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點先至係對你間自住樓既best exit strategy?? Home Blogger

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筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!

 

本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。

現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):

A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)

B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。

C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。

 

問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!

p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。

 

解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。


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解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。

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投資學堂:公用股點先吸引 譚紹興

1 : GS(14)@2013-06-08 15:06:06

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130607/18287448

                  筆者一向想買點公用股及REITs作長線持有,只是這些股份的股價高踞不下,始終未能買到,而隨着近日多間外資大行先後唱淡下,相信快到入貨時機。
近期美債息上升,乃大行唱淡的其中一個理由。由於市場經常以近乎零風險的美國政府債券與公用股、REITs等高息股作比較,而這些股份的盈利率及股息率,與美國10年期政府債券孳息率有頗強關係,近期美國10年期債券孳息率由歷史低位回升並重上2厘,這些高息股便難以維持高股價了。

用美10年債息比較

                從收息角度看,公用股及REITs的股息應該高於10年期債券孳息率,高多少才算合理?不同的股份便有不同標準,質素高的便可維持較低的股息率,而質素平平的自然要較高股息才能吸引到基金大戶。以領匯(823)為例,個別大行便以高於10年期債券孳息率大約兩厘作參考,以現時美國10年期債券孳息率2.1厘計算,即領匯的預期股息率要有4.1厘或以上才合理,而市場預期未來12月領匯的股息大約1.55元(不宜以過往的股息作計算),以此計算領匯的股價便要低於37.8元(即1.55÷4.1%=37.80),才可達4.1厘股息率。若美國債券孳息率持續上升,則領匯的股息便要更高才合理。當然股息是會變動的,若領匯再從可憐的小商戶入手,其股息便有機會提高,或可支持較高的股價,惟要街市小商戶撐股息真無理!
此外,在REITs中,置富(778)亦是一不錯的選擇,只是以其資產質素而論,置富的股息率僅高於領匯1厘,太貴了,若高於領匯的股息率約1.5至2厘,則較為合理。
最後,中移動(941)亦是一隻不錯的高息公用股,其股息率已逾4厘,較中電(002)、電能(006)等股息更高,再加上近年中移動似有若無的盈利增長,它已經越來越像一隻不會移動的公用股了!

                  譚紹興
證監會持牌人士
投資 學堂 公用 股點 點先 吸引 紹興
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【POPA Channel】英語講得好 點先做得到?

1 : GS(14)@2016-08-18 06:05:05

英語這種國際語言世界通行,但每個地方總有不同,有美式、英式……不知何時開始,還有「港式」……This is「賣飛佛」、「You are the goodest」、「I am very thanks them」等等,香港人之間溝通無間,但外國人肯定聽得一頭霧水。我們明明由三歲開始學英文,但學了十幾二十年,都無法好好運用英語,到底是為什麼呢?根據著名語言學家Dr. Stephen Krashen的研究,問題可能出現在學習的方法上……想知更多,請留意POPA Channel短片。



POPA Channel面書:http://www.facebook.com/popachannel
POPA Channel網站:http://popa.hk




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POPA Channel 英語 講得 得好 點先 先做 得到
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點先有60萬followers?時尚blogger過你兩招

1 : GS(14)@2016-11-18 17:56:30

就算你有沒有見過她的臉,你也許也見過她的照片!沒錯,被譽為最會搭配的台裔時尚blogger Eva Chen(陳怡樺)現真身啦!周三晚來到美國紐約FIT流行設計學院(Fashion Institute of Technology)與粉絲交流,大談如何成為Instagram紅人。駐紐約記者:王筱辰洋「如果你想要擁有很多粉絲,最重要的一點是你每天都要發照片!你必須用充足的內容來『餵飽』人們對於時尚的需求。」Eva Chen大談成為網路紅人的心得。時尚撰稿人出身的Eva的名氣是透過Instagram,每日都拍下自己鞋和手袋的襯法,現在已經擁有超過64萬粉followers。她說,「另外一點是你要和別人互動,用標籤#(Hashtag)建立交流的機會和平台,通過分享才能開始對話,並且參與別人的討論。」談到現今的社交網站效應,她立即指着自己腳上的一雙鞋說:「你們看到這雙鞋了嗎?都認識對不對?它在Instagram上很紅,看到很多模特兒和blogger都穿它,我才開始渴望得到它,心癢得不行。糾結了六個月我終於把它拿下了!」她說,因為每天「碌」Instagram,自己的消費慾望也因此產生,「我每次看到別人穿甚麼我都會心想:天啊太美了、我也好想要、怎麼辦」。
Eva在三年前被譽為「時尚惡魔」的Anna Wintour發掘,出任時裝雜誌《LUCKY》的編輯,成為2000年以來最年輕的時尚主編,震撼時裝界。不過深感社交網站的力量強大,去年她正式加入目前擁有5億用戶的Instagram,擔任時尚總監。對於這個小小的圖片分享平台能夠大熱,Eva認為原因是:「我覺得它能夠讓你實現你在平常生活中實現不了的東西,作為一個即時的分享平台,它可以讓你和圖片作者一起遊歷世界;如果有人上傳在巴黎的照片,你會覺得你好像也去到巴黎一樣。」
Eva Chen instagram:evachen212




