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諗樣兄你好, 
本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬, 
2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800 
2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間), 
至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000 
本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧, 
現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。 
  
去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回, 
有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金, 
所以想請教閣下意見,謝。 
– 
巴利 
  
雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。 

先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限 或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。 
  
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即 有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200, 即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其 實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。 
  
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢? 

都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀 息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年 歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。 
  

  買入 現值 尚欠 月供 現租 已售
土瓜灣單位 1.80 2.70 1.50 5500 8800  
太太牛頭角單位 160 n/a 0 0 0 220
自己牛頭角單位 165 260 108 3700 8000  
             
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。

至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊 樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該 趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活 生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!

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點樣變十萬美金出黎? Home Blogger

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諗生你好, 請多多指教經常見閣下教授加按投資方法, 想問按樓套現投應該按到幾多錢先值得按呢? 70萬?定係更多先值呢…套得十萬八萬係咪不如唔好搞咁多事本人背景家庭月入4萬幾, 兩年前買左一層自住幾十年樓, 30歲前應該無本事買多層; 寄望40歲前keep住加油. 之前其實想加按買車位,但按得十萬八萬, 所以無實行, 都唔知算好彩定唔好彩 

ans:

按到幾多至值得就要睇按出黎舊錢幫你做到咩野,係零八年未收緊按揭時十萬蚊都可以九成半上會,仲要勁低息。現時2012年尾得十萬蚊就梗係咩都買唔到,幾年光陰有此結果,大部份拜美聯儲印鈔所致,當然撞正自由行條水,兩邊逼力,先令到政府「暫時壓唔到」香港樓市。

 

間樓按唔按到? 按到幾多? 基本上由市場同你自己(借款人)既因素決定,係已定既因素,唔可以一時三刻改變。相反幾時加按係可以思量既問題。最好既時機梗係樓價又高加上低息啦。2009年只符合低息,現時可能係低息同高樓價兩個因素最optimal既時間。借得起,不妨借左佢擺係屋企。

 

你可以問咁咪白比利息? 如果你原因既plan已收緊你1.8%年息或以上,加按令你多左cash係身而低息唔會點比多,原因係轉到另一銀行做按揭你有現金回贈,通常為借款額的1%,以小明原本欠2.0mil,用2%還緊仲爭廿年,現時轉到新銀行套80萬(即借2.80mil出黎,收2.15%為例:

 

分廿年,原本每月還$10118,當中利息佔3300

轉到新公司,利息升至2.15%年息,每月還$14365,當中利息佔$4900

即係你每月比多利息$(4900-3300)=$1600

*以上用straight line利息payment作計算,真實情況係利益會除時間減少

以現時香港銀行轉按要有兩年罰息期,一開波比你1%現金回贈即28000,過程要比律師費$5000。咁即係你要係罰息期焗比多$1600×24=$38400,有左28000回贈後,其實呢兩年你只比多左$38400+5000-28000=$15400

 

用$15400幫自己係呢兩年hold多80萬係,抵!

如果你覺得唔抵,冇問題。

借80萬每日利息都係$15400/365×2 = 21蚊! 仲駛鬼理銀行打黎sell你套現d電話咩….當然未置業既你心中可有另一番味。但世事難料,可能幾年過後你慶幸你冇買樓呢!

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點樣搵萬八儲萬九蚊?? (答) Home Blogger

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雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。 

先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。 
  
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。 
  
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢? 

都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。 
  

 買入現值尚欠月供現租已售
土瓜灣單位1.802.701.5055008800 
太太牛頭角單位160n/a000220
自己牛頭角單位16526010837008000 
       
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。

至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧! 

 

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間樓賺左點樣辦(債券篇)(答) Home Blogger

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有100萬買咩好?

現時手頭上既股票已經有成0.5mil,今次係借錢出黎投資,想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。

 

打開銀行網頁,見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多,Joe心諗借出黎先2%,如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:

 

Bid/spread100.3677/101.3425
ISINUSG52132AA85
Maturity / Callable4/28/2015 : 4/29/13@106.75
Collateral TypeCOMPANY GUARANT
Coupon13 -1/2% fixed
RatingMoodyz B2 / S&P B+
Min PieceUSD 100,000

 

佢睇完都唔明,即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行,而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨,因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。

 

Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價,如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75,會觸發early call。即係比番個本阿Joe,但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既,例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的,不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押,有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。

 

 

至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-,連南豐都有幾個B而佢得一個,有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂,但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?

 

 

朋友話去到A都係得4% around,如果去到6.5%左右既要2018先到期,Hutchison有好選擇,都係十萬美金入場。Joe見要換港紙去美金又「蝕水」。呢個年期比既回報又唔算高,都係算數。朋友話其實bond都好似股票咁要等市跌執平貨。一隻原本100面值既債券可能係大跌市比你平幾成執到。

 

係證券行做既朋友緊係發揮sales本色,問Joe如果本金較少買債券基金又如何? 即係一隻基金既portfolio「載住」一百隻以上既債券。如果portfolio包含政府債券多風險一般較少,如公司債多風險都會增加。Joe問有幾多回報先? 朋友答係5.5%年回報左右。

 

 

朋友比左隻聯博美元收益基金比Joe,話入面有約1/3係美國國債。用一百萬港元買可以每月收到港元約$4500利息。如果買另一隻公司債多既高收益可以有成$5500利息。Joe心諗個息都幾好,仲可以最少買幾萬銀港紙都得,又可以隨時沽出。利用債券基金每月派息既特點,如果加按一百萬出黎,分20年還每月要$7588(本金佔5088),自己只係攞返原本供開按揭既$3218出黎就可以連同債券基金收$4500利息清還供新樓按。如果買另一隻成手公司債既高收益債券基金,仲有成1000蚊淨添(因派$5500一個月)。即係照舊供樓,20年之後會供完樓之後有成一百萬多左係度。

 

 

朋友見Joe兩眼發光,問佢幾時攞錢黎買? Joe心諗呢個債券基金冇年期限制,個利息又咁穩定,一定有價格風險即係唔保本。朋友話佢要預至少10%上落,係金融風暴該年佢跌左一成,雖然而家升穿埋風暴前既價但係都有些少風險。Joe覺得有升有跌都合理,睇佢個走勢見到升跌都慢過股票好多。佢另一個唔明係隻債券基金既公司名,因為聯博佢都未聽過。sales朋友唯有叫佢返屋企再睇下,如果聯博真係唔得可以買JP Morgan或HSBC出既。仲話佢下次返黎可以介紹隻用澳幣買既債券基金,可以計平佢收1%認購費,利息去到10%一年添!

