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內地客付37萬BSD買屯門居屋 長策會關焯照﹕個案非急增 暫毋須規管

1 : GS(14)@2013-02-18 23:18:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130218/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】內地跨境學童日增,有廣東省買家為方便子女日後留港讀書,索性在港置業,不惜付37萬元的買家印花稅(BSD)購入居屋澤豐花園單位,為區內半個月以來第二宗居屋BSD成交。
翻查紀錄,上月中屯門區同樣錄得居屋BSD成交,一名內地客上月尾「即睇即買」,一筆過以170萬元白由市場價購入居屋兆隆苑兩房單位,同樣是為方便子女上學,實用呎價4439元(建築3333元),涉及25.5萬元BSD。
祥益高級營業經理蕭嘉偉表示,屯門澤豐花園2座高層F室,前日獲內地客以248萬元買入,買家額外需付37.2萬元BSD。單位實用呎價5727元(建築5145元),造價創屋苑同類單位新高,並較舊紀錄貴約8%,呎價更刷新屋苑新高。
跨境學童父母 買樓方便入學
據知,買家來自廣東省二三線城市,一心來港置業,前日先看嘉湖山莊細單位,考慮負擔能力後,轉睇二手居屋。當日付款後已即時返鄉,單位暫時空置,是為日後子女來港讀書鋪路。原業主則在2005年以64.8萬元(已補地價)買入,帳面獲利183萬。

對於應否限制內地人購買由政府出資興建的居屋,立法會房屋事務委員會成員涂謹申認為,問題癥結在於目前樓價過高,導致部分內地客從私人市場轉投居屋。
2 : Sunny^_^(11601)@2013-02-19 08:55:36

咁比多三十幾萬都要買,呢d就真係冇得打壓...
內地 客付 37 BSD 屯門 居屋 長策 策會 會關 關焯 焯照 個案 非急 急增 暫毋 毋須 須規 規管
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焯焯有餘:賣港燈非撤資 關焯照

1 : GS(14)@2013-10-01 17:34:27

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130930/18443749

                上周五傍晚,幾位報章傳媒朋友來電,告知李嘉誠旗下的電能實業(006)建議分拆港燈業務上市。市場估計這次李超人賣港燈可套現最多390億港元,這亦是自「百佳」尋求買家後,李嘉誠再次減持香港資產。李超人心中有何盤算,實在耐人尋味。

商業決定 合情合理

                                    有評論認為李嘉誠密密出售香港資產,是準備將自己的王國撤出香港,但筆者認為,以上論點根本沒有實質證據。如果熟悉超級市場運作,便知道這無疑是一個「付出多,回報少」的行業,加上近年「百佳」屢受外界批評,為了減少麻煩,李嘉誠選擇出售「百佳」亦是人之常情。
至於拆售港燈,從商業角度來看,這是一個正確決定,因為港燈的本地業務的發展空間有限,對李嘉誠來說,這已是一塊雞肋。現在賣出,亦無不可,但最重要的是將套現的現金換馬至高回報項目,這符合李超人和兒子李澤鉅的性格。
另外,近個多星期發生的美國財政懸崖問題,市場的反應絕對是預期之內。投資者最不喜歡不明朗因素,因此,在美國國會未有關於國債上限的明確決定前,美股仍會繼續調整。至於美國長債孳息已出現明顯回吐,下跌空間變得有限,如有興趣,不妨在此水平沽空美國長債,值博率應該不低。
港股的走勢相對穩健,恒指似乎在23000點建起初步支持,如果周初港股再回試此水平,讀者可以考慮買些公路股和賭業股。公路股的賣點是息口不俗、現金流強和業務視野清晰;賭業股則有不俗的發展空間,君不見澳門的博彩股的業績非常亮麗?這證明賭業股仍有運行,大家不妨留意。
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公務員為何加薪再加薪?(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照)

