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陳良宇落馬大陸地產股大鑊

2006-9-28  NM




上海官場爆發大地震。上海市委書記陳良宇,由於涉及違規使用社保基金等嚴重違紀問題,被中共中央免去職務,並接受審查。

陳 良宇是前國家主席江澤民「上海幫」的人馬,這次被打倒,意味着現任領導人胡錦濤及溫家寶,決心對舊有人馬進行清洗,是明年兩會公布政治局常委新班子名單的 前奏。除了上海官員人人自危,上海的地產商及銀行亦正四圍撲水,希望填補違規以至正規借貸的款項,以免受牽連。事件影響所及,正在香港招股的瑞安房地產首 當其衝,就連前特首董建華家族控制的東方海外,在上海的房地產業務,亦可能受牽連。

「上海幫」龍頭大哥、上海市委書記陳良宇被「開刀」,成為上海市市民茶餘飯後的熱門話題。他們不斷以電郵,又或手機短訊,將消息散發開去,而討論此事的網上討論區亦逼爆網民意見。

一 名上海市民說,陳良宇突然被查處,對市民來說有少少意外。「其實幾年前,同上海幫關係密切嘅周正毅被查,大家都估到中央想打壓上海幫。再加上近年中央不滿 上海嘅樓價不斷上升,宏調措施似沒有成效,大家都認為陳良宇遲早被調走,但就未想過會將其免職,使其不能體面地下台。」

社保基金被違規使用,其實只是一個幌子,事件背後牽涉到中央的權力鬥爭。陳良宇等上海幫,正是前國家主席江澤民勢力的核心人馬,江澤民三年前退任國家主席後,只是「放位不放權」,他的嫡系人馬仍掌權,現時中央政治局常委黃菊、吳邦國及賈慶林等都屬上海幫。

胡 溫上場後,對上海幫都忌三分,「胡溫連江蘇、上海都不去的。」一江蘇省政協說。今年六月,胡錦濤到上海出席上海合作組織峰會,但他只大談農村建設,並未聽 取上海官員的工作匯報,頗為冷淡。一名全國政策委員說:「他到上海,實際上是表明已控制到上海的局勢。」今年八月,《江澤民文選》高調出版,胡錦濤強調要 黨員幹部多加學習,外界以為江澤民仍有舉足輕重的地位,但實際上這是胡溫打壓上海幫的部署。

該名政協分析說:「當時中央有意將江澤民捧到很高,表示胡溫仍然尊重老江,但政治局常委換屆時就要按本子辦事,他下面的人就難保了!」

換屆做準備

陳 良宇下馬後,胡溫就要部署為下屆政治局常委換班,「將於下月舉行的第十六屆六中全會,就會決定政治局委員新班子的名單。」一全國政協委員說。而明年三月兩 會期間,該名單就會公布。不過相信現任政治局常委黃菊暫可安然度過,過去他以患病為藉口,沒有露面近半年。但他的太太余慧文,就被中紀委的調查人員問話達 四個月,之後就發生陳良宇下馬事件。

而胡溫決意把陳良宇拉下馬,導火線是前上海地產主席周正毅。坊間一直傳聞,周正毅的女友毛玉萍,是陳良 宇的契女;周正毅旗下牽涉徵地賠償糾紛的上海「東八塊」項目,是與陳良宇的弟弟陳良軍合夥;「東八塊」地皮位於上海市靜安區,地皮面積達二百萬呎,是陳良 宇在位期間批予周正毅公司發展,「所有在上海做地產的商人,不得不與陳良宇打交道。」一江蘇政協委員說。周正毅三年前因虛報註冊資金及操縱證券價格,被上海市政府判三年徒刑。但周正毅案件交由江澤民派系的黃菊處理,結果案件避重就輕,涉案的上海幫高官安然無事。

上海首富逍遙

「當 時周正毅搭上江澤民的兒子江綿恒,兩人成為好友。周正毅被捕當晚,他剛和江綿恒唱完卡拉OK離開。有此關係,他判得並不重。」知情人士說,周正毅在上海提 藍橋監獄生活亦十分「他條」,不用做苦工,又經常到獄長的辦公室歎冷氣;按規定犯人每星期只可見親友一次,但周正毅卻可破例見三、四次。

