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限价房地块变商品房 奥园地块遭收回


每经实习记者  朱玲  发自广州

        为抑制房价过快增长而推出的限价房,似乎已完成其使命,正慢慢退出其舞台。

        14 日,广州市国土资源和房屋管理局以“国有建设用地使用权性质调整”名义,重新挂出出让公告,表示将取消番禺中心城区南区4-3地块限价商品住宅性质,调整 为普通商品住宅用地,并以广州奥园康城房地产开发公司  (以下简称奥园)原竞买成交价3.74亿元作为起始价,重新公开出让。该公告指出,奥园可直接公 开参与竞价,公告期满,若没有其他意向用地者提交有效报价,奥园需签订相应的土地出让补充合同。

        据悉,2007年11月,奥园以3.74亿元的价格取得了该地块,折合楼面地价为2778元/平方米,这比紧邻的番禺“地王”低了一半不止。

        据了解,广州近年共推出10块限价房用地,其中4块未开发。今年3月,广州市国土资源和房屋管理局表示,将考虑改变部分限价房用地的用地性质,或做保障性住房、地区的拆迁安置房以及普通商品房。

        从2007年11月至今,奥园取得该地已有一年多时间,却久久未动工开发。按照当时规定,该地块仅作为限价商品住宅用地使用,并将建成90平方米以下的中小户型。

        “去年楼市低迷时,它旁边的商品房价格比限价房还低,奥园怎么做?”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,况且奥园在广州的项目基本是以大户型为主。“如果改成商品房卖,预计将会卖到7000元~8000元/平方米。”黎文江说。

        对于是否会继续参加被收回地块的竞价,奥园昨天未予正面回应。



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定向比亚迪 深圳限价房地块变异“单位自建房”


http://www.china-cbn.com/s/n/000004/20100122/000000146576.shtml


  深圳一幅限价房地块在去年12月流标后,于1月14日再度挂牌,且一次性“降价”2.3亿元。《第一财经日报》记者在查询地块相关资料时意外发现,这幅位于坪山新区聚龙山的地块,此次已是三度挂牌,最早一次挂牌在2008年,并于当年4月流标。

而早在去年11月该地块挂牌时,业界即有传言称,地块已内定给比亚迪公司。记者昨天致电深圳市科技工贸和信息化委员会时,接电话的工作人员确认,“该地块是给比亚迪的,为汽车基地配套”。

据他介绍,地块“降价”的一部分原因是扣除了迁移地块中一垃圾填埋场的迁移成本。该工作人员表示:“政府工程需要招标,时间就会比较慢一点,由于比亚迪这个项目开工比较急,比亚迪就自己完成了垃圾填埋场的搬迁,于是政府就酌情考虑降低出让底价。”

深圳市土地房产交易中心工作人员则向记者表示,参加该地块竞拍,必须先获得坪山新区管委会的资格审核函,且必须单独竞买,不接受联合竞买。虽然他并不了 解该地块“降价”的原因,但他透露,一般土地的起拍价格会由深圳市国土局估价中心进行评价,然后经过一个由各个部门组成的“招拍挂委员会”开会同意。

三次挂牌

根据深圳市国土局的地块挂牌公告,该地块此次挂牌起始价为6.65亿元,较去年11月的挂牌底价降低了2.3063亿元,且出让周期多了18天。地块总 占地面积20公顷,建筑面积达44万平方米,去年的挂牌起始价为8.9563亿元。一个月后,因无人参与报价,地块惨遭流标。

实际 上,该地块是去年深圳推出的首块限房价、限销售对象的“双限”用地。此次重新挂牌,竞买条件和2009年11月10日推出挂牌时几乎完全一样。公告规定了 严格的竞买人申请条件:申请人必须为注册地在深圳,从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的企业法人,注册资本不低于人民币2亿元。

此外公告还规定,该块地为汽车产业扶持配套用地,所开发商品住房均采用限价销售的办法,最高销售价格为上述宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类 型、同品质商品房评估市场价格的80%。同时,该地块所开发商品住房的销售、出租对象仅限于从事汽车、电动汽车整车及零部件研发生产基地的专业人才和高级 管理人员。

记者注意到,这块宗地编号为G14210-0182的土地其实已经是三年来第三次挂牌出让。2008年3月26日,这幅土 地即以5.5亿的底价挂牌出让,尽管起拍价楼面地价仅为1247元/平方米,但仍在当年4月11日遭遇流拍。而当时该地块出让时,还不是作为限价房地块出 让,也未对竞买人作严格的限定,只规定了90平方米以下户型须达到开发总面积的90%以上。

定向出让争议

事实上,该地块是深圳市2009年最后四个月推出的唯一一幅宅地,也是深圳2009年内推出的最大的居住用地。搜房网的数据显示,该地块周边的万科金域东郡一期今年10月推出尾盘,折后均价约10000元/平方米。

在出让住宅用地面积逐年减少的深圳,已经少有建筑面积40万平方米以上的土地上市。中原地产提供的数据显示,算上捆绑出让的情况,2001年~2009年,深圳成交土地中建筑面积超过40万平方米的土地仅有7宗。

对此,深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军认为,制造业的员工往往难以承受深圳的高房价成本。此外,定向招拍挂土地也体现出深圳制造业的话语权。

中原地产研究中心高级研究员韦峰则向记者表示,在深圳,办公楼以及商业用地出现定向卖地已经是非常常见,而定向出让住宅用地的情况则比较少见。

其实,类似的将住宅用地定向出让情况并不是第一次出现。2006年11月,广州首次举行限户型、限房价土地出让,即将花都区风神大道一块建筑面积达38 万平方米的居住用地出让给风神汽车下属的广州风神汽车房地产开发有限公司,并规定东风日产乘用车公司员工有购买该地块所建房屋的优先权。

有媒体随即质疑,广州限价房变身单位自建房,成为特定群体的“福利房”。广州市国土局发言人则回应称广州是“在国家政策许可范围内参照适用限价房供地政策,优先解决符合条件的重点产业员工的居住问题”。

而在1月19日举行的广州市国土资源和房屋管理工作会议上,广州市副市长苏泽群透露,广州考虑由政府组织建设房源建政策房供单位团购。

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未因限价而停产 食用油企业称仍有利润

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101214/2122251.shtml


每经记者 李娇凤 何珺 发自北京
近日有媒体报道,国内食用油企业在国家发改委的限价调控下,初现亏损并停产,且预计有可能出现大面积停产,或将导致春节出现食用油荒。
该报道一出,便引起了广泛的关注。《每日经济新闻》记者采访了多位专家和企业人士,他们表示目前豆企在加工大豆时依然有利可图,只是利润有所降低。
昨日(12月13日),国家发改委网站也发文称该报道不实,并表示“今年我国大豆进口大幅增加,国家油料油脂库存充裕,企业库存充足,生产正常,当前和 后期国内食用油市场供应是完全有保障的。”而相关报道中所说“汇福粮油集团停产”一事,企业方面也称主要原因是豆油、豆粕运输不畅,导致企业库存积压太 多。
汇福:未因限价而停产
“你们可以到我们公司查看,并没有停产,甚至今年的加工量比去年翻了一倍多。”汇福粮油集团的雷部长对《每日经济新闻》记者说,“公司去年加工大豆105万吨,今年是220万吨。”
汇福粮油集团是一家以加工大豆、生产食用油和豆粕为主的综合性企业集团,为中国企业500强。
对于有关报道中写到的停产一事,雷部长解释说,公司位于河北三河市,河北省曾出现过几天停电,可能因为这个原因被认为停工。“公司支持发改委限涨的政策,不可能在国家提出限价时就不生产。”
黑龙江大豆协会副秘书长王小语表示,虽然发改委对豆油进行限价,但也没有听说黑龙江企业有停工停产的,只是目前观望的比较多。
“没有了解到有停产的豆企,可能有些企业会限产,因为现在豆粕需求不太好。”中华油脂网信息主编郭清保说。
针对近日有媒体称 “食用油企业大面积停产已现先兆”的报道,发改委昨日公开表示,“严重失实,纯属主观臆测。”发改委指出,今年我国大豆进口大幅增加,国家油料油脂库存充 裕,当前和后期国内食用油市场供应是完全有保障的。此外,为满足元旦、春节旺季需求,目前中粮、益海等小包装食用油企业正在开足马力,全力组织生产。
专家:企业依然有利润
《每日经济新闻》记者分别请郭清保、东方艾格油脂分析师陈丽娜、中投顾问食品行业研究员周思然3位分析师对食用油企业的利润进行测算,他们均表示尚有利润,但不多。
“没有停产就说明企业还有利润,”郭清保说,虽然现在进口大豆价格达到4200~4400元/吨,比10月份高出一两百元,但现在油企还是有利可图 的。”截至12月12日,测算的压榨利润是,进口大豆每吨100元左右,国产大豆每吨50元左右。不过,最近压榨利润确实下降了。如果国际大豆价格继续上 涨,企业可能会出现亏损,但大幅上涨的可能性不大。
周思然给记者算了一笔账,目前各品牌5L装大豆油大概在58元~62元/桶,即大豆油零售 价格为11600元~12400元/吨。而进口大豆价格为4100元~4200元/吨,豆粕价格为3200元~3300元/吨,按照进口大豆出油率为 22%、出粕率79%计算,加上加工等其他费用,每吨豆油的压榨利润尚在百元以上。
“那几家大公司不提价,其他小一点的豆油品牌要提价也很难,消费者不会买账,因此利润也就没有以前那么高了。”北京市玉泉路市场信息部负责人刘敬亮告诉记者,个别企业停产应该是短期行为,而最近一段时间该市场上的食用油市场供应量和价格都比较稳定。
雷部长也表示,目前公司所使用的都是转基因大豆,平均利润率为2%,即100元能挣2元。“因为公司产业链做得比较全,原材料也有保证,不可能亏损。”
春节期间是否会出现食用油荒?郭清保表示,国内现在库存比较高,供应充足且价格比较稳定,不用担心出现这种情况。

未因 限價 停產 食用油 食用 企業 稱仍 有利
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800套限價房暗度陳倉

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100263807&time=2011-05-29&cl=115&page=all

房山區政府看中了「便宜」的長陽國際城,設法截留了800套。在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房,最終究竟保障了誰?
財新《新世紀》 記者 李慎 見習記者 朱以師

 

  北京首個「限房價、競地價」的中小套型普通商品房項目——房山區長陽國際城,於4月15日開售,1594套房源三天內即銷售一空。銷售均價為12500元/平方米,比周邊平均樓價約低5000元/平方米,以一套90平方米的兩居計算,相當於總價直降約45萬元。

4月15日, 限价房房山长阳国际城开售。该项目1594套房源三天内即销售一空,销售均价为12500元/平方米,比周边平均楼价约低5000元/平方米。但另外800套至今“悬空”。

4月15日, 限價房房山長陽國際城開售。該項目1594套房源三天內即銷售一空,銷售均價為12500元/平方米,比周邊平均樓價約低5000元/平方米。但另外800套至今「懸空」。


  誰享受到了這個優惠?