1 : GS(14)@2015-06-12 08:37:05

今年公務員又加薪啦!而且加幅更高於今年薪酬趨勢淨指標0.5個百分點,這是26年來第七次未有跟從淨指標的指引。打工仔加薪當然是好事,但始終公務員的薪酬涉及公帑,所以其薪酬變動是需要有充足的理據和透明度去支持,否則,市民只會質疑改動公務員薪酬的目的,對政府威信可能造成衝擊。政府的運作一向是按本子辦事。背後的理念是以規則(Rules)來管治香港,以減少爭議。在經濟學上,有大量研究已指出,在制訂公共政策方面,應該盡量清晰、客觀和以規條為本,並避免注入太多酌情權(Discretion)的元素。否則,公共政策的效力會被削弱。在每年公務員薪酬調整方面,政府已有既定機制,行政長官和行政會議會考慮以下六個因素:一、薪酬趨勢淨指標;二、經濟現況;三、政府的財政狀況;四、生活費用的變動;五、職方對薪酬調整的要求和六、公務員士氣,來決定公務員薪酬的變化幅度。因為一至五是可以量化,所以是較科學化,而唯一個主觀因素是公務員士氣。從來士氣沒有一個量度準則,這也是調整薪酬機制的不理想之處。調整薪酬另一個較易被批評的地方是沒有一個客觀程式去反映薪酬調整幅度。根據前高官王永平的解釋:「薪酬趨勢淨指標是最重要因素,相對於其他,淨指標有凌駕性,除非其他五項因素出現特殊情況,才可以改變按淨指標的建議加幅。」雖然王永平指出薪酬趨勢淨指標是具最高的參考性,但何謂特殊情況,政府是極少交代,這亦是缺乏客觀的調整薪酬機制所產生的明顯後遺症。為甚麼在過去26年,政府幾次沒有跟從淨指標指引,原因是政府高層採用酌情權去調整公務員薪酬幅度。但過份運用酌情權不但會減低機制的公信力,而且更鼓勵公務員工會不斷向政府施壓,爭取更大的薪酬加幅。如果大家有留意近幾天的傳媒報道,部份公務員工會表明扣減遞增薪點後,薪酬加幅要追到通脹。由於今年薪酬趨勢淨指標均低於今年3月份綜合通脹4.5%,所以公務員工會表明不滿意以淨指標來決定最終的薪酬調整。但筆者要指出,公務員和政府均採用綜合通脹率,這是否一個適合的選擇,大家不妨細心看看以下的解釋。



酌情凌駕機制準則

現在政府是以財政年度最後一個月的通脹率作為通脹指標(比較今年3月份的綜合消費者物價指數和上年同月的數字),這做法是不太理想,原因是以3月的通脹率作為每個財政年度的通脹率是十分粗糙,尤其是單月通脹率是很容易被其他因素影響而出現大波動,所以未必適合代表整個財政年度的通脹走勢,在實證研究方面,學術界多以按年的平均通脹,即是以過去12個月的通脹率平均值,作為通脹指標,因為以平均計算方法,單月通脹出現大波幅也未必影響到結果。另外,自2007年開始,政府在每個財政年度均推出一次性寬免措施,為了剔除這種措施對通脹率的影響,政府統計處在計算通脹時是會先將這措施所帶來的影響隔離,這種通脹是為基本通脹。如果將平均的基本通脹作為通脹指標,筆者相信現時的薪酬調整基制會更具公信力。今年政府和行會決定在公務員加薪方面再加多0.5個百分點,這是否因應現時的政治環境而作出這樣決定?小市民根本難以知道答案。然而,政府官員已承認這加幅是不科學化,但卻合乎一貫機制。看到政府的解釋,筆者不禁會問:「既然是機制,為甚麼不能解釋這0.5個百分點是怎樣計出來呢?」如果是主觀判斷,政府是需要解畫的。另外,因為由於公務員再加多0.5%的薪酬,今年在薪酬的額外支出是大約9億元。但讀者要想想,這個增幅是有長遠影響,原因是薪酬基數也擴大了,即使未來不加薪,但政府每年也要為此而增加薪酬支出,額外的增薪幅度是遠遠大於9億元。筆者認為公務員薪酬調整機制是時候作出優化,而今次政府以酌情權加公務員的薪酬也絕對是一項敗筆,希望政府不會重蹈覆轍。
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關焯照經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150612/19181675
公務員 公務 為何 加薪 經濟 學家 、冠 冠域 商業 研究 中心 主任 關焯 焯照
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公屋加租封頂便宜了租戶(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照)

