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城中村改制困境之餘家頭樣本 被豔羨的金條，受質疑的分錢

發金條的余家頭村並非外界想像中那樣皆大歡喜。相反，許多村民，甚至村幹部，都有諸多不滿與苦惱。這個村莊，與無數因土地而暴富的城中村一樣，深陷改制困境。

2012年8月27日，武漢市余家頭村為紀念村慶20週年向1001名村民分別發放一根價值3.6萬元金條，這讓余家頭村一夜成名，坊間紛紛冠之以「中國最富村莊」等稱號。

不久，湖北余家頭集團股份有限公司（下稱余家頭公司）監事會主席胡小清收到來自美國的短信，一位朋友問起這事，他才意識到，「全世界都知道了」。

很快，公司便對發金條的事諱莫如深。9月4日，南方週末記者剛提到「金條」二字，余家頭公司一名財務人員就大聲抱怨，「村裡窮的時候沒人理，（發金條）消息一出，稅務部門就來了。」

對余家頭公司來說，金條帶來的麻煩並不只有外界的圍觀。更糟糕的是，余家頭村內部因城中村改造引起的多年利益糾葛，因為金條而再次浮出水面。

從種地到賣地

之後三次「發錢」，皆是在村裡賣地之後。

余家頭村地處武昌、青山、洪山三城區交會處，是典型的城中村。因為城中村改造，多數人搬走了，另一些人，則躲在那些等待拆遷的房子裡。村裡隨處可見廢墟和老舊的店舖。

2005年，因城中村改造，余家頭村改製成立股份有限公司。村集體資產量化到個人，一千多村民作為公司股東持有100%股份。

鄧訓才便是余家頭公司股東之一，持有近10萬股。他年過七旬，最近一些年什麼也不用做，每月可從村裡領取1050元生活費，全年還有近3萬元的旅遊與過節費。

早些時候，他在村辦企業工作，月薪150元。由於地緣優勢，余家頭村民一直以蔬菜種植為生。蔬菜直供市區，收入頗豐。

自有村子以來，這一直是村民們營生的主要行當。但很快，隨著城市的發展，許多菜地上長出來住宅或商廈。

1992年，全體村民籌資，在村子臨街建商業門面，一年創收三百多萬元。

一年後，村裡「武漢和平家庭用品大世界」投入使用，當年的銷售額便高達1.2億元。

同年，余家頭村投資一百多萬元，建成武漢市第一家大眾專用維修中心。隨後，金屬材料市場、家具城等相繼建成。

據《長江日報》報導，余家頭公司的前身是行政村的幾個工廠。最初產值不足800萬元，後發展成為總資產達4億元的集團股份有限公司。2008年銷售收入超過7億元。主要收入來源即為房屋出租、土地經營。

村民們先前靠種地或自家房屋出租過活，有的租為商舖，有的租做倉庫，這些人掙的錢要多過現在領取的生活費。

鄧訓才屬於改制的受益者，有的人則「越改越差」。村民姜還榮家房子近1100平米，其中倉庫300平米，家庭收入主要是房租，一年收入十四五萬；而改制之後，房子被拆，還建房只有800平米，公攤面積佔27%，姜算了筆賬，家庭年收入減少了三分之二。

改制後，村民最大的受益來自公司「分錢」。

鄧訓才回憶稱，2005年改制以來，除了生活費，他領過4次錢，合計約24萬。

第一次是改制時，村民可用3萬股換3萬元現金。也就是說，村民以每股1元的價格「套現」自己所持有的余家頭公司的股票。

當時「套現」了的人沒有預料到，一場靠賣地發大財的財富盛宴即將拉開序幕。

之後三次「發錢」，皆是在村裡賣地之後。

「村裡歷經兩次大的賣地。一次是城中村改造，賣地所得13.48億元。另一次是二七長江大橋徵地款，款項不明。」村民、股東范建明說。

武漢市土地交易中心文件顯示，城中村改造13.48億的賣地款中，有6.45億用於安置補償，7.03億用於還建房建設。有股東多次申請二七長江大橋徵地款項明細，相關部門告知還未出台。

賣地，亦成為引發余家頭村資產爭議的導火索。

資產之謎

武漢洪發會計師事務有限責任公司的評估結果是：余家頭村市場價值約1.5億元。然而，《湖北日報》曾報導稱，2002年，余家頭村集體資產達到4.5億元。

2005年餘家頭村實施集體經濟組織改制時，村民們最為關注的是，余家頭身家幾何？

武漢洪發會計師事務有限責任公司的評估結果是：余家頭村市場價值約1.5億元。然而，《湖北日報》曾報導稱，2002年，余家頭村集體資產達到4.5億元。

這便引發了村民們的極大懷疑和不滿。「大家覺得評估的資產嚴重縮水。」股東姜還榮記得，憤怒的村民們彼時要求公開10年來村級財務明細，並罷免村委會主任。

除此以外，村民們還要求公開村裡重點企業收益情況、村裡地產項目的原始合同與手續，以及兩委幹部個人收入情況。

然而，村委會並未回應村民要求，以致2005年村民不斷上訪。

南方週末記者獲得的一份內參調查，記錄了一位村民代表的遭遇。她是城中村改造辦公室成員，她曾提議先公開村裡財務，再考慮資產量化方案，但未被採納；隨後，她的辦公室鎖被換，所有材料包括廢紙不翼而飛，並且受到電話恐嚇。

調查也記錄了當時評估者的回應，「審計是依法進行，我們明確要求村裡提供真實準確的財務狀況。如有隱瞞我們也不得而知。」而時任和平鄉人大主席團副主席魯久烈稱此事是「少數村民借反腐旗號，欲奪取領導權」。

