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5隻REITs中評選好壞 王雅媛

2009-03-23  HKHEadline





看 了5 隻最近公布業績的REITs (房地產投資信託基金),分別是冠君產業信託(02778 )、陽光房地產基金(00435 )、越秀房產信託基金(00405 )、泓富產業(00808 )及睿富房地產(00625 )。REITs 有兩大特點,其一是把最少90% 的除稅後淨收益洹予投資者,其二是銀行借貸不得超越基金總資產總值的45% 。因為篇幅有限,所以我只說說以上5 隻REITs 中印象最好及最差者。

投資物業大幅減值

當 中印象最好的是冠君產業信託,它手上只有兩個物業,一個是中環的甲級寫字樓花旗銀行大廈,另一個是旺角的朗豪坊。前者為不少對沖基金及投資銀行的辦公室, 雖然正值金融海嘯,很多對沖基金及投資銀行都輸大錢,但因為中環的甲級寫字樓供應實在有限,花旗銀行大廈的出租率仍非常高,再加上即將到期的租約也不多, 因此○九年租金收入不會出現問題。

至於朗豪坊商場方面,業務更是出人意料的好,商場租金還有上升空間。雖然兩個物業的租金收入在來年都沒有 大跌迹象,但集團還是非常大手地為投資物業減值。去年值470 億元的物業足足減值了70 多億元,差不多是總資產的20% ,減值後,集團的借貸跟基金資產總值比率仍只是33% 左右,距離規定的45% 還有一大段距離,因此集團沒有配股或供股的需要。

陽房睿富存在隱憂

印 象最差的非陽光房地產基金及睿富房地產莫屬。前者物業質素一般,多棟寫字樓中只有一棟是屬於甲級寫字樓,而其他零售物業都是位於較偏遠的地區如上水等。還 有另一樣不好的,便是集團此刻的借貸跟基金資產總值比率已經達到40% ,而集團○八年並沒有如冠君一般,為投資物業大幅減值,因此○九年陽光房地產的借貸跟總資產比率有機會超過規定的45% 。

至於睿富房地 產,它手上只有一棟位於北京燕莎區的甲級寫字樓,年報顯示未來其租金有相當大的下調壓力,原因除了是全球經濟惡化之外,原來去年燕莎區剛有一棟新甲級寫字 樓竣工,搶走了不少客戶。雖然內地建樓的速度非常快,但要建一棟甲級寫字樓我相信起碼都要3 年,因此睿富房地產應該是一早便知道這棟新甲級寫字樓的存在及何時會開始出租。但當我翻閱它去年的中期業績時,發現睿富房地產提也沒有提過這棟新甲級寫字 樓,似乎有點報喜不報憂之疑。

(作者為持牌人士,並無持有以上股票)

王雅媛(Victoria )

曾勝出大學模擬投資比賽冠軍,現任職證券行。

我的投資博客http://blog.sina.com.cn/wangyayuan1217



REITs 評選 好壞 王雅 雅媛
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405越秀reits 味皇


http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=4293


連埋第一城上市,市面成10隻reits咁滯,很多reits都有投資價值,至少都有投機價值先,即使永久不增長,只要派息穩定,一樣可以大 玩財技套息,何況它們都是有增長的

reits的回報雖然令人流口水,但味皇自身卻買了新昌管理代替,原因前文有述,新昌已升了一半,投資價值當然少一半,現在reits又再優於新昌 了,於是味皇冒著潛在的不孝污名風險也推薦比老母,十隻手指有長短,咁多隻最長的不是領匯,只是搽左指甲油人人都住意佢而已,最長的手指應該是越秀

暫時無意為reits進行橫向評測,結果太明顯了,今次只講越秀

越秀的主要資產為白馬大廈,佔一半租金收入有多,味皇知道白馬大廈,以前在廣州曾經過該地,該位置的犯罪率為全國之冠,因為位於廣州火車站/廣州巴 士站/廣州長途汽車客運站/廣東省汽車客運站四料齊集的位置,流動人口數目有如大腸杆菌,重建價值很高,不過重建應該不會了,雖然白馬大廈又殘又舊,但肉 眼所見的確是行業集散地,凡是成為行業地標的地方,除非行業消失,否則舖位一定會租滿,而不論行業是否難做,正如我們無法想像成為行業集散地的太平洋電腦 城或香港的黃金高登會有幾多空舖,電腦零售是公認過度競爭的行業,但包租公卻不愁冇人租

優點係出租率有保證,但也有政治性的缺點,當行業相當困難的時候,包租公因為要保持集散地的身份同統一性而不能轉租比其他行業,因此包租公就不得不 同租客共度時艱,所以租金不一定有保證

但廣州的服裝業又不會消失,白馬大廈是唔憂租的

越秀的其他資產為財富廣場,城建大廈,維多利廣場及越秀新都會

"財富廣場、城建大廈及越秀新都會三項寫字樓物業的整體空置率均少於2%,遠遠低於廣州市甲級寫字樓16%的平均水平",句中說明其中三項為甲級寫 字樓,作為一個犯罪率高的城市,商業一定很發達,而且很多公司是以廣州為總部,因此就算乙級寫字樓都較易出租,何況甲級,另外大公司租客一般唔會將總部搬 黎搬去,因此出租率會較高,而且租期較長

維多利廣場係商場,租金穩定性較差,肯定比冇好,不過可以當佢唔存在先

綜合來說,除一個商場外,其他都是收入穩中有升的項目

以資產質量比較一下市面其他reits,比如

越秀-商城,甲級寫字樓

領匯-商場,車位

陽光-乙級寫字樓,商場

泓富-乙級寫字樓

置富-商場

冠君-商場

商場的優點係加租容易,但投資reits並不應以增長為優先的,在穩定性上,越秀有先天的優勢,資產質量上,越秀亦較其他好

再者,越秀是唯一一隻收人民幣租金的reits,即使不加租,我們也能賺匯水

由於兩地的貨幣體系不同,大陸可能在近期加息,通常業主會在加息時加租,而香港即使加息,幅度亦會少於大陸,租金未必會加幾多,而且越秀的情況是續 租居多,香港則轉新租戶較多,可能有個空租期

越秀的流動比率2.5,負債比率50%,其流動比率為全部reits之中最高的,債務也不會在最近到期,以財政質量來說,比味皇本人仲好

折讓雖不是最高,但派息7厘幾,往績計屬是同類的較高水平,而且係實數,除領匯外,其他又有財技,又以股代管理費,以後收有冇咁多息分頗為疑問



405 越秀 reits 味皇
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市面有售的reits橫向評測(總結) 味皇

http://hk.myblog.yahoo.com/lgaim-foolman/article?mid=5400

有讀者修正說估值師會輪換,因此前文的內容可能不太正確,關於估值師方面,只要是在集資這時點上使用戴維師,注意就是了,不用見鬼咁,估值師的作業只會影響估值,對價值並無影響,就好似層樓點縮水都好,地板面積是不變的,用家也只會關注實際的地方

"reits只能賺些小錢,不會點升值"陳述是正確的,但前提是用合理價計算,正如你用合理價買樓,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?又如你 用合理價內銀股,將來也只會升到合理價,那會有多大升幅?"XXX只能賺些小錢,不會點升值"的陳述基本可套用在任何事物上,托詞而已,如果個個齋收息唔 買賣,班金融才俊食谷種咩

對於投資回報,關鍵是掌握價格,投資品種只是影響回報的其中一點而已,如果能夠低買reits,幾倍回報絕不失禮,當你08年8月22000點3蚊 買越秀10000股,派息再買回越秀,至今成為12326股左右,現值47000,恆指先21500,股市唔升都有錢賺仲想點,當你08年尾14000點 1.4買10000股,派息再買回越秀,至今成為11472股左右,現值43000左右,賺3倍應該滿意掛?

買reits絕對不是為了賺小錢咁簡單,更重要的是其戰略義意,一隻成長股,一隻高息股,一隻reits或公用股,在大牛市時,成長股同高息股賺升 值,在牛皮市時高息股同reits賺息,熊市時高息股同reits賺息,成長股福佳,大股災時,往往連高息股都停止派息,唯有reits同公用股可提供現 金流,由於大股災時股票市值可低至1折,此時reits派息的購買力相當於正常時的10倍,所以買reits的戰略義意體現在其反撃能力上

現在大股災而過,不用特意擺背水陣,但僅是賺"小錢"這一點上,買reits並無不可

說回之前幾隻同質reits,物業品質來說,冠君>領匯>越秀>置富>泓富>陽光,在派息相同淨值一樣的情況下,前列線優先,有一些reits有相當的發水縮水成分,但時限一過就自然收水,到時就可公平的比較了

以股票本身來說,領匯出租率低租值高,出租率低是裝修之過,因此領匯在景氣上升時,可在兩方得益,現價股息最低,皆因股價早己反映了未來的優點,結果成了冇優點

越秀租率高租值高,廣州人口上升交通改善,又收人民幣,優勢是長遠的,現值雖升左,但收6厘幾,價值仍在

冠君租率高租值低,估值高,優勢體現在作為抵押品新樓利息較低上,今期業績下降可謂估佢唔到,但下降了都還有5厘幾,新樓租5厘幾已是不錯,要留意借貸較多,利息可能浮動

置富新上市,可以遲下先買,暫時所見可收6厘幾,物業品質算是較好,其負債較低,在未來加息對佢影響很細,以股票本身而非物業本身來說,投資價值應該比冠君更好

泓富的出租率高租值低,冇裝修的打算,單純等景氣上升獲益是可以的,但負債多的關係,佢在景氣上升時又要承受加息的壓力,話說回來,大股東特意注入咁多負債,本身有沒有誠意做好呢間公司都成問題,收息6厘幾,但缺點多,倒不如轉買第一城

陽光是泓富的物業弱化版,兼負債強化版,這樣的公司上市本身已是笑話,表面上負債對比總資產並不算多,但留意其物業估值是否過份高估?若把窗台全部 撤去,負債比率恐怕就超過規定吧,收息6厘幾,應該不會再跌太多掛?總之不會優先買陽光,除比非其他的有好幾厘息差,優點也不是全無的,出租率低租值低, 景氣上升時反應會較好,另外大股東如此精明,也不排除某日會有私有化的機會

富豪我或許會另外出文,這裡就不說了


市面 有售 reits 橫向 評測 總結 味皇
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世茂股份欲联手险资做局REITS

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-26/wMMDAwMDE5NDMwMQ.html

“世茂股份正与国内大型的保险公司接触,共同探索打造旗下商业地产REITS。”在上周末世茂股份(600823.SH)的“苏州、昆山、常熟、徐州四城市世茂广场联合招商大会暨商业地产项目推介会”上,世茂股份总裁许薇薇向本报记者透露。

对于这家截至2010年年中总资产规模已超过200亿元的国内商业地产公司来说,世茂股份对REITS的期待可能不比目前涉足这一领域的任何一方低。许薇薇坦言,保险资金需要相对安全的房地产投资目标,同时在REITS层面拥有地产公司所需的优势,双方的合作是可行的。

不过目前,万事俱备,只欠政策东风。

做大资产规模

继续做大资产规模,是世茂系打造商业地产旗舰要做的关键一步。此举的最大目标在于为日后对商业资产的下一步资本运作提供更大的空间。

2009年5月,世茂股份完成资产重组后将战略重心转移到商业地产领域,专门负责世茂系的商业地产开发和经营。目前已形成商业地产开发、世茂广场、世茂百货和世茂影院四个核心业务板块。

“2010年世茂广场战略已经在上半年启动。”许薇薇告诉本报,5月1日,作为重组后世茂股份的代表项目——绍兴世茂广场的开业,以及2010年底苏州、昆山、常熟等地世茂广场的陆续开业,标志着世茂广场全国战略的正式启动。

据介绍,世茂广场已在中国内地十多个城市,包括上海、杭州、厦门、济南、武汉、绍兴、苏州、徐州、常州、昆山、常熟、嘉兴等,开发了20多个世茂广场项目,土地储备规划总面积超过800万平米。

长三角是世茂股份典型商业地产领域地位的战略要地。目前其在长三角地区的商业土地规划已近500万平方米。许薇薇透露,世茂股份除了继续消化此前资产重组注入的大量资产外,还计划继续拿地新增项目。重组完成至今,新增土储已近约200万平方米。

引入险资图谋REITS

不断做大资产规模的长远目标,世茂股份将REITS作为重点。但在这一计划最终实现之前,需要面临的是商业地产不断扩张对资金长期占用的挑战和由此带来的融资压力。

许薇薇表示,成熟商业地产的稳定收益和持续增值能力,是相对其他类型物业的巨大优势,商业物业抵押贷款也因此更受银行等金融机构青睐。世茂股份手持大量商业物业,在其他融资渠道逐步收紧的情况下,可以考虑以抵押贷款作为常规融资渠道,保证持续发展。

世茂股份CFO陈汝侠曾告诉本报,公司30%的物业持有,70%的物业用于销售。“利用销售的现金回流,来支撑持有物业的开发。将销售的利润投入到持有商业的再开发中,稳健发展。”

但不断提高持有比例以快速做大商业资产规模,依然是世茂股份期待的。陈坦言,未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例,譬如,随着资金的丰厚,持有物业的比例可能调高到35%-40%等。

在 世茂管理层看来,REITS产品有望实现商业地产企业继续经营物业并获取物业增值收益,同时能够收回前期大量资金投入。“在加大信托、与基金合作等其他融 资方式的尝试外,REITS是另外一个重点。”许薇薇透露,和保险资本的合作,目前考虑的方式主要是在世茂的商业项目层面,引入险资,让保险资本持有项目 的小部分股份,与世茂股份一起推动相关项目最终实现发行REITS。

