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Up in the Air 關景鴻

2013-10-17  NM
 
 

 

都說香港在沉淪,政府無能、學位難求、樓價高企、蝗蟲成災。想走,總有十萬個理由。

但世界咁大,邊度至啱你?不如請教關景鴻。「選擇比努力更重要。」

他的意思是:著草要找個合適的地方,怕凍的別去西伯利亞,去溫哥華。

用腳投票是為選擇,改變現狀卻須努力。香港人習慣遇事即逃,也是一種「選擇」。

關景鴻本身就是離地中產的代表人物,雖然他的身家達資本家級別。

「我對政治唔敏感。作為香港人,只求安定,唔想有咩動盪。」按理他發的是亂世財。

世道愈差,愈多人走佬,他愈有景。關鍵是,景鴻的業務一早向北,為強國貴人搞投資移民,不愁客路。他在八○年便移民加拿大,護照晨早到手;女兒在彼邦出生,已大學畢業,不愁教育。裝睡的人喚不醒,但他有條件呼呼大睡。

奉勸其他昏昏欲睡的香港人,切勿模仿,因為你不理政治,政治也保證會來找你,否則本刊原銀奉還。

有說香港移民之風再起,回流移民再移民,沒資格去美加澳紐做二等公民的,都信誓旦旦要去台灣。當中有幾多屬真、幾多吹水?一切與移民有關的數字,關景鴻倒背如流:今年上半年,移民海外的港人約有3,900,較去年同期增加8%。相比起九二年的移民高峰期、全年逾66,000人的數字,是小巫見大巫。「但回流移民再離港的數字,保安局沒有統計。」只可說當年有能力出走的,已經有外國護照跟身。而自從○八年金融海嘯後,各移民大國要錢唔要人,封了技術移民的門路:「以前做會計、電腦程式員都OK,但而家要管理人才先夠資格。而且名額也減少了。」做投資移民呢,你得有幾千萬身家。就算香港人想棄城逃跑,大概也只能撩起半圈漣漪。關景鴻也不會因此多了生意,本地客佔他的賬簿早已不足2%,其餘的九成八,都是大陸客。

鬥身家、論走佬的決心,強國人贏到開巷。關景鴻的辦公室位於廣東道,窗外是270度海景,左中環、右西九,正是自由行眼中的香港。他曾在加拿芬道紮根多年,○九年「升格」至此。「順勢而行好重要,而家一講廣東道,全中國都識。」公司設有偌大的貴賓室,方便客人來港血拼時歇腳,並存放戰利品。黃金週那陣子,這裡曾被購物袋坑掉。相比在上水通宵排隊為求一紙幼稚園申請表的家長、或推著大喼搶奶粉的水貨客,這群豪客屬另一檔次。他們買的是香港身份證,投資移民,最少盛惠1,000萬港元。「呢班有錢人唔易服侍。佢哋來到香港見朋友,有地方聚腳,唔使去cafe,會覺得好有面。」發達總是有原因。秋老虎火熱,廣東道人肉橫流,走到天星碼頭,西裝筆挺的關景鴻已額角冒汗,但仍保持著電視廣告中那招牌微笑,向路上每位潛在客戶點頭,差點未向他們「保證申請成功」。

分銷商

港燦憎人富貴嫌人窮,嘲笑暴發戶的品味之餘,又痛恨來港申領福利的窮鬼。但關景鴻,稱他們為「朋友」。既然是朋友,就要事事包容。內地人的舉止有損市容?他說香港人有責任協助新移民適應:「八十年代我哋去到美加澳紐,都俾人話『最大聲嗰啲,就係香港移民』。」豪客們搶貴樓價,助長地產霸權?「資產升值,退休時可以套現,都幾開心。」年輕人蝸居無望點算?「對新一代來說,物價係貴咗。但有通脹經濟先會好,通縮大家都冇錢消費,失業率上升。你揀邊樣?」

