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二百萬食糊求番身(答) Home Blogger

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先計你們的購買力,由於你出糧出現金,要保存好受聘合約,每月入人工去同一個戶口,有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友,讀者算起步得好早,五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。 而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。

 

 

其實此家庭收入,有兩間樓係手再加上讀者收入不穩,算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間,實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬,當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起,二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到,仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋,套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。

 

 

 

放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅,另可在下次跌浪買入更優質私樓,所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間,老實說都係庸才一個,係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多,如不及早理財及借助時機,在此洗費早及銀紙貶值的香港,根本好難有出路。

 

 

賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本,二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月,稍進取可以有一萬元,夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧,那等跌市再用二百萬求一開二未遲,有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房,淨低另外一百萬再作打算。

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跟四叔食糊 by 阿梅

來源: http://www.hunghuk.com/2014/10/15/%E8%B7%9F%E5%9B%9B%E5%8F%94%E9%A3%9F%E7%B3%8A/

跟四叔食糊

PA120016

近日佔中相關新聞完全佔據了各大媒體的篇幅,其他非佔中新聞全線靠邊站。借用黃子華棟篤笑的說法,依刻大家一齊倒抽一口涼氣,唞一唞,換話題。

以新地許仕仁貪汙案的震撼程度,本應絕對可以登上頭版。案件愈審下去,披露細節愈多,愈覺不妥。以為自己在看TVB的師奶劇。情節包括綁票勒索、性情突變、紅顏入宮、兄弟反目等殺食橋段。一直不明白點解大孖沙身邊的高層年薪可以高成咁,但見到陳鉅源當年單人匹馬車6億贖金畀張子強,即刻明曬。原來真是要搵命搏回來的。

八卦講完,說回正事。最近,幾位地產界大孖沙不約而同紛紛在市場增持自己公司的股票,當中以揚言要在退休前食鋪滿糊的四叔最積極。不只掃入恒地(00012),連新地(00016)都不放過。

四叔咁落力,連一直沒有留意地產股的阿梅都覺得心思思。自本港大地主被標籤為霸權一刻開始,大家都意識到地主的黃金時代已經玩完。今時今日要從地產項目搵大錢,難度將大幅提高。只不過,即使客觀環境不就,不等於地產商將變得一文不值。

就以新地為例。最新的年報顯示,新地的淨租金收入上升17%,達140億港元,目前市值約3000億港元。光用淨租金比對市值,回報率已近5%。相比現時市面租金回報率一般低於3厘計(還未算費用),回報已劃算很多。近日,更有報道指某些屋苑的車位租金回報率已跌至三厘左右。新地在全港(有部分在國內)均擁有大批物業收租,組合內各式各樣,應有盡有,竟然連一個車位的回報率都比不上,明顯正嚴重低估。噢,忘記了剛才的粗略計法,只考慮了租金收入,還未計及新地除收租以外的大量資產及土地呢!即所有其他種種,全是免費附送的。他日即便租金大幅下調,這個安全邊際應夠曬寛鬆。

死數是咁計,至於股價幾時先能反映,就真是木宰羊了。至於新地的案件嘛,我猜想不管最終判決怎樣,只要不明朗的因素除去,股票都重回到基本因素上。c,管理層的任何變動,都難以動搖新地的根基。

信報專欄《財經DNA》作者
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跟四 四叔 叔食 食糊 by 阿梅
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奇趣韓李活:5月新劇浪接浪宋智孝玩翻撻等食糊

1 : GS(14)@2015-05-04 13:57:16

自從神劇《來自星星的你》之後,暫時仍未有一套韓劇可以爆出,不過今個月似乎有轉機。本報嚴選六套5月新劇,當中「懵智」宋智孝將前男友卞耀漢的情史拍成電影,然後二人翻撻的tvN新劇《前女友俱樂部》屬於必追之選。而金秀賢繼《星星》後的回歸作《Producer》,也被外界一致睇好。這場韓劇收視大戰,注定精采。撰文:江湖




【食回頭草搶鏡】

《前女友俱樂部》演員:宋智孝、卞耀漢首播日期:5月8日(tvN電視台)宋智孝的搞笑功力,齋睇花絮片見她穿古裝自畫「八婆癦」,已經可以感受到。男主角卞耀漢之前在人氣劇《未生》的角色十分搶鏡,今次他飾演當紅網絡漫畫家,做出賤男行為公開自己過去與投資公司女強人、離婚有錢女及性感女演員的情史。而飾演電影製作人的智孝為救財困的公司,被迫接手將前男友卞耀漢的情史搬上大銀幕。tvN過往炮製的《未生》及智孝的《急診男女》等都贏盡口碑收視,今次絕對有機會再下一城跑出。追看指數:★★★★★(編註:以5★為最高)



