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內地客炒熱香港樓市 房價遠超1997年

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-19/0NMDAwMDIzOTE0NA.html

受中國房地產熱影響,香港的房產價格創下歷史新高,成為全世界房價最高的城市之一。近日,香港淺水灣赫蘭道11號的一幢豪宅以6.6億港元(約合5.5億人民幣)的價格售出。

80後少婦3.4億在香港購買豪宅,只是內地客搶購香港豪宅的縮影。年初至今,香港樓市在內地限購、通脹等因素助推下,吸引大批內地資金,價格逐步上漲,目前香港樓市均價已遠超1997年高位,這也引發了香港本地對於樓市泡沫的擔憂。

大多數香港本地地產從業者認為,本輪樓市行情及價格、市場環境與1997年很不相同,買家很多為一次性付款,目前香港私宅空置率約為5%,屬合理水平。

但從民間的反應來看,有機構及學者認為,港府有必要進一步採取措施控制樓市升溫,並增加供應來穩定預期。

特色豪宅受內地客追捧

5月初,「香港九龍最貴住宅九龍站凱旋門頂層名花有主,來自惠州的80後少婦黎嘉敏以3.45億港元買下」的消息,將內地客搶購香港豪宅這一事件推向了高潮。

按 照香港中原地產研究的分類,總價在1200萬港元以上的住宅可歸入豪宅。香港中原地產市場部數據顯示,2007年上半年,內地買家在香港購買豪宅的整體金 額佔比不過9.7%,此時中小戶型的購買比例為4.3%;但2010年下半年,內地買家在香港購買豪宅的比例變成28.8%。其中,一手豪宅達到 35.5%。

2011年,內地樓市調控政策趨緊,限購令範圍擴大到全國數十個城市,而同時,一季度及4月CPI高企,通脹預期強烈,市場中遊走大批資金。當這些資金在內地樓市無法進行購買和投資行為後,很多人便將目光投向了香港。

內地充裕的購買力,令很多原本不善內地行銷的本港地產商轉而發掘內地市場。據本報記者不完全統計,前四個月,便有新鴻基地產、嘉裡建設、信和置業、新世界地產等香港地產商,來深圳、上海、北京等地推廣旗下物業。

5月14-15日,記者在香港信和置業旗下樓盤帝峰·皇殿及御龍山瞭解到,這兩個樓盤分別只剩下約20個特色單位,也就是俗稱的千尺豪宅,單價約為15萬至35萬港幣/平方米,每套售價在1000多萬-上億港幣之間。

「年初我們希望今年內地買家能達到30%,現在已經實現了。」據信和置業營業部總經理田兆源透露,帝峰·皇殿30%的買家來自溫州、北京、上海、深圳、內蒙等地,多數為一次性付款,其中一位客戶是在珠三角做生意的,一共買了7套。

信和旗下另外一個位於沙田的項目御龍山,僅剩10餘套特色單位,包括複式天際泳池大宅及天際花園大宅,最大戶型達到390平方米,單套估值上億。

信和置業田兆源介紹,內地買家青睞特色單位,即大戶型,或帶泳池、花園或者露台的單位,社區的會所、景觀對他們也很重要;此外,吸引內地客的是香港的低利率環境,目前香港房貸利率不到2%,遠低於內地的房貸利率。一般而言,內地客在香港能拿到5成貸款。

香港樓價升溫之憂

樓價高企,而香港地價也創新高。

5 月12日,香港地政總署舉行2011年度第二次賣地,連環推出三幅分別位於港島東半山、九龍又一村及新界港元朗的低密度地塊,由於項目均具豪宅概念,涉及 資金規模不大,吸引了包括長江實業、恆基兆業、新鴻基、新世界以及央企巨頭中國海外參與競投,長江實業副主席李澤鉅也親自出席。其中新鴻基地產以44.9 億港元拿下司徒拔道地塊,每英呎樓面地價高達24829港元,即約25萬港元/平方米,成為港島第三幅地王。

新地王是否會助推樓價繼續升溫?港人的擔憂更甚。「現在連元朗那麼偏遠的地方都賣到七八萬/平方米了,兩年前,紅磡的樓價也不過在5萬/平方米左右,」香港本地居民Ben說,香港人現在對樓價怨氣很大。

香港民建聯近日發佈的調查報告顯示,大部分港人均認為現時租金及樓價均超越負擔能力,88.4%受訪者贊成港府復建居屋;超過9成則贊成增建公屋。

4月底,IMF亞洲及太平洋部主任阿諾星(Anoop Singh)表示,香港樓價持續上升,正在醞釀樓市泡沫風險,但特區政府已收緊物業按揭(抵押)成數,相信當局仍會再推出措施,直至香港的樓市風險下降。

香 港金管局總裁陳德霖則強調,香港的存貸比率已由去年的71%,上升至現在的81%,近期已有銀行調高了樓宇按揭息率。陳德霖又警告,由於套利活動影響,美 國一旦加息,預期於2008至2009年間流入香港的6400億港元(約1011億新元)資金,將有機會流出,令利率走勢及資金流向改變,樓市貸款買家將 面臨利率風險。

內地 炒熱 香港 樓市 房價 遠超 1997
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十個瞬間之二:1997 年 2 月 20 日 12碼

http://xueqiu.com/1722423554
這個日子在 A 股歷史上也非常經典,雖然現在很少有人提及,但對於碼哥而言,依然是值得留念的瞬間。當天公佈了鄧公去世的消息,從而引發股市大動盪。其實熟識 90 年代股市的老股民應該有所瞭解,有關鄧公的消息一直是股市的定時炸彈,時不時作為利空消息傳來,讓投資者心跳一下,那時候不比現在,當時對股市是否能繼續辦下去都是不確定的。

記得那年的冬天特別冷,雖然在南方也有乍暖還寒的記憶,因為春節剛過去不久,所以單位裡還洋溢著節日的氣氛,金桔的盆栽還沒有被撤走,大概是希望好意頭能繼續長久吧。股民們躲過了 1996 年 12 月的大跌後開始信心滿滿期待 1997 的好年景,很多人甚至已經想到了香港回歸題材的炒作了。

碼哥那時候已經初入江湖,有了電腦可以安心看上 K 線了,時不時在自己的小本本上記上自己心水的代碼,在 2007 年我碰見一個大土豪在碼哥面前拿出跟碼哥當年相類似的小本本時,碼哥差點想笑出來,不用想那大土豪肯定是個雛兒。

在 2 月 20 日前兩天其實股市已經開始震盪,2 月 18 日上證指數大跌 8% 以上,當時就已經在傳鄧公去世的消息,但沒有得到證實,於是 2 月 19 日稍作喘定。碼哥當時還在摸索階段,19 號午間跟幾位老同事聊起了傳聞的事情,他們都很憂慮,其中一個說,如果鄧公真去世了,那恐怕市場要完蛋了,還有兩個雖然沒那麼悲觀,但是也都說如果手裡有股票都要先放出來,忐忑之情溢於言表。

2 月 20 日官方消息出來了。一大早,碼哥在單位碰見交易部經理時,他面如土色,拿著報紙揮舞著對我喊,大盤完了,趕緊叫客戶止損啊,前天我就覺得不對勁啊,哎呀......