回歸以來,每日150名憑單程證來港的「新香港人」,累計逾七十萬,不怕陸沉?「香港出生率低,新移民可幫助解決人口老化問題。建築業青黃不接、洗碗月薪一萬都請唔到人,新來的勞工階層會好樂意去做。」若香港對每日150個單程證配額有審批權,不是更能夠因應本地需要、控制來港人士的質素?「若是《基本法》規定,都唔係我哋(香港)可以處理到,咁爭取都冇用啦。」實情是《基本法》第22條訂明,單程證人數是中央政府「徵求香港的意見後確定」,至於如何分配名額,並無條文規定,理論上有商榷餘地。可惜的是,不能成功爭取,也別指望中央會給香港原銀奉還。他甚至覺得香港人口的目標應該是900萬以上,但房愈劏愈細,新來的住哪兒?「這個……船到橋頭自然直吧。」關景鴻看到的香港與現實有出入,可能因為他「對政治唔敏感」所致。作為投資移民政策的既得利益者,網上有人罵他是劣等人口分銷商、專門輸出蝗蟲,當事人亦有所聽聞:「唯有以平常心看待,凡事低調啲。其實我作為橋樑,幫佢哋(內地投資移民)合法來港,又帶動香港經濟,貢獻都好大。」

方舟

正在天星碼頭閘口前掏出八達通時,售票員告知是日免費,因為有廣告贊助云云。「咁好彩,我廿幾卅年沒搭過小輪了。」但過去廿幾年搭關景鴻的方舟、移民外國的人可不少。他是四邑人,移民基因早種,姐姐在七○年代已移民加拿大Calgary。七八年,他在理工學院畢業,兩年後隨父母到彼邦團聚。與今日拿著大袋銀紙慢慢搣的投資移民不同,他錢不多,冬天仍要在路邊等巴士。「零下三十幾度,用頸巾圍住口、鼻,但不到一分鐘,就睇唔到嘢,原來眼鏡結了冰。」八十年代是香港的黃金時代,發達者眾,當中包括那早他幾年畢業的校友梁振英。在冰天雪地中,他有否覺得被賣豬仔?「都唔係嘅,沒有那十年也就沒有現在的我。」他在加國做會計,懂中、英文和台山話,當地寂寞又無助的老華僑當他是救星,報稅、續牌、一切要入官門解決的事項都由他代行。漸漸連移民官都以為他是移民顧問。移民官後來辭職,與他合作搞移民生意,時為九○年。當人人趕著移民時,他提著公事包穿梭加港兩地。關景鴻的方舟乘著移民潮衝上浪頂。第一年純利有十萬加元,當時折合四十萬港幣,收入比打工時翻了一倍。香港是銷金窩,他嫌廣告費太貴,遂「出口轉內銷」,在加拿大刊登平面廣告,當地華人看見,自會轉告香港的親戚。此計奏效。正躊躇是否該回港一搏,「當時有人話香港的移民潮已是水尾。」但相士批他注定要做移民生意,日後更會憑知名度食胡。九二年,他正式回港設辦事處。九四年,他幫襯亞視買了$38,800、播足廿八次的電視廣告套餐。香港人從此在螢幕中看見他的嘜頭,直到現在。

到九五年,該走的都走了。關景鴻的生意由每月五、六十宗,急降至五、六宗。以為方舟快沉,冷不防加拿大開放中國技術移民,造就他轉戰神州。○三年,我城蕭條,港府開放投資移民,他的方舟駛離加拿大,返轉頭載強國新貴駛入維港。由於香港無權批核中央管轄的子民來港,內地人要先取得第三國的居留權才可落戶香港,加上人民幣有外匯管制,投資移民必需借第三國確保銀紙可來去自如。關景鴻借畿內亞、岡比亞等小國,作為強國人方舟夢的踏腳石。聘陳啟泰賣廣告的行家押注瓦魯阿圖,做獨家代理,高呼「我想住嘅地方」。但關景鴻覺得這些國家政局不穩,合作沒有保障,「瓦魯阿圖早期都有搵過我囉。所謂名譽領事在外面辦好了手續,但當地移民部可以冇記錄。」他寧願不做代理。結論是:「有啲錢唔係你賺,就唔好賺。」

