蔡東豪:"Cash is King."
1 :
GS(14)@2012-07-30 12:03:37http://www.sharpdaily.hk/article ... B1%AA-Cash-is-King.
"Cash is King."
耀才證券主席葉茂林
聽到Cash is King,知道大難臨頭。
證券公司的主要收入是佣金,股市越旺越搵到錢,因此證券公司老闆唱淡,一定要細心聆聽。
耀才證券(1428)主席葉茂林看淡股市主因是歐債危機未解決,他認為美國經濟會轉好,提早於今年年底或明年年初加息。加息這預言幾得人驚,現時專家不看好股市的原因有很多個,但點數都未數到加息。
葉茂林一言驚醒,加息是一個遙遠但不是不可能的可能性,各國政府都怕資產泡沫。假如葉茂林不是危言聳聽,股市真係好危,大部份投資者未開始擔心加息,市況已經是沒精打采,如加息危機真的重臨,股市和樓市不堪一擊。
葉茂林是否信得過?據報道,他未見過梁振英,便決定捐100萬元支持他參選。
蔡東豪
置業達人King Sir:年輕人上車 先買舊區細樓
1 :
GS(14)@2016-03-23 15:57:242016-03-19 iM
一個人的投資決定,往往與他的出身和成長背景有關,人稱King Sir的香港按揭董事總經理葉景強,多年來獨愛投資物業。過去10年乘着樓市升勢,按揭公司的生意發展迅速,而名下物業數目和資產亦以幾何級數上升,早已達致財務自由。這些一切,源於他那困在板間房的童年。
King Sir的父母在1949年來港,投靠在旺角山東街賣菜的親戚,兩口子靠在菜檔打工餬口,家中六兄弟姊妹,King Sir排行最小。
童年印象最深的,是一家八口住在一個百呎的板間房。兩呎半木板碌架床上五小孩擠着睡,強褓中的他每晚便與父母打地舖。最不是味兒的,是遇到個惡如「譚蘭卿」的包租婆:「煮飯沖涼都要讓人先,阿哥俾包租婆個仔打,阿爸好嬲但唔敢出聲,怕被人趕走。」
當時年紀小小的King Sir把這些看在眼內,很早就憧憬置業。「有自己的屋企,起碼唔使受人氣,活得有尊嚴有自由,甚麼時候鍾意做乜就做乜。」
小孩子的願望沒喧於口,但父親早就為買樓而奮鬥。葉父天未亮便返菜檔開工,趕緊準備好一籮籮蔬菜送到食肆,之後到附近凍肉店「賒貨」,托回兩盤重重的雞翼拆售給街坊,希望賺多個錢。憶起這段往事,King Sir吐吐舌說:「以前小學放學就落去幫手撬雞翼,中學就開始幫手送貨,50磅凍肉真係好鬼重,夏天一上膊就成身血水。」後來,父親的凍肉生意愈做愈大,終儲夠錢買樓,以5萬元買入一個500平方呎的旺角舊樓單位。
飲食業前輩 一舖抵萬金
往後多年,葉家的凍肉生意可謂一帆風順,更逐步拓展至飲食業,家族有多家食堂及酒樓。就在那時,King Sir也逐步意識到物業除了「安身」還可「立業」。「很多叔父輩本身也是胼手胝足小舖做起,後來自己買舖,經濟起飛令舖位升值,他們有一舖在手有利擴充業務,結果生意愈做愈大。」他口中的前輩,其中一位就是新光集團創辦人胡珠。
成長經歷使然,King Sir一直對投資物業情有獨鍾。九十年代中樓市火紅一片,廿來歲的他見幾萬元就可以做業主,開始沾手樓市,賺過點錢,但遇上97金融風暴後一切歸零。他笑言當時幾多老行尊都輸身家,自己打和離場已算「執返身彩」。及後,他更努力鑽研樓市,哪裏破頂哪裏低水固然難不倒他,怎樣下注贏面才高,他亦素有心得。
直至2004年,他決定將個人資產與事業都押注到樓市。經過金融風暴和沙氏,樓價暴跌近七成,但對香港前景充滿信心的他,反認為是入市良機,加上中央實施自由行,覺得「個市衰極有限」,遂決定離開家族生意,與從事按揭業務多年的新婚妻子創立了香港按揭轉介,並以手上約60萬資金投入樓市「掃貨」。
住宅改成舖 身價升1.5倍
