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標題保險業務員悟出最佳退休方程式 夫妻同心腳踏實地存錢「養房防老」


2011-8-8  TWM




對於退休規畫,有人愛高現金殖利率概念股,有人喜歡用基金滾錢徐徐累積,但是不見得每個方法都適合你!謝文興在股市慘賠教訓中體悟,存錢才是他的王道,也重新找到一條「養房防老」的新路。

撰文‧何珮郁

今年四十歲的謝文興,早在十六年前,就開始有了「及早為退休做準備」的意識。不過,在嘗試許多不適合自己的理財方式之後,直到大約六年前,他才找到了與自己最「速配」的退休方程式。

投資股票太浮躁 賠光本金後收手雖然花了十年摸索,但經過了五年多的準備之後,如今,謝文興已擁有一戶月收二萬五千元租金的「現金流」來源,他的算盤,則是在未來三年再添購一戶房產,接著利用十餘年的時間清償兩間房屋貸款,達成「養房防老」退休目標。

在台北萬華長大的謝文興,因為家裡經營服飾業生意,在家風的耳濡目染下,從小就立定志向「當老闆」。一九九四年靠著家人資助,開了一家非加盟連鎖體系的便 利商店,開始經營的前兩年,每月淨收入約有四萬元,「收入穩定,退休規畫的念頭,也是從這時候開始萌芽的。」對於投資商品不甚了解的謝文興,用定時定額、 每月扣款一萬三千元的方式買基金,「當時買的最熱門基金,就是怡富大歐洲、中信潛力和保德信大中華這三檔。」事隔多年,他仍印象深刻。

不過,隨周邊大型連鎖便利商店快速展店,謝文興的客源逐漸分散流失,讓他開始考慮結束便利商店生意,此時,一位保險業務員看準謝文興人緣極佳的特質,積極延攬他成為旗下一員。於是,有半年的時間,謝文興一邊消化店內庫存,一邊有一搭沒一搭的向熟客及親朋好友推銷保險。

在正式走上保險業務之路的第二年,謝文興的年薪就已突破百萬元,不過,這段期間由於接觸了各種金融商品,謝文興也開始嘗試股票投資,「太貪心,嫌基金的獲 利慢,股票賺錢比較快,就把基金全部贖回,轉進股市裡。」雖然順利的轉換職場跑道,但原先穩定的基金累積計畫,卻在接觸了股票之後,一切變了調!

初入股市,短短一個月就獲利了二○%,讓謝文興瞬間養大胃口,「我開始用融資、玩當沖,半年內,兩百萬元的本金可以累積一‧五億元的交易額。」為了操盤, 謝文興索性連早上都不工作了,全心盯盤殺進殺出,「連台積電這種大型股,我都可以當天買進又隨即賣出。」「有一陣子,真的是買哪一檔股票,那一檔就跌!」 甚至因為重押華邦電、茂矽等股票,最終還是以賠光本金收場。

歷經股海洗禮,謝文興自我檢討,「我是典型的雙子座個性,太浮躁不定,又容易受市場消息影響。」結婚之後,他決心不作股票,「認分」的專心工作存錢,二 ○○六年在萬華買了第一戶自住的房子。他不諱言,有了賢內助的約束,原本「賭性堅強」的投資心態收斂不少,也從這時開始,為退休規畫打下良好的根基。

看準套房出租市場 全力布局「養房」有了基礎後,謝文興開始思考真正適合自己的理財管道,因為兄姊都有投資套房出租的成功經驗,他決定從身邊人複製成功模式,研究如何當個 「包租公」。除了努力賺錢,累積買第二戶房子的自備款,他開始勤做功課,考察龍山寺捷運站周邊的物件。

三年後,他和太太用辛勤工作腳踏實地存下來的二百萬元自備款,加上貸款六百萬元,購入萬華住家附近的電梯華廈,將二十五坪的空間,裝潢隔間成三間套房出租。

謝文興看準趨勢,認定晚婚、不婚主義的人越來越多,套房出租的市場將會優於小家庭市場,且租金行情的落差也很大,「以萬華的行情來看,如果將一整層租給小家庭,租金約一萬一千元,若隔成三間套房,總租金收入可達二萬五千元,價差超過一倍。」他認真地分析著。

在謝文興的退休規畫藍圖裡,距離六十歲退休的目標,還有二十年的準備時間,也正是他全力「養房」的精華時期。他推估,目前萬華地區二十年中古屋的行情,二 十五坪的房子總價約為一千萬元左右,若以銀行房貸放款成數約七成去回推,則自備款須三百萬元,再加上裝潢費用約一百萬元,共要準備四百萬元。