【有金秀賢贏晒】

《Producer》演員:金秀賢、孔孝真、IU、車太鉉首播日期:5月15日(KBS電視台)「都教授」金秀賢千挑萬選再戰公仔箱之作,號召華麗陣容演出,牌面冇得輸。故事以電視台做背景,講述金秀賢加入電視台做新人導演,戀上「魔女導演」孔孝真,不過愛神之箭亂射,令二人與IU及車太鉉陷入四角戀,還有金鐘國一改形象,飾演拍馬屁達人。加上客串陣容隨手數來已經有TaeTiSeo、2PM成員Nichkhun等,而每次劇組公開海報或預告都引起迴響,劇集的首播日期又一再押後,令劇迷吊足胃口,所以贏收視並非難事。追看指數:★★★★★



■金秀賢於《Producer》將會戀上孔孝真。




【用濟州島吸客】

《心情好又溫暖》演員:姜素拉、劉延錫首播日期:5月13日(MBC電視台)《未生》長腿女星姜素拉飾演內衣店職員,後來與《請回答1994》的「七封」劉延錫在濟州島相遇,譜出戀曲。編劇洪氏姊妹曾炮製爆紅韓劇如《最佳愛情》、《主君的太陽》等,有信心保證,而且今次劇組拉隊前往出名靚景的濟州島拍攝,睇見姜素拉在海邊騎馬,已經是視覺享受。當然,如果金宇彬沒有辭演男主角會更加好。追看指數:★★★★



【豪門暗鬥出招】

《假面》演員:秀愛、朱智勛首播日期:5月27日(SBS電視台)豪門明爭暗鬥、陰謀報復的故事。秀愛前年在《野王》中扮演一心想要脫貧成為第一夫人的慾望女,贏得高達25.8%的收視。今次她改為飾演隱瞞身份嫁入豪門做千億新抱的女子,面對朱智勛無條件地付出,又有人想揭開她的真實身份,加上她要與已經知道她所有秘密的人角力,揭露出人性黑暗的一面,可說是秀愛演技的晒冷作。追看指數:★★★★








【大玩人鬼情緣】

《Orange Marmalade》演員:呂珍九、雪炫首播日期:5月15日(KBS電視台)曾於《懷抱太陽的月亮》中飾演金秀賢童年的呂珍九,新劇和《Producer》同日首播,今次他不再做皇帝,反而演高中風頭躉,與隱瞞吸血鬼身份轉校來的女同學雪炫走得越來越近,更甜絲絲地彈結他。同劇還有人氣樂隊CNBLUE成員李宗泫演吸血鬼。吸血鬼題材向來受歡迎,加上改編自人氣網絡漫畫,相信會有一定捧場客。追看指數:★★★




【蒙面英雄查案】

《蒙面檢察官》演員:金宣兒、朱相昱首播日期:5月20日(KBS電視台)「金三珣」金宣兒相隔三年再拍韓劇,飾演一名身穿迷你裙、毫不在意外界目光和壓力的正義女警官。男主角朱相昱之前在《美女的誕生》中有不少盞鬼演出,今次飾演熱血檢察官,每當他遇到無法以檢察官的身份解決的問題時,就會變身蒙面英雄,用拳頭來解決。故事抵死過癮,兩位主角早前對劇本時亦表示期待擦出火花。追看指數:★★★





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東原認股證食糊還須「闖關」 戴孤劃

1 : GS(14)@2015-06-22 23:00:25

2015-06-12 HJ

「鐵哥們」【國情特色用語】相信都聽過,內地一些比較出名的上市公司,如果以「定向發行」【國情特色用語】方式發售股份,股份認購人因享有股價折讓優惠,通常都是穩賺不賠。

近日,東原地產(00668)宣布發行認股權證,其發行價總額是象徵式的1元,行使價更較現股價呈現折讓,使到認購人幾乎是穩賺不賠;但戴Sir發現,認購人要「食糊」,還須「闖關」。