輸唔起的原因,是他「保證申請成功,否則原銀奉還」。「原銀奉還」的概念當年在香港、在中國都是新鮮事,關景鴻在加拿大卻是買粒糖都可以退錢。他的做法是先審核客戶的資料,確保符合移民條件,才接下生意:「有四、五成個案會被拒。」做會計的人謹小慎微,但風險始終不能避免。今年初,加拿大宣佈將○八年前的技術移民申請全部退回,因為積壓的申請太多。他要原銀奉還的個案多達三、四百宗,涉及金額過千萬。「做生意要審慎,一日未攞到簽證,一日都唔可以計入銷售。要保留現金,分清邊啲係我哋嘅錢。」作為中介,他的行家無孔不入,由前幾年替雙非孕婦來港搶床位、到現時為雙非學童排隊搶學位,蠱惑的人轉身快。「其實都唔算係行家,他們在法律界底線邊緣,生意唔長遠,係另一類產業。」此等蝗蟲,港人群起而攻之,但關景鴻不以為然:「如果借假地址來報學校就唔好,法律、安全底線係好重要。」又到黃子華的名句出場:「搵食啫,犯法o架?」同樣道理,為了「保法治」,關景鴻反對佔領中環。「爭民主,應該搵方法去溝通。溝通總好過對抗。」 他贊成香港要有民主,「但要按部就班,不要好extreme。不然好似中東國家咁,一有民主就成亂局。」 他說的應該是二○一○年尾由突尼斯燃起、蔓延至阿爾及利亞和埃及等地的茉莉花革命。港人嚮往的台灣也是經過多年匍匐前進,才有今日的局面。雖然馬英九的民望比梁振英還要低,但台灣人手中有的是選票。世上沒有免費的民主,離地中產肯定不願意付賬。因為抗爭一旦失敗,從不原銀奉還。

回流

小輪開往中環。關景鴻驚覺維港風景美好,艘船轉眼又折返尖沙嘴。他現時大部分時間在廣州,資產以磚頭為主,分佈中港兩地。隨著兩名女兒大學畢業、回流返港,連加拿大的住宅都已脫手。他說99%的移民最終都會回流,「從表面睇,真係幾浪費時間。但過程中可以見識到好多事情。 唔食過葡萄,唔知佢係酸嘅。原來香港始終最好。」大概如此,他的生意才由出口轉內銷,專幫人移民來香港這個最好的地方。今時今日,香港人又再陷入「走唔走」的迷思。回首看上一波移民潮,關景鴻說很多人身在彼邦心在港。追TVB劇、看香港娛樂圈的花邊新聞,貼身過膏藥。「我有時都跟唔到佢哋講乜。最近《好聲音》有個唱得很好的,叫鄭××?」那是《星夢傳奇》的鄭俊弘,《中國好聲音》是另一回事。本性難移的,還有中國人的走難基因。強國人爭相逃出地獄國,關景鴻估計客源在未來十至二十年都不成問題。他雖然移民回流去又返,骨子裡仍是中國得很。口講唔想女兒有太大壓力,卻一心想她們繼承父業。前年計劃上市,也是為了接班部署。只是上次加拿大突然撤回大批技術移民申請,令盈利受挫、計劃就此卡住。但主修心理學的大女無甚興趣;細女讀完商科後,第二學位卻轉讀設計,似乎與老爸的路愈走愈遠。「俾佢哋碰嚇,先知道珍惜。」

Up in the Air 關景 景鴻
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移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻:內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻,近年專注幫內地人申請來港投資移民,對於內地人的投資口味自有一番心得。他說,內地投資移民買樓,必定買新盤,特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市,關景鴻認為,由2009年以來樓價已升了不少,已經相當危險,特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好,很多不明朗因素,經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌,近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓,待樓市調整完再買。若果資金充裕,可以沽出細價樓,轉買貴價樓,因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓,貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說,內地投資移民,買樓大多數必有兩大條件:「第一是新樓,二手樓不感興趣,特別是揀由名牌發展商發展的優質物業;第二,必揀鐵路沿線物業,因為回鄉探親容易吧!不少同胞鍾情九龍站物業,因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選,因為交通便利,有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘,配套設施齊備,附近有圓方的大型商場,以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽,都獲大地產商落力宣傳,被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說,內地同胞一般會先「進駐」九龍,其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」,呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說,投資移民計劃,由推出至今年3月底,獲批准的共有6689人,當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士,相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元,當中143.5億元投資在物業,93%為住宅,絕大部分申請人投資一個物業,平均價值為1000萬元,即較最低規限650萬元為高,顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說,以他自己的生意來粗略判斷,貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入,但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計,以金額計,今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業,佔本港一手新盤成交總金額22%。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤,接近五、六成也不足為奇。相反,內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5%(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」