 

 

Joe都好慶幸自己學左咁多債券同債券基金既野。起碼知道原來係香港除左買樓同股票之外原來有其他選擇。買開股票既佢心諗都可以承受到債券風險。債券基金仲可以透過買上百隻公司債幫佢分散信貸風險添。Joe既理論係債券呢樣咁多銀行都唔sell既野,應該會係低買賣收費既投資好選擇。如果買賣bond好賺銀行肯定勁sell比佢啦! 至少唔駃好似股票咁出出入入,一年計埋既手續費都唔少野。

 

 

本文內容不構成投資要約或推介。投資附帶風險。投資者在投資前應自行判斷,謹慎行事。

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自住樓點樣換樓?(答) Home Blogger

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見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!
自住 住樓 樓點 點樣 樣換 換樓 Home Blogger
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財務智商(23):投資點樣做功課 笨發

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今天的美果

背後的肥料就是血與淚

小弟自預科起留意股場變化

至大學時代開始小注實戰

工作後則全情投入

以下是本人平日所作的「功課」:

  1. 閱讀網上財經版,黃國英,曾淵倉及案內人隨筆的專欄乃必看之選,主要論及揀股及炒股之心法,等如每天練內功
  2. 閱讀網上《成報》港聞及國際新聞,夠簡單及較少誇張報導
  3. 《壹週刊》,BOOK A & B全部睇晒,入面好多人物專訪(包括歌星填詞人等)會擴闊你諗野的空間。間唔中會有D出色的專題,如講下旺昆超超之類如何魚肉小股民,咁你自然知所走避。特別一定會睇幾次既係東尼、張五常及肥佬黎的專欄
  4. 星期六《每週財經》,又係一字不漏,呢本奇書由時事國際炒股外匯樓市花邊奇趣無所不談,係踏入「八奇思考領域」的重要教材(可惜現已無得睇)
  5. 各大人氣財經新聞組及blog,旨在感受大市氣氛及觀看一眾高手言論以作偷師
  6. 其餘有益書藉雜誌如信報月刊

股場乃搵銀之地,所有聰明才智人仕都會互相角力,故一定要縱觀全局,認清大方向才能立於不敗之地。

如戰場上,由補給、計劃、練兵、行軍、臨敵、肉搏等等,每一環都層層相扣。假使間只聽消息或專欄貼士作買賣基準,則十條命都唔夠屎。

小弟的功課,偏向練內功心法,多於短線炒買。

小弟常舉的例子,一個硬幣可以連開十次公或廿次字,但如果擲一萬次,則機率會趨向50%。個別股票短期的表演無得估,但行業或經濟週期大浪比較易捉。我希望做到的是,避開無謂的買賣,提高命中機率,同時減少錯誤買賣的損失,從而去到「長賭必勝」之境。

一朝發達,非我所願及能力所及。

財務 智商 23 投資 點樣 樣做 功課 笨發
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職場點滴(25):Appraisal點樣把握機遇 笨發

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作為一個員工,在面對review 時,有什麼應該注意及採取那一種策略呢?

1. 首先,要明白作為一個基層員工,年終review 是公司與你的一個官方溝通方法,理論上所有內容都會有文件紀錄,並會在人事部有存檔,所以首先要有一個認真的態度去面對。
筆者就曾經遇上有入世未深的同事,以為這種review 只是例行公事而草草填兩句了事,只能說這種處事方式與認為考試對人生無大影響而交白卷真的沒有太大分別。

2. 如前文所述,review 某程度上是讓你有機會「較客觀」地去表達你於過去一年的貢獻。但老實,你的表現如何,平日在阿頭的心中應該都有分數,那意義在於哪?
分別就在於為自己爭取一些額外的「點數」分。

處於execution level 的員工,理論上不犯錯,小心處事以及準確度高都是良好的表現,問題在一隊 10 個人之中可能有一半都符合這個要求,而senior 位只有一兩個,那要升邊個有時便要看各種累積的「點數」了。所以於review 中,不妨假設佢係「升仙」的面試會來得更恰當,盡力具體及數據化你過去的表現:

舉例,「學野快」,咩叫快?人地學 三個月先完成一個基本流程,而你用兩個月就完成了仲要無錯漏,這便是叫「學野快」。
「有領導才能」好地地你點會有領導的機會?如果阿頭曾經sick leave 一星期,而你曾義務頂佢的工作,仲帶領其他同輩完成工作,呢D 就叫領導力。
「表現突出」咩叫突出?人地handle 十個客一個月做100萬生意,而你係十五個客做180萬生意,呢D 就叫突出。

相信大家都會明白何謂具體及數據化了.

3. 有些時候,如果知道自己不在升職之例,而自問表現又OK ,其實是可以於review 時提出一些 「非升職」的要求,例如:

a.要求多D 培訓機會
b.要求公司有exhibition/ 出外交流機會可以俾你去學下野
c.如果有新project 有冇機會可參與下
d.什至睇下有冇機會轉department (轉team 就最好咪提),作出新的嘗試

作為管理者,除了升職/加人工以外,其實有許多子彈可以offer,只是很多時候基層員工都不懂得主動 ask for,咁機會就許多時會流向積極主動的員工,或流向「準升仙」的人,讓強者越強。
許多管理者的心態是,對一D 表現出色到可以升職的同事,當然會盡力推佢地上,唯更怕的是那些一線尾二線頭的同事因為無職升而離開,所以能力範圍內都會盡量滿足。

以上那些例子,都只是管理者權力內可行的事(不用經HR),可能的話一般都會樂於做個順水人情dum下你開心的。

對自己來說,雖然「升仙」不成,但爭取到更多的exposure,不正正是為下一次的「升仙」做好準備嗎?