  長陽國際城項目標書顯示,該項目將優先銷售給擁有北京市戶口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型購房需求,具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行。

  就是這條「屆時政府出台的有關政策」,給房山區政府預留了「回購」樓盤的操作空間。據財新《新世紀》記者調查,此次發售的1594套房屬於項目 中的01和08地塊,而項目中同時開工的02地塊800套房卻並未同期銷售。這800套房並不是被開發商「捂盤」,而是被房山區政府看中,通過控制銷售許 可證將800套房悄悄掌控在自己手中。

  有業內人士指出,「限房價、競地價」的做法,相當於地方政府在土地收益上讓利,而房價環節又得不到補償,「因而就打房子的主意,在分配環節做文章」。

  在土地出讓、開發和銷售等環節享受多種優惠的政策房,最終究竟保障了誰?類似長陽國際城這種政府機關回購、團購房源事件,早已不是新聞。長陽國 際城雖非嚴格意義上的保障房,也在「准保障房」之列,如此分配是否公平引發爭議。在保障房將要大干快上之際,不盡快理清政府在保障房分配中的權限,很難保 證「政府之手」的干預不會讓保障房建設與初衷背道而馳。

  據財新《新世紀》記者瞭解,很多地方正紛紛將各種企業自建房納入保障房系列,各地以保障房資金用於為公務員購房的情況也屢見不鮮。

房山區政府的算盤

  房山長陽國際城是北京市首個「限房價、競地價」的限價房,其與普通意義上「限房價、限地價」兩限房的區別在於:在地塊出讓時,由社會中介機構和專家,對周邊商品房價格進行評估,確定商品房銷售限價,在此前提下,開發商競投地價,出價最高者得。這類似經濟適用房的操作。

  北京市國土部門首先發明了「限房價、競地價」這一土地出讓新招,並在北京房山區和昌平區試點。2010年一季度,北京土地市場接連拍出「地 王」。當年4月,國務院出台了「遏制房價過快上漲」的「新國十條」。在這樣的調控背景下,北京市開始探索土地出讓「招拍掛」制度改革。

  「限房價、競地價」的模式,很難在地方上大規模推廣。迄今為止,北京市只以這種模式出讓了兩塊。「雖然是競地價,但因為限制了房價,土地價格肯 定不會太高,地方政府在土地收益上確實是讓利了。」一位參與長陽國際城項目土地競拍的人士向財新《新世紀》記者表示。據他透露,當初房山區政府是被動接受 北京市政府的安排,拿出了長陽國際城這塊地做實驗。

  2010年5月,北京市首個「限房價、競地價」地塊——房山區長陽鎮起步區6號地正式推出,中國鐵建房地產集團有限公司(下稱中鐵建)以 14.6億元拿下該地塊,樓麵價6095元/平方米,其後命名為「長陽國際城」。掛牌文件規定,該項目銷售限價均價為12500元/平方米,戶型限定為中 小套型。

  一位接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者表示,「房山區政府認為這個房子賣得便宜,而且政府還要追加很多公共服務投入,如果面向全市賣的 話,它將一點利益都得不到。」於是,房山區政府一開始就有意回購長陽國際城三分之一的房源(800套房)留作己用,備「招商引資」之需。

  上述接近房山區政府的人士向財新《新世紀》記者透露,在北京郊縣中,房山區的經濟相對落後,招商引資的願望比較迫切。然而,談判落戶的企業,特 別是製造業、工業企業等,往往要求政府給一塊地來建職工住宅。「現在房山的地這麼好賣,政府不想把土地以便宜的價格給這些企業,但政府又不希望因此而影響 招商引資。」上述人士稱,因此,「便宜」的長陽國際城,就成了政府斡旋自身利益的工具。

  「以後哪家入駐企業提出建職工宿舍的要求,就放出一部分房子,算是統建,收購的價格還是12500元/平方米。」上述消息人士稱。

  在接受財新《新世紀》記者採訪時,房山區主管城建的副區長吳會傑表態含糊:「回購800套房的事還沒最後定,目前不清楚進展到什麼程度。」至於記者針對保障房分配對象的質疑,吳會傑沒有正面回答,他表示,「保障房還要建,分配要按政策來。」

800套房源為何沒有預售證

  在長陽國際城限價房的分配問題上,北京市建委遲遲不出台界定銷售對象的正式文件,並且以沒有銷售許可證為由,「摀住」了這800套房源。這客觀上配合了房山區政府「暗度陳倉」。

  2010年5月,長陽國際城項目土地出讓標書中規定,「具體銷售對象將按屆時政府出台的有關政策執行」。但截至目前,負責研究制定政策的北京市建委,仍未見出台任何針對「限房價、競地價」項目銷售對象的政策。

  最終,長陽國際城的預售對象是被寫在了項目的預售方案裡。預售方案和預售政策的區別有兩點:一是預售方案由開發商上報,政府審批,而預售政策則 由建委制定,開發商負責執行;二是預售方案是針對特定項目制定,只能管一個項目的一次開盤,下次開盤還要再申請。而預售政策一旦由政府頒佈,則對於所有項 目都適用,不能輕易改變。

  限價房的銷售對象,本應寫入政策條款並由建委頒佈,緣何變成了由地方政府審批的預售方案?這裡面直接關係到如何將那800套房子捂在政府的口袋中。

  一位接近北京市建委的人士向財新《新世紀》記者透露,「沒有界定銷售對象的紅頭文件,那麼下次這800套房預售的時候,就可以在預售方案裡規定諸如『優先滿足在房山區落戶企業的職工』等條款,但是如果建委出了界定銷售對象的紅頭文件,房山區政府就搞不定了。」

  在長陽國際城開盤當天,即有細心人士發現,本來應該同時開盤的01、02和08地塊共約2400套房,只開了約1600套,剩下的02地塊共800套房以沒有預售證為由沒有同時開盤。

  北京市所有樓盤的預售證均由北京市建委負責發放,北京市建委市場管理處官員向財新《新世紀》記者表示,如果企業申請了預售證,建委就會公示。言下之意,長陽國際城800套房沒有預售證的原因,是開發商沒有申請。

  但一位接近中鐵建的人士在接受財新《新世紀》記者採訪時稱,限價房由於限制了銷售價格,開發商捂盤沒有意義,「我們倒是希望能馬上全部賣掉,快速回籠資金。01、02和08地塊的建設進度幾乎同步,並不是我們沒有為02地塊申請預售證,至於為什麼02地塊沒有預售證,我們也不得而知。」

  上述人士向財新《新世紀》記者透露,長陽國際城是2010年5月拿的地,12月20日和2011年1月4日就拿到了全部33萬平方米的開工證。 如果是商品房,拿到四證之後就能申請預售開盤,正常應該在1月份就能開盤,但就是因為建委的銷售准入資格政策一直沒有明確,所以一直拖到4月份才開盤。

  與長陽國際城地塊幾乎同時出讓的另一塊「限房價、競地價」地塊,是位於昌平區的北七家鎮工業區的居住用地,該地塊要求配建3萬平方米中小套型商品房,其銷售限價為13500元/平方米。目前,這一項目尚未進入預售程序。它的命運將何去何從?

開發商的「冤枉賬」

  「限房價、競地價」雖然限制了房地產開發銷售的高利潤,但仍有利可圖,足以調動開發商的積極性,但「政府回購」的潛規則讓開發商心有顧慮。一位 開發商對此坦承,「一方面擔心被媒體曝光後成為替罪羊;而另一方面更擔心的是,政府雖承諾回購,但往往是開空頭支票,項目可能面臨被『懸空』的命運」。

  一位開發商也對財新《新世紀》記者無奈地說,「我們每天都在算賬,限價房本來利潤就不高,現在延遲了開盤時間,資金成本、管理成本都增加了。如果能夠按照正常的程序銷售,政策到位,這種項目我們還是願意繼續做,但怕的就是政府想從中間牟利,置開發商的利益於不顧。」

  據財新《新世紀》記者瞭解,由於售價已被限定,房山區政府回購長陽國際城的價格仍為12500元/平方米,但目前政府對如何支付回購款項還未有明確說法。顯而易見,長陽國際城這800套房源已經被「懸空」了。

  這對主要依靠資金快速周轉獲利的限價房開發商來說,打擊是巨大的。上述接近中鐵建的人士向財新《新世紀》記者透露,他們本來測算限價房沒有銷售 風險,一開盤就能賣光,如果拿了地之後半年就開工,半年內開盤一賣,首付款就能把地價款拿回來,還能掙到750元/平方米的利潤。半年資金回報率能達到 10%,年化的資金回報率就能達到20%。他表示,當初公司接下這個項目,就是因為雖然只有約5%的銷售利潤,但是依賴資金快速周轉,資金回報率也頗為可 觀。

  顯然,理想與現實差距巨大。延遲開盤和回購款項落實等問題,令中鐵建啞巴吃黃連,有苦說不出。

  此外,《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》於2010年12月1日起實施,規定商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,政 府對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用於工程建設。上述中鐵建人士稱,預售資金監管以後,開發商不能盡快拿回預售資金,這也意 味著6200元/平方米的地價成本還要長期沉澱,假若這部分成本沉澱一年後才能拿回,那麼上述測算的年化資金回報率就縮水一半。

  針對商品房的預售資金監管政策,在保障房建設上是否仍然適用?這些政策迄今並未明確,這讓承接保障房的開發商憂心忡忡,即便是具有較強資金實力的央企開發商,對此也頗為擔憂。

  一位2010年獲得海淀區某地塊的央企開發商向財新《新世紀》記者透露,由於該地塊配建了一定比例的公租房,海淀區相關政府官員經常詢問他是否要自己持有這部分公租房,如果不願意持有的話,就讓給海淀區政府回購,但它給出的回購價格只有地價成本的三分之一。

  「它根本不考慮你的成本,認為你旁邊的商品房已經把公租房的成本都給背了,特別是地段好的項目。我知道它已經惦記很久了!」他向財新《新世紀》記者表示。

  然而,更讓他擔憂的是分配環節的問題,「用政府的錢回購,很可能最後都變成了公務員宿舍。」

  但是,公租房盈利模式較之其他保障房更不清晰,加之後期投入較大,這家央企開發商正在猶豫:是否接受海淀區政府的條件,以成本的三分之一將這個地段極佳的公租房賣掉。

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限價中的「地王」

http://www.cbnweek.com/yuedu/ydpage/?raid=1898
開發商從不會擔心熱門房產項目會銷售不暢,所以它們會高價拿地,與開發商們同樣按捺不住的是地方政府。在沉寂了整個上半年之後,北京又現地王。


  7月10日的北京土地儲備中心交易大廳裡,萬科、龍湖、中赫、招商地產等10家房地產公司,在爭搶海淀區一塊匯聚了中關村三小、人大附中等學區資源的住宅用地—萬柳地塊,萬柳還是傳統的高檔社區聚集地,離地塊最近的萬城華府小區,二手房均價已經超過8萬元/平方米。


  經過了10次網上報價、46輪現場競價和300多輪配建回購房面積競爭,萬柳地塊最終被民營房地產公司中赫置地以26.3億元拍下,扣除回購房面積,最終成交樓麵價約為4.42萬元/平方米,這讓其成為中國住宅類地塊的單價地王。


  遊戲規則和以往不同,這是一塊限價地王。46輪競價後,懋源地產舉牌26.3億已是政府規定的競價上限,轉而進入競回購房面積程序,中赫最終以配建 1.64萬平方米回購房的條件勝出。鏈家地產分析師陳雪說,如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本,該地塊的項目成本將接近6萬元/平方米, 因此項目開盤價肯定在8萬元/平方米以上。


  中赫置地善於開發豪宅,此前,該公司開發的北京釣魚台七號院曾經創下35萬元/平方米的商品住房銷售價格紀錄,後因涉嫌違規被北京市住建委叫停。面對這個強悍的競爭對手,萬科僅舉牌一次,而中建九龍倉聯合體則當了看客。