“我们已经在接触相关的公司,具体信息尚不便透露,但双方的意愿和需求是契合的,技术层面也可行,目前最大的问题依然在政策层面的限制。”许薇薇说。

据了解,目前央行、地方政府等层面牵头的国内REITS试点,已酝酿较长时间,但至今未能最终成行。尤其是纯商业地产的REITS产品,则可能还需要相对更长的时间。

世茂股份CFO陈汝侠曾告诉本报,公司30%的物业持有,70%的物业用于销售。“利用销售的现金回流,来支撑持有物业的开发。将销售的利润投入到持有商业的再开发中,稳健发展。”

但不断提高持有比例以快速做大商业资产规模,依然是世茂股份期待的。陈坦言,未来世茂股份还将根据自身发展情况调整租售比例,譬如,随着资金的丰厚,持有物业的比例可能调高到35%-40%等。

在 世茂管理层看来,REITS产品有望实现商业地产企业继续经营物业并获取物业增值收益,同时能够收回前期大量资金投入。“在加大信托、与基金合作等其他融 资方式的尝试外,REITS是另外一个重点。”许薇薇透露,和保险资本的合作,目前考虑的方式主要是在世茂的商业项目层面,引入险资,让保险资本持有项目 的小部分股份,与世茂股份一起推动相关项目最终实现发行REITS。

“我们已经在接触相关的公司,具体信息尚不便透露,但双方的意愿和需求是契合的,技术层面也可行,目前最大的问题依然在政策层面的限制。”许薇薇说。

据了解,目前央行、地方政府等层面牵头的国内REITS试点,已酝酿较长时间,但至今未能最终成行。尤其是纯商业地产的REITS产品,则可能还需要相对更长的时间。


世茂 股份 聯手 險資 資做 做局 REITS
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REITs今時唔同往日 買陽光房地產抗通脹 黃國英 (Alex Wong)

http://hk.myblog.yahoo.com/alexwongkwokying/article?mid=13832

(原載於東周刋14/12)

久未推介「字花」,上月中於本欄建議買入黃金ETF(2840)陽光房地產(435)。對於前者,讀者多無大異議;但對後者,反應則是耍手擰頭:「咪搞,REITs除咗領匯(823),都係搵笨嘅!」文章出街後,陽光升逾7.5%,分別跑贏黃金5.4%和恒指近10%。究竟是何緣故,致使散戶一次又一次,對賺息又賺價的機會,視而不見?

探訪一本地收租股後,同事終了解箇中奧秘:話說該公司雄據本港零售重鎮,近年大舉北進神州,席間一分析員問:「手持商場,價值連城,何不將之打包上市,以REITs套現,攜資北攻?」對曰:「難矣。」掌上明珠,叫個天價,搵人抽都難,箋搞;如但求脫手,折讓沽寶,管理層實聽軍法處置。同事轉念一想:公司手持本地最頂級物業,尚且陷入兩難,那市面上的REITs,當年如何成功上市?答案是:財技。

講真,一眾現有REITs的物業,多屬二、三流貨仔。最叻嘅冠君(2778),上時都係得萬國寶通廣場,朗豪坊是後期先收購。領匯組合原本仲差,但勝在是亞公沽、基數低,定價平。其它REITs,得D環頭環尾商場、寫字樓,咁都上到市?唯靠「高息」招徠。用一簡例說明:年租40萬,層樓1,000萬,回報4釐;如果要谷到6釐,除非樓價跌到670萬。當年籌備REITs上市的地產商,唔想賤賣資產,又加唔到幾成租,頓生數計,是為:利率掉期、放棄分派、最低分派擔保、以股代管理費等。

簡單而言,用回上例,想用1,000萬樓價,賣半層俾你,全層樓租係得40萬。要做到6釐,唯有夾硬派足30萬。租金實收得廿萬,唔緊要,頭三年賣家豪俾你,由自己嗰份攞出嚟貼你;收唔足租,自己包底,再送管理雜費。仲要同銀行傾好,頭幾年低息貸款,封埋加息多俾利息的罩門。務求令你開頭收足6釐息為止。

唔可以話係呃人,招股書白紙黑字寫到明。見「息」心起,閤眼盲抽,當然難逃破發命運。續以上例說明,買完之後,想轉手求售,下家做足功課,明知大業主補貼終歸會完,自然平D先肯買。價格下跌,歷史息率未跌,又造成另一類「苦主」。上例中,頭幾年年收三十萬,但市場早已估計之後會跌,所以價格先跌。「苦主」卻不知就裏:「30/335=9%,九釐息,筍呀!」急急追貨,但之後派息「大幅倒退」「令人失望」(其實有做功課嘅人已預咗),又要忍痛斬倉,歷史息率續升,如是者層層坑殺。

多番折騰之後,散戶對REITs恨意漸生,哎都唔買。但時至今日,不少REITs的財技,漸成過去,借用分析員評語: The yield is becoming clean. 而且REITs以財技買時間,多年不斷為物業翻新、改良,體質補強。眼下租金漸升,空置率急降,通脹殺到埋身,REITs股價重估可期。「前人種樹,後人乘涼」,續推介陽光房地產,現價$2.29,預期仍有愈6釐息。

 

(客戶持有黃金ETF(2840)及陽光房地產(435))

 

 



REITs 今時 時唔 唔同 往日 陽光 房地產 房地 通脹 國英 Alex Wong
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金管會杯葛REITs清算 套牢投資人抗爭

2011-4-21 TNM




逾3千名遭套牢的「三鼎」「基泰之星」2檔不動產投資信託基金(REITs)投資人,欲合法進行清算,卻遭金管會駁回,潛在損失逾10億元。

本刊調查,投資人準備向監察院提出檢舉,彈劾失職官員。這場小投資人對抗金管會戰役,5月6日受益人大會,將再度上演。

上週五(十五日)立法院火速通過奢侈稅,房市立刻掀起逃命潮。然而,一群逾三千名慘遭套牢的「三鼎」「基泰之星」二檔不動產投資信託基金(REITs)投 資人,去年六月早就想清算退場,卻因金管會刁難,至今無法解套,潛在損失逾十億元,四月七日因而登報,控訴「金管會霸凌投資人」。

刁難清算 遭投訴

投資逾千萬元的黃姓投資人十四日向本刊投訴說:「台北房地產飆漲,但我投資三鼎REITs四、五年,一直在賠錢。如果去年中順利清算,處分掉三鼎擁有的三 棟大樓,賣價達六十億元,可以賺一點錢。但金管會技術性刁難,又碰上政府打房,行情已差了六億至十億元。」

簡單的說,REITs是將不動產的收益包裝成股票,在集中巿場掛牌交易。在政策開放下,REITs二○○五年登台,首檔「富邦一號」大賣,超額認購五倍, 後續共推出八檔。其中,三鼎二○○六年六月成立,擁有北巿忠孝東路頂好黃金店面街、南京東路「前瞻21」辦公大樓等,總值三十八億元。同年成立的基泰之 星,則投資基泰建設世紀羅浮大樓部分樓層等,巿價二十四.七億元。

合法退場 卻駁回

然這幾年,REITs股價並沒有因房市狂飆水漲船高,反而長期折價,每天成交量只有幾十張,猶如一灘死水,慘遭套牢的投資人因而興起「不如清算」的念頭,去年初找來當初一手包辦成立REITs的野村證券向金管會請示,金管會回覆:「只要契約與法規可以,就OK。」

既然REITs有合法進場及退場機制,這二檔基金就依法在去年十月二十八日召開受益人大會。不過,就在開會前二天,金管會發表:「投資REITs考量穩定 收益,而非賺取不動產短期買賣資本利得。」希望持有REITs六成股數的國泰人壽、新光人壽、台銀人壽等,能投反對票。

但這些法人投資人已寄出贊成票,來不及更改,結果受益人大會當天有七五%出席、其中九五%贊成,通過清算案。

金管會大為光火,銀行局副局長張國銘言明「嚴格審查」。果然,今年二月二十二日,以清算計畫有四大窒礙難行為由,駁回清算案,還表明須重新召開受益人大會,無視四個月前的合法清算決議。

被控擴權 暗打壓

投資人得知必須重新開會投票,清算案可能因金管會向法人施壓而被「搓」掉,一陣譁然。「更扯的是,經過追查才知道,三月七日,銀行局官員竟然找上這二檔基 金的保管銀行台新與土銀,召開祕密會議,要求排除協助清算的野村證券,讓人傻眼。」小型電子零件公司總經理江傑清說。

「證券化家數是台灣金融競爭力表彰,一旦開啟清算REITs案例,萬一其他全要下巿,金管會面子掛不住。」「但憲法保障人民財產權,金管會豈能擴權,讓清算遙遙無期。」黃姓投資人說。

江傑清說:「雖說民不與官鬥,但你們(指金管會官員要求剔除野村,杯葛清算)在欺壓投資人,讓我們很無奈。」

為此,投資人向行政院副院長陳冲陳情,還準備向監察院提出檢舉,彈劾失職官員。第二次受益人大會五月六日上場,但從金管會要求審查清算計畫,以及十八日寄發的開會通知,議案設計不得分別出售旗下大樓,大大提高清算難度,小投資人已未戰先輸。


金管 管會 杯葛 REITs 清算 套牢 投資人 投資 抗爭
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林少陽: REITs 業績簡評的謬誤(更正)

(已按林先生的捧場者作相應調整,但不改初衷。)

 

網友david395傳來一篇據說由林少陽編寫的REIT業績簡評,內中錯謬連篇,但由於版權關係,轉載是不能的了,現只簡述錯誤之處。

 

1. 經過近日的股價調整,陽光的息率,已經回升至9%,不過當中包括多項財務安排令股息回報提升。扣除有關安排,

 

小股東實際可收取的淨股息回報,大約為6%。據我們了解,泓富及冠君,亦有相關的安排。投資者在計算其股息回報時,應扣除相關的安排。

 


根據冠君(2778)招股書所稱,雖則上市時有利率掉期及放棄分派情況出現,但前者已因2008年的一項掉期調整取消,後者在2008年已經停止,所以不用扣除安排。至於泓富(808),我只發現他們擔保2006年的派息,並沒有相關安排。
 

 


 

2. 若以新意網的自由現金流作為其可分配收益計算,其股價/可分配收益比率只有9.6倍,換言之,若與其他REITs 的派息政策一致,新意網的息率可達10.4%。
 
 
 
上述三家公司之中,以新意網的盈利增長動力及資產負債表最強(唯一一家擁有淨現金),估值亦是最便宜。考慮到多家公司的未來增長潛力,我們認為現價最吸引的,
依然是新意網。
 

首先,在評論前,要考慮因為大股東新鴻基因避免公眾持股少於25%的規定,故把紅股單位轉作可換股債券,這部分的票據可換股的股數達1,720,191,635股,為現時的股本達2,329,208,031的73.85%。

該部分可換股票據的換股價為10仙,即現價為換股價9.5倍,潛在利潤驚人,換股誘因極大,況且因該股成交較少,不易售出這樣大量的股份,故若公司願套現,應以回購為主。且如公司回購股份對每股盈利及股本回報有正面效應,按盈利計可提升估值,加上因可換股票據是不可贖回,故換股回購為一對小股民有利的政策,此這不應視為一項股本,故個人認為,應按公允價值視作潛在負債。

如這部分可換股債券換作股份,這部分的金額達18.06億,如果公司以市價回購這批換股後的可換股債券,作相應調整,公司已無淨現金,甚至有8億負債,粗略計算約30%。如按其帳面值來講,約為71.11仙(不計其後派息),價值約12億,如回購後則有2億負債,負債率約為20%,和其他REIT相近或稍好,故是資產負債表強,還是被美化成資產負債表強,不好定論。

再者,根據他的資料,新意網的PB達到1.3倍,相對其他REIT0.4至1倍貴極多,那是否估值便宜呢,大家都應該明白。

這篇東西我只看到林少陽極Graham在證券分析自行調整報表的半桶水功力,並把一隻極貴的股票用文筆改寫成極便宜的對象,實在不太應該,建議在採用資料時,應細心了解該公司是否有其他細節講清,否則就差之毫釐,謬之千里。


少陽 REITs 業績 簡評 謬誤 更正
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REITs在美國的奇妙轉型 路西菲爾-CFA-FRM

http://xueqiu.com/6565304047/23731038
REIT是房地產投資信託基金,無非就是收租金的地產商?如果您的印象還停留於此,那就OUT啦!如今,在RIET誕生50年後,從移動電話基站到木材公司、從戶外廣告公司到私營監獄,這些企業都正在向REIT轉型。

REIT的收益中至少有75%必須來自於不動產,一般採用的形式就是租金。但即將轉型為REIT的鐵山公司(IronMountain)辯稱,最近「租金」這個詞語的定義已經變得很泛,甚至包括了用於存儲、管理和存檔文件的費用。鐵山公司這樣解釋它們對REIT的重新定義:「鐵山公司的業務就是將空間租賃給企業用於存儲他們的物理記錄。我們的營收、利潤和現金流主要來自於存儲空間的租金收入。因此我們經營了一個巨大的不動產網絡,該網絡由近1,000個存儲設施的6,400萬平方英呎(約合594.6萬平方米)的存儲空間構成。」鐵山公司在今年6月初宣佈打算轉型為房地產信託基金,此後其股價已經飆升38%,是標普500指數整體回報的5倍。如果美國國稅局批准了鐵山公司的申請,它將在2014年1月份之前成為一支成熟的REIT。