職場 點滴 25 Appraisal 點樣 把握 機遇 笨發
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點樣整大個餅 - case study 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/09/case-study.html

回看YC兄的文章,原來多年前在他blog內已經有問答環節,可以貼身地回應blog友的提問,從而帶出投資理念。當年有blog友由一間荃灣中心作分析,有點玩弄財技的想法,看看有何考慮之處。



YC兄的文章 - (2008年5月24日)

提問:


其實我都幾buy你既投資方式,始終股票個d自問真係無咁既眼光,我而家個case係咁,想向你請教一下。

我剛剛同我老婆係07年10月用116萬購入左荃灣中心500幾呎既單位自住,俾3成首期,供15年。而家銀行既估價係16x萬。如果我想re-mortgage層樓,銀行大概可以借幾多比我?

另外,我又想同期用re-mortgage既錢買入一個荃錦中心既單位,大概165-170萬左右既500呎單位,租金大概$7800,如果我俾3成手期供20年應該就可以cover到供樓既錢。其實,當中re-mortgage既息係幾多?還款年期又幾長?如果真係買新單位,銀行又會唔會接受7成以上既按揭(畢竟我荃灣中心只係開始供了數月)?但係如果over 7成又要比按揭保險費,會唔會唔化算?希望你可以指教一下我。


答覆(YC):

如果我是你我會咁做:

1. 荃灣中心07年10月買入價116萬比3成首期供15年,現應欠銀行80萬,另每月供款$5434(2.5厘計)。

2. 現銀行估價係160萬,我會re-mortgage 7成套112萬出黎供30年,每月供款$4425(2.5厘計)。

3. 112萬減銀行欠款80萬=32萬cash in hand,另每月供款減少一千元。

4. 購入荃錦中心165萬單位,首期成半25萬,另5萬(傭金,律師費,按揭保險費,stamp duty)total 30萬,做8成半按揭140萬供30年,每月供款$5540(2.5厘計)。

5. 我assume筆者家庭月入2萬 ,兩層樓total供款$4425(re-mortgage之後既供款)加 $5540(2nd unit既供款)=$9965,less than 50% of monthly income,所以購入第ニ層荃錦中心係可行既。

6. 每月多出黎既供款為$9965減$5434(現時既供款)=只是$4531,但荃錦中心收樓之後卻以$7800租出,所以每月income唔會減少反而會多左$3269(足夠交差管有餘)。


Remark(YC):

你07年10月買入荃灣中心,如果現時re-mortgage(因為少於一年)會罰息和要退還cash rebate。但你重新借112萬又會有新cash rebate。如果你諗樓價會升,按揭保險費只是小問題。

另外,遲d如果收入增加左,我會將年期做返20年,供少d息。

此外,還要 keep住at least 3個月銀行供款即是3萬cash in hand for「空租期and other不時之需」。

遲d我會將我姪仔點樣用同樣既方法從3年前40萬開始到現時hold住1000萬asset的實例和大家分享。


後記(止凡):

不像之前幾篇YC兄的文章從宏觀的角度看物業投資,這篇較集中計算現金流,這算是投資每個項目的基礎,投資時不要「未學行,先學飛」,不少人找一個投資就只著眼其升值潛力,看大市、經濟數據、國策、情緒、熱錢等,找下一個大升的板塊,要賺更多就加入槓桿,借貸投資。其實,不如先好好學習計算現金流,這是基礎,亦是「保命符」。

在物業投資的計算中,起初可能很複雜,但看多了,計多了,來來去去都是這些數字。主要是做按揭時的金額、成數、年期、利率影響供款,雜費支出,再看看數回租金如何。再複雜一點就看看供款中的利息部份與供本部份比重,租金能覆蓋多少。

記得,財叔不停話一定要「識計數」,所指的正是這類數字,今天坊間還有不少blogger不時分享這些計算數字,所用的按揭成數及利率都很貼近今天市場的實況,還未能掌握計算的blog友不妨找找看,深入了解幾個例子之後,你會發現不難掌握的。

最後留意到YC兄有一個操作,就是保留最少3個月銀行供款現金,準備「空租期與其他不時之需」。這有點像營運一家公司的負債比率概念,3個月也好,6個月也好,甚至是1年也好,這可以調整,但這現金流以備不時之需的概念是必須的。

當資產越來越大之時,假設人工還是3萬元,但所操控的資產上千萬時,你很難再以人工及個人支出這些數字想問題。1000萬股票做多少槓桿為之安全呢?1000萬投資物業做多少槓桿為之安全呢?想這些問題時應該以資產值與其現金流去想,例如帳面值的多少成?帳面值下跌會否影響比例,股息或租金會否停止?最壞情況可以維持多久?

這種思維越早學會越好,因為你去看股票年報時,這些思維也很有用。加上,隨著你的財商與財富日漸增加,你很快就要處理比你薪金或支出大很多的數字,到時更加要真正的「識計數」。
點樣 樣整 大個 case study 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162212

田生地產(8136)點樣迫人走?

1 : GS(14)@2011-02-13 13:05:51

http://mytv.tvb.com/news/pearlreport/115681#page-1

真是好賤
2 : 雪貓(1200)@2011-02-25 11:25:06

我住大角咀,田生去年也向每單位投放意向書,查我們的出價意向
3 : 龍生(798)@2011-02-26 02:57:26

可否講埋結果? 有點興趣
4 : GS(14)@2011-02-26 11:35:18

最後高兩百萬買了
5 : 雪貓(1200)@2011-02-28 12:16:01

3樓提及
可否講埋結果? 有點興趣

暫時沒有消息,也許我們出價太進取,田生沒有興趣。情況可能和上片最初描述差不多吧!但我住的大廈基本上每戶都有交管理費,看來田生還未開始動手腳。而附近有大廈遭火災、屎尿所害,曾經在附近示威,但很少傳媒報導。
6 : 雪貓(1200)@2011-02-28 12:17:57

4樓提及
最後高兩百萬買了
誰?有那麼好?我父母的朋友在附近住,被某發展商收購了,好似400萬。足夠在同區另覓居所
7 : hehehaha(4466)@2011-02-28 17:16:40