周正毅最近出獄後仍然風流快活,兩星期前還拖着大陸小明星在北京的夜場Beautiful Club逍遙作樂;而他亦在香港股壇放聲氣,表示想東山再起。不過,有消息指中紀委會對三年前已作結的「周正毅案」重新展開調查,未知周正毅日後的命運如何。

而 胡溫要打擊「上海幫」,還因為上海樓房價格幾近失控。過去三年上海住宅的價格因炒賣而不斷颷升,有的豪宅上千萬元一間。中央雖多次以「國六條」及「國十五 條」等宏觀調控打壓,但仍不收效。最近上海發展商湯臣集團推出豪宅湯臣一品,高調地自稱以一點三億元天價賣出一套單位,便如「老虎頭上釘蝨乸」。據一名上 海發展商說:「大家都不想上海樓市垮下。有些發展商是借下『不乾不淨』的錢發展樓房,賣出單位後再填回借下的數,做到神不知、鬼不覺。若然樓房滯銷,沒有 錢回籠便極可能爆煲。」

統戰部進駐上海

而這些「不乾不淨」的錢,可能正來自社保基金,亦即今次陳良宇被拉下馬的禍因。內地的 社保基金,與香港的強積金相似,作為保障市民退休養老之用,資金來源包括國有股減持及政府撥款等。由於社保基金是老百姓未來的「棺材本」,主要放在銀行收 息及購買國家債券等。不過,有上海官員認為放在銀行的息口太低,遂違規借予房地產公司開發土地,並收取高息,待賣完樓後歸還。所以宏觀調控之下,樓市被迫降溫,令資金難以回籠,填補社保基金空洞,事件因而被揭穿。

社保基金違規貸款情況被中央知悉,並借機採取行動。早在今年二、三月,中紀委已進駐上海進行調查。而在半年前,胡錦濤的嫡系,統戰部部長劉延東與香港一批愛國人士見面時就提到,會離開北京一段時間,到上海辦一些事情,估計就是協助中紀委的工作。

七月中,負責社保基金的上海市勞動和社會保障局局長祝均一,因涉嫌違規使用社保基金近三十二億元巨款,已被中紀委帶走調查。其後同屬「上海幫」,香港上市公司上海電氣的董事韓國璋、非執行董事張榮坤,以及主席王成明,先後被當局調查及「雙規」。到八月中,陳良宇的前秘書、上海寶山區區長秦裕亦被調查。至本週一,終輪到上海幫一哥陳良宇亦墮馬。

陳良宇下馬後,中紀委派出的調查隊伍並沒有鬆懈;牽涉其內的上海官員及地產商就「有得震、無得瞓」。事件已震動香港上市的大陸房地產股,其中世茂房地產、上海復地等應聲下跌,甚至未在上海發展的雅居樂地產等亦有所影響。據知,部分高官及國企高層,雖不能親自見面,但仍透過中間人,互相緊密聯絡,交換情報。與此同時,上海的地產商及銀行亦相當水緊。

銀行四出撲水

一 名知情人士說:「社保基金普遍通過銀行,向地產商『放水』,所以而家上海嘅銀行都幫緊客仔(地產商)四圍撲水還錢。上海光大銀行,最近向大客戶『放暗 盤』,如果能借出(存款)一億元以上,兩個月就有息口二十釐,旨在江湖救急。不過大家都唔敢借,而家局勢未定,你點知兩個月後佢還唔還到呢?」

現時上海幫人人自危,一片白色恐怖;而無論曾違規還是正規借貸的上海地產商,都希望能儘快還錢,免受牽連。「上海姑爺」羅康瑞的瑞安房地產,便承認旗下的上海創智天地項目,曾委託社保基金,與浦東發展銀行簽訂十五億元人民幣貸款協議,目前已動用逾八億元。

上海姑爺應棍

羅康瑞雖強調該筆貸款是合法,有效及具約束力,但正如其招股書所言,瑞安亦可能因此而被調查,面臨無法預測的結果。而上週六,滙豐銀行似乎早已嗅到味,突然拒絕向證券行借出認購瑞安房地產的孖展。證券界大都表示,瑞安的定價不算吸引,再加上社保基金事件,相信下週三上市時,形勢將頗為慘淡。

