的社會互助購房基金」。1996年8月國務院辦公廳轉發國務院房改領導小組《關於加強住房公積金管理的意見》，進一步明確了住房公積金是職工個人住房基金，不屬於財政預算資金，但按照「房委會決策、中心運作、銀行專戶、財政監督」的原則進行管理。

於是，公積金便形成了一種怪異的混合體。從屬性講，它姓私，但從管理上，卻由掛靠在政府部門的事業單位管理，而且是多頭管理。「它像一個金融機構，但是屬於事業單位管理體制。」復旦大學住房政策中心執行主任陳傑評價說。

1999年4月《住房公積金管理條例》（下稱《條例》）的頒佈，以立法的形式確立了住房公積金的三方共管模式：住房建設部獲得公積金代管權；財政部獲得公積金增值收益支配權；央行則監管公積金的存貸利差和金融活動。顯然，這是部門利益博弈的結果。

至今全國各地已成立了384個住房公積金中心，和數十個不受「屬地化管理」約束的鐵道、石化、煤炭、航空、電力等行業自己的公積金中心。比如在北京，有「國管」與「市管」兩套公積金系統，前者適用於中央直屬企業和中直機關等，後者屬於北京市管，兩套系統的管理體系和提取規則大不一樣。

雖然理論上公積金姓「私」，但實際操作中，許多地方政府把公積金結餘作為財政小金庫，進行侵佔、挪用、貪污等。比如2005年湖南郴州公積金中心原主任李樹彪貪污、挪用公款上億元。2013年2月，西安市住房公積金管理中心原主任薛華鋒等人利用職務之便收受巨額賄賂。

主管部門對公積金的使用方向，也充滿爭議，詬病者認為存在「以公權侵犯私權」之嫌。

2009年，國家力推9000億保障性住房投資，住建部按國務院131號文要求，允許各地閒置住房公積金用於保障房建設，很多城市「踴躍試點」，約400億公積金以直接貸款形式投入到保障房建設中。

此舉引起了廣泛質疑。批評人士認為，根據1999年頒佈、2002年修訂的《條例》，住房公積金不能用於發放住房建設貸款。公積金投入保障房建設，嚴格來講是違法的。事實上，1999年之前住房公積金可以介入開發貸款業務，但很多地方貸款審查、催繳不到位，產生了呆賬壞賬，因此《條例》要求停止發放住房建設貸款。

而在沒有明確風險責任人且未經繳存人表決的情況下，萬一公積金在保障房建設項目中出現虧損，比如保障房出現泡沫，建成了租售不出去，繳存人的利益如何得到保障？財政是否願意為之「兜底」？陳傑曾就此問題問過一些地方官員，得到的回應答非所問：保障房項目的貸款利率比債券利率高一個百分點，屬於優良資產。

社科院財貿研究所研究員汪利娜也是這一政策的批評者。她說，「即便有能力還，願意不願意償還都得存疑，誰也不敢保證地方政府會否違約。」

「劫貧濟富」的制度

截至2011年底，全國住房公積金繳存餘額已高達2.1萬億元，約有1億繳存人，但從這筆巨款中獲益的人是誰呢？答案是，這是一個「劫貧濟富」的制度。

對於最應從中獲益的絕大多數繳存人來說，公積金並不好用。雖然公積金貸款利率比商業貸款低2%，但其限制條件頗多，買不起房或不符合規定的繳存人難以享受到這一貸款優惠。這也造成公積金沉澱率較高，如2007年末全國公積金個貸率（個人公積金貸款餘額佔歸集繳存餘額的比例）只有52.83%，沉澱資金佔繳存餘額的比例為22.76%。且越是貧窮的省市地區，資金沉澱率越高，河北省2007年末個貸率只有27.33%。

按照現行規定，除非買房、裝修、合同租房或離退休，繳存人無法取出公積金，這意味著大部分繳存人的公積金都將存在低息賬戶上多年，才可能取出——職工繳納的住房公積金按年利率1.21%計息，遠低於同期存款利率，更難以抵抗中國每年的通脹率。