  地王重現,這看上去就像是政府調控無能的代名詞。競拍的前一天,保利地產突然宣佈退出與融創地產組成的聯合體,不參加萬柳地塊土地拍賣。該公司發佈聲 明稱,「公司接到大股東中國保利集團通知,由於目前正值房地產調控關鍵時期,根據國家對房地產調控政策要求,考慮到北京萬柳地塊的情況,保利地產正式退出 與融創地產組成的聯合體,不再參加北京萬柳地塊土地拍賣。」


  但也只有地價上漲,才能為地方政府的債務解套。從以往數據來看,北京市每年用於土地開發的資金約為1000億元,這筆資金都是三年至五年的銀行短期貸款,土地如果不能盡快賣出,政府的資金壓力會很大。


  而今年上半年北京土地市場成交慘淡,中原地產統計數據顯示,上半年北京共出讓72宗地,僅8宗住宅地塊。其中除個別位置較好外,都為遠郊區地塊,總出讓金僅為144.88億元,同比減少了55.9%,創造了近5年來的最低值。


  在6月,10大城市商品住宅成交創17個月新高,開發商於土地市場上躍躍欲試之時,萬柳地塊來了,其出讓起始價便為18.66億元,有著高達2.4萬元/平方米的樓面底價,還未競拍之前,就注定成為地王。


  在萬柳地王之後,7月13日珠海市政府也曾解除限購令五小時,但旋即收緊。而在7月16日,國務院要求萬柳地王拍賣的詳細信息報備審查。


北京昔日地王命運


簽約率低:


  2008年以來樓面地價前十的地王項目中,自2011年3月起,已有5個項目入市銷售,分別為保利東郡、五礦萬科如園、保利中央公園、中海九號公館和遠洋天著,其住宅的平均價格約3.7萬元/平方米,其中土地成本平均佔比超過五成,平均簽約率僅為26%。


退地:


  2010年年初,北京國土局取消了大龍地產順義後沙峪天竺開發區22號住宅用地資格,其繳納的2億保證金也將不予退還。北京聯富置業競得的順義創意天承G2-07地塊、北京華方眾澤競得的延慶三里河路西側地塊,也相繼發生土地被回收事件。


限價 中的 地王
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保障房毋需限價限購

http://magazine.caixin.com/2012-11-23/100464391.html

  國稅總局原副局長許善達近日接受財新記者採訪時提出,下一步房地產調控政策應分三類實行,即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。這一「藥方」明顯強化了行政手段,對中國的房地產市場恐難「藥到病除」。

  首先,如何界定保障性住房、普通住房和高檔住房的區別?是按照面積、造價還是市價?由誰來界定?其中無不涉及仲裁人的「自由裁量」,難以確保公正、公平。以保障房為例,如果對保障性住房實行限價限購,其價格由政府定,誰能買由政府定。但保障房是賣還是租?是由政府建造還是房地產商承包?如何保證限價出售的利潤?如果限價無法盈利,如何防止工程中的偷工減料?限價從來不是一個好辦法, 隨之而來的往往是物資短缺、黑市交易以及腐敗尋租。

  保障房其實是政府為解決低收入群體的住房問題而提供的一種實物補貼。但是,政府能否通過其他公共政策來引導市場解決這一問題呢?答案是肯定的。

  低收入者的住房選擇也分為租房和買房兩類。如果選擇買房,因他們財富積累較低,一般不能滿足普通商業銀行的貸款首付要求,可以考慮由政府出面提供擔保,滿足他們的購房需求。美國的聯邦住房署 (FHA)就在一級市場上對中低收入家庭提供擔保。從1934年成立以來,FHA為3400萬個人住房貸款提供擔保,是惟一的自負盈虧的政府機構。當然這需要政府擁有優良的信息支持系統以及足夠的風險管控能力,引入第三方風險評估機構,一般會緩解政府的決策風險。

  當然,相當多的低收入者會選擇租房這一成本較低的居住方式。許多發達國家政府在五六十年前也曾採取政府主導建造、管理廉租屋的方式來提供這類住房補貼。但這一過程中也出現了工程質量不過關、貧困集中、犯罪猖獗、毒品氾濫、公立教育質量滑坡等一系列社會問題。同時,由政府負責管理公共住房的建造及分配,容易出現效率低下的現象。以美國首都華盛頓為例,據最近一期《華盛頓郵報》報導,華盛頓目前有8000套由政府管理的公共住房,但申請人數多達6.7萬個家庭,一個尋求一套間或兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

  要解決這些問題,必須大力發展私人租賃市場。國家統計局2010年進行的大規模城市家庭調查數據顯示,全國城市只有6.5%的家庭居住在私有租賃住宅中,而11.5%的家庭有兩套以上的住房。這說明,中國私營住房租賃市場不發達,且大量住房空置閒置。給低收入家庭發放類似住房券的貨幣形式的住房補貼,使其可以自由選擇私人房東的出租房,不失為利用這些空置住房、減少浪費的有效手段。

  隨著大量農村剩餘人口進入城市,中國租賃住房的供給可能依然存在缺口。而增加低收入租賃房最有效的措施,就是為房地產商開發這類房產提供退稅或減稅。中國目前由於住宅市場的限購,開發商紛紛湧向商業房地產,開發的物業同質性相當高,存在著經濟週期性的巨大風險。反而是風險比較小的租賃住房乏人問津,這一方面是由於目前的租售比過於離譜,租房的利潤遠遠小於賣房,另一方面也是政府並未提供足夠的激勵措施。

  還以美國為例,在1986年,里根政府推出了一項新的住房補貼,即低收入住房退稅政策,通過設計退稅優惠的激勵措施,調動私人資金進行低收入出租住房的建設,以此達到整體提升出租房的存量。這項政策在實施的25年中成績斐然,有150萬套低收入住房完工,佔到這一期間所有建設的「保障性住房」的絕大多數,也超過了以往政府主導的公共住房建設的總和。

  不過,美國、香港等地政府營運保障房的情況都顯效率低下,居民的滿意度也不高。惟一的例外是新加坡,但那是建立在富有、高效、廉潔的政府條件下,恐怕也難為中國搬用。中國需要自己的組合措施,可以吸收借鑑上述貸款擔保、低息貸款、退稅優惠等組合手段,達到提供低收入者保障性住房的效果。我們不應該,也沒有必要停留在「限價限購」的老路上。


保障 房毋 毋需 限價 限購
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北京商品房限價博弈

2013-05-06  NCW
 
 

 

明顯低於市價的限價房到底惠及何人?背後是各級政府的利益博弈以及道德風險◎ 本刊記者 朱以師 文zhuyishi.blog.caixin.com 更多的商品房將在北京被納入限價房的範疇。最近在北京昌平區北七家發生了一起由“兩限房”分配引起的糾紛。人們對未來北京市限價房擴容後的管理打上了更多的疑問。

田增陽一家原本準備4月10日去北七家認購金色漫香苑的限價房,卻在9日晚接到開發商電話,稱根據政府部門通知,暫停了第二天的認購和選房。這一事件的背後是北京市和昌平區兩級政府部門在住房分配環節的複雜博弈。

北京在3月底 “新國五條”落地細則中已明確提出, “全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定,進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理。 ”但此提法至今仍無具體的細化政策出台。業內預估,這將對北京的新房市場產生極為深遠的影響。

北京市住房和城鄉建設委員會主任楊斌4月10日公開表示, “納入限價房序列管理”是一個全新概念,和納入住房保障體系的限價商品房不同,這種新的限價房是針對中等收入家庭,滿足自住、改善型需求的商品房。

如果將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理,這些類型的限價房是屬於保障房範疇還是商品房範疇?如何確定價格及購買對象?更重要的是,以行政手段干預價格、干預市場的同時,政府如何避免自身的道德風險?諸多難題待解。

目前,限價房有兩類:一是限價商品房,即“兩限房” ,屬於住房保障範疇,針對中低收入家庭,配售對象需要資質審核,購買滿五年方可出售並向政府補繳一定比例土地收益;二是普通商品限價住房,即“單限房” ,屬於商品房範疇,針對中等收入家庭,暫時沒有交易限制。未來納入限價房序列管理的自住型、改善型商品住房,當屬後者。

但在實際操作過程中,無論是 “限房價、競地價”的中小套型商品房項目,還是商品房項目配建的限價房,都出現過各種問題,諸如分配方式有爭議、部分房源被政府截留等,背後還有各級政府之間利益博弈等深層次矛盾。

被突然叫停的認購

兩年前,北京首個“限房價、競地價”中小套型商品房項目——長陽國際城的800套限價房房源險些被房山區政府截留。兩年後,類似的一幕在昌平區北七家金色漫香苑項目重演。

田增陽一家是北京市東城區 “兩限房”輪候家庭。2013年4月2日,田增陽在新浪網看到北七家限價房項目的房源公示。參加報名登記之後,他接到開發商通知,要求準備相關資質審核材料和資金,4月10日在售樓處進行認購和選房。田增陽在2010年9月通過“兩限房”購買資質審核,兩年多一直沒有輪上,因為東城區基本沒有房源。

4月9日晚間,田增陽再次接到開發商的電話,被告知第二天的認購和選房暫停,原因是接到政府部門通知。隨後幾天,田增陽與其他十余戶登記家庭一道,多次赴昌平區住建委、北京市住建委和開發商處咨詢求證。

昌平區住房保障辦公室相關負責人證實,4月9日下午該部門叫停了金色漫香苑限價房項目的銷售,原因是開發商的做法不符合程序。昌平區住建委市場科工作人員也證實,接到主管領導批示後,4月11日上午封掉了該項目的網簽。

金色漫香苑項目由金融街控股股份有限公司(下稱金融街)開發。2010年5月18日,金融街以18.07億元的價格拿地,項目規劃建築面積約24萬平方米,折合樓面地價約7500元/平方米。其中,需配建限價房約3萬平方米,銷售限價為1.35萬元/平方米。

項目一期和二期分別在2011年9月和2012年9月取得預售許可,每平方米售價在1.85萬元至2萬元之間,目前仍在銷售中。項目三期為配建的限價房,共347套房源,在2013年1月26日取得預售許可,每平方米1.35萬元的售價較同一項目便宜約6000元。

金融街方面稱,2013年3月25日至28日,項目首先面向昌平區輪候家庭選房、銷售,共認購160套。之後,在3月30日至4月5日,將剩餘房源在新浪網向北京市輪候家庭進行公示。截至4月7日,共登記意向客戶21組,隨後通知了認購和選房信息。4月9日下午,昌平區住建委以限價房不應向北京市輪候家庭銷售為由,電話通知全面停止對北京市輪候家庭的銷售工作。

財新記者通過北京住建委網站查詢,截至4月27日,該限價房項目共簽約146套。

兩級政府的利益衝突

據財新記者瞭解,金色漫香苑項目被“緊急停售” ,源於昌平區政府和北京市有關部門之間的矛盾衝突。一位接近金融街的知情人士透露,目前金融街正與昌平區住建委、昌平區政府和北京市住建委協商,希望儘快出台解決辦法。

“金融街希望能儘快賣掉,4億元的銷售額都做進了上半年的回款計劃。 ”上述知情人士說,對開發商而言,限價房不存在漲價空間,儘快賣掉既能回籠資金,還能節省利息支出。此外,這一項目已經結構封頂,如不盡快賣出,就要轉為現房銷售,換證審批又得耽擱幾個月。

