亮說亮話：即買可即變負資產
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GS(14)@2016-06-21 07:37:28有老友話我預測在9月底有一萬個負資產一定會實現，因為有地產商現推出一些可以做120%按揭新樓盤，換句話說，這些是即買即變成負資產的資產。雖然現在新樓盤的付款辦法千奇百怪，大家都認為那些可以只需要付5%做首期，餘額由地產商安排95%免測試按揭已經是極限，但現在付款辦法又再進化，有地產商甚至可以借超過樓價本身的款項給買家，即是說那些地產商並不急錢用，只是想去貨，但嚴格來說，那些借超過100%買樓的買家，物業在他們買入之後已經自動變成負資產。很多人會覺得很奇怪，點解地產商會這樣做，原來，地產商知道另外一個怪現象，就是有錢的人唔敢買樓，而冇錢的人反而放膽買樓，由此推測，大部份購買力是集中在那一批夠膽，但沒有錢買樓的人，所以，地產商要去貨，一定要度身定做適合他們的付款辦法。不過，這種做法有一個壞處，因為那些買家的防守力最弱，持續力亦不足，就算樓價沒有下跌，他們都會有可能因為本身的收入不足而停止供款，繼而將整個物業放棄，同時欠落地產商一筆債務，雙方要解決亦不容易，我認為那些超過樓價的付款辦法，他日所製造的難題比現在促銷所遇到的困難得多，嚴格來說，並不是買家延後付款，而是地產商延遲賣樓。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160621/19662344
亮說亮話：勿用恐慌之力買樓
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GS(14)@2016-08-16 06:24:30今屆奧運，中國隊人氣最頂盛的並不是奪得最多金牌的運動員，或者負面新聞最多的孫揚，而是人稱「火雞姐」的傅園慧。一句洪荒之力令她在網絡爆紅，受到萬千fans愛戴，得到唔知幾多百萬個like。不過，傅園慧的父親就講得對，網絡世界是虛無飄渺，爆紅只係過眼雲煙，成績才是最重要。至於傅園慧的金句「洪荒之力」究竟點解？我估計火雞姐係想話佢已經爆發了小宇宙，用盡了全身的力量；但點解宇宙會同洪荒扯上關係？我相信傅家家教甚嚴，傅園慧的父親要她自小認識中國文學，包括千字文。開始時是天地玄黃，宇宙洪荒，所以，在情急之下，火雞姐便用了洪荒之力來表達她已用盡了全力。一年前，樓市屢創新高，不少初次買樓的人除用盡自己力量之外，還向父母親友，甚至向財務公司借錢。當時我撰文提醒那些買樓的年輕人，就算樓價繼續上升，他們能夠買樓的功勞都要歸功於借錢給他們的人；如果是親戚朋友，這筆除了是錢債之外，還是人情債，倘若樓價下跌，他們用什麼還給別人？冇實力的話，就千萬別要勉強上車。不過，亦有人不同意，他們認為樓價會繼續升，就算欠別人人情債都要用盡洪荒之力買樓，我覺得他們用的不是洪荒之力，而是恐慌之力，是用錯力量，因為在恐懼的時候最容易做錯決定。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160816/19737646
亮說亮話：幸好房屋供應充足
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GS(14)@2016-09-06 22:45:12近兩日，大多數專欄作家都講選舉。我唔講，因為我預測立法會選舉投票人數，錯到離晒譜，不如講番樓市。現在就算講樓市都唔容易，我相信就算有人預測到樓市在下半年翻身，但點都預測唔到連成交量也急速上升。在立法會選舉的星期日，不少人在投票完畢之後走去買樓，周末新樓盤的成交量有1,100宗，這現象已有超過三年沒有發生過。各地產商各自盤算，加價的加價、去貨尾的去貨尾，今次我亦要自認失威，在政府沒有撤招及放寬按揭之下，購買力究竟在哪裏走出來，或者是已經積聚已久，趁一個機會爆發，我們沒有察覺而已。