再回頭檢視家庭的收支狀況,夫妻兩人年收入合計約二百萬元,扣除每年常態支出約一百萬元,以及扣除租金收入之後還須支付的兩筆房貸約二十萬元,每年可以存下八十萬元,約莫五年就可以再「存」出下一戶房子。

等到買下人生的第三戶房子(一戶自住,兩戶出租),謝文興「養房」的「布局」就算是大功告成,接下來的重點,則是在退休前全力清償房貸。

「按照進度,大約再過三年就可再買一戶房,隔成四間套房出租,租金應可完全支付新增房貸。」他計畫,接下來到退休前的十七年間,自己將逐漸加快償還房貸的速度,盡快讓兩戶房每月超過六萬元的租金收入,變成個人財務收支簿上的「淨收入」。

依照能力穩健規畫人生下半場在尋找下一戶「養房」物件時,謝文興也自有一套獨到的方法。為了方便就近管理,他將範圍鎖定在距離住家三百公尺內、二十八坪、 屋齡二十年左右的電梯華廈,「這樣的條件最適合作為收租的房子。」他認為,在尋找物件時,格局方正、至少兩面靠窗當然是首選,如此一來,有利於隔成四間套 房分租,每間約五至七坪,租金預估九千元,以不超過普通上班族平均月收入的三分之一為原則,且總租金收入又剛好可用來繳付房貸月付金。

在謝文興的退休方程式裡,除了租金收入之外,還有他早在二十八歲時,就為自己規畫的儲蓄險保單,他笑說,「這算是當時我最明智的決定了」,因為四十八歲以 後,他就可以開始終身月領一萬元,活得越久,領得越多。而勞退的部分,因為服務的公司屬承攬制,公司是依照業績狀況來提撥退休金,且於離職或退休時一次請 領,謝文興推估可領到一一○萬元左右。

謝文興覺得,相較於以往在股市裡殺進殺出的生活,自從有了第二棟房子,兼職包租公越做越有成就感,也越來越清楚現在省吃儉用,是為了以後退休要過更好的生活,打拚起來也更有衝勁。

謝文興退休方程式

謝文興

目前年齡:40 歲

預估退休年齡:60 歲

現職:保險業務員

經歷:便利商店店東

學歷:亞東工專紡織科

家庭:已婚,育有一子一女勞保年金預估(月領)25,000元+儲蓄險保單預估(月領)10,000元+租金收入(目前25,000元,預估下一戶36,000元)61,000元=96,000元註:因服務公司非雇傭制,無法計算勞退所得

素人包租公心法

Step 1 :地理位置位於大馬路邊,即使是巷弄也不小於6~8米為原則。近捷運站、夜市或超市,甚至機車停車格,都是上班族必備的生活機能。

Step 2 :精選結構以屋齡約20年,格局方正的電梯華廈為主,坪數在23~28坪之間,至少2面靠窗,才能平均分配隔間的採光。

Step 3 :勤跑監工裝潢預算重點要花在水電配線工程上,延長使用壽命,以後才不用再花大錢整修,家具則上網直接向廠商訂購,較便宜省錢。

Step 4 :謹慎出租嚴選房客,以知名企業、具穩定收入的上班族為主,降低流動率。制式合約上加附詳細生活公約、家具設備清單,保障雙方。

Step 5 :親自收租親自上門收租金,一方面可與房客聯絡感情,一方面也可巡視房內狀況。


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投資快富》劉天德投資萬華、大同區房地產 賺波段利潤 上班族以房養房 五年資產翻六倍

2012-1-9  TWM

一位平凡上班族,要存多久才能累積三千萬元的淨資產?當過券商營業員與房仲業務的劉天德,只花了五年的時間,就用手上的五百萬元滾出三千萬元,也開啟自己的致富之路。

撰文•林心怡

「要不是勇敢跨出買屋的第一步,我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科,但畢業後完全「學非所用」的他,在五年內,靠房市理財累積三千萬元的財富,房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他,總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來,軍人子弟出身的劉 天德,從小家境不太好,因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候,看過地產大亨川普的自傳
,就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而,他畢業後只在房仲業當了四年的業務,在台股市場熱絡時,毅 然投入券商工作,還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋    財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他,一路從營業員爬到營業部的小主管,雖然歷經多番 的股海浮沉,但一直賺少賠多,而最後真正幫他賺到大錢的,還是房市投資。