1 : GS(14)@2016-07-09 06:43:25

公屋租金「可加可減」機制於2008年實施。按機制公屋租金每兩年調整一次,調整幅度是基於公屋戶收入的變動而上調或下調,上調最高幅度是10%,但機制沒有設定下限。未來兩年的公屋租金加幅將會是10%,這已是連續三次租金調整幅度達至上限。只有在首次引入調整機制時,租金的升幅為4.68%。以上結果是預期之內,因為首次檢討公屋租金的時間是由2008年1月至2009年12月,其間發生金融海嘯,香港在2008年第四季至2009年第三季出現經濟衰退,拖累公屋戶收入明顯放緩。然而,經濟在2009年第四季開始進入復蘇期,增長迅速回復正常水平。此外,政府在2011年5月1日實施最低工資,公屋戶收入顯著增加。從附圖可以清楚看見公屋戶收入變動在過去三次檢討期均高達16%或以上,顯示大部份公屋戶的財務狀況正在改善。




公屋營運成本升 公帑埋單

以公屋戶收入的變動來反映其負擔能力本來是沒有問題,但房委會在運用這數據來制訂公屋租金可加可減機制卻出現兩個問題:第一,可加可減機制完全忽略公屋的營運成本包括工資、維修、差餉、地租、折舊等等,但房委會的資金卻涉及公帑,所以在制訂可加可減機制時,營運成本和公屋戶的收入必須同時考慮,尤其是房委會現時需要對每一個公屋單位作出補貼,即使過去6年,公屋戶收入明顯增加,但由於可加可減機制已將加租上限設於10%,房委會也不能將租金的提升幅度多於10%,這是否對非公屋戶公平?筆者幾位曾任職於房委會和房屋署的朋友,均告訴我近年公屋的營運成本上升幅度頗厲害,如果繼續採用現時的可加可減機制,房委會的補貼只會不斷擴大,這情況是絕不可能長期持續,最終只會是再一次由公帑埋單。第二,現時的封頂水平是10%,但不少讀者會問:「為甚麼選取10%作為上限?」筆者對這問題未能給予答案,因為我根本不會將負擔能力的上限設於一個恒數,恒數代表公屋租金的上限不會隨着經濟周期而改變,這種做法肯定是非常不理想的。當經濟進入擴張期時,公屋戶的收入升幅明顯改善,而在收縮期時,公屋戶的收入升幅放緩甚至出現負增長,所以在設計公屋租金的上限時,經濟表現必須要納入考慮之列。港鐵的可加可減票價機制,在決定加價時這機制設下票價升幅不可以高於家庭月入中位數按年變動(即是乘客的負擔能力),假若以類似港鐵的做法移來制訂公屋租金上限,房委會可以將上限設於不高於公屋戶收入變動,而計算公屋租金的調整幅度則以公屋的營運成本變動作為指標,筆者相信這方法是遠較現時公屋租金的可加可減機制公平和合理。
http://acecentre.hk關焯照經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160708/19686642
公屋 加租 封頂 便宜 租戶 經濟 學家 、冠 冠域 商業 研究 中心 主任 關焯 焯照
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搵三萬多元也儲不到錢?(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照)

1 : GS(14)@2016-12-03 05:05:09

立法會上周公佈名為《香港家庭面對的財務挑戰》的研究簡報顯示:「不少中低收入家庭財務緊絀,未必能夠每月保持盈餘,甚至需要依靠以往積蓄或其他資源,應付每月的家庭開支。」在研究簡報公佈後,記者問筆者:「根據立法會的研究,即使每月的家庭收入達三萬多元,隨時也儲不到錢?」筆者聽後非常驚訝,因為當每月的家庭收入是三萬多元,已高過家庭收入中位數三成多,假若以這等家庭收入也有儲錢困難,香港的生活成本肯定貴絕全球。筆者仔細閱讀研究簡報,發現其分析是基於政府統計處的住戶開支調查報告結果。然而在經濟學上,這類型報告通常用作:(1)定期修訂消費物價開支權數(比重),(2)提供資料關於消費者的消費習慣和趨勢,(3)調整政府制訂的貧窮門檻水平和(4)衡量政府政策效果。至於用於家庭財務分析,筆者則未曾接觸過。究竟這份研究簡報的分析是否正確?首先,政府統計處公佈的住戶開支調查報告沒有包括綜援戶、水上戶和集體住戶,但三類住戶佔全港住戶總數二成四,因此在不少住戶沒有納入住戶開支調查的影響下,研究簡報的分析是否準確已成一大疑問。第二,在計算家庭住戶財政狀況方面,研究簡報比較八個住戶收入組別和其支出,然而,在計算過程中,不少不合理的假設被採用,例如,假設家人給予退休父母的生活費是一個恒數4,000元。這數字是來自政府統計處在2012年的名為《退休計劃及老年經濟狀況》調查,結果顯示七成的退休人士獲得家人提供經濟支援。研究簡報按通脹升幅計算,將生活費中位數調整至2015年的4,500元。


