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土耳其里拉重挫新興市場貨幣泥沙俱下，仿佛97泰國危機重演

面對美國制裁引發的市場恐慌，周一土耳其里拉繼續承壓重挫，並引發新興市場貨幣集體下跌。

今年以來土耳其里拉已經下跌近50%，除了面對過熱的經濟和高企的通脹，與美國因一位被囚禁的牧師而產生的爭端徹底點燃了危機的導火線。截至發稿時為止，土耳其/美元失守7.13關口，日內重挫10%，再創歷史新低，美國三大股指截至午盤高開低走，全體翻綠。

其他新興市場貨幣方面，南非蘭特周一開盤即大跌超10%，一度觸及2016年以來新低。印度盧比/美元同樣在當天早盤交易時段刷新歷史低點69.62後一度反彈，有交易員表示印度央行曾小規模入場進行幹預平抑市場波動，午後盧比再次承壓，並失守70關口。 印尼盧比兌美元匯率則跌至2015年10月以來最低水平，也直接觸發了印尼央行入場救市。巴西雷亞爾/美元下跌1.6%，逼近今年低點。

為提高銀行流動性，土耳其央行周一下調里拉存款準備金額250個基點，同時土耳其財政部宣布發行數期91天期國債，支持金融市場穩定，里拉一度探底回升，但好景不長再遭空頭打壓。受銀行股全線大跌影響，土耳其股市重挫，創2009年3月以來新低。土耳其總統埃爾多安周一繼續抨擊美國，指責美國在背後攻擊自己，炮轟美國違反WTO規則（鋼鋁關稅），相信里拉將恢複正常水平。

2013年，摩根士丹利的經濟學家首次將南非、巴西、土耳其、印度和印尼合稱為“脆弱五國”，認為這些國家過於依賴外國投資， 容易受到發達經濟體貨幣政策變化影響。以美元為例，緊縮的貨幣政策造成的風險分為兩方面，首先加息會推升美元並增加新興國家貸款的成本。其次加息會使得投資者將資金撤回美國本土，造成嚴重的資本外流，這一次老“脆弱五國”無一幸免。2017年，三大國際信用評級機構之一的標準普爾公司也評出了“新脆弱五國”：土耳其，阿根廷，巴基斯坦，埃及和卡塔爾，土耳其成為了唯一兩次上榜的國家。

因債務以美元計價比例較高，土耳其經濟一直以來容易受美元波動影響。根據國際貨幣基金組織IMF的最新預測，土耳其外債占GDP比例超過50%。隨著里拉的加速貶值，土耳其的債務壓力將愈發沈重，進而引發投資者進一步拋售。同時為了捍衛本幣匯率，土耳其的外匯儲備正快速下降，今年6月該國外匯儲備已經下降至740億美元，遠低於官方1500億-1650億美元的目標。

這一切看起來與1997年泰國金融危機有諸多相似之處。1990年-1996年，泰國度過了黃金發展期，大規模外資流入，高財政盈余、低通脹和高儲蓄率吸引著海外投資者入場。然而一系列內外因作用下危機出現了，泰國金融機構放貸無度造成經濟過熱，債務高企，同時重要支柱產業半導體出口受需求下降影響損失慘重，外商撤離，泰銖遭遇拋售壓力，泰國央行因外匯儲備快速下降被迫放棄緊跟美元政策，貨幣自由浮動直接導致泰銖1997年貶值超50%，不得不向根據貨幣基金組織IMF求助。1996年底，泰國外債1000億美元，達到GDP55%，外匯儲備已經降到370億美元。

 

責編：樊誌菁

港島東二綫樓價 連環破97 海峯園呎價逼9千 學者︰買家高追失控

1 : GS(14)@2010-11-16 22:20:59



港島東二綫樓價 連環破97
海峯園呎價逼9千 學者︰買家高追失控

盡管近日有政府會再出招遏抑樓市的消息，但樓市並未有絲毫降温迹象，樓價升勢未止。繼港島東區藍籌屋苑太古城、城市花園及和富中心呎價重回97高位後，港島東樓價的升勢更蔓延至二綫屋苑，其中北角海峯園及鰂魚涌華蘭花園，呎價連環升穿97價，創出歷史新高。

港島一綫屋苑鰂魚涌太古城、北角城市花園及和富中心，相繼在今年9月，呎價率先重返97年高位，三者共同之處，均是受到屋苑優質海景戶成交帶動，推高屋苑整體呎價，而同樣以維港煙花海景作賣點的北角海峯園，在海景單位支持下，呎價超越97年。

海峯園呎價 高97年2%

隨着一綫屋苑樓價高企，升勢逐步蔓延至二綫屋苑，只設有3座住宅的海峯園，亦連續兩個月錄得呎價逾9,000元的優質海景成交，現時平均呎價約8,793 元，較97年高位每平方呎8,629元，已高出2%。而屋苑新近成交的高峯閣高層E室，面積942平方呎，成交價860萬元，呎價達9,130元。

區內代理指，海峯園現時向海單位平均叫價逾9,000元至10,000元呎，即使是望內園2房，如剛成交崇峯閣中層D室，面積725平方呎，成交價580萬元，呎價也達8,000元。

華蘭花園破97 呎價6500

海峯園能夠躋身港島四大破97價屋苑，與其先天因素有關，擁維景煙花海（高價成交往往集中高峯閣A、E至H室），提供罕有3房套房間隔，及間隔實用高見稱，與早前相繼重返97價的太古城、城市花園及和富中心擁有共同賣點，但海峯園較自成一國，用家主導，要物色優質單位亦非易事。

