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陀地經紀撼贏大財團

 

2010-10-07  NM





樓市持續升溫,除了業主高興外,最開心莫過於地產代理。

論規模,肯定是中原及美聯兩大財團獨霸市場(利嘉閣及香港置業,分別是中原及美聯的附屬公司);但中原主席施永青卻指行業並非「中美大戰」這麼簡單,大行亦難以攻破陀地勢力雄厚的區域。「中原、美聯各佔市場三分一,其餘由中、小型行佔據,我哋好少沾手舊區市場。」

事實上,各區有不少陀地經紀行揮低大行,例如駐紮屯門的祥益地產,長期佔區內逾一半成交;而曾在中原任經紀的創富物業老闆,睇準大行欠缺靈活,遂自立門戶,短短三年已成為粉嶺大哥;至於主攻大角咀的龍鳳地產,大行甚至於區內全無蹤影。祥益地產

開業年期 21年

分行數目 25間

區域 屯門

代理人數 200人

中原、美聯向來明爭暗鬥,但在屯門卻不敵地頭蟲。今年六月,祥益連開四間分行,老闆汪敦敬猛讚市中心屯門時代廣場的鋪位難求,較兩旁的美聯或香港置業的鋪位大三倍,「喺正轉角位,兩邊落地玻璃對正市中心,我哋要預先交裝修設計俾大業主先爭得到。」

屯門是祥益的根據地,故此凡有大行開鋪的地方,必定有其足跡,例如全港最大型居屋兆康苑,便有三間分鋪,而最旺的屯門市中心,亦有七間分店插旗,「有啲鋪足足等咗十年,我不惜工本爭番嚟。」

屯門面積之大,約有半個九龍,難怪祥益開鋪政策如便利店般,總有一間喺左近,令屯門分店多達二十五間;反之四大代理鋪,在屯門加起來亦只得十九間分鋪,有屯門大行經理說:「唔係潑自己冷水,屯門有一半成交都係祥益做。」

舌戰施永青

不單愛鬥鋪多,兩年前汪敦敬更曾與施永青在電台舌戰,施認為細行於金融海嘯後不宜逆市擴張,質疑汪的策略不切實際。「施永青嗰時睇淡樓市,我就話樓市好快復甦,結果你都睇到啦。」

其實行內對祥益的印象麻麻,指其職員筍盤就自己買,然後托高價格沽貨獲利,汪敦敬試圖解畫,指經紀買賣實屬正常,「只要交易時向買家申報就無問題,如果違法,同行早就報警啦。」

惟背後仍有不少炒家對這種手法有怨言,認為有利益衝突。汪敦敬卻反指常被行家抹黑,「商場閉路電視,影到對方踢我哋職員,有晒證據,最後對方要留案底!」

專請笨人

他笑言旗下經紀不作奸犯科,反而「笨笨地」居多。全公司二百名職員,有七成是再培訓人士及新移民,「佢哋住喺屯門,客仔多數係街坊或者同鄉。」

任職祥益經紀十二年的陳阿麗,九七年屯門八佰伴結業,便轉行做代理,由於廣東話半桶水,帶客睇樓時非常尷尬,「我講嘢唔正,要講幾次客人先明白。」可幸屯 門住有不少新移民,口音反成為其優勢,「有個客見我有口音,問我邊度嚟,原來大家都係福建鄉里,之後講鄉下話傾偈,最後傾成百三萬買兆禧苑,佢啲兄弟姊妹 後來都幫襯我。」陳阿麗現已成為祥益佣金最高的經紀之一。汪敦敬笑說:「我啲伙記識講中國十六種方言。」

搞地區關係

政府七十年代發展屯門新市鎮,汪敦敬是首批殺入屯門開地產鋪的人,自此便立心在區內搞關係,現時身兼區內多項公職,每年農曆新年大派十萬個利是封,又扮聖 誕老人派禮物,「我哋中、小型公司,廣告一定唔夠大行多,惟有實際啲答謝街坊。」又例如業主只要簽下委託書,讓祥益獨家放盤,便送五百元的全屋清潔。