雖然我在去年非常大膽叫人暫時唔好買樓，但今年初我已有感覺樓市不會大跌，任何人問我是否可以買樓，我的答案都是若能力許可的話，啱價就可以買樓，尤其自住。據我所知，有不少年輕人都在那段時候買樓，但整體成交量依然慘淡，當時業界有人要求政府降低供應量；但我認為萬萬不可，因為提供足夠供應量是政府責任，如果成交量不足，最好就學國內的去庫存計劃，放寬按揭就可以達到目的。如果政府真的表示收緊供應量，地產商知道政府心意，開售新樓盤時就不會如此手鬆，一定會善價而沽，樓價必定會急速上升。現在當然唔怕，地產商是會因應時勢去貨，絕對不會有糊唔食。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160906/19761237
亮說亮話：慎防加息周期開始
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GS(14)@2016-09-13 08:00:59在上星期五美股大跌之前，美聯儲局9月加息的機會只有20%左右；但上星期五，美國在9月加息機會大增，道瓊斯指數下跌接近400點，顯示加息已經迫在眉睫。我在年初時曾經發表過一篇文章，肯定美國今年最多只加一次息，而且會在大選之後，除非希特莉在大選前顯示有很大機會落敗，耶倫才會在大選前加息。老實說，這個機會相當微，因為在任何時間的民調，希拉莉都大幅拋離對手特朗普，所以我才會如此肯定。但上周五，美股以加息理由大跌，事出必有因。昨日，當希拉莉出席911紀念活動時，突然間身體不適要離開，以美國人政治智慧，知道身體不適只不過是托詞，其實希拉莉打算棄選，換言之，特朗普將會是下一任美國總統。如果真的是如大家所料，耶倫就會按既定程序，在9月議息時加息，賣盤程式發揮作用，於是美股大跌。香港股市昨日比美股跌得仲勁，似乎是確認美國會在9月加息，如果道瓊斯指數在星期一晚繼續下跌，美國就算9月不加息，今年內加息的機會就會很大，大家不得不小心加息。雖然很多人會話，就算加息，又加得幾多；話應該分兩頭說，如果美國加息，有可能是一個加息周期開始，大家不得不小心。湯文亮
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亮說亮話：樓市早已被開鑊
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GS(14)@2016-10-18 08:14:04近日最熱門話題當然是游準議員忘記列祖列宗，情願做被人侮辱的支那人。佢要做都冇辦法，但唔好要全香港市民跟她一起做，游準議員語出驚人並不是今日的事，較早前更話年輕人冇地方扑嘢。游準議員女仔之家，開口埋口講扑嘢唔係幾好，應該講開鑊，不過開鑊其實不是形容男女苟合之事，而是一個化學反應，但大家唔知道又唔出奇，因為現在的鑊不用開鑊這個程序。有老友知道浸大頒了一個化學院士給我，除了質疑校長錢大康是否瞓着覺之外，並懷疑我對化學是否略懂一二。自從浸大頒了一個化學院士給我之後，我便開始寫一本以化學原理同反應來講解樓市的書，其中之一就是「開鑊」，開鑊其實是鋼化程序，以往用的生鐵鑊在使用之前，必須要用油和韭蔥放在鑊中以高溫不斷炒，直到韭蔥變碳，新鑊變成黑色，表示完成鋼化程序。現在香港的樓市亦是一樣，三種特別印花稅以及逆周期措施，就好似韭蔥同油在新鑊以高溫不斷炒，經過五六年時間，兩款辣招都變成碳，樓市基本上亦已經鋼化，亦所謂被開鑊，雖然並不能夠說樓市是硬如鋼，但可以承受忽冷忽熱衝擊，給予政府足夠時間在樓市受到衝擊時，調整一下壓抑樓市措施，甚至推出一些挽救樓市方案，有時回想，樓市如果不被開鑊，樓價大上大落，絕非香港市民之福。
湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161018/19803967
亮說亮話：唔做熟客生意？