至於被視為黑馬的鰂魚涌華蘭花園，僅提供2房單位，但現時平均呎價已達6,500元，較97年高位的6154元，高出6%，躋身破97價屋苑之列。

關焯照︰升勢將延三四綫樓

華蘭花園受惠於太古坊轉型商業區的利好因素，加上屋苑年前作大規模翻新，樓價趨升之餘，買家及租客也升格，當中不乏區內上班族進駐，而現時400餘平方呎單位，造價介乎330萬元至350萬元，而平均入場費約340萬元，月租由1.2萬元起，惟盤源只維持10個之內，連租約佔7間，盤少需求大，帶動呎價上揚。

經濟學家關焯照認為，隨着一綫屋苑樓價升至高位，買家惟有選擇樓價相對較低的二綫屋苑，故高價情況蔓延至二綫屋苑，並會進一步延至三、四綫屋苑，因為心急入市的買家擔心買不到樓，寧願高追趕入市，情況開始失控，故他提醒買家要量力而為。

撰文:陳嘉敏

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港島樓價指數破百 返97高峰 料各區年內陸續觸頂 學者︰需防外圍風險

1 : GS(14)@2011-01-30 17:49:08

http://www.hket.com/eti/article/ ... 2-000595?category=m







樓價升勢持續，乃樓市火車頭的港島區樓價，其樓價指數率先升破100點，重返97年10月樓價高峰期水平，最新報100.24點，按周升1.78%，升幅創11周新高。

而在樓價高居不下的情況下，有學者認為，目前樓市是存在暗湧，需提防政策風險，以及外圍環境的變動，並提防下半年有機會出現的樓市風險。

港島報100.24點 按周升1.8%

去年11月政府出招消息被市場消化後，反映二手樓價的中原城市領先指數（下稱CCL），於4周（12月26日）前升穿出招前水平後，持續在高位徘徊，CCL今周最新報91.21點，按周上升1.34%，為13年來的新高。而各區的價格指數均錄得升幅，當中以港島區的樓價指數最矚目，最新報 100.24點，按周上升1.78%，可以說自1997年高峰後，首度升穿100點。

而九龍區指數今周則報89.22點，按周上升2.1%，為本周升幅最高的地區；至於新界東區指數則為84.32點，比對上周升0.23%，九龍及新界東的數字同為13年來的新高。新界西區指數就報70.35點，按周微升0.08%，是12年來的最高位。

估新界區年底重返97

今次公布的數字，大部分是參考在本月3至9日簽訂的臨時買賣合約；因此，今周的指數主要反映額外印花稅生效後第七周的市況。

中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，現時主要是用家市場，樓價升勢並不急促，而今周公布的指數反映港島區樓價已重上97年水平；他預計，九龍區的樓價可於今年中達97年價位，新界東樓價重上97年水平的情況，則有望在年尾出現。

雖然近期的樓價走勢向上，但經濟學家關焯照就提醒大家，要小心市場的暗湧。

他認同，在現時息口低、資金充足以及投資工具選擇不多等情況下，一般人對於樓價有上升期望；然而，政策危機及外圍環境的變化帶來的影響亦不容低估。

關指出，財政司司長曾俊華將在下月23日發表新一年度的財政預算案，當中或會提出比額外印花稅更「辣」的措施，例如增加土地供應，政策「辣度」則要視乎政府調控樓市的決心。此外，關又認為通脹來勢洶洶，外圍環境又有惡化可能，預期息口不會持續低企；他建議市場各方要提防下半年有機會出現的樓市風險。

假期效應 料短期成交跌

另外，理工大學建築及房地產學系教授許智文則認為，現時各方對市場前景的看法正面，但農曆新年將至，其間一般人的搬屋及睇樓意慾不大，故假期氣氛對樓市表現會有一定影響。

他預計未來1至2星期的周末成交量會較現時下調30至50%，樓價就基本持平。

撰文:馮凱婷

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97後稱王　東九居屋呎價破 6000

1 : GS(14)@2011-05-29 12:00:28

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

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2 : 學習者(1436)@2011-05-30 01:43:05

1樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

那麼好價,我果間要出價330M將佢放賣了!希望2星期內可成交.

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3 : Louis(1212)@2011-05-30 18:09:44

土地價格已超過呎價6000

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4 : GS(14)@2011-05-30 21:39:44

2樓提及

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1樓提及

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http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110529&sec_id=15307&art_id=15294401
【本報訊】儘管特首曾蔭權早前開腔指樓價已升至危險線，叫市民入市要小心，但所謂忠言逆耳，其言論仍阻不了樓價繼續火箭升空，鑽石山老牌居屋龍蟠苑，呎價再歷史性衝破 6000元，一個 579方呎單位，剛以癲價 348萬元易手，呎價高達 6010元，成為 97後東九龍居屋王。記者：朱連峰

那麼好價,我果間要出價330M將佢放賣了!希望2星期內可成交.

3.3M 咁勁... 睇來又確紀錄，今日又有康山同富榮8,000元啦

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5 : GS(14)@2011-05-30 21:58:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296188

全港最貴居屋　康山呎價 8123
2011年05月30日

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6 : 龍生(798)@2011-05-31 02:34:28

但富榮個業主似乎執得唔多呢....

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7 : GS(14)@2011-05-31 22:09:33

持貨咁多年百幾萬真係少，但是如果2003年補地價就...

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8 : Sunny^_^(11601)@2011-07-08 16:51:40

而家D居屋業主就梗係想快D賣,萬一真係起居屋未死!