祥益一直是屯門王,但汪敦敬卻從未在區內居住,近年他愛買九龍站豪宅,惟作為地產公司老闆,亦要透過對手入市,「我透過中原同利嘉閣搵盤,始終西九靚盤唔易搵,要四十八小時內決定買唔買。」

睇通大行弊病減佣致勝

祥益是屯門開荒牛,相反成立不足三年的創富物業,已在粉嶺開了六間分行,四大則在該區合共有十間鋪,創富老闆張銘均牙擦地說:「一開鋪我就預咗要同大行平分天下,而家佔咗三分之一成交。」

張銘均以前是粉嶺及上水區的地產經紀,不時自己也揸鑊鏟,「响粉嶺做咗十四年,沙士之後,啲樓低水得好緊要,索性邊做代理邊炒樓。」翻查資料,從○四年起,張銘均至少炒過二十多個上水及粉嶺單位,買入價大部分約一百萬元,通常賺一至二成便離場,最厲害是從未損手。

直至○七年,他決定放手一搏,花七十萬元創業,「樓市始終有波幅,唔會長升,炒樓始終有風險。」故此他揀在私樓較集中的粉嶺開鋪,半年內開兩間分行,與大行硬碰。

創富物業

開業年期 約3年

分行數目 6間

區域 粉嶺

代理人數 50人

炒樓即炒魷

他在創業之前,已與區內的炒家打了招呼,「除咗大家都識嘅鬍鬚余之外,仲有四、五個炒家活躍於粉嶺,佢哋揸貨比鬍鬚余仲多。」

他更向炒家承諾連同自己在內,所有員工不可炒樓,違者必炒魷,「你問吓鬍鬚余,係咪好多大行經紀有筍盤都自己炒先,對佢哋唔公平。」

他更睇穿大行靈活性低,去年底帶頭將買家的佣金減至七折,大行起初也照跟如儀,「佢哋減咗四個月就無繼續,聽講話總公司怕對其他區嘅客唔公平,影響深遠,所以即刻停止。」他表示此招薄利多銷奏效,生意額急增一半,故今年在區內再多開三間鋪。

成功搶了佔有率,他又再度橋,欲將佣金調回正常水平,最近便開了裝修公司鋪路,「慢慢加到八成、九成,轉為送幾千蚊裝修禮券,同時又可以幫襯我哋裝修公司,我又賺得番,一舉兩得。」

擴張太快易中伏

經濟低迷時,就算分行逾百間的大行亦重創,利嘉閣在九七年,分行數目逾一百間,惟金融風暴後縮減至六十間。至○一年,樓市仍未復甦,終以一億元賣盤予中原。

而香港置業,九六年為擴充,引入長實,翌年擴展至一百四十間分行,金融風暴後縮減至二十五間。有報導指,香港置業與長實的關係太密切,遭其他地產商杯葛,使港置只能賣長實樓盤,生意轉差,經紀不斷跳槽,直至○○年被美聯收購。

另外,紅極一時的鴻運地產,曾是沙田區的二手樓大阿哥,可惜金融風暴後大損元氣,至○○年轉攻一手盤,卻被中原、美聯夾擊,最終結業。○三年,其老闆田國強的妻子沈國芳重操故業,成立鴻雋地產,至今規模依然不大。

為抗衡大行,美國的世紀21引入特許經營模式,小型地產鋪加盟後,每月付專利費,便可使用其招牌,現時在港有一百三十間分店。

舊區包通渠

細行欠缺宣傳,故上述兩大陀地公司老闆也樂於訪問,惟獨在旺角及大角咀開了十間分店的龍鳳地產老闆甄智傑卻異常低調,卡片只印上投訴部經理,「我只想平平淡淡做生意,依家只負責客人投訴,我派個經理同你做訪問啦。」