美國國稅局最近的裁決已經為戶外廣告REIT開啟了潛在的大門,其中就包括了其在2011年10月份所發佈的一份裁定。這些裁定認為戶外廣告和屋頂招牌都屬於不動產,即使這些招牌只是用螺釘固定在建築物上。拉瑪廣告公司(Lamar Advertising)是美國最大的戶外廣告公司之一,該公司突然宣佈計劃爭取REIT 資格。不要去想什麼拉瑪公司主要善於提供廣告解決方案。房地產可以帶來更好的股息。公司首席執行官肖恩·賴利(Sean Reilly)說:「我們相信REIT架構和我們公司可謂是天作之合。從本質上講,我們是為廣告商提供不動產和與不動產相關的服務。」

數據中心公司Equinix和辛辛那提貝爾公司(Cincinnati Bell)旗下的CyrusOne也已經表示他們正在爭取REIT 資格。如若成功,他們將會加入現有的三支數據中心REIT 的行列——數字不動產信託基金(Digital Realty Trust),杜邦法布羅科技公司(DuPont Fabros Technology)和科塞特不動產(CoreSite Realty)——壯大這個行業的隊伍。它們都是為發展中的互聯網提供云存儲空間。

很快,像美國改造公司(CorrectionsCorp. of America)這種監獄運營商也將往REIT方向發展,與能源相關的不動產業主、運動場所業主和太陽能發電廠也都將會緊隨其後。

REIT行業越來越龐大,這點對於那些對收益如飢似渴的投資者來說是條好消息,因為他們就有機會從幾乎每個經濟部門挑選可創造收益的REIT 來打造多元化的投資組合。例如在太陽能行業中,REIT也許是一個投資該行業的較明智的方法。截至目前,美國國稅局還沒有裁定太陽能發電廠是否有資格成為REIT。但那並沒有能阻止加利福尼亞州的工業房地產信託公司Prologis 進入該行業。IRS的裁定允許REIT最高不超過25%的收益來自除房地產之外的其他來源,由此在REIT 所擁有的建築物上安裝部分太陽板就有據可依了。

當然,也有人說,不要被REIT的高股息矇蔽了雙眼。要「將重點放在從長遠的角度來看,你是否喜歡該公司的業務。擁有REIT 的資格最終並不能點石成金,將一個疲軟無力的公司變為強者。」

基本情況:房地產投資信託基金(REIT)必須將其不少於90%的收益作為應稅股息發放給他們的投資者。REIT由此可以在企業稅中免交那部分所得稅。目前美國有129支房地產REIT,它們的總市值超過了5,000億美元。(晨羲瞭解的A股華聯股份000882運營方式就類似REIT,只是我們國家沒有免交所得稅的政策)

回報率:數十年來,REIT 一直為投資者們創造著出色的收益和整體回報。在過去10年裡,道瓊斯美國房地產指數(IYR)中包括的幾乎全部都是REIT,該指數的回報相比標普500指數要高出80%。自金融危機使經濟在2009年初陷入低谷以來,REIT已經創造了超過220%的回報。
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美息飆升REITS更危 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2013/07/reits.html

 美息飆升REITS更危


五月時寫過一篇關於領匯(823)的文章指出美息上升,會對REITS造成壓力。

當時10年美債的息率為2.13%現在已升至2.73%



現時領匯的息率為4.08%10年美債息率僅高1.35個百分點。五月文章曾指出,2007年以來,本地REITS的息率,平均比10年美債息率高3.5個百分點。現時兩者的息差之窄,可直追2007年大牛市,極不抵博,不論長線短線

前文也引用過Morgan Stanley報告中的一個估值矩陣,展示了美國10年債息和領匯跟美債息率差距,理論上如何影響領匯的合理值。如果美息升到2.5%,而息差維持在2個百分點,領匯的合理值為35元。現時美國10年債息已高過2.5%,合理值會比35元更低



就算是收息,直接買美債的相對值博率更高。只是本地市場形勢太熊,基金經理為了避險才繼續把資金停泊在REITS。散戶何不直接套現?

恐怕不久將來會有另一次大型的財富轉移
美息 飆升 REITS 更危 名人堂 名人
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REITs ‧ 救倉任務 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4154858

自房地產信託基金(REITs)及收租股遭洗倉後,留意到不少投資者正在致力救倉,較普遍的策略是黃國英的「以攻為守,放手一博」。但這一套策略的關鍵/死穴是倉位/比例,簡單說,如果後防太弱(在這個caseREITs、公用股太重倉),前鋒要入幾多球先可彌補損失?所以,要以攻為守,組合成員的分量不應差距太大;我們組合沒有REITs、公用股,但持有5月洗倉主角之一的內地電力板塊,我們還是忍痛縮小了該板塊在組合內的倉位。若非如此,進攻型的科網板塊就自然會被綁手綁腳了。

印象中,黃國英一直重倉領匯(823),如果他不跟隨宏觀資金流向變化操作,繼續重倉這隻本地REITs股王,相信依賴一眾佔組合倉位有限的散兵游勇打進攻,救倉效果只會事倍功半。不過,領匯被強沽,錯不在她,錯只錯在她是一個被沽板塊的領頭羊。房託過去之強,因為相對美債息為高息,房託今天之跌,因為相對美債息已經高息不再,且宏觀資金流向逆轉的風險仍在上升。事實上,自第一輪量寬措施起,亞洲區內的貨幣儲備至今已增加了2.17萬億美元,媲美聯儲局資產負債表的2.29萬億美元擴張幅度。根據大和證券的數據,其中1300億美元輾轉流入香港,帶來約3000億美元信貸。流向若逆轉,影響不可謂不小。

林少陽亦在洗倉潮後談論過對REITs的最新看法。『最近的熱門話題,莫過於一眾房地產信託基金(REITs)的趨勢是否已經逆轉。自200939日及2010年底以來,全球多隻房地產信託基金,全線跑贏大市(見下表)。直至最近,美國聯儲局的會議紀錄,顯示美國的財金政策決策高層,終於相信美國的經濟已走出谷底,並開始需要部署減少量寬的貨幣規模。自今年515日至20日期間,多隻REITs股價逐一見頂,過去兩天,股價開始加速回落。即使如此,連同過去半個月的跌幅,絕大部份REITs仍然在過去幾年遙遙領先恒生指數的表現。

Picture 

惟一的例外,是受到巧妙財技安排及金融業不景氣雙重打擊影響的冠君房地產信託(2778)的表現,成為惟一一隻自2010年底以來,表現落後大市,亦惟一即使連同期內派息仍然錄得虧損的REITs。在此,我亦順道一提,最近鷹君(41)又再分拆旗下酒店項目上市,大股東放棄首幾年的派息給街外股東甜頭。然而,這類先甜後苦的安排,小股東往往要幾年後,才知道上當。大股東的用意非常明確,就是盡快將未來五至十年的價值,顯現於當下的股價上,好讓母公司可以用最高的價錢套現。基於上述原因,我是連翻開朗廷酒店(1270)的動力也沒有的。

 ……2010年底以來,表現較差的還有富豪(1881)及越房(405……在此,我不得不再提醒投資者,酒店業很可能在下一輪的經濟周期中首當其衝,另外越房母公司在注資當時許下的派息保證,亦很快到期,未來派息很可能會突然之間派息跳崖(dividend cliff)。……新意網(8008)不是房託,將之放在一起,只是方便本欄讀者與其他REITs對照,好讓讀者知道,即使是概念相近的股份,稍微的業務性質及財務安排差異,都可以令長線投資回報,出現差天共地的分別。

基於上述分析,本欄亦順道提醒投資者,雖然這兩個星期的REITs跌幅看來非常可怕,投資者仍然要細心分析,他們各自的業務性質,會否在未來的幾年,出現重大的變化。畢竟,除了其當年派息與美國或本港投資級別債券的利率同步上落這個性質之外,長線影響股價的,依然是公司的派息能力變化。

 然而,讀者必須明白,利率與通脹是同步的,而租金亦是跟通脹同步的,因此,若利率隨通脹上升,則領匯的租金及可分配派息,亦應隨之上升。某程度上,領匯是對沖了通脹壓力。不過,即使如此,投資者亦必須接受,REITs過去四年中了低息/高租金增長/估值上調三重彩,現在將至少損了其中二項,那就是息率將見底回升,估值上調已見上限,未來帶動股價上升(若升的話),就只得依靠租金上升了。』刊於531

 提到租金上升空間,領匯在65日公布了2012年全年業績,但對我們來說,焦點肯定不在過去的盈利多少,而是在其對前景所發表的言論。跟過去不同,以往一直聲稱專注提升現有資產項目的領匯,上市七年來首次表態考慮變賣資產套現。領匯解釋,為優化整體物業組合收益,「或會採取更積極之物業組合管理策略,包括出售物業」。「過去多年無做此動作,因為持有的物業在不同時期都有增長,毋須要賣出去」換句話說,持有的物業今後難有增長,可能是大概率事件。

更重要的是,根據最新業績,林少陽認為,『領匯的財務狀況穩健,由於資產升值,資產負債比率由去年的15.9%降至13.9%,總負債為135億港元,按年升7.5%,平均借貸成本約3.07%,當中一半為定息借款。』如此情況仍然考慮變賣資產套現,這完全反映是對本港地產價格的表態;進一步看,財務狀況穩健如領匯尚且考慮套現,其他高槓桿、高負債的房託、地產股,其套現意慾之大,不難想像。

林少陽在66日指出,『最近領匯的股價表現,看來並不是旗在動,風在飄,而是投資者的心在動而已。』意思似在告訴讀者,領匯基本因素/數據還好,沒有轉差,只是投資者變了心而矣!然而,我們從另一角度解讀,領匯或一眾REITs被投資者疼愛了四年,估值上調已見上限,物極必反,在宏觀因素改變的背景下,投資者變心,加上租金見頂與否的不確定性,估值見頂下調的風險只有愈來愈大。因此,讀者在買REITs、收租股為求一年45厘股息回報前,是否充份考慮過不理會資產價值貶值的風險?

回到救倉任務,我們認為,今次的成功關鍵,除了端視前鋒的入球能力之外,還要看已經失了三球的守門員和後衞能否抖數精神,把未來的失球數字降到最低!?
REITs 救倉 任務 楓葉 資料室 資料
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大小股東不同調 REITs淪資金冰櫃

2014-02-10  TCW  
 

 

當你手上持有台北市西門町土地,八年價格漲了二.七五倍,你是賣掉,還是都更?小股東想的是前者,然而國泰金控董事長蔡宏圖,想的卻是後者。

去年底,持有國泰一號REITs(不動產投資信託)的小股東,「揪團」向國泰一號的管理機構國泰建經提議,賣掉旗下三棟資產之一,位於台北西門町的「中華大樓」。

國泰一號持有的中華大樓,一樓租給零售業者美華泰,樓上則由國泰世華銀行及國泰人壽承租。小股東盯上中華大樓的原因,是其帳面價值大幅低於市價,收租不如賣樓。

小股東看上高報酬市價估逾六十億,賣比租賺

據商用不動產公司第一太平戴維斯估算,中華大樓市價應在六十億元以上,當初中華大樓持有成本約十六億八千萬元。賣掉大樓,每股可以退還股東三元以上,比起現在每年每股拿約○.四八元的租金報酬還高,小股東因此提起處分議案。

此次揪團的小股東共有三十到四十人,共持股七.五%,投資國泰一號的時間從兩年到六年資歷不等,背景有來自飯店和營建業等產業。

去年十二月十六日提案後,據傳持股一九.二%的最大股東國泰人壽,還當面跟這小股東碰過面,十天之後,國壽提起都更案,和小股東提案互別苗頭。

大股東殺出都更案國壽現金滿手,看長不看短

細看國泰人壽過去五十年,除了把大樓證券化為REITs之外,沒賣過一棟大樓。對蔡宏圖發出說帖之前,這群小股東準備十足,不僅研讀兩本一百四十多頁公開說明書,請了兩家鑑價機構評估中華大樓市價,還查出此棟大樓符合都更的要求,連每層樓由樑到地面高度約為二.九公尺,用來當辦公室壓迫感太大的說帖,都能夠一一提出來。

只是沒想到半路卻殺出國泰人壽的都更案。國泰人壽發言人林昭廷指出,長期投資,都更土地的價值才能彰顯,五百多坪的建地,都更後會有一萬坪以上樓板面積,租金收益比現有的一億至少多上一倍。

至於為何「恰巧」在此時提出都更案,林昭廷指出,是要因應以後台北市《都更自治條例》趨嚴,對屋齡限制可能由三十年延長到五十年,因此為捍衛權益而提出。

從事營建業的張姓股東表示,REITs託管架構下,「不是喊句口號都更,寫個五千字提案這麼簡單,」從聘請顧問公司、營建、招商都得公開招標,他質疑都更能否如外界估算五年內完成。

不動產服務公司高力國際台灣研究部董事李日寶指出,「賣掉獲取眼前利益,或者改造賺取更高租金,是看長和看短的爭議。」都更如果做得好,獲利也不少,二○一○年私募基金亞太置地,以三十億元買下西門町的萬國大樓,改裝商場承租,二○一二年以六十七億賣給富邦人壽,獲利超過一倍。

讓外界疑惑的是,賣大樓分到最多的是大股東國泰人壽,為何國壽要反對?