樓市在2004年過後谷底抽升,買樓的人愈來愈多,而當時主要對手經絡按揭又以承接母公司美聯的買樓客為主,他們就轉而登報、派傳單攻街外散客,生意增長不俗。「兩年後有傳媒做了個按揭轉介服務比拼,我哋十項贏咗八項。梗係啦!打來的電話,一係我接一係我老婆接!」及後生意再下一城,最高峰一小時接到近20個電話查詢。「後來經絡做埋街客,幸好我們本身已儲落一批熟客,算是各有各做,到現時仍好穩定,算係搵到兩餐啦!」
初創業時,兩口子白天接生意,晚上就「瘋狂睇樓」,足迹遍布港九各區。手持60萬元的King Sir,在未有辣招和按揭最高可做九成的情況下,最多可下三注,目的是在短期內靠買賣將資金增值一倍,然後實行他的「長揸放租計劃」。
首兩注他分別買了鰂魚涌太古坊和深水埗的舊樓,而回籠關鍵是第三注。「當時買入市值59萬元的銅鑼灣一幢商住樓的一樓後座,這類樓通常前坐向大街就做生意,後座住人。當時整區租金都升緊,我覺得樓上舖是新趨勢,所以將單位改成店舖,以1.2萬招租,回報24厘!經紀個個話我傻,唔肯幫我放,我惟有登報紙,結果租了給一位靚女搞時裝店。然後我再用1.2萬做base,計出144萬元連租約賣,登報大大隻字寫住『10厘回報』,經紀又當我傻啦,點知唔夠兩星期就賣出,回籠成百萬。」
只愛細價樓 不買大屋苑
入市不足一年,King Sir在2005年已達到「資金倍增」的目標。往後,他繼續小額投資在北角、灣仔、荃灣及油尖旺等舊樓,繼而殺到東半山買千呎大單位。多年來的一個原則,是除了自住單位,他從不沾手大屋苑。
他解釋,細價樓盤源少、資訊流通量亦較低,若肯針對心儀區域勤做功課,留意放盤、成交及價錢等,並願意花時間與經紀打好關係,尋得筍盤的機會反而較高,加上細價樓的租金回報往往較大型屋苑高。「400萬和800萬的單位售價是一倍,但兩者的租金差距往往無一倍咁多,變相細價樓個Yield(回報率)較高。」
部分人喜歡住屋苑,是由於屋苑愈大,附近環境變遷愈有限,變相有保值作用,但King Sir卻倒轉來看。「舊區會更新,代表發展潛力大。有重大發展、重建收購如近年的西環、土瓜灣等,改善後樓價一定會升,若被相中收購,身價更隨時三級跳。」
除了首兩三年需要靠出貨入貨倍大注碼,King Sir往後投資的單位都是以出租為主。待單位供到某一年期,又巧遇心儀筍盤的話,就會加按套現入貨,慢慢增加持貨量。時至今日,他以個人、公司及合資等持有的物業有數十個,物業總值數以億計,而每月扣除按揭供款後,約可獲數十萬元租金收入。
時勢造英雄 助青年上車
毫無疑問,King Sir是個在獅子山下捱出頭來的人辦,但八十後聽罷心中或許質疑:「2004年開始買樓買到今日,梗係發達啦!」難得他毫無芥蒂,「係呀,時勢造英雄咋!若果推遲十年,我都未必有得玩。」
他不諱言今天樓價又貴又有辣招,八九十後上車的確比以前辛苦。2009年,King Sir應朋友邀請辦課程、寫書教人買樓,接觸年輕學生時便知大件事:「原來好多人唔知買細樓可按九成,以為首期一定要俾百幾萬。兩口子儲咗五六十萬其實夠上車,但因為唔知條數點計,唔敢下注。」
因着出身、工作和多年投資經驗,King Sir笑言自己「生於升市,有種責任」,希望透過自己的知識和人脈,指引有意或有需要置業的年輕人一條可行而又較安全的置業路,令他們不至絕望。
開班7年,授徒數以千計。King Sir眼見不少年輕上課後得以解決上車問題,可以繼續追尋其他人生目標和更有意義的事,坦言感到「老懷安慰」。那麼他自己的人生意義呢?他笑說:「投資收入穩定可養妻活兒,有自己的公司和事業,教書又幫到人,我的人生已經好有意義啦不是嗎?」
新手老將10大疑問
King Sir在樓市實戰多年,買樓及按揭經驗豐富,近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次,他就應記者要求整理出平日堂上最熱門的「新手老將10大必問問題」,與iM讀者上上雞精班。
Q:港人在買樓按揭上,有哪些最常見的謬誤?