交易大廳的電視裡反覆播放著電視台有關逝世的新聞,哀樂響起以及一片的嚎啕大哭讓氣氛格外壓抑,這種氣氛下你說交易還有啥心情,對股市裡的人而言能不膽寒嗎?我馬上跑去了幾個大戶室,通知了一些大客戶,大戶室裡面氣氛緊張且凝重,有一個當時重倉深發展的客戶打開賬戶準備下單賣出的時候手都有點輕微地顫抖......

大盤開出來後,確實很嚇人,上證指數直接就低開 9% 多,基本所有股票都跌停或是跌停附近,那位想賣出深發展的客戶當時一看深發展開在跌停附近後都快無力去做交易了。當時很多人的想法就是大屠殺是不是就要來了,大戶室裡面在那個瞬間安靜地只有嘆息聲。

不過 9 點半之後,市場並沒有繼續下挫(都跌停了也沒法再下挫了),相反卻出現了不少買盤,一些指標股率先拉起,在另一個大戶室裡面的某股評家突然跑過來大叫道,利空出盡了,大盤要漲了,趕緊買股票啊!那神情感覺是發現了一個大金礦一樣,興奮地都有點狂暴了。

呼啦啦一片,我身邊的這幫大戶才有點如夢方醒,醒目的開始立即打開賬戶開始買入,瞬間鍵盤噼裡啪啦的聲音代替了嘆息聲,而被套住的客戶們也開始活絡起來,有的找那位股評家交流起來,大戶室裡面頓時一掃陰霾。

以後由於大量買盤的介入,市場開始越走越強。股市是很健忘的,在走強之後大家就幾乎忘卻了鄧公逝世的影響,又開始憧憬美好的未來了,交易部經理喜笑顏開,這種大起大落的走勢讓當時的營業部交易量陡增,中午他就請客吃飯,這讓碼哥也見識了股市「變臉」。

中國 A 股有很多次所謂利空出盡大逆轉的案例,但是遠不如這個瞬間來得生動鮮活,這一瞬間也讓我充分認識到了相反理論的實用性,即當大多數人看法一致的時候,往往市場就會往跟大眾相反的方向去運行,特別是在趨勢的末端。

而另一方面這天的走勢也讓碼哥認識到政治事件包括政治人物的去世對市場的影響只能是短暫的,而不會是一個長期的因素,後來當碼哥讀了比格斯的《二戰股市風雲錄》後更是得到了證實,從當年的英國股市看,敦刻爾克大撤退並沒有引發股市墮入深淵,相反卻是一個低點的形成,從而比戰爭進程早一步走上了逆轉之路,說股市有預判功能在這點上並不為過。

最後收盤市場上漲了 0.25%,雖然看起來漲幅不大,但是其實振幅是很大的,從低開 9% 多到翻紅,大盤幾乎來了一個當天漲停,很多強勢票從此走上了 97 年的大牛征途,一直持續到 97 年香港回歸前。
十個 瞬間 之二 1997 20 12
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1997年-2003年香港房價最多跌過7成 那段時間香港的銀行過得好不好 榮華-價值投資

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_9d4003d80102v0ih.html

    現在中國的房價貴不貴,當然貴了,但到了要暴的那個極點沒有,不知道?不看好銀行的人會說房價下降對銀行是致命的打擊,那我們來看看1997年-2003年這段時間,香港的房價跌了70%,他們的銀行過得好不好,我拿在香港有代表性的匯控與恒生來舉例。
    1997年香港的房價開始暴跌,匯控1998年業績倒退21%,到2011年再次倒退18%,2003年開始匯控的業績開始大幅增長。而恒生銀行1998年業績下降了27%,1999年、2000年業績回歸後,2001到2003年都是不增不降。
    房價跌去70%,只是業務負增長,但畢竟還是增長的,沒有發行虧損,很了不起了。
    風暴過後又是艷陽天。這就是銀行,就像壁虎的尾巴斷了以後會自已長出來。


                                                                    榮華
                                                                   2014.8.16


1997年-2003年香港房價最多跌過7成 <wbr>那段時間香港的銀行過得好不好

1997年-2003年香港房價最多跌過7成 <wbr>那段時間香港的銀行過得好不好

1997 2003 香港 房價 最多 多跌 跌過 那段 時間 銀行 過得 好不好 好不 榮華 價值 投資
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全球市場聚焦“下周一”:日本會重蹈1997年覆轍嗎?

來源: http://wallstreetcn.com/node/210696

1997年時任日本首相的橋本龍太郎為了鞏固財政狀況,決定將消費稅從3%上調至5%。結果導致日本經濟陷入衰退,橋本也黯然下臺。盡管部分原因是幾個月之後爆發的亞洲金融危機,但上調消費稅也負有很大責任。現如今,安倍晉三也面臨艱難的抉擇:一方面是財政部要求上調消費稅的呼聲,另一方面則是經濟複蘇疲軟的現狀。

支持安倍上調消費稅率的聲音認為,日本目前負債水平幾乎是其經濟體量的2倍,上調稅率有助於減緩日本的公共債務壓力。而反對聲則指出,第二輪上調消費稅率很可能再次導致劇烈的經濟下滑。

本周日多家媒體表示,安倍如果決定延後預定於明年10月上調消費稅的措施,可能在今年年內提前舉行眾議院選舉。一位不願透露姓名的消息人士表示,安倍可能會選擇在12月14日提前大選。而按正常日程,日本眾議院2016年以前都無需舉行選舉。

日生基礎研究所首席經濟學家Yasuhide Yajima在接受彭博采訪時表示,“安倍晉三不會冒險上調消費稅,暫緩消費稅對普通家庭會帶來很多的益處。”

但是安倍同樣面臨財財政部的壓力。財務大臣麻生太郎本周表示,9月以來,日本經濟指標持續改善。關於消費稅上調政府將做出適宜的決定。若消費稅上調延期,則很難達到最初的財政平衡目標。而經濟財政大臣甘利明本則稱,如期推進或延遲消費稅上調都存在風險。若推遲上調消費稅,安倍將盡所能實現基本預算赤字削減目標。

前財政部官員,現任日本央行行長黑田東彥本周同樣向安倍隔空喊話。央行顧問河合正弘(Masahiro Kawai)周二時表示,“日本央行正在購買大量的低息債券,將推高通脹。若推遲加稅,安倍將失去財政信譽,推高風險溢價,並將使日本央行的工作更難開展。”

日本媒體分析指出安倍通過在今年12月份決定推遲明年的加稅計劃,然後提前舉行選舉可以將推遲加稅一事貼上“民意”的招牌。但日本眼下可能通過開放博彩業、放松就業體制監管、和改革社會保障等措施來繼續推進經濟振興,議會若在12月份提前選舉,勢必會增加安倍內閣在2015年深化結構性改革的計劃的風險。

日本內閣官房長官菅義偉周一就表示,他不會建議首相安倍晉三提前舉行選舉。如果計劃中的消費稅上調舉措被延後,他不會考慮提前選舉,並稱政府的優先要務是對抗通縮和刺激經濟。

下周一日本將公布第三季度GDP數據,預計同比將增長2.2%,前值則為萎縮7.1%。安倍晉三一位助手表示,如果數據表現不佳的話,那麽上調消費稅將幾無可能。

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全球 市場 聚焦 下周 本會 重蹈 1997 覆轍
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1997年金融風暴的泰國 C.K. Lei