經濟擴張時傾向加大借貸


調查中有三成的退休人士沒有得到家人提供生活費,如果將這數據納入計算,生活費中位數肯定低於4,000元。此外,家人提供退休人士的生活費可以說是豐儉由人,側面反映高收入家庭,給予退休的父母較高的生活費,反之亦然。但研究簡報卻假設所有家庭住戶提供退休父母的生活費是一個恒數,這是不合邏輯的。同理,研究簡報假設每個家庭花費相同的額外教育開支,這假設完全沒有考慮家庭的負擔能力。總而言之,負責這份研究簡報人士的研究水平是相當有限。第三,在家庭債務分析方面,研究簡報沒有考慮超低息環境和銀行水浸的影響。雖然每個本地家庭的平均負債額在2015年高達646,100元,較十年前349,000元高出接近一倍,但主因是金融海嘯發生後,香港銀行跟隨美國大幅減息,令借錢成本變得非常低廉,加上大量資金流入香港銀行體系,形成拆息低企,銀行能夠在拆息市場借入平錢,並利用這些平價資金大做貸款生意,最終引致家庭債務急升。研究簡報以家庭的負債水平來衡量其財政健康水平,肯定是錯誤的,因為從宏觀角度來分析,家庭傾向在經濟衰退期間(收入下降)時減債,而在經濟擴張時(收入上升)加大借貸,這便形成經濟差的時候,家庭債務下降而儲蓄率上升,經濟好的時候,家庭債務卻上升而儲蓄下降,如果大家有留意在金融海嘯爆發後,美國家庭的儲蓄率不跌反升,其背後原因不外乎是他們努力減債的成果。這份研究簡報存在不少問題和錯誤,大家不用浪費時間去閱讀了。
http://www.acecentre.hk關焯照經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161202/19852184
三萬 多元 也儲 不到 經濟 學家 、冠 冠域 商業 研究 中心 主任 關焯 焯照
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關焯照:跌幅最少雙位數字

1 : GS(14)@2017-01-02 11:24:32

一向睇淡樓市的經濟學家關焯照,去年估全年樓價跌12%至15%,結果不跌反升。但他今年繼續唱淡,認為在美國加息周期開始下,本港經濟極不着數,資產只會貶值,今年最少都有雙位數字跌幅。關焯照指出,去年樓市本來就好多不利因素,轉勢主因剛性需求自年中開始突然非常強勁,加上英國脫歐,以及人民幣滙價轉弱,內地資金湧入香港,令樓價由跌轉升。今年樓市由息口主導,現時在極低息環境下,「無論今年加幾多次息,最多都係2.5厘左右,供樓負擔其實都唔算增加得太多,但影響樓價表現絕對唔係因為供樓供多咗而令樓價跌」。他分析,美國一旦踏入加息周期,與美元掛鈎的港元將首當其衝,「經濟一定會放緩,呢個係聯繫滙率嘅金科玉律,冇得避」。他認為,既然本港內部經濟不穩,樓市如何會再升呢?就如之前美國股市狂升,但香港股市無升之餘更倒跌,證明港樓價更難背道而馳。


納米樓防守力最弱

關焯照評論以現時樓價走勢推斷,會挨近2015年高位之後就會向下跌,而且上半年反應會快少少,首季已有可能跌3%。之後走勢將會「美國越勁、香港越大鑊」,全年將跌10%至12%,最少都有雙位數。雖然政府加辣,二手流轉量大縮,呈價升量跌之勢。關焯照明言辣招阻不到樓價升,同樣阻不到樓價跌。如果本港股市持續走弱,負財富效應殺到,「有啲業主唔想賣樓都唔得,二手成交少就要減多啲價先賣到」,樓價會跌得更急。對於樓市走勢睇淡,他相信樓價下跌後,納米樓將無人接貨。因為之前買得納米樓的都是僅僅負擔到的人,真正的用家不會買,防守力最弱。當樓價跌到一定水平後,同樣樓價已可以買入更大單位,納米樓將無人吼。今年政府將換屆,如果樓價一如預期下跌,在下一屆政府上場時,有機會減辣,「當然要跌5%以上先有可能,最大機會都係減印花稅」。