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9 : 龍生(798)@2011-07-08 19:16:54

一半半啦, 居屋市場呆滯除左因為少人買

也因為少人賣, 賣左舊錢又唔夠買私樓

最簡單問題, 賣左住邊?

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10 : 龍生(798)@2011-07-08 19:18:07

居屋業又多數只持有住緊呢個單位

唔似人地可以炒一層住一層, 所以....想賣同真會賣係兩回事

假設兩年後跌, 佢今日賣左, 佢要租兩年地方啊...

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11 : GS(14)@2011-07-08 21:53:38

我覺得最好就係加按

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12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-08 23:25:43

唔係呀,我知有人尊登揾居屋收租,收租回報高D

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13 : GS(14)@2011-07-09 10:13:24

12樓提及

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唔係呀,我知有人尊登揾居屋收租,收租回報高D

我都想買個

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飛越97樓價指數創新高

1 : GS(14)@2012-05-19 11:57:12

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120519/16351111


對於樓價升破97，運輸及房屋局發言人未有回應，只重申政府會繼續密切留意樓市，必要時會推出穩定樓市措施。
過去15年來樓市大上大落。 CCL指數97年10月衝上102.93點後，其後亞洲金融風暴捲至及董建華政府的「八萬五」房屋政策，樓市大淪陷，全港數以十萬業主淪為負資產。03年爆發沙士疫症，樓價直插谷底。當年8月指數低見31.77點，較97年高位暴瀉七成。
惟樓市經過近6年療傷期，沙士後樓價穩步向上，即使經歷08年金融海嘯、政府連環出辣招調控樓市，包括前年底推出額外印花稅，但低息下樓價升勢暢通無阻，甚至「見完97破97」，政府完全束手無策。中原地產研究部聯席董事黃良昇表示，經過15年時間，香港樓價終於正式升破97高位， CCL最新報103.35點（本月7日至13日成交），相信當指數突破高位後，「一定以倍數再升」。

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2 : GS(14)@2012-05-19 11:57:26

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120519/16351112
藍籌之王
太古城升幅稱冠

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3 : Sunny^_^(11601)@2012-05-19 18:52:26

講晒啦,"一定以倍數再升".

升一成話升0.1倍都得姐.

我就唔信會升喇.成交縮晒啦.

呢幾日穿19000,實少左勁多人買啦

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4 : Ar Yan(11362)@2012-05-19 20:00:05

3樓提及

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講晒啦,"一定以倍數再升".

升一成話升0.1倍都得姐.

我就唔信會升喇.成交縮晒啦.

呢幾日穿19000,實少左勁多人買啦

咁又唔係，有的24000賣左架，渣現金架，都係等緊買磚頭

例如，依家個個話無錢買樓，但如果政府一推居屋，的購買力出晒來

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5 : Sunny^_^(11601)@2012-05-19 20:36:20

4樓提及

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3樓提及

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講晒啦,"一定以倍數再升".

升一成話升0.1倍都得姐.

我就唔信會升喇.成交縮晒啦.

呢幾日穿19000,實少左勁多人買啦

咁又唔係，有的24000賣左架，渣現金架，都係等緊買磚頭

例如，依家個個話無錢買樓，但如果政府一推居屋，的購買力出晒來

唔會啦.到時D價跌到D人都驚晒.點會買呀

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STARMAN'S COLUMN - 江小魚 再論「97」這隻「殼」 (2013年04月30日)

1 : GS(14)@2013-05-01 16:47:37

http://www.am730.com.hk/article.php?article=152519&d=2031

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新申請已逾11萬　白表佔九成暫118人爭1居屋　勢破97年紀錄

1 : GS(14)@2015-01-22 08:39:07







【本報訊】不惜冒雨交表、不理墳景、無視單幢管理費高昂，全城瘋搶的新居屋申請宗數突破十一萬大關，勢破一九九七年申請宗數紀錄，創下歷年新高。本月十二日已截止報名的新居屋至昨日共接獲十一萬二千多份申請，超額申請五十一倍，白表佔九成，達十萬份，即每一百一十八人爭一個單位，房委會料最快本周五才能處理完所有申請，有房委會委員對此瘋狂反應感驚訝，料不難突破十三萬份申請。記者：鍾雅宜



房委會指，截至昨日下午五時，樂富客務中心累計共點算約十一萬二千八百份居屋申請表，其中白表多達十萬零一千九百份，佔整體九成，以現時二千一百六十個單位中，四成可供分配予白表人士，即每一百一十八戶爭一個單位，至於綠表亦接獲約一萬零九百份申請，即約八戶爭一個單位。



申請每日跳升一萬份


歷年來，錄得最多申請是一九九七年七月的一次居屋申請。當時正值亞洲金融風暴爆發不久，政府推出約一萬個居屋單位，共錄得多達十一萬四千多份申請，但當時的綠白表申請者比例分別為四六比，超額認購僅九點五倍。而按過去一周居屋申請每日以一萬份跳升的趨勢推算，估計今日的申請數目可望突破歷年新高，房委會估計至少需統計至本周五，即申請宗數仍有望再升。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝稱申請數目令他大感驚訝，「最初以為最多八萬份，按

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恒大騰訊首合作 入主馬斯葛 折讓97％ 創興後人彤叔經紀為現股東

1 : GS(14)@2015-06-23 11:58:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150623/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】殼股尋寶熱在近期市反覆下，仍然絡繹不絕。較早前完成入股並改組恒大健康(0708)的恒大地產(3333)，買殼行動未見停手，昨日更首度聯同騰訊(0700)，斥資合共7.4億元購入細價股馬斯葛(0136)，認購價每股0.006元，較停牌前股價大幅折讓97%，購入股數相當於總股本逾3倍，這意味許家印與馬化騰將穩奪馬斯葛的控制權。