大陸地產股大鑊,部分還正出售項目應急,讓其他發展商執了便宜貨。例如內地地產商順馳中國董事長孫宏斌,在今年七月便以個人及順馳旗下公司六成股權作擔保,向香港上市公司路勁基建借二點七億元短期貸款,以應燃眉之急。其後路勁又以期權方式,以九億元收購順馳A、B五成多股權等。

順馳A、B已有逾四百五十萬平方米可供發展土地,路勁擺明執了便宜貨。「現時有不少上海地皮出讓,每幅都講緊二、三十億,啲大陸公司要填氹,急住要放。」一專門在香港、上海做跑腿的地皮經紀說。

另一在內地發展房產的上市公司國新控股,亦不斷套現。其執行董事張揚出身上海,據知其哥哥張琛曾在上海市財政局任職。最近國新便宣布終止上海閘北區一項物業收購項目,拿回六千九百萬元,並出售持有北京物業的國新中國全部權益,套得一億五千萬。

而 以往由江澤民撐腰的前特首董建華,其家族控制的東方海外過去在上海發展房地產,圈地時都十分順利。例如○一年時,東方海外就投得蘆灣區近錦江飯店的地皮, 面積達三萬七千平方米,而土地使用權出讓金亦由原本三千八百萬人民幣降至九百五十多萬。不過隨着江系勢力旁落加上董建華亦不在位,估計東方海外在上海的房 地產生意亦可能受影響。


陳良宇 陳良 落馬 大陸 地產股 地產 大鑊
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香港富豪有份泵陳良宇後台14億基金

2006-10-05  NM




原上海市委書記陳良宇上週被免職後,同樣是上海幫的中共政治局常委黃菊,地位似乎仍未受動搖,在國慶晚宴上與其餘政治局常委齊齊亮相。

陳 良宇被中紀委指利用職務上的便利為親屬謀私,其實曾任上海市委書記的黃菊,其妻子余慧文亦有另類職務,就是創辦了上海市慈善基金會,她利用黃菊妻子之名 義,向各方商家募集捐款,基金會滾存數額達十四億人民幣。基金會內理事會成員除了上海高官,如前上海副市長沙麟,還有涉嫌違規濫用社保基金三十億貸款的前 上海電氣副主席張榮坤,而有「上海姑爺」之稱,被捲入社保基金醜聞的瑞安集團主席羅康瑞,也是基金的名譽副理事長。

從基金會的公布,到上海發展地產的,都有向這個基金會慷慨解囊,包括由許榮茂打骰的世茂集團、李嘉誠的和黃、郭氏兄弟的新地等。

內地一連七天的國慶假期,在上週日開始,上海到處都掛上國旗,一片喜氣洋洋。為了這假期,不少公司在上週五都延長了辦公時間,幹得特別忙碌,當中還包括位於製造局路金灣大酒店內的上海市慈善基金會。

上週五下午便有捐款人匆匆忙忙到基金會辦事處捐錢,他手上拿的是一大疊一百元人民幣,但奇怪的是,由接收捐款到簽發收據,捐款人和基金會負責人都木無表情,雙方一言不發,完事後負責人一聲「謝謝」也沒有,一切如例行公事。

當負責人聽到記者說,要代表投資公司捐款數百萬元以上,她即時眼睛發亮,語帶興奮地說:「歡迎歡迎。你捐三百萬元以上的話,可以和我們的幹部握手拍照,大家認識認識。」

這家上海市慈善基金會,在上海從商的聽到都會會心微笑。其中一位曾捐錢的上海商界人士說:「你捐了錢的話,它是不會讓你賠本的。」

上海幫一手創辦

翻 開上海市慈善基金會的簡介書,其理事會成員來頭甚猛。基金會創辦於九四年,即江澤民擔任國家主席期間。創辦人正是當時的上海市市長、現任中共政治局常委黃 菊的妻子余慧文。基金會內的顧問及理事,均屬上海官員,如三年前因涉及周正毅案而傳被監視居住的前上海市副市長沙麟,亦是基金會顧問。前市委書記陳良宇及 現任代理市委書記韓正,就經常亮相基金會活動,可謂星光熠熠。