關景鴻透露,早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位,並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭,更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求,其後在港再作其他投資。他笑言,內地富豪們來港買樓,價錢非首要考慮問題,「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵,因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業,原來他自己也是九龍站「粉絲」,近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位,作收租之用。他表示,自己會追求稀有物業,正如山頂只有百多間獨立屋,買一間便少一間,故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前,曾經熱中股票投資,當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨,他也有羊缌心態,結果「高買低賣」,之後便較少沾手股票。

相反,他在1993年買入的物業,即使在金融風暴期間跌幅也有限,所以1997年後,他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」,他自己選擇專心發展事業,同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產,回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地,對中國地產也瞭如自掌,他認為在內地置業,同樣是要選擇稀有的地段,主要是揀市中心地段,因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段,升得快時,跌得會更快。最好是揀「綜合」地段,即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。
2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....smiley
3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52


過去數個月,內地收緊信貸,關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策,擔心會打擊資產價格,令他們更有意將資金轉到香港,而且本地的按揭息率,普遍較內地為低,內地按揭息率接近6厘,香港不足2厘。同時,內地按揭成數一般只得五成,香港可以做七成。」


係唔係唔炒會手痕?
4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了
移民 教父 關景 景鴻 內地人 內地 專買 買大 大價 價新 新盤 沽細 細價 價樓 樓轉 轉買 豪宅
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移民專家關景鴻:香港始終最好