King:年輕人買樓,最多就是以為買樓一定要付百多萬首期,不知買細價樓可以透過「按揭保險」承造九成按揭。
此外,在審批按揭時,「入息」的定義會因借貸成數而改變,尤其是佣金收入。假設買家是一名經紀,若申請八成(當中兩成為按揭保險)或以下,則佣金及底薪均會被視為固定入息,但若他借八成以上,則只得底薪會被視為固定收入,薪金大大減少,影響借貸能力。
Q:是否有出糧紀錄就可申請到按揭?
King:現在很多年輕人做Freelance,以為自己每月銀行簿有固定出糧紀錄就可以申請到按揭,但其實現時限制多了,自僱人士除紅簿仔外還一定要有報稅紀錄。而最大問題,是通常他們會落完訂才申請按揭,到知道銀行不批貸款時,往往為時已晚,更有人在無可奈何下撻訂,首期都蝕埋。所以按揭一定要提早準備,最好做預先批核。
Q:買新樓申請按揭,有甚麼要注意?
King:現時很多年輕人會買新樓,亦會選用發展商提供的二按。要注意銀行在審批一按時,會先查明準業主有否同時向發展商申請二按。如有,銀行在計數時會先從業主入息中扣起二按供款,處理方法就如私人貸款或卡數一樣,銀行也會先扣起這筆數,再以餘下入息決定其負擔能力及借貸金額。
Q:據說在出糧戶口做按揭會比較易批,真的嗎?
King:沒錯,因為出糧銀行會比較清楚你的收支模式,例如月薪多少、會否每月一出糧就抽走資金去還債等,所以借貸成功率會較高。不過還是不建議這做法,因為銀行愈掌握你的財政,他日你出現甚麼問題,它就愈容易發現。例如2008年很多人失業,銀行見你每月都穩定出糧,突然幾個月無數到,擔心你無錢供樓,就會查明原因。它未必一定Call Loan,但機會較大。
因此,我建議出糧、供樓和投資分開不同銀行,雖然使用上麻煩,但可避免有事時被凍結所有戶口,那就更麻煩了!
Q:怎樣才可以搵到筍盤?
King:很多時筍盤要搶,動作夠不夠快,就在於你熟唔熟市。愈睇得多樓,你就愈知甚麼是筍盤,識得比較就會進步。例如睇開某幾區,知道同類型的樓呎價大約1元多,突然有間9,000蚊,就知係筍野囉!
慢慢將範圍收窄,用同一個道理,微觀分析同一屋苑不同樓層坐向的價錢,建立sense,慢慢就會愈來愈懂得掌握價錢。
在睇樓過程中,又會與經紀熟絡些,他又會明白你要求多些,這樣買到心頭好的機會就愈大。
另一關鍵是,好市時經紀未必有時間理你,帶你慢慢行,加上好市大部分放售的都是連租約盤,根本無樓睇,所以一句到尾:功課要趁靜市做,這樣才會快人一步。一個月至少要睇10至20個。
Q:現在樓市下調,但買樓限制多,買樓投資收租仍合適嗎?
King:首先要視乎你的年紀,再看看你對香港前景有沒有信心。臨近退休的人,我不鼓勵這樣做,但若你較年輕又有信心,我會建議加按已有的物業套現。假設你3年前買了層300萬的樓,現時升至500萬,而你仍有200萬按揭未還。加按最高可套出物業估值的六成,即300萬,再減去未償還的200萬,即可獲約100萬資金。
這建議一來基於樓價仍頗高,貸出金額可觀;二來是本港仍處低息,且預計低息將持續一段時間,屬於「借平錢」。準備資金後,等到有低於市價15%至20%的筍盤便可入貨。若樓市續跌,最終抵銷了那15%至20%的緩衝,就轉售為租,先避過跌浪。(留意買第二層樓要交雙倍印花稅,物業投資者需小心計算買樓成本。)
Q:想加按物業套現,要留意甚麼?
King:坊間部分財務公司講到有層樓就有錢,很多退休父母按樓套現給兒女做生意,但忽略了加按後能否應付還款。後生仔做生意有時周轉不來,結果供樓的擔子就落在父母身上,但60幾歲人、20幾厘息,點供?若斷供幾期就會收樓,多年來當然也見過這些個案,若公司能力許可,都會盡量幫他將貸款轉回銀行,起碼減少利息支出。
Q:現在樓市會步1997年後塵嗎?
King:很多人拿現時與九七作比較,當年借貸率高,爆煲後市場只餘下用家,結果炒家、投資者個個被銀行Call Loan而絕迹。反觀今日樓市相對穩健,借貸率亦低。樓市多年高位徘徊,積累了一班等待上車的用家,加上今天的投資者好有實力,不少人已套定幾層樓的錢,準備樓市一跌就撲出來掃貨,試問這樣樓市又怎會大跌?