林昭廷表示,對壽險業來說國內固定收益市場不大,「錢退給我,還是得再投資,賣掉是短線想法,我們希望長期持有。」國內壽險業雖滿手現金,卻須符合金管會「投資不動產年化報酬率不得低於二.八七五%」要求,苦無投資之處。

七.五%比五○%的對抗小股東持股難敵壽險三雄

國泰一號還有一個大股東是新光人壽,新光金控董事長吳東進已經支持都更案,展現長期投資的態度。預料,另一個大股東富邦人壽也會支持,三家壽險合計持股逾五成,七.五%對五○%的戰爭,小股東恐怕很難贏。

在壽險業已經滿手現金的現狀下,壽險業大老闆大多支持繼續保有大樓,小股東想要享受到處分資產利益難如登天。

國泰人壽和小股東的爭議,也揭開了國內REITs無法有效營運、幫投資人創造更高價值的問題。

除了籌碼集中在壽險業者手上外,李日寶認為,國內REITs的資產主要以「現金流量折現法」計算,當不動產價格大幅上揚,REITs淨值無法反映市價,以中華大樓為例,去年帳上價值為二十八億八千萬元,不到市價二分之一,自然讓精明的REITs投資人要求處分資產或者清算套利。

加上,國內的REITs採信託制,管理機構收到的費用,不會因為REITs淨值提高而變多。在國外,例如採「公司制」的新加坡,管理機構分多少,決定於REITs的收益多寡,相形之下,國內REITs管理機構自無誘因幫投資人創造更高收益率。

觀察約和台灣同期發行REITs的新加坡(第一檔REITs在二○○二年發行),現在已有二十檔以上REITs,專注辦公室、商場、廠辦等,各有特色,市場活躍,而台灣自二○○七年後無新REITs發行。

當初發行REITs是希望活絡不動產證券化市場,只是國內REITs的設計難以達成目的,如果管理制度不改,注定成為另一資金冷凍庫。

【延伸閱讀】

市價翻逾1倍,小股東想賣卻不能動——國泰1號REITs投資標的

喜來登飯店

資產/土地面積:2,190坪(坪)初期投資成本:104.9(億元)市價估算:200(億元)現狀:租給喜來登飯店,租約至2017年,租金水準符合當地行情

西門大樓

資產/土地面積:660坪(坪)初期投資成本:17.6(億元)市價估算:45~50(億元)現狀:誠品整棟承租至2029年,租金略低於市價2成

中華大樓

資產/土地面積:520坪(坪)初期投資成本:16.8(億元)市價估算:60~65(億元)現狀:分別租給美華泰、國泰人壽和國泰世華銀行,最長租約到2018年

資料來源:第一太平戴維斯、國泰1號不動產公開說明書 整理:曾如瑩

大小 股東 不同 REITs 資金 冰櫃
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外匯教父帶頭瘋 熱炒REITs冷飯

2014-03-03  TCW  
 

 

國內不動產投資信託基金(REITs)可能又將少一檔!二月十九日,駿馬一號公告將召開受益人會議,進行清算決議,這是繼三鼎、基泰之星後,國內第三檔遭受益人提出清算下市計畫的REITs。

鑽法規瑕疵連房市名人,也來分杯羹

受益人以散戶為主的駿馬一號,堪稱國內REITs清算套利的最後一塊肥肉,因為剩下的五檔REITs,籌碼集中在富邦金、國泰金、新光金等大型金控和機構法人手上,被視為固定收益工具,往往握住不賣,小股東想要喊賣樓或發動清算,難如登天。

這次發動駿馬一號清算提案的五位受益人共持有駿馬一號逾一六%股權,據瞭解,幕後操盤人就是曾經參與三鼎、基泰之星清算過程的同一批外資金童,金主則包括上市櫃殯葬公司老闆、房市名人劉媽媽等人。

事實上,從基泰之星、三鼎,到駿馬一號,都看得出外資金童的操作痕跡,包括有「外匯教父」之稱的前新加坡淡馬錫控股子公司大中華區總經理陳聖德、外資人脈豐厚的京城銀行董事長戴誠志、曾任高盛證券台灣區總裁的張果軍等。

這批精明的外資金童,瞄準國內REITs先天不良的法規限制,以及後天失調的產品設計,把國內REITs變成有利可圖的套利工具,既有固定收益的保護,又有機會賺取資產清算後的鉅額利潤,可說是進可攻、退可守的投資。

從法規面來看,有別於國外REITs採「公司制」,管理機構可透過買賣大樓來活化資產,國內REITs採「信託制」,管理機構只負責大樓出租修繕等事宜,無法幫投資人創造更高的收益率。

負責管理駿馬一號的台嘉國際總經理林裕仁指出,國外的REITs操作靈活,既能不斷擴大資產,也可處分手上資產、獲利了結,並隨時反映到淨值上,股價自然就連動上漲。相對的,國內通常由三、四棟大樓包裹成一檔REITs,礙於法規限制也不允許擴大發行,造成規模偏小,財務操作不易。

近年來房地產價格飆漲,但資產漲價無法反映到REITs淨值上,二○○九年三鼎和基泰之星還曾折價到五、六元,連淨值的五成都不到。反而,一旦REITs清算,或是標的物中的大樓處分,更能獲取超額報酬。三鼎與基泰就是最好例子,當初買進這兩檔REITs的投資人,獲利至少五成。

按照法令,REITs清算程序需五○%股權以上受益人出席受益人大會,會中經三分之二股權受益人讚同,就可進行清算。自從三鼎、基泰之星完成清算後,買進REITs並推動資產處分或清算,成了有利可圖的金錢遊戲。

金童鴨子划水集結市場力量,速戰速決

去年底,持有國泰一號REITs的投資人,就曾合力向國泰一號的管理機構國泰建經提議,賣掉旗下三棟資產之一,位於台北西門町的「中華大樓」。但國泰一號的大股東、持股約五成的國泰、新光和富邦等金控業者卻連成一線,另行提出都更案,硬生生把中華大樓處分申請打回票。

據瞭解,在國泰一號上踼到鐵板的投資人,眼看無法在國泰一號上吃到甜頭,就轉向發動駿馬一號清算案。這批嘗過三鼎和基泰之星清算案甜頭的外資金童們,早在一年半前就鴨子划水,從市場大量買進駿馬一號,掌控逾五○%股權後,接著集結市場派力量,向受託銀行要求清算並處分資產套利。

駿馬一號其中一位張姓受益人表示,國內REITs是價值被嚴重低估的標的,賣掉比出租更具效益。目前國內REITs配息率約三至四%,雖然優於定存利率,但成交量偏低,是台股的冷凍櫃商品,「駿馬一號清算後,距離目前市價仍有近兩成的獲利空間,相當於十年的定存利息。」

目前,主管機關的態度將是駿馬一號能否順利完成清算的關鍵。三年前,金管會不樂見REITs檔數減少,曾經技術性退回三鼎與基泰之星的清算案,結果造成三鼎和基泰之星清算案從二○一○年七月提出申請,直到二○一二年三月底,才達成清算決議、終止上市,足足花了一年半以上的時間。

隨著金管會換了新主委曾宗銘,對於金融監管持較開放的態度,加上房地產仍處於相當高點,有利於資產處分,因此,曾在三鼎與基泰之星賺到大錢的這批投資人,成了此次操盤駿馬一號提出清算申請的要角,最快可望在未來半年內達陣。

不過有了三鼎、基泰之星的前車之鑑,這次提出清算的駿馬一號的投資人不僅要求召開受益人大會進行清算決議,就連清算的內容也一併提出,希望在受益人大會上一次表決,以免夜長夢多。

駿馬一號股本約四十二億元,規模不算大,加上目前利率低、資金便宜,據一位參與駿馬一號清算下市計畫的投資人指出,外資金童透過融資方式、結合金主,砸下近三十億元,花了一年半時間佈局駿馬一號,成本約在十四元,資產清算後預估每股可望達到二十二元,套利空間高達逾五成。

在房價飆漲、租金收益率下滑的大環境下,國內自二○○七年後就沒有新的REITs發行。隨著駿馬一號進入清算表決程序,國內可能只剩下五檔REITs,如果現行的「信託制」管理制度不改,未來不動產證券化市場注定是一攤死水。

【延伸閱讀】駿馬一號,REITs清算最後一塊肥肉—近期REITs清算下市獲利狀況

1.基泰之星:標的物--基泰建設世紀羅浮大樓部分樓層、大湖商旅大樓清算下市時間--2012/2/3套利空間--約40%

2.三鼎:標的物--前瞻21大樓、香檳大樓及誠品物流大樓部分樓層清算下市時間--2012/3/30套利空間--約60%

3.駿馬一號:標的物--國產實業大樓、中鼎大樓及漢偉資訊大樓清算下市時間--最快半年內套利空間--約50%

資料來源:證交所、公開資訊觀測站 整理:鄧麗萍

外匯 教父 帶頭 熱炒 REITs 冷飯
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李嘉誠的人民幣REITs

http://www.eeo.com.cn/2011/0430/200288.shtml

鄔瓊

4月29日,李嘉誠旗下匯賢房地產信託於港交所掛牌交易,成為香港首隻人民幣交易的股票。

這是李嘉誠盤算內地上市無望後作出的選擇。此前,李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市,但因外資A股上市久久未能批覆,而不能如願。2010年,港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心後力推港交所人民幣計價股票港交所上市,李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃,並最終使匯賢房托成為首隻港交所上市的人民幣計價股票。

此次,李嘉誠主要資產為位於北京長安街的東方廣場,形式為房地產信託基金,即REITs,其股東回報主要來自於東方廣場中的東方新天地商場、寫字樓的租金收益及東方君悅酒店和酒店式公寓的收益。

套現

早在1999年東方廣場開始營業之際,其面臨的實際問題便是李嘉誠旗下的長江實業並未擁有東方廣場的全部權益。

因屬於外資公司,長江實業與內地合作夥伴合資共同經營東方廣場。

匯賢房托招股說明書顯示,1991年,李嘉誠與其內地合作夥伴成立北京東方廣場公司,其中李嘉誠旗下長江實業及和記黃埔佔有60%股權,而李嘉誠內地合作夥伴擁有東方廣場公司40%股權。

按雙方當時協議,長江實業及和記黃埔以資金入股,其內地合作夥伴則以土地入股,其中包括辦理相關土地證件及土地使用年限的手續費用。東方廣場的土地性質是商業綜合性用地,使用權限為50年。

2007年,李嘉誠曾對外界表示,希望和記黃埔及長江實業內地地產業務能夠在A股上市。其中東方廣場作為李嘉誠旗下最為成熟的物業之一,被列為重要的上市資產。有消息稱,當時李嘉誠甚至希望單獨以東方廣場在內地發行REITs。

2008年,李嘉誠開始一系列資本操作。

李嘉誠通過其於1993年在香港成立的匯賢控股以及於1994年於境外成立的Hui Xian Cayman接收長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。而後,再通過匯賢控股向北京東方廣場公司注入資金2.7億美元,買下東方廣場公司境內合作夥伴在土地使用期限內的租金收益權。

至此,匯賢控股擁有北京東方廣場未來38年的全部租金收益權限。

為使匯賢房托上市,李嘉誠再次將其從內地合作夥伴手中購回的租金收益權用以房地產信託基金的形式上市。匯賢房托用於上市的股權中機構投資者及公眾投資者各佔20%。

截至匯賢房托公開發售結束,匯賢房托以每股5.24元人民幣的定價募集資金104.8億元。這意味著,李嘉誠以2.7億美元的代價,換取了104.8億元人民幣的資金。

冷清的認購

作為首隻人民幣計價的股票,匯賢房托的招股並非理想。

此前,香港市場普遍認為匯賢房托將受到市場歡迎,原因是香港市場人民幣目前充裕,截至今年3月,香港市場持有人民幣超過4000億元,此外,目前人民幣正處於升值通道,人民幣計價的股票產品將有利於香港市場的人民幣增值。

但此次匯賢房托自公開招股以來,雖然受到機構投資者的熱捧,但未受到香港普通投資者的肯定,僅獲得2.5倍的超額認購,公眾投資者的實際認購金額僅為20.5億元。李嘉誠此前於香港是上市的REITs產品曾獲得超過300倍的認購。與匯賢房托幾乎同時上市的唐宮中國控股有限公司則獲得了超過600倍的超額認購。

此外,匯賢房托將IPO定價區間定位於5.24元到5.58元,但其公開招股定價最終選擇的底價5.24元。

關於此次匯賢房托普通投資者認購冷清的原因,市場認為,一方面當前香港人民幣流動性尚不充裕,香港投資者擔憂市場的流動性,屆時手中的股票無法及時兌換成人民幣;另一方面則在於,作為依靠房地產資產租金收益的房地產信託產品,匯賢房托僅剩下37年的租金收益期。

港交所總裁李小加則對媒體表示,「我覺得根本不應出現萬人空巷的情況。」

事實上,作為房地產信託基金,匯賢房托旗下的東方廣場雖然擁有北京市最高的租金,但其此次發行房地產信託給出的收益卻並不高。

按匯賢招股說明書,匯賢房托的收益率估計將達到4.26%,高於香港各銀行提供的0.5%的人民幣存款利率,但低於香港房地產信託基金平均5.5%的收益率,更低於2005年於香港上市的內地房地產信託基金越秀房托7%的收益率。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為,如果計入人民幣增值因素,匯賢房托的最終收益率可能接近10%。