以認購新股形式入股

騰訊發言人回覆本報查詢時表示，確認向馬斯葛投資，惟除了今次股權申報外，暫無進一步評論或資料可以補充。恒大則記者參閱公司發布的公告。另據市場消息表示，是次入股是以認購新股形式，不涉及購買可換股債券。

馬斯葛股價自今年4月份起步炒高，從0.1元開始大幅炒起。若以平均購入價0.006元，相對馬斯葛停牌前收報0.285元，相當於有超過97%股價折讓。

佔擴大後股本77％ 需提全購

若將恒大及騰訊認購的新股，連同馬斯葛原有股本計算，意味恒大及騰訊將取得馬斯葛56.75%及20.63%擴大後股本權益。由於已經超過全面收購觸發點，因此按例需要提出全面收購。若以兩公司購入馬斯葛的作價相對市價存在較大折讓下，投資者未必願意接受全購。

曾引入莊友堅詹培忠

馬斯葛早年上市時，主要從事照相、多媒體及電器產品之配件，主要為相機袋等產品。大股東為陳愛玲。其後曾經一度獲詹培忠入股，到2009年該股股權出現變動，並且引入與股壇活躍人士莊友堅相關的人士參與管理，一度將業務範圍擴闊至貸款融資及物業投資領域。到2012年該公司更意圖涉足太陽能多晶硅行業，但是從2011到2014年，累計巨額虧損達52.47億元，新業務對扭轉虧損無甚幫助。

現股權分散 最大股東力信資本

現時馬斯葛的主要股東組合，幾經變化，股權相對較為分散。馬斯葛現時最大股東為力信資本管理及有新世界(0017)創辦人鄭裕彤「御用經紀」之稱的鼎珮，分別持股19.49%及15.55%，廖創興家族成員第三代的廖駿倫持股亦達13.33%，與莊友堅及內房股百仕達(1168)主席歐亞平相關的中南融資持股亦達8.51%，民豐企業(0279)則持股最少，只有6.24%。

馬斯葛早於6月9日停牌，至今仍未復牌，該公司將於本周四召開董事會，討論發布業績事宜。該股引入騰訊及恒大，則分別在6月15日及6月18日進行。

明報記者 陳偉燊

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2 : GS(14)@2015-06-23 11:59:07

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150623/news/ea_eaa2.htm

引知名投資者 殼股例大炒
2015年6月23日

【明報專訊】近年上市殼股買賣市場暢旺，在內地企業需求殷切及要求在市場成交壯旺時，快速尋求上市地位，藉此涉獵本業以外的業務，殼價叫價大幅扯高至5億元。

入股未完成 新股東身家先暴漲

不過因應殼股在落實引進新的及具名氣投資者之前，股價已經大炒特炒，因此往往形成新投資者大幅折讓認購新股。在消息曝光後，繼續借助投資者名氣再快速炒上，形成新投資者往往未完成入股手續，帳面身家卻暴升的奇景。

以董平及一眾內地導演入股的21控股(1003)為例，在停牌前一段時間，股價已經炒起，到宣布擬進行的交易條款時，股價已經站於1.92元，但是相對新投資者談好的入場價0.4元，與當時的市價存在79.17%折讓。

詹培忠：殼主基金共同運作 難監管

到21控股復牌後，該股股價進一步抽升到最高4.88元，到近日仍企穩於3.76元，比新投資者入貨價仍高出8.4倍。有趣的是，21控股在進行有關交易時，尚需一段時間才能夠完成程序，這形成準投資者未入股前，待發行的股份價值大幅暴升的情。

見證股壇數十年發展的立法會前議員詹培忠提醒，投資危險性常在，形勢會演變，很多時殼主和基金共同運作下，形成難以監管的局面。他相信，香港投資者已經具備防備經驗，但是那些初入市者，則宜接受多些投資者教育。

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3 : GS(14)@2015-06-23 12:00:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150623/news/ea_eaa3.htm
【明報專訊】恒大地產(3333)主席許家印過去一年三度出手「買殼」，其中首個目標是英皇集團主席楊受成旗下的恒大健康(0708，前稱新傳媒)，在收購國藏(0559)失敗後，今次再向馬斯葛(0136)埋手，其中一名股東則是有新世界(0017)創辦人鄭裕彤「御用經紀」之稱的鼎珮，而三人正是盛傳當年「大D會」主要成員之一。

所謂「大D會」，其實是指以鄭裕彤父子為首，一群經常聚首「鋤大D」的城中富豪，其中「大劉」劉鑾雄、楊受成、許家印、張松橋及林孝文等人，均是「大D會」的核心成員。

鄭裕彤父子為首 曾助恒大上市

事實上，許家印曾透露當年恒大來港上市前，全憑楊受成穿針引線才認識「彤叔」，他在自傳中自述，2008年在香港幾乎每周都到鄭裕彤大宅，與彤叔及「純官」鄭家純「鋤大D」和「鬥地主」。

不過，「大D會」真正在外揚名，其實是他們一起投資股票，以許家印的恒大為例，當年曾一度上市失敗，最後在彤叔、大劉等「會友」協助下才成功上市。

除了新股外，他們還曾合作涉足中策收購台灣壽險公司南山人壽的交易，直至前年彤叔退休，這個「大D會」才逐漸淡出。

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4 : gogo167(52250)@2015-06-26 03:02:04

湯兄, 想知這千股在玩弄什麼財技...