講到668這個「冧把」,有廿年以上炒股年資的「鐵哥們」,可能會有似曾相識的感覺。該公司前身的確是一隻餐飲股,主要在香港經營榕江潮州酒家、大滿貫快餐店、Side Walk等餐飲業務,叫做「香港飲食管理」,股份在1990年上市。

主業地產及融資租賃

2009年,香港飲食管理大股東陳氏家族賣盤,向獨立第三方羅韶宇出售63.49%權益,總代價8509萬元。大股東陳氏家族購回擁有大部分飲食業務的駿升飲食集團,該公司則派發每股0.52元的特別股息。完成後,該公司改名為「東星能源」。

2010年5月,該公司向新大股東羅韶宇收購新疆煤礦之採礦許可證,總代價3億元,以每股1元發行3億股支付;同年10月,該公司悉售上海綠楊邨酒家45%經營權連股東貸款,代價134萬元。

2012年4月,該公司又向大股東羅韶宇收購重慶市購物商場「東東摩」代價2.1億元人民幣;同年9月,該公司以2.3億元人民幣出售新疆煤礦採礦權,並終止開採煤礦業務;同年11月,該公司再度改名為「東原地產」。

2014年4月,該公司因食肄業務成本上升及競爭激烈,決定終止經營唯一一間食肆;同年8月,該公司出資1650萬美元佔股58.93%,成立合資企業東葵融資租賃(上海),以從事融資租賃業務。

因此,東原地產現時就以地產物業投資及融資租賃,作為兩大主要業務範疇。根據2014年年報顯示,該公司持有投資物業收益為1575萬元,分部虧損2920萬元;融資租賃業務收益為81.6萬元,分部虧損126萬元。

需要特別授權發行

日前,東原地產與海通國際財務訂立認購協議,將以總額1元作為發行價,向對方發行2000萬份認股權證,而認股權證乃不可轉讓,但每份認購權證賦予持有人權力認購1股股份。

根據條款,每份認股權證行使價為0.6975元,較公布前收市價0.78元折讓10.58%,行使期為完成日期起計3年內隨時行使;倘若認股權證獲悉數行使,將需要發行2000萬股股份,相當於擴大後股本約1.546%。

東原地產收取區區1元總額發行2000萬份認股權證,而認購人海通國際財務之後就可以折讓逾一成價格行使權利,其本質上與公司折讓配售新股無異。從上日收市價0.81元看來,海通國際財務已幾乎達到穩賺不賠的效果。

但要留意的是,海通國際要穩賺還需「闖關」,因為該批認股權證及認股權證股份須待股東批准後方可發行,主要根據於EGM(股東特別大會)上尋求授予之特別授權發行。因此,東原地產能夠如願引入海通國際財作為策略股東,以及因行使認股權證獲得1395萬元供營運資金用途,最終都要視乎股東取態而定。戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」【國情特色用語】。

#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 東原認股證食糊還須「闖關」
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北水食糊 沽滙控套17億股價升轉跌 專家料短線見頂

1 : GS(14)@2016-12-10 03:40:43

【本報訊】大媽食糊,單日17億元狂掟滙控(005)!滙控連日破一年高位後,今年中經滬港通大手掃貨的北水,昨再湧現多達17.04億元沽盤,拖累股價昨由升轉跌之餘,上海港股通昨日更錄得17.5億元資金流走,為近一年半來首次,大市因而在一個月內第三度於二萬三關受阻。專家估計滙控短線或已見頂。記者:余倩敏

滙控近日勢如破竹,由月初開始至昨日即市高位計,期內累升約一成,兼連續三個交易日即市創52周高,不過上升動力昨開市不久已無以為繼,昨以67.25元、即去年8月以來最高水平開市後,升幅瞬即收窄,收市更倒跌0.3%,收報65.35元,成交54.65億元,續為最活躍股份。