上述調查亦記錄了事件進展，由鄉、村和警察組成8個小組深入村民家中，對資產量化方案進行填票表決。

「小組並不詳細說明方案。簽者發100塊錢，不同意和棄權者也發100元誤工費。最終， 99.2%村民同意該方案。」調查引用魯久烈的話稱。

余家頭公司一名董事會成員告訴南方週末記者，「對這個評估結果，我們也很迷惑。這是政府指定的評估公司。我們希望評得高，但有些資產屬於國有，不能劃歸到村裡。隨後，政府派駐調查組駐村，也沒查出什麼問題。」

直到現在，余家頭的資產仍是當地敏感話題。

股東們的不滿

余家頭公司至今從沒召開過股東大會。

股東姜還榮的不滿也是從改制開始。當年開村民代表大會商議改制時，很多村民圍在會場外，姜還榮衝進了會場，提議開村民大會表決。

鄧訓才曾當過村幹部，所以被點名參加村民代表大會。「這個會找了些老幹部、黨員及村民代表參加。商討改制，當時並沒有具體方案。只問要錢還是要股份。」他說，「表決時沒人舉手，不了了之，只得宣佈散會。」

沒過多久，改制決定出台，隨即是評估結果出爐。

「改制後，公司依然不公開信息。」姜還榮多次要求提供公司章程、財務狀況、股東花名冊和高管薪酬等，均被拒絕。

余家頭公司至今從沒召開過股東大會。

姜還榮用一紙訴狀將余家頭公司告上法庭。

2011年6月17日，武漢市青山區法院認為姜享有股東權利，判其勝訴，要求余家頭公司自判決起10日內向其公佈相關信息。

即便勝訴，姜還榮稱公司並沒有按照法院判決執行，她去查詢依然吃了閉門羹。

結局頗具戲劇性，余家頭公司找了三名當事人向法院證明「曾配合姜還榮查詢資料」。

余家頭公司一位董事會成員告訴南方週末記者，因為考慮到股東人數眾多，公司通過各種方式進行了公示。例如相關資料發送到股東代表手中，由其上傳下達。財務報告交由股東代表大會予以審核，與財務信息一併貼在公司門前公示欄。

「公司的一些財務信息不是個人想查就查，必須通過相關部門來查。要向每個人公開也難，有些股東不知道搬哪了。」這名成員認為，「一些財務信息也不便透露，例如有些錢花了，老百姓不理解，很難溝通。」

至於高管的薪酬，他說都有據可查。儘管此人繫著LV牌子的皮帶，開著價值二十多萬元的日本某品牌越野車，但他向南方週末記者強調，「我的生活費，加上公司兩千多月薪，每年只有幾萬塊。」

蹊蹺的「20人持股代表」

南方週末記者查詢工商資料得知，余家頭公司100%的股份由董事長鄭大成等20名高管持有。

余家頭的股權量化方案亦是爭議焦點。方案具體是：在職人員人頭股3萬股；其次農齡（村民參加農業生產時間長短，鄉鎮企業員工不享有）一年可獲 2400股；村齡（戶口在村裡的時間長短）一年可獲2000股。村民根據實際情況，最高得股近20萬股，最低5萬股。總數佔淨資產70.5%。

剩下的部分，均分與未成年人或村裡其他人員。其中幹部任職補助股75萬股。

然而，南方週末記者查詢工商資料得知，余家頭公司100%的股份由董事長鄭大成等20名高管持有。

余家頭村一位知情人士向南方週末記者透露，由於彼時股東達到一千多人，給辦理股權登記、轉讓及其他手續帶來很多麻煩。因此根據工商局建議，董事會召開會議，並立了一份協議書，決定選擇20個自然人作為持股代表。

南方週末記者獲得的上述協議書顯示，甲方是余家頭公司，乙方即為這20人。協議書稱，余家頭公司前身於1997年辦理執照時，「股東虛設了6個單 位」，分別為余家頭村民委員會（持股75.4%）、余家頭公司工會（持股18.4%）、武漢金鑫傢俬有限公司（持股1.8%）、上海大眾汽車（武漢）長江 銷售服務有限公司（持股1.8%）、湖北新世紀房地產開發有限公司（持股1.3%）、武漢和平科技集團股份有限公司（持股1.3%），為省去持股人數超過 1000人且有老人等「麻煩」，20個人作為持股代表，「2007年11月8日在省工商局辦理股東變更轉讓手續，真實股份仍由一千一百多原始股東持有」。

然而，不管真實情形如何，在法律上，這20人才是股東，他們依照法律享有制定公司章程等規則的權力。至於村裡是否另有規定來保障上千名真正的村民股東的利益，則不得而知——協議書中並沒有就分紅等權益分配事宜進行任何說明。

至於上文提及持股2025萬股的余家頭工會，姜還榮表示不解，並曾就此向湖北省工商局詢問。

得到的答案令她一頭霧水：余家頭公司當初註冊資本11008萬元，其中上述六家單位中的五家所持的法人股8983.9萬股，另批准募集個人股 2025萬股。因公司在辦理手續時，募集個人股尚處在待募集狀態，因而暫由公司工會代持。工會代持個人股不屬於工會投資認購的股份，工會不會是投資人，僅 是募集個人股臨時代持者。

湖北旗開律師事務所律師曾俊認為，這個股份的所有者，以及股份的收益流向是股東應該關注的。

另一名余家頭公司知情人提供了一種說法，他強調工會股為虛設，為應對當時公司註冊需要而設，實際並不存在。南方週末記者聯繫多名公司管理人員採訪，截至發稿前均未得到回覆。