Q:現時以磚頭計劃退休可行嗎?
King:若手頭上已有兩三層樓收租,本身又已有樓在身(即買第二層樓要付DSD),則不用執着只買磚頭,反而可考慮改為投資較穩陣的債券,賺取與租樓相若的4厘年回報之餘,又可分散風險。若名下物業及資產超過100萬美元,部分按揭顧問公司可協助申請加入私人銀行,成為資深投資者,再以4倍槓桿貸款,然後投資在中銀、滙豐等較穩陣企業的債券(年回報約4厘),以賺取高4倍即16厘回報。
Q:樓市未來半年走勢如何?
King:其一關鍵是外圍經濟,內地和外地經濟好的話,樓市跌兩成已盡(相對最高位時),而目前又已跌了一成;即使經濟差,我看亦不會跌過三成。其實現時歐洲放水,中國又減準備金率,暫時對樓市都是利好的消息,所以如無意外,大市到今年5、6月應會漸見穩定,甚或微升,當然若外圍經濟再次爆煲就好難講!
目前經濟前景較以前複雜好多,看不到太遠,最多只可預測到半年走勢。
KING SIR 開講 置業必修4堂課
1 :
GS(14)@2016-06-20 03:51:092016-06-11 iM
近期,最常聽到坊間對下半年樓市的評語是:「好複雜!睇唔透!」的確,本港樓市自去年9月從高位回落,一直反覆向下,量價齊跌,直至近月才現起色。正當大家以為跌勢稍稍喘定,近日各大行又爭相發表樓市預測報告,大部分謂回升只屬曇花一現,對未來樓市仍看淡,當中更有「大跌四成」的大膽預測。
但無論市況如何,不少人仍視上車或再置業投資為目標,而成功關鍵往往在於有否做足準備。本刊早前邀得人稱「King Sir」的資深物業投資者、香港按揭顧問創辦人葉景強主講「樓市下半年部署」講座。
席間,King Sir分享了他對本港未來樓市看法及實戰部署,又正本歸源向年輕人教授上車秘技,並向計劃再買樓收租的參加者提供加按套現、揀區及承造按揭等意見,實行在「亂市」中與大家積極備戰。
置業4堂課
?上車客計數落區初體驗
?投資者揀區揀樓深詣班
?看通5指數助下半年部署
?按揭Q&A
協力:區佩欣
年輕人如何實現買樓夢?
過去幾年,本港樓價持續高企,不少八九十後年輕人也歎上車難,隨後社會上亦有過一輪對「買樓何價」的討論。King Sir為此提出一問:「誰是樓奴?」從而帶出他對年輕人應否買樓的看法,他更笑言;「信不信由你,反正我信了!」
「業主和租客基本上都是樓奴!」他解釋,業主買樓動輒供款二三十年,向銀行繳付百萬元利息,但以長綫來看,隨着年紀增長薪金上調,供樓初期捱幾年,日後便會愈來愈輕鬆。日後有樓在手,可加按套現作個人發展或再置業投資,資產亦可留給下一代。相反,租樓減低了儲蓄能力,加上租金永遠與市道掛鈎,經濟好加薪,轉頭業主便會加租,抵銷了資產增長,生活質素難以得到改善。「雖然大家都是樓奴,但業主始終較租客好,所以說到底年輕人有能力,還是應該置業。」
當年輕人確認了買樓目標,就要務實地行動。第一步先要了解可以買甚麼樓、怎樣買,明白有助自己上車的工具,也要同時了解現時政策帶來的局限。
他引近年參加其物業投資班的年輕學生為例,很多人以為買樓一定要付足四成首期,一個400萬元的單位首期便要160萬元,這數字對年輕人來說是天方夜譚。「他們不知道按揭證券公司的按揭保險計劃,會為首期不足的人做擔保,400萬元以下的細價樓最高可做到九成按揭,首期連印花稅、佣金等,大約55萬元已足夠上車。一對月入2萬至3萬元的男女朋友一齊儲,3年便可上到車。對年輕人來說,發個可以實現的夢,人生才不至太灰。」