來源: http://hkcitizensmedia.com/2015/09/18/1997%E5%B9%B4%E9%87%91%E8%9E%8D%E9%A2%A8%E6%9A%B4%E7%9A%84%E6%B3%B0%E5%9C%8B/

心裡一直有股衝動,好想寫一篇關於亞洲金融危機的文章,尤其是1997年泰國所發生過的事,實在有太多藉得反思的地方。

探討亞洲金融危機的起因,可追溯至1985年,日本在美國的威迫利透下簽署《廣場協議》開始,日圓簽署協議後大幅升值,國內股市因日元升值而大幅上升,直到1989年泡沬爆破,股市回落。日本政府為救經濟及股市,開展了第一代量寬計劃,大幅減息,造成遊資熱錢,當時最流行的資金管理方法之一就是拆入日圓再兌換成美元,再到亞洲其它國家投資。

80-90年代的泰國正處於高速發展期,開放資本帳(Capital Account),引入了大量的外資到泰國投資。開放資本帳後,開始吸引熱錢湧入泰國,推高股市及房地產價格,催生泡沫。

1994年1月,中國政府合併匯率雙軌制,美元兌人民幣匯率從5.8貶值到8.7,貶值約33%,從那時起到2005年匯率制度改革以前,人民幣兌美元一直維持在8.27元以上(1美元兌換)。經過是次大幅貶值後,大大加強了中國出口產品的競爭力,加上國內進行經濟改革,吸引了大量的資金,亦搶走了不少亞洲其它國家地區的訂單。

1996年初,泰國的問題開始浮現,Current Account出現赤字(因中國出口貨更具競爭力),資金開始減少(日元開始反彈,熱錢減少),外匯儲備亦開始減少(守住固定匯率)。直到1997年初,以索羅斯為首的國際大鱷,開始在市場上拋售泰銖,為泰國為守住匯率,只好利用外匯儲備接貨,1997年7月2日泰國宣布放棄固定匯率,改為浮動匯率,當天,泰銖兌換美元的匯率下降17%。

之後成個亞洲的絕大部的貨幣都大幅貶值,除了港幣實施聯繫匯率?有貶值,但係經濟及樓市就要接受結構性調整,由1997年捱到2003年才復甦。

當然,亞洲金融危機還有好多內部結構的原因,包括缺乏監管、銀行用短錢融資long  term projects等。然而,上述泰國未爆煲前所發生的事,不覺得好熟悉嗎?

美國為救經濟,2008年推完QE1,之後再推QE 2,同時又出口述叫人民幣升值(10年來兌美元成值了35%),造成了人民幣升值預期,導致大量熱錢流向中國(幾年前每個人都返大陸存人民幣收息兼價,還記得嗎?),吸收了大量資金後,房地產價格?升。由2014年中起,病徵開始逐步浮現,Current Account順差收窄(因其它亞洲國家的出口更具競爭力),資金開始流出(因美元預期加息,美匯上升),外匯儲備減少(過去14個月流失了USD 4,358億,約一成),這不正是泰國在出事前的病徵嗎?

我不想悲觀,但這樣的趨勢,怎不教人擔心呢?

C.K. Lei

1997 年金 風暴 泰國 C.K. Lei
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1997年香港楼市暴跌的现象会不会再现?

http://www.xcf.cn/jrdd/201601/t20160129_766158.htm

 中原地产研究部高级联席董事黄良升在撰稿中指出,美元走强,人民币相对美元是走弱,早前持有大量人民币资产的投资者,转为持有美元资产。基于联汇,香港属于美元区。资金流入港元资产市场,逃避人民币贬值。随着人民币持续波动,走势向下;相信将有更多资金流入香港物业市场。这一分析值得思考。

  近期香港股市、楼市皆挫,再加上资金有外流迹象,短暂推高拆息。传媒争相以九七亚洲金融风暴再现来诠释今天的情况,一时间人心浮动,转趋悲观。

  事实上,香港资金外流规模较小,主要是利用港美息差套利,是正常的活动。拆息短暂上升后,还会再度回落。相反,资金却持续流入香港物业投资市场,大额交易不断。

  未见资金流走

  港元汇价突然转弱,惹起市场猜疑,有资金流出影响。市场忧心重演九七亚洲金融风暴,当年先狙击泰铢,再狙击港元,犹如今天,先狙击人民币,再狙击港元。这是市场胡乱猜疑,与事实不符,楼市亦不会因此而暴跌。

  港汇突然转弱,说明有人大手沽港元换美元。这种行为可视为资金流走,但流走不代表大规模且持续流走。流走的资金,可能是早前沽空人民币遭受损失的,知无机可乘,于是撤走;亦可能是A股下挫,有人沽港股套现。原因很多,难以论尽。

  资金短期进出,是市场常见的情况,我们需要重点关注是否出现资金大规模且长期流走的情况,目前看,这种情况暂时还没有出现。香港是利伯维尔场,兼信息高度透明,资金一旦大举流出,很快便会知道,这些都可参见金管局的数据,及商业银行的示警。

  九七年亚洲金融风暴的成因,是亚太区诸国大举借外债从事基建,以支持经济快速增长,即以投资拉动经济。一旦经济过热,兼停滞不前,债务危机一触即发。日资带头从区内撤走,引发欧资跟随。而香港是当年亚洲基建的贷款中心,出现大量银团贷款坏账。港元被沽空,成为亚洲金融风暴中心。

  今天中国是内债问题,不是外债。中国是国际债权人,不是债务人。中国有能力解决内债问题,只需要时间。再者,今天亚投行成立是为了促进“一带一路”的基建,带动中国成套设备的出口。人民币汇价波动,可视为去年十月一日正式纳入特别提款权货币篮子前的阵痛,要适应国际市场。因此,今天香港楼股下挫,不是亚洲金融风暴的翻版。

  拆息升无碍楼市

  近期港元拆息上升,主要反映早前沽空人民币的资金撤走,跟九七时资金大举流出是不相同的。今天要狙击港汇,代价巨大。

  港人有九七亚洲金融风暴的恐惧症,港汇跌兼拆息升,马上联想到狙击港元。不忘过去,心怀戒惧,不会胡乱投资和勇进,这是好事,不易重蹈覆辙。但心存戒惧之余,亦要头脑清醒,理智分析,不要盲从。

  沽港元,迫金管局挟高息,挟死港股。1997年10月22日晚,隔夜港息挟高近三百厘。23日挟死港股,同时挟死楼市。因为当年只有“任一招”,即挟息维持汇价。经过该役后,金管局已经优化联汇,有上下限兑换空间,不轻易触发挟息。

  今天香港银行体系结余,加上金管局票据,流入资金已达1.6万亿港元。要沽空港元,推高息口,成本巨大。除了面对1.6万亿元市场资金,还有金管局外汇储备3558亿美元,即2.78万亿港元。合共4.4万亿港元。