2012年9月4日，村民胡德遲沉默地坐在村口小賣鋪。他戴著遮陽帽和墨鏡，看不到表情。問他名字時，便拿出老年證。

在村民們圍繞自己的利益是否遭侵蝕這個話題上，他代表著另一種態度。「村裡讓人老有所依，老有所養。小孩上學可以報銷，很不容易。」他說，老人可以 安度晚年，年輕人拿著生活費，能夠放心在外拚搏。「如果沒有證據還是要相信領導班子，畢竟書記（指余家頭村委書記、余家頭公司黨委書記鄭大成）當了二十多 年了。」

深圳新土改：城中村“更新”博弈

城中村改造牽扯到村民、租客、開發商等多重利益，又混雜著複雜的土地權屬問題，每往前一步都困難重重。但倘若能就此探出一條新路，深圳將開辟一片全新的“土地”。

2014年8月8日中午，深圳白石洲，高溫下的空氣白茫茫的。一名箱包店老板正百無聊賴看著街上的人。他住在這里7年了，不知道什麽時候拆遷，也不知道租客是否會有補償，“是快拆了嗎？”他追問南方周末記者。

白石洲是深圳最大的城中村之一，2700余棟村民的自建樓里，住著近15萬人，幾乎都是外來人口。

在7月初公布的《2014年第二批深圳市城市更新單元計劃》中，白石洲所在的沙河五村改造項目備受關註，擬拆除面積達45.9萬平方米，遠超其他項目，被稱作“舊改航母”。

2014年深圳市已陸續推出三批城市更新計劃，有工業地塊，也有商業、居住地塊。城中村改造是其中的重要部分。

不同於工業用地，城中村的改造更加直接地牽扯到村民、租客、開發商的利益，又混雜著複雜的土地權屬問題，使得城中村改造在整個城市更新項目中顯得尤為困難。

8月，南方周末記者走訪了深圳的白石洲、上步村、湖貝村等地，它們在城市更新中牽扯出的土地歷史問題、村民利益交鋒、租客生活變遷，縮影出一個高速現代化進程中的“人與城市”。

解決歷史遺留問題

白石洲的房子租金最高的一棟，月收入可達24萬。當地人有個說法：有本事的做生意，沒本事的給人家打工，再沒本事的就靠收租過生活。

深圳的中心城區由地鐵一、二號線圍成，白石洲距中心僅隔一站路。沙河路串聯起了白石洲的大部分住宅區，地鐵站就在沙河路口。

便捷的交通條件、還算低廉的租金成本，使得這里成為“漂”在深圳的打工族、創業者們首選的出租地。除去2000名左右的村民，這里居住著近15萬外來人口。

比起現代化的商業小區，這里的生活條件不算宜居：“拉手樓”密布，巷道狹窄，幾乎透不進光，還簇擁著各種餐飲小店、夜間燒烤攤。白石洲股份公司一位負責人說，居民區太窄，連救火車都開不進來，一旦失火，很容易“火燒連營”。“一條300米長的路，因為商販、車流堆積，至少要走半小時。”

年輕的原住民幾乎都住到了別處的商品房小區中，只有老人們還因留戀鄰里關系居住於此。如今走在白石洲的街道上，能見到的基本都是租客。對於拆遷，他們沒有話語權。

一位祖輩居住於此的村民告訴南方周末記者，自改革開放以後，白石洲經歷了三輪建樓熱潮。

第一輪建樓潮起始於上世紀70年代末。當時，一批村民前往對岸的香港掘金，港商則在“三來一補”政策的吸引下來到白石洲建廠。白石洲屬於廣東與香港的交界處，電影《羊城暗哨》講述的就是1950年代國民黨特務由香港偷渡深圳、在白石洲靠岸的故事。

一出一入間，空了祖屋，來了租客。赴港淘金者回鄉後，原有的瓦房出租，自己蓋起了二層小樓。

深圳高速城市化的步伐自此開啟。從1979年到2011年，深圳市建成區規模從3平方公里擴大到934平方公里，增長了300多倍；城鎮人口從3萬增加到1500多萬，增長500多倍；GDP從1.96億元突破到11000億元，增長5000多倍。北京大學國家發展研究院在剛剛發布的深圳城市更新研究報告中寫道，“這在城市發展史上，是難以被超越的紀錄”。

城市化急劇擴張的用地需求，使得地價與房價都越來越高。原住民的生活狀態和城市面貌也發生了巨大的變化，村民自建的小樓越來越高，出租給湧入深圳的外來務工人員，村集體也開始在空余的村集體建設用地上籌建廠房，租給外來企業。

這些自建住宅和廠房究竟是“合法”還是“違章”，上步村一位從村幹部崗位退休多年的老人覺得很難說清楚，“三十多年前，政府劃了紅線給我們自己建，那時候當然是合法的。現在又說我們不合法，房產證也不給發。政府也說這是歷史遺留問題。”

他補充說，當年特區政府建立時用的就是上步的地，“當時還是我同意給他們建的”。上步村緊鄰深圳市政府，也是深圳市城中村一個典型所在。1992年，上步實業股份公司成立，作為深圳市首家集體股份公司，拉開了農村城市化的序幕。

開始於2009年的深圳市城市更新方案，其重要的革新之處即在於一並處理這些歷史遺留的土地權屬問題。這位上步的老人說，“改了以後當然就是國有的地，發房產證給我們，就能交易了，現在還不行。”2013年，上步被列入城市更新計劃序列之中。

上步包括埔尾、玉田、沙埔頭、舊墟、赤尾五個原自然村。原籍村民僅約2000人，而轄區居住人口約10萬人。除了赤尾較遠以外，其余四村由南園路串聯起來，排在一起。上步的居民區，房屋密集，普遍有10層左右。