你睇佢post果段片....''
幾好睇...最好團結到大廈d人...可以爭取更大利益!!!
8 : GS(14)@2011-02-28 22:07:20

6樓提及
4樓提及
最後高兩百萬買了
誰?有那麼好?我父母的朋友在附近住,被某發展商收購了,好似400萬。足夠在同區另覓居所

電視那個人
9 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:05:21

7樓提及
你睇佢post果段片....''
幾好睇...最好團結到大廈d人...可以爭取更大利益!!!
舊樓+無學識的老人家,經常開業主大會都沒有人出席,要洗樓才夠數,很難團結整個大廈......
10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:07:58

8樓提及
6樓提及
4樓提及
最後高兩百萬買了
誰?有那麼好?我父母的朋友在附近住,被某發展商收購了,好似400萬。足夠在同區另覓居所

電視那個人

我想是因為那人有女兒幫忙,田生已經收了大部份業權,為免麻煩而加錢送瘟神。
我附近的屎尿屋聞說收購價只有$2000一呎,平均單位只是100萬左右......
11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:48:40

都係呢句, 你想同佢有一摶之力,
最起碼你唔可以住係個度
12 : GS(14)@2011-03-01 21:31:49

10樓提及
8樓提及
6樓提及
4樓提及
最後高兩百萬買了
誰?有那麼好?我父母的朋友在附近住,被某發展商收購了,好似400萬。足夠在同區另覓居所

電視那個人

我想是因為那人有女兒幫忙,田生已經收了大部份業權,為免麻煩而加錢送瘟神。
我附近的屎尿屋聞說收購價只有$2000一呎,平均單位只是100萬左右......

田生是心理高手,其實你都要團結下班戶主的仔女
13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:20:46

搞呢個無咩著數...仲會變左田生頭號對付目標
又唔會因此而你個單位貴的

這就是為何咁切身既問題, 大家都懶懶閒的道理...
聯合不起來, 就預左俾田生逐個擊破
可憐人必有可恨處

也不值得可惜
只是田生手法太過污穢, 社會其實應多加關注...
14 : GS(14)@2011-03-02 07:53:01

其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價
15 : 龍生(798)@2011-03-02 16:21:51

田生絕少會肯出價買的, 佢多數鐘意俾份樓的I KILL U LATER 你簽
16 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:41:46

11樓提及
都係呢句, 你想同佢有一摶之力,
最起碼你唔可以住係個度

係!否則我的門鎖可能有萬能膠
17 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:45:15

14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣
18 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:47:44

昨晚數了欠交管理費的住戶數量,暫時有十多戶沒交管理費。
記得田生發信是七八月的時間,而約有六戶是在去年10~11月開始欠交管理費........
19 : GS(14)@2011-03-02 21:06:39

15樓提及
田生絕少會肯出價買的, 佢多數鐘意俾份樓的I KILL U LATER 你簽

咁即是立刻搬走會最好?
20 : GS(14)@2011-03-02 21:08:48

17樓提及
14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣

查冊囉,十蚊雞去田土廳查一個,又可以網上畀錢,有幾難
21 : GS(14)@2011-03-02 21:09:15

18樓提及
昨晚數了欠交管理費的住戶數量,暫時有十多戶沒交管理費。
記得田生發信是七八月的時間,而約有六戶是在去年10~11月開始欠交管理費........

真是要小心D,有機會就要找傳媒幫忙
22 : 龍生(798)@2011-03-02 23:36:55

係, 搬出最好,
如果唔係你好難堅持得耐...

所以最好連埋一氣咁傾, 較易有成果
唔係的話, 逐一擊破, 好難話好價賣, 最多高市價5乘己算極叻仔
23 : 雪貓(1200)@2011-03-03 11:50:57

20樓提及
17樓提及
14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣

查冊囉,十蚊雞去田土廳查一個,又可以網上畀錢,有幾難
但田生不是現階段的買家嗎?我以為它是先收了8~9成業權,才賣給幕後買家。如果未到最後階查冊應該只能查到田生的名字,應該查不到幕後買家吧?
給了大訂,但訂一個特長成交期,查冊結果應該是原業主或田生的名字吧!
24 : hehehaha(4466)@2011-03-03 16:06:48

21樓提及
18樓提及
昨晚數了欠交管理費的住戶數量,暫時有十多戶沒交管理費。
記得田生發信是七八月的時間,而約有六戶是在去年10~11月開始欠交管理費........

真是要小心D,有機會就要找傳媒幫忙

搵周刊玩大佢0.0記得影多D罪証!!!
25 : GS(14)@2011-03-03 21:36:02

23樓提及
20樓提及
17樓提及
14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣

查冊囉,十蚊雞去田土廳查一個,又可以網上畀錢,有幾難
但田生不是現階段的買家嗎?我以為它是先收了8~9成業權,才賣給幕後買家。如果未到最後階查冊應該只能查到田生的名字,應該查不到幕後買家吧?
給了大訂,但訂一個特長成交期,查冊結果應該是原業主或田生的名字吧!

雖然田生是中間人,你知道田生買緊,是咪已經夠料呢...
26 : 雪貓(1200)@2011-03-04 12:25:36

25樓提及
23樓提及
20樓提及
17樓提及
14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣

查冊囉,十蚊雞去田土廳查一個,又可以網上畀錢,有幾難
但田生不是現階段的買家嗎?我以為它是先收了8~9成業權,才賣給幕後買家。如果未到最後階查冊應該只能查到田生的名字,應該查不到幕後買家吧?
給了大訂,但訂一個特長成交期,查冊結果應該是原業主或田生的名字吧!