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關焯 焯照 跌幅 最少 雙位 數字
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護理員短缺要向日本取經(經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照)

1 : GS(14)@2017-04-22 10:38:23

日本厚生勞動省在上年公佈全球人均壽命排名,2015年香港男女平均壽命分別是81.24歲和87.32歲,成為全球最長壽的地方。按政府統計處於今年2月發佈的《香港2016年中期人口統計》,香港人口年齡中位數已從五年前的41.7歲上升至2016年的43.4歲,而年齡達65歲或以上的人口和人口比例則分別上升至116萬和16%,分別較五年前的94萬和13%高。從以上數據來看,香港人口明顯加速老化,這是下屆政府必須正視的問題。隨着醫療技術進步,人類的平均壽命仍在延長,然而,長壽不表示當生命到達最後幾年時仍可以活得如正常人的健康,始終年紀大機器壞,人類壽命是不能逆天而行的。人口老化為政府帶來大量挑戰。從宏觀的角度來分析,社會老齡化令勞動人口的生產力下降,最終拖累經濟出現長期呆滯。至於與老年人口急增的相關公共開支也會顯著上升,驅使政府面對巨大公共財政壓力。非常幸運,現在港府坐擁豐厚的財政儲備,因此,這兩個金錢問題不會在短期內衝擊政府的財政穩定性。但由於人口急速老化和極低的出生率,政府預計本地的勞動人口將於明年見頂並輾轉下降,對早已出現人手短缺的醫護人員和照顧長者的社工來說,肯定是非常壞的消息。即使港府努力加快醫護人員的培訓,甚至輸入這方面的勞工,也未必能夠應付未來老人醫療的需求,遑論他們日常生活的照顧。這情況是否表示香港的長者會缺乏社會的關顧呢?答案可能要從日本身上得到。講到人口老化,日本肯定是研究老齡化社會的最佳例子。在2015年,日本人口年齡達65歲或以上佔總人口26%,遠遠拋離香港。根據日本政府的預測,日本在2025年將會缺少38萬護理人員來照顧長者。無奈,日本文化是排外,很難接受移民,而外勞又不能長期留在日本工作,為了解決照顧長者問題,日本政府利用自己研發的機械人技術,竟然發展出機械人照顧長者科技,例如機械人私人教練(robotic personal trainer)和將老年病人從床上移到他們輪椅的機械人,最奇妙的是有部份由日本製造的機械人可以作社交活動,令長者在生活上得到精神支持。很多人害怕最終大部份工作會被機械人取代,其實這是誤解。最近一年,經合組織、KPMG和加拿大智庫Franser Institute均指出,機械人只能代替部份工序或技能,絕對不會取代所有工作。現時日本採用機械人來補充護理人員供應不足,似乎漸受到亞洲地區,例如台灣和南韓的政府注意。假若筆者是下屆政府的勞福局或食衞局的掌舵人,為了解決本地缺乏護理長者的人員,我肯定會向日本政府取經。
http://www.acecentre.hk關焯照經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170421/19996469
護理員 護理 短缺 要向 日本 取經 經濟 學家 、冠 冠域 商業 研究 中心 主任 關焯 焯照
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沙田上車盤638萬破頂關焯照:一冧就變車毀人亡盤

1 : GS(14)@2018-03-06 03:46:40

■沙田偉華中心兩房單位升穿「6球」。資料圖片

【本報訊】金管局總裁陳德霖三年多前一句「600萬元以下叫上車盤」引起批評,結果昔日堅離地言論,今日不幸言中,沙田傳統上車盤偉華中心一個兩房單位剛以破頂價638萬元成交。經濟學家關焯照表示,樓市繼續癲,現處泡沫中無得估,只謂「上車盤一冧就變車毀人亡盤」。記者:陳家雄


市場消息指,沙田上車屋苑偉華中心3座中層F室,實用358方呎,剛滿三年額外印花稅(SSD)期,業主即鬆綁,以638萬元沽出單位,實用呎價17,821元,成交價首度升穿600萬元。原業主2015年3月以471萬元購入,三年賬面賺167萬元,升35%。匯豐銀行對上述單位網上估價605萬元,是次造價高銀行估價5%。同座低7層F室,一年多前,實用面積相同,成交價475萬元,相差一年多,造價高出163萬元或34%。