“曾經這里也只是村屋，改革開放之後流動人口增多，對房屋的需求旺盛，村民才從三四層，逐漸加蓋到如今的樣子。最早是自己建，而後花錢找施工隊建。”那位曾做過村領導的老人向南方周末記者回憶。

三十多年後，一層層加蓋起來的房屋最終固化成了巨大的既得利益。在白石洲，房子租金最高的一棟，月收入可達24萬。當地人有個說法：有本事的做生意，沒本事的給人家打工，再沒本事的就靠收租過生活。

“一塊土地，各自表述”

“種房子”種出來的面貌是，如今上步、白石洲等城中村，每戶村民所擁有的房產是用“棟”來計量的。

7月初公布的城市更新計劃中，白石洲的沙河五村項目並不是第一次上榜。早在3月公布的第一批計劃草案中，它就在列，然而在5月正式公布的名單中卻消失了，直到7月再度出現。

在公布與撤回之間，牽扯的是白石洲複雜難辨的土地產權糾紛。

新中國成立初期，白石洲屬於廣東省軍區農場，村民們白天種地，晚上扛槍放哨。後來，這塊地數度易主，改革開放後由省里轉回市里，變為沙河農場。

1992年，農村城市化改革，深圳六十余個城中村統一由集體股份公司進行管理。然而白石洲的股份公司沒有成立，代替它的是一家國有企業。白石洲的土地幾經轉手，變為國有土地。在國有土地與集體土地的性質變換之間，是一筆難以清理的歷史舊賬。

與這些糾纏同步的，是後來的兩輪建房潮。

第一輪建房潮及其後的十余年間，深圳政府一直置身事外，對原住民的級差地租收益“分文不取”。

“九二南巡”之後，當地政府的態度為之一變。彼時，深圳這個新興城市平均每年新增建成區的面積，相當於東部沿海地帶一個中等縣級市的市區面積。大量新增城市建設用地的要求，開始受到土地管制政策逐年收緊的掣肘。

1992年，深圳市出臺《關於深圳經濟特區農村城市化的暫行規定》，對原特區關內的農村土地實行“統征”，也就是用一紙公文把全部農村土地轉為城市國有土地。這意味著，之前尚算“合法”的城中村，在一夜之間變成了“不合法”，因為沒人有在國有土地上“自建房”的權利。

第二輪建房潮隨之而起。白石洲村民開始拆掉原來的建築，蓋起了四五層樓高的房子。

2004年，深圳市又在特區關外實施“統轉”，即把全部關外農民轉為城鎮居民，以此實現全域土地的國有化。

“統轉”沿用了“統征”時的土地補償標準，其間深圳地價早已翻番。結果，“統轉”廣受抵制，出現了關外地區“違建”和“搶建”的第三輪高潮。

白石洲投資發展股份有限公司董事長鐘玉明（在當地的農村城市化進程中，從前的村莊轉化為集體股份公司，村民變為股民，村主任成為董事長）對南方周末記者回憶，2000年左右，在土地被外來的企業交易、村民被迫下崗以後，白石洲人開始瘋狂地“種房子”。“就是拼命地種，管它是誰的地呢，房子建好就是我的。造得白石洲的房子密密麻麻的，就是今天這個樣子。”

這一次村民蓋起了十五六層樓之高的電梯房。“種房子”種出來的面貌是，如今上步、白石洲等城中村，每戶村民所擁有的房產是用“棟”來計量的。

與此同時，大量湧入的新增城市人口和商品房價格的急劇上漲，使得2005年之後在原特區邊緣迅速膨脹起來的“小產權房”，成為了容納深圳市第二次大規模人口增長的“緩沖區”。

在1996年完成的深圳城市總體規劃中，預計2010年深圳人口總量僅為480萬人，可是才到2000年，人口已經突破了1100萬。龐大的新增人口中，很大一部分被遍布特區內外的城中村吸納。

與早期城中村建築以租為主的形態不同的是，2004年之後出現了“亦租亦售”的形態，從而形成了外界所稱的“小產權房”。

一位在深圳多年從事“小產權房”的銷售代理人士告訴南方周末記者，深圳的小產權房市場出現於2000年左右，但由於當時商品房和小產權房的銷售差價不大，因此交易規模極小。直到2005年之後商品房價格急劇上漲，小產權房才被納入中低收入者的購房考慮範圍。“目前深圳的小產權房每年成交量在2萬套左右（農民房3000-5000元/平方米，村委建社區房6000-8000元/平方米）。”

一個由原村民、“原農村集體經濟組織繼受單位”（“統轉”之後，理論上不再存在集體經濟組織）以及生活在違建里的龐大外來人口組成的“非正規深圳”，開始與“正規深圳”並駕齊驅。

北京大學國家發展研究院教授周其仁和他的課題組發現了“一塊土地，各自表述”的現象：“正規深圳”認為“應轉未轉”，“非正規深圳”則認為“應補未補”！鬧來鬧去，政府宣布“全部關外土地屬於國有”，原村民及其“集體經濟繼受單位”卻爭分奪秒起樓、建房——課題組的張惠強給這類行為命名為“種房保地”。

細節里的博弈

沒有人知道，這樣的“反複”，還要持續多久。

困局難破之際，一個新思路開始進入政府的視野：“法外土地加違建”繳付一個代價，政府就讓原住民分享合法開發的部分收益。

2013年1月，深圳市政府下達關於優化空間資源促進產業升級的文件，率先“解放”工業用地。按此政策設計，原村民及其經濟實際控制的工業用地，如果願意拿出來以國有土地拍賣的，收益可與政府分成。