而基金會唯一由香港人任成員兼且任名譽副理事長的,就是有「上海姑爺」之稱的瑞安集團主席羅康瑞。羅康瑞早於八四年已到上海發展,是香港發展商的第一批。本週三上市的 瑞安房地產,亦被捲入社保基金貸款醜聞。瑞安宣稱委託了社保基金,取得浦東發展銀行一筆十五億人民幣貸款。這家浦東發展銀行,也有代表在慈善基金會中;基 金會中的監事長庄曉天,正是浦東發展銀行第一任董事長。基金會的負責人亦透露,浦東發展銀行是他們接受捐款入賬的主要銀行。

瑞安取得貸款 後,已將當中八億元用來發展上海楊浦區的創智天地,第一期單位亦正準備發售。該個項目位於市中心楊浦區,總面積達到六百多萬平方呎。據售樓處的職員說: 「這個項目是我們發展商與楊浦區政府合作發展的。旁邊的上海市江灣運動場,在一九三五年已建成了。本來是丟空了的歷史文物,但現在發展商已拿下來,打造另 一個上海新天地。」

福建富豪一捐千萬

五年前以五億四千萬購入施勳道二十三號創世紀,成為全球最貴豪宅的世茂集團董事長許榮茂,亦是基金會的慈善之星。

世茂集團幾乎年年捐錢,在○二年上海市慈善基金舉行的慈善晚宴時,世茂便帶頭捐了一千萬,當時的上海市委書記黃菊和上海市委副書記陳良宇也有出席。

這 幾年世茂集團在上海的發展亦事事稱心。地產項目有世茂濱江花園、世茂國際廣場、世茂湖濱花園等五、六個。其中以浦東區的世茂濱江花園最出名,○一年開售時 找來影星梁朝偉宣傳,賣個滿堂紅。當時許榮茂還透露全個項目投資額五十億,只有兩成是向銀行借錢!言下之意,是許榮茂現兜兜拿了四十億出來發展。

他夫子自道,七十年代由福建來港,做塑膠及紡織生意,其後卻忽然在福建、北京及上海進軍地產,對於離奇發達的過程,他以「不記得」回應。

不 少香港的發展商,來上海發展都懂得向基金會拍門捐獻。其中李嘉誠便以和黃及李嘉誠慈善基金會名義,捐出二千八百萬元人民幣予上海市慈善基金會,興建金山眾 仁護理院,是基金會少數公開的受惠機構,開幕時李嘉誠還由余慧文陪同參觀;而其紅顏知己周凱旋,亦以周凱旋基金會名義捐了一千萬元人民幣醫療設備,同樣由 余慧文代表接收。

政商界人士落疊

同期和黃在上海就入股了三個集貨箱碼頭,以及發展豪宅四季雅苑、匯賢居、世紀商貿廣場等十多 個住宅、寫字樓及商場項目。其他在上海發展的香港地產商,如郭氏的新鴻基地產、陳啟宗的恒隆地產等,亦踴躍捐輸。就算是香港政界人士的親屬,對這個基金會 也出錢出力,○二年,當時為特首夫人的董趙洪娉和現任財政司司長唐英年母親唐尤淑圻,親赴上海參加基金會舉行的慈善演唱會,唐媽媽還親自開腔唱了一首《掌 聲響起》。

其實上海市慈善基金會成立的目的,是要安老、扶幼、助學、濟困,據基金會的刊物公布,成立至今籌得十四億人民幣,但其每年的工作 報告書,對這些錢的去向卻只草草交代,只寫上款項撥到旗下哪個醫療或教育基金,並無交代直接受惠機構及人士的名稱,而且只佔報告書內容一頁。近年,基金會 還宣稱可自由買賣股票,理由是為基金保值。一位知情人士說,「慈善」只是基金會一個「抽油水」的幌子,讓商界討好上海幫,互相拉一拉關係取好處。

「基金會是上海幫的『老巢』,除了平常捐款,它每年還會舉行慈善晚會,在上海從商的大都傾巢而出爭相捐錢,錢到了哪裡大家亦不深究。你要在這裡發展,尤其是拿地搞地產,又或公路這些必賺項目,就要看你懂不懂這個關係了。」一上海商家說。