1 : GS(14)@2011-02-27 13:15:05


「保證申請成功,否則原銀奉還」,景鴻移民董事長關景鴻由 90年開業至今便沿用這經營策略。替人搞移民超過 20年,由早年目的地以美加為主,到今天內地同胞愛擇居香港,本身亦早於 80年移居加拿大的關景鴻說:「去過咁多地方生活,香港始終最好。」
記者:黃碧珊 攝影:程志遠
關景鴻胞姊 73年移居加拿大, 80年, 23歲的關景鴻隨父母,以家屬團聚身份移居加拿大,「我係個幾孝順嘅人,爸爸媽媽開心,我都尊重佢哋意見。」為自己辦理加拿大移民審批,關景鴻首次跟移民官打交道,「嗰時無家咁 formal,好似記者室咁,成班人坐埋一齊,過程好輕鬆簡單,大概問咗 10分鐘,見完已馬上畀答案話『無問題,恭喜你哋』。」
助加國華僑團聚
人在異鄉靠朋友,「唐人街好細,由中國同台灣去嘅華僑文化水平低,我識中文,英文識啲、四邑話又識啲,佢哋會叫我幫手搞報稅、學生證件續期、擔保等嘅簡單工作。」關景鴻起初只是出於互相幫助的精神,不收分文,但同鄉總會以利是答謝,每封數百加元,「收到呢啲額外收入好開心,嗰時年薪得 3萬至 4萬加元,每年多幾千蚊喎!」
90年,關景鴻在加拿大開設移民顧問公司,並且加、港兩邊走,當年正值香港移民熱潮,他在高峯時,平均每月有 50至 60宗個案。除協助香港人移民加拿大,亦有加拿大華僑找他幫忙,「 90年代初,中國尚未完全開放,要移民到加拿大,要有親戚喺嗰邊。」關景鴻憶述,當年經常要返內地見客,但協助內地人移民加國與家人團聚,每宗收費 500至 1000加元,「幾個家庭團聚都唔夠畀交通、酒店錢。」
現時國內客佔 98%
以前無論內地、香港,以至台灣客戶,移民目的地大都選擇美國及加拿大。不過,近年隨着中國經濟起飛,背靠中國的香港反而成為內地同胞的移居熱點。現在景鴻佔 98%為國內客戶,有一半客戶選香港為移居地點。
雖然關景鴻是移民顧問,但他說,「我去過咁多地方生活,始終香港最好,天氣唔錯,而且地運好,你諗吓舊年颱風咁嚴重,鮎魚明明嚟到呢度,都閃咗去台灣。人要講運氣,香港地運好,又有祖國做靠山。」對於香港空氣質素較差,「世事無完美,即使去到世外桃源,新西蘭空氣好,但羊多過人!」他笑指,香港人靈活多變,但新西蘭在黃昏 6點後,大部份商店已關門,要食消夜都有困難。
推退款保證被圍攻
推出保證退款,目的是透過自我規範,保障專業形象,關景鴻說,「當年有人認為,移民顧問係唔正氣行業,專門接唔合情理嘅邊緣個案,收咗錢,但申請唔成功。所以學外國消費模式,買嘢有退款保證。」
退款保證,在商言商,是賣點;在消費者眼中,是理所當然。不過,在行家眼中,卻是「頂爛市」。關景鴻因而被加拿大行家「圍攻」,但他堅定地回應,做到先收錢,「 We are professional。」做會計出身的關景鴻深信「專業」的重要,專業知識令他協助加拿大唐人街一班華僑朋友,亦讓他認識合作夥伴,更助他開展一盤移民生意。
把握加國技術移民商機
由一般會計晉升至私人機構的財務總監,關景鴻的圈子不再局限於唐人街,「做財務總監識得老闆級華人,佢哋網絡大,願意我提供呢種增值服務。」為幫一眾老闆及其朋友辦理移民,關景鴻經常出入移民局,從毫無認識到學懂移民程序,並因此與移民官混熟。關景鴻其後索性放棄會計工作開移民顧問公司,更獲兩個移民官辭職加盟。
92年關景鴻得到太太鼓勵,拿着皮篋回港,以哥哥工場為臨時辦公室及休息室,正值香港過渡期,主要客路為香港人,「每日帶住嗰日要見客嘅文件,去 coffee shop、客人屋企傾,由朝早 9點做到夜晚 11點,試過喺地鐵瞓着,有時去到總站要坐返轉頭。」
機會多給予有準備的人, 94年中國與加拿大簽訂備忘錄,加拿大接受技術移民(如廚師、秘書等)申請。「我喺中國有個秘書,係大學畢業嘅廣州朋友,每星期 call 20至 30個舊同學嚟,我同佢哋講解技術移民,好似一個小型講座。由於全部係大學畢業生, 10個申請 10個都夠資格。」 97回歸移民潮提早結束,香港生意由 94年平均每月 50至 60宗,急速下降至 95年每月僅 5至 6宗,但憑着加國技術移民的商機,令他熬過這段低潮。
生意不絕靠關係
創業初期,關景鴻走遍中、港、加拿大見客,現在業務既已上軌道,卻仍經常親身見客,他說:「大家朋友傾偈,唔算見客。你可以話(我)有見客、無見客都得,今時今日工作似一個大公關。」正所謂「四海之內皆兄弟」,對關景鴻來說客戶是其朋友,「有呢個心態先可以有長遠關係,移民顧問係服務性行業,透明度高,用心去做係好重要。我唔係刻意靠關係做生意,但有好關係絕對有影響。」
現時單計生意宗數,是 90年代高峯時期超過一倍,對於去年 10月起,香港提高投資移民門檻,他說,「生意確實減少接近五成,但我睇法樂觀,因為投資相連保險產品就快納入投資移民範圍,我哋已經做好部署同培訓」,相信全年可保持 1600至 1700宗生意。
為何有此信心?「 10間上市民企, 7至 8間老闆係我好朋友,我有提供意見。投資香港門檻雖然提升到每個家庭 1000萬,但佢哋唔單止有呢個數目,身家斷億計。」
後記
除了幫客戶搞移民,關景鴻亦協助不少家長安排子女到海外留學,「好多小朋友喺國內有褓姆同保鑣,前呼後擁,但到咗外面,只得一個人,可以獨立啲。」
他的兩名女兒,亦分別在美國及加拿大讀書,畢業後將回大中華地區工作。他教路,「有時做父母可以扮做得辛苦啲,等仔女挺身而出幫手。」
關景鴻簡歷
1957年:出生
1980年:移民到加拿大
1990年:成立移民顧問公司
1990年中:回流香港
1992年:成立香港辦事處
1995年:成立廣州辦事處
2008年:成立新加坡辦事處
2011年:在全球共設 8間辦事處
2 : abbychau(1)@2011-02-27 14:14:42