「當時年輕,想說房市投資自備款門檻比較高,心想會不會做股市投資比較賺?但後來發現錢並沒有因此存得比 較多!」劉天德說,雖然自己是苦過來的軍人子弟,但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他,只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費,多年下來其實存不到多少錢,加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流,總體看來,其實還算是 小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始,我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年SARS過後,三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上,買下了人生的第一戶房子,而這戶他口中的「起家厝」,屋齡約二十年、坪數四十一.七坪,是七樓雙併電梯華廈,當時他以總價六三○萬元買進,四年後,用總價一二六○萬元賣出,資產就翻倍成長,扣掉當初籌自備的一三○萬元,獲利至少五百萬元。之後,他在房市投資更加積極,五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利,○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年,坪數三十九.七坪十二樓的雙併電梯大 樓,以總價一二四四萬元買進,一○年初以一六六○萬元賣出,扣除裝修成本,獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓,經一百多萬元裝潢,同年底以七二○萬元賣出,獲 利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資,都有個共同點,那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段,而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子,有九五%都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調,在熟悉區塊買屋,除了有對當地行情瞭若指掌的優勢,也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段    靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後,就決定價格與是否要購買!」劉天德 說,看到好的房子就要有下手的魄力,「快、狠、準」才能買到好物件,而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好,越破舊的房子,有越大的獲利空間!」劉天德說,為了增加房屋投資的賣相,他有固定配合的設 計裝修班底,從木工、泥作到裝潢材質,他都會要求好質感來提高賣價與租金,所以通常他在購屋付斡旋的同時,大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子,其實只要存到二百萬元的自備款,就可以考慮出手購屋了!」劉天德強調,房子要 賺大波段利潤的,通常還是持有兩年以上的投資標的,因此在這段時間的房貸,劉天德則透過租金收益來「養房」,利用時間來創造獲利空間。

劉天德說,自己一開始買房子也是「先求有再求好」,而在經過八年的房市投資歷練後,劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得,去年一月才開始創業當房仲店東的他,又再度重新回到房仲市場,只是這回他要以「老 闆」的身分,繼續寫下他的房市致富傳奇。

劉天德 出生:1972年 現職:21世紀不動產店長經歷:房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷:世新大學
財富滾雪球    黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003

自備130萬元,買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住;07年中以1260萬元賣出,開始邁向投資之路。

2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓,2010年以1660萬元賣出,扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓,裝修費100多萬元,同年底以720萬元賣出,賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸:先買低總價、有增值潛力的中古屋,以租金養房貸,用買屋來「存錢」。

2. 勤快蒐集房市資訊:每周上網蒐集資料,與房仲、代書維持良好關係,以取得有增值潛力的投資消息。

3. 挑好地段與生活機能:看屋前先了解購屋周邊商圈,與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。

4. 選擇好地段的「爛」房子:不買裝潢屋,選擇賣相差的房子,降低買進成本,然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分,提高賣相與租金收益。


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在美買房容易養房難:房產稅一路上漲 隱性開銷費用不菲

來源: http://www.yicai.com/news/2015/07/4639712.html

在美買房容易養房難:房產稅一路上漲 隱性開銷費用不菲

第一財經日報 閻彥 何一丁 2015-07-02 06:00:00

“中國人有錢,有需求,但是普遍對美國的生活模式不了解,再加上地理距離的遙遠,在美國買房和養房都不像想象的那麽簡單。”

不久之前,根據美國全國地產經紀商協會的報告,從數量、美元銷售額以及交易價格來看,中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。

“中國人有錢,有需求,但是普遍對美國的生活模式不了解,再加上地理距離的遙遠,在美國買房和養房都不像想象的那麽簡單。”兩年前與家人在美國波士頓購下一棟宅邸的江河對《第一財經日報》記者表示。

不過,盡管美國房產對中國“土豪”頗具誘惑,背後的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

選擇風水與生活方式

在許多中國買家的心目中,美國的地產就是花園、遊泳池、洋房的代名詞。但事實上,如果忍受不了美國小鎮的寧靜生活,購買公寓才是享受東海岸都市繁華的現實選擇。江河對《第一財經日報》記者表示:“以波士頓為例,市中心濱海區的一套兩室一廳的公寓價格可以高達100萬美元以上。而同樣這筆錢則可以在周邊繁華的衛星鎮Brookline買下四室一廳且帶有花園的房子。”

對“風水”的重視尤能體現中美購房的文化差異。與其他國家買家相比,中國買家更加看重房屋的朝向、門面的布局以及周邊的自然環境。不過,美國建房者並不會對此刻意關註,因此許多房屋的朝向不一,難得一見中國人所期待的正南正北。