嘉湖呎價再創新高

天水圍嘉湖山莊呎價短期再破頂,美聯物業張子健表示,景湖居5座高層F室,實用442方呎,以527萬元成交,呎價11,923元,呎價創屋苑歷史新高。原業主2015年以350萬元買入,辣招鬆綁即沽,賺177萬元或50.5%。買家是「90後」,但沒有透露是否由父母支付首期。目前屋苑堅賣的單位10多個,最平兩房叫價480萬元,為連租約單位,鎖匙盤最平近500萬元。此外,將軍澳居屋寶盈花園呎價創新高,世紀21將軍澳魏仕良表示,屋苑8座高層C室,實用484方呎,綠表客以538萬元承接,呎價11,116元,創下將軍澳居二市場新高價。對於上車盤沙田偉華中心兩房單位升穿「6球」,經濟學家關焯照認為:「盲上車係咁㗎啦!冇辦法,佢覺得可以負擔,又可以搵到個交通咁方便,位置上差唔多是該區最好,行幾步路就係火車站。呢個時勢,癲繼續癲!」



對於昔日陳德霖所言「600萬元以下叫上車盤」,他認為:「冇上車盤㗎啦,呢啲你之後望返,一冧就車毀人亡盤。唔知升幾多,現時喺泡沫入面,冇得估,癲繼續癲,但爆咗之後,就大鑊……泡沫是非理性期望入面不斷孕育,直至到爆,你先知死。」他補充:「市場畸形發展就有畸形價格,唔會估幾時爆,無意思!」



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180305/20322836
沙田 上車 638 萬破 破頂 頂關 關焯 焯照 就變 變車 車毀 人亡
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長策會前成員關焯照:削私樓致樓價飈 政府最大責任

1 : GS(14)@2019-03-07 11:51:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1603&issue=20190307
【明報專訊】樓價調整多個月後見喘定反彈,冠域商業及經濟研究中心主任、長遠房屋策略督導委員會(長策會)前成員關焯照認為,港府去年底將未來10年公私營房屋比例調整至七三比,變相大幅減少私樓供應,令樓價近月提早完成調整期掉頭回升。在供求失衡的情况下,他估計二手樓價至6月底前可上升約5%,年底更有可能再創歷史新高,屆時港人料對政府穩定樓價的能力失去信心,指政府要就此負最大責任。他認為,既然目前住宅嚴重供不應求,港府應該在2020年悉數收回粉嶺高球場172公頃土地作住宅發展用途,才符合本港社會整體利益。

運房局去年12月21日公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙,並且將公私營房屋由六四比調整至七三比,令未來10年每年私樓供應減至1.35萬伙,而上月底發展局公布最新賣地計劃,2019/20年度全年私樓供應目標為1.35萬個單位,與上述報告的供應目標相同,即較本年度的1.8萬個減少4500個,可見該報告大減私樓供應的建議亦已經在政策層面落地。

差餉物業估價署數據顯示,本港1月私人住宅售價指數報359.5點,按月微升0.08%;中原指數最新報171.91點,較1月底低位169.95亦回升近1.15%。關焯照批評,港府是次大幅減少未來10年私樓供應目標,是令樓價提早完成調整掉頭回升的主要原因。他估計中原指數於6月底前可上升約5%至180點,年底更有可能逼近去年8月的歷史高位188.64點,屆時港人料對港府穩定樓價的能力失去信心,「你若問我這問題是誰造成的話,我覺得港府要負上最大的責任,因為港府根本不懂得調控樓市」。

調整比例非「左手交右手」

發展局長黃偉綸本周日出席電台節目表示,是次將公私營房屋供應比例由六四比調整至七三比,此政策只是「左手交右手」,並不代表港府有「神仙棒」可變出很多新增單位,因為土地供應前期所需時間非常長,當局坦誠面對此問題。

不過,關焯照指出,港府是次調整公私營供應比例,大大影響市場對私樓供應的預期,故他認為黃偉綸的比喻並不恰當,「假如轉手後沒有帶來任何影響,才可以稱為『左手交右手』,但在未來10年整體供應45萬伙料不達標的情况下,港府仍把每年平均4500個住宅供應由私樓撥至公營房屋,便會直接影響市場對私樓供應預期;既然預期供應減少,準買家自然爭着上車,結果便是推升樓價」。

關焯照解釋,雖然部分本港年輕人本身未必有能力買私樓,但他們可以由父母支付首期及供款,這批「靠父幹」的「富二代」一旦認定調整期結束後便會入市,加上內地資金湧港帶來剛性需求,本港每年供應1.35萬伙私樓根本並不足夠,供不應求的結果是樓價上升。