四十多歲的甄智傑,是龍鳳的創辦人,行家指他甚少在店內出現,只知他在區內有數個物業收租。

龍鳳地產

開業年期 18年

分行數目 10間

區域 大角咀、旺角

代理人數 約20人

被迫擴張

龍鳳現時在區內有十間分店,較歷史悠久的大同地產還要規模大,惟行內人指它是「被迫」擴張,「其實佢唔想開咁多分行,有啲隔籬街已經有一間,但職員做得耐,要俾佢哋多啲發展,所以先開分行,否則就自立門戶。」

事實上,龍鳳就算分行眾多,但員工只有二十名,龍鳳地產經理陳宗健表示每間鋪只有一至兩人,若要帶客睇樓,鋪頭便索性關門,因此營運成本有限,「好多職員都係附近嘅師奶,一做就十幾年,有自己班客,買樓賣樓都係同一個代理經手。」

陳宗健指舊區經紀要提供另類服務,「條渠塞咗、停電、漏水都會搵我哋幫手,我有好多相熟鋪頭嘅電話。有時業主會問我哋點裝修,邊間裝修鋪好,如果業主想劏房,仲要教埋佢哋點攞牌同裝修。」

九○年代初,房協興建的油麻地駿發花園落成,大行亦曾嘗試殺進該處開鋪,惟最終亦被龍鳳揮低,「駿發的二手成交唔多,養唔起一間大行,細行無咩開支先做得 住。大行每月要上繳約十萬元行政費給總部做廣告費,皮費太重。」一名地產經紀笑說,一些單幢樓較多的舊區,即使所有成交全由一間大行獨霸,亦不夠維皮。

現時舊區有不少重建新盤落成,龍鳳也積極搶生意,今年在奧運站新盤海桃灣樓下開了分行,以為可食正區內換樓客幫襯,可惜生意麻麻,陳宗健坦言:「新盤點都唔夠大行鬥。」

大同地產決裂

大角咀細地產鋪林立,其中有逾四十年歷史的大同地產最悠久。首間分店位於大角咀大同新邨,故以此為名,高峰時擁有二十八間分行,單是美孚便有近十間分行。

惟○三年,三名股東不和決定分家,各自分區盤據,但依然沿用大同地產作招牌,彼此的裝修亦很統一,一律掛着葫蘆及銅鑼等中式布置,只是樓盤資料已各不相通,外人難以知道已拆夥。本刊找到大角咀大同的老闆劉小娟,但她拒絕回答任何問題。

 


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《陀地驅魔人(Keeper of Darkness)》:大師和大師的助手

乜魔術師個性格真係好似黃永發(發仔,張家輝飾)咩?


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陀地 地驅 驅魔 魔人 Keeper of Darkness 大師 助手
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揭開美帝股息免收陀地之謎

首先溫故知新,海外投資者投資美帝股市,其身份多數是 nonresident alien(NRA),NRA的定義可參考:
Publication 519 (2016), U.S. Tax Guide for Aliens
1. Nonresident Alien or Resident Alien?
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揭開 美帝 股息 免收 陀地 地之 之謎
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魔術師可以問美帝取回幾多股息陀地(2016)?

上文《揭開美帝股息免收陀地之謎》講到,nonresident alien(NRA)的美股投資只應申報 non-effectively connected income(NEC),魔術師亦決定跟足程序,彰顯程序公義,問美帝拎返收多咗嘅陀地費;而唔會去學那班呆灣投資者咁,扮唔識英文或真唔識英文咁去報 effectively connected income(ECI)來騙個人免稅額(personal exemption)搏大霧退回稅款。由於美國公司的派息必收 30% withholding tax,呢一方面無爭議,無法退稅,要諗的就是外國股票(相對美帝而言,下同)及有機會免稅的 ETF(Exchange Traded Fund)。
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魔術師 魔術 可以 美帝 取回 幾多 股息 陀地
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填表問美帝取回股息陀地(2016)