昌平區住建委緊急叫停該項目,主要是不願將這批房源面向全市輪候家庭銷售,而想把房源留給本區的需求。

“昌平區本來打算這批房源在面向本區‘兩限房’輪候家庭銷售後,再優先面向未來科技城央企引進人才銷售。 ”昌平區住建委人士對財新記者說。未來科技城位於昌平區東部,規劃面積約10 平方公里,計劃引入神華集團、中海油、中國電子等15家央企,聚集低碳清潔能源、民用飛機技術、新材料等新型研發機構,是昌平區近年的重大招商引資項目。

但昌平區住房保障辦公室的相關負 責人拒絕回應是否為未來科技城的央企員工預留房源,僅表示開發商將剩餘房源向全市輪候家庭銷售,違背了程序。

根據北京市住建委在2011年11月下發的 《關於昌平區北七家工業區配套住宅項目普通商品限價住房有關問題的通知》 (京建函 【2011】506號) ,金色漫香苑項目中347套中低價位、中小套型普通商品住房,首先應該優先面向已通過北京市限價商品住房配售資格的輪候家庭銷售,家庭購買普通商品限價住房後須同意放棄限價商品住房購買資格。

仍有剩餘的,可面向在京首次置業的本市戶籍家庭和符合購房條件的外省市來京人員銷售。這部分房源,在同等條件下,為支持未來科技城發展,可優先面向符合購房條件的未來科技城央企引進人才銷售。

在2012年8月底針對金色漫香苑銷售方案的回複意見中,昌平區住建委明確:首先是優先面向昌平區輪候家庭銷售;配售後仍有剩餘的房源,面向在京首次置業的戶籍家庭及符合條件的外省市來京人員。同等條件下,則優先面向未來科技城央企引進人才銷售。

金融街在最終預售方案中確定,首先面向已經通過北京市 “兩限房”配售資格且同意購買後放棄“兩限房”購買 資格的輪候家庭銷售,其中昌平區輪候家庭優先。如有剩餘,再面向在京首次置業的京籍家庭或符合條件的非京籍家庭銷售。同等條件下,優先面向未來科技城央企引進人才銷售。如此,金色漫香苑項目限價房銷售的優先級對象由高到低分別是昌平區 “兩限房” 輪候家庭、北京市 “兩限房”輪候家庭、未來科技城央企引進人才、符合在北京購房條件的普通家庭。這與上述昌平區計劃為未來科技城招商預留限價商品房房源的初衷不一致。

上述接近金融街的知情人士告訴財 新記者,金融街已經向昌平區政府和區住建委建議,同意已登記的21戶北京市輪候家庭的購房請求,同時將剩餘房源面向未來科技城首次置業家庭出售,或全部面向昌平區輪候家庭出售。

一位不願具名的開發商對財新記者表示,限價房項目通常都面臨利益難以協調的困局。區縣一級政府認為自己在土地收益上做了讓利,因而限價房房源應該留在本區內消化:一來可以應對和緩解本區的住房保障壓力,二來可以作為招商引資的籌碼。2011年,房山區政府試圖截留長陽國際城800套限價房的大部分原因也是為了招商引資。

不同區縣之間的利益協調問題,已成保障性住房分配的一大難點。北京的東城、西城、海澱等區,由於近年來很少有新增住宅用地的供應,難以解決本區的住房保障需求。此次在昌平區北七家項目登記的輪候家庭大部分來自海澱區和東城區。但是,昌平區並不願意平白無故地做“貢獻” 。 “如果海澱、東城給昌平做財政轉移支付,比如每戶補貼20萬元,或許昌平能願意。 ”上述昌平區住建委內部人士說。

市、區兩級博弈由此而來。遠郊區縣土地供應多,而核心城區基本沒有供應。北京市著眼于全市住房保障,但遠郊區縣則有自己的利益訴求。在“區縣 為主、全市統籌”的基調下,問題難以解決。北京市在2011年注資100億元成立了保障性住房建設投資中心,買地建房或收購住房,用于全市住房保障。

未來,北京市計劃將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理。

“相當于政府直接給中小套型商品房定價,最後成本都由開發企業背負。 ”上述開發商說,價格失去作用,大部分商品住房成為政策房。但價格怎麼定,誰能買,這些問題都還沒有細化政策。

楊斌對此表示,由於政府在土地收入、稅收政策方面對“單限房”實行了優惠,因此這些房源作為二手房再上市時,將會受到限制。

問題在於,誰能享受這些優惠?

從目前的試點看,原屬住房保障範疇的“兩限房”輪候家庭有望優先。但是,如果對 “單限房”的購買人群再進行範圍劃定,那將又是另一種形式的保障房,而非商品房;同時,負責購買人群劃定和審批的政府部門將承擔巨大的道德風險。

接近北京市住建委的人士向財新記者透露,對限價房售後管理的另一種思路是,在嚴格執行限購政策的前提下,不再劃分特定人群。在土地招標和房屋預售時,就對限價房產權作一定限制並明確告知,比如限價房再出售只能按照一定價格由政府回購,這樣可以最大限度避免投機者通過限價房獲利。


北京 商品房 商品 限價 博弈
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廣州國土局稱將探索逐步取消房地產限價限購

http://www.infzm.com/content/97025

實施限購三年,12月24日,廣州市國土局官方首提「取消限價限購」。

據《羊城晚報》報導,12月24日,廣州市國土房管局局長李俊夫向廣州市人大常委會做落實《政府工作報告》時表示,當前在房地產的調控中行政干預過多、過剛性,與發揮市場決定性作用的要求不完全適應。他提出,明年要以建立住房長效機製為重點,加大住宅用地和普通商品住房供應,探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。

李俊夫表示,2013年,廣州嚴格落實國家房地產調控政策,採取了加大住宅用地供應、實行「五限」(限貸、限購、限價、限售、限簽)等調控措施。

廣州市人大常委會城建環資工委也表示,在目前調控政策之外,應更多地從房地產保有、流通等環節嘗試新的調控政策。

在廣州土地供應上,統計顯示,按照廣州前10年的新增用地速度(年均新增38平方公里),2015年前就將無地可用,2025年前後將突破生態用地的警戒線,供需矛盾突出。不過,近10年來,廣州農村人口減少了50.6%,建設用地卻反增74.7%,農村集體土地仍有相當大可盤活的空間。

李俊夫坦言,目前對「夾心階層」的住房政策支持不足,購房呼聲強烈、意見集中。在保障房的建設和管理上,存在建管不分、政企不分的問題,政府提供土地、資金的壓力也較大。

他表示,明年在保障房建設上,要研究「保障合理擴面」的可行性,將部分「夾心階層」納入保障範圍。創新住房保障體制機制,採取商品房配建、社會自建等方式籌集保障房,成立住房保障投資建設公司,實現政企分開、建管分離。

2013年以來,樓市成交火爆,一線城市房價飆升。據國家統計局數據,2013年11月,廣州新建商品住宅價格同比上漲20.7%,連續三個月漲超兩成。

在樓市久調不降溫的情況下,近期各大城市紛紛出台新的樓市調控政策,包括提高二套房首付,提高外地戶籍居民門檻等。

南方週末網此前報導,在10月和11月短短兩個月間,北京、上海、深圳、廣州、廈門、武漢、南昌、南京、長沙、瀋陽、杭州等城市限購政策紛紛落地,除將二套房首付比例提至七成外,多城還將外地戶籍居民購房所需門檻提升。

而在國家宏觀調控的層面上,限購令也一陣緊似一陣。

據《京華時報》報導,在12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上,住房城鄉建設部部長姜偉新剛剛表示,2014年要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施,房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

姜偉新表示,北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,要注重消化存量,控制新開發總量。

據姜偉新介紹,2013年,全國有17個城市出台了穩控房價的政策措施。他說:「2014年,要保持調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。同時要推進房地產領域深化改革的工作,加強市場監管。」

據《新快報》報導,對於廣州市國土局的提法,廣州房地產專家韓世同認為,限價與限購的取消應有輕重緩急。對於限價這樣純粹由地方政府推出的行政干預手段,應該儘早退出。「政府賣地的時候並未約定限價,但在銷售的時候就限價,這顯然不合理,而且容易導致市場上出現兩套合同的現象,反而擾亂了市場秩序。」

而對於取消限購,韓世同則表示要謹慎而行。「如果取消限購政策,珠三角的買家一窩蜂地跑到廣州買房,廣州的房價肯定會暴漲,那麼誰也吃不消。」韓世同認為,只有在廣州樓價得到有效控制,或者市場成交出現明顯下降的時候,才能考慮取消限購。

廣州 國土局 國土 稱將 探索 逐步 取消 房地產 房地 限價 限購
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事中監管限價IPO

2014-01-27  NCW  
 

 

放棄市場自由定價,回歸窗口指導,爆炒新股再成常態◎ 本刊記者 蔣飛 文jiangfei.blog.caixin.com 不出市場預料,已經按照新規定價發行上市的18只新股遭到二級市場爆炒。

1月23日,衆信旅遊(002707.SZ)和揚傑科技(300373.SZ)等八只新股毫無意外地封死在45% 漲幅限制上。此前,這兩只新股在定價過程中都剔除了九成以上的高報價。

證監會官方的說法是沒有對新股定價進行干預,強調1月12日晚公佈的《關於加強新股發行監管的措施》 (下稱《監管措施》 )及1月15日公佈的抽查工作是對既定政策的具體落實,目的是加強事中、事後監管。

但從實際發行的情況來看,剛性介入的監管政策仍然對市場傳遞了強烈信號。除了個別例外,多數新股在定價過程中對高報價進行了大比例剔除,最終確定的發行價格普遍低於行業平均市盈率。

綠盟科技是已經定價的新股中惟一一隻“超募”新股。1月17日公告發行價的綠盟科技出現20% 左右的超募,老股轉讓比例也高于新股的發售。不過,投行人士稱,發行價格的窗口指導仍然存在,現行政策與完全由市場博弈產生髮行價格仍有距離。

還有一些執拗的公司堅持選擇高于行業平均市盈率的價格發行。按照《監管措施》 ,東易日盛、嶺南園林和登雲股份必須連續三周發佈“股票投資風險特別公告” ,其申購日期也延至春節後。

擬在創業板上市的慈銘體檢遭遇滑鐵盧。消息人士近日對財新記者表示,慈銘體檢在路演過程中披露的信息與招股說明書不一致,因此被證監會要求立即停止發行。

此外,證監會對新股定價過程的抽查工作已經接近尾聲,將于近日公佈結果。

“超募” 軟紅線

“行業平均市盈率也不是很科學,但總要有一個參考。 ”一位接近證監會的人士說。

綠盟科技公告,每股41元發行價,新股發售規模960萬股。據此計算,募集資金淨額(扣除費用)約3.5億元,超出募投項目資金需求量約6000萬元,超募比例約20%。另外,此次發行中轉售老股1155萬股,新股與老股的比例為1比1.2。該公司的發行市盈率低於已上市公司行業平均水平。

“老股和超募規模可以略有突破。

不過,綠盟科技原本的定價還是被砍了不少。 ”知情人士對財新記者說。

除了綠盟科技,同一天公佈發行價格的其他新股未出現明顯超募。東方通、牧原股份、安碩信息等在扣除發行費用之後,募集資金淨額與募投項目資金需求量基本一致。但牧原股份的老股略有突破,比新股多50萬股。