當年年底，一幅該類土地照此設計成功拍賣，媒體在報道中稱之為“深圳打開利益死結”、“新土改破冰，首宗農地入市”、“小產權落地”等等。

該拍賣土地1.46萬平米，成交價1.16億人民幣，地價款“70%歸深圳市政府”、“30%外加建成後物業的20%，歸深圳寶安區街道鳳凰社區”。

鳳凰社區案例的成功，並未削減深圳原住民們的博弈心態。

在白石洲，絕大多數村民是同意拆建的。前述白石洲股份公司的負責人介紹稱，在五個原自然村做調研，“最差的一個村都有82%同意”。意見的交鋒集中於怎麽拆、怎麽賠的問題。

在股份公司的一樓大廳，陳列著供參考的改造後建築沙盤和大小兩套房屋模型。鐘玉明說這個沙盤是供參觀、提意見的，“大家來看，會涉及很多問題：朝向、位置、采光、通風、樓層……我以前是一樓的鋪面，你現在把我弄到60樓去？沒那麽簡單的。”

誰來建造，也是問題。拆建的投入成本約為七八百億。在深圳的羅湖區田貝村，曾有村民自拆、自籌、自建的先例，不引進開發商，全村村民自籌資金5億元，每戶出資350萬元，不足部分向銀行貸款。

這種方案，鐘玉明認為在白石洲很難實現。“集資？我本來收租的，現在你來拆我房子，還要讓我出錢？還要貸款？我才不幹呢。”

拆建的過渡期，村民的租金損失如何計算也要考慮。以年租金收入每戶10萬計，拆遷至少五年，就是每戶至少50萬，是一筆不小的補償數目。

撇除這些瑣碎計量，最關鍵的是賠率。鐘玉明說，白石洲的底線是“不低於大沖村當年的標準”。

在白石洲，房屋的主人分為三類：本地村民；去香港掘金、獲得港籍的原村民；出資幫助當地人建房、享有房屋所有權的外地人。

按照大沖村的標準：前兩類人群的房屋面積拆賠是1∶1，如果要貨幣補償就是每平米1.1萬元；第三類人群的拆賠比為1∶0.88。

“很複雜的呀，這些年我的頭發白了一次又一次，染了一次又一次。”白石洲的“村主任”鐘玉明撓撓頭。

在上步村，區政府和股份公司希望完全由村民拿主意。他們請來了一家公眾咨詢公司，為村民做城市更新的咨詢和培訓，開討論會、辦講座、組織村民去改造成功的城中村參觀。

作為參與公眾咨詢的嘉賓之一，深圳市規劃國土發展研究中心規劃設計所所長顧新說，“對城市規劃來說，上步非常不好改，要改的話全部都是插些幾百米的高樓在那兒，村民得到什麽呢？因為它的樓已經很密集了，拆建比做到一比二都不可能。拆了才建那麽一點，那麽賠給村民多少？”

在8月8日名為《社區有機更新》的講座中，嘉賓為臺下的六十余名上步村民講述了一線城市一些藝術園區的改造案例，希望城市多元化發展，不要都是高樓林立、千篇一律的商業片區。

對於是否希望將上步改造為有特色的藝術園區，南方周末記者隨機問了三位村民，答案都是否定的。

一位來自赤尾村的村民說，“我們現在的容積率有4.1那麽高，拆建以後容積率至少是8，才有得賺，藝術園區能達到嗎？根本沒可能。”

在深圳的城中村改造中，羅湖區的田貝村和南山區的田廈村都是村民自己改建的成功案例。田廈新村的800名村民，用宅基地入股、參與項目利潤分配的方式來進行城中村改造，放棄了開發商介入的拆遷補償模式。

但一位來自埔尾的村民說，如果自己建不僅要籌資、貸款，還要自己負擔拆建期的巨大損失：目前平均每棟房的年租金收入為五六十萬，拆建期以最快的五年計算，每家在此期間的損失就多達近300萬。“如果開發商來了，先賠，就沒這個問題。如果是自己建，建好以後房子賣不好、沒人買怎麽辦？”

采訪中，村民們對於拆建的時間普遍做了“打持久戰”的準備。一位村民說，“現在搞講座，其實可能十年以後都動不了，這個很難的。”

上步村旁邊已改造好的崗廈村，當年僅規劃階段就反複修改了10年之久。

沒有人知道，這樣的“反複”，還要持續多久。

“十三五”深圳要花3500億更新城市 包括改造20個城中村

日前從深圳市規劃國土委網站獲悉，深圳市規劃國土委21日發布《深圳市城市更新“十三五”規劃》。

規劃指出，在規劃期內，深圳爭取完成各類更新用地規模30平方公里。其中，拆除重建類更新用地供應規模為12.5平方公里，非拆除重建類(綜合整治、功能改變等)更新規模為17.5平方公里。

《規劃》計劃在期內完成城市更新固定資產投資約3500億元(含拆除重建、綜合整治與功能改變等各類城市更新)。

同時，深圳提倡有機更新，規劃期內力爭完成100個舊工業區複合式更新(指以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新)，為產業一體化發展和創新驅動發展騰挪空間，帶動產業結構調整升級。穩步推進城中村和舊城區綜合整治，規劃期內力爭完成100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目，完成約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的現代化住房需求。在舊城區更新指引方面，文件提到“采取以綜合整治為主的更新方式，審慎開展拆除重建”。

《規劃》還指出，要通過城市更新持續穩定提供人才住房和保障性住房、創新型產業用房，規劃期內力爭通過更新配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建創新型產業用房總規模約100萬平方米，並力爭通過城市更新實現違法建築存量減少1000-1200萬平方米。