保持良好信貸紀錄
King Sir謂近年接觸到的年輕人有一個通病,就是習慣先使未來錢,欠下一大筆卡數、私人貸款等,而不知道此舉會為上車計劃造成很大阻礙,故建議有意置業者,事前應向環聯信貸資料庫取得自己的信貸報告,若報告不夠「靚仔」,應盡快作出改善。
「環聯信貸報告就像Body Check一樣,檢查你的財政是否健康。它會就你所有借貸紀錄提供一份詳細資料,例如你有幾多張信用卡、有否向財務機構申請過貸款及還款情況,然後給予評分,而銀行日後在審評按揭時,便會因應你的評分去決定借不借錢、借貸年期及金額。」
他續解釋,信貸評分最高級別為A,最低為J。一般以A至C為最好,D至G為合格,而I和J則不合格,有可能是當事人曾經申請破產或進行債務重組。一個評級為C級的人,代表他有99.1%會履行其還款承諾,即少於1%的機會不還錢。至於I級則只得59.4%會履行還款責任。「即係四成機會唔還錢,你做銀行都唔會借啦!所以這些Grade就最好暫時不要買樓。」
至於怎樣才會「劃花」自己的信貸紀錄,King Sir奉勸有兩件事做不得。第一,不可遲找卡數。若果卡數遲了兩星期或以上還款,銀行便會將紀錄交予環聯,寫進個人報告中。即使只是遲還一兩天,但月月如是也非好事,事關銀行會將此演繹成「你有財務問題」,故持續拖延還款,這亦有可能影響信貸評級。
此外,部署買樓的人,最好不要向銀行申請任何形式的貸款,事關此舉會直接影響你日後按揭時所批出的金額。「假設你月入3萬元,銀行會以一半,即1.5萬元界定為你的還款能力。再假設你申請六成按揭,利率2.15%,還可款期為30年,即銀行最高會向你借出330萬元(以按揭計算機計算出來),即是你可買到約550萬元的樓。但若果你已有一筆9,000元的私貸,銀行會先扣除,即你只餘下6,000元供樓能力。以同樣方式計算,銀行最多只會批出130萬元,變相你可買的樓價錢亦會大大減至217萬元,故借錢前要三思。」
實戰睇盤累積經驗
計好數之後,就是實戰,意思是要積極「落區行盤」。King Sir建議,若果打算在一年後入市,從今日起便要開始學習睇樓,最好一個月睇10至20個盤。「愈睇得多就愈有Sense,懂得比較樓盤質素優劣、價錢高低,有助日後為心儀的單位定價,亦可藉此與經紀混熟,學習與他們溝通,這樣可大大提高找到筍盤的機會。」
他建議首先就喜好及實際需要選定幾區,看一兩轉後再收窄到某區或某幾個屋苑,當與經紀混熟而又做好入市準備時,就向他說明要求,例如哪一幢、甚麼層數坐向有放盤,而叫價亦與預算相若,就可通知你睇樓。「當然見一兩次經紀未必會記得你,所以最好間中致電找他問問市況,或者像劉以達做戲一樣在地產舖門口飄來飄去,加深他對你的印象,哈哈!」
說到這裏,講座現場不少年輕人也有同一疑問,就是400萬元以下筍盤何處尋?King Sir表示,目前港島區柴灣、筲箕灣及香港仔仍有少此類細價樓,九龍區就以紅磡、牛頭角、大角咀及長沙灣最多,若果心儀新界區的話,則荃灣、沙田、元朗及屯門仍有很多選擇,而且同一價錢可買到較港島九龍更大的單位。
投資者再入市 嚴選區份
近月,本港樓市已從高位下調,加上「貼市價」新盤排着隊出籠,不少投資者也開始蠢蠢欲動,詢問King Sir買樓收租是否一項可取的投資,現在又應否多買一層樓收租?