讓中國買家尤其忌諱的是,美國某些城鎮中坐落著公墓。“美國的公墓可能會出現在任何地方,波士頓市中心緊鄰中央公園便有一塊,在小鎮中更是分散得七零八落。我曾在波士頓衛星鎮Natick市看到一座從內置到花園都十分精美的房子,但是唯一美中不足的是,從該房的某一個臥室里可以看到斜建在山腳上的公墓。對此,中國買家只能敬而遠之。”江河坦言。

對於中國特大城市的購房者而言,昂貴的“學區房”是讓許多孩子的父母頭疼的問題。事實上,“學區房”的概念可不只是“中國特色”,遠在大洋彼岸的美國父母同樣要承受這一困擾。以哈佛大學所在的Cambridge為例,大學周邊的房屋價格動輒輕易達到百萬級。美國房地產中介公司會給不同的學區使用五星級評分制度,教育水平優裕的地區房屋價格自然不菲。

江河對《第一財經日報》記者表示,美國的“學區房”主要適用於公立學校。對美國本土人而言,“就近入學”從小學開始。由於小學到高中的公立教學都屬於社會福利,因此美國家庭只需要支付極少的費用或者免費就可以讓孩子享受到就近入學的公立學校教育。近年來,美國私立高中入學競爭日益激烈,學費水漲船高,部分中國家長將目光投向了價格相對低廉的優秀公立學校,“學區房”的價格自然一路上漲。

買房容易養房難

如果中國買家成功購得新房,美國的“養房”成本也會是一筆不小的開支。

首先,購房者每年都需向當地政府繳納一筆房產稅。房產稅與房屋及地段價值直接掛鉤,由於近年來美國地價逐漸從2008年的金融危機中蘇醒,因此房屋的地稅每年也呈上漲趨勢。

根據美國房地產中介Zillow官網的公開信息,以波士頓衛星鎮Brookline一棟居住面積323平方米、五臥三衛的房屋為例,官網售價139.9萬美元、月租金5296美元,而該棟房屋的房產稅則從2005年的7502美元/年一路上漲至2014年的9789美元/年。“我有過把房子放到Airbnb的想法,一天收100美元左右需要一個月內租出十天以上才可以滿足當月的房產稅。”江河對《第一財經日報》記者表示。

對於與美國人生活方式不同的中國人來說,房屋內飾和家具的改造同樣費用不菲。江河對《第一財經日報》記者表示:“傳統的美國家庭很少使用炒鍋和油,因此房中的抽油煙機並不能滿足中國人的廚房需求,對於抽油煙機的改造往往是中國買家打理房屋的第一步。但由於美國廚房是整體設計的,追求完美的中國屋主往往會選擇更換廚房的整體設施,這樣的開銷會達到一萬美元以上。”

在東海岸,看似簡單的除雪也是難以避免的隱性成本。在遭遇暴風雪襲擊的冬日,“各家自掃門前雪”是鄰里街坊的慣例,中國屋主多會選擇除雪公司來清理屋頂以及道路。“除雪是一筆昂貴的開銷,公司會與屋主約定達到某一降雪量時來清除積雪,每次除雪的開銷會在400到800美元之間。”江河坦言。

美國院落中美麗的花園也讓許多中國買家心向往之。不過,花園的養護開銷絕非可以輕易忽視。許多中國購房者缺少除草及花園打理的知識,絕大多數人會選擇雇用園林公司。如果買主希望大改自己的花園或者房屋結構,則不僅需要得到當地政府的批準,雇用美國土木公司更是價格不菲。江河表示:“中國買家大多看重保護隱私,因此往往會選擇栽培一些大樹來遮蔽房屋或者花園。但在美國一株樹齡超過10年的楊樹可以賣到近一萬美元,因此使用土木公司會十分昂貴。”

在美國這個“車輪上的國家”,光有房沒有車恐怕還是寸步難行。對於購房者而言,雇用華人私人司機是許多初來乍到者的選擇,但“美國是人力成本很高的國家,有時一天的傭金會高達幾百美元。尤其在出租車效率較低、生活設施較為分散的衛星城地區,購車的重要性就更能顯現出來。因此,對於外國購房者而言,私家車很可能是在美國生活的必需品。而中國買家購買私家車也將經歷一個繁瑣的過程,其中涉及到駕照、社保以及保險等諸多因素”。

編輯:一財小編

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在美 買房 容易 養房 房難 房產 一路 上漲 隱性 開銷 費用 不菲
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