在十三五期間，深圳的重點區域更新包括：中國(廣東)自由貿易試驗區蛇口片區、福田保稅區、筍崗-清水河片區、高新北片區、大空港新城、寶安中心區、阪雪崗科技城、北站商務中心區、坪山中心區、光明鳳凰城、龍崗中心區等。

更新統籌片區包括車公廟、梅林-彩田片區、蛇口、西麗中心、小梅沙、鹽田河臨港現代服務業產業帶、鐵仔山-碧海片區、阿波羅未來產業城、光明中心、坪山中心、北站周邊片區、葵湧中心等。

國土部推進城鎮低效用地再開發 重點是城中村和棚戶區

11月23日上午，國土資源部召開新聞發布會，對《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》)進行解讀。國土資源部黨組成員、副部長趙龍，國土資源部規劃司司長莊少勤，國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶出席並答記者問。

會上，趙龍介紹了《指導意見》的主要內容：

一是提出了城鎮低效用地再開發的指導思想、基本原則和總體目標。力求做到土地集約利用水平明顯提高，城鎮建設用地有效供給得到增強;城鎮用地結構明顯優化，產業轉型升級逐漸加快，投資消費有效增長;城鎮基礎設施和公共服務設施明顯改善，城鎮化質量顯著提高，經濟社會可持續發展能力不斷提升。

二是明確內涵，充分發揮專項規劃的統領作用。要求各市縣人民政府結合地方實際，提出低效用地的具體認定標準，做好調查摸底、標圖建庫和項目實施方案編制等基礎工作。重點組織編制低效用地再開發專項規劃，加強規劃對開發規模、布局、用途、時序的統領。

三是制定了激勵措施。主要5個方面：一是鼓勵原國有土地使用權人自主或聯合改造開發，二是積極引導城中村集體建設用地改造開發，三是鼓勵產業轉型升級優化用地結構，四是鼓勵集中成片開發，五是加強公共設施和民生項目建設。

四是妥善處理各類歷史遺留建設用地問題。按照依法依規、尊重歷史的原則，對歷史遺留建設用地，以用地行為發生時間為界限，明確了3類不同的處理政策。

五是完善了保障措施。要求加強組織領導、健全民主協商和社會監督機制、強化實施管理、嚴守廉政紀律、加強宣傳引導等等。

趙龍稱，改革開放30多年來，我國城鎮化建設取得突飛猛進的發展，一批現代化城市興起，城鎮用地結構布局不斷優化，土地利用效率不斷提升。但在一些地方，由於歷史的或現代化進程中的原因，城鎮外延式擴張與存量土地低效利用狀況並存。

他強調，一方面，城鎮快速擴張占用大量耕地良田，土地開發強度過高，與資源環境承載力不相適應，以犧牲農用地為代價的城鎮化模式已難以為繼;另一方面，城鎮內部存在大量低效用地，盤活利用潛力巨大。

集中表現在：一是布局散亂，容積率低、建築密度低、投入產出率低;二是產業用地配置不合理，大量工業用地集中在黃金地段，有的還是淘汰類或禁止類產業;三是舊城鎮、舊村莊、舊廠房建築危舊、設施落後、環境臟亂，群眾意見大;四是閑置浪費現象存在，個別地區甚至出現空城、鬼城。

針對棚戶區、城中村問題，趙龍表示，在一些城市，高樓大廈林立、現代氣息濃厚的同時，棚戶區、城中村夾雜其中，布局松、散、亂，環境臟、亂、差，公共設施缺乏，社會治理任務繁重。通過低效用地再開發和城市更新改造，發揮土地級差收益，在優化土地結構布局同時，可以有效改善城鎮生活居住環境。

趙龍表示，下一步，國土部將會同有關部門，指導各地結合實際，盡快制定具體措施，積極推進城鎮低效用地再開發。同時，強化檢查指導和跟蹤評估，及時研究解決政策實施中的問題。

西安城中村暗藏黑加油車進行私油買賣，月收入超45萬

央視網消息：胡王村是位於陜西西安市臨潼區的一個城中村，因為地處相對偏僻的城鄉結合部，所以平時很少有大客車經過。但是，最近一段時間，胡王村的村道上卻一反常態，從早到晚，不少公交車、旅遊巴士頻繁進出，讓這個原本冷清的小村子一下子變得熱鬧起來。村民們說，這些車進村，不是拉人，而是要去村東頭找兩輛神秘的綠色罐車。

城中村暗藏黑加油車 馬路邊幹起加油生意

按照村民的指引，在胡王村最東頭的村道邊，記者發現了兩輛大客車，依次停靠，占去了一半的路面。仔細觀察，大客車旁邊停著的就是村民們所說的綠色罐車。

村民們說，這兩輛綠色的罐車並不是村里的，早上開來，晚上開走，已經在村道邊停了一個多月的時間了。平時還有轎車和幾個人在罐車邊巡查，很是神秘，陌生人也很難靠近。因為罐車的存在，平時村里見不到的公交車和旅遊大巴就成了這里的常客。

原本載客的公交和旅遊客車為什麽會頻繁到訪?這兩輛綠色罐車背後隱藏著怎樣的秘密?跟隨一輛小巴，記者靠近後發現，和小巴車並排停靠的綠色的罐車車尾居然標有明顯的防爆標識。繞到另一端，記者看到，在兩輛綠色罐車和巴士中間，竟然連接著一條皮管。一頭從罐車伸出，而另一頭則伸向小巴車的油箱。顯然，這輛綠色罐車是在給小巴車加油。