King Sir不諱言,一直對物業投資情有獨鍾。「假設今年一磅方包賣10元,而你層樓租緊1萬元。他日方包到20元時,你層樓一定租到2萬元。相反你層樓租金跌到5,000元,相信方包頂多賣四五元。這代表層樓已鎖定了你日後的購買力,保障未來。無論甚麼市況你收完租也可以買到1,000磅方包,起碼不會捱餓,但股票、債券等,未必有這保證。」他認為,投資者目前入市,只要樓價較市值低水10%(以銀行估價為準),加上租金回報有3.5厘以上便可入市。
他又以「養細路」妙喻買樓投資的至高境界:「買咗返來,有人幫你養(供),到廿年後養大咗就還返比你,咁就最正!」不過,前提是要懂得揀個乖仔,萬一選了「衰仔」,隨時後患無窮。
2008年,King Sir以700多萬元購入一個廣播道星輝豪庭千呎單位。同年,他其友則以500萬元買了將軍澳的日出康城首都。8年後的今天,King Sir的單位升了一倍,而朋友的單位卻只升了約30%。「這就是乖仔和衰仔的分別,買錯樓未必會死,但會影響接下來的投資部署,資產增值亦會被拖慢。」
供應不絕 後患無窮
他解釋,當年同期廣播道山腳的新盤索價已達9,000元一呎,但山上的星輝豪庭呎價才5,000元,加上考慮到該區之後都沒太多新盤落成,有利放租。將軍澳情況則相反,日出康城甚至整區未來也新盤不絕,為投資帶來負面因素。
「投資者的習性,是『不見家鄉不會賣樓』,2010年日出康城收樓時,業主見未到價,紛紛轉賣為租,最高峰400多個單位鬥平租,900平方呎單位也不用1萬元租。作為投資者,租金扣除差餉、管理費後,回報不足兩厘,加上每月要貼錢供樓,做不到正現金流,新樓閒閒地守5年,咁就會好辛苦,甚至中途要蝕讓。」
因此,King Sir寄語投資者若在這類「大貨區」下注要非常謹慎,未來兩年多小心九龍城、元朗及將軍澳,買新樓亦最好貼近同區二手價。否則幾年後新樓變二手樓,但仍維持高水叫價,便會喪失競爭力。
新舊交錯 升值力高
另一個揀樓竅門,就是要揀「新舊交錯」的區份。King Sir說:「最好選擇未來有改變的區份,例如金鐘,十多年前的星街,靜得行過總擔心被人打劫,但現在有Fusion餐廳、酒吧、Art Gallery,甚麼都有,還不是因為有Pacific Place的發展?所以但逢區內有商業、住宅等發展,必會帶動同區樓價上升。」
他又表示,目前最看好的是鰂魚涌,事關太古坊將有重建項目,兩三幢舊工廈將改成摩天商廈,提供200萬平方呎商業樓面面積。「200萬呎地方,假設多了2萬人來返工,每10個人有一個就搬進這區,都多了2,000個住屋需求。若果區內住宅供應不變的話,租金一定會谷起,令回報增加。」
加按物業 靜待時機
至於暫時未有心水的投資者,也不可以乾坐,要積極作準備。King Sir建議,若投資者過往手持的物業已有一定升幅,或者早已供斷,目前最應該做的,就是加按物業套現等機會。
「假設你2011年買入400萬元的樓,做七成按揭,即是借280萬元。現在物業升到700萬元,按揭餘額是260萬元。有能力的話,應向銀行加按套現,以700萬元計算,最多可借出420萬元,減去260萬元按揭餘款,餘下160萬元。然後購入約300萬元的樓(持有物業最多只可做五成按揭)收租。若果未有筍盤,也可先存在高息戶口,有眼光的話,就用來投資公用股、債券REITs等,賺取息差。」但他謂,投資不宜太進取,事關萬一市況逆轉,那筆錢便會是補貼供樓的救命錢,故金額必須足夠供幾年樓。守過最差日子後,靜待機會再出擊。
下半年部署讀懂5個關鍵指數
踏入第二季,本港樓市開始喘定。差餉物業估價署上周公布,5月份樓價指數微升0.7%,是連跌6個月後首次重拾升軌,而成交數字亦見回升,從4月份的5,613宗升至5月份的6,065宗交易,升幅為8.1%。升幅初現,不少大行隨之公布對未來樓市預測,當中眾說紛紜。
問及「邊個最可信」,King Sir妙語:「那些預測五時花六時變,日日都唔同,信佢不如信蘇師傅啦!」他笑言,大行報告和蘇民峰的運程預測都可參考,但大家最好信自己。但究竟如何建立自己的「可信性」,他就公開了多年來入市前必讀的幾個指數,讓大家借鏡。
市況仍波動 換樓宜忍手
Q:你對下半年樓市有何預測?
我認為農曆年後樓市經歷過短暫的小陽春,及至3月、4月的微跌,踏入6月、7月樓市會稍為喘定,然後下半年平穩向下。不過,這預測的前提是內地經濟穩定,人民幣不再跌,亦不會突然有新政策出台影響市道。但萬一內地經濟進一步放緩,美股跌港股又跌,那本港樓市必然會差。若下半年情況穩定,預計樓價只會跌5%,但若發生上述的重大事情,影響性難以估計。不過現時左右樓市的因素太多太複雜,很難說得準,預測半年都太長。
Q:現在換樓自住是時候嗎?