而被強制替員工繳納公積金的私人企業當然也不是受益者。多位江浙一帶的企業主告訴南方週末記者，政府強制他們為農民工繳納住房公積金，「純粹是為國家財政做貢獻」。農民工大多文化水平低，流動性高，離職後一般無意願和能力找原單位去提取手續繁瑣的公積金。

真正的贏家則是政府、銀行和國有壟斷企業。

公積金中心將公積金存在銀行與付給繳存人的利差，連同公積金中心購買國債的利息收益和發放公積金貸款的利差收益，構成公積金的增值收益。

根據物權法中「孳息歸屬」的原則，公積金的增值收益的所有權當屬繳存人，但按照《條例》規定，公積金增值收益可以以廉租房建設補充資金的名目，上繳給財政使用。如2007年末住房公積金為廉租住房補充資金總額為130.03億元，餘額為51.03億元，累計向同級財政上繳城市廉租住房建設補充資金79億元。

如前所述，2009年之後，「閒置」公積金更是大量進入本該由政府財政負擔的保障房建設。

此外，公積金在一些地方並未「專款專戶」，而是直接成為政府部門的准財政資金。比如2006年，審計署發現瀋陽鐵路局集中管理的住房公積金存在與生產運營資金混存混用的問題，促動該局32.62億元住房公積金限時實行專戶存儲。

工、農、中、建、交五家國有商業銀行是公積金制度的另一受惠者。它們享有接受公積金低息存款的特權，在公積金項目上其存貸差約為5%，按目前公積金繳存餘額2萬多億元算，銀行獲利應為1000億元。這還不算商業銀行每年向公積金中心收取的歸集手續費和貸款手續費。

公積金制度還為國企提供了一條向員工輸送隱形福利的途徑。由於公積金可免稅，近年來石油、金融、電信等行業的國有壟斷企業屢屢被爆出為其高管或職工繳納高額公積金，變相提高福利水平的新聞。

十年修法無下文

由於公積金只能用於個人購房貸款、銀行存款和購買國債，而長期被指投資渠道狹窄，運營效率低，增值不力。目前2萬億的公積金餘額中，平均結餘比例高達近30%。據公開數據顯示，2012年初，公積金結餘資金已超過4000億元。

2013年2月26日，證監會有關部門負責人表示，全國住房公積金入市的相關研究準備工作已經啟動，證監會將積極配合有關部門盡快推動《條例》的修訂。這一消息被一些媒體解讀為公積金可能要進入股市。

但復旦大學住房政策中心執行主任陳傑認為，這幾乎不可能。「公積金入市，我覺得應該是購買債券，投資股票未免太誇張了，也不具備可操作性。」他認為，「誰是操盤手？不可能各地分別操盤吧。但現在的管理體制很難被打破，地方政府不會放棄小金庫。」

而購買債券的風險相對要小得多，且可以上市流通。陳傑建議債券可以以財政部名義發售，賣給各地公積金中心，債券到期時再用租金或公有產權的形式把錢流轉起來。「這可以做到多贏：繳存人收益多些，保障房建設單位融資成本低些，國家也解決了保障房建設資金來源和公積金增值任務。」他說。

住房公積金的投向問題，又涉及《條例》的修訂，因為之前《條例》對其資金用途做了嚴格的限定。比如2004年上海曾經動議將住房公積金放開到醫療，結果因有違《條例》被人大否決。知情人士透露，目前住建部正在召集修訂《條例》，但修訂稿何時出台，並無樂觀預期，「已經討論十多年了，一直沒個結果」。

陳傑和同事曾經就《條例》修訂意見，提交過好幾稿，其主要建議包括擴大公積金用途範圍，用債券形式進行多元化投資；放寬目前對租房提取公積金的過嚴限制；管理體制上逐漸實現資金跨區域流動，有彙總功能；明確公積金管理屬性，逐步向金融專業化的風險管理方向轉型等。

對這些建議，住建部等部委也都認可，部裡幾位司長還為此召開了一次高端研討會，但「會後就沒有下文了」。

陳傑認為，《條例》11年改不動，除了部門掣肘外，另一個重要原因是近些年的住房政策變化太快，每一次房地產市場新政策出台，都可能打亂《條例》的修法。而且，由於上位法《住房保障法》等遲遲立不起來，導致《條例》的修訂工作也難以推動。