  早前央行挟高息,成功保人民币汇价。是挟高离岸人币利率,在岸人币利率不受影响。不适用九七挟高息,挟死香港股市。

  今天香港楼市按揭,拆息按揭均有锁息上限。即拆息上升到一定水平,可以转换成最优惠利率。所以拆息升,不会挟死楼市。

  欠缺致命性突发事件,很难制造恐慌,迫走1.6万亿港元市场资金。单纯港美套息活动,资金只会慢慢流出。因为资金流出,又会抽高利率,遏止套息。

  资金流入香港楼市

  甫踏入2016年,大额物业买卖继续出现。将军澳Parkside的商场及车位部份以5.1亿港元售出。

  大额物业交易涌现,始于2015年第四季。第四季工商铺大手买卖(一亿元以上),有21宗,总值438亿元。单单第四季交易金额,几乎等如前三季的总和(462亿元)。第四季大手买卖有:湾仔万通大厦(125亿元)、尖沙咀洲际酒店(72.79亿元)、红磡One Harbour Gate西座(58.5亿元)等。

  不单止工商铺大额买卖多,豪宅买卖亦同样旺盛。西半山璈珀,短期内售出11伙。天汇连售2伙。早前东半山傲璇售罄,山顶白加道28号售罄等。

  2015年第四季,正是热炒美国加息之时。一般评论均以为美息上调,资金将会流向美国。香港首当其冲,楼市会跌,甚或大跌。但事实上,香港楼市大额买卖却同步涌现,资金流入工商铺豪宅市场。

  可能的原因是,美元走强,人民币相对美元是走弱,早前持有大量人民币资产的投资者,转为持有美元资产。基于联汇,香港属于美元区。资金流入港元资产市场,逃避人民币贬值。随着人民币持续波动,走势向下;相信将有更多资金流入香港物业市场。

  中小型住宅市场调整

  市场上各种评论与分析均不看好今年香港楼市,特别是中小型住宅,认为楼市升得太高,超过负担能力,最终楼市崩塌。事实上却非如此,当前楼市仍然健康。中小型住宅以自住需求主导,过去一年,更由首次置业带动。自2010年起,按揭申请要通过压力测试。2013年起,更以申请时按息为准,再加三厘利息。每月供款仍然没有超过家庭月入六成,才会批准。

  请问美国能否在短期内加三厘利息吗?如果不能,楼市又如何崩塌?过去几年首次置业的住客,不会为了加息一厘到二厘,而吓破胆,尽快沽楼。相反,过去几年加薪不俗,平均4%到5%。今年加薪较预期差,平均加薪亦有4%。年年有加薪,而按息却从未上升,供楼负担能力只会增加,不会削弱。

  2015年第四季楼价下调,乃因本地经济增长开始放缓。市民普遍预期今年经济增长持续放缓,但非衰退。又预期加薪幅度逊于去年,却非减薪。打工仔直接反应是削减支出,包括房租、奢侈品、旅游等开支。所以租金开始下调,有需要的买家,选择观望,或先租后买,令楼价下调。

  2016年香港楼市调整,乃适应本地经济和收入增长放缓,并非转势向下。待楼价和租金调整完成,有能力的买家又会入市。(英国《金融时报》中文网)

  作者系中原地产研究部高级联席董事。本文仅代表作者观点。


1997 香港 樓市 暴跌 現象 不會 再現
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星巴克 1987-1997:造就咖啡王國的早期擴張戰略

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0216/161244.shtml

星巴克 1987-1997:造就咖啡王國的早期擴張戰略
峰瑞資本 峰瑞資本

星巴克 1987-1997:造就咖啡王國的早期擴張戰略

優化效率是星巴克擴張過程的主要目標,也是零售業通用的致勝法寶。

本文由峰瑞資本(微信 ID : freesvc)授權i黑馬發布,作者黃海。

研究美國 20 世紀中後期的零售和餐飲消費行業,自然繞不開興起於 1980 年代末 1990 年代初美國的星巴克。星巴克於 1987 年正式定位成連鎖咖啡,1992 年上市,1996 年開始國際化擴張。

從西雅圖本土的咖啡豆零售商發展為今日全球最大的連鎖咖啡店,這家年輕的巨頭走過了 30 多年。我們最感興趣的是它從 1987 年業務步入正軌後到 1992 年上市前期約十年的發展歷程。因為它早期的冷啟動和擴張策略,為其成為日後的品類殺手打下了基礎。

這篇文章里,峰瑞資本消費組研究整理了星巴克早期(1987-1997)在美國國內的擴張思路,希望能夠對當前中國零售/餐飲行業的消費升級有所啟發。也歡迎對零售/餐飲消費感興趣的朋友與我們討論並分享。

我是貼心的文章要點

零售企業的擴張,不像互聯網公司的擴張那麽 “輕”。

從擴張節奏到店面運營再到店鋪選址,星巴克對每一個細節的處理都指向效率的優化。

衡量門店運營能力,大致可從門店類型、店長團隊培養、員工培訓、店面設計這幾個維度來考察。

星巴克堅持一種理念,即品牌是靠門店體驗本身而非廣告營銷來打造的。

星巴克 1987-1997:造就咖啡王國的早期擴張戰略

研究及撰文 / 黃海、李國豪

1971 年,星巴克在西雅圖開了第一家店,主要出售高質量的咖啡豆和咖啡器材。在成立的前十多年,星巴克止步於西雅圖地區本土咖啡豆零售商這樣的市場定位。

1983 年,發生了一件對星巴克影響深遠的事情,讀過現任 CEO 舒爾茨自傳《將心註入》的讀者可能印象頗深:當時還是星巴克員工的舒爾茨遠赴米蘭出差,在參觀國際家具展的途中偶遇意式咖啡吧,便沈迷於濃縮咖啡的口感和店內的美好氛圍里。

這次難忘的咖啡體驗,讓舒爾茨有了回美國發展意式咖啡連鎖店的想法,但星巴克的創始人並不贊成。1985 年,舒爾茨離開了星巴克,並於次年創辦了第一家自己的的意式咖啡館 (Il Giornale)1 。彼時,星巴克仍是一個在西雅圖擁有 4 家門店的咖啡豆零售店2。 

1987 年,舒爾茨殺了一個 “回馬槍”,他買下星巴克,將星巴克重新定位成為連鎖業態的咖啡館3。至此,星巴克的現有業務真正成型。

這家年輕的巨頭用三十年的時間從西雅圖走向全球。它創造了屬於自己的品類(面向大眾的連鎖咖啡店),重新定義了咖啡零售。如今,星巴克不僅是咖啡零售商,更已成為大眾化生活方式的代名詞。

111

它帶來一種 “買得起的奢侈”,無論是學生、卡車司機還是 CEO 都能在星巴克找到自己消費得起的咖啡,並享受同樣舒適的環境與消費體驗。舒爾茨曾表示:“我們並不是在從事咖啡業,而是在為顧客提供服務。我們是在經營顧客的生活,咖啡只是提供服務而已。”4

星巴克於 1992 年上市。作為一級市場消費投資人,在這家巨頭三十年的發展歷史中,我們最關註星巴克從 1987 年業務步入正軌,到上市前期約十年的發展歷程。零售企業的擴張,不像互聯網公司的擴張那麽 “輕”。在星巴克的發展初期,它究竟做對了什麽,奠定其今日成為連鎖行業王者的基礎?