根據一般人的做法,樓市升時會先買後賣,跌市就先賣後買。若果本身有足夠資金,讓你不賣出本身單位就可再買樓,那就不用多考慮。但若果手頭只得一注,現時換樓還是有風險,雖說過去整體樓價已跌了一成,但市況仍是很波動,而且變得很快,萬一賣了舊屋又上不到車就不只影響投資利潤而是實際生活,長期租樓亦不划算,所以除非業主肯大幅減價或者很有需要,否則最好還是忍一忍手。
細價樓供不應求
Q:投資細價樓還是中價樓好?
過去一段時間,細價樓的樓價不斷飈升,主要是由於樓價本身太高,資金不足的上車客只可選擇細價樓,而政府的辣招又局限了投資者。基於買樓成本上的考慮,無論上車客還是投資者也擠到細價樓市場裏,在供不應求下,價格一定升,市場也必然會被扭曲。
未來買甚麼樓,當然主要視乎能力。即使只買得起400萬元以下的細價樓,亦應選擇一些樓齡超過20年的小屋苑或單幢樓,這些物業通常回報較高,最好避免買新樓。若果資金充裕,500萬至600萬元的中價樓將會是更好的選擇。事關過去就只有中價樓沒被政策扭曲,以用家為主,沒有炒家,樓價反映實際價值,未來表現也見平穩。
Q:居屋買得過嗎?
很難一概而論。若投資者在自由市場購買補了地價的居屋,其實跟私樓沒分別,都是看物業質素、價錢及地區發展等,但一點補充,是建議大家可以遲一點才入市。事關早前政府兩次「白居易」計劃,已將整體居屋價格扯高了,若將來無以為繼,料居屋價錢將慢慢回落。
未來數年政府將不斷推出新居屋,若想以白表申請,要細心衡量。雖然新居屋價錢較同區物業低,但業主同時要面對流通性低、不能加按及放租(未補地價前)等問題,對於未來有意換樓,或以物業套現投資達致資產增值的人來說,始終有欠靈活性。
Q:按揭做P按還是H按好?
香港人做按揭過去一直以最優惠利率(P按)為主,對銀行同業拆息(H按)則較陌生。究竟甚麼會影響H按息率的高低?其實是香港每天的儲備結餘,若果當日有大量資金被抽走,或有大型集資活動凍結了幾千億,H按息率便價在短期內抽升。但按目前實際情況這些機會較微,因為現在香港的儲備實在太多,動輒都幾千億,所以H按息率近兩年一直維持低水平。
正因如此,近年多了業主轉用H按,現在已達九成人以上。我亦認為現在買樓最好做H按,P按一般實息是2.15厘(P-3.1厘),但H實息只是1.84厘。而且即使息口出現變化,H按亦不會無了期加下去,通常升到跟P按一樣,即2.15厘(P-3.1厘)便會封頂。
Q:直接找銀行承按和做按揭轉介有何分別?
以前按揭轉介會以條款優惠作招徠,但現時在金管局的監管下,無論利率、罰息期回贈等都趨向劃一,坦白說沒甚麼着數。但按揭轉介公司有專人跟進個案,在收集資料後分析再配對幾間合適的銀行,供業主選擇。如此一來,業主就毋須親身逐家銀行去查詢格價,以免費時失事。另外,家居保險、贈品等仍可取得較Walk-in客更好的待遇。
【里奧英語】繙譯專家讚 孫楊King英文其實唔差
1 :
GS(14)@2016-08-16 06:28:37今年奧運冇乜號召力,最令人期待的都係中國隊泳手孫楊!因為佢每次現身都好夠惹火,無論攞金定攞銀都令大家有好多古仔follow,就咁一句I am the king已經激起強國網民的熱血,要衝出去同外國人較勁。
今年強國網民就向港豬們展示咗甚麼叫「學外語唔可以怕醜,最緊要肯試」,我哋搵到專欄作家古德明同城巿大學專上學院語文及傳意學部首席講師謝聰分析一下呢啲強國英語,等大家都可以齊齊衝出去!古:古德明謝:謝 聰示範1所有強國人民的心聲呀!孫楊喺400米自由泳項目輸咗畀澳洲泳手賀頓僅奪銀牌,被外國記者問到在1500米比賽中會否打低對手時指自己是王者和新世界。孫楊:I am the king, I am the new world古:這是一句自誇的說話,但文法上沒錯。謝:這兩句話其實講得很有氣勢,充份表現出他的高傲和霸氣。如果把這兩句改為 No way, I am the best swimmer in the whole wide world,那就流於平鋪直敘了。示範2事緣法國泳手拉庫爾加入戰團,話孫楊啲尿係紫色,於是強國網民不斷去到拉庫爾的twitter留言。其中有好多so唔識串的post,例如You are losser(loser)(你是失敗者)、U r a atheist(an athlete), not an entrainment(entertainment) star…(你是運動員不是明星)等等,當中一位網民甲就留言話:Nothing can save your duty heart古:應該可以寫作A man with an evil heart cannot be saved謝:英語很少說dirty heart,常見的搭配有dirty tricks和(give someone the) dirty look(睥到行)。