長策會憂樓價飈 曾投票否決「七三比」

上屆特首梁振英於2012年9月成立長策會,由運房局長出任主席,是一個涵蓋不同界別人士的督導委員會,總覽長遠房屋策略的各個房屋環節和措施,並提供意見,由此衍生目前的《長遠房屋策略》周年進度報告。關焯照曾是長策會成員,他在是次訪問中透露,在他任期內長策會亦曾研究應否將公私營房屋的比例由六四比調整至七三比,但正正由於擔心此舉令樓價飈升,長策會在一人一票的過程中否決了有關動議,「當時有成員建議調整至七三比,但我覺得在整體供應不足夠的情况下,調整至七三比會出現很大問題,因為源頭是土地不足,將私樓比例減少至三成,只會令樓市更癲。既然成員之間意見不同,最好投票決定,結果是絕大部分成員選擇六四比.......長策會的土地供應及分配決策很重要,不應該倉促行事」。

粉嶺高球場172公頃 最大可建屋熟地

另外,發展局上月宣布,不會改變粉嶺高球場其中140公頃用地的用途,而粉錦公路以東的32公頃的高球場用地,會與香港哥爾夫球會在2020年8月地契期滿後,訂立為期3年的「特別過渡安排」讓其繼續使用,跟着才會發展作房屋用途,並以公營房屋為主。

關焯照早於2013年已開始建議港府於2020年全數收回粉嶺高球場作住宅發展,對於發展局上述決定表示十分失望,「在住宅供應嚴重供不應求的情况下,粉嶺高球場是港府擁有最大的一塊熟地可以短期作發展用途,問題是政府有否決心收回該土地而已。有些人說該球場歷年來主辦國際公開賽,但我覺得既然本港正融入粵港澳大灣區,為甚麼香港高球公開賽不可以暫時移師深圳或中山的高球場進行,待日後『明日大嶼』計劃大量造地後,始再在大嶼山興建新高球場辦國際賽?」

「財富懸殊導致權力懸殊」

土地供應專責小組去年2月曾開會討論粉嶺高球場發展潛力,指發展粉嶺高球場32公頃用地,料可提供4600個住宅單位,容納1.3萬人。關焯照指出,有關假設是土地悉數用來興建低密度住宅,若提高發展密度,32公頃用地至少可發展1萬伙住宅;換言之,若悉數發展整個高球場172公頃地,可望興建5萬至6萬伙住宅,有效紓緩目前本港住宅嚴重供不應求的問題。

關焯照又稱,港府是次不收回粉嶺高球場172公頃土地發展住宅,明顯是欺善怕惡,引伸的是「財富懸殊導致權力懸殊」, 因為擁有高球場會籍的權貴,他們可以藉着金錢權力影響政府決策,例如「可以到北京督特首背脊」,而沒有財力的基層市民即使如何抗議也徒勞無功,「其實這是很嚴重的問題,但也是今時今日香港的實况,因為政府的信用實在不高」。

明報記者 葉創成

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2 : GS(14)@2019-03-07 11:52:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2617&issue=20190307
收回新界農地增土儲勝「明日大嶼」
文章日期:2019年3月7日
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【明報專訊】港府本月底將就「明日大嶼」首階段填海1000公頃的前期研究向立法會申請撥款。發展局長黃偉綸期望,2025年可啟動「明日大嶼」工程開始填海,預料首批填海土地可望在2028年建成,同步展開建屋及基建工程,估計2032年起會有首批居民入住。

關焯照表示,由於「明日大嶼」的人工島位處無遮無擋的當風口,加上氣候暖化令強颱風襲港次數料增加,故人工島估計需要斥巨資興建防波堤,工程費用可能遠超過政府預期的5000億元。

人工島工程費或逾5000億

他認為,目前由發展商及私人持有的農地及棕地面積超過1000公頃,港府動用《收回土地條例》收回有關土地,可更有效增加土地儲備。

資料顯示,由香港回歸至2017年底,20年來政府曾為154個公共工程引用《收回土地條例》收回土地,當中土地業權人提出的司法覆核只有8宗,而且申請大多在一年內就被拒或終止。關焯照認為,上述數據證明《收回土地條例》是有效增加土儲的方法,港府應該好好利用。

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長策 會前 成員 關焯 焯照 削私 私樓 樓致 樓價 政府 最大 責任
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