01 

“笨重” 謹慎的擴張戰略:密集開店、區域深耕

222

222


1992 年星巴克上市時,它擁有 165 家連鎖店,僅覆蓋美國和加拿大兩國的八個城市,它們分別是西雅圖、芝加哥、溫哥華、英屬哥倫比亞、波特蘭、洛杉磯、舊金山、聖地亞哥。彼時,星巴克在美國的門店主要分布在四個州,分別是華盛頓州、伊利諾伊州、俄勒岡州和加利福尼亞州6。

可以說,直到上市,星巴克仍然是一個 “區域” 企業,除芝加哥外只在美國西海岸經營,連美國最大的城市紐約都還沒進入,更別提廣闊的中西部地區。

CEO 舒爾茨在星巴克發展早期選擇密集開店、區域深耕的策略,即用大量門店 “侵略性” 地覆蓋一個地區,當在一個地區站穩腳跟後,才考慮擴張至下一個地區或者輻射附近地區。

從需求端來看,“密集型” 擴張戰略與消費者對星巴克的需求契合,也符合星巴克的早期定位。奠基人舒爾茨早期堅持將創造 “第三空間”(註:第三空間,也被稱為城市第三空間,區別於住家和公司,是生活中的緩沖地帶。咖啡館是最典型的第三空間,其他第三空間還有酒吧、公共圖書館等。)作為星巴克的發展動力。

“第三空間” 強調星巴克的社區屬性,是用戶除了工作和家庭以外社交的重要場所,其重要特征之一就是 “高度接觸性(highly accessible)”,最好是人們只需要步行就可以到達的場所。如果同一區域能夠存在更多的星巴克門店,就能相對縮短了客戶找到任一門店的時間。

便利性能夠使消費者提高消費頻率,產生路徑依賴,從而增強品牌粘性——1990 年代熱衷於星巴克的消費者平均每月光顧星巴克 18 次,這是其他零售企業難以企及的7。

在 1990 年代,一家新開的星巴克門店搶走臨近星巴克門店 30% 銷售額的情況並不稀罕8。雖然這樣加劇了同一地區不同門店之間的競爭,但能迅速加深當地消費者對星巴克的品牌印象。其次,通過提升店鋪密度將顧客分流到臨近門店,可以減少單店顧客排隊等候的時間,優化消費體驗,符合星巴克 “賣服務而非咖啡” 的本質。

從供應端來說,密集經營形成的規模效應是星巴克盈利的重要原因。其產品的主要形態為沖泡飲品,操作簡單,易實現標準化生產。換句話說,企業只要在一個地區設廠生產,隨著附近可支持的門店數量越多,規模越大,它的固定費用率不斷下降,盈利能力也就隨之增強。因此,星巴克想要提供標準化且高品質的咖啡,必然要依托於這樣的擴張模式。

在區域擴張模型跑通後,配合 1992 年的上市融資,星巴克才開始逐步提高開店速度。1990 年代是星巴克在美國市場的快速成長期。不僅開店提速,星巴克進入一個區域的起勢也越來越快——星巴克在一個地區建立起的良好的口碑和品牌形象,往往能實現跨地區傳播。 1995 年,每家星巴克新門店在其設立的第一年平均貢獻的營業收入高達 700,000 美元,相較於 1990 年平均增長了60%9。

有趣的是,1993-1997 年星巴克在美國的年均開店速度和 2010-2014 年其在中國的開店速度大概一致,1997 年星巴克在美國的總門店數和 2014 年中國的總門店數也基本相同。

333

資料來源:星巴克財報   圖片來源:dt財經

由此可見,在中美兩國,星巴克經歷了類似的快速增長期。而這段黃金期出現的時間點,都是在星巴克在各自地區開始運作的很多年以後(星巴克 1999 年進入中國)。一個新興品牌的打造,從用戶認知的培育,到標準化流程的建立,均需要多年的沈澱,但爆發點一旦來到,可能產生驚人的能量。

02 

強化門店運營團隊:每一家門店都是最好的廣告牌

除了宏觀戰略得當,星巴克在早期擴張中的戰術執行也頗具先見之明:門店的運營與完善始終是星巴克的重要著力點。衡量門店運營能力,大致可從門店類型、店長團隊培養、員工培訓、店面設計這幾個維度來考察。

星巴克從早期就註重咖啡的高品質與標準化,為了保證這一點,星巴克在密集型的擴張戰略基礎上,幾乎在其所有商務區和購物中心的門店采取直營模式。

針對一些特殊的公共場所,包括機場、大學城、大型遊樂場等人流聚集地,星巴克則采取特許經營的方式。比如在星巴克發展早期,萬豪國際酒店就取得了星巴克在機場和學校開店的特許經營權。

然而,在 1997 年的年報中,特許經營門店對星巴克總營業收入的貢獻並不多,僅占 12.2%10。直營經營的方式更重,對管理和團隊培養要求更高,但壁壘也更深。

要實現直營門店的擴張,關鍵是培養一支強大的店面運營團隊,店長的培養是重中之重。

每當星巴克進入一個新的市場,一般在開業前數月,就會在當地進行招聘並開始組織培訓,以確保其能夠在新的城市里站穩腳跟,塑造企業的影響力。

星巴克有一套獨特的垂直化職業發展路徑,門店店長與管理層往往是星巴克的門店員工與咖啡師,或者是從應屆生中招收的管培生,畢竟自家人知根知底。

444

▲ 星巴克品牌的一大用處是為工作人員帶來強烈的被尊重感。“我在星巴克工作,我是咖啡師” 這兩句話足矣

在星巴克的培訓體系中,管培生要接受 8-12 周的培訓課程,除了要精通咖啡師所需的基本技能外,還要學習店面運營和人員管理的管理類課程。課程培訓結束後,管培生還必須要完成一段時間的門店見習考核,大致在 9-15 個月內成長為門店副理,而帶領他們的培訓師都是星巴克里門店經驗豐富的區域經理和店長們。

此外,星巴克不斷從外界招攬零售業精英進入其高級管理層,如聘任在連鎖店方面有豐富運營和推廣經驗的專業人士擔任地區副總裁,來統籌地區發展、“移植” 企業文化。

星巴克以區域為管理單位,實行半獨立的門店管理與擴張模式。星巴克會在每個目標地區設立一個中心店,並在此配置一個專業團隊,用於支持該中心店以及該地區其余門店,用兩年時間實現至少支持 20 個門店的目標。

除了店長和管理層之外,完善的基層員工培訓體系也是星巴克的強項。而在培訓中,星巴克最重要的目的在於讓企業文化在新員工心底紮根,使員工充分掌握關於咖啡的知識、保持對星巴克的熱愛。

據統計,1990 年代 80% 的星巴克員工為白人,85% 以上的員工高中畢業,平均年齡在 26 歲。一般在進入新市場前數周,星巴克就會在當地招募咖啡師,再派遣資深團隊進行點對點的培訓。

星巴克甚至在舊金山開設了專門的咖啡學校。普通的咖啡師需要接受課時總計 24 個小時的培訓,包括咖啡的歷史知識、顧客服務、沖泡咖啡、零售技能等。同時,他們需要謹記許多規則以確保產品遵循嚴格的標準。比如,如果沖泡的濃縮咖啡沒有在 23 秒內取出就必須要丟棄作廢;不能將咖啡放在容器中超過 20 分鐘等11。

在團隊建設之外,店面運營還需比拼設計能力。從 1991 年起,星巴克開始組建自己的建築師和設計師隊伍來確保企業的風格特色能夠體現在每一個門店。

因為星巴克並不像麥當勞、沃爾瑪那樣拿下每家門店的地產所有權,而是租賃現有的商鋪,這使得星巴克的每個門店在規模和形狀上都有所差異,因此需要因地制宜設計店鋪。

星巴克雖然把大多數門店的規模控制在 90-130 平方米,但它通常開在人流密集的十字路口,並配上巨大的落地窗,來往行人也能直接感受到店內的壁爐、皮椅、報紙和長沙發所營造的愜意場景。