如果一定要表達「壞心腸」的意思,可以用evil-minded,整句可以改為You are so evil-minded, You are simply beyond redemption睇完網民又睇睇外媒啦!示範3中國隊女泳手傅園慧喺女子100米仰泳決賽中榮獲銅牌,其後佢話「我沒有保留呀,我已經……用了洪荒之力。」一句,外媒就繙譯成:I didn’t hold back…I used all of my mystic energy!古:洪荒之力其實不太算是中文,但我相信(她的意思)可譯作primeval strength。謝:洪荒是神話、古文中很常見的字眼,「洪」本意為大、非常的意思,荒則是指荒涼、荒蕪,因此「洪荒」意指天地尚未開闢時的混屯遼闊景象。至於「洪荒之力」,指的應是一股原始、自然、偉大的力量。其實used all of my mystic energy(或power)已經譯得不錯了,如果energy改為strength,效果更佳。至於有些譯作prehistoric power就有點勉強,一般英語讀者會摸不着頭腦。示範4另外傅園慧仲話自己練習到生不如死,有外媒就譯成living was no better than death古:可譯作Living is no better than dying謝:原譯也算意思明確,但英語一般說Better dead than alive記者:容慧心
法國泳手拉庫爾加入戰團,話孫楊啲尿係紫色,搞到強國網民嬲豬。
網民甲留言話:Nothing can save your duty heart,估計係話拉庫爾有個dirty heart壞心腸。
強國網民so唔識串的例子多不勝數,最搞笑都係嬲澳洲泳手賀頓(Mack Horton)暗指孫揚「作弊的人」諗住去佢網站留言,點知去咗英國人Mark Horton網頁狂洗版,搞到Mark本人都轉埋Profile pic等人咪認錯!
外媒將中國隊女泳手傅園慧一句「洪荒之力」繙譯成mystic energy。
傅園慧的「生不如死」外媒就繙譯成living was no better than death。
專欄作家古德明
城巿大學專上學院語文及傳意學部首席講師謝聰
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160816/19737674
李司棋:King Sir好有修養
1 :
GS(14)@2016-11-16 05:10:13鍾景輝樂於提攜後輩,杜琪峯、羅冠蘭、黃秋生、歐錦棠及王祖藍等都是其徒弟,可謂桃李滿門。當年李司棋亦是由King Sir一手提攜,司棋姐昨在電話中說:「嗰時加入《歡樂今宵》,但我唔想演趣劇,就同爸爸一齊去搵King Sir,之後佢就畀機會我。記得第一部電視劇由森森做主角,我做護士,得兩句對白『病人需要休息,請你哋出去先』,哈,而家仲好記得。」司棋姐讚King Sir是一位好有修養的老師,她說:「以前好幸福,我哋前一日會返廠排位、讀對白,King Sir喺現場教晒所有人,有問題會靜靜話你知,唔會令你冇面,永遠唔講人是非。」
■秋生直言在King Sir身上學識做人道理。資料圖片
King Sir得意門生黃秋生昨日則說:「佢啱啱做完手術,等佢好番少少先探。我喺King Sir身上學識做人,冇得頂呀!好似佢本書《寬實清和》。」採訪:嵐山
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161114/19832730
《西遊》孫悟空變King Kong
1 :
GS(14)@2017-01-29 10:31:41周星馳監製的賀歲片《西遊伏妖篇》前晚在年三十開畫,內容貫穿唐三藏師徒上路取西經,先打蜘蛛精,跟住去比丘國等劇情。本報前晚睇過香港版,搵了羅家英及林一峰等以廣東話配音,家英哥再聲演唐三藏,於開場時雖得分幾鐘戲份,不過都好有親切感。《西》片中有不少星爺以前的風格,有叫人「契弟」、「粉皮」等俗語,又玩諧音粗口「賊頭皮」加入對白,當中笑位有似星爺舊作《大內密探零零發》,講到師徒收服紅孩兒,國王騷後宮佳麗三千,似足《大》片中張達明身後的阿婆質素的佳麗。此外,戲中有大量CG打戲,孫悟空變「King Kong」與比丘國國師對打,最後30秒的片尾彩蛋,星爺就拎大聲公扮工作人員:「唔係大片,所以冇彩蛋。」採訪:曹家誠
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170129/19911955
Next Page