我都唔明d 人點解懶到連移民都唔自己搵資料, 要去搵顧問
移民 專家 關景 景鴻 香港 始終 最好
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投資移民專家關景鴻:京滬豪宅呎價不及港1/3

1 : GS(14)@2017-11-30 14:30:52

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6339&issue=20171130
【明報專訊】景鴻環球集團董事長關景鴻1990年創辦景鴻移民起家後,目前業務覆蓋移民、教育及置業顧問多個範疇;他接受訪問時表示,多年來服務過不少客戶,他們成功創富之道往往是在本港擁有一盤現金流穩定的生意,並且因應業務需要購買店舖,進而投資住宅,靠這些物業升值置富。他強調,本港是福地,仍是全球物業投資市場的首選;另外,由於內地經濟長線向好,而京滬廣深等一線城市豪宅價格還未及香港三分之一的水平,仍有上升空間。

關景鴻上周六主講「SMART Investment & International Property Expo」講座,分享移民及海外置業的投資機遇。他指出,自己早於1980年已移民加拿大,而自從1990年在當地創辦景鴻移民後,因應客戶需要走遍全球。總結經驗,他認為即使個別港人可能因為子女升學及退休需要移民海外,但本港始終是福地,對他來說,目前全球物業投資還是首選本港。

「假如你問Eddie(關景鴻英文名):『過去20至30年靠什麼累積到一點財富呢?』我的答案是房地產。不單止我自己,我認識本港及內地不少朋友,例如香港連鎖店老闆,他們能夠累積可觀財富,原因是做生意取得強勁的現金流,跟着因應拓展業務買多幾間舖,賺到錢再買住宅磚頭保值,過去30年最賺錢的投資便是本港的房地產。」

不少港人只是打工仔而非老闆,日常收入只有工資,但即使這樣,關景鴻認為,對於一般人來說,投資仍然是「房地產行先」,第二個選擇也是房地產。他解釋,本港地理位置優秀,不單氣候怡人,而且甚少天災人禍,「基本上沒有地震,連打風及水浸都比較少」,宜居程度本身便是支持樓價上升的重要優勢;而回歸20年以來,雖然經歷1997年亞洲金融風暴、2003年SARS及2008年環球金融海嘯,惟樓價經過調整後現正處於歷史高位,證明經得起考驗,「寧買當頭起」,後市仍可看高一線。

港沒預扣稅遺產稅 較美加優越

港府於2016年為打壓樓巿的稅務辣招「加辣」後,目前非首次置業的投資者,購買第二間本港住宅時需繳付相等於樓價15%的從價印花稅;若屬非本港永久居民,除了該15%從價印花稅外,亦需要繳付15%的買家印花稅(BSD),兩項稅款相加等於樓價30%。在此情况下,港樓對海外投資者是否仍有投資價值呢?

關景鴻透露,他有不少內地客戶,數年前移民來港後,便是希望等住滿7年取得本港永久居民的資格後再買樓,以節省稅務成本,惟結果樓價期內升幅已超過有關稅務開支,令他們得不償失。他相信,這些有實力的內地新移民,未來幾年始終會在港置業,並且為樓價帶來支持。

關景鴻分析,外國人來港買樓的稅務成本達30%,當然不低,但由於本港稅制簡單,尤其是不設遺產稅,與美國及加拿大相比仍然較具競爭力,「外國人在加拿大買樓後出租,預扣稅(Withholding Tax)稅率高達25%,即假如每月收到2000加元租金,500加元要用來交稅,實收只有1500加元。」