555

▲ 全球最早的星巴克門店就采用了大大的櫥窗設計

星巴克堅持一種理念,品牌是靠門店體驗本身而不是廣告營銷來打造的。在 1990 年代,廣告和營銷預算僅占到星巴克每年銷售收入的 1%,而在同時期,其他多數零售商的推廣費用則高達每年銷售收入 10% 12。可以說,星巴克成功地將每一家門店運營成為自己最好的 “廣告牌”。

03 

成敗關鍵:門店選址依靠專業團隊和複雜的地理信息系統

一家門店在開業之後,運營能力是影響收入的關鍵因素。但開店之前,選址在很大程度上決定了這家門店的成敗。星巴克進行門店選址時,主要依靠一個專業的選址團隊和一套複雜的地理信息系統。

早在 20 世紀 80 年代末期,舒爾茨就在西雅圖總部組建了地產團隊,專門研究咖啡門店的選址。據統計,星巴克早期門店主要分布在辦公大樓、城區或郊區的社區購物中心、機場、大學城等,其中辦公大樓(商務區域)和社區中心(購物區域)占比最高。商務區門店主要開在辦公樓底層,外帶比例高,店面小。而購物區門店在進行選址和店面設計時需要考慮更多因素。

基於美國城市結構的特性,星巴克在發展初期的選址集中在社區購物中心 (community retail center),舍棄了大型購物商場 (regional shopping mall)。

那麽社區購物中心和大型購物商場有什麽樣的區別,對於零售門店有哪些不同的影響?

666

▲ 大型購物商場與星巴克打造家庭和工作外 “第三空間” 消費場景的戰略目標並不契合

根據行業智庫 The International Council of Shopping Centers 對美國購物場所的分類13,大型購物商場多建設在高速公路邊,消費者從外部看不到里面的商店,停車場圍繞在購物商場外圍;而社區購物中心則指社區附近、道路兩側露天的零售商業區域,這些區域通常呈帶狀排列、彼此緊鄰,大致排列成 “L” 或 “U” 型。

相較於大型購物商場,社區購物中心的零售品牌一覽無遺,適合消費者步行,更有可能產生在某個門店停下來聊天社交的需求。而大型購物商場一般需要單獨劃地建造,靠近公路,需要消費者花費較長時間駕車前往。而且消費者從外面看不到商場內部有什麽商店,與消費者的社區生活脫節。

因此,為了契合星巴克打造家庭和工作外 “第三空間” 消費場景的戰略目標,社區購物中心成為星巴克開店選址的最優選擇。

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▲ 典型的社區購物中心

除了專業的地產團隊外,星巴克通過 GIS(地理信息系統),進行數據化分析,從而決定開店位置和營銷方式。

GIS 是用於采集、存儲、處理、分析、檢索和顯示空間數據的系統,與傳統的地圖和 GPS 系統相比,GIS更像是一個數據庫,將不同來源的數據入庫並對其比較分析,從而使決策者能夠全面了解車流量、消費群體分布、安全信息、商業構成以及其他地理位置信息。

舉個例子,如果星巴克要在舊金山開設新門店,星巴克當地團隊會使用這個平臺定位出最佳門店選址,選址因素包括這個門店位置附近消費者步行可達範圍內有幾棟在建寫字樓,是否位於商業大街或者十字路口邊上,人流量是否密集等。

星巴克不僅把數據分析方法用於門店選址,他們還會利用地理數據來設定發布優惠活動的時間與區域。比如,星巴克會調取氣象數據,巧妙地將星冰樂的促銷時間與熱浪來襲的預測時間進行匹配。

星巴克在使用 GIS 和其它的數據服務時遵循一個簡單的邏輯:防止企業在不適宜的地點開店而浪費資金。

1994 年以後,星巴克開始嘗試更多的選址類型。它在交通密集的區域開設免下車買單的特殊窗口 (drive-through window),在超市開設了售貨亭 (kiosk),以及飲料吧、店中店、移動攤等規模更小、更為靈活的店鋪,滿足消費者多種場景下的消費需求。

富有遠見的選址能力保證了星巴克開店的 “高命中率”,直到 1997 年,星巴克成立以來開設的近 1500 家門店中,只有兩家門店關閉14。

To Sum Up

優化效率是星巴克擴張過程的主要目標,也是零售業通用的致勝法寶。

20世紀後半段,美國各行各業出現了一系列被稱為 “品類殺手” 的垂直化專業零售商,星巴克是其中的佼佼者。在對星巴克崛起的分析當中,關於它如何打造舒適的 “第三空間”,如何塑造 “年輕人社交生活方式” 的觀點隨處可見。

然而一個零售企業的崛起,不可能僅僅是因為以上兩種因素。更為關鍵的是,在它所在的品類中,它以合理的成本結構提升了客戶體驗,即大幅度優化運營效率。

從擴張節奏到店面運營再到店鋪選址,上文所討論的星巴克對每一個細節的處理都指向效率的優化。星巴克崛起的過程不可複制,但它對於效率的追求在今天仍有借鑒意義,促使我們去反思零售的本質。

星巴克 咖啡師
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巴克 1987 1997 造就 咖啡 王國 早期 擴張 戰略
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「香港 1997 - 2017」座談會

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「香港 1997 - 2017」座談會

2017年的7月1日是香港主權由英國轉移至中國20周年的日子, 對不少來自香港的移民, 這天意義重大不能忘懷。在悉尼一群香港背景的專業人士,學者和大學生計劃舉辦一項「香港 1997-2017」座談會,回顧過去20年來香港所經歷過的種種挑戰和契機,和未來展望,也分享彼此感受,期望,失望和希望。

日期﹕ 7月1日(星期六)
時間﹕ 下午1時半至4時
地點﹕ 悉尼科技大學 FEIT Building CB10.02.320室 (Thomas Street Haymarket入口)
語言﹕ 港式廣東話為主,輔以普通話


內容包括論壇和提供參與者表達心聲和意見,暢所慾言。講者包括大學副
教授陳素娟和馮崇義,資深傳媒人林松博士和蕭樹偉,和大學同學等。歡迎市民參加。查詢請電范鎮榮 0407 900 868。
香港 1997 2017 座談會 座談
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1997年10月股災

1 : GS(14)@2011-06-14 21:58:11

好睇
2 : xxxlionxxx(10419)@2011-06-15 02:34:33

舊時既報導員點解講野好咁多!!
3 : onesee(1238)@2011-06-15 16:39:19

好值得大家重溫
4 : cqb(1533)@2011-06-15 18:11:53

呢d日字真係要經歷下,可以培養到心理質素.
5 : 自動波人(1313)@2011-06-15 19:18:29

整多段,2008年10月24日,HSI插8%,隻隻藍籌跌近10%

http://youtu.be/qnAyaN76ldI
6 : GS(14)@2011-06-15 21:34:25

補番段片
7 : Hierro(1191)@2011-06-16 01:45:50

值得重溫,見到d 數字都嚇死人
8 : GS(14)@2011-06-16 21:36:50

無現在咁有感覺
9 : david395(4434)@2011-08-22 22:44:03

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110822570_C.pdf
10 : david395(4434)@2011-08-22 22:48:47

wrong post
11 : LHC(34894)@2013-11-03 23:10:10

最尾果位老闆講:「我已經走曬喇」 smiley
12 : GS(14)@2013-11-04 21:43:10

LHC11樓提及
最尾果位老闆講:「我已經走曬喇」 smiley


咁都無辦法
1997 10 股災
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132億熱錢湧入 追買港股恒指3日升1997點 分析師料續升

