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房市︾嗅出房市谷底 大膽進場陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家


2011-9-12  TWM




「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳,從一間三百萬元的老公寓起家,因為掌握危機入市、逆勢操作法則,如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳,說起話來輕聲細語,很難想像今年四十七歲的她,房地產投資資歷已二十二年,經歷台灣房地產四波 景氣循環,都可以安然度過的主要心法就是,「當眾人恐慌的時候勇於進場,耐心等待景氣翻轉,機會就是你的。」一九八九年,為了把母親接來台北一起住,陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中,陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜,因為一坪十二萬元,這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓,但樓上還可以再加蓋,我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後,陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家,原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯,我不怕苦啊!我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年,直到幾年前,生活條件變好而搬離,但她依然沒有把房子賣掉,房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落,只要沉得住氣,遇到風暴時不要自亂陣腳,忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了,就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發之前,買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年,房市在谷底 盤旋許久,在一片低迷中,因新增的房屋供給數過多,加上房價持續下跌,有意購屋者都採取觀望態度,購屋需求持續銳減,建商餘屋庫存去化也十分緩慢,但站在 市場第一線的陳麗鳳發現,永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了,新大樓二十萬元,設備比公寓還好,房價下跌空間有限,加上河岸景觀住宅是未來趨勢,當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳,因此一口氣進場買了四戶。

後來SARS爆發,房市瞬間急凍,不過,在二○○三年底,房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激,購屋需求復甦,銀河水都房價也一路起漲,每坪最高賣到二十八萬元,陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成,她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間,獲利四五%,其他三間則繼續持有,現在更漲了一倍以上,讓她堅信「手頭隨時保持三間房子,一間自用、一間投資、一間收租,布局中長期標的,因持有時 間長,一旦轉手,投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時,大家都不敢買房,陳麗鳳研判,金融危機的震央是發生在美國,台灣人儲蓄率又高,台灣房價 要崩盤不容易,因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭,三十幾坪總價才三百多萬元,她認為這輩子應該很難再遇到這種行情,因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場,買下人生的第一間房子,結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時,陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區,「那裡有大街廓,又有面積廣大的公園,跟老三重擁擠的街道不一樣,一坪才二十幾萬元為什麼不 買?」重陽橋旁的水岸景觀,讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗,心動之餘,以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋,如今也上漲至每坪三十餘萬元,投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說,過去四、五年房地產景氣大好,房價一季就漲兩成,經常過了一個農曆年,每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元,自從政府打房 之後,投資客就縮手,房價開始修正,她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為,今年房市遭遇奢侈稅風暴,政府打房政策又一波波出籠,影響 買氣,但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待,「凡事物極必反,今年景氣走修正波,但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族,陳麗 鳳建議,「頭過身就過!」有了第一間房子,就會把費用省下來,當習慣把錢儲蓄在房地產後,「房子就會像變魔術一樣,替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環,只要抓住逆勢買進的要點,就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生:1964年

現 職:翰昌廣告董事長

投資資歷:22年

操作經典戰役: 曾在SARS爆發前,買進銀河水都預售案,在SARS結束後,出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量,若餘屋去化殆盡,表示谷底已過,房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔,可視為時機點,但若基本面有問題,就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市,通常也會造成回檔,只要基本面好,就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率,人潮變 多,可視為信心恢復。

抓對時機點入市,房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格(萬元/坪) 目前價格(萬元/坪)1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30


房市 嗅出 谷底 大膽 進場 陳麗 麗鳳 逆勢 操作 業務員 業務 贏家
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杏一陳麗如 從小護士到醫療通路女王 用故事打天下 20年成長千倍

2012-1-2  TWM




說一個好故事感動員工,種下顧客 至上的精神,杏一醫療做到第一名的關鍵,就在於用故事茁壯企業文化。

撰文‧鄭淳予

「你有沒有聽過我說抽血的故事?很經典耶!」杏一醫療董事長陳麗如一說起故事,大大的杏眼就閃著光彩,員工都知道,只要當「陳姊」說起抽血的故事,就表示 她又要提醒「魔鬼藏在細節裡」的重要性。

從第一家二樓小店面到兩岸超過一七○家專業醫療用品專賣店,陳麗如用了二十一年時間建立起台灣最大的醫療用品通路王國,她的創業故事早已是傳奇。要管理這 個橫跨兩岸、員工數目超過一千人的企業,小護士出身的她沒有專業的企管背景,她靠什麼管理這個王國?