港股通走資17個月最多

滙控倒跌,北水沽貨料為元凶,按港交所(388)數據,滙控已連續兩日成為滬港通南下交易中最活躍股份,並繼周三錄得2.56億元沽盤後,該股昨再經滬港通錄17億元沽盤,佔總成交三成,意味昨滙控每10元成交中,有3元便由大媽沽出。而以昨日均價62.8元推算,北水昨約沽出2,700萬股滙控。受滙控大手獲利盤拖累,滬港通的港股通昨南下資金再現走資,單日走資幅度多達17.5億元,為去年7月以來最多,渣打(2888)亦錄逾6億元沽盤。另深股通開通第四天錄淨流入4.1億元人民幣,佔全日額度約4%。北水在今年5月中至9月下旬期間曾出現兩度積極吸納滙控的紀錄,持股比例由5月中的1.2%增至9月下旬的3.7%近月高,但在今年「10.1黃金周」前後開始逐步出現沽盤,並在11月再現第二輪掟貨,至最近兩天再出手,內地資金對滙控的持股,估計已回落至2.9%水平。招銀國際策略師蘇沛豐相信,滙控已「升突咗」,本輪升勢或已見頂,滙控升幅已反映美國未來將加息數次,除非儲局主席耶倫下周議息的言論十分鷹派,否則滙控議息後料見獲利回吐,短期將回落至60元左右。



■港股昨日高開後無以為繼,收市僅微升60點。 李潤芳攝

港股闖23000關再受阻

近年升市龍頭滙控昨曾再帶動大市重上兩萬三,恒指昨高開逾200點後,早段最多曾升275點,最高見23076點,惜其後升幅隨滙控倒跌而收窄,收市升60點或0.3%,收報22861點,意味最近一個月已三次上試二萬三關不果;H指則升67點或0.7%,收報9896點。主板成交735億元,沽空率9.2%。歐洲央行昨晚議息觸發港股夜期反覆波動,截至本港時間昨晚10時,恒指夜期報22843點,升6點,較現貨低水19點。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859717
北水 食糊 控套 17 股價 升轉 轉跌 專家 短線 見頂
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王弼:快意短期見頂可食糊

1 : GS(14)@2017-08-29 01:26:27

【明報專訊】最近和銀行客戶經理會面,她跟王弼匯報名下一個戶口年初至今回報約12%,當然跑輸恒指,原因很簡單,因為投資組合中有近半是高評級債券和現金。這反映管理資產最大難題是如何讓資產每一分錢都發揮錢搵錢的作用。但我們亦須明白,為了有錢應急,或在大市大調整時有子彈入市,有些資產必須忍受較低回報。

老實說,碰着今年恒指大旺,要組合總回報跟得上恒指的25%回報,我覺得是一種奢望,能有12%回報,也挺滿足。我反倒問自己,如何到年底還保持這12%的勝利果實?

上周《明報》財經沙龍聚會,有讀者於會後上前幫王弼計數,說我在2015年大時代前後推介過快餐股大家樂(0341),我心想:「死啦,這股完全不升,是否找我晦氣?乜讀者咁好記性,咸豐年的推介都記得?」原來,她想問我為何大家樂在大跌市跌幅也不多。更高興的是,她沒有完全聽我的,而是經過研究之後,選擇了大快活(0052)。讀者聽了推介,沒有盲目跟風,而是自己研究再作選擇,我當然高興。不過她也跟我說,自己買了許多無名腫毒股票,累她輸了很多錢。和許多港人一樣,她大部分的財富,都是買樓賺回來,但股票卻是輸多贏少。

港人財富 買樓賺來買股蝕去

由於她知道我曾叫人分散風險,不要把100%的財富都放在房地產,總要有些股票在手,她問我這樣說,怕不怕令人輸錢。我再次強調,從沒叫人不要買樓,我只是說,若然投資者已經有樓,比方說4個物業,又沒有其他資產,是否可以沽出一個投資其他東西。有人沉醉於數字上的勝利,縱然租金平均回報不斷下降,堅持不熟不做,當然沒問題。但這個世界,也有富豪像李嘉誠,敢踏出一步,衝出香港地產,到世界每個角落收購其他產業。

真正有錢人 看重長期現金流

有人想做過江龍,有人滿足於做地頭蟲,不能說過江龍一定勝過地頭蟲。不過,以我認識的有錢朋友為例,他們不太在意短期身家的波動,而是長遠資產能穩定產生多少現金流。所以,他們看準一隻有潛力的股票,就會大大注買下去,更加能抵得住股價的短期波動,不會因為股價跌一兩成就止蝕沽出,最後獲得巨大升幅。他們的成功,關乎他們懂得分辨什麼是良好資產及資產的本質,他們不會隨便買入垃圾股,買入好股又懂長揸,自然贏多輸少。