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GS(14)@2016-11-15 08:12:13在政府推出新印花稅當晚，我去了一間經常爆棚的食肆食晚飯，經理叫我盡量叫餸，因為從半夜開始，所有曾經幫襯過的客人都要加收15%附加費，新客豁免。雖然這種手法亦不是新鮮事，信用卡公司亦豁免新客戶年費，舊客戶在沒有欠款的情況下，是可以申請豁免，批准的成數亦相當高；但食肆咁樣對客人，我是第一次聽到，究竟是甚麼原因，真的耐人尋味。食肆經理同我講，他們收到消息，將會得到米芝蓮星，老闆知道將會有很多人慕名而來。為了不令那些人失望，唯有制定規矩，甚至犧牲經常來幫襯的人，最好辦法就是寓禁於徵，收取熟客15%附加費，相信有很多熟客不會介意。結果食肆不但可以多賺，又可以作出推廣，何樂而不為？我話千祈唔好。經理就話老闆參考政府的新印花稅法例，覺得非常適合用於他們的食肆。但如果老闆決定這樣做就大鑊，結果是得失舊客，新客又唔嚟，以後的生意就難做。他們不明白消費者的心態，那些慕名而來的人，如果要等位一至兩小時，他們會認為值得，但如果可以直行直入，不用等位，他們反而會覺得不值。甚至認為米芝蓮評級機構亦不會幫襯，老闆想推廣就變成趕客。我同經理講，咁蠢的事只有官員可以做得出，參考他們的做法，就即是自己跳入火坑，經理話唔信，拭目以待。
湯文亮
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亮說亮話：一招毒死本港樓市
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GS(14)@2016-11-29 07:51:54宋太宗毒死南唐李後主的毒藥名為牽機散，成份是甚麼我就唔知道。總之，一劑搞掂，保證服食者魂歸天國。唔講大家可能唔知，香港樓市頑疾，如果用牽機散，我相信一劑就可以搞掂。不過，連香港都搞掂，CY都唔敢用。究竟甚麼是香港樓市的牽機散？很簡單，就是租務管制，簡稱「租管」，唔需要研究內容，只要政府話考慮出租管，樓市已經大冧。CY在上任後，他的遠近謀臣見到政府未能有效地管制樓市，就已經在不同場合發放訊息，話政府隨時準備出租管，害得官員一次又一次否認，由此可見，租管的威脅的確驚人。在去年初，樓價飆升，我收到小道消息話政府準備出租管，於是冒死寫了《細價樓爆煲論》，希望官員認為細價樓既然就嚟爆煲，就毋須考慮出招，租管之所以是樓市的牽機散，是因為租管除了對業主不利之外，對租客則是未見其利，先見其害。因為業主知道未來租金升幅將會受到限制，就會在最初出租時預先提升租金，令到租金會在一個短期內急速上升，對租客絕非是好事。
CY及財金官員絕對了解這個情況，從來對租管隻字不提，但今次特首有意參選人胡官竟然話可以考慮推出短期租管，由此可見，胡官完全不了解樓市。但胡官仍未入閘，他的政綱不能視為參選政綱。范太話，未入閘者的宏願，可以當作娛樂新聞。湯文亮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161129/19848489
亮說亮話：智破匪徒追數騙局
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GS(14)@2016-12-07 07:38:53早前與幾位大學教授晚飯，我問他們為何現在電騙案受害者是大學生？他們應該知道有電騙案存在，答案非常奇怪。大學生受騙實際數字比公佈的多，不少人受騙後唔敢報案。騙徒掌握大學生心理，如說大學生的父母欠債不還，如不替父母還錢，就會在大學附近貼街招，但只要畀少少錢，就可將事情隱瞞。第一次可能只是一萬幾千元，但畀錢就是上釣，以後騙徒苛索會越來越多。受騙的學生最初不敢向父母查證，怕事件公開，以為可以付款了事，原來，惡夢才開始。上周初我接到個電話，對方自稱代表廠家向我追數，否則就將事情向報紙發表，我話如果有證據，請遁正常法律途徑解決，報館並不是追數公司。同日，有自稱是《蘋果日報》記者打電話給我，說收到線報話我欠債不還，如果我唔解決，他會將事件登報。首先，我不信那人是《蘋果》記者，要求他將記者證傳給我，待我查證真偽才考慮。他說無需要，總之如果我唔還錢，《蘋果》就會刊登。我話要我還錢，都要畀我知收款人是誰，欠了甚麼債務，他說不必，只要將一筆為數不大的款項存入銀行便可。我話好，請給我銀行戶口號碼，他講了個國內銀行戶口號碼，我話我只會存錢到香港銀行，請給我香港銀行戶口號碼，待我查證收款人才付款，那人便收線了。所以我認為即使被騙，到最後都要在香港銀行交收，最低限度有迹可尋，不過電騙案無日無之，我也不知道怎樣防範。湯文亮