但有行業人士認為,香港普通居民如果將人民幣存入內地銀行的利率亦3.25%,加上人民幣增值因素,其收益率亦接近匯賢房托的收益率。同時,出於對香港人民幣流動性的擔憂,投資者會擔心屆時股票是否能夠及時套現;此外,出於對人民幣和港幣兌換層面的考慮,券商在經營匯賢房托產品時,要向投資者收取2%的年息,而香港普通股票的年息為1%。

以上種種緣由導致,首隻人民幣計價的股票匯賢房托在保證投資者收益層面並無明顯優勢。

但事實上,匯賢房托僅僅是開始。就李嘉誠旗下的內地房地產而言,僅商業地產部分除去東方廣場外,其亦在上海擁有多項優質物業。市場並不能排除日後匯賢房托有收購這些物業的可能。

事實上,李嘉誠何時利用匯賢房托的平台收購相關物業取決於物業本身是否具有更多的升值潛力,一般認為,未有租金收益達到穩定期的物業,且無法通過物業升值獲取其他融資渠道時,李嘉誠方才會考慮將物業以房地產信託基金的形式上市。

李嘉誠的人民幣REITs

鄔瓊

517

2011-05-02

鄔瓊

4月29日,李嘉誠旗下匯賢房地產信託於港交所掛牌交易,成為香港首隻人民幣交易的股票。

這是李嘉誠盤算內地上市無望後作出的選擇。此前,李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市,但因外資A股上市久久未能批覆,而不能如願。2010年,港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心後力推港交所人民幣計價股票港交所上市,李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃,並最終使匯賢房托成為首隻港交所上市的人民幣計價股票。

此次,李嘉誠主要資產為位於北京長安街的東方廣場,形式為房地產信託基金,即REITs,其股東回報主要來自於東方廣場中的東方新天地商場、寫字樓的租金收益及東方君悅酒店和酒店式公寓的收益。

套現

早在1999年東方廣場開始營業之際,其面臨的實際問題便是李嘉誠旗下的長江實業並未擁有東方廣場的全部權益。

因屬於外資公司,長江實業與內地合作夥伴合資共同經營東方廣場。

匯賢房托招股說明書顯示,1991年,李嘉誠與其內地合作夥伴成立北京東方廣場公司,其中李嘉誠旗下長江實業及和記黃埔佔有60%股權,而李嘉誠內地合作夥伴擁有東方廣場公司40%股權。

按雙方當時協議,長江實業及和記黃埔以資金入股,其內地合作夥伴則以土地入股,其中包括辦理相關土地證件及土地使用年限的手續費用。東方廣場的土地性質是商業綜合性用地,使用權限為50年。

2007年,李嘉誠曾對外界表示,希望和記黃埔及長江實業內地地產業務能夠在A股上市。其中東方廣場作為李嘉誠旗下最為成熟的物業之一,被列為重要的上市資產。有消息稱,當時李嘉誠甚至希望單獨以東方廣場在內地發行REITs。

2008年,李嘉誠開始一系列資本操作。

李嘉誠通過其於1993年在香港成立的匯賢控股以及於1994年於境外成立的Hui Xian Cayman接收長江實業及和記黃埔持有的北京東方廣場公司60%的股權。而後,再通過匯賢控股向北京東方廣場公司注入資金2.7億美元,買下東方廣場公司境內合作夥伴在土地使用期限內的租金收益權。

至此,匯賢控股擁有北京東方廣場未來38年的全部租金收益權限。

為使匯賢房托上市,李嘉誠再次將其從內地合作夥伴手中購回的租金收益權用以房地產信託基金的形式上市。匯賢房托用於上市的股權中機構投資者及公眾投資者各佔20%。

截至匯賢房托公開發售結束,匯賢房托以每股5.24元人民幣的定價募集資金104.8億元。這意味著,李嘉誠以2.7億美元的代價,換取了104.8億元人民幣的資金。

冷清的認購

作為首隻人民幣計價的股票,匯賢房托的招股並非理想。

此前,香港市場普遍認為匯賢房托將受到市場歡迎,原因是香港市場人民幣目前充裕,截至今年3月,香港市場持有人民幣超過4000億元,此外,目前人民幣正處於升值通道,人民幣計價的股票產品將有利於香港市場的人民幣增值。

但此次匯賢房托自公開招股以來,雖然受到機構投資者的熱捧,但未受到香港普通投資者的肯定,僅獲得2.5倍的超額認購,公眾投資者的實際認購金額僅為20.5億元。李嘉誠此前於香港是上市的REITs產品曾獲得超過300倍的認購。與匯賢房托幾乎同時上市的唐宮中國控股有限公司則獲得了超過600倍的超額認購。

此外,匯賢房托將IPO定價區間定位於5.24元到5.58元,但其公開招股定價最終選擇的底價5.24元。

關於此次匯賢房托普通投資者認購冷清的原因,市場認為,一方面當前香港人民幣流動性尚不充裕,香港投資者擔憂市場的流動性,屆時手中的股票無法及時兌換成人民幣;另一方面則在於,作為依靠房地產資產租金收益的房地產信託產品,匯賢房托僅剩下37年的租金收益期。

港交所總裁李小加則對媒體表示,「我覺得根本不應出現萬人空巷的情況。」

事實上,作為房地產信託基金,匯賢房托旗下的東方廣場雖然擁有北京市最高的租金,但其此次發行房地產信託給出的收益卻並不高。

按匯賢招股說明書,匯賢房托的收益率估計將達到4.26%,高於香港各銀行提供的0.5%的人民幣存款利率,但低於香港房地產信託基金平均5.5%的收益率,更低於2005年於香港上市的內地房地產信託基金越秀房托7%的收益率。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為,如果計入人民幣增值因素,匯賢房托的最終收益率可能接近10%。

但有行業人士認為,香港普通居民如果將人民幣存入內地銀行的利率亦3.25%,加上人民幣增值因素,其收益率亦接近匯賢房托的收益率。同時,出於對香港人民幣流動性的擔憂,投資者會擔心屆時股票是否能夠及時套現;此外,出於對人民幣和港幣兌換層面的考慮,券商在經營匯賢房托產品時,要向投資者收取2%的年息,而香港普通股票的年息為1%。

以上種種緣由導致,首隻人民幣計價的股票匯賢房托在保證投資者收益層面並無明顯優勢。

但事實上,匯賢房托僅僅是開始。就李嘉誠旗下的內地房地產而言,僅商業地產部分除去東方廣場外,其亦在上海擁有多項優質物業。市場並不能排除日後匯賢房托有收購這些物業的可能。

事實上,李嘉誠何時利用匯賢房托的平台收購相關物業取決於物業本身是否具有更多的升值潛力,一般認為,未有租金收益達到穩定期的物業,且無法通過物業升值獲取其他融資渠道時,李嘉誠方才會考慮將物業以房地產信託基金的形式上市。

李嘉誠 李嘉 人民幣 人民 REITs
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嘗鮮海外地產「REITs QDII」待破題

http://www.eeo.com.cn/2011/0528/202330.shtml

趙娟

醞釀已久的中國REITs(房地產投資信託基金)仍在襁褓中,國內基金就已經盯上了海外成熟市場REITs,有望海外「嘗鮮」。

5月27日,諾安、鵬華兩家基金公司均收到證監會的新產品受理函,涉及的兩隻新品分別為5月19日上報的諾安全球收益不動產QDII基金以及鵬華美國房地產QDII基金。

海外REITs是什麼

本報瞭解到,上述兩隻新品的設計都是醞釀已久,而監管層經過長期慎重考慮才接受上報資料,目前兩隻產品在基金部的創新通道中等待審批。

接近證監會人士透露,監管者一度擔憂投資者甚至其他監管部門對這類創新產品可能會產生誤解,目前國內正值房地產調控大周期,國內REITs的推出也受到限制未有新進展,QDII基金是否存在為國外房地產融資的「嫌疑」,不過,最終這一顧慮還是被逐漸打消。

鵬華以及諾安基金相關產品設計人士都坦言,海外REITs的確對普通投資者而言是個新事物,可能存在推廣上的一些困難,但發行這類產品正是要填補這類空白,為國內投資者提供新的投資機會。由於擔心認知問題,上述兩隻產品的名稱中都沒有出現「REITs」一詞。

國際統稱的REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

鵬華基金國際業務負責人介紹,與國內理解的房地產信託主要發揮開發融資功能不同,國外大多數REITs主要從事商業地產後期的運營,很多是開發商通過物業轉型而來,多從事的是不動產經營、管理業務,較少從事房地產開發。

具體而言,REITs涵蓋了住宅地產和商業地產的各個領域,包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等,基本上都屬於商業地產;重要的一點是,REITs在稅收上享有上市公司沒有的優勢,不用支付企業所得稅和資本利得稅。

「簡單講,REITs相當於股票,美國上市交易的REITs都在美國三大交易所掛牌,其實,在美國標普500指數中有14只成分股是RE-ITs,而目前美國房地產行業上市公司的絕大部分證券都是REITs。」上述負責人稱。

他介紹,REITs最大的屬性是股息分紅,一般情況下REITs的分紅比例超過90%,目前美國REITs能獲得的股息率為6%-8%,這樣的定期分紅收益是能夠戰勝通脹的;另外,投資REITs還能獲得資本利得即REITs持有不動產物業的長期資本增值,這則取決於GDP增長、就業率、利率水平等宏觀經濟情況以及物業所處地段、物業管理水平等。

「通過分析歷史數據可以看到,持有商業地產和住宅地產是最好的抗通脹投資品種之一,其收益遠遠超過美國的通脹率,過去35年,新華富時美國房地產協會發的權益性RE-ITs指數的年化收益率為13.98%,超過了同期美國標普500指數的11.17%。」上述鵬華基金負責人稱。

目前,世界上有600多只REITs產品,最大的市場為歐美市場,亞洲則主要集中在日本、新加坡和中國香港。美國市場共有REITs約153只,市值3900億美元左右,佔到了全球REITs總市值的40%以上。

據瞭解,海外REITs的主要投資者都是大型機構投資者如主權財富基金、退休養老基金和大學捐贈基金等,近幾年,美國、歐洲也開發了投資REITs的公募基金和交易型開放式指數基金(ETF),REITs投資的資產質量、現金流的穩定性以及管理層能力等指標是分析REITs投資價值的主要參考因素。

嘉實基金在2005年就開始著手研究發行REITs,由基金公司募集資金,接管一些管理不善的物業或收購一些商業地產,並以物業資產的租金等收益為來源定期向投資者派發紅利,但國內對於基金公司作為REITs的發行主體還存在爭議。

抄底房地產?

鵬華美國房地產QDII基金的投資標的是美國和加拿大的REITs和房地產相關上市公司,並且將是一隻主動管理型的股票型基金定位在「美國房地產」。

諾安基金則強調「不動產收益」,其投資標的主要是歐洲、美國、澳洲、新加坡、日本等海外發達國家的REITs,不投資相關股票,也是一隻主動管理型產品,更強調在不同經濟週期,不同類不動產會有不同的表現。

諾安基金產品部負責人介紹,在經濟發展較好的時候,房地產、酒店租賃公寓的收益表現比較好,而在經濟弱週期中,醫院、養老院、護理中心等不動產的收益相當穩定。

鵬華基金認為,從2006年7月份開始,美國住宅地產下跌超過三分之一,2007年2季度美國商業地產見頂後,到目前最大跌幅也達40%,美國房地產目前的估值水平和收益率都處於合理的範圍。

根據美國地產經紀商協會的數據顯示,外國投資者已開始在美國抄底購置房產,截至今年3月份的12個月內,交易額已超過400億美元。

記者瞭解到,諾安、鵬華基金的兩隻新產品都沒有聘請海外投資顧問,均是靠自有團隊進行主動投資。

嘗鮮 海外 地產 REITs QDII 破題
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擬打包商業REITs融資瑞安「飢渴症」緣起

http://www.eeo.com.cn/2012/0302/221855.shtml

陳哲 上海報導

一直讓瑞安處於資金飢渴狀態的「天地系列」開發模式,如今可能再次成為羅康瑞的融資法門。

近日,瑞安房地產(00272.HK)傳出即將打包旗下「天地系列」商業部分發行REITs的傳言,公司高管表示,該方案仍然在商討之中,並無定論。

分析人士認為,羅康瑞曾經以新天地模式的成功開發,在資本市場成功大展財技。如今進一步利用成熟商業作為公司運營槓桿,已將這一模式在內地更大規模延續。

瑞安找錢

日前有港媒稱,瑞安將新天地等內地商業分拆,可能借助REITs(房地產信託基金)模式在港上市。資產包中包括了上海新天地的購物中心和商舖。

不過,瑞安董事總經理尹焰強對外表示,分拆商業上市仍在研究階段。即便是確定,也需要幾個月的時間。

實際上,瑞安董事局主席羅康瑞早在2009年年底就表示,考慮將已建成的商業物業,如新天地、企業天地等分拆出來為獨立的上市公司。此舉可令瑞安業務更清晰,並可令分拆出的業務在資本市場上自籌資金。此後,公司一直在運作,但一直未能成行。