與其他收購了的殼股的分別:
1) 新股股價極大折讓, 居然是0.6"仙"
2) 新股數量龐大, 千二億新股

照理 發行新4百億股己能夠操控公司, 配股價亦可升到2仙, 他們真的不怕證監查嗎?
他們這個安排亦不利炒作股價,與其他收購的殼明顯不同.

會是什麼財技, 或有否一隻類似殼給我自己研究?

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新地今年推6,000伙　97後新高

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:54

【本報訊】一手供應排山倒海，新地今年推六千伙「炸冧」樓市。新地（016）副董事總經理雷霆表示，集團今年賣樓會多過2015年，計劃推出14個新盤，涉約6,064伙，推盤量有機會創集團1997年後新高，揚言繼續「月月有樓賣」，甚至一個月會推兩至三個盤。新地今年推盤量更是該公司去年售出約2,800伙的逾一倍。新界區是新地今年推盤倉庫，七盤提供3,561伙﹔元朗最重貨，包括映御、Grand Yoho及峻巒1B期，三盤共發售2,122伙。港島區也有五盤，涉約1,232伙，包括屬重頭戲的前北角邨地皮，分兩期推出，第一期涉約355伙，已申請預售樓花同意書，項目提供少量面積不足300方呎細戶。九龍區佔兩盤，包括西九龍南昌站項目1A期共約1,000伙及何文田天鑄2期的271伙。



映御天晉系列打頭陣

雷霆表示，首季先推出映御、將軍澳南天晉系列項目、天鑄2期及峻巒1B期，將於農曆新年後陸續開賣。新地將繼續以市價推盤，並考慮以不同付款方法吸引買家，包括一按二按。他又指，建築費高企，佔一般呎價萬多元樓盤的賣價一半，只要經濟不太差，有人工加，看不見樓價有下調空間，今年整體樓價料平穩發展，豪宅因供應少，樓價有機會升5%至10%。作為發展商不希望樓價大上大落，但新地仍會積極投地賣樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160115/19452723

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爆97金融丟暴災味 股樓「熊」人驚世預言

1 : GS(14)@2016-02-03 14:18:38

2016-01-27 EW

人民幣急跌，大鱷狂質港元，本港股市和樓市翻天覆地，「徵狀」與九七年爆發的金融風暴似曾相識，一眾散戶跟樓奴齊齊嚇至面青。

回首一年前，「牛魔王」當道，股樓皆歌舞昇平，升斗市民不知愁滋味。然而「樓市大好友」王震宇已預測一六年本港樓市轉勢；「白旋風」陳清白高聲疾呼樓市山雨欲來；「金牌莊家」詹培忠警告股市今年大冧；「波浪大師」林一鳴更率先預言牛市已死，恒指步入熊市。

一年過去，香港經濟遠未如九七年般惡劣，聯匯亦固若金湯，但恒指卻已由牛變熊，與用家購買力嚴重脫節的樓市亦無法倖免，種種驚人預測逐一兌現。市場變幻無窮，四位金融界「熊」人再次為股樓把脈，大市近日雖反彈，危機正悄悄降臨，投資者記緊綁好安全帶。

人民幣年初急瀉，引爆資金加速流走，把中港經濟問題再次暴露於人前，大鱷大把藉口唱淡，本港無論股市抑或樓市，今年都會面臨重大暗湧。

去年初，樓市仍然勢不可擋，細價樓尤其當炒，不少散戶趕搭順風車，結果接了「火棒」。廿五歲的保險經紀李先生是自顧人士，去年五月借盡八成按揭摸頂入市，斥資三百九十九萬購入嘉湖山莊一個三房單位。

近日嘉湖山莊變跌市重災區，他淪為「負資產」，幸好靠食佣月入九萬，目前供樓綽綽有餘，堅信樓市長遠必賺。「驚咩呀？喺香港買磚頭，長期唔會輸，如果樓價真係跌三成，會再係市區買多一層！」

從事設計工作的林小姐卻沒有那麼樂觀。○九及一○年，她先後購入三個元朗單幢樓單位投資，去年初見樓價屢創新高，打算放售其中西鐵朗屏站的恒運樓及安基大廈單位，叫價均高過當時銀行估價半成。

她初時企硬，叫價分毫不減，直至去年七月股市大跌，睇樓客完全消失，才驚覺市況已逆轉，當機立斷劈價出貨食糊，月前以三百四十五萬賣出元朗大廈單位，比去年高峰期銀行估價足足賣平兩成。「打算將套現嘅錢還咗另外兩層樓嘅按揭，過去六年樓價升得太多，擔心日後如果跌，跌幾多真係估唔到！」

王震宇：唔好入市

散戶的看法，無時無刻受市場氣氛影響而改變，大師級投資者卻企圖認清大勢，貫徹一致，直至確認轉勢為止。Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇，九八年金融風暴時加入瑞銀做分析員，其後接替前行政會議成員林奮強，出任亞洲房地產研究部主管，向有「樓市大好友」之稱。

不過，去年初他警告歐洲經濟下滑，日圓大幅貶值，一旦人民幣加入「貨幣戰爭」打救出口，美元將成終極避風港。當其他亞洲貨幣相繼貶值後，港元因與美金掛鈎而偏高，大大削弱香港競爭力，唯有靠內部資產價格和工資調節，最終會觸發樓市今年逆轉。

上周四，記者找到王震宇，問他對樓市最新看法，他居然由頭「唉」到落尾，直言本港樓價有下跌壓力；加上供求已被政府辣招扭曲，前景難料。「唉，都話『政策市』，邊有得估？樓價應該差唔多（到頂），家唔好入市！」