值得注意的是,1月17日下午證監 會召開新聞發佈會,承認新股發行數量與募投項目資金需求量直接強制掛鈎不盡合理。但知情人士稱,證監會目前並未放棄對發行價格和募集規模的窗口指導。雖然超募現象允許少量存在,但大比例的超募已無可能。

超募指的是IPO 中實際募集資金超過投資項目的需要,成因一是投資者熱衷推高新股發行價 ;二是發行人在編制募投項目時對資金需求量估計偏保守。

由於募投項目往往是在IPO 之前兩三年編制的,等到企業上市時,這些原本計劃的項目要麼已經完成,要麼已經更改甚至放棄。因此,募投項目管理經常被市場人士詬病為計劃經濟遺存。

本次新股發行改革一方面提出了註冊制的改革方向,另一方面仍然將控制新股的價格和募集資金規模作為重要的監管目標。為此證監會針對性地設計了老股轉售制度,但由於與市場邏輯相悖,帶來了更多的麻煩。

1月9日,中金公司保薦和承銷的奧賽康公佈72.99元的發行價,對應2012 年靜態市盈率67倍。奧賽康如果以上述價格發行,將導致實際募集的資金量遠超招股書中載明的募投項目資金需求。

按照證監會2013年11月30日公佈的新股發行改革方案,超募部分必須相應轉售老股。這樣一來,上市公司實際募集的資金將得到控制,同時老股東得以套現。但是由於奧賽康的發行價格過高,為了防止超募,老股轉讓比例達到新股的4倍,引來輿論關於老股東高價套現的質疑。1月9日接近午夜,奧賽康的發行人和承銷商緊急發佈公告,宣佈發行暫緩。

這實際上體現了監管者的意志。

奧賽康事件之後,1月14日公佈發行價格的衆信旅遊、匯金股份(300368.

SZ)等公司,在證監會窗口指導下,對高報價的網下申購進行大比例剔除。其中衆信旅遊剔除的高價申報占網下申購總額約96%。這幾家公司的發行市盈率均低於同行業上市公司平均水平,老股轉售與新股發行之間的比例不超過1比1,即老股數量不能超過新股。

按照證監會 IPO 重啓後出台的政策,發行市盈率要低於行業市盈率才能儘快發行; 如果引發超募需要轉售老股,如果老股發多了同樣要下調估值。 “就是硬要把價格打下去。 ”一位資深保薦代表人對財新記者說。

選擇相信市場

1月12日證監會有關監管措施發佈後,東易日盛、嶺南園林和登雲股份分別于15日和16日公告推遲發行。這三家因堅持以高于行業平均市盈率的價格發行,其申購時間不得不推遲到春節後的2月11日。

屬於建築裝飾行業的東易日盛發行市盈率38.32倍,高于行業平均的23.86 倍。嶺南園林發行市盈率23.34倍,而土木工程建築業的平均市盈率僅為9.20 倍。登雲股份的發行市盈率是26.52倍,而所在行業的平均市盈率僅為16.82倍。

“證監會從來沒有干預價格,但是按照新股發行體制改革的意見,如果你(發行價格)高可以,要向投資者發佈特別風險提示公告,分析與同行業上市公司的差異。允許你講自己的長處, (但是)萬一你的業務模式將來遇到市場環 境的變化可能產生什麼風險,必須先公告。 ”證監會主席肖鋼1月21日在全國證券期貨監管工作會議上說。

“公告一次不行,投資人可能看不見。債權人發佈公告,也要聲明三次。

同樣的內容必須連續公告,公告之後也不用來我們這裡審批,可以繼續往前走。

好讓市場冷卻一下,看你究竟怎麼樣,這不是新的措施。 ”肖鋼說。

嶺南園林在其公告里解釋了為何定價高于同行業平均水平 :一是中證指數發佈的土木工程建築業上市公司,主營業務多為鐵路、道路、隧道、橋樑、港口和工礦工程建築等,與發行人的主營業務有一定差別 ; 46家公司中只有5家與嶺南園林相似。二是發行人所在的園林工程細分行業,綜合毛利率高于土木建築行業整體的水平,過去三年的增長率也更高。

截至發稿時,已進入定價階段尚未完成上市的新股中,僅上述三家公司堅持以高于行業平均市盈率的價格發行。

一些市場人士表示,三周的“冷卻期”有合理性,但是尚缺乏系統性的制度架構。比如,冷卻期結束後,如果一家基金公司認識到之前的報價不合理,最終沒有參加申購,按照目前的監管實踐,這種行為恰恰是“不打自招”地承認基金的定價能力有問題,存在不審慎報價的情形。

也有市場人士認為,證監會此舉更多是給網上“打新”的中小投資者提示風險。

事中 監管 限價 IPO
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“絕大部分限價放開”,“絕大部分不會漲價” 發改委放手藥價

來源: http://www.infzm.com/content/109522

最高零售限價和招標價,是捆住藥價的兩根最主要的繩子。從2015年6月1日開始,國家發改委將放開絕大多數藥品的最高零售限價。 (CFP/圖)

2015年6月1日起,國家發改委將取消“絕大部分藥品”的最高零售限價。

這是5月5日出臺的藥品價格改革意見所正式宣布的。該意見稱,要“建立以市場為主導的藥品價格形成機制”。

中國的藥品價格管制政策曾幾經變遷:1980年代末的價格“闖關”中,藥價曾被徹底放開;但到1997年前後,價格飛漲,市場混亂,政府因此重新收緊管制之手,並從徹底的政府定價,演變成政府指導價(最高零售限價)——2000年,當時的計委發布《關於改革藥品價格管理的意見》。從這個文件發布至今,藥品最高零售限價管制已實行15年。

現在,這個被重重管制的市場重新放開,坊間戲稱為藥價“裸奔”。藥價是否真的再無管制,是否會一路上漲?

“絕大部分”是多大

一個有趣的地方是,此次取消最高零售限價的“絕大部分”是多大?

先看看國家發改委在6月1日前的權力範圍有多大。

“大頭”是醫保目錄內藥品。從2000年開始,在中國境內銷售的藥品,只要進入醫保目錄,需要醫保報銷,最高零售價都歸國家發改委管。

由於中國的體制現實是社會醫保一家獨大,一種藥品要想真正打開市場,進入醫保目錄就至關重要,特別是生產廠家眾多的普藥。

這部分藥品有多少,影響到多少藥品生產企業?因為藥品市場極為分散,又是多頭管理,統計口徑不一,外界難以統計具體數字。但沒有疑義的是,國家醫保目錄和地方增補品種占藥品市場的“大頭”。

另外一小部分藥品,是醫保目錄之外的一些獨家生產品種(也有一些獨家品種出於市場考慮,放棄單獨的高定價而進入醫保目錄)。這些獨家品種(包括專利藥)也受最高零售限價政策的管制,但實際利潤空間比醫保目錄藥品更大。

根據醫藥數據統計自媒體醫藥魔方的統計,自2000年以來,國家發改委共發布過21批單獨定價藥品,共2669項。僅以其中的355個中藥產品為例,便涉及125個品種(含劑型統計),96家企業。

刨除這些,價格受國家發改委管制的藥品,還包括一些具有公共衛生性質的藥品,比如血液制品、麻醉藥品、一類精神藥品、國家統一收購的計生藥具和國家免疫規劃疫苗。

種種相加,目前受到價格管制的藥品,占到藥品市場的絕大多數。至於具體數字,官方從未公布過相關數據,市場機構也難以詳細統計。

國家發改委取消絕大多數藥品的最高零售價限制,讓市場自主定價。但上限放開之後,大量藥品依然會被招標價等捆住,藥價並不會大幅上漲。

現在,國家發改委放權了。從6月1日開始,只有麻醉和國家一類精神藥品依舊實行最高出廠價格和最高零售價格管理,理由是“此類藥品目前實行嚴格的生產流通管制、臨床使用規範、價格和市場穩定。”

除此之外,國家發改委將不再給任何藥品制定最高零售價。

藥價不會“裸奔”

國家發改委放手之後,“絕大部分藥品”真的完全可以通過市場自己定價了嗎?

當然不可能。文件明確表示,取消藥品政府定價,並不是放棄政府對藥價的監管。這意味著,不同類別的藥品價格形成中,政府之手還是要不同程度地體現。

究竟怎麽體現,則分為三大類。

首先是醫保目錄內的藥品。文件說了,凡是由醫保基金支付的藥品,要由醫保部門制定一個醫保支付價格,對藥品交易價格進行調控。

醫保目錄之外的獨家專利藥品,則要由一套新建的機制——公開透明、多方參與的談判機制形成。

醫保目錄外的血液制品、國家統一采購的預防免疫藥品、國家免費艾滋病抗病毒治療藥品和避孕藥具,則通過招標采購或談判兩種方式形成價格。

人社部“接盤”

放開限價之後,藥價將會如何?

先來看作為大頭的醫保目錄內的藥品:一句話,人力資源和社會保障部將成為“接盤俠”,扛起制定醫保支付價的大旗。

時間表也很明確——5月9日,國辦發布《深化醫藥衛生體制改革2014年工作總結和2015年重點工作任務》,要求人社部在今年9月底前制定藥品醫保支付標準管理辦法。

什麽是醫保支付價?

先看看現在醫保是怎麽支付的。除了上海、浙江、重慶等試點城市,全國大部分地區的醫保支付價,實際就是招標確定的進貨價(實行了藥品零差價政策的地方,醫保直接按招標價買單,沒實行的地方,按照招標價加成15%買單)。

過去,這個買單價跟國家發改委的最高零售限價之間的唯一關系,只是前者必須在後者之下。

對於社保部門來說,真正的關鍵是招標價而不是最高零售限價。招標主要是由衛計委負責。由各地衛計委主導的藥品集中招標采購,一方面圈定藥品品種和入圍企業,另一方面確定醫院采購藥品的進貨價(即招標價)。

如果藥品招標不進行大變革,社保部門也可以不必再制定一套新的遊戲規則。但這種政府主導的藥品招標,因交易雙方缺乏競爭機制,以及灰色交易和腐敗叢生,一直飽受批評。

最近的政策風向已經預示著改變。

一些地方的試點,在不廢除藥品招標采購制度的前提下,試探著調整。例如重慶的“藥交所”模式,藥品招標實際變成了一個醫院和藥企達成交易的平臺,不同質量層次的藥品有不同的成交價格。

如果類似方式在更大範圍內推開,也就是藥品招標發生大變革,那麽社保部門就難以默不作聲了。因為即使是同一種藥,不同質量藥品的進貨價也可能不一樣,社保部門究竟怎麽支付,是取各個醫院成交價的均值,還是中位數價格作為支付價格?高出和低出這個價格的部分怎麽辦?這些問題將次第出現,屆時,社保部門就不得不建立一套全新的遊戲規則。

如果真到了這個局面,社保部門可能將面臨和發改委此前一樣的困境:僅憑幾個政府部門的職員,怎麽能發現真實的價格?