此番舊事重提,分析人士認為,主要是瑞安系資金鏈緊繃,使得該工作加速。3月底,瑞安房地產將有一筆25.43億港元的三年定期貸款到期。

事實上,在過去的幾個月,瑞安頻頻融資。先是在去年年底擬發行4億美元的優先票據和 2.7億新加坡元的優先票據。

數日前,瑞房又宣佈額外增加7500萬美元2015年到期優先票據,年利率9.75%,與原先4億美元合併。

由於市場低迷,自去年年底發行的票據一直處於推進階段,銀團規模一再擴大,目前為了發行瑞安的4.7億美元的票據,聯貸行已經增至10家。

天地模式

天地模式之於瑞房,可謂成也蕭何敗也蕭何。

雖然根據瑞安年初發佈的投資者通訊,2011年公司實現了107億元的銷售額,其中,商業整體銷售佔據很大比例,來自商業整體銷售的額度達到48億元。

據瑞安內部人士透露,過去一年多百億業績,多來自於出售商業項目,甚至整體性出售。其中的典型包括:將3棟重慶天地辦公樓和商舖,以16.7億整體售予中國平安及其關聯公司;以3.91億元價格向三井不動產出售廣東佛山嶺南天地LOT18地塊45%的股權;將上海市楊浦區創智天地項目的部分辦公樓及零售面積及停車位,以6億元出售給工商銀行等。

不過,低迷市場中瑞安房地產的平均售價不降反漲。2011年公司平均售價為人民幣20200元/平方米,同比增長10%。

這得益於瑞安在上海、重慶、武漢、大連等地推行的新天地模式,採用以商養住的模式,先將周邊養成非常成熟的高端商務社區,再出售住宅,使得其住宅項目具備極高的溢價能力。

但在另一方面,該模式在項目實施上需要很長的週期,資金回籠效率遠低於萬達、世茂等以住養商的綜合體開發模式,給瑞安資金鏈提出極大挑戰。

無論是瑞安房地產還是瑞安建業,目前都面臨著淨資產負債率在港商序列中偏高的問題。去年年底,瑞安建業還因為資金等問題,放棄認購南京一幅科技園地塊的開發所有權。

上述內部人士透露,瑞安考慮將商業物業分拆,想讓優質資產獨立打包上市募集更多的資金,以支撐公司天地戰略的後續發展。

實際上,羅康瑞曾經借助新天地概念在資本市場上飽嘗甜頭。

十年前,羅康瑞憑藉新天地模式走紅,隨即於2006年10月成立了瑞安房地產,在內地專注發展大型綜合住宅項目,並將其從瑞安建業中分拆出來獨立上市。瑞安建業則轉向爛尾樓開發,並在資本市場多次騰挪,瑞安系借此獲取不菲資金。

打包 商業 REITs 融資 瑞安 飢渴 緣起
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REITs試點重啟 你玩不玩

http://www.eeo.com.cn/2014/1115/268763.shtml

經濟觀察報記者 張鳳玲 張曉暉 想像未來某一天,屌絲或高大上的你也許可以和萬達集團董事王思聰一樣,成為萬達廣場的股東,當然只要你願意,你也可以擁有游泳池和高爾夫球場。

實現你願望的這個媒介是REITs(房地產信託投資基金),一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資 金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金,通俗一點就是讓「不動產」徹底「動起來」。

11月13日,經濟觀察報記者從住建部、央行獨家獲悉:繼自2009年央行主導的REITs試點中止後,北京、上海、廣州、深圳四城市重啟RE-ITs試點。

目前試點兵分兩路:一個是以固定收益資產為核心的銀監會系統試點,試點推動者是央行和住建部,試點者是北京、上海、廣州、深圳四城市,由住建部副部長齊驥掛帥,除了繼續推進資產證券化體系發展外,還有意為保障房建設提供更多的退出渠道,給房企參與保障房提供多樣化融資機制;另一路是以REITs上市為核心的證監會系統,試點推動者是證監會,試點者是中信金石基金管理公司和嘉實基金管理有限公司,天津、北京、上海、深圳正在爭奪REITs交易場所的名額。

14日,北京市金融工作局副巡視員沈鴻向經濟觀察報記者透露道:「REITs試點能重啟實屬不易,2年前我們申報了4個地產項目搞REITs,當時已經上報給一行三會,恰好碰到國家宏觀調控房地產,所以REITs試點工作就停了,目前這一工作由北京市金融工作局副局長柯永果負責。」

但經濟觀察報瞭解到,旨在將保障房資產證券化的試點草案,目前並沒有得到熱情響應,也仍在調整之中,試點單位更多地還是希望推進商業地產的REITs進程,今年早些時候,證監會REITs版本中,被納入試點項目的中信、華潤的REITs產品均是以商業地產項目為資產標的。「政策上若還不松綁內地REITs,目前租金回報率高的華貿中心和佳程廣場等已成為香港的REITs,若開閘晚了,優質的商業地產全部被境外財團承包,剩下的都是空置率高租金回報率低的商業地產項目,你就失去機會了。」第一太平戴維斯華北區投資部高級董事紀剛說。

試點再重啟

經濟觀察報記者近日從住建部、央行等政府基金渠道獲悉,此次試點與過去有諸多不同之處:

其一,這次試點工作是上下左右各方協力的試點。2009年央行出台的《REITs總體試點框架》,但沒有具體細化、也沒有明確推進著力點。齊驥甚至向北京、上海、廣州、深圳喊話,「你們按時報部裡,我們共同研究推進」。

其二,具體執行試點項目的企業,需要兼有國企、地產、金融等資源,這些企業手裡往往有大量保障房資產和較為通暢的融資通道。

其三,四城市REITs試點的資產包:具有良好租金收入和物業增值的商業地產項目和政府提供租金補貼的各種政策性租賃住房產品(公租房)。採取的技術系統是以固定收益資產為核心的銀監會系統,非以REITs上市為核心的證監會系統。

其四,設立「特殊目的公司」(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前我國《公司法》尚不允許通過設立SPV來發行REITs並上市,而目前天津、北京、上海、深圳正在爭奪REITs掛牌交易場所。但如何協調證監會和銀監會的職責又是問題的關鍵性,深層次是如何平衡REITs的風險。

回報率難點

根據此次試點方案,現在REITs的主要資產包是公租房,也就是說將打包成立SPV公司,通過公募市場募集資金並掛牌交易的方式,這實際上也是政府希望鼓勵更多的房地產企業參與到政策性住房的建設當中的一種手段。在某種程度上契合了齊驥在濟南住房保障和房產管理局內部講話的精神,「鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場,通過成立專營房屋租賃的機構。」「實際上將使參與政策性住房代建、配建的房地產開發企業,獲得銀行貸款以外的新融資渠道成為可能,這實際上也是政府希望鼓勵更多的房地產企業參與到政策性住房的建設當中的一種手段。」紀剛說,他進一步解釋道,保障房成本並沒有想像的低,建設保障房花了大量的錢,這個時候不積極培育房屋租賃市場REITs化,地方政府壓力較大。

根據國家統計局數字顯示:10月末,商品房待售面積58239萬平方米,比9月末增加1091萬平方米。其中,辦公樓待售面積增加88萬平方米,商業營業用房待售面積增加227萬平方米;根據住建部數據顯示,2009年~2014年上半年已至少執行保障房建設3878萬套,投資至少3.5萬億元,去掉庫存巨高的商品房,保障房的庫存也是不斷高企,主體投資者退出堪憂,所以這個時候推出試點方案顯得更加務實。

但對於市場人士來說,這樣的落地並沒有太讓人興奮,「北京市最貴的公租房月租金的回報率和國貿三期、新光天地等月租金的回報率可謂天壤之別,如果這麼做,對我們這種市場人士來說,吸引力有限,但可以通過公租房REITs來探路,畢竟風險小。」王玉珂說。

事實上,目前除了住建部、央行啟動的REITs試點外,由證監會主導、今年啟動的試點仍在進行。具有中信集團背景的中信金石基金管理公司和具有華潤集團背景的嘉實基金管理有限公司為其中試點企業。

其中中信金石基金管理公司的REITs產品中信啟航專項資產管理計劃,成立於2014年4月25日,總規模逾人民幣50億元,投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈,目前REITs產品銷售告罄。而嘉實基金管理有限公司也正式與上海城市地產合作成立REITs,嘉實基金總經理趙學軍親自操刀產品運作。

得知新試點重啟,戴德梁行高級董事王玉珂向他的好友王明(化名)感慨道,「再不推出REITs,我們真的就老了。」王明曾是嘉實基金管理有限公司REITs產品的主要設計者之一,他現在回想起自己在主導嘉實基金管理有限公司REITs產品部門被撤掉時,「一場南柯夢而已。」「嘉實基金管理有限公司的管理團隊、專業能力等都沒有問題,當時我們部門被撤掉的原因有兩個,一個是因租金回報率高的商業地產項目不差錢,在2010年商業地產火爆的情況下,並不是每個人都是李嘉誠,所以他們自身不願意REITs化;一個是沒有關於REITs的法律法規,按照現行的金融政策,是不能推廣的。」「沒有真正《房地產投資信託基金法》出現,對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制,基本上距離開閘還很遠,美國REITs產品都是美國總統艾森豪威爾來推動的,因為REITs是房地產領域最先進生產力的形式,否則這種小規模的試點,很難推動。」紀剛說。

當下,四個城市正在緊鑼密鼓地進行REITs試點方案,但記者獲悉,個別城市對REITs的試點並沒有太大的熱情,這些政府人士給出的理由是:不管是證監會REITs版本、央行REITs版本還是地方政府版本,REITs投資回報率約6%,低於市場預期,這樣很難調動市場人士參與,沒有企業參與的REITs,無法自然流動,吃力不討好。「只能說我們正在選擇企業,具體還在商議中。」廣州市政府金融工作辦公室相關人士對記者表示。

優質資產之爭

當國內的REITs還在退難進緩,境外投資者早已瞄準了國內商業地產的高回報率資產。

11月10日,領匯資產管理公司宣佈與龍崗萬科廣場之商場及若干臨街商舖和停車位的80%權益合作事宜展開洽談,領匯資產管理公司是亞洲市值最大REITs機構,僅次於長江實業(集團)有限公司。

在REITs領域深耕多年的李嘉誠,仍然在推進其持有的內地物業REITs進程。

11月,李嘉誠將自己所持有的重慶解放碑大都會廣場REITs化,重慶解放碑大都會廣場是李嘉誠和記黃埔1997年開發的一個商業地產項目,這個項目以39.1億元人民幣價格賣給一家名為匯賢產業信託的香港上市公司。

根據港交所資料顯示,匯賢產業信託的主要股東為長江實業及和記黃埔的附屬公司,首隻以人民幣計價的REITs產品,除了剛剛過會的重慶解放碑大都,還有北京東方廣場。

14日,經濟觀察報記者實地探訪獲悉:李嘉誠的重慶解放碑大都會項目是重慶這座城市的商業中心,商家、領事館等均有入駐,租金約為295元/平方米,寫字樓約120元/平方米(含商業服務費),353個停車月均收入約為710元,2014上半年的租金收入約為1.41億元,物業收入約為0.89億元,資產評估41.04億元,商場租佔率92.5,寫字樓高達租佔率97.3%。

為了能夠成功地將重慶解放碑大都會廣場REITs化,經濟觀察報掌握的資料顯示:李嘉誠同意折讓4.7%至39.1億元出售給匯賢信託,並且簽訂了一個五年的收入補貼協議(即匯賢信託買入重慶大都會這部分物業之後每年獲得的收益不少於299,280,000元,如果少了,將給予差額部分最高限額為1億元人民幣的補貼,補貼時間至2019年12月31日)。

對此事,14日,長江實業(集團)有限公司內部人士向經濟觀察報記者分析道:「李嘉誠是將重慶解放碑大都會的商業地產資產包進行打包,然後給匯賢信託,並不是拋售商業項目,然後匯賢信託REITs在香港上市售賣,讓境外投資者購買REITs,這些境外投資者成為重慶解放碑大都會的股東,享受租金回報,李嘉誠先生仍然是重慶解放碑大都會廣場直接持有者,購買這個REITs基金產品的投資者是間接持有人,並不是簡單意義地拋售。」

代理重慶解放碑大都會廣場商業項目的一位代理行人士也向記者證實了長江實業(集團)有限公司的說法,「這是雙贏的事情,若將重慶解放碑大都會項目拋售,就是一錘子買賣,這樣的話,他運作的商業項目不需要向銀行貸款,也沒有太大的資金風險。」

不久後,重慶解放碑大都會廣場將更名為「大都會重慶東方廣場」,這樣的模式李嘉誠曾經運用於北京東方廣場,顯然李嘉誠是在模仿美國商業地產大亨西蒙地產。

REITs 試點 重啟 你玩 玩不 不玩
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投資海外REITs,您可以比萬達更土豪! 財說

來源: http://xueqiu.com/9041141730/33672388

  萬達要IPO了,您還在羨慕萬達嗎?想擁有商業地產物業權,REITs幫您來實現!目前北上廣深保障房REITs試點在即,讓人們將目光再次落到這一神奇的金融產品。
  雖然REITs在中國還未開閘,但是在國外,特別是美國,REITs早已經是一個較為成熟的投資品種。美REITs市場規模已超6700億美元,在全球占比近六成,紅利收益高而穩定,其中美住宅類REITs 收益率更是高達34.39%。目前全球已有29個國家和地區相繼推出REITs,總市值已經超過1萬億美元。今天財說就來為您全方位解讀傳說中的REITs!