去年十月，他指細價樓瀕臨爆煲，皆因樓價最「離地」，回報率極差，當樓市開始調整，撞正大批公營房屋湧現，自然首當其衝。近日大型屋苑放盤量漸多，業主無論放租定出貨都要「鬥平」，新界區細價樓更頻現震撼劈價個案，是否已經爆煲？王震宇唉聲嘆氣說︰「未來幾個月租會唔會平過供，自己計下數就知！」

業內人士呼籲政府及早「減辣」，否則等樓市急速轉勢便為時已晚。他呻道︰「唉！政策市，邊有得睇？你係政府肚入面條蟲就知，如果唔係，冇人會預測準確。」王震宇的房地產投資公司，專吼環球物業市場的不同循環周期搵銀，每年平均有三成回報，相當和味。如今本港樓市見頂，轉攻海外樓是否一條財路？他居然灰爆說︰「環球樓市暫時都冇咩值得投資，唉！」

陳清白︰樓價返去五年前

資深投資者陳清白八二年開始炒樓，因入市既快且狠，贏得「白旋風」美名。九七年股樓大旺之時，他炒賣的單位以百計，其後爆發金融風暴，「白旋風」慘變「黑旋風」，手持數以億元計物業最後要蝕讓離場。

一朝被蛇咬，陳清白自始變得保守，見金融海嘯後本港樓價勢如破竹，高呼升得不合理，卻被人叫他去「驗腦」。「三、四年前已經叫人唔好買樓，嚿年仲有人睇升，入咗市嘅家想走都走唔到！政府都叫你唔好買，你偏要買，富不與官爭，同政府對着幹無好結果！」

他指新界細價樓已跌了兩成半，太古城也跌了一成半，「細價樓就好似茶餐廳，短期內會再跌少少，但始終有剛性需要，就算經濟再唔好都要住，只要租金唔跌，樓價仲支持得住。反而有些屋苑好似太古城，同埋一些中高價嘅所謂『豪宅』，之前升過龍，家物極必反，唔使兩個幾月個別單位已經跌番去四、五年前嘅價，比我預計快好多！」

近日恒基（0012）以平同區信置（0083）Cluny Park四成二的價錢，開售旗下帝匯豪庭，被指發展商終於面對現實，劈價散貨，陳清白卻依然嫌貴：「平只不過係信置個盤位置靚好多，景觀又開揚好多。」今年新盤供應量多的地區，例如將軍澳和元朗等，樓價壓力才最大，「現時最大問題係好難套現，想入市嘅市民要好有警覺。」

樓市如天氣般刮起冷風，陳清白指後市視乎股市表現。「如果恒指唔上返二萬點，樓市無㗎喇！因為股票行先，股市繼續跌，中高價樓就會繼續冧！」

詹培忠︰港股變「彈散」事實上，港股早已走在樓市前面，率先大跌。去年六月初，港股進入「大時代」高潮，股民如痴如醉，一代莊家詹培忠當時接受本刊專訪，預言股市今年大冧，只要美國加息，全球股市都要陪葬，豈料一語成讖。

記者讚他料「市」如神，詹培忠卻不以為然：「呢個世界，股市根本畀人控制晒！睇番歷史，八七年爆發世界性股災，九七年發生亞洲金融風暴，第三次大跌市本應係○七年，由於中國經濟強勁，所以遲咗一年，喺○八年才發生雷曼事件。」他深信股市五年一小厄，十年一大厄，「今次大跌市，本應一七年先發生，但我一早話咗根據術數推論，會提早一年。」

詹培忠口中的「厄」字，還有另一層意思，就是大鱷「呃」錢屈機。「香港枉稱國際金融中心，其實畀人喺度搵食！以前得外國勢力，現在加埋內地勢力，競爭更加大。中國上市公司嘅淨資產值佔香港股票市場七、八成，但係對這些企業嘅業務有無監管，我好懷疑！所以爆出好多失控情況，令港股更加似一個賭場。」

賭場內有人贏錢，就有人輸錢，他說贏家必然是大鱷。「散戶肯定係大戶點心，講句唔好聽，你估班大戶會幫你賭？佢哋不過上下其手，攞基金嘅錢去賭，賭贏咗，使剩食剩先畀番基金，仲可以分紅，輸咗咪輸其他人嘅錢，所謂『承繼仔無眼淚流』！」投資者經常神化大鱷索羅斯，他淡然道：「賭風涼錢邊個唔叻？」

港股前路茫茫，詹培忠預測未來會是「彈散」市。「一般股災都係由高位下跌三成半，港股大時代當日最高升至二萬八千三百點，家跌至一萬八千五百點，應該會上返二萬二千點，然後再尋底！不過推論歸推論，九七年一跌就跌咗一半！」散戶要自求多福，管理好風險，「成日供股、合併嘅股票唔好掂，行差踏錯無人同情你。」

林一鳴：恒指深、深、深

踏入新一年，港股驚現小股災，歸根究底是內地經濟問題進一步浮面，繼而刺破人民幣神話，造成信心危機。

與此同時，港美息拆擴闊，引爆資金加速流走，扯高港元同業拆息，外界擔心H按供款負擔增加。由於大鱷無法直接沽空樓市，本地銀行和地產股於是接連遭殃，新地（0016）、新世界（0017）、信置等成為大鱷造淡目標，借來質低恒指沽空期指食大茶飯。樓價未冧，地產股的估值已迫近甚至低過海嘯價。