「另外,大家這麼辛苦賺錢,但人總會經歷生老病死,如果某人離世後,他在某地投資房地產傳承予下一代時是否需要繳付遺產稅呢?在本港是不需要的,但在美國遺產稅率卻高達40%,這是十分重要的問題。假如某人以100萬美元在美國置業,到他過身時物業升值至120萬美元,扣除6萬美元的免稅額,須繳稅金額114萬美元便須按40%稅率繳付45.6萬美元的遺產稅,則餘下只有74.4萬元可留給下一代,連最初投資100萬美元的本金也取不回!」

關景鴻補充,港人若於本港成立公司後,再在美國開設子公司到當地置業,便有機會迴避上述遺產稅的問題,但不同人情况各有不同,有興趣者可向當地的稅務專家查詢。

置業首選香港 其次京滬廣深

另外,關景鴻認為,除了本港物業外,內地一線城市住宅亦可作為投資之選,「香港樓價雖然很高,但需求實在很強,始終是投資首選,之後的次選便是內地一線城市北京、上海、廣州及深圳。雖然這四大城市近年樓價升得很厲害,但最近本港最頂級的豪宅、山頂MOUNT NICHOLSON成交呎價高達13萬元,相等於每方米逾100萬元人民幣,三分之一便是每方米33萬元人民幣,但現時北京最貴的樓價仍未去到這個水平,而上海豪宅新盤售價亦只是每方米20多萬元人民幣,深圳及廣州則分別是20萬元及15萬元人民幣。因此,以最優質地段來說,與本港比較,我覺得內地一線城市豪宅價格不算貴,仍然值得投資」。

另外,SMART Expo的主辦機構早前的調查顯示,29%受訪者有興趣投資內地物業,反映不少港人均同意京滬廣深樓市有上升潛力,惟問題是這些城市現正實行「限購令」,非當地居民難以投資有關物業。

港人自貿區開公司 可當地置業

關景鴻則教路,港人若在內地一線城市的自貿區開設公司後,便可望在當地置業,而限額為一套;他又聽過某些個案,個別有實力的本港買家,若可不做按揭全部以自己資金買內地樓,並且與發展商有默契,簽訂所有買賣條文及取得收據後,便可不到房管局過戶,也算完成交易;這樣的好處是,待該物業升值後,該港人業主若希望出售,可要求發展商直接轉名予新買家,而該發展商亦會向該港人業主補回差價。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-11-30 14:31:19

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7369&issue=20171130
【明報專訊】除了本港及內地一線城市外,關景鴻認為,港人亦可在樓價偏低的日本置業,但他強調,在當地買樓後用來收租勝自住,「我很坦白,由於日本在2011年『311大地震』後輻射問題至今仍然很嚴重,故未必適合港人長住,但出租予當地人則沒所謂,因為他們已習慣了輻射。事實上,在日本買樓收租的回報率現達6厘,而且日圓匯價已屬偏低,港人目前在當地買樓,日後出售時有機會既賺樓價又賺匯價」。

至於在歐洲買樓投資,關景鴻首選英國倫敦,指英鎊匯價在去年6月公投脫歐後已下跌逾一成,而當地樓價亦輕微回落,造就低吸良機:「很多人擔心英國脫歐對倫敦國際金融中心的地位有不利影響,但我認為英國底子很厚,可以應對這些短期挑戰」。他強調,「英國就是英國,倫敦就是倫敦」,非歐洲其他國家或城市所能取代,等於牛津大學及劍橋大學在全球教育界的地位同樣難以取代。

各路資金進場 順利脫歐後樓價勢升

關景鴻續說,過去一年不論本港富豪、內地資金以至中東酋長均積極購買倫敦物業,可見「醒目錢」已入場低吸,「你到倫敦著名百貨公司看看,門外泊滿中東酋長的名車,這麼多有錢人來此尋寶,因為大家相信英國這個國家。你現時不趁低位買倫敦樓,等兩三年後英國成功脫歐樓價回升後,便沒有機會再執平貨了」。

明報記者

[葉創成 名人樓市論壇]
投資 移民 專家 關景 景鴻 京滬 豪宅 呎價 不及
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344563

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