雖然田生是中間人,你知道田生買緊,是咪已經夠料呢...
明白,我想了解一下,查冊時可不可以sort 最近成交的單位來查冊呢?還是只可以查指定單位呢?因為我試過用中原網站來查我大廈的交易紀錄,最近的成交是大半年前的(只有一個單位是去年10月份成交),跟管理費觀察有點不同。記得中原的資料也是從土地註冊處來的,雖然不知道買賣雙方的資料,但知道成交日期。
27 : GS(14)@2011-03-04 22:32:27

26樓提及
25樓提及
23樓提及
20樓提及
17樓提及
14樓提及
其實最好還是一齊傾好,一套過賣晒,萬勿立刻接受出價

我不知道為何片中後段那個人有本事知道是那個發展商才是他們大廈的最終買家,能繞過田生來進步集體交易。我到現在都不知道田生是試價還是真的有財團對我大廈有興趣

查冊囉,十蚊雞去田土廳查一個,又可以網上畀錢,有幾難
但田生不是現階段的買家嗎?我以為它是先收了8~9成業權,才賣給幕後買家。如果未到最後階查冊應該只能查到田生的名字,應該查不到幕後買家吧?
給了大訂,但訂一個特長成交期,查冊結果應該是原業主或田生的名字吧!

雖然田生是中間人,你知道田生買緊,是咪已經夠料呢...
明白,我想了解一下,查冊時可不可以sort 最近成交的單位來查冊呢?還是只可以查指定單位呢?因為我試過用中原網站來查我大廈的交易紀錄,最近的成交是大半年前的(只有一個單位是去年10月份成交),跟管理費觀察有點不同。記得中原的資料也是從土地註冊處來的,雖然不知道買賣雙方的資料,但知道成交日期。

你可以查隨便一個單位都得gar
生地 8136 點樣 樣迫 迫人 人走
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272968

信報: IPO 銀行家點樣分錢?

1 : GS(14)@2011-04-18 20:51:53

本港新股市場去年過了豐盛的一年。不過,每隻新股成功上市背後還需靠着投資銀行的參與,當中包括承銷團及保薦人努力去「一手湊大」一隻新股。對普羅大眾來說,投行的工作尤如蓋着面紗般神秘。擁有19年投行工作經驗的裴達希【圖】,近日寫了一本名為《IPO》(公開招股發售)的新書,大談其「湊股」經驗,更藉此揭露一些鮮為人知的銀行界秘密,當中包括每單「刁」背後的分佣比例。
....
裴達希以去年上市的歐舒丹(973)為例,歐舒丹來港上市集資61億元,可分派給承銷商及保薦人的佣金為集資額的2.5%,即約1.525億元。這1.525億元尚要與各承銷商及保薦人作對分。根據經驗,這筆費用其中40%,將按比例分給一眾承銷商及保薦人;其餘60%則會再按某承銷商的分銷多寡,而以不同比例額外分給承銷商。另外,有時某一些公司,若滿意其上市安排,於成功上市後,也會額外再給予其集資額0.5%作為投行費用。
信報 IPO 銀行 家點 點樣 分錢
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274014

點樣挪佔買賣差價?

1 : GS(14)@2011-10-04 21:17:09

是咪原本中話佢地唔中,然後食晒?

http://www.icac.hk/tc/news_and_events/pr2/index_uid_1215.html

廉政公署落案起訴兩名持牌人,控告他們涉嫌就一間冶金工程公司的初次公開招股串謀詐騙。

該兩名在證券及期貨事務監察委員會註冊的持牌人為方韋納,三十歲,工銀國際證券(香港)有限公司(「工銀證券」)前助理副總裁,及吳家倫,三十七歲,輝立証券(香港)有限公司(「輝立証券」)前高級銷售及市場經理。

方及吳於上星期五(九月三十日)同被廉署控以一項串謀詐騙罪名。

兩名被告將於明日(星期二)上午九時三十分在東區裁判法院應訊,以待案件轉介區域法院審理。

廉署早前接獲貪污舉報,調查其後揭發上述涉嫌串謀詐騙罪行。

方於案發時在「工銀證券」機構銷售部擔任銷售交易員的助理副總裁,而吳則在「輝立証券」擔任經紀代表的高級銷售及市場經理。

控罪指方及吳涉嫌於二○○九年九月二十一日至二十四日期間,串謀詐騙「輝立証券」三名客戶。

方及吳涉嫌不誠實地邀請該等客戶於中國冶金科工股份有限公司(「中國冶金」)在香港聯合交易所上市之前,以高於招股價的價格購買「中國冶金」的股票,而該些股票是他們以較低價格取得;以及沒有向該等客戶披露有關事宜。

方及吳涉嫌藉此企圖挪佔該些股票的買賣差價。

「工銀證券」及「輝立証券」在廉署調查案件期間提供全面協助。

兩名被告已獲廉署准以保釋,等候明日應訊。
2 : GS(14)@2011-10-04 21:18:28

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111004/News/eb_eba1.htm
有了解內情人士稱,方及吳兩人懷疑在中冶的暗盤交易中作虛假交易,從中食價,中冶當年在9月中招股,9月24日掛牌,由於當時求購者眾,有高達30萬人認購,因此投資者獲分派比率不高。

兩人結果在掛牌前的暗盤交易中,利用暗盤交易的不透明性,從中牟利。消息稱,食價中涉及金額不多,總共涉及金額不足千萬元之數。據稱客戶與兩人本有有意和解,但最終仍要轉介至廉署。廉署稱,工銀國際及輝立証券在廉署調查案件期間提供全面協助。

訛稱高價購股 騙3輝立客

中冶在09年上市時,曾獲投資者追捧,但上市首日卻大跌12%,連當時被譽為「亞洲股神」的恒基地產(0012)主席李兆基,亦以「衰鰟隻」來形容,聲言不會長線投資,「希望好番少少都會計數。」中冶其後股價長期積弱,從未回過6.35元的招股價之上,昨日收報1.34元。
3 : GS(14)@2011-10-04 22:22:02

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=65230
文章由 iceball » 週二 10月 4日, 2011年 2:55 pm
輝立 4:30pm 開電子暗盤.
但是,對一些大熱的股票,有可能下午二時後已有電話暗盤買賣.
這些電話暗盤買賣,透明度極低.
4 : 龍生(798)@2011-10-05 02:13:08

哎, 老世專登隊死的靚仔呢...

雖然做到公正處事....但.....
5 : GS(14)@2011-10-05 10:49:39

4樓提及
哎, 老世專登隊死的靚仔呢...

雖然做到公正處事....但.....