上文《魔術師可以問美帝取回幾多股息陀地(2016)?》及《解剖魔術師 2016 年度 1024-S》講到,魔術師發現 Interactive Brokers(IBKR.NASD,簡稱 IB)所提供 2016 年度的 1042-S,將 WisdomTree Europe Hedged Equity Fund (HEDJ.AMEX) 的股息當成係 Incode code 06:Dividends paid by U.S. corporations-general 申報,而實際上該筆股息是可以當成是 Foreign source income 看待,可以免稅。
(以下引文均節錄自 Instructions for Form 1040NR (2016) U.S. Nonresident Alien Income Tax Return,不贅。)
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填表 美帝 取回 股息 陀地
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陀地寬限期(2017)

上文《填表問美帝取回股息陀地(2016)》及《假扮美帝公民入領事館做公證(2017)》講到,由於魔術師不甘明明係屬於 foreign source income 被美帝強收 30% 陀地稅以致股息收入大跌,於是便決意申請退稅一於「從美帝手上奪回屬於自己的錢」。研究一輪填好表仲不待止,更要去美帝領事館幫護照副本做公證申請 Individual Taxpayer Identification Number (ITIN),成個程序要搞成 7 至 11 個星期不等,但對無 effectively connected income 的 nonresidenet alien (NRA) 來說,報稅的截止日期是每年6月15日,咁豈不是會過期?
其實以美帝洋腸們的辦事效律,你 DHL 份 form 過去都有可能「過期」,倒不如申請定延期仲實際!
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陀地 寬限期 寬限
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【陀地法式風情】惡搞法蘭西生活 真法妹:我哋冇人用LV

1 : GS(14)@2017-05-14 10:51:51

香港地方細細,自製法式生活work唔work?



香港人理應對法式生活毫不陌生,除了每年都舉行的法國五月,日常亦經常接觸法國文化,但結果總是變成扭曲了或陀地化的偽法式風情,LV、Chanel那些法國時裝品牌成為法國icon?源自法國的picnic又真如我地近年熱衷於趕到草地上開餐的模樣?茶餐廳必備的法蘭多士又是否真的來自法蘭西?請來「陀地偽法妹」Phoebe演繹,交由正宗法國妹Caroline Fieux一一解答。



我哋勞師動眾帶齊裝備去野餐,對法國人來說,野餐唔係呢回事!

Caroline睇住我哋惡搞法蘭西生活,睇到皺晒眉。

法國確係有西多,但原來本質好似我哋嘅炒飯。

記者:曾冠輝攝影:鄧鴻欣、王國輝2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170514/20020442
陀地 法式 風情 惡搞 法蘭西 法蘭 生活 真法 法妹 冇人 人用 LV
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港姐面試清泉點將錄外籍女加入戰團惡鬥陀地

1 : GS(14)@2017-06-22 07:42:26

美女組【撞裙女模】■Elsie Chan樣子標致,跟其他人穿同一款裙時更見稱身。

【美女組】

今年取消招募海外佳麗,改為全球形式,吸引外籍及混血兒索女參加鬥靚。來自澳洲的鬼妹仔索模Perrie Kap雖然有香港身份證,但不懂廣東話,她表現興奮說:「Try my best! Very excited!」雖然索模Elsie Chan跟三位佳麗撞裙,但她最索最出眾,見她在社交網更大騷身材。而23歲穿藍裙貌似朱千雪的Nicole Wu,也是標青一族。


【澳洲索模】■現年26歲Perrie Kap有香港身份證,但不懂講廣東話。

【餐飲雪雪】■貌似朱千雪的Nicole Wu現時做餐飲業,自言是半個老闆。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170621/20063671
港姐 面試 清泉 點將 外籍 加入 戰團 惡鬥 陀地
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