文章目錄:
1、REITs是什麽?
2、為什麽要建立REITs
3、REITs的主要特征
4、REITs分為權益類和抵押類
5、權益類REITs按行業細分為10大類型,其中零售類占比最大
6、美國REITs市場規模已超6700億美元,紅利收益高而穩定
7、權益類REITs指數表現好於抵押類,其中住宅類REITs 收益率高達34.39%


REITs是什麽

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts,房地產信托投資基金,是指通過公司、信托或其他組織形式募集資金並投資於具有穩定收入的房地產,由專業的機構進行管理,並將大部分收益分配給投資者的一種金融工具。按照基金募集的方式的不同,REITs分為公募與私募型。公募型的REITs指以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金,發行時需要經過監管機構嚴格的審批,可以理解為房地產資產的IPO。在美國,大多的REITs為公募型,在證券交易所進行交易。



為什麽要建立REITs?


REITs的誕生有以下原因:
商業地產項目投融資雙方的供需要求:以前,由於金融市場不發達,商業地產項目一方面急需大量資金但又難以證券化,另一方面個人卻不能直接投資商業地產項目。
未進行過證券化的不動產市場單一,流動性差,直接持有不動產風險巨大,直接投資於房地產對個人來說不可能承受。
  正是在這樣的背景下1963年由美國國會成立的第一家REITs孕育而生,從此通過REITs個人也可以獲得投資商業地產的機會,間接擁有萬豪酒店、沃爾瑪超市、曼哈頓寫字樓,甚至一大片森林,一座高爾夫球場甚至一座監獄的物權運作,並且在這些項目長期運營中不斷分享收益。


REITs的主要特征


REITs與房地產上市企業最大的不同之處可享受稅務優惠,可以從應納稅收入扣除給股東的股息,而股東則按照收到的股息和資本利得納稅,避免一般房地產企業持有物業所面臨的雙重納稅。


除此之外在美國,REITs還有其他一些獨特的法律特征:


REITs分為權益類和抵押類

按照投資形式的不同,REITs通常可被分為2類:權益類和抵押型。早期出現的混合類型已經在2010年停止使用。

權益性REITs直接經營具有收益性房地產的投資組合,主要收入來自租金或買賣房地產的交易利潤。其投資組合可以有很大不同,常見的包括投資購物中心、公寓、醫療中心、寫字樓、工業區、酒店和遊樂區等等。在美國,權益性的REITs占絕大多數。截止2013年末,公開上市的權益性的REITs一共有172家,其總市值為714billion USD,占公開上市的全部REITs市值的91%。

抵押型REITs主要是扮演金融中介的角色,將募集的資金用於以住宅或商業物業為抵押發放的各種抵押貸款。由於投資標的以房地產抵押貸款債權或相關證券為主,而不是投資房地產本身,所以以利息收入為其主要收益來源,利息收益類似一般債券。截止2013年末,公開上市的抵押型的REITs一共有48家,其總市值為69 billion USD,占公開上市的全部REITs市值的9%。

按照運作方式來分類,REITs典型的運作方式有兩種,第一種是特殊目的載體公司(Special Purpose Vehicle)向投資者發行收益憑證,將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產,並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息,類似於私募。第二種是所謂的公司,即原有物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的,均等地分割成若幹份出售給投資者,然後定期派發紅利,類似於股票。在公開上市的權益性的REITs中以公司形式設立的總市值占72%,以信托形式設立的為28%。

權益類REITs按行業細分為10大類型,其中零售類占比最大

由於房地產行業是個專業化程度很高的行業。寫字樓、商業用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產均具有自己相對獨立的發展態勢,對經營管理所提出的要求也不一樣,而且房地產具有極強的地域性特點。所以美國REITs協會根據具體的房地產類型,把公開上市的REITs進一步細分為10大類型:工業/辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿/度假類、醫療保健類、自用倉儲類、基礎設施類、林場類和抵押類。


每支REITs根據各自的專長會選擇投資領域,有的以地點區域為專長,如地區、州、市的地產。有的專長於各種行業地產,有些則選擇廣泛的投資類型。每支REITs旗下都有非常合理完備的資產組合:
(1)美國最大的零售地產REIT西蒙旗下有四種不同產品平臺,涵蓋了地區性廣場、名品折扣購物中心、社區生活中心、大都會區購物中心和其他國際性物業等不同零售物業平臺
(2)醫療保健類的REITs的龍頭HCP旗下物業包括了醫院、養老院、專業護理機構、生命科學院和醫療辦公大樓五種不同產品。
(3)以運作寫字樓為主的波士頓地產(NYSE:BXP)以物流地產為主的地產商普洛斯

截止到2014年10月,在公開上市的權益類REITs中,零售類占比最大,公開上市的零售類的REITs市值占公開上市REITs總市值的25.78%,其次是工業/辦公類,其市值占比為17%,排在第三的是住宅類,市值占比為13.27%。



目前,除了商業、住宅、工業、寫字樓等主流的REITs之外,高爾夫球場、學生宿舍、停車場、信號塔等都可以打包成REITs上市。甚至連監獄在美國都有人在考慮做成REITs上市。因為在某些犯罪率高的州興建一些監獄,出租給政府可以獲得穩定的租金,這樣的租金可以作為REITs的收益來源,並且由於政府背景,投資收益可以得到一定的保障。

美國REITs市場規模已超6700億美元,紅利收益高而穩定

美國是REITs的發源地,也是目前全球REITs最為發達的國家。隨著1990年代房地產投資的熱潮興起,美國的REITs在那時得到了迅猛的發展。截止到2013年末,美國REITs的總規模從1993年的32158.7 million USD增長到670334.10 million USD,總數達到202支,其中有20支進入標普500指數樣本股。


REITs收益的大部分用於紅利的發放,REITs給投資者提供了較高且穩定的分紅回報。下表中為目前美國市值最大的10支REITs。市值最大的REIT為SimonProperty,經營主要為購物中心,目前市值514億美元,過去一年紅利收益為3.02%(期間累計分配紅利除以期末股價),但是實際過去一年的股票實際收益高達15.96%。過去一年股票表現最好的為市值排名第二的American Tower,收益率高達38.21%,但是其紅利部分收益僅1.29%,紅利收益最高的為Health Care REIT,達到4.87%,但是過去一年總收益僅5.34%。



$西蒙地產(SPG)$ $AMERICANTOWERCORPNEW(AMT-A)$ $PUBLICSTORAGE(PSA-A)$

權益類REITs指數表現好於抵押類,其中住宅類REITs 收益率高達34.39%

在美國用FTSE NAREIT來跟蹤所有上市交易的REITs的表現情況。FTSE NAREIT美國房地產指數是以所有上市交易的REITs為樣本編制的REITs指數。FTSE NAREIT美國房地產指數系列按照資產分類包含三個指數類型:

·        FTSE NAREIT ALLEquity Index:包含所有在交易所上市的權益型REITs,這里的權益型REITs定義為50%以上資產投資於不動產。

·        FTSE NAREITEquity Index:包含除森林資產REITs和基礎建設REITs之外的所有權益型REITs。

·        FTSE NAREITMortgage Index:指數樣本為所有在交易所上市的抵押型REITs,這里抵押型REITs定義為50%以上的資產投資於抵押貸款或者MBS。

截止到2014年10月末,在最近5年中,權益型REITs表現顯著好於抵押型REITs。其中,FTSE NAREIT ALL Equity Index表現最好,最近5年的年平均收益率達到18.39%。FTSENAREIT Equity Index最近5年的年平均收益率為18.34%,包括來自股價收益13.78%和紅利收益3.76%。FTSENAREIT Mortgage Index最近5年的年平均收益率為13.54%,來自股價的收益為0.53%,來自紅利的收益為12.74%。抵押型REITs收益率不如權益型REITs也是抵押型REITs規模逐漸縮減的重要原因。下圖為最近5年三種房地產指數的總體收益率(包括股票價格收益率和紅利收益率)情況:



截止到2014年10月31日,美國REITs的行業分布相對較為平均,工業/辦公,零售、住宅是REITs資產分布最多的三類。住宅類總收益率最高,高達34.39%,其次是自用倉儲,收益率為29.38%,緊跟的是酒店/度假,總體收益率為26.45%。REITs多個行業的收益率都有超過20%,包括多樣的23.51%收益率和零售的22.21%收益率等。





REITs在金融融資方面的重要性和它對投資者的穩定回報值得關註,可關註的個股標的如寫字樓霸主的$波士頓地產(BXP)$ 、國民好公寓房東$公平住屋(EQR)$ 、酒店王國$萬豪國際酒店(MAR)$ 以及最大物流地產$普洛斯(PLD)$ 、醫療領域中的龍頭和股息之王健康護理物業投資公司$HCPINC(HCP-E)$ 等等。


@今日話題 $萬達酒店發展(00169)$  $萬科A(SZ000002)$  

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房地產REITs或上半年重啟 地產有望進入直接融資時代

來源: http://wallstreetcn.com/node/213560

據《經濟參考報》報道,暫停近7年的房地產REITs(房地產信托投資基金)有望在今年上半年開啟試點,房地產行業將迎來直接融資時代。

報道引述權威人士消息稱,現階段中央層面已對重啟房地產REITs觀點達成一致,雖然還面臨政策層面的限制,但有望以試點方式先行放開。

上述報道還提到:

“隨著房地產市場的下滑,銀行在房地產方面的資金風險有所顯現。雖然銀行一再地調整涉房資金的結構,但從現在來看,房地產相關資金占比仍高達50%左右,因此,一旦出現風險,銀行的連鎖反應不堪想象。因此,決策層面也認為應啟動直接融資,減少間接融資,利用市場證券化分攤不可控風險。”

近來管理層對房地產REITs的態度出現積極的變化。2014年9月30日,央行發布《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,除了調整首套房的認定標準,央行還提到,要擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具,積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

近日,住建部還發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,要求積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點,支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等多種渠道,發展租賃市場。

去年5月,中信證券曾推出過“中信啟航”專項資產管理計劃,這被認為是國內和典型REITs最接近的產品。《每日經濟新聞》稱,該產品最大的突破在於可通過深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓,從而實現了REITs產品的流動性。同年12月,中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計劃成立,該產品推出的售後返租類似REITs的做法。以上兩款已經面世的類REITs產品,持有物業分別為寫字樓和零售物業,均為商業地產。

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房地產 房地 REITs 上半年 上半 重啟 地產 有望 進入 直接 融資 時代
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湊份子投資房地產REITs讓中國地產界告別掠奪式開發

來源: http://www.infzm.com/content/110151

(南方周末資料圖/圖)

2015年6月8日,中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs(Real Estate Investment Trusts,房地產投資信托基金)成功獲批。個中意義並非推出一個新產品那麽簡單,而是與整個房地產市場的氣候與轉型密切相關。

在過去十余年的地產黃金季,地產公司熱衷於賺快錢,快速周轉,快速暴富。無論是主管部門,還是地產公司,都沒有把依托商業物業長期租金收益的REITs這種投資工具放在眼里,而REITs在成熟國家的房地產市場卻比比皆是。盡管有個別地產公司曾經向主管部門申請放行REITs,但最終也不了了之。

直到地產業陷入寒冬,REITs才真正走到臺前,這意味著開發商不得不告別以往簡單粗暴的開發方式,而轉向長期收益項目。

REITs跟老百姓有何關系?未來將如何改變地產界的生態?我們請來前海開發投資控股有限公司副總裁舒東為大家解惑。他直接參與了鵬華前海萬科REITs的整個籌備過程。

有必要先說說這個令人費解的術語——REITs(房地產投資信托基金)。

這是一種投資於房地產的基金。通俗說就是大家湊份子,交給一個專業的基金管理團隊,委托他們投資房地產,賺到的錢根據出資額按比例分紅。

這種投資方式解決了房地產項目投資巨大、普通人難以參與的問題,相當於把一個房地產項目分成若幹很小的等份,你可以根據自己的能力購買多少不等的份額,豐儉由人。這就是通常說的“房地產證券化”。

而公募REITs就是在交易所掛牌交易的、人人都可以參與的、在交易所開市期間隨時可以買賣的REITs。

我在萬科沒搞成功

我第一次接觸REITs是2000年,當時我在南開大學攻讀博士學位,研究方向正好是房地產經濟學。那時,我的導師郝壽義先生已經從南開大學經濟學院院長的崗位被選拔任命為天津市建委副主任。郝先生雖然是政府重要部門的領導,但他有個好習慣:弟子的課是絕對一堂不落。在導師的課堂上,在導師提供的大量英文書籍中,我認識並了解到REITs這個在全球早已普及、在中國大陸卻少有人了解的房地產金融產品。不過直到多年後我博士畢業輾轉來到萬科集團總部,才真正有機會在實操層面接觸REITs。

2008年,時任萬科集團董秘的肖莉委派我去和某知名證券公司接觸,商談有關公募型REITs產品設計的事宜。其實嚴格意義上說,肖莉並不是我的分管領導,但為什麽要跨部門派活呢?那是因為當時我正在集團內部“上躥下跳”地張羅要搞商業地產、持有型物業運營等等,在當時集團內部REITs研究領域也算是專家級的人物。

萬科的企業文化比其它企業要寬容很多,尤其在總部更是如此,像我這種人在專業化的住宅開發公司里就是典型的“反動派”,但在萬科內部我的生存空間並不小……

直到2010年,王石發表了那段著名的講話,大意是:搞商業地產,我活著不能搞,就算我死了,躺在棺材里我也會伸出一只手來阻止你們搞。我意識到我和我那幫一腔熱血從商業地產圈子跑來萬科發展的小兄弟們終於要撐不下去了……當然,那是後話了。