走進「杏一」全台門市,迎來的都是親切、具有護士背景的銷售人員,為了讓這群娘子軍傳遞「讓人感動的服務」,陳麗如不用教科書傳授的管理技巧,反而是以最 直接的「說故事」方式,教育員工、管理公司。

「其實我一開始沒有刻意要說故事,因為知道沒有人愛聽老闆訓話,所以應該讓人融入情境。」陳麗如說,護理工作和銷售工作之間有著先天上極大的差異;護理人 員接受的是醫療教育,從注射到急救,所有工作都須按既定步驟進行。「因為救命的事情不能有彈性嘛!」但為了讓員工融入銷售情境,她就常常分享前一家店看到 的故事給下一家店的員工。

曾有位罹患咽喉癌的老榮民,在動了切除手術後,必須借助發聲器才能說話,當時杏一並沒有進口這項產品,門市店長不但幫老伯詢問其他醫材行,還替老伯向「台 灣無喉協會」申請入會,最後終於找到了發聲器。老伯收到發聲器的那天,再度來到杏一門市;店長以為老伯領到的發聲器出了問題,老伯卻用發聲器顫抖地對她 說:「店長你好,我要把我的第一聲謝謝獻給你。」用故事感動員工,再感動客人當陳麗如要教員工「服務業永遠不嫌麻煩」,信手拈來就是像這樣一則動人的故 事。儘管她坦承自己小時候個性文靜,讀了護理之後更是不善言詞,但她蒐集自己聽到的各種故事,在各地巡店時就扮演說故事的角色。

說故事達人、和田行銷執行長陳日新說:「談管理很生硬,但說故事輕鬆多了!」要把護理精神落實到每位員工在面對客人的時候,就要確保每個人都聽得到故事, 也把故事聽進去了。因此,陳麗如最在意的就是每月一次的「故事時間」。

她不只用故事管理這支千人護理團隊,還要求她們培養說故事的能力,「我們的晨會就是五分鐘,講重點!」繁瑣的營業事項在每天例行的晨會完成報告,每個月的 月會就留給各店店長進行說故事比賽。

「陳姊有一次來我們店裡,正好看到一位阿婆要試穿彈性襪,她不顧一身套裝,就單腳跪地讓阿婆跨腳在她膝蓋上!」在說故事比賽的月會上,人人聽得津津有味, 因為大夥兒分享的,都是自己在工作過程中親身經歷的故事。

「故事管理其實是一種由下而上的感染力,管理者要到一線聞味道,讓基層員工更重視正在處理的任務,進而鼓勵好的價值系統建立起來。」陳日新說。

故事不只是銷售及管理的工具,也是凝聚公司使命感的重要方法。「十四年前一個颱風天,當時二十四小時的商店還不多,我怕有人有需要,還是決定開店,結果那 天的營業額只有二六○元。但隔天有一位泣不成聲的媽媽打電話進來,感激我颱風天開店,救了她兒子一命。」陳麗如回憶,原來,那二六○元就是這位母親為兒子 買的十根抽痰管。

颱風天的故事感動許多員工,但颱風天上班畢竟還是造成許多家屬的反彈。所以,除了用故事爭取共鳴之外,陳麗如規定颱風天上班一律以加班費計算,交通費與誤 餐費也一律由公司補貼。這樣的「加班費」,陳麗如一天就要多付一五○萬元,但她毫不遲疑。「因為這是我堅持要做的事!」將心比心 故事,不只是說說而已員工編號第二號的汐止國泰店店長彭鳳梅說:「與其說陳姊很會說話,不如說她將心比心,因為她總是用心地傾聽,再真切地表達同理心。」 這位跟著陳麗如十九年的資深員工讚道:「她是值得讓人心甘情願賣命的好老闆!」二○一一年,杏一醫療成立滿二十一周年,陳麗如送給員工一份特別的禮物,就 是和陳日新合作,出版了一本《三心.二意.杏一情》,廣徵上百名員工在工作中遇到的故事,從中篩選潤飾成這本「員工刊物」。

小護士陳麗如靠著媽媽的五十萬元標會款創業,二十一年來,故事力不只讓她培養出一支打天下的千人護理團隊,也讓「杏一」通路王國迅速擴大,年營業額從二四 ○萬元到一一年二十六億元的千倍高成長,成為一家爆發力十足的企業。

杏一醫療

成立時間:1990年

董事長:陳麗如(圖右)

兩岸店數:172家

通路女王故事力心法

1. 以身作則的故事增加員工認同感2. 柔性故事鼓勵之外訂立理性目標3. 帶動員工說故事提高服務親切度


杏一 一陳 陳麗 麗如 從小 護士 醫療 通路 女王 故事 打天下 20 年成 長千 千倍
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