被稱為新一代「波浪大師」的資深投資者林一鳴，去年八月已斷言港股並非陰乾市，而是由牛轉熊。「恒指穿第一隻腳後，可能會再跌五百或五千點，或者跌完五百彈二千點後再跌，仲之第二隻腳會低過第一隻腳。」

市場炒作中歐日央行放水救市，恒指近日終見夾淡倉反彈。林一鳴直言升市莫估頂，跌市難估底，熊市下恒指跌幅可如李克勤的金曲般《深深深》，股民最緊要有現金揸手，保持購買力。

「九八年金融風暴由一萬六千點跌到六千五百點；○三年沙士由一萬八千三百幾點回調至八千三百幾點；○八年試過由三萬一千九百點回到一萬幾點，熊市恒指可跌得深、深、深……好恐怖！」換言之，恒指有機會在熊市中由高位冧足六成六，「一般散戶最好冬眠，等春天訊號先起身！」

善「打開口牌」泡製恐慌、掀起九七金融風暴的大鱷索羅斯，最近靜極思動。他出席瑞士達沃斯經濟論壇時，高調唱淡中國經濟，警告難逃「硬着陸」一劫，又不諱言已沽空美股和亞洲貨幣。

《華爾街日報》早前曾引述消息指，索羅斯旗下基金一二年開始大手沽空日圓，短時間內狂賺近十億美元，叫人咋舌。

索羅斯認為，根據較準確的計算，內地目前經濟增長只有百分之三點五，而非官方所公布去年第四季的百分之六點八。隨着經濟放緩，加上過度負債，將導致資金大量流走，中國幾無可避免要硬着陸，拖累商品價格大跌，引發環球通縮。他早前曾警告，全球市場正面臨一場新危機，令人聯想起○八年金融海嘯。

另一名絕世淡友「末日博士」麥嘉華亦加入唱淡中國，指比較台灣和韓國跟中國的進出口貿易數據，估計內地經濟實際增長只有百分之四，對官方公布的經濟數字存疑。

不過，《新華社》上週六發表「英文社論」，批評部分投資者炒作中國面臨重大危機時，試圖投機甚至惡意沽空，部分人更企圖沽空人民幣。隨着人行出招穩住人仔匯率，投機者將面臨巨大損失，甚至嚴重的法律後果，大有「不惜一戰」的味道。中港會否爆發「官鱷大戰2.0」，拭目以待。

遍地減價盤 誘人等執平貨

預言歸預言，一六年環球經濟雖然不穩，令樓市受到進一步衝擊，各區住宅跌勢顯著，然而藍籌屋苑、細價樓，以至豪宅都遍地減價貨，令睇樓客蠢蠢欲動，紛紛加入睇樓行列。

對比早前，現時盤源大增，睇樓客可以選擇的，較以前多了，低市價一成以上成交，更此起彼落。指標屋苑對比早前，樓價回落逾一成至兩成，且農曆年前本來是傳統買樓淡季，今年樓價跌，加上盤源多，誘使用家及投資者出動，他們都吼準市況，等執平貨。

近期，各大屋苑盤源大增，令準買家選擇多。以指標屋苑沙田第一城為例，中原首席分區營業經理陳廸豪指：「數個月前，你要一城四百萬元盤源，全城僅兩個一樓單位，望馬路及車場，現時一樣銀碼大把盤揀，高層開揚靚景望東南，樣樣優點都有。」現有盤源二百個，比對早前放盤一百二十個，大為增加。陳廸豪還說，睇樓客大幅增加，全城過去一周逾五十枱睇樓。

沙田第一城現時遍地減價貨，該屋苑兩房戶由高峰期時逾四百三十萬元，跌至低於四百萬元，由於樓價跌穿四百萬元，上車客可自行借九成樓按。

祥益地產董事謝澤銘表示：「屯門及天水圍，三百萬以下放盤多了，買家亦有需求，唔係唔想買，而係以往三、四百萬的樓，他們雖然負擔到，但過唔到銀行壓力測試，因上車客按揭成數要到八、九成，供款佔入息比率較高，現時樓價回落，『公一份、婆一份』分廿五至三十年供款，會容易過關。而且樓價回落，他們的供款可能與租屋都差不多。

「由於減價盤多，睇樓客比淡市增加，我哋家忙咗好多！」

天水圍嘉湖山莊造價已較去年中回落，且幅度更大，高逾兩成，盤源選擇也多，吸引用家。美聯營業經理周志偉說：「兩房細戶去年高位要四百萬元，現三百餘萬有交易，半年間減一百萬元。」

嘉湖半年平「一球」

樓價跌，有準買家調低心水價，「有外區換樓客，上年八月睇嘉湖山莊，目標價四百五十萬元，心儀六百餘方呎三房大戶，這口價，當時僅三、四樓低層戶才做到，一般單位市價四百八十萬元，他要求十樓以上。輾轉至今價格回落，成交價約四百餘萬，但他最新心水價三百八十萬元，堅持好質素單位。」區內代理說。

有人觀望，亦有人飛撲入市。利嘉閣分行高級經理黃凱達表示，太古城唐宮閣低層C室，面積五百九十二方呎，去年中八百六十萬元放盤，早前割價一球，屬當時同類單位叫價新低，即吸引逾三十組睇樓客，最後再減六十萬元，旋即由區外用家承接，作價七百萬元，低市場逾一成，「該低層單位面對卸貨區，望馬路，朝早幾嘈，惟以價格取勝。」