對此,人社部一直未給予回複。

一位接近人社部醫保部門的學者對南方周末記者稱,關於醫保支付價的研究,社保部門的學術團隊已經研究了好幾年,但官方的方案一直沒有定論。

這一方面因為招標改革並未確定,另一方面則因中國的社保依舊是地方統籌,具體的基金情況、支付標準,各地均不相同,社保部門難以制定一個全國統一價。

因此,如果藥品招標的改革變動不大,國家發改委的此次放權對醫保目錄內藥品的影響實際就非常有限。

國家發改委的答記者問也明確說,由於有招標采購和醫保控費機制的綜合制約,加之對市場交易價格監測監管工作的強化,將正面引導市場價格秩序,“絕大部分藥品市場交易價格不會上漲”。

自2000年以來,國家發改委共發布21批單獨定價藥品,共2669項。 (醫藥魔方供圖/圖)

獨家品種:談出的未來

可能受影響較大的,是醫保目錄外的獨家品種,包括專利藥。

這些藥品在國家發改委定價的年代里,享受著極高的價格保護。一個藥品,如果能擠進單獨定價品種的名單,就會比一般仿制藥品的最高零售限價高出不少。以抗癌藥奧沙利鉑為例,50mg規格的註射劑,進口零售價是2880元,國產零售價格是293元,堪稱高價。

在高價藥高回扣的戰場上,這些藥品騰挪空間大,牢牢占據著三甲醫院市場。至於誰能拿到獨家品種的單獨定價“特權”,則充滿奧妙。根據醫藥魔方對2000年以來國家發改委發布的所有最高零售限價文件的統計,像複方丹參片、牛黃解毒片這樣的一些藥品品種,生產廠家高達五六百家,卻只有幾家進入單獨定價名單。

這些藥品的價格如何確定,是此次的真正變革所在。

目前的文件如此描述:“建立公開透明、多方參與的談判機制形成價格。”但具體如何,文件和國家發改委就此答記者問中,均未明確說明。

據此前媒體公開報道,國家衛計委藥物政策與基本藥物制度司副司長透露,衛計委正會同有關部門研究制定談判的方案,今年要選擇一些臨床必需、價格比較昂貴、社會比較關註的重點藥品開展價格談判。

據其透露,獨家生產的藥品在國際上有不少成功的談判經驗,但對中國而言,前期的工作基本是空白。至於談判的方式,可以由專家出面談,可以委托省里談,可以跨區域聯合談,也可以搞一個專業領域來談判,但這是一個全國統一的談判價格。

一些地區的試點也在推進中。2014年,浙江省人社部門在各地和部分權威醫療機構推薦、臨床專家遴選的基礎上,將31個藥品納入全省大病保險特殊用藥談判範圍,邀請生產廠家參與談判。

談判究竟會談出高價,還是會降低現有藥價水平?

如果真正進入市場,升降都是正常。不過,不少人士估計,從中國改革的現實背景下來看,為了改革的平穩過渡,至少方案實施的初期階段,政府並不會希望藥價出現大幅度上漲。

藥價改革涉及的五類藥品:

一、醫保基金支付的藥品,由醫保部門會同有關部門擬定醫保藥品支付標準制定的程序、依據、方法等規則,探索建立通過制定醫保支付標準引導藥品價格合理形成的機制。

二、專利藥品、獨家生產藥品,建立公開透明、多方參與的談判機制形成價格。

三、醫保目錄外的血液制品、國家統一采購的預防免疫藥品、國家免費艾滋病抗病毒治療藥品和避孕藥具,通過招標采購或談判形成價格。

四、麻醉藥品和第一類精神藥品,仍暫時實行最高出廠價格和最高零售價格管理。

五、原來實行市場調節價的其他藥品,仍由生產經營者依據生產經營成本和市場供求情況,自主制定價格。

——《推進藥品價格改革答記者問》,國家發改委,2015.5.5

絕大 部分 限價 放開 不會 漲價 發改 改委 放手 藥價
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蘇州土地限價令後首拍:“限價”地塊價格超紅線全部流拍

來源: http://www.yicai.com/news/5017344.html

5月23日,蘇州舉行了“限價令”後的首次土拍,而進行土地拍賣的四塊土地卻出現了不同的場景。

上午首宗進入拍賣的蘇地2016-WG-23號地塊最終以51431萬元底價成交,競得人為深圳新威輝達投資有限公司(金地商置),樓面價為11250元/平方米。

同樣,蘇州出讓2016-WG-40號地塊也以底價成交,競得者為蘇州樂園發展有限公司。該地塊位於高新區滸關開發區東陽山路綠化地西、山神灣路北,用途為文體娛樂用地,土地面積52908.7平方米,成交價為5952萬元,樓面價3750元/平方米。

上述兩塊土地均沒有價格限制,而有價格限制的土地拍賣過程則出現了“瘋狂”。

今年5月18日,蘇州市國土資源局網站指出,其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準,以下地塊設定最高報價,對報價超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。其中,2016-WG-39號地塊最高限價10.01億,2016-WG-41號地塊最高限價27.12億。

這兩土地在23日的拍地中全部超過紅線而流拍。

其中,2016-WG-39號地塊位於高新區滸墅關鎮桑園路東、規劃區間路南,用途為城鎮住宅用地,土地面積44700.5平方米,起拍樓面價6656元/平方米,該地塊最高限價單價13997元/平方米。

第一財經記者獲悉,包括新城、招商、旭輝、弘陽、天地源、華宇、南山、藍光、正榮、陽光城等房企參與競拍該地塊。經過113輪競拍,該地塊最高總價報價已達到10.06億元,最終樓面價14066.68元/平米,溢價率111.33%。由於競價過於激烈,該地塊出讓最終以流拍告終。

同樣的情況發生在41號土地,41號土地兩分鐘不到就出現了93輪競價,最後以111輪競價總價27.27億而超過紅線導致流拍。

顯然,蘇州的限價並未限制住開發商的拿地熱情。

事實上,蘇州在近期已經召開了土地儲備和招標拍賣領導小組會議,對蘇州市區2016年土地收購儲備和商品住宅開發用地計劃作了專題研究。會議確定蘇州市區2016年商品住房用地供應計劃為380公頃(合5700畝),較2015年商品住房用地供應量310公頃增加22.6%。會議還確定,下半年市政府將對蘇州房地產市場供需狀況再作專題研究,確保房地產市場平穩健康發展。

而在此前,蘇州也傳言要進行限購,雖然政策已經開始收緊,但是市場依舊表現非常火爆。

“此前蘇州一直有限購的傳聞,如今還沒有正式執行,前期蘇州土地市場就過熱,兩天成交金額超過250億元,在對一線限購的背景下,房企轉戰二手成為常態,所以對土地市場采取熔斷的機制也是可以預料之中,對地價熔斷至少表明了政府的一種態度,高地價不可取,這對於當前的土地市場而言也是最直接有效的調控手法。”上海中原市場研究中心資深研究經理龔敏告訴記者。

易居智庫研究總監嚴躍進認為,從目前的市場看,高價拿地是不太可能改變的現實,但是考慮到未來地產的周期下行,未來這些拿到地王的開發商如何應對才是關鍵,而這個也增加了開發商的風險。

事實上,不只是蘇州,在近期的其他城市房企依舊保持高價拿地的態度。

5月20日,融信中國在便以23.61億元總價、31404元/平方米樓面價閃電拿下杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊),溢價率89.56%,成為拱墅區新晉單價地王。

同一日,陽光城以6.39億元競得東莞2016WG014號地塊,拿地單價7788.62元/平方米,刷新了南城區地王紀錄。泰禾集團則在深圳最終經過一個多小時競拍以總價57.2億元獲取深圳坪山新區地塊,折合樓面價1.56萬元/平方米,溢價率74.23%。

“從實際運行情況來看,通過增加土地供應來穩定未來市場供應的預期的效果並不理想,房企進入城市高價拿地主要看中的是城市的發展潛力和需求,由於大家對一線城市普遍預期看好之下,在受限的影響下,二線成為眾多房企追捧的對象很難改變了,所以短期只有依靠行政手段或許可以降降溫,至少在土地層面可以暫時急剎車。”龔敏分析。

蘇州 土地 限價 令後 後首 首拍 地塊 價格 紅線 全部 流拍
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福州出限價令:同項目不同批次樓盤漲價不能超過10%

福州市人民政府辦公廳29日發布關於印發福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若幹意見的通知,分別從增加住宅用地供應力度、控制房價增長、加強市場監管等七方面入手。

意見提出, 同一批次房源應當在批準商品房預售許可後15天內一次性全部公示銷售價格,並公開對外銷售。商品房實際銷售價格原則上不得高於備案價格,同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高於上一批次同類型房屋銷售價格的10%。

開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的,房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

通知全文:

福州市進一步促進房地產市場平穩健康發展若幹意見

為進一步加強我市房地產市場管理,促進房地產市場平穩健康發展,現提出如下意見:

一、加大住宅用地供應力度。結合“抓征遷、促落實”百日攻堅行動,進一步增加住宅用地供應,力爭三年內市本級住宅土地供應量在原有年度供地計劃基礎上增加20%以上。住宅庫存去化周期低於12個月(含12個月)的縣(市)要相應調整土地年度供應計劃,加大普通住宅用地供應量。

責任單位:市國土局、市土地發展中心,各縣(市)人民政府

二、適當提高土地競買條件。適當提高福州城區公開出讓項目用地競買保證金和縮短土地出讓金付款期限,競買保證金由現行的20%提高到30%,全額土地出讓金支付期限調整為3個月,付款比例為合同簽訂之日起30天內支付50%,其余在90天內全部付清。

責任單位:市國土局,馬尾區、閩侯縣人民政府

三、強化商品房價格管理。開發企業商品房銷售價格要按規定報備價格主管部門,按照“一房一價”和明碼標價的原則公示商品房銷售價格。同一批次房源應當在批準商品房預售許可後15天內一次性全部公示銷售價格,並公開對外銷售。商品房實際銷售價格原則上不得高於備案價格,同一項目下一批次備案預售價格原則上不得高於上一批次同類型房屋銷售價格的10%。開發企業未按規定報備或未及時公示商品房銷售價格的,房屋登記部門暫停辦理商品房預售許可審批。

責任單位:市發改委、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

四、加強商品房預售監管。國家部委規定中商品房預售許可條件中“投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上”,明確為建築主體施工形象進度達到總層數的三分之一(含地下部分)。開發企業申請辦理商品房預售許可時,已經繳納的土地出讓金不納入開發建設資金計算範疇。經營性房地產項目在辦理土地抵押期間暫緩辦理商品房預售許可,允許經營性房地產用地分批辦理解押、分批辦理預售許可。

加強商品房預售規劃許可管理,實行規劃許可告知承諾制度。項目建設單位在申請規劃行政審批時應作出書面承諾,嚴格按照規劃許可內容組織項目建設。對擅自變更規劃條件違法建設的業主、施工、設計、監理等失信單位,按歸口管理原則列入誠信系統黑名單,並依法處理(包括暫緩辦理預售許可、暫停承接項目等)。

責任單位:市國土局、市規劃局、市建委、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

五、完善房地產市場監管。強化房地產市場動態監管機制,加大政策儲備力度,定期跟蹤分析房價變動狀況,及時預警預報。根據房地產市場運行和房價變動情況,適時出臺個人住房信貸和公積金貸款調整政策;對居民購買二套及以上住房申請商業性個人住房貸款或公積金貸款的,適時調整商業性個人住房貸款和公積金貸款的首付款比例及使用政策,穩定市場預期。