有一位從事資產管理的朋友,最近留意一隻美國正在私有化的股份,他說,私有化可能過不了。如果真的被拉倒,意味股價下挫,他便會考慮購入。我問他的理由,他說,看好公司最終還是會成功私有化,這只是時間問題,他預計只需等一年時間,就有兩成回報,去哪裏找?我說,散戶要求的,是一天有兩成回報!他用我的說話回應:「你也說過,過大海買大細,一秒回報達100%。」朋友不明白,處身「財經演藝界」,自然要考慮觀眾口味,須定時提供有娛樂性的建議,娛樂性就是回報夠快。

快意賣盤料未成事 持低價Call博突破

王弼好彩,十天前聽到大陸車廠有意收購快意(Fiat)車廠的資產,在上周《明報》財經沙龍推介該股,個人以每股價12.8美元購入,上周四曾高見15.2美元,我於周五14.8美元左右食糊,只留下一些很低價買回來的Call博短期有突破。但我預期,快意賣盤或拆骨,短期內機會不大,正股先行食糊較划算。這類推介,算是迎合大眾化口味,王弼會努力多加發掘,希望觀眾收貨。

■最新一集「投資.王道」

香港奧國經濟學院院長王弼會在每周主持的《明報》財經節目「投資.王道」,以專業投資者角度分析經濟和股市市况,欲收看最新一集內容,可登入:link.mingpao.com/50719.htm

香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension

[王弼 投資王道]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0374&issue=20170828
王弼 快意 短期 見頂 頂可 可食 食糊
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豪宅新盤年尾「食糊」藍塘道兩洋房6.4億沽

1 : GS(14)@2018-01-08 01:26:00

■藍塘道23至39號昨日以招標形式沽出兩幢洋房。資料圖片

【本報訊】一手「食尾糊」,昨日多個豪宅盤「孖住成交」,跑馬地藍塘道兩幢洋房以6.44億元招標售出,其中一伙呎價高見7.3萬元創物業新高。另馬鞍山迎海.星灣20座36及37樓A室亦以招標形式沽出,呎價2.2萬元。至於新地(016)馬鞍山雲海,料短期內開價。記者:陳寶恩


豪宅市場價量齊升,年末續錄大額交投,由恒隆地產(101)發展的跑馬地藍塘道23至39號,昨日以招標形式沽出兩幢洋房。一手成交紀錄冊顯示,成交的洋房包括藍塘道27號A及B室,A室實用面積4,571方呎,連平台面積1,344方呎、天台面積131方呎及花園面積393方呎,設有車房,採五房五套房間隔,以3.058億元成交,呎價66,900元。至於B室,實用面積4,599方呎,平台面積1,325方呎、天台131方呎及花園524方呎,同樣設一個車房,採四房四套房間隔,成交價3.382億元,呎價高見73,537元。


迎海.星灣複式呎價2.2萬

另外,市場消息指,由恒地(012)及新世界(017)等共同發展的馬鞍山迎海二期迎海.星灣昨日以招標形式售出一伙頂層複式戶,單位位於20座36及37樓A室,實用面積2873方呎,連面積817方呎平台,四房三套房間隔,成交價6,388萬元,呎價22,250元。一手成交紀錄冊顯示,由南豐發展的筲箕灣香島昨日售出兩伙,包括3座25樓D室,實用面積980方呎,三房套房間隔,以1,968.3萬元成交,呎價20,084元。另一伙位於5座12樓C室,面積1,051方呎,四房套房間隔,連一個車位以2,635.2萬元成交,呎價25,073元。資料顯示,項目過去一周錄得6宗成交,套現1.34億元。

雲海料成新地明年頭炮

發展商亦積極部署明年推盤計劃。新地副董事總經理雷霆指,集團於明年1月將會雙盤齊發,包括馬鞍山雲海及西半山巴丙頓山,其中雲海更為明年頭炮。他指,項目將會短期內開價,下月發售。至於同系北角海璇,雷氏指,集團會非常惜售,現時仍有客人傾談中,有信心將再錄成交。項目昨日首度開放售樓廳及示範單位,該單位以香海臺1座6樓A室為藍本,原則四房套房間隔,其中一間房改成書房,面積983方呎。保利置業(119)發展的啟德龍譽剛上載新價單,價單涉及93伙,折扣優惠由過往的18%減至16.5%,折實售價由約567萬元至2,798.6萬元,折實平均呎價約19,252至27,543元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171228/20257579
豪宅 新盤 年尾 食糊 藍塘 塘道 道兩 洋房 6.4 億沽
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