恒隆地產董事長陳啟宗：樓市顯現疲弱之勢

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4695237.html

恒隆地產董事長陳啟宗：樓市顯現疲弱之勢

一財網 羅琦 2015-10-10 19:09:00

每年上市公司的中期報告和年度報告中會有管理層向股東以書信方式解讀業績，或是展望前景，恒隆地產(00101.HK)董事長陳啟宗是其中一位，他每次都會親自執筆，撰寫年度報告，在恒隆地產剛剛公布的中期報告中，陳啟宗對內地市場的看法不算特別樂觀。

今天買了一點恒隆地產(101)

22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後，市場相信美國聯儲局今年加息機會低，更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低，人們對地產股的態度有了一點轉變，尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和，但由於中長期供應仍然緊張，加上低息環境有望延續，以及預期有資金或湧入，住宅市場近月明顯回暖，新盤銷售再次熾熱起來，令本地地產股投資價值再現。 另外，香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩，市場部分人士開始估計下半年轉升，亦是地產股轉強的原因之一。 本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。 ■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 與內地相似，香港奢侈品及中高檔消費放緩，但是聯儲局加息預期降溫，地產發展商和本地收租股的希慎（0014）和九倉（0004）股價轉強，鷹君（0041）更屢創紀錄新高，更高見38元。 筆者6月評論新地（0016），當時股價是92.7元，市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元，市帳率上升至0.69倍，仍然低於長遠平均水平。 新鴻基地產（0016） : 巿賬率 新地（0016）2015年12月底的每股資產淨值為157.52元，現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元，現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字，現價遠低於平均數的0.9倍，亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 收租股： 恒隆 恒隆地產（0101）收益由兩部分組成，首先是投資收益，集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售，但恒隆地產多年已沒有投地。 所以，恒隆是收租佬，數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務，提供資金往內地發展中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高，逐漸成為以內地為主的收租股。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半，物業租賃佔8成半。 恒隆地產從90年代起拓展內地市場，在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，公司積極拓展版圖，在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目，全部均以「恒隆廣場」品牌命名。 恒隆地產（0101）旗下香港商場出租率甚高，反觀內地因地點問題而較為參差。 恒隆將於7月28日（星期四）公布中期業績。

■　 18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,600億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,700億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,160億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	830億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	850億元	--
6	恒隆地產（0101）	750億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,100億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,280億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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恒隆地產（0101）

恒隆地產（0101） 本是香港地產發展商，90年代初已經進軍內地商業地產市場，其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目，恒隆更因這兩大「傑作」，令其於內地的名聲大增，更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產（0101）過去數年將重心放在內地市場，在內地的發展主要透過投資、管理商業物業，從中獲得租金管理費收益。 恒隆（0101）積極發展內地城市，包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明，務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆（0101）在2010年11月，以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份，佔恒隆擴大之已發行股本6.58%，籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。







恒隆地產（0101） 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績，純利50.92億元，按年跌56.49%；每股盈利1.13元；派末期息58仙。計及中期息，全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億，按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內，收入89.48億元，按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃，按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%；內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位，物業銷售收入按年跌87.8%，至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。




發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元，在中國的昆明和武漢興建購物中心，並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。

主席陳啟宗指出，集團考慮在內地收購土地，又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出，未來累計要投入內地項目發展金額達400億元，每年資本開支約50至60億元，公司手持現金逾300億元，有少許淨負債，也屬正常。由於人民幣貶值，恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後，錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸，降低風險。

陳啟宗指出，集團上海業務錄得增長，較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難，但長期仍看好內地市場，因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產（0101）去年度在香港共售出大約130個住宅單位，餘下可供出售的住宅單位大約700個，當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。




香港物業

恒隆地產（0101）的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊，以及九龍灣的淘大商場等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%，至港幣35.57億元及港幣29.89億元。


內地物業

恒隆地產（0101）去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米，相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目，包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場，

隨著以上項目相繼落成後，恒隆地產（0101）在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

#	年度	內地出租物業總樓面面積	租出率
1	2012年	117萬平方米	97%
2	2013年	141萬平方米	93%
3	2014年	176萬平方米	81%
4	2015年	232萬平方米	78%
5	已承諾項目竣工後	390萬平方米

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 （淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔，扣除現金及銀行存款） 為1.1% （2014年： 0%）。




短評

恒隆地產（0101）早於90年已經逐鹿神州，大多集中發展一線城市的收租物業，是成功發展內地的例子之一，約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆（0101）旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。 在國內，「恒隆」是優質的的地產品牌，公司對品牌重視，統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，包括上海在內，恒隆（0101）已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。










( 未完 )





















市盈率，息率

恒隆地產（0101）現價16.60元，市盈率14.7倍，市帳率0.58倍，息率4.5厘。

簡單估計，2016年度派息0.75元左右，預期息率4.5厘。





1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf

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恒隆地產指滬奢侈品市場回暖

1 : GS(14)@2016-09-10 13:49:45

【本報訊】恒隆地產（101）早前公佈以13億元優化上海旗艦項目，包括上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場。董事長陳啟宗指，上海恒隆廣場優化工程在去年9月開始，地庫層正進行打通工程，目前已將租戶移至其他樓層，以免租形式開「pop up store（期間限定店）」。問到會否在工程後更換部份租客，陳啟宗指，基本上無換客，因「佢哋唔想走，我哋又唔想佢走」。對於經濟放緩及反貪打擊奢侈品商場消費，陳啟宗透露，最近發現上海的奢侈品市場有回暖迹象，但仍在觀察是否能持續及全國性回暖。他指，現時上海恒隆商場人流不多，日均僅一萬人，主要因「買奢侈品的人不想咁多人周圍行」，但平均單價至少有2萬至3萬元，形容「嚇死人，上海太多有錢人」。上海恒隆廣場預計所有優化工程將於2017年初分階段完成，而港匯恒隆廣場優化工程將在明年首季展開。截至中期，上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場的出租率分別為83%及96%。談到內地樓市，他指主要以往樓市壓抑措施太多，放開後才導致急升。近期內地在一、二線城市重啟調控，但三、四線維持放鬆，陳啟宗坦言「不是好現象」，反映三、四線城市庫存太多，「見唔見佢放你去（一線）買？不想你買啦，因為當地供應及需求（與三、四線城市）係兩個世界！」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160910/19766201

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