責任單位:市房管局、市發改委、市市場監督管理局、市統計局、人行福州中心支行、市房屋登記中心、市住房公積金管理中心,各縣(市)人民政府

六、加大保障住房供給力度。適當增加保障性住房用地,加大保障性住房供應數量;完善公租房供應體系,實行公租房實物保障和貨幣補貼並舉,對符合公租房保障條件的中低收入家庭,優先發放貨幣補貼,鼓勵中低收入家庭通過市場承租普通住房解決住房問題。

責任單位:市房管局、市國土局、市規劃局、市財政局、市國有房產管理中心、市房屋登記中心,各縣(市)人民政府

七、加強輿論宣傳引導。新聞媒體要加強正面宣傳,準確報道有關政策措施,正確引導市場預期,引導居民理性消費。各有關部門要及時披露房地產市場相關信息,及時解答市民關心的政策問題,共同維護房地產市場平穩健康發展的良好局面。

責任單位:市委宣傳部、市房管局、市國土局、市房屋登記中心

各部門應根據本部門工作職責制定工作細則。各縣(市)可參照本意見根據當地實際情況制定具體實施意見。本意見自印發之日起施行,有關政策與本意見不一致的以本意見為準。

福州 限價 項目 不同 批次 樓盤 漲價 不能 超過 10%
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深圳發布升級版限價令 通過政策調控去除房地產泡沫

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-21/1071872.html

(廣東)省政府工作報告提出,做好熱點城市穩定房價工作,促進住房回歸居住功能。房價,是深圳的焦點話題。19日,深圳規土委對外發布了升級版“限價令”,出臺“政府指導價”要求預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價,成為調控高房價的重大措施。一邊是大力穩控房價,一邊還要保障市場自由,深圳應該如何平衡?20日上午,在省人代會深圳團開放日上,廣東省委常委、深圳市委書記、市長許勤表示,將通過政策調控使房地產去除泡沫,回歸理性,維護房地產市場健康平穩。

談房價 當前住宅均價已比去年9月降12.6%

在2011年,深圳制定了樓市政策,到2015年3月份深圳房價均價從2萬元漲到2.6萬元,當時的增速還低於GDP增長、低於社會平均收入增長。許勤說,深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。

“這對於進一步引進人才和降低生活成本是不利的,也對住房保障提出了挑戰。”深圳先後出臺了兩輪調控政策:2016年3月出臺的“深六條”和2016年10月初出臺的“深八條”,使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。

省政府工作報告在穩定房地產市場方面提出,一方面房地產去庫存要精準發力,重點化解非商品住房庫存,推進三四線城市商品房去庫存;另一方面,對於熱點城市,做好房價穩定工作。

許勤認為,既要讓市場作為基礎的配置資源的手段,同時也要加強政府的調控,是符合宏觀調控和經濟制度要求的。許勤說,深圳需要進一步加強樓市的調控,使它回歸理性。“對經濟而言,樓市泡沫是危險的,調控是為了去除泡沫,回歸理性。當前,深圳全市新建商品房住宅均價已比去年9月份下降12.6%”。

談保障房

投資千億成立人才安居集團

為了緩解住房壓力,許勤特別提到,為了進一步提供人才住房和保障房,成立了一個註冊1000億元的人才安居集團。許勤透露,去年深圳新開工和籌建人才和保障性住房6.2萬套,竣工5.1萬套,供應4.2萬套,是2015年的兩倍。今年還將繼續加大住房保障力度,包括人才住房和保障性住房供給,今年新開工籌集8萬套,供應4.5萬套,同時做好周邊的交通、醫療和學校配套建設。

談學位

要進一步擴大學位供給

深圳的學位壓力較大,今年年初,深圳市南山、龍華、龍崗區等發布了學位預警,隨著二孩時代的沖擊,不少市民都擔心學位壓力缺口還會更大,擔心教育資源緊缺會成為阻礙人才流入深圳的因素。

說起教育的問題,許勤表示深圳需要加大力度去投入建設。“基礎教育一直是我們投入建設的重點,深圳的基礎教育發展的需求增長過快,我們的建設也快,但是跟得非常吃力。”

深圳市教育局局長張基宏告訴羊城晚報記者,由於深圳適齡人口增速快,非深戶籍人口比例高且入學門檻低,中小學學位供需矛盾較為突出。隨著隨遷子女參加中考高考新政策和“全面二孩”政策的全面實施,未來深圳中小學學位需求更加旺盛,學位供給將面臨更大壓力。

許勤透露,今年深圳還要進一步擴大學位供給,新改擴建義務教育學校30所,新增普惠型幼兒園100所,增長幼兒園學位2萬個、公辦中小學學位4.7萬個。

深圳 發布 升級版 升級 限價 通過 政策 調控 去除 房地產 房地 泡沫
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深圳發布升級版限價令 通過政策調控去除房地產泡沫

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-01-21/1071872.html

(廣東)省政府工作報告提出,做好熱點城市穩定房價工作,促進住房回歸居住功能。房價,是深圳的焦點話題。19日,深圳規土委對外發布了升級版“限價令”,出臺“政府指導價”要求預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價,成為調控高房價的重大措施。一邊是大力穩控房價,一邊還要保障市場自由,深圳應該如何平衡?20日上午,在省人代會深圳團開放日上,廣東省委常委、深圳市委書記、市長許勤表示,將通過政策調控使房地產去除泡沫,回歸理性,維護房地產市場健康平穩。

談房價 當前住宅均價已比去年9月降12.6%

在2011年,深圳制定了樓市政策,到2015年3月份深圳房價均價從2萬元漲到2.6萬元,當時的增速還低於GDP增長、低於社會平均收入增長。許勤說,深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。

“這對於進一步引進人才和降低生活成本是不利的,也對住房保障提出了挑戰。”深圳先後出臺了兩輪調控政策:2016年3月出臺的“深六條”和2016年10月初出臺的“深八條”,使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。

省政府工作報告在穩定房地產市場方面提出,一方面房地產去庫存要精準發力,重點化解非商品住房庫存,推進三四線城市商品房去庫存;另一方面,對於熱點城市,做好房價穩定工作。

許勤認為,既要讓市場作為基礎的配置資源的手段,同時也要加強政府的調控,是符合宏觀調控和經濟制度要求的。許勤說,深圳需要進一步加強樓市的調控,使它回歸理性。“對經濟而言,樓市泡沫是危險的,調控是為了去除泡沫,回歸理性。當前,深圳全市新建商品房住宅均價已比去年9月份下降12.6%”。

談保障房

投資千億成立人才安居集團

為了緩解住房壓力,許勤特別提到,為了進一步提供人才住房和保障房,成立了一個註冊1000億元的人才安居集團。許勤透露,去年深圳新開工和籌建人才和保障性住房6.2萬套,竣工5.1萬套,供應4.2萬套,是2015年的兩倍。今年還將繼續加大住房保障力度,包括人才住房和保障性住房供給,今年新開工籌集8萬套,供應4.5萬套,同時做好周邊的交通、醫療和學校配套建設。

談學位

要進一步擴大學位供給

深圳的學位壓力較大,今年年初,深圳市南山、龍華、龍崗區等發布了學位預警,隨著二孩時代的沖擊,不少市民都擔心學位壓力缺口還會更大,擔心教育資源緊缺會成為阻礙人才流入深圳的因素。

說起教育的問題,許勤表示深圳需要加大力度去投入建設。“基礎教育一直是我們投入建設的重點,深圳的基礎教育發展的需求增長過快,我們的建設也快,但是跟得非常吃力。”

深圳市教育局局長張基宏告訴羊城晚報記者,由於深圳適齡人口增速快,非深戶籍人口比例高且入學門檻低,中小學學位供需矛盾較為突出。隨著隨遷子女參加中考高考新政策和“全面二孩”政策的全面實施,未來深圳中小學學位需求更加旺盛,學位供給將面臨更大壓力。

許勤透露,今年深圳還要進一步擴大學位供給,新改擴建義務教育學校30所,新增普惠型幼兒園100所,增長幼兒園學位2萬個、公辦中小學學位4.7萬個。

深圳 發布 升級版 升級 限價 通過 政策 調控 去除 房地產 房地 泡沫
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全國22城市地價過熱 地方祭出限價等調控大招

去年一二線城市火爆的樓市也帶動了地價的快速上漲,為了穩定地價預期,地方政府接連出臺調控措施,防止地價進一步帶動樓市上行。

五個城市地價漲幅超20%

國土資源部近日發布“2016年第四季度全國主要城市地價監測報告”顯示,就住宅地價而言,一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢,而大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢,市場分化顯著。

2016年第四季度,住宅地價同比上漲的城市92個,較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個,較上一季度增加10個。

其中,北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%,北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

對於當前地價走勢的背後原因,國土部上述報告認為,一是國際經濟複蘇動力與壓力並存,國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在,資金充沛,部分城市市場熱度較高,房企補倉需求旺盛。

“2016年四季度,貨幣政策基本穩健,但社會融資規模同比快速增長,M2與M1增速差略有收窄,但仍處於較高水平,企業資金依然充沛。2016年11月末,社會融資規模同比增長13.3%,流動性充裕,為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。”報告稱。

統計數據顯示,2016年1-11月,房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款同比增加49.3%,處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升,銀行信貸支撐資金流入房地產市場,帶動了企業庫存去化和資金回流,企業在熱點城市補倉土地需求旺盛,進一步加大了競地力度。

報告認為,隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控,2017年房地產開發企業到位資金增速將有所收縮,熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示,2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元,其中杭州最高達到了517億元。整體看,雖然土地市場成交額處於高位,但在系列調控政策的影響下,出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

出臺各種調控手段

自去年四季度以來,為了調控趨於過熱的房地產市場,不少城市祭出了多種手段。

上述報告稱,地方層面,各地堅持分類調控、精準施策,熱點城市調控繼續升級,限購限貸力度加大。2016年10月份以來,一線和二、三線熱點城市,先後密集出臺政策,從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節,多城市靈活設置競買規則,通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價,防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃,調整土地出讓節奏,穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源,防範資金違規流入土地市場,保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺,效果初步顯現。統計數據顯示,2016年11月份,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。”報告稱。

2016年四季度,房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響,環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看,調控收緊一定程度上發揮了作用,一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著,多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢,地價基本穩定。

張大偉也表示,隨著各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看,二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來,全國土地市場成交數據降溫,合計成交超過10億元的109宗,其中溢價率超過100%的只有23宗,相比之前高溢價率地塊頻繁出現有市場明顯的降溫。”張大偉稱。

京滬深仍未推出三年宅地供應計劃

按照“國土資源部要求”,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。

但截至記者發稿,除廣州外,四大一線城市中,北京上海和深圳均未對外發布2017~2019年三年住宅用地供應計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

在上月23日~24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上,北京市委書記郭金龍稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

不過,截至記者發稿,北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年,全年土地出讓收入約800億元,尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層曾對第一財經記者表示,北京2016年供應土地確實少於往年,其原因可能是擔心出現地王,另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

全國 22 城市 地價 過熱 地方 祭出 限價 調控 大招
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南京樓市“雙限”升級後仍有多地塊拍出最高限價

據中新網報道,在本月南京樓市限購、限貸政策升級加碼之後,30日在網絡上進行的“不碰面”的土地拍賣會上,仍有多幅地拍出最高限價,房地產企業需搖號決定最終贏家。

當天,南京有8塊地出讓,其中6塊是住宅和商住混合用地,位於主城區的城北、城東的江寧,另有2幅商業地塊。6塊住宅和商住混合用地全部達最高限價。

土地拍賣市場冷熱不均、持續分化的態勢,不僅限於二線城市南京。

據中原地產研究中心數據統計,本月,廣州、上海等多個一線城市在樓市調控收緊後,整體樓市雖在降溫,但土地市場尤其是優質的住宅地塊,成交依然活躍。

在中原地產首席分析師張大偉看來,房企對熱點城市、熱門地塊的拼搶仍然積極。今年前2個月,武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州等市土地拍賣整體溢價率比2016年降低,但部分地塊成交較熱。

