領匯(823) - 已更新 名人堂
http://investhof.blogspot.hk/2013/05/823.html今天收到網友F
的一封電郵
Dear Mr. Ng,
According to your lazy people method ofchecking the stocks monthly
if its price is < 10monthly MovingAverage => sell it
If its price > 10 monthly MovingAverage => keep it
Now 領匯(823) is lower thanthe 10 Monthly Moving Average.
However according to XXX, 823 is the goalkeeper.
I got quite some amount of 823, althoughgot it at low price.
Should I now sell it according to your lazypeople method?
If so, what other asset can be the goalkeeper after selling 823?
Looking for your advice.
網友F
答覆如下:
小弟慣早睡,抱歉只能簡單地回答。
如果讀過達利奧的文章,資產類別的本質,無所謂好與不好,一切視乎經濟增長和通脹預期的變化。例如:低通脹、低增長,大利債券(
可參考這篇文章)
。又例如低通脹持續,但增長優於預期,股票便會跑贏債券。
領匯跟其他REITs,本質比較上近乎債券及抗通脹債券(TIPS)之間,在低通脹、經濟增長乏力時,股價表現最好。過去幾年經濟不振,通脹也不高,解釋了爲甚麼用「倒後鏡選股法」時,領匯必定是鐵膽。但「知否世事常變,變幻原是永恆」?
近來美國經濟增長勢頭很好,美國經濟變成了低通脹、上升增長,這是股票的特快地,股票回報好,沽債買股便自會成爲主流,把債息推高(債價跌,債息會升),這對REITs便很不利。爲甚麼?要先解釋一個概念。
現在美國30
年國庫債券的息率,是3.27%
,正統(
管理幾百億那種)
的基金經理的思考模式會是:持有REITs
,風險會比美債爲高(
美債是近乎無風險的投資產品)
,回報一定要比美債高,才合理。究竟要高幾多才合理,無一定準則,我初初買陽光房地產(435)
時,有7.5%
息率,(
據記憶)
比美債高近4
個百分點,當然後來兩者的息率差距越來越窄,那是後話。圖: 美國30年國債息率 (資料來源按此)
我們先假設市場覺得持有領匯,回報要高過30
年美債1
個百分點,才算合理。例如美債是3%
息率,領匯的「合理」息率便應該是4%
。如果美債大跌,息率跌到比方說4%
,那麼領匯「合理」的息率便是5%
。股價自然會跌到吐血。[更新]下圖是本地REITS息率減10年美債息率的變化,平均而言,本地REITS的息率,高10年美債3.5個百分點。現時兩者息差僅2%,值博率非常一般:資料來源: Morgan Stanley
明白了當中的原理,便能應對。如果你認爲美國無可能經濟復甦,回到低通脹、低增長的局面,美債、REITs自然會復活;如果美國經濟,如小弟此時此刻的估計(隨時更改),必能東山再起,美債、REITs必定會大幅黯然失色。
至於之前寫過的十月線系統,原先的back test
,是針對資產類別(asset classes)
,而不是個股來做,對於判斷領匯的股價,應無直接關係。但話分兩頭,美國長債ETF(TLT)早已跌破十月線。
(戰友道奇搭爹:(i)原則上不反對嘗試back-test十月線操作領匯,有何發現請告知;(ii)十月線系統月底收爐才定奪,中途(包括月底前的一天)不理會;(iii)如果之後真的按十月線糸統沽了領匯,請務必忍到某月升穿十月線,才按計劃買回,不要不要不要低一個幾毫又手痕,自作主張撈底。一個系統跟一下唔跟一下,可能大鑊過盲炒。搭爹完畢。)
上述的分析是學院派style。下面的分析是實戰派style。
買領匯,單求息,應不及iBond。香港通脹到年底應該是4.5%,絕對高過領匯息率。
如果搏賺息又賺價,我會買高息的工業股。個人認爲(請自行判斷):
(出口導向型)高息工業股=現金牛+免費的美國消費復甦認購期權
美國不復甦,袋6-8%息,起碼多過REITs一大截。萬一美國復甦,業績改善,估值提升,獲利空間可以很大。(我覺得是)輸糖贏廠的setup。
忘記什麼守門員、排陣理論吧(理論分析要等N集後的「注碼定輸贏」外傳才能講到)。一隻股票,不會因為你給它一個身份,例如叫他做守門員,就會變成百毒不侵的...兩年前的排陣,前鋒叫做兗州煤業(1171)、保利協鑫(3800),當時兗州煤2X元,保利協鑫3.X元,搏的是日本地震後,大利煤業、新能源。結局當然很悽美…
P..S. 不過我可能有很大的bias
,因爲我TA
入TA
出沽空了很多債的ETF
。這點你要留意。祝你好運。[更新]最後是
Morgan Stanley做了一個矩陣,展示了美國10年債息和領匯跟美債息率差距,理論上如何影響領匯的合理值。如果美息升到2.5%,而息差維持在2個百分點,領匯的合理值為35元下圖是美國10年債息近年的變化:
吳瑞麟
8 Jun 2016 - [個股] 領展(823)全年業績(至2016年3月)撮要
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---------------------------------------------------------------------(節錄自領展(823)全年業績(至2016年3月)公告)
零售物業
於2016年3月31日,物業組合的租用率高達96.0%,續租租金調整率為25.9%,而零售租金則按年錄得6.7%增長。
停車場物業
隨著需求增加,加上到訪我們已提升的商場的訪客數目上升,我們的停車場業務於年內表現理想。截至2016年3月31日止年度,每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022港元。
資產提升
於回顧的年度內,我們合共完成五項資產提升工程,包括青衣商場、黃大仙中心北館、朗屏商場、禾輋廣場及天盛商場。這些物業進行了簡約翻新以至大型提升工程等不同規模的改良,並已帶來理想的投資回報。
現正進行11個提升項目,8個項目快將展開,同時亦有逾16個項目正於審視階段,將資產提升計劃伸延至2020年。
資產收購
分別於2015年4月及2015年8月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。
市場的強大需求令歐美匯購物中心取得卓越表現,於2016年3月31日的租用率達100%,而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%。
企業天地1號及2號繼續為當地及跨國企業設立其上海辦公室的首選地點。於本年度內,辦公室的續租租金調整率為12.8%,而於2016年3月31日的租用率則為100%。
於2016年2月,我們宣布透過政府招標收購香港旺角彌敦道700號的商業項目。於本財政年度結束後,有關收購已於2016年4月15日完成。基於其位置及人流的優勢,我們相信此項物業為經營大眾市場零售、餐飲及服務業之絕佳之選,惟該物業需進行全面翻新工程,蛻變成為現代化的零售商場及大樓。
資產出售
年內,我們持續檢視及精簡物業組合,並於2015年12月完成出售五項物業,出售價較該等物業於2015年9月30日的估值總額溢價30%。我們亦分別於2016年3月31日及2016年4月11日,宣布再次出售九項物業。其中兩項物業的總代價為16.90億港元,較該等物業於2016年3月31日的估值總額溢價15%,而其餘七項物業以較2016年3月31日的估值總額溢價23%,即以19.62億港元售出。該批物業出售已於本財政年度結束後,即2016年5月31日完成交易。
物業發展
現正與其合作夥伴南豐發展有限公司緊密合作,進行一項位於香港九龍東海濱道的商業發展項目。該物業為頂尖的甲級商業物業,預計將可如期於2019年內落成。
香港物業組合收益分析
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