佢想霸埋來食
點樣 樣挪 挪佔 買賣 差價
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276166

金錢師點樣寫落去?

1 : GS(14)@2012-05-07 23:10:31

http://www.am730.com.hk/article.php?article=102456&d=1745
文:賴銘傑 圖:黃文山



即將首嘗坐監滋味,黃洋達未有流露太多的擔心或掙扎,但他始終沒有將這個人生重要決定,告訴給患精神病的母親及一手將他養大的80歲姑母,「好難(與家人)解釋係政治檢控、係為咗參選,(他們)又怕我留案底,佢哋會叫你唔好參選咪得囉」,他更與表哥表姐「夾好口供」,推說他服刑期間是在大陸拍戲,希望瞞過姑母,免她擔心,「3個禮拜唔返去食飯,冇咩嘢啫」。




妻聞「通櫃」倍擔憂
黃洋達太太、任職出版界的陳秀慧,在丈夫接受訪問期間一直陪伴在旁,未有多言,顯然對丈夫在監倉內的生活十分擔心,「唔知裡面會點,唔知佢喺入面受咗啲咩冤屈,又唔敢同我講」。當提到丈夫進入懲教院所時需按程序接受「通櫃」(檢查肛門),陳秀慧更是緊張得反問記者「輕輕咋嘛?」,盡見真情。
問及主動「入冊」的緣由,黃洋達突變得激動,抨擊《立法會條例》規定被定罪而未服刑的人士不能參選立法會「唔make sense(不合理)」。他解釋:「坐緊唔可以參選我可以理解,但我上訴期間點解唔可以呢………你有個罪名喺身,上訴失敗個判刑會係3年,就梗係唔俾你報名,呢個好合理,你要有個相稱性先得」。他又不忘指出,主動服刑並不代表放棄上訴,只是要凸顯政治檢控的不公義,屬一種政治表態。



不視服刑為政治資本
不過,黃洋達未有將服刑視作政治資本,「程翔夠坐過監,唔通佢出選就好大勝算咩」,黃強調自己仍需做好地區聯絡工作,包括拉攏「鶴佬」同鄉及忠實中產聽眾支持。對於自己被判囚3星期,黃洋達則頻呼「好彩」,因出獄後仍可趕及於7月中截止前報名參選,以及展開選舉工程。至於他有份主持、聽眾人數號稱達10萬的人網節目《早朝天下》,亦因黃洋達入獄而需停播,但他計劃服刑後再度「開咪」,惟暫未決定落戶哪家媒體。
2 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 08:29:14

1樓提及

http://www.am730.com.hk/article.php?article=102456&d=1745
問及主動「入冊」的緣由,黃洋達突變得激動,抨擊《立法會條例》規定被定罪而未服刑的人士不能參選立法會「唔make sense(不合理)」。他解釋:「坐緊唔可以參選我可以理解,但我上訴期間點解唔可以呢………你有個罪名喺身,上訴失敗個判刑會係3年,就梗係唔俾你報名,呢個好合理,你要有個相稱性先得」。他又不忘指出,主動服刑並不代表放棄上訴,只是要凸顯政治檢控的不公義,屬一種政治表態。



根本就係自己過左火位,之前唔拉你,唔代表你岩。

香港有言論自由,有示威自由,但無暴力自由

你可以話政府係政治暴力,但係正所謂,精人出口,笨人出手,個中原因就係出口唔會出事,出手就9成出事
3 : GS(14)@2012-05-08 20:53:54

我都覺得今次黃先生上綱上線了
金錢 師點 點樣 樣寫 寫落 落去
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279187

利字當頭:點樣教壞細路?

1 : GS(14)@2012-07-13 00:14:30

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120712/16506523
利字 當頭 點樣 樣教 教壞 壞細 細路
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280214

蘋影話: 《衰鬼刑警》(R.I.P.D.) 點樣決定邊隻係衰鬼? 仰止

1 : GS(14)@2013-08-06 23:30:38

http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20130806/18365244

                一般不必運用腦袋觀看的電影都很簡單,哪一個是忠的哪一個是奸的全部導演話事,《衰鬼刑警》當然不會例外,壞的人原來也是留戀人間並且想佔領人間的衰鬼。於是我這個現實的人便會想,主角們不也是留戀人間嗎?而且在人間執法時確實會破壞現實的環境,槍戰爆炸便少不了。那麼好鬼和衰鬼的分別在甚麼地方。謝夫布烈治最後犯了規,被罰的竟是加多五十年做安息部的鬼警察,簡直是中了六合彩頭獎啦。
決定衰鬼和好鬼的方法相當抽象:便是他到底是個好人呢?還是個壞人呢?好和壞基本上簡化為天生的。像仰止這種鐵定是衰的,一定給安息部的警察追捕。這種未審先行刑的電影不是很法西斯嗎?如果這只是個幻想式童話故事,你只能說它意識不良,不適合兒童觀看。偏偏有很多家長便喜歡帶小孩去看那些意識不良到極點的動畫電影。《衰鬼刑警》這麼暴力當然兒童不宜,但它的確是滿足了人類心中另一個法西斯的觀念。我便是執法者,我很偉大,我可以繼續生存,並決定誰是壞鬼,然後殺殺殺!不知香港的道德組織怎麼看這部電影呢?噢!我發神經,他們本身便是法西斯主義的,當然會覺得合理而又有教育意義。
這類電影還有一個重大的意識,便是無政府主義,對人間的所有執法單位都不信任,於是安息部會插手人間的事情。一個國家有兩個執法單位,你能想像那是個怎樣的世界?而其中一個還沒有法庭的,我們真正生活在人類社會的人不危險嗎?你不要以為仰止小事化大,看這麼一部電影會想到這些,你們回頭看看這個世界,有多少個政府實際上是有多個執法單位的?有多少個精神病人忽然在街上大開殺戒,表示自己是打救世人的?於是你立即會發現《衰鬼刑警》的意識其實一點都不是幻想,它實實在在反映了現實社會的某些現象。
順便一提,謝夫布烈治真是我的偶像,簡直是搶晒戲啦!
撰文:仰止
蘋影 影話 衰鬼 刑警 R.I.P.D. 點樣 樣決 定邊 隻係 係衰 仰止
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點樣對付眼挑針兩支棉花棒就搞掂