而在南開大學經濟研究所教授鐘茂初看來，公積金制度已經完全偏離了「互助資金」的目標，異化為準金融部門、房地產調控手段等政策目標，「再怎麼修訂條例，也難以解決根本問題」。

與上海公積金制度的設計者戴曉波一樣，鐘茂初主張徹底改變公積金管理中心的管理體制，把公積金轉化為社會保障制度的一部分，由專業的金融機構管理。

（應被訪者要求，宋小敏為化名）

住房信息查詢何處去

2013-04-08  NCW

住房信息系統應以為民服務為本，反腐訴求當交予官員財產公開制度◎ 本刊記者 汪蘇 任重遠 文wangsu.blog.caixin.com｜renzhongyuan.blog.caixin.com 民間要求徹查“房叔” “房姐”呼聲猶在，被視為“徹查”貪腐關鍵工具的全國住房信息系統，卻未能按預定時間完成全國數據的整合上線。 全國個人住房信息系統，于2010年4月國務院“房產限購令”出台後正式開建。按住房和城鄉建設部（下稱住建部）原先設計，要統一標準，以市為單 位，以原有的住房登記數據為基礎，將房屋預售、登記、二手房等數據納入統一平台，並接入省級、部級數據庫，實現部、省、市系統聯網。據此可執行限購、差別化信貸等調控政策，長遠而言則能為房產稅方案等政策提供依據，亦便於公衆查詢房屋登記信息。 住建部2010年6月曾宣佈，當年為全國網絡開通運行階段，至年底要初步實現部、省、市系統聯網，基本建成系統。此後住建部推遲要求至2011年底前完成包括各省會城市在內的40個重點城市的聯網。但實際上，聯網至2012年才基本完成。 2013年2月底，俗稱“國五條”的房地產調控文件出台，將地級市聯網期限放寬至“十二五”期末。一位參與多地住房信息系統建設的業內人士告訴財新記者，目前和住建部聯網的城市總計已達到約90個。不過，這些城市雖然實現了和住建部數據共享及實時上傳，但只是“物理聯網” ，關鍵信息仍不完整。 一些城市只接入了主城區的數據，就好比“一條高速公路通了車，車上卻沒有貨。 ”兩年多來，系統建設需求迫切，卻步履遲遲，原因何在？ 缺乏頂層設計 多位住建部相關人士告訴財新記者，系統建設並無技術障礙。但“缺少系統建設的資金、人力、技術力量仍然是一個重要問題” ，浙江奧維智能系統集成有限公司總經理李建明說，由於建設資金主要靠各地房管部門自行解決，不少地方並無積極性。李建明的公司參與了常州、海口、武漢等城市住房信息系統的建設。 全國住房信息系統建設涉及大量對紙質檔案的電子化及歷史信息的補充和標準化工作。按照住建部2010年6月的調查結果，全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統，占全國的55%，不少城市依舊採取紙質檔案進行新房信息的登記。而已實行住房交易網上登記的城市， 主要是針對2000年以後的房產交易，早期或歷史產權情況尚未完成數字化管理。並且，中國房屋登記為屬地管理，長期未建立統一登記標準，各城市往往登記辦法不一，市、區、縣以及開發區又往往分設信息系統，房屋預售、房屋登記、二手房等數據常分散在不同的平台。全國住房信息系統建設則要統一規劃、統一標準，將這些數據轉化或錄入統一的平台。 在一位參與系統建設的人士看來，住建部2010年部署系統建設時仍缺乏頂層設計，各地沒有統一的可供執行的標準。國家級的系統標準至2012年《房地產登記技術規程》 《房地產市場基礎信息數據標準》等實施後才得以解決。這些標準一般以上海等大城市原有標準為基礎，許多城市都涉及轉化工作。 李建明建議，應開展全國性的房屋普查來解決資金、人力問題，並真正把房子搞清楚，使數據更加準確、完整。 北京的住房信息系統建設即以房屋普查為基礎。