1 : GS(14)@2015-04-11 11:31:49

金管局總裁陳德霖


【本報訊】港股牛氣沖天,連續三日成交超過2,000億,恒指三日累計升1997點,海外基金開始湧入買港元追貨。港匯從午後兩點至傍晚,一直企穩聯匯頂位(每美元兌7.75港元強方兌換保證價),反映歐洲大軍殺入港股,金管局要兩度承接美元沽盤,變相向市場注資共131.75億元(即買入17億美元),是去年7.1以來,該局單日注資額最多的一天。記者:劉美儀 張活儀





有銀行界人士相信,今次資金流入歷時與規模會超越去年水平。去年7月至8月初,該局共注資24次涉資逾753億元。在資金持續流入下,有分析師料下周港股將續升。金管局繼前晚注資31億元後,昨午約4時半倫敦交易時段,再在市場承接8億美元沽盤並售出港元,變相向市場注資62億元;至傍晚約5時半,再注資69.75億元,兩次注資合共131.75億元;以單日金額計,僅次於去年7.1,該局單日五次注資共162.67億元水平。按兩日後結算,下周二(14日)銀行體系總結餘將增至2554.6億元,距雷曼後資金湧港逾一年,2009年底總結餘累升至3,200億元歷史高位,相差650億元。




市值達29.7萬億元

交行香港分行環球金融市場部經濟及策略師何文俊指,港匯午後2點至傍晚一直企穩7.75強方上限,明顯是歐洲資金湧入買港元及港股所致。他形容今次升浪「堅實」,有政策優惠刺激及實質資金流入,加上歐美股市步入整固期,形勢跟去年7月至8月初,因烏克蘭危機導致俄國資金避險靠泊港元,及後來市場短炒滬港通概念不同,相信金管局會持續注資,歷時及規模「可能比上年更厲害」。


■港股連升3日,股民笑逐顏開。謝榮耀攝


港股在復活節假期後氣勢如虹,連同假期前連升四日,恒指已連升七個交易日,是去年7月以來最長升市,整體市值升至29.7萬億元,是全球市值第四大股市,直逼日股市值,若港股下周升勢持續,甚有機會超越日股,成為市值第三大股市。經過兩日急升,港股昨表現相對波動。恒指昨高開429點,報27373點,已是全日高位,其後乏力再上,更一度掉頭回落,最多跌132點,低見26812點;午後內地股市發力向上,港股跟隨回升,尾市越升越有,收市報27272點,升328點或1.2%,過去三日累計升1997點。成交金額雖然較上日減少24%,但仍高達2,211億元,已是連續三日成交逾2,000億元。京華山一研究部主管彭偉新表示,港股仍有一段升勢,倘A股再次受制4000點回落,港股無可避免出現調整,港股或先回補周三及周四的上升裂口,策略上可選擇落後板塊,同內房股及受惠一帶一路概念的鐵路及基建類股份。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150411/19108484
132 熱錢 湧入 追買 港股 日升 1997 分析師 分析 料續 續升
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嘉湖山莊1997後首現千萬成交

1 : GS(14)@2015-04-15 08:22:18

■嘉湖山莊景湖居10座頂層複式連天台B室(紅框示)以1,050萬元易手。何家達攝


【本報訊】樓市瘋狂,地點遍遠的天水圍也驚見千萬樓王。曾是蟹貨重災區的天水圍嘉湖山莊,一個頂層連天台複式樓王剛以高達1,050萬元易手,成為天水圍在1997年金融風暴後首宗千萬成交。有街坊直言天水圍樓價也升破千萬,反映政府無力壓抑樓價。嘉湖山莊是首富李嘉誠旗下長和系物業發展代表作之一,1997年開售時最高實用呎價逾8,000元,締造新界西北歷史高峰。當年更邀請了黎明做代言人,樓盤電視廣告一句旁白「嘉湖山莊,可能係最理想嘅豪宅!」,永成經典。其後一場金融風暴加沙士,嘉湖山莊的樓價最多跌七成,變成負資產集中地,屬港人樓蟹慘痛集體回憶之一。




平均呎價比97年高


今日瘋狂的樓市,嘉湖現時平均實用呎價升至近7,300元,比1997年高逾三成,並在18年後再度升破千萬元。美聯物業黎燦強表示,景湖居10座頂層複式連天台B室,實用面積1,407方呎,放盤只有一個多月,剛以高達1,050萬元易手,呎價7,463元,成為嘉湖山莊1997年後首宗破千萬元成交,貴絕天水圍。代理表示,近期股市旺,買家入市信心轉強,今次豪擲千萬購入嘉湖樓王的買家是外區換樓客。原業主1995年以433萬元買入,持貨20年,賺617萬元,升1.4倍。土地註冊處資料顯示,嘉湖歷來只出現過3宗樓價逾千萬元成交,全部在1997年樓市爆煲前出現,但樓王的命運不是變銀主盤,就是慘蝕離場。其中景湖居3座頂層複式,1997年4月以1,050萬元售出,最後逃不過被銀行收樓下場。景湖居另一複式單位,業主1,061萬購入,持貨至2001年以380萬元慘蝕六成沽貨。





記者昨日直擊兩代嘉湖樓王都沒有人應門。屋苑業主黎太6年幾前買入天水圍嘉湖山莊,舉家遷入。她仍記得,當初因為天水圍低水,所以搬來這區,「呢度呎價向來平!」聽到屋苑複式戶破千萬元,她回應:「無奈,(政府)根本做唔到嘢。」單位雖然升值,但她覺得,單位用來自住,無甚意思。■記者朱連峰、陳家雄





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150415/19113271
嘉湖 山莊 1997 後首 首現 現千 千萬 成交
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九龍倉置業地產投資(1997)專區

1 : GS(14)@2017-09-05 09:11:37

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20160314877_C.pdf
AGGRESSIVE ENTERPRISES(即位於香港中環會德豐大廈 3 樓至 24 樓的商用物業
(物業甲)的間接擁有人)全部已發行股本之買賣
會德豐與九龍倉各自的董事會謹欣然宣布,於二○一六年三月十四日,九龍倉旗下一間
全資附屬公司訂立了協議甲,以向會德豐一間全資附屬公司購入:(i) Aggressive
Enterprises 的全部已發行股本(購入現金價格約港幣三十九億零四百萬元),以及(ii)
Aggressive Enterprises 於完成日期應付的股東貸款總額(截至協議甲日期為港幣十一億
一千六百萬元)(按一元算作一元的基準)。
ESTCOURT(即位於香港中環會德豐大廈地下 C 單位的商用物業(物業乙)的間接擁
有人)全部已發行股本之買賣
此外,會德豐與九龍倉各自的董事會謹欣然宣布,於二○一六年三月十四日,九龍倉旗
下同一間全資附屬公司訂立了協議乙,以向實際上由吳光正先生及其配偶擁有的一間公
司購入:(i) Estcourt 的全部已發行股本(購入現金價格約港幣九億零四百萬元),以及
(ii) Estcourt 於完成日期應付的股東貸款總額(截至協議乙日期為港幣二億三千七百萬
元)(按一元算作一元的基準)。
2 : GS(14)@2017-09-05 09:12:31