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亮說亮話：今年是買樓好時機
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GS(14)@2017-01-05 07:59:40■地產商的主動權逐漸消失而要沽貨，今年是應是買樓的好時機。 資料圖片
有老友問我，點樣可買到又便宜、品質又佳的商品，我話只要等到供應商喪失了主動權，就很容易買到，甚至唔值錢。例如在中秋節之前，餅店掌握了月餅供應的主動權，月餅的售價很高，但中秋節後，月餅的價值大幅下降，餅店亦喪失了主動權，他們見市場沒有需求，大部份餅店索性在中秋節之後停止售賣月餅。每一年7月開始，已有朋友搵我食大閘蟹，我話要等蟹季大造時才食，因為在蟹季開始時，市場需求量大，蟹農掌握了主動權，見市場有需要，便以激素等催谷大閘蟹苗，換句話說，這時食大閘蟹，不但價格昂貴，而且大多數由激素催生。到了大造的時候，蟹農的主動權消失，我們就會食到價格比較合理，而且不含激素大閘蟹。所以，了解供應商的主動與被動，就會買到一些不但價格合理而且優質的產品。有年輕朋友問我今年是否適合上車，我話若撇除所有影響樓市因素，今年樓市應該大造，也是買樓好時機。過去幾年樓市供應嚴重不足，地產商掌握了主動權，實力雄厚，未到他們要價，可以持貨不賣。但隨着政府提供供應量逐漸到位，地產商的主動權亦逐漸消失，持貨有壓力。今年供應量多達3萬個單位，不排除有一些持貨能力稍差的地產商，旗下新樓盤要減價，或要增加優惠促銷，況且政府以各種印花稅壓抑炒賣和外來投資需求，只要閣下沒有以私人名義持有住宅單位，今年應該是買樓好時機。湯文亮
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亮說亮話：替人造勢自貶身價
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GS(14)@2017-02-07 05:14:08很多人唔明白，林鄭在新特首選舉屬頂頭大熱門，根本毋須開造勢大會，不但對選情沒有太大幫助，而且會浪費選舉費用，因為無論是否大熱門，選舉費上限全部都是1,570萬元，一視同仁，一次會展式造勢大會，起碼都要用200萬元以上，他們覺得這是浪費，但亦有人唔同意，如果用200萬元就可以嚇到其他對手，其實是相當值得，這招是兵法之中最上乘，叫不戰而屈人之兵。甚麼是不戰而屈人之兵？其實就是不戰而勝，有人認為造勢大會並不是做畀其他三位候選人睇，而是做畀中央政府睇，如果參與造勢大會的選委超過600人，中央政府可以宣佈其他候選人可以執包袱回家，無謂勞民傷財，因為新特首已經從造勢大會產生，但我相信中央政府不會有此不合理行動，反而是任何候選人持有150張選委票就一定可以出選，況且當日參與造勢大會的選委不足500人，要不戰而勝就行不通。有人認為當日參與造勢大會的人是識時務者，林鄭大熱，這是可以理解，但亦有人話他們是良禽（擇木而棲），其實無論是識時務者抑或是良禽，他們的忠誠度是值得懷疑，一見勢色唔對，他們就會轉軚，不掉轉槍頭已經是有情有義，我反而對那些沒有出席造勢大會的選委表示敬意，他們手執選票，是造王者，只需要憑良心投票，何必要給任何候選人造勢，其實是自貶身價。
湯文亮
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