一位親身參與北京住房信息系統建設的人士介紹，北京在2006年啓動普查工作，回答“有多少房？在哪？是誰的？怎麼用？”等基本問題。在此基礎之上才建立住房信息系統，實現動態更新及管理。中國僅在1984年開展過一次全國住房普查。全國人大代表、江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐也在2013 年全國“兩會”期間呼籲，儘快開展全國第二次城鎮房屋普查，並把房屋普查與全國城鎮房屋管理動態數據庫構建結合起來。 近年來雖有包括原建設部副部長劉志峰、宋春華在內的人士多方呼籲，但全國第二次城鎮房屋普查遲遲未能展開。北京的普查結果也未詳細公開。住建部住宅產業化促進中心副主任文林峰曾對媒體表示，可能是普查結果觸及到一些不便公開的“敏感信息” 。 多位接近住建系統人士表示，一些地方缺乏推動住房信息系統建設的積極性。一位房管局人士即表示，出于對信息安全的擔憂，當地並不願將住房信息共享出去。 “敏感信息” 難處理 2013年3月，北京居民謝女士欲核查自己名下房產信息，遭北京建委有關部門拒絕。因錄入錯誤，住房交易記錄顯示謝女士名下有兩套住房。 《新京報》據此報道稱， “限購令”下，謝女士只有更正房產信息才能購房，但當她要求對名下住房信息進一步核查時，北京建委有關部門工作人員卻表示任何人均無權以個人身份證信息查詢自己名下住房。 住房信息查詢服務似有偏緊之勢。 一位接近住建部的專家表示，住建部門非常擔心信息被濫用。而所謂“濫用” ，也和反腐有關。隨著2012年底以來“房家族”成員不斷曝光，地方的擔憂和公衆的反腐熱情都在提升。 2012年10月，網絡和媒體曝光稱廣州市番禺區城管分局政委蔡彬及其家人名下擁有21處房產，其財產合法性引起質疑。後查出其擁有房產22套， “房叔”蔡彬被“雙規” ，成為一個典型案例。 經廣州市紀委披露，房產信息即為廣州市房地產檔案館相關人員泄露。之後的“房嬸”事件，該信息是番禺區交易登記中心的一名編外人員受人所托違規查詢。而“房嬸”經查並無違規違紀現象。 “房家族”事件後，官方和公衆之間的張力凸現，也使住房信息系統成為一個敏感詞。一位知情人告訴財新記者，北京開始建這個系統時就遇到反對和不理解， “很多人問幹這個做啥？查房子，不是紀檢、公安做的嗎？”廣東省則在建設信息系統工作中承諾，省里集中的住房信息數據只做數據統計、分析和匯總，並嚴格按照有關規定設置查詢服務權限。各地要消除顧慮，積極主動按要求完成數據集中。 住建部此前多次就系統使用辦法徵求專家意見。據財新記者瞭解，目前這些已聯網的地方城市，只能查詢當地住房信息，不能直接查詢其他城市信息。 對於如何查詢，住建系統已經建立起一套使用程序。 北京市住建系統人士透露，在進行購房資格審查時，買房人在建委窗口或中介向系統提交申請後，系統將自動審核社保、稅務、戶籍、房產等情況。對系統審核結果有異議的，可以申請複審，提交申請表後，由特定人員根據系統頁面審核。每個有鑰匙盤的工作人員都要簽署保密協議。每一次查詢系統都會留有痕跡。不過一位技術專家告訴財新記者，技術上可以通過局部加密等方式保障信息安全，但人的因素不可能完全管控。 “系統查詢留痕只能起到一個制度威懾” 。 官方這些“嚴控”措施引起公衆強烈質疑。2013年2月新浪網一項1.3萬多名網友參與的調查顯示，逾七成網友不支持約束“以人查房” ，要求公開查詢房產信息。 據一位參與去年６月住建部就住房信息系統與其他部門共享辦法徵詢意見的專家透露，相對於公衆的“反腐”需求，住建部更頭疼的是如何與其他部門特別是紀檢等部門共享信息，如何平衡查詢程序， “有了這套系統，很多部門都想用，壓力都集中在住建部。 ”“是否紀委一個電話就可以要求查詢，還是需要一定的正式手續？是任何階段都可以查還是必須立案才可以查？”這位專家表示，當天的討論並沒有答案。 爭議查詢底線 爭議之中，亟待明確規則。多位接受財新記者採訪的法學專家表示，公衆要求開放“以人查房”並沒有法理上的正當性。個人住房信息屬於隱私權保護範疇，應予以嚴格保護，不應允許他人隨意查詢、散佈。 中國社科院法學所研究員周漢華更認為，中國若是為了反腐這麼做，將和世界潮流背道而馳，付出犧牲隱私的巨大代價。 但也有專家指出，政府應回應民間的反腐正當訴求，儘快建立官員財產公開制度，並應建立規則，利用住房信息系統為之服務。公民查詢房屋信息法理上依據于物權公示原則。實行不動產登記及查詢制度是世界各國通行的方式。 通過物權登記公示，可保護當事人權利，也使第三人知曉物權變動情況，以保障產權清晰、交易安全。信息查詢是不動產登記制度的應有之義。 北京大學法學院副教授樓建波表示， “以房查人”——即查詢某一房屋的權屬狀況是世界上主要的房屋信息查詢方式。普通公民不能“以人查房”是世界通行的一種做法。據他介紹，進行不動產登記時，登記簿的編成有兩種方式，即以人為中心編成和以土地或房屋等物為中心編成。樓建波稱，物的編成方式更為科學，目前世界上多數國家採取這一方式，中國的不動產登記主要借鑒德國、澳大利亞，採取以物編成，登記簿上記有房屋位置等自然信息、權屬信息及負擔、權利限制等信息。這種編成方式天然更傾向于“以房查人” 。採取以人為中心登記的主要有法國、原法屬殖民地及美國多數州。但這些地方通常會設定隔離制度，在法國，只有律師、公證人等通過一定手續才能查詢，職業要求這些人具有保密義務。 中國此前不實行“以人查房”制度，目前地方出台的規定只是對這一原則的執行、強調和細化。中國政法大學副教授王軍指出，公衆對限制“以人查房”表現出強烈的敏感正是因為中國沒有適當的官員財產公開制度。他認為，官員的個人財產不屬於隱私權保護範圍，中國建立這一制度已不可迴避。可以利用住房信息系統，但不應讓“反腐”需求成為住房信息系統的不可承受之重。 中國政法大學教授王湧則認為，可以開放對一定級別官員的住房信息查詢，在官員財產公開上形成公衆監督。 北京大學法學院教授王錫鋅亦表示，紀委等部門使用住房信息系統應不限于案件調查需要。他說，反腐敗也包括預防腐敗，應該給予相關機構核查、查詢信息權利，如對目前官員在內部申報的房產信息進行抽查核實，但這樣的查詢應先立法，在法律框架內執行。 其實，在“以房查人”方面，中國已經有一系列規則。2007年出台的《物權法》將查詢、複制登記資料限于利害關係人，但由於對利害關係人缺乏清晰定義（如潛在購房者是否屬於利害人關係人） ，各地執行情況不一。值得注意的是，一些地方趨於嚴格。廣州當地媒體報道，此前廣州產權查冊只要有房產證編號、房產地址任何一個信息就可查詢，今年1月起則需同時提供房產證編 號、地址、登記字號等。據財新記者瞭解，在北京市朝陽區查詢房屋產權信息須有交易合同。此外，部分地方傾向于提高門檻，如規定只有律師才能查。 《物權法》最主要的起草者、中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠表示，為更好實現物權公示功能，應該將利害關係人界定清楚。 廣西大學法學院的研究者黃瑩、吳鵬則撰文呼籲放開對查詢主體的限制。 因在市場經濟條件下, 任何人都可能成為交易主體。 他們認為，中國的《物權法》師從德國，對查詢主體作出一定限定。但俄羅斯、意大利、法國、英國、中國台灣等許多國家和地區都不對此設限。黃瑩、吳鵬提出，為了擴大公示影響和降低查詢成本，應建立網上系統, 方便社會公衆查詢。