記者找到附近一處制高點，觀察這兩輛綠色的油罐車。下午三點多，一輛301路公交車開到了油罐車旁邊，短暫停留了三分鐘之後，就迅速離開。而剛剛還空著手的男子，此時手中卻多出一沓現金。20分鐘後，油罐車旁又來一輛藍色中巴車，此時，油罐車駕駛位上的黃衣男子繞到車前，幾經忙活之後，中巴車司機將手上的現金，一張一張的遞給了黃衣男子。隨著來這加油的車越來越多，還有人專門上到車頂，用棍子查看油罐車剩余的油量。

隨著天色慢慢暗下來，胡王村的這條村道越發熱鬧，記者觀察，10分鐘左右，就會有一輛車開來買油。偏僻的村道儼然成了一個馬路加油站，但是對於胡王村的村民們來說，這更像是懸在身邊的“定時炸彈”。

私油買賣生意火爆 月收入超45萬

汽油、煤油、柴油等替代燃料都是成品油，屬於國家嚴格管制的危險化學品。根據商務部制定的《成品油市場管理辦法》相關規定，國家對成品油經營實行許可制度。只有企業才可以從事成品油零售。那麽這村道邊的綠色油罐車和他買賣的柴油是哪里來的呢?

賣油男子說外面-10號(柴)油6塊4，他這5塊4，便宜整整一塊錢。價格低廉是他們最大的優勢，通過司機們的口口相傳，現在來找他們加油的司機越來越多了。每天都會有30輛左右的車來這加油。

男子給記者算了一筆賬，如果按照每輛客車加油100升計算，保守估計每天賣油的收入超過一萬六千元。一個月時間，收入超過45萬。

而就在記者和男子交談之際，另一名之前去吃午飯的小夥子回到了油罐車邊。此時讓人心驚肉跳的一幕出現了，這名年輕的小夥站在易燃易爆的油罐車邊，手里卻夾著點著的香煙，吞雲吐霧，表情泰然自若。

柴油屬於危險化學品，對儲存條件、消防設施都有明確的規定。抽煙極易引發嚴重後果。

加油車離奇失蹤 公安安監介入調查

胡王村共有14個村民小組，1068戶，3800多人，加上村里的流動人口，這里的總人數在5000人左右。村東頭這兩個綠色的油罐車私設站點，倒賣柴油，不僅涉嫌違法，而且時刻威脅著村民們的安全。那麽這兩輛油罐車到底是哪里來的?馬路邊的加油站又該由誰來監管呢?

在臨潼區交通運輸管理所記者了解到，臨潼區線路內大部分巴士車，都屬於管理所管理，由私人經營，為了降低成本，部分車主往往鋌而走險，選擇這種非正規途徑加油。以一輛29座的大巴車為例，每次加滿柴油大概在200升左右，每升便宜一塊錢，一次可以節省200元，一個月下來大約可以省下2000元左右。根據其中一輛油罐車的車牌號陜AA7758，記者查到這個牌照的註冊單位是西安大唐運輸集團順達危險品運輸有限責任公司。但早在05年後就已經報廢了。

在西安市公安局臨潼分局交警大隊，備案信息查詢顯示，這個車牌號原本屬於一輛藍白色的東風油罐車，民警初步推測油罐車可能是套牌，使用假牌照。

當記者再次返回胡王村，卻發現，之前那兩輛綠色的油罐車已經消失的無影無蹤了。據了解，加油站點的準入屬於商務和工商部門，但是執法權則涉及到安監、市場監管、消防、環保等多部門。而這樣的路邊加油站，不僅油品質量難以保證，操作人員也是無證上崗，不懂操作規程，且沒有經過任何專業安全培訓，普遍缺乏消防安全意識，不但會對環境造成危害，更是火災、爆炸的潛在導火索。目前，西安市公安局臨潼分局交警大隊已經開始部署相關查處工作。警方將利用轄區監控對運油車軌跡進行查找，順藤摸瓜查找上線。我們也將對此事繼續關註。

豆瓣是北京最大的城中村

接招 2017-08-15 10:03

來源｜接招（ID：itakethat）  

文｜方浩

2004年年底，楊勃（阿北）坐在豆瓣胡同附近的一家星巴克寫代碼，已經連續寫了幾個月，服務員都跟他混熟了。阿北只要一坐下，就會有人給他端來一杯中杯的熱拿鐵。他寫的第一行網站代碼是關於自助遊的，後來被朋友批不靠譜，轉而寫了豆瓣的代碼。春節一過就拿到了聯創策源的200萬美元投資。

那家星巴克所在的豆瓣胡同社區剛剛落成不到兩年，它是2001年東四危改回遷後新建的居民小區。百度百科上說：豆瓣胡同社區居民1891戶，常住1594戶，總人口4847人，五好家庭796戶；育齡婦女1200人；外來人口156人；積極分子53人……

阿北的豆瓣也是一個社區，用他的話說，就是一個興趣社交的地方。米蘭·昆德拉是作家，卻成了豆瓣上的泡妞神器；克里斯托弗·諾蘭是導演，卻成了豆瓣上的裝逼利器。基於興趣生成圈子，基於圈子繁殖興趣，從小眾不停走向小眾。一只高壓鍋都能迷倒眾生。

△豆瓣創始人楊勃（阿北）

很長一段時間內，豆瓣用戶都具有某種身份優越感。當他們遇到一個經常玩QQ空間的，就好像遇到了一個在北京站附近旅行社工作的老鄉。他們寧願把自己當成在後海工作的廚子，盡管後海越來越像北京站旅行分社。用興趣建設自己的精神部落，然後鄙視外面的人。