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170309209_C.pdf
投資物業
就集團部分投資物業資產,以介紹形式分拆上市,並透過實物分派予本公司股東之可行
性研究正在展開。直接獨立分拆或能為投資者提供更多及更佳的選擇。評估利弊的建議
將盡快提交予董事會考慮。
3 : GS(14)@2017-09-05 09:13:07

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170809190_C.pdf
投資物業的策略評估
本公司於二○一六年全年業績公告內宣布策略性評估後,已按香港聯合交易所有限公司
證券上市規則第 15 項應用指引向聯交所提交建議,以介紹形式分拆其全資附屬公司九
龍倉置業地產投資有限公司獨立上市,建議亦已獲聯交所批准。
九龍倉置業地產投資有限公司正準備向聯交所申請批准九龍倉置業地產投資有限公司
股份於聯交所主板上市及買賣。
九龍倉置業地產投資有限公司將會以香港投資物業為主,並將持有本公司擁有 72%權益
的上市附屬公司海港企業有限公司。九龍倉置業地產投資有限公司將持有一個由海港
城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及 The Murray(正改建成奢華酒
店,於二○一七年年底開幕)六項香港優質投資物業組成的組合。該組合共有約一千一
百萬平方呎樓面面積,總值超過港幣二千三百億元,每年營業額逾港幣一百三十億元。
分拆後,本公司將集中於中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業,以及物流和酒
店管理。
建議分拆現處於初步階段。九龍倉置業地產投資有限公司的上市申請尚未提交聯交所及
尚未獲批准。分拆是否進行須視乎會德豐、本公司及九龍倉置業地產投資有限公司的董
事會的最終決定。因此,本公司股東及有意投資者務請注意,建議分拆九龍倉置業地產
投資有限公司獨立上市不保證一定進行,亦不確定進行日期。本公司會在適當時候作進
一步公告。
4 : GS(14)@2017-09-05 09:13:39

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201709041759_C.pdf
於二○一七年九月四日,九龍倉置業地產投資有限公司向聯交所提交上市申請表(A1
表格)以申請九龍倉置業地產投資有限公司股份以介紹形式於聯交所主板上市及買賣。
經編輯的 申請版本 預期自二○ 一七年九月五日起可於聯交所網站
http://www.hkexnews.hk/APP/SEHKAPPMainIndex_c.htm 閱覽及下載。申請版本其
中包含九龍倉置業地產投資有限公司集團的若干業務及財務資料。
會德豐和九龍倉的股東和有意投資者務請注意,申請版本為初稿,其所載
資料可能會有重大變動。會德豐和九龍倉概不承擔與申請版本相關的任何
義務或責任。
建議分拆將以分派方式進行。九龍倉董事會擬宣派一項特別中期股息,並以分派方式
派付,即按於記錄日期每持有一股九龍倉股份獲發一股九龍倉置業地產投資有限公司
股份的基準,向九龍倉合資格股東(包括會德豐)配發及發行九龍倉置業地產投資有
限公司新股份。緊接建議分拆完成後,九龍倉合資格股東(包括會德豐)持有的九龍
倉置業地產投資有限公司權益將與彼等於記錄日期持有的九龍倉權益比例相同。
分派須待上市委員會授出上市批准而該批准並無在建議分拆完成前被撤回方可作
實。倘此條件不獲達成,則不會作出分派及建議分拆不會進行。
建議分拆後,(a)九龍倉不會保留任何九龍倉置業地產投資有限公司已發行股本權
益;及(b)九龍倉置業地產投資有限公司不再是九龍倉的附屬公司,但仍然是會德豐
擁有 62%權益的附屬公司。
5 : GS(14)@2017-09-05 09:17:07

現金推入餘下九龍倉,九龍倉置業地產多債
6 : GS(14)@2017-09-06 11:33:45

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017090401_c.htm
招股書
7 : GS(14)@2017-09-06 15:19:25

1. 時代廣場及海港城,以及中環物業資產之控股公司,持有51 72%股權
2. 51持有Marco Polo Hotel,中國幾個投資物業及蘇州國金
3. 國內2個物業由51持有,餘下也是合營物業
4. 最大客戶佔2%,五大9%
5. 分派65%股息
8 : GS(14)@2017-09-06 15:23:40

6. 風險:遊客、收入集中2大物業、擴張受限、維修、改用途、意外及保險、國內物業、E-commerce、疫症、競爭、季節性、債務、估值、物業興建時間、外匯管制
9 : GS(14)@2017-09-06 15:25:28

7. 1886年取得地,1960年發展, 至1980完成,1998年再增大投資至鑽石山及銅鑼灣,後尖沙咀擴建完成,擴至國內,再增大中環組合,上市
10 : GS(14)@2017-09-06 18:58:22

8. 海港城1,727億,時代廣場545億
9. 收入主要來自商場,佔收入50%,寫宇樓20%,賣物業20%,其他10%
10. 商業租用率99%,每年5%增長
11. 服務式住宅租用率76%
12. 酒店租用率80%,租金下降
13. 天星小輪也在上市公司
14. 時代廣場五大商場租戶佔收入21%,出租率97%至100%,寫字樓五大租戶佔收入28%,出租率94%至96%
15. 荷李活五大商場租戶佔收入25%
16. 中環卡佛五大商場租戶佔收入16%
17. 會德豐五大商場租戶佔收入42%
18. The Murray 用左75億
19. 星光行資產也納入
20. 國內資產不會增加
21. 海運中心開9.4萬尺商場
22. 商場租約2年,寫字樓租約3年
23
11 : GS(14)@2017-09-06 19:15:59

23. 私人好多資產
12 : GS(14)@2017-09-06 19:17:12

24. Huge value
13 : GS(14)@2017-09-06 19:19:53

25. 歐肇基:11及恆基系
14 : GS(14)@2017-09-06 19:21:20

26. 2016年盈利增5%,至86億,2017年上半年增7.5%,至47億,輕債
15 : onon1122(39755)@2017-09-26 20:14:16

湯sir點睇呢單分柝
利申:有手九倉,唔想佢分柝,柝左好似4不象
16 : 太平天下(1234)@2017-09-26 21:48:20

onon112215樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申:有手九倉,唔想佢分柝,柝左好似4不象


更具體問題,d 輪點計先?
17 : GS(14)@2017-09-29 01:45:32

太平天下16樓提及
onon112215樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申:有手九倉,唔想佢分柝,柝左好似4不象


更具體問題,d 輪點計先?


真是call 就無著數,
18 : GS(14)@2017-09-29 01:45:45

onon112215樓提及
湯sir點睇呢單分柝
利申:有手九倉,唔想佢分柝,柝左好似4不象


我覺得根本就是要搞到4不像
19 : GS(14)@2017-11-03 00:27:30

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201711021464_C.pdf
正式分拆
20 : GS(14)@2017-11-09 06:39:22

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171109018_C.pdf
正式招股書

上市備考市值約1,400億至1,500萬,預計派息約55億,預計派息率約3.7%至3.9%
九龍 置業 地產 投資 1997 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340528

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