不過,大部分城市土拍平均溢價率比2016年下調。在系列約束性政策下,高價地“現身”數量、頻次減少。

張大偉預計,之前一些出手“豪奪”的房企或面臨入市難題;房價漲幅已經明顯放緩,大部分城市房價走向平穩。

南京工業大學副教授吳翔華認為,土地拍賣是市場中貨幣資本化的平臺,當下土地拍賣市場仍凸顯兩極分化。高價地減少了,但均價水平在上升,有引發上漲預期可能。

南京 樓市 雙限 升級 後仍 仍有 有多 地塊 拍出 最高 限價
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東莞限價再加碼:新房備案均價不得超過競品前三個月售價20%

東莞價格信息網昨日發布《關於加強新建商品住房銷售價格備案管理的通知》,對東莞3月21日發布的“限價令”中關於新房首次備案作出了明確的說明,要求首次房價備案的樓棟均價不得高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)。

《通知》對東莞開發企業新房首次備案均價進行了具體說明。要求開發企業應根據項目土地費用及建安成本等因素合理確定申報備案價格。新建商品住房項目首次申報房價備案的,須以幢(棟)為單位申報,申報均價應不高於前三個月當地鎮街(園區)同類型新建商品住房銷售均價的20%(含);高於20%的,須提交備案價格申報說明。

《通知》介紹,項目住房類型按每幢(棟)套均建築面積分為三類,分別是小於90(含)平方米、90~144(含)平方米和大於144平方米。提交的備案價格申報說明應詳細列明申報價格的構成情況,包括項目土地費用、建安成本等。開發企業可同時提交周邊同類型在售項目備案價格信息等情況進行輔助說明。

另外,《通知》還重申嚴禁捂盤惜售,拿到預售證的房源需在10天內一次性公布,不得分批次銷售;並且鼓勵降價,為漲價設置“門檻”。

《通知》提出,預售商品住房項目須在取得預售許可證10天內一次性公開全部準售房源,不得分批次銷售。商品房銷售須嚴格執行明碼標價制度,按規定實行“一套一標”。開發企業在銷售現場公示的價格應與備案的價格、網上公示的價格保持一致,不得在標價之外加價銷售商品房,不得收取任何未予標明的費用。

東莞 限價 加碼 新房 備案 均價 不得 超過 競品 品前 三個 售價 20%
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成都停止受理限價商品住房資格申請

3月31日,成都市房管局官網發布通知, 根據《住房城鄉建設部財政部關於做好城鎮住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》(建保〔2016〕281號)精神,城鎮住房保障將轉向以租賃補貼為主,按照《成都市人民政府關於推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見》(成府發〔2016〕17號)要求,成都市已於2016年起停止新建保障性住房。經研究決定,從本通知下發之日起,停止受理限價商品住房資格申請。下一步成都市將研究擴大租賃補貼保障範圍和提高租賃補貼標準,以租賃補貼方式支持城鎮住房困難家庭解決住房問題。

成都 停止 受理 限價 商品 住房 資格 申請
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“限价令”下的房企: 今年部分片区或面临去化考验

http://www.xcf.cn/ttxg/201706/t20170607_781018.htm 调控下房企的突围与困顿

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。但很多房企将销售重心放在今年上半年。因此即使资金层面并不值得担忧,业绩的压力也将很快来临。

  “限价令”是极考验开发商运营能力的政策之一,因为它会对房地产项目的利润进行直接限制,且这种限制带有强烈的行政色彩。

  虽然限价措施早已有之,但由于此前的市场异动,今年以来,“限价令”又以更加完善的版本重现于热点城市。且在限购、限贷等措施的“配合”下,其给房企带来的杀伤力已不同于往日。

  由于一二线城市的房价水平较高,多数房企倾向于在这些城市谋求利润,而将日渐升温的三四线城市作为规模的战场。如今,“限价令”的存在令前者遭遇困境,且年中节点的到来也给业绩带来压力。挽救利润还是平衡业绩?已成为房地产企业面对的一项难题。

  “进化”的限价令

  对商品房(非保障房)实施限价的做法,最早可追溯至2010年。当年5月,北京市房山区长阳镇起步区6号地成为首个以“限房价竞地价”模式拍出的土地。第二年4月,该项目入市,并按照规定以每平方米12500元左右的价格进行销售,比当时周边房价低20%。

  此后,类似的情况一度绝迹,直到2016年10月,北京开始大规模推广“限房价竞地价”的土地出让模式,并引发多个热点城市的效仿至今。

  另一个版本的“限价令”存在于预售环节。为遏制房价上涨过快的情况,近几年来,热点城市纷纷发文,对商品房预售价格进行管控。常见的限价条款为:“交易价格不得高于备案价格”、“售价不得高于同区域同类产品价格”、“售价不得高于项目前期价格”、“售价一年内不得上调”等。

  今年3月以来,限价措施进一步扩围,并已从东部热点城市,蔓延至部分三线城市,以及中西部区域。如无锡、阜阳、兰州等均出台限价措施。

  为避免开发商以“捆绑销售”等方式进行规避,如今的限价令进一步完善。如今年5月19日,住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》称,房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格并对外销售。

  同时,包括向买受人收取或者变相收取费用;捂盘惜售或者变相囤积房源;不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等在内的12个销售行为被明令禁止。

  “企业基本上没有空子可钻,只能老老实实地按规定销售。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,以前很多房地产项目采用提高首付、一手变二手、捆绑车位(或地下室、装修)销售等方式来规避限价令,但现在监管严格,很难行得通。

  他还认为,市场进入下行周期,成交量本身就在下滑,加上限购、限贷等措施的打压,成交量下降趋势更为明确。此时出台的限价令,效果更是显著。

  “拖”字诀

  从削减利润的角度来看,“限价令”对开发商的打击不可谓不大。

  据不完全统计,截至目前,全国有超过20个城市出台了限价措施,其中大多数为一二线城市。而对于多数全国化布局的房企来说,一二线城市由于房价水平较高,被视为利润的主要来源。近期日渐升温的三四线城市,则被当作规模的主战场。

  在房地产行业利润率日渐下滑的背景下,限价令又对企业利润实施了“精准打击”。从目前来看,除了拖延入市节奏,房企似乎没有更好的办法。

  以较早实施限购令的北京为例,根据亚豪机构的统计,今年前5个月,北京月均入市住宅项目在10个以内。6月,北京预计有14个项目入市,虽然显示出房企开始准备年中冲刺的姿态,但与去年同期的33个项目入市相比,仍然相差甚远。且这些项目能否最终入市尚存疑问。

  亚豪机构市场总监郭毅向21世纪经济报道记者表示,今年北京住宅供应低速运行将成为常态。

  据公开数据,近几个月来,大多数热点城市的新房供应节奏明显放缓。分析人士普遍认为,这既是因为房企对政策存在一段消化期,也有限价令带来的“定价难”因素。

  2016年,大多数房地产企业获得了较好的销售业绩,且这一销售惯性延续至今年第一季度。同时,去年房企进行了大量低成本融资,使债务结构得以重组。因此根据多数业内人士的观点,对于财务状况良好的企业来说,即使暂缓销售步伐,资金面也暂时无虞。

  业绩的压力

  但这种局面能持续多久尚存疑问。在调控政策的全面影响下,4月房地产企业的业绩出现下滑。

  根据中原地产研究中心统计,今年1-4月,30家标杆房企合计签约9075.6万平方米,销售金额为11619.9亿,分别同比上涨62%与73.3%。但就4月单月来看,有24家企业的业绩出现环比下滑。万科4月销售418.9亿元,比三月下降了34.2%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,一季度很多公司销售业绩数据更多是因为2016年的结转,目前来看,二季度继续冲高可能性已经不存在,大部分房企的半年度和年度业绩都存在压力。

  据21世纪经济报道记者了解,由于预估到下半年市场转冷,很多企业将销售重心放在今年上。因此,即使资金层面并不值得担忧,但业绩的压力也将很快来临。

  在这种情况下,房企是否会按照“限价令”的要求降价出货,从而在固定的时间节点上冲击业绩?

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,价格管控措施具有维护房价平稳、减少炒作的效果。目前来看,包括限价令在内的一系列调控措施都将长期执行。

  他认为,从房企的角度来看,会否降价将在很大程度上取决于拿地情况。如去年大量拿地的企业,今年会面临较大的资金压力,也更有降价出货的可能性。至于利润的损失,只能待后期进行弥补。

  郭毅也持有类似的看法。她认为,对于北京这类城市而言,2016年住宅土地的超低成交,使得房企手中土地储备不足,去库存压力较小,集中“舍价保量”的可能性也相对较低。但对于出让了高价地的城市,去库存压力增大,存在降价出货的可能。“对于全国化布局的房企来说,今年肯定有某些区域公司的日子不好过。”郭毅说。

限價 下的 的房 房企 今年 部分 片區 面臨 去化 考驗
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北京海澱兩地塊商品房限價5萬多

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-07-01/1123049.html

北京海澱區再次推出“限房價、競地價”地塊。昨日,北京市掛出6宗土地,其中5宗是住宅用地,分別為海澱兩宗、亦莊一宗、懷柔兩宗。

海澱兩宗地均位於溫泉鎮。一宗四至範圍為東至核心區東側路,南至太舟塢四街,西至太舟塢東一路,北至太舟塢三街。另外一宗則東至太舟塢東二路,南至太舟塢南街,西至太舟塢東一路,北至HD00-0303-6015地塊。兩宗土地上都將建設住宅、商業和辦公用房。建築控制規模將達到13.9萬平方米和10.4萬平方米。

和首批“限房價、競地價”房源一樣,本次掛牌出讓宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格,當競買報價達到土地合理上限價格時,則不再接受更高報價,轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。北京市規劃國土委信息顯示,這宗土地未來商品住房銷售均價不超過53000元/平方米,且最高銷售單價不得超過55650元/平方米。

這個價格和去年“9·30”新政後首批推出的“限房價、競地價”地塊中的永豐地塊銷售均價相差無幾。此前,永豐地塊的商品房均價每平方米不超過5.34萬元,最高單價不超過每平方米5.61萬元。

此前,永豐地塊被開發商競到了100%自持,因此並不會有住宅上市銷售。而在隨後出讓的地塊中,一部分“限房價、競地價”的地塊出現了以自持70%住宅為上限、或者競自持商業、辦公比例為上限的要求。也就是說,只要住宅自持面積上限不是100%,這宗土地就會有按照預售價格銷售的住宅上市。

亦莊出讓宗地中商品住房銷售均價不超過52695元/平方米,且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

這次還掛出了懷柔區一宗“限房價、競地價”地塊和一宗自住房地塊。公開信息顯示,自住房地塊中所有居住建築規模將全部建設“自住型商品房”,銷售限價為含全裝修費用20000元/平方米。“限房價、競地價”地塊商品住房銷售均價不超過29438元/平方米,最高銷售單價不得超過30909元/平方米。

(來源:北京日報記者耿諾)

北京 海澱 兩地 商品房 商品 限價 萬多
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