房地產這個行業發展到今天,被人詬病很多,比較集中的一點就是掠奪性開發、忽悠性營銷,快進快出,一步賺到位,不管後世(後市)洪水滔天。實際上,像萬科這樣的開發商從企業生存出發,玩了命地提高周轉率,賺快錢,這無可厚非,因為開發企業負債都比較高,根本沒可能慢悠悠地開發銷售,更不太可能從容不迫地持有運營。在這個體制機制下,你不能指望開發商會提供性價比多好的產品給你,你甚至不能指望開發商開發的樓盤能在土地使用權到期前屹立不倒,更不要指望開發商會責任滿滿地幾十年如一日地運營和服務。這一觀點,我甚至能用數學模型推導出來。

房地產的這個現狀,體制機制上的根本原因有兩個:

第一點,是土地國有條件下的土地使用權制度。這一點難以改變,我們只好暫且擱置不論。需要進行學術方面討論的話,請搜索我2003年的博士論文:《房地產功能價值論與中國房地產市場行為分析》。

第二點,缺少退出機制。開發商借了錢,蓋了房,除了銷售之外,如果還有別的出路,能夠氣定神閑地持有經營,那我相信很多開發商都不會傻乎乎地剛蓋完房子就急匆匆地銷售。“有恒產者有恒心”,如果沒有還款壓力,我相信這個市場上會有很多人願意好好經營房產,細水長流,過著現金流穩定、長治久安有保障的幸福生活。去那些發達國家看看就明白了。這也就是為什麽REITs產品在全球成熟的房地產市場都很常見的根本原因。

可惜不知什麽原因,多年來我們無論是從學術界還是企業界推動REITs的努力都一再地失敗了,我在萬科參與的那次自然也不能逃避失敗的命運。雖然最近幾年一些私募的REITs基金產品不斷設計出來,但真正意義上的公募REITs一直不能獲得監管部門的認可。私募和公募,不僅是一字之差,前者仍然是小圈子,而後者,意味著大眾均可參與,這是本質的不同。

在前海卻實現了

2015年6月8日,中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs成功獲批,我恰恰是這個項目的參與者。

2012年2月,我受前海改革開放精神的感召,經過嚴格的公開招聘程序,受聘於前海管理局旗下前海開發投資控股公司(以下簡稱“前海投控”),負責投資和產業用房開發業務。我為我分管的投資部門同事安排的重要任務之一就是持續搜集國內外資料,學習並研究開發真正的REITs產品的可能性——盡管當時的前海還沒有一個像樣的物業,盡管很多同事甚至從未聽說過REITs這個名詞。

2013年8月,我和REITs的故事似乎出現了可以進一步發展的曙光。由於前海前景被廣泛看好,大批企業,特別是金融企業踴躍進駐,但彼時的前海甚至連完整的道路都沒有,根本沒有承接企業入駐的能力。前海局決定突破常規,提出“1.5級開發”的理念,將一塊9萬平米的土地以租賃方式授予前海投控,租期10年,要求我們尋求成熟的開發企業合作,快速建造,在短期內建成一批高大上的寫字樓物業。

不久,“前海企業公館BOT招商”公告出現在政府在線和前海管理局官網上,這成為前海在國家推廣PPP模式之前的一次“嘗鮮”。投資8億、經營8年,然後物業移交給我司,這樣苛刻的條件讓很多企業望而卻步。或許冥冥之中有定數,最後竟然是老東家萬科中選。這時,驚訝的我才了解到,萬科的企業戰略已經調整為:做城市配套服務運營商。萬科,似乎在下一盤很大的棋。

2013年12月7日,企業公館展示區對外開放,萬科的產品能力得到完美的詮釋。客戶反響強烈,租金標準瞬間走高,由幾個月前項目開工時的預測值100元/平米迅速上升到超過200元/平米的水平,預約的客戶需求量大大超過了實際的公館面積。

2014年2月,中國證監會主席肖鋼考察前海,在聽說我們正在研究REITs產品後,公開表態支持前海試點REITs產品。這是我接觸REITs產品以來,監管部門發出的最強的正面訊號。

2014年6月,前海企業公館西區神速竣工,企業反響的熱烈程度超乎想象,租金標準躥到了近300元/平米,直逼福田中心區甲級寫字樓水平,盡管這樣,出租率也照樣毫無懸念地達到了100%。郁亮當初接盤時“大義凜然、慷慨就義”的樣子還歷歷在目,恍如昨日——一個區域的財富預期能夠如此快速顯著地影響到物業收益,實屬罕見。在我眼里,再沒有一個指標能比客戶願意支付的租金標準更能反映物業價值了,正如我後來對深圳衛視記者說的,這不是普通的房地產營銷講故事,這里有真實的需求。

至此,我認識到,前海第一個符合REITs要求的物業出現了!

就在我帶領投資部門閉門研究方案時,兄弟公司前海金融控股公司(以下簡稱“前海金控”)也同樣關註到REITs領域的創新,並正在聯合合作夥伴鵬華基金積極尋找合適的項目……這就是中國人最喜歡的情境了——天時,地利,人和。

現在想來,創新這東西,獲得一個idea相對容易,真正落地卻非常難。在中國大陸,房地產行業沖擊REITs已經至少十年了,多少業內精英前僕後繼,都沒有成功打開公募的大門。我們幾個團隊的精英雖然都在產品設計和激烈談判中絞盡腦汁,但無一例外心里都是惴惴不安。即使有肖鋼主席的公開支持,但產品設計得如何還有待檢驗。我們也都做好了變成“先烈”的心理準備。

為了確保一擊必勝,不僅萬科集團、區域和深圳公司各層面的大佬、專業精英傾巢而出,其他幾家參與單位,鵬華基金、前海金控以及我所在的前海投控也是從老總到部門專業團隊,精英盡出,毫無保留。事後我掰了掰手指:這些參與者的年薪加在一起估計應該都過億了。

這一輪的改革開放和三十多年前的那次改革開放完全不同。現在的社會環境非常開放,信息不對稱現象大為減少,全社會知識和技術積累、財富積累都達到很高的高度,市場得到較為充分的發展,人們也不再像以前那麽單純,利益關系錯綜複雜了許多,做事情的技術難度也增加了許多……

在這樣的環境中,且別說大的社會改革,即使是小的產品層面的創新都有可能因為考慮不周密或各方利益難以達成一致而失敗。前海這只REITs也是如此。由於國內並沒有專門的關於REITs的法律,在稅收方面,國內的REITs又暫時無法避免被重複征稅的局面,這就大幅度壓縮了參與各方操作騰挪的空間。

到2015年3月,最終的產品方案終於在參與的四方決策層都達成一致並獲得市政府主管部門以及前海局的首肯。方案正式提交中國證監會。

放棄掠奪式開發

不管怎麽說,我們走出了第一步。解決好未來運營模式的公募REITs不同於一般的金融產品,我相信全社會可能會因認識到REITs背後真正的社會意義而寄予更高的期望。從專業上講,公募REITs的存在至少有三個非常重要的意義:

第一,它降低了房地產投資的門檻,讓絕大多數人都有機會分享房地產市場收益。這對於精英階層或許不重要,但對於大多數中等及以下收入階層的人來說有著非凡的意義。

第二,它能有效激活市場的價格發現能力,用市場化手段就能達到“宏觀調控”的目的。開發商和基金管理者銷售REITs產品和銷售樓宇雖然都是回籠現金,但性質完全不同。

銷售REITs產品你不可能只講故事,你需要拿出實實在在的租賃合約,拿出租金標準、年限、遞增比例等關鍵數據來證明真實需求的存在,投資者會據此判斷你的產品有沒有投資價值;而銷售物業,你只需要聲情並茂地講一個未來預期的故事就可以搞掂客戶了,所以,如果這個市場REITs產品或類似產品比較多的時候,房價就不那麽容易大起大落了,炒房客也就沒有那麽大的騰挪空間了。

第三,REITs產品在國內房地產市場還有一個顯而易見的好處,那就是,盡管開發商已實現現金回籠,但原先的運營方仍需依據合約長期為投資者服務,努力提高收益回饋投資者。以前海企業公館為例,假如REITs已經發行成功,萬科和前海投控都獲得了現金回籠,但萬科作為運營方仍然必須負有盡心運營、服務好租戶、最大化物業回報的責任和義務。在產品設計時,我們不僅界定了運營團隊的責任和義務,也為團隊設定了激勵機制,以鼓勵他們努力提高運營收入,回饋投資者。我們前海投控作為業主,自然也會履行自己的義務,全力支持運營方,以確保物業保值增值。

實際上,這個創新的故事還遠未結束。在我看來,“新常態”下的創新,似乎更加傾向於對原先掠奪式發展模式的修正,至少,在產品層面,REITs就是這樣。如果沒有REITs,或許我們開發企業活得更滋潤一些,很多物業直接把產權或收益權賣掉走人就好了,完全不必承擔物業存續期這麽多年戰戰兢兢運營物業、伺候客戶的責任。革自己的命,這種事情總要有人做,也一定會有人做。

盧梭說:“你要宣揚你的一切,不必用你的言語,要用你的本來面目。”房地產行業,究其本質還是服務業,這一點很多業內人士都有共識,也一直在強調,但是,授人以魚不如授人以漁,在這一點上,我始終是技術決定論者。

從技術進步的角度來看,產品層面的成功固然可喜,但如果後來者紛至沓來,不斷有人跟進,不斷有人踩著我們的肩膀向上攀登,那才算真正有了成就感。

以上就是一個可能還未完結,可能還會不斷演進的創新故事。

(作者簡介:南開大學經濟學博士,現任前海開發投資控股有限公司副總裁)

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綠地控股擬發行中國房企最大規模REITS 房企"輕資產化"獲實質性突破

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-03-11/990555.html

《每日經濟新聞》記者從綠地控股獲悉,3月11日,綠地控股(600606.SH)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

每經記者 李俊明

《每日經濟新聞》記者從綠地控股獲悉,3月11日,綠地控股(600606.SH)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

綠地控股方面向《每日經濟新聞》記者透露,該酒店業投資信托計劃向綠地集團收購19家位於中國境內總計價值約210億元的酒店物業。

這將是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITS,綠地控股方面稱,此舉標誌著中國房企資產證券化、輕資產化邁出重要一大步。對綠地控股而言,此舉亦有利於強化在大型商辦開發運營領域的優勢,通過房地產金融化,加強資產流動性,加快資金周轉率。

1,攜手榮耀基金發行中國房企最大規模REITS

推進房地產金融化呼聲日益高漲,綠地控股"輕資產化"戰略終於有了實質性突破。

3月11日,綠地控股與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

《每日經濟新聞》記者註意到,根據此次簽署的協議,綠地集團將與榮耀基金旗下的Amare投資管理集團合作,以綠地集團位於中國境內的19家酒店物業作為基礎資產,發起設立Amare-綠地酒店業房地產投資信托。該酒店業投資信托計劃向綠地控股收購的19家酒店物業總計價值約為210億元。

根據綠地控股方面披露,第一批投資組合將包括位於上海、南京、濟南、西安、鄭州與揚州的6家酒店。綠地控股將在信托中認購30%份額,並且以適當的方式繼續參與對酒店的管理。此外,該酒店業投資信托亦有計劃收購綠地在其他國家開發的酒店物業。

綠地控股方面稱,實現酒店資產證券化的同時讓廣大投資者共同成為綠地酒店資產發展的受益人。

事實上,這將是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITS,綠地控股方面稱,此舉標誌著中國房企資產證券化、輕資產化邁出重要一大步。

對綠地控股而言,此舉亦有利於強化在大型商辦開發運營領域的優勢,通過房地產金融化,加強資產流動性,加快資金周轉率。

綠地控股方面透漏,該房地產投資信托的發行符合新加坡相關機構的政策導向,綠地控股將與各方加快工作推進,近期內將在新加坡證交所主板正式上市。

2,"輕資產化"獲得實質性突破

綠地集團一名負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱,目前內地市場上大多數發行的還是類REITS產品,此次綠地與榮耀基金的合作模式,從產品設計、投資屬性、運作安排等方面來看,真正回歸REITS及"輕資產化"本質,對房企探索經營模式轉型升級具有重要意義。

對於成立REITS,綠地控股董事長、總裁張玉良表示:"綠地對推進房地產金融化籌謀已久,此次與榮耀基金擬合作發行房地產信托基金,對綠地推進'輕資產化'戰略具有里程碑式的意義,綠地希望成為中國房地產金融化的先行者,為房企商業模式變革探路。"

此外,據《每日經濟新聞》記者了解,新加坡是亞洲最大的REITS市場,國際化程度也較高。張玉良稱,基於對新加坡REITS市場成熟度、專業度和競爭力的充分信心,市場競爭力強。他同時表示:"若試水成功、條件及模式成熟,綠地還將積極推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化。"

記者註意到,綠地控股近年來一直將"輕資產化"作為戰略方向。在綠地集團的中期發展規劃中即明確,"不論是存量業務的創新,還是增量業務的開拓,都盡可能堅持輕資產、快成長的原則,始終確保企業資產結構合理、現金流狀況良好。"

其中具體做法就包括,大力探索和推進房地產金融化,借鑒國際通行做法,加大力度引入金融力量和金融手段進行房地產開發,加強與金融機構的合作,比如本次與與榮耀基金設立酒店業房地產投資信托基金。

張玉良認為,當前市場新常態下,中國房地產的金融化是大勢所趨,特別是在商業地產和產業地產領域,不僅影響企業的融資方式,更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

  • 每日經濟新聞
  • 柴剛
  • 每經記者 李俊明

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