單憑興趣兩個字，可能會成就一家上市公司。據阿北最新的內部郵件，豆瓣已經在準備IPO了，目標是美國。到今年，豆瓣已經12歲了。

2005年豆瓣成立的時候，它的發小包括：58同城、360、YY、去哪兒、汽車之家、土豆，以及比它大一歲的搜狗。所有發小都上市了，搜狗即將上市。搜狗雖然年紀比豆瓣大、上市可能也不會比它太早，但搜狗早就給搜狐貢獻了半壁江山的美元利潤。胡同里的兄弟們都考上大學混社會去了，豆瓣還是那里的釘子戶。

發展慢，遲遲不盈利，是外界貼給豆瓣的主要標簽。網友問阿北：豆瓣的價值觀是什麽？阿北說：用戶體驗和用戶價值至上。這是放之四海而皆準的政治正確，但很少有人能做到。阿北真的做到了。周鴻祎說「為人民服務」，其實是說「打倒一切反動派」，阿北說「為文青服務」，其實真的是在做青年旅館，精神層面的。

2013年，投過豆瓣的紅杉去看今日頭條，就差把張一鳴內褲扒下來看，最後不投了。紅杉內部的結論是：太屌絲，不夠高大上，沒什麽廣告價值。轉年今日頭條用戶瘋狂地漲，開始由貧下中農向黑五類靠攏，紅杉立馬用一個更高的估值投了今日頭條的C輪。

但是，從資本的角度，豆瓣真的小眾嗎？看看豆瓣做過的APP吧：豆瓣FM、豆瓣電影、豆瓣閱讀、豆瓣一刻、豆瓣東西……

在音頻領域，喜馬拉雅FM、蜻蜓FM、得到、分答，甚至是十點讀書先後出現，豆瓣FM比誰強？在電影領域，貓眼電影的交易能力足可以秒殺豆瓣電影，據說又要和微票合並，這是什麽量級的估值？至於閱讀、一刻、東西等產品，也沒看出在垂直市場的行業地位有多大的統治力。

生於社交，最大的敗筆也是社交。豆瓣產品上最能體現社交特性的功能，是同城和小組。同城功能剛出來的時候，很多投資人看不懂，但當後面陌陌起來了、探探起來了，看得懂看不懂也就無所謂了。豆瓣小組同樣如此，現在微信群組的流量是不是要比微信朋友圈大？

同樣的問題也曾出現在另一個知名社區身上——天涯。起步早、人群精準，並且基於興趣再對人群進行細分，這是天涯與豆瓣的共性，盡管二者的調性很不一樣。天涯雜談、娛樂八卦、房產觀瀾、國際觀察、煮酒論史……

直到2008年，天涯還會誕生「艷照門」這樣的爆款，但很快，天涯雜談、天涯八卦的功能就被微博取而代之，而今天微信大號「咪蒙」「六神磊磊讀金庸」、「華爾街見聞」相對應哪些當年的天涯版塊，一目了然。

在PC互聯網早期，天涯、豆瓣都從小眾人群切入，但一到移動互聯網時代，好消息是這個人群變成了大眾，壞消息是這個大眾人群正在被分眾化——某個版塊、某個功能，都可以單獨做成一家公司，甚至一個平臺。

早年阿北不願意把豆瓣看成平臺，「為什麽非要做成平臺？」這是他的口頭禪。他只想做好兩件事：人與有趣的事鏈接、人與有趣的人鏈接。但鏈接之後就完了。

還記得微博大V「留幾手」嗎？最早其實是豆瓣上一個段子手，公務員出身，閑的蛋疼搞了個小組，半死不活。後來轉移陣地到微博，一下子火了，最後幹脆把這個號賣給營銷公司。豆瓣上著名的八組哇靠組咆哮組也基本是這個路徑。市值200億美金的微博養活了多少營銷公司、公關公司？這是平臺公司做的事，跟豆瓣無關。

2012年，紅杉的周逵說到豆瓣：「為什麽三年前做不出來的事情，現在難度更大的時候能做出來呢?」時機很重要。有的創業者善於抓風口，幾乎每次風口都能上牌桌，盡管有時會掉下來，比如王興。但連續錯過風口，確實需要強大的淡定能力。

羅永浩說，我從來就不是為情懷創業，都是你們給我貼的標簽。老羅沒上當。阿北的情懷大嗎？聯創策源當年第一期基金，總計1.2億美金的盤子，其中三分之一投給了凡客，從A輪到E輪，輪輪跟進。陳年的情懷大還是阿北的情懷大？在馮波面前這都不叫情懷。投資人可以講情懷，創業者不可以。在這一點上，摯信資本的老大李曙君表示相當贊同。

華貿附近、通惠河畔，有一片為文藝創業者興建的園區，都是「小樓昨夜又春風」的西式建築，早就給咖啡館、西餐廳留出了空間，想給人一種「通惠河左岸」的感覺。就這樣一個風景好、地理位置好、價格公道的地方，一直沒人氣。竣工好幾年了，不僅沒有成為地標，連正常的運營都是問題。反倒是斜對面、北京東站門口的包子鋪生意很火。

豆瓣不缺人氣，只是之前不願意搬遷。聽說豆瓣新的戰略方向中，包含了知識付費和短視頻，很俗但挺好。四合院住慣了，也要體驗體驗複式嘛。從來沒有拿過一分VC的錢，天天數錢數到手肘發炎，還做成了文青心目中的聖地，這是三里屯、工體酒吧老板們的能耐。情懷與金錢並不天生矛盾。

不是讓阿北開酒吧，只是想說，創業選址很重要，這個址是風水、是風口，講究陰陽和諧。如果一個社區全是育齡婦女，積極分子少的可憐，一定是不健康的。

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