越南河內新樓100萬入場 留意按揭利率高逾8厘
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GS(14)@2018-03-12 02:04:47【明報專訊】香港樓價冠絕全球，不少香港人近年向外覓置業機會，受歡迎的主要是倫敦、澳洲及台灣等地，但上述地方的樓市已上升了不少或推行政策抑制海外投資者入市，現時大家多在周邊地區再覓機會，而泰國及越南屬後起之秀。由於投資新興地區，大家要留意一些細節，好像在越南置業基本上不可做按揭，而當地按揭利率達8厘或以上，故不少買家都是以現金支付，全數要在兩年支付。當然現時河內新住宅售價約為100萬元起，呎價約1500元，對香港準買家仍然吸引。
河內為越南首都，數據顯示，2017年上半年到訪河內的旅客達1200萬，按年升8%；帶來了35.2萬億越南盾旅遊收入，按年增加13%。為了催谷河內市的旅遊發展，市政府推動於2016至2020年城市旅遊發展計劃，內容包括了將會在還劍湖設步行街，在旅遊景點提供無線上網（Wi-Fi）服務，積極建設智能旅遊城市。當局已設定2020年入境旅客將達至2320萬的目標，然而，2016年已錄得2200萬旅客，以目前的增速來看，相信目標會提早達成。
河內工業及商業發展近年有不俗表現。目前已有多家日本、韓國、台灣及美國企業在當地設廠，當中的知名外資企業包括豐田、三星、微軟、福特及松下等，可見城市迎來不少外商投資。除此之外，河內市繼續增加投資基建，力爭2016至2020年階段全市119個產業集群投資項目全覆蓋，擴建4個產業集群和成立18個新產業集群，可預期的是河內未來的商業活動發展將更蓬勃。基建同樣是重中之重，有助增強河內未來經濟發展。將令全市變天的大型基建及措施，包括地下鐵路網絡（MRT）、於南慈廉（Nam Tu Liem）打造全新的核心商業區（CBD）、擴建河內內排國際機場第二航站大樓，以及將於2030年前禁止使用電單車，都將會大大提升交通運輸系統。
地鐵快通車 刺激沿線物業樓價
越南近年經濟發展迅速，其中以首都河內的發展最為突出。帝皇地產董事總經理陳卓明表示，越南經濟受惠重大基建、一帶一路及樓價落後等利好因素支撐，將刺激樓價未來冉冉上升。刺激樓價上升的原因，主要是交通樞紐便利。為改善河內的交通網絡，在陸路方面，除禁止電單車進入河內市中心，市內同時開始興建8條地鐵線及高速道路等，以解決交通擠塞的問題，一些未來地鐵沿線的住宅，受惠於交通網絡改善的利好消息刺激，預計樓價將會有較大的升幅。
進駐河內的發展商不少，其中有曾參與興建杜拜機場的發展商Gamuda Land等。Gamuda Land副總裁吳德耀表示，河內與周邊經濟體結盟，包括河內與歐盟合作發展的智能城市計劃，與新加坡合作推行城市綠化樹木發展、城市面貌改觀，以及與澳洲、日本及以色列等國家在貿易、旅遊、創新等多方面展開合作關係，都為河內帶來商機，龐大的外國資金湧入，料可促進城市未來發展。
外資湧入設廠 住宅需求料大增
陳卓明表示，河內發展與2006年的中國經濟環境相若，與姊妹城市胡志明市相比，河內住宅樓價相對落後。不過，隨着河內經濟發展，當地樓價已開始重拾升軌。現時河內市中心優質物業的每方呎平均售價約1300至1500元，在未來各項重大基建相繼落成、外國企業持續進入市場，以及當地中產階級不斷提升，對於優質住宅需求將大幅增加，在強大需求支撐，加上經濟推動下，樓價具有不少升值空間，因此海外投資者已開始於當地物色具投資潛力的物業，預計未來河內優質物業的買賣及租賃市場會因此活躍起來。
享50年租賃業權 之後需申請延長
越南政府於2015訂立新法案——住宅物業法 ，放寬部分海外人士於該國購買物業投資的限制，藉此令當地物業於鄰近地區的市場中，增添競爭優勢。新法案容許持有有效入境證明的海外人士於越南購買物業，並擁有50年租賃業權，在租賃業權屆滿後，業主可以申請延長限期。憑官方頒發的物業產權證明書「粉紅色證明書」（俗稱Pink Book），業主可以根據土地法及住宅物業法，享有法律權利的保障，例如有轉讓的權利、出租權利、繼承權，以及資產分配的權利等。房地產市場為海外投資者開啟了大門，令河內等主要城市愈來愈受到外國知名發展商及投資者注視。
現時河內樓價最貴的地區為西湖區，越南第二大湖Yen So亦為另一個積極發展的地區。該區剛起步發展，早前推售兩幢物業，但以當地買家為主，未來該區將會陸續開放給海外買家，要留意的是物業業權為50年，50年後可以申請延期。買家亦可摸貨及轉讓，但要留意相關稅項，為首期2%。
明報記者 龍彩霞
[海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7411&issue=20180309
啟岸折實均呎近2萬 383萬入場 比上月Downtown 38首批均呎高逾一成半
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GS(14)@2019-02-27 05:12:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5099&issue=20190227