1 : GS(14)@2015-01-23 08:40:50





不少人也有長「眼挑針」的經驗,確實令人不舒服,最近有英國傳媒報道一段YouTube片段,教人怎樣擠走眼簾內的眼挑針!該片段教人先用一支棉花棒翻起眼皮,再以另一支棉花棒輕輕推向眼挑針位置,令膿瘡被擠壓出來,最後以棉花棒抹去被擠出來的膿瘡,並消毒患處以預防細菌擴散。英國國民保健服務發言人補充表示,棉花棒最好先浸暖水,會更容易擠出膿瘡,加快康復,但不建議大家自行清走膿瘡,怕令細菌擴散。眼挑針即是眼瘡,因為眼瞼毛囊出口被油脂、分泌物或塵垢堵塞,加上受到細菌感染生膿瘡,一般數日後便康復。除非長眼瘡位置非常疼痛,或者久未康復,便要求醫。如果眼瘡太大,便可能要做手術。英國《每日鏡報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20150123/19013195
點樣 對付 眼挑 挑針 針兩 兩支 棉花 棒就 搞掂
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鳩嗚乜乜乜:撈麵碗湯點樣食?

1 : GS(14)@2015-02-24 23:33:40





撈麵,都會奉上一細碗湯(圖)。呢碗湯,成為同事之間嘅新春話題。「每夾一啖麵,都要浸一浸啲湯」、「唔係,將啲湯淋落去啲麵度,冇咁乾吖嘛」,同事阿川同大家七嘴八舌,呢個時候,好鍾意食嘢嘅Carmen好肯肯定咁講,「一乾三濕囉,咁都唔識」?大家立即Google乜嘢係一乾三濕,之後一齊扮麒麟撞佢。(大家自己Google吓就知佢同某人一樣,惡果係自招嘅。)



#食家:免食客鯁親

呢個時候,又係要費清請教專家。食家劉健威話,理由好簡單,碗湯係畀食客唔使鯁親嘅,因為撈麵比較乾,食多幾啖,就好易鯁親,所以飲啖湯潤番吓。佢又話,如果直接倒啲湯落撈麵,或者放啲麵喺湯,「咁仲使乜食撈麵箒」,而且啲麵好易變腍,啲人食撈麵都係鍾意啲麵硬身啲,彈牙啲。佢仲話,講究嘅人連食湯麵,都唔鍾意啲麵太腍,好似以前雲吞麵叫細蓉,因為細細碗,湯少啲,啲麵冇咁易腍。其實,碗麵係你嘅,你鍾意點食都得。如果你願意,你都可以相信網上嘅利瑪竇版、袁崇煥版、馬拉版解釋,但千奇唔好信一乾三濕,一切後果,費清絕不負責。



費清 #要生計,也要生活#毋忘初衷





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150224/19053070
鳩嗚 嗚乜 乜乜 麵碗 湯點 點樣 樣食
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冰桶挑戰籌3千萬肌健會會點樣使?

1 : GS(14)@2015-08-18 09:01:29

上年暑假,冰桶挑戰熱爆社交網站,全球逾1,700萬人接受了挑戰。一個冰桶,創造了奇蹟,也為肌健協會籌得3,000萬巨款。事隔一年,話題熾熱不再,本身也是病友的會長劉偉明直言,後冰桶挑戰,才是最大挑戰,「熱潮總會冷卻,未來一定要量入為出」。因應大筆善款成立的獨立督導委員會,就剛通過首年撥款300萬,資助病人租用呼吸機等維生儀器,並已批出26個申請。記者:呂麗嬋2014年,對本港逾萬名肌肉萎縮症的病人來說,是奇妙的一年。「我哋係好細嘅病人組織,從未試過咁多人關注」。多年來只靠賣旗、義賣手作及撰寫計劃書籌款,那想到一場互聯網盛宴,短短3個月便獲4萬項合共3,000萬元捐款?「點樣用?人人意見唔同,補貼生活開支定提供醫療津貼?是福也是禍,處理得唔好,隨時連個會都搞散埋」。面對「橫財3,000萬」,這個讀會計出身的資深病人最冷靜。「3,000萬亂咁使,一樣好快冇」。為免爭議,協會邀請獨立人士成立監督委員會,擬訂未來兩年的財政預算,又為經濟援助計劃草擬撥款細則,包括資助租用呼吸機及購買醫療設備等,除基本資產審查,大原則是簡化行政程序,確保一個月批出撥款,「肌萎病人可短時間內急速惡化,過往好多病人未等到政府撥款已經過世」。與時間競賽,35歲才確診患脊髓肌肉萎縮症的他經驗豐富。「呢個病,就似頭上有把刀,好多先天患者只活到2、3歲,有啲人廿歲出頭就惡化,我係極少活到50歲嘅人,但我仍好怕死,好想睇多陣呢個世界」。爸爸早死,與88歲媽媽同住,有3妹1弟的劉偉明是家中大哥。他位於土瓜灣的家猶如山寨醫院。霸佔客廳一角,有升降活動病床、可吊起一個人的大型吊機,還有遙控窗簾。「2年前意外斷手,住咗4個月醫院,身體機能差咗好多,細妹做室內設計,索性大裝修,家個吊機唔使用住,但買定都啱」。漸凍人被冰封的感覺,或可藉用一盆冰水照頭淋來體驗,但由健步如飛到舉步維艱、由可獨力吃上一口飯,到沒有呼吸機難以生存,看着身體衰敗卻又無能為力是怎樣感覺?「諗都冇用,惟有過好每一日」。劉偉明生活的世界很沉重。「去學校主持講座,我成日同學生玩一個遊戲:覺得先天癱瘓慘啲嘅排左邊,覺得後天遇意外癱瘓慘啲嘅排右邊。有學生問我點揀,我話我會揀快樂囉」。他蠱惑微笑。你呢,你又會點揀?