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點先 先有 60 followers 時尚 blogger 過你 你兩 兩招
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【動畫】點先最有效消脂?擊破減肥迷思

1 : GS(14)@2017-04-05 23:56:45

有沒有試過減肥一段時間後,體重卻不減反升?英國營養師懷特黑德(Nichola Whitehead)指出十大減肥迷思,你可能中招了。1.食太多「低脂」及「減肥標籤」的食品標示「健康」的餅乾,很可能仍含有很多卡路里及糖份,要小心細看營養標籤,主要進食天然食品2.只鍛鍊心肺而避開負重練習負重及阻力訓練是其中一個有效增加肌肉、促進新陳代謝率的運動,同時有助減脂,包括肚腩脂肪3.在跑步機訓練一小時而不以15分鐘的高強度間歇訓練(HIIT)代替很多人以為跑步時間越長對減肥越有效,但不一定成功,反而HIIT可更有效減肥。HIIT結合了高強度訓練及間歇訓練,可以大幅改善代謝率及減少脂肪,亦更加省時4.睡眠不足睡眠不足會難以保持體能及營養。研究指每天睡不足6小時的人,翌日會吸攝取較多卡路里5.訂下不切實際的目標無法達標會令人失望,反而要訂下一個可以推動你的目標,或是訂立一個月來可以完成的目標等等6.太關注體重減少而不是脂肪減少肌肉比脂肪更加有密度,如果你進行負重訓練,你的體重可能不會下跌太多,所以減肥期間記得拍照,或紀錄自己的腰圍等尺寸7.喝不夠水水份有助促進脂肪減少,同時確保身體的飢餓信號可以正確傳遞8.太常磅重體重日夜變化大,不要讓這些變化打擊減肥決心,多關注每周體重變化,或是只在早上量體重9.吃太少吃太少卡路里會減慢身體燃燒能量,令人沒有運動動力,減肥人士應該要隨體重下降來減少吸收卡路里10.吃不夠蛋白質每一公斤體重至少要吸取0.8克蛋白質,如果體重為50公斤的話,一日至少要攝取40克蛋白質,以應付人體的日常活動。為了減少脂肪及降低肌肉流失,減肥期間一定要進食更多蛋白質英國《每日郵報》




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動畫 點先 先最 有效 消脂 擊破 減肥 迷思
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點先做倒女神?專家:笑容緊要過樣靚身材好

1 : GS(14)@2017-04-22 10:41:51

澳洲一名兩性關係專家過去逾20年為不少男女作配對,她為了得知男士們想在女士身上尋找甚麼特質,於是訪問了逾200名男子,發現他們覺得最吸引的是女士的「無價」笑容。約會中介人沃德(Louanne Ward)指不少女士向她取經:「女士們會說:『在哪裏可以找到好男人,當遇到後他們又想要甚麼?』」沃德便訪問了不少男士,將他們的要求分為身體上和情感上,發現最吸引男士的依次序為女士的笑容、眼神、屁股和胸部,「如果你皺著眉頭,你永不可以吸引男人。他不會愛上你的皺眉……但他會100%愛上你的笑容。」她又指,美腿、長髮,以及修剪整齊的雙手亦是吸晴之處。在情感上,最吸引男士的次序是女士的智力、女性化、活潑有趣,以及有幽默感和自信。「男士需要與女士交談,他們覺得女士要有深度,這對男士來說很重要」。她又指男士喜歡女士女性化,並鍾情有趣的人,「可以取笑她,可以做自己,不要總是太認真」。英國《每日郵報》




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點先 先做 做倒 女神 專家 笑容 緊要 過樣 樣靚 身材
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點先做倒女神?專家:笑容緊要過樣靚身材好

1 : GS(14)@2017-04-22 10:43:33

澳洲一名兩性關係專家過去逾20年為不少男女作配對,她為了得知男士們想在女士身上尋找甚麼特質,於是訪問了逾200名男子,發現他們覺得最吸引的是女士的「無價」笑容。約會中介人沃德(Louanne Ward)指不少女士向她取經:「女士們會說:『在哪裏可以找到好男人,當遇到後他們又想要甚麼?』」沃德便訪問了不少男士,將他們的要求分為身體上和情感上,發現最吸引男士的依次序為女士的笑容、眼神、屁股和胸部,「如果你皺著眉頭,你永不可以吸引男人。他不會愛上你的皺眉……但他會100%愛上你的笑容。」她又指,美腿、長髮,以及修剪整齊的雙手亦是吸晴之處。在情感上,最吸引男士的次序是女士的智力、女性化、活潑有趣,以及有幽默感和自信。「男士需要與女士交談,他們覺得女士要有深度,這對男士來說很重要」。她又指男士喜歡女士女性化,並鍾情有趣的人,「可以取笑她,可以做自己,不要總是太認真」。英國《每日郵報》




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