【明報專訊】市場關注今日公布的財政預算案會否着墨於樓市之際，個別發展商已急不及待推盤。恒地（0012）旗下主打迷你戶的紅磡啟岸，昨以折實平均實呎19,977元推出首批111伙，呎價較同區上月開價、新地（0016）Downtown 38首批折實均呎1.72萬元高逾一成半，是次折實600萬元以下單位佔首批逾八成。市場估計，毗鄰首置上車盤煥然懿居部分客源或會轉投啟岸。
明報記者 謝穎怡
踏入豬年，數個主打細戶新盤首批呎價直逼2萬元，對上由投資者盧華旗下裕滿工程發展、位於深水埗大南街的AVA228，首批50伙折實平均實呎1.94萬元。
至於樓花期逾2年的啟岸，昨日公布首張價單，涉及111伙，包括23伙開放式、69伙一房及19伙兩房戶，實用面積由196至391方呎，發展商提供即供最高8%折扣，首批折實價由約382.5萬至796萬元，折實實呎由約17,831元至23,061元，首批折實平均實呎19,977元。
首批八成單位低於600萬
價單顯示，首批折實價低於600萬元單位有92伙，佔首批約83%，其中7伙實用196方呎開放式戶折實價低於400萬元，入場單位為3樓D5室，實用面積196方呎，折實價382.5萬元，折實實呎19,517元。
恒地營業（一）部總經理林達民表示，樓盤定價以啟德新盤作參考，是次首批屬「相宜價」，希望可引起市場關注，項目今日收票及對外開放示範單位，預料下月上旬開售。為配合上車客需求，林續稱，首批中有30伙，由發展商提供最高九成一按，包括16伙開放式及14伙一房，首2年息口P減1.8厘（P現為5.125厘），第25至36個月P減1.125厘，其後全期P加1厘。
市場料本月800宗一手成交
同區近年有多個新盤登場，其士（0025）及寶聲合作發展的津匯，已屆現樓，去年1月首批51伙折實平均實呎19,151元，是次啟岸首批呎價高4%。
另外，新地（0016）樓花期逾1年、土瓜灣Downtown 38，上月首批50伙折實平均實呎17,288元，當中8成單位折實價低於600萬元，是次啟岸首批呎價更高出15%，至於周邊屋苑包括環海·東岸、VIVA及傲形近期二手平均實呎介乎1.83萬元至2.23萬元。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，啟岸加推單位加價3%至5%亦可獲市場接受，而項目與鄰近煥然懿居的客源有重疊，或會吸引部分潛在買家轉投啟岸，預料本月全月可錄約800宗一手成交。
麥當勞標售星光行舖 市值10億 較30年前買入價高逾14倍
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GS(14)@2019-05-08 08:09:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8175&issue=20190508
【明報專訊】雖然舖位價值比高峰期仍有很大距離，但部分地標式舖位仍以高價放售，麥當勞美國總公司新近就以招標形式放售由屈臣氏租用超過20年的尖沙嘴星光行地下1號及2號商舖，市值約10億元，比30年前購入價6600萬元高出超過14倍。
明報記者 林尚民
負責是次招標的仲量聯行香港資本市場部執行董事馮嶽宗指出，有關物業為星光行地下1號及2號商舖，實用面積4260方呎，門闊逾30呎，將以連租約形式招標出售，現由屈臣氏租用超過20年，據悉現時月租近200萬元，下月18日截標，市場估值約10億元，折合呎價約23.5萬元。
市值呎價逾23萬
翻查資料，舖位原由Mcdonald's Restaurants（Hong Kong）Limited於1989年以6600萬元購入，至2016年底、即麥當勞美國總公司把香港及內地業務出售予中信股份（0267）及基金凱雷等合組的財團前，連同今次放售之舖位共至少15個舖位，便轉由MCD Real Properties Limited所持有，並與從事香港業務的Mcdonald's Restaurants（Hong Kong）Limited簽訂20年長租約，包括今次放售物業相鄰的星光行地庫A舖，目前月租88.8萬元。
屈臣氏租用該舖逾20年
麥當勞過往甚少出售舖位，只在2001及2003年先後售出尖沙嘴彌敦道太平洋大廈地下至3樓舖位、九龍城太子道西416至418號地庫至1樓，以及北角英皇道355至361號地下A至C舖，總售價近1.4億元，並獲利近1億元。
先達廣場舖68萬沽 5年勁蝕六成
另部分商場舖錄大幅蝕讓，土地註冊處顯示，旺角先達廣場2樓一個舖位上月以68萬元售出，原業主2013年底181.8萬元購入，帳面勁蝕約113.8萬元或62%，預料為該商場近年蝕幅最大舖位成交。
劍橋道屋地叫價4.5億
此外，戴德梁行香港資本市場部執行董事羅梅蘭指出，九龍塘劍橋道33號最新推出放售，叫價4.5億元，項目佔地5508方呎，物業現為一幢兩層高的半獨立屋，將以現狀及交吉形式出售，不過，該屋地地積比率尚未用盡，業主已獲批全新建築圖則，最新批建建築面積約為9,915方呎，另備約341方呎有蓋車庫。
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