基金會的副監事長,正是涉嫌挪用社保基金三十億元違規貸款的福禧投資老闆張榮坤。張榮坤被視為余慧文契仔,關係密切。他○二年二月成立福禧投資,同年三月已與上海市政府屬下公司簽約,以三十二億人民幣買下滬杭高速公路三十年的收費經營權,創下「民資辦公路」的先河;隔年又以五十億人民幣收購嘉金高速公路二十五年經營權。

他 只消三年便拿下四條高速公路的經營權,○四年還趁上海電氣股改,取得上海電氣百分之八股權。短短數年間成為福布斯中國富豪榜第十六位,張榮坤亦懂得「回 饋」,據統計○○年至今,他捐給上海市慈善基金會的錢,總共逾三千五百多萬。直至最近社保基金事件爆煲,這位一舉成名的神秘富豪,才讓人知道他的資金來 源。

北上拍枱講數

上海有此奇特現象,與上海幫掌重權,中央無從插手有關。一名地產界人士說:「上海就如『自成一國』。只要你與上海幫拉上了關係,你要什麼價錢、什麼靚地,他們都可幫你。就連那些公開賣地的活動,也是假的;先前政府早已和發展商安排好,公開拍賣只是做做樣子。」

據知情人士說,去年陳良宇到北京與總理溫家寶商談上海樓市時,陳良宇恃着有江澤民撐腰,拍枱大罵宏觀調控行不通,埋下了中央要處理上海幫的伏線。

今 年五月,與陳良宇弟弟陳良軍合作發展上海東八塊項目的周正毅,刑滿出獄後,中央放聲氣要重新調查事件,據知周正毅即時飛往北京找人撐腰,但未找到已被中央 軟禁,並抖出了不少上海幫內幕。當中包括陳良宇的兒子陳維力,涉嫌違規挪用上海社保基金數十億元,替《人民日報》籌建旗下的華聞投資控股公司。一名認識陳維力的人說:「陳維力為此獲華聞控股聘為副董事長,支薪一百萬。這些都只是蠅頭小利;其實陳維力為人算是挺老實的,暫時未被牽涉在內。」

和社保基金及上海市慈善基金會關係密切的浦東發展銀行,據知現正四出「撲水」。據一名上海商家說:「內地銀行每年都會年結,這年查得緊;浦發銀行正四出撲水,只要在年尾那兩星期存款一、二億以上,息口幾乎任你決定。」而成為中紀委調查風眼的地產發展商現時亦鬥快出貨套現。

銀行撲水地產商斬貨

本 週二上海一連四天舉行了房地產展覽會,幾乎所有上海發展商都傾巢而出,場內擠滿百多個攤位推銷樓盤。「這些樓展會在兩、三年前樓市興旺時,幾乎一個月有 兩、三個。近年不斷有宏觀調查措施公布,春節過後一個樓展會也沒開,大家都靜觀其變。現時這麼多發展商參加樓展會,並不是因為樓市轉好,而是大家要加快出 貨吧了。」一名地產界人士說。

上週日下午記者參觀由瑞安發展,每個單位要千多萬元的豪宅翠湖天地御苑時,售樓職員閒得看雜誌消磨時間,「今 天只有一個人來問問樓盤資料,你是第二個。本來樣辦房(示範單位)要預約才能看,不過也沒所謂了。」和黃發展的別墅群御翠園,也只有一家三口一批客人,場 面冷清得很。

而實力較弱的本土發展商,都是借短期貸款起樓的,最近亦減價促銷樓盤,例如是上海星火開發區房地產公司,便減價一成促銷旗下的公寓玫瑰海灣。一名內地地產代理說:「其實現正減價的發展商多的是,但大家都不敢公開宣傳。事關這裡不比香港,買家在簽訂正式買賣合約前撻訂,是不用賠償給發展商的。發展商不想有大量撻訂,都只敢偷偷減價。」

據業內人士透露,現時上海九月份的單位成交量,已較七、八月大跌三成,樓價亦已向下調整百分之五至八。有市場人士預計,一些實力較差的發展商,就算不被中央整頓查處,也會因樓市轉差,周轉不靈而被淘汰,屆時上海樓市將會大執位。


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