各屋苑睇樓量回升

「近日太古城預約睇樓量，增加逾一倍，以前周六日試過得兩、三枱客，而家多達十幾枱，大家睇下有無平貨執。」黃凱達續說。

紀惠集團副主席湯文亮，去年憑「細價樓爆煲論」廣為人所識，他說：「近日有網友留言多謝我，他本來打算去年上車，樓價五百萬元，最後聽我意見，不買。現時剛以四百萬元購入，買平一百萬，首期給少四十萬元，每月供款減少二、三千元，他強調說雙重得益！」他笑言：「網友說，就算再跌，他都輕鬆，他不想再等，這就是他入市的理由。」

近期減價急沽貨，不乏有用家。香港置業首席分區董事谷學祖說，美孚盈暉臺一座頂層特色相連戶，面積一千五百二十二方呎，四房雙套房間隔，外望維港景，業主換新樓，快將入伙，一心沽舊居，作價一千九百五十萬元，低市價一成。物業於一四年五月以一千五百萬元買入，持貨不足兩年，支付樓價一成的SSD稅款，約一百九十五萬元，帳面賺二百五十五萬元，扣除使費裝修，所餘無己。

湯文亮：今年跌一成二

自從「爆煲論」面世，湯文亮被定型為「淡友」，惟現時，他睇法一點也不悲觀：「政府收緊按揭，去年摸頂入市的，比九七年少。事實上，去年樓價高，但交投低，全年僅有約三萬餘宗，估計今年都有四萬八千宗。」他預計，樓價每跌一成，總有一批捧場客出來買樓。

「我睇今年上半年，樓價急跌一成五，因SSD到期釋放盤源，以及新盤大量入伙，下半年平穩，年尾上升數個百萬點，全年僅跌約一成二。」

經濟學者關焯照則指出，現在大環境，明顯比之前差，預期樓價調整幅度最少兩成半，以上一浪升得最急的細價樓，跌幅將持續擴大。「美元轉強，香港資產市場無可避免受影響，股市流動性強最先反映，去年四月見頂，至今跌逾三至四成；的士牌價由高峰七百○四萬，回落至六百餘萬，樓市不可能獨善其身。」他預期，上半年都不能翻身。「環球經濟轉差，即使減辣，也無阻挽救樓市跌勢。」

摸頂上車客感無奈

過去一年多，樓價急升，有上車客心急如焚，擔心遲買更貴，不料，現時價錢大跌，非常惆悵。屯門指標屋苑兆康苑，近日兩房戶相繼跌穿三百萬元，半年前，阿志歡天喜地成為業主，現在很不是滋味，他去年六月份，摸頂購入同類型兩房戶，作價三百五十萬元。

三十一歲的阿志，從事公關推關工作，與父母同住公屋，眼見大專同學，數年前相繼置業，他兩年前亦萌置業念頭，儲三十萬首期，睇過私樓及補價居屋，最後鍾情屯門市廣場細單位，約三百四十呎，造價約二百八十萬元。「我計過數，我月入二萬元，借九成，三十年供款，月供不足一萬元，惟家姐勸我，等樓價跌少少先，不料愈升愈有。」

年前他升職，每月加薪三千元，儲錢速度卻追不上樓價升勢。去年中，他驚見之前心儀的屯廣單位升破四百萬元。「好少盤放，惟一一個西斜樓景戶，三百四十七呎，叫價企硬三百九十二萬元，我退而求其次，買兆康苑已補價居屋，好殘舊，但單位夠大，實用四百多呎。我月入二萬三千元，買樓時，竟然過不了壓力測試，最後叫胞姐幫忙加名，才過關。」

努力晉身業主，現時樓價跌，帳面輸了，阿志說，惟有同自己講，自住不講升跌，已有女友的他說，目標是努力工作賺錢，組織二人世界。

「瀨野」個案勁蝕大起底

去年年底開始，各區均有大型新盤入伙，租務市場現壓力，樓價亦受衝擊，部分業主對前景不樂觀，止蝕離場，「流血」個案於本月開始浮現。

「隨著近期柯士甸站Grand Austin入伙，租盤湧現，對擎天半島租賃造成衝擊。部分業主將未獲承租的單位放盤，轉租為賣。」美聯區域聯席董事彭文浩透露，擎天半島五座高層B室，單位上月初放盤，業主為內地人，原本叫價一千三百萬元，先後三次減價，最終以一千一百四十八萬元易手，低市價一成，較一一年十一月購入價，帳面蝕一百三十二萬元。

有行內人士坦言：「業主普遍觀望，而家等錢使，急套現的業主，才肯賣樓。」蝕讓個案以新盤二手樓為主。土地註冊處資料顯示，鴨脷洲南灣七座低層B室，上月以三千一百萬元易手，原業主持貨六年，帳面蝕近一百五十四萬元。

大圍名家匯一座高層B室，實用面積一千八百一十一方呎，原業主本來叫價三千二百萬元，之後一減再減，下調至二千六百萬元，最終再減價三百萬元，以二千三百萬元連車位沽出，原業主一○年以三千萬元購入上址，持貨五年，帳面蝕七百萬元，幅度兩成三，另連同佣金及釐印支出，料實蝕約八百三十五萬元，屬屋苑近年最大宗蝕讓。

樓市逐步轉勢，蝕讓潮亦由豪宅逐步漫延至細價上車屋苑。其中，天水圍上車盤嘉湖山莊樂湖居二座極低層A及B室，月中以六百一十萬元沽出，低市價兩成半，較九七年購入價六百五十五萬，帳面蝕四十五萬元。

撰文：財經組、地產組︱攝影：董立華、楊耀文、吳艷玲︱資料：鄭俊祺︱設計：林彥博

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