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150818/19260290
冰桶 挑戰 千萬 萬肌 肌健 會會 點樣 樣使
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【圖解新聞】【英國脫歐?】脫歐大大鑊 點樣關你事

1 : GS(14)@2016-06-20 05:45:08

6月23日,是英國脫歐公投的大日子,相信結果將於香港時間6月25日凌晨便有結果,英國脫歐不脫歐,對全球金融以至政治影響重大,在於香港人角度,無論是去英國留學、旅行,還是往馬莎買幾件餅乾返公司當零食,都會受影響。若然英國民眾決定脫歐,投資者便擔心歐英國缺乏歐盟支持而令經濟放慢,資金可能撤出英國,令英鎊滙價下跌。根據英國國家經濟社會研究院(NIESR)早前發布的一份調查報告稱,若6月23日的公投結果是支持英國脫離歐盟,英鎊滙價可能會下跌20%。英鎊滙價,最影響留學英國的成本,2014年至2015年,赴英留學港人總數達1.6萬人。假設學費連宿位每年1.3萬英鎊,以近期每1英鎊兌11.2港元計算,大概為14.56萬港元,倘若英國脫歐真的令英鎊滙價貶值兩成,英鎊兌港元跌至9算,以港元計的學費連宿位,僅11.7萬港元,每年節省2.86萬港元。至於前往英國旅行,假設以2萬港元兌換成英鎊於當地使用,同樣以英鎊兌港元11.2計算,目前只可以兌換接近1,786英鎊,英鎊貶值兩成的話,便可兌換2,222英鎊。於香港的馬莎百貨買餅乾食,情況有點不同,原因是貨物只佔上整體成本的一部份,即使來貨價便宜兩成,但香港舖租、售貨員人工以港元均不變,因此英鎊貶值只能降低餅乾的部份成本,估計馬莎餅乾平不到兩成。雖然香港曾經是英國殖民地,但已經是接近20年前的事,從貿易層面來看,目前英港的經濟關連度不算高。單計2015年,商品進口入香港排名,英國十名不入,佔香港整體數字不足1.5%;至於香港出口目的地,英國則排第十,佔整體出口2.4%。雖然貿易數字顯示,英國脫歐未必對香港構成很大直接打擊,但從資金流角度來看,一旦英國脫歐,會令全球股市下跌,香港作為投資者的「提款機」,資金流出香港的機會大,屆時便打擊香港股市及樓市,進而拖累經濟。因此,英國脫歐,從經濟角度看,香港受害程度較大。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160620/19661468
圖解 新聞 英國 脫歐 大大 點樣 樣關 關你 你事
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【POPA Channel】唔打唔鬧 點樣教?(下)

1 : GS(14)@2016-08-07 01:48:01

早前我們用上整整一集去解釋體罰對小朋友造成的傷害,無非是想讓大家知道,雖然打可以即時制止孩子的不良行為,但效果短暫,而且此舉就等於教導孩子,只要心有不滿,就可以傷害比較弱小的人。既然「動手」不行,那麼「動口」應該可以了吧?


兒童心理學家Dr. Haim Ginott認為,大多數父母都低估了語言的破壞力,完全不自覺自己有時衝口而出的一句話,其實變相是謾罵、羞辱、嘲笑、恐嚇,會為孩子帶來精神傷害……想知更多?請看POPA Channel的短片。
POPA Channel面書:http://www.facebook.com/popachannel
POPA Channel網站:http://popa.hk記者:黃力





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160804/19721797
POPA Channel 唔打 打唔 唔鬧 點樣 樣教
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【香港勁揪】港隊跳繩破世界紀錄 究竟671.5下點樣數?

1 : GS(14)@2016-08-07 02:14:58

香港跳繩代表隊隊員(左起)沈保衡、周永樂、教練鄭淦元、劉浩男、黃啟銘、何柱霆。



香港跳繩代表隊早前揚威世界跳繩錦標賽2016,囊括79面獎牌。由何柱霆、周永樂、黃啟銘、劉浩男及沈保衡組成的團隊,更於「男子組4×45秒交互繩速度競賽」創出671.5次的佳績,再度打破世界紀錄,為港爭光!


「男子組4×45秒交互繩速度競賽」(Double Dutch Speed Relay)是世界跳繩錦標賽的常設項目。由4位隊員每人接力跳45秒,總共跳3分鐘。跳的過程中運動員會左右腳交替跳,稱之為單車步。每次揈繩,運動員都會過腳一次。但因為揈繩速度太快,裁判用肉眼數算難度甚高,所以國際規例,每次比賽要由3位或以上裁判共同數算,並只計算右腳落地的次數。換言之,港隊最後創出的671.5次佳績,代表着運動員總共跳了超過1,300多下,平均每秒要跳超過7下!香港跳繩代表隊教練鄭淦元指,交互繩速度競賽對運動員最大的考驗是個人「肌耐力」,需要於限時內維持非常敏捷的速度。另外亦講求隊伍的默契,是次隊伍的5位成員跳繩年資均超過10年,合作組成亦有5至10年的經驗,默契十足。鄭教練透露港隊所用的技術模式與外國有所不同,「例如他們所用的繩會比較重,揈繩的技巧與其他隊伍不同,速度會較快、較穩定。」香港花式跳繩代表隊於過往連續3屆世界賽事中,多次打破世界紀錄,包括個人3分鐘耐力賽、團體4人單人繩速度接力、4人交互繩速度接力。而是次打破世界紀錄的隊伍,更已連續3屆打破交互繩速度接力的世界紀錄,實力非凡!花式跳繩於香港已有十多年歷史,近年亦漸漸成為青少年體能訓練的熱門項目。香港浸會大學體育學系副教授雷雄德博士指出,跳繩對青少年鞏固骨質密度及骨骼健康均有非常好的幫助,並有效訓練手部、身軀及腿部的全身協調。香港心臟專科學院,亦有利用跳繩運動推廣提升心臟健康,指能有效鍛煉心肺功能。大家不妨參加香港花式跳繩會的課程試一試。記者:李珮禎



香港運動員揚威國際!

速度快到睇唔到條繩!



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160806/19724828
香港 勁揪 港隊 跳繩 世界紀錄 世界 紀錄 究竟 671.5 下點 點樣 樣數
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304723

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