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熱鍋上的綠城:負債率第一,危險程度第一

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從去年年底至今,綠城的命運一直是業界關注的焦點。這個最激進的高端住宅製造商,在賣掉四個項目之後,總算緩解了嚴重的債務危機。但宋衛平仍在熱鍋上煎熬,在樓市調控仍將持續的未來,他不得不發動全民銷售,為以往的賭局埋單。

「還行嗎?」宋衛平最近最怕聽朋友們問起這句話。2012年的春節,綠城集團董事長宋衛平的多數時間,是在位於杭州玫瑰園的家裡度過的。他謝絕了一切不必要的應酬。

一些話他不得不解釋上百遍。「後來我都煩了,不想做祥林嫂,一見到朋友就說,早知道不叫阿毛去了。」宋衛平一邊抽著煙,一邊笑著反覆強調,2011年的風波的確大,但綠城活了下來。

2011年年初,宋衛平還以為這是綠城飛奔的一年,但事實卻遠非如此。限購、限貸等種種因素的疊加,讓綠城大本營長三角的樓市降至冰點,原本預計540億元的銷售目標,只完成了64%——這是這家浙江最大發展商在香港上市以來的第一次負增長。

在2011年年底的某段時間裡,宋衛平的弦繃至極點。「比如銀行要明天還5個億,但錢今天才能到賬,這種情況出現過幾次,有點煎熬。」宋在2012年2月6日晚對南方週末記者說。

不過他宣稱,綠城已過了償債高峰,最困難的時候已然過去,其團隊同時也在做超常規的努力,應對更為嚴峻的調控環境,綠城絕對不會倒閉。

「我連出差的積極性都沒了」

在接受南方週末記者採訪的2月6日下午,他接連開了三場會,並在最後一場內部銷售轉型會後,因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

對於57歲的宋衛平來說,2011年的第四季度尤其漫長。

2011年9月底綠城開始為「海航30億收購綠城」的流言困擾時,宋衛平曾經開玩笑地聲稱:先努力賣房子,不行就賣項目,再不行就將價格一降到底,從此退出房地產。但隨後該話被當地媒體詮釋為「三段論」,這就是「宋衛平退出房地產」的由來。

經歷一年多調控的樓市,當時已危若累卵。宋的消極言論顯然觸動了脆弱樓市的敏感神經,一時關於綠城的各種傳言滾滾,宋衛平接連遭遇「信託調查」、「綠城破產」、「中投控股」和「宋衛平被捕」等傳言包圍。

受此拖累,3個多月的時間裡,綠城中國(03900.HK)的總市值蒸發了三成多。「我連出差的積極性都沒有了,到一個地方,地方政府們如果想這是一個沒錢的企業、快倒閉的企業,不接待你,那感覺就挺差的。」宋衛平自嘲道。

2011年讓宋衛平覺得最有意義的事情之一,是他在十二個園區裡做的老年人頤樂學院,他本來想在2011年下半年在全國做集中養老的試點,但也是第四季度綠城突如其來的銷售與資金困境,將他的心緒與計劃打亂了。

但「退出房地產」一說,並非宋的本意。時過境遷,宋衛平強調:「為了自己的榮譽也好,為了綠城團隊也好,為了業主及眾多合作企業,我都會努力,不會輕易讓綠城死掉的,2011年綠城活了下來,在2012年綠城會繼續活下去。」

這位以「足球反黑」聞名中國的房地產老闆,對產品品質及規模的追求接近於偏執,其財富和文化皆植根於此——在接受南方週末記者採訪的2月6日下午,他接連開了三場會,並在最後一場內部銷售轉型會後,因產品細節當場怒斥一位項目總經理達20分鐘。

「綠城這樣用心做產品的企業不應該死,也不會死。」融創中國董事長孫宏斌曾多次強調。但在追求品質與規模的同時,宋衛平仍需回答公眾及投資者的疑問:不斷升級的樓市調控下,綠城自救的底牌在哪?

「有客戶儘可能介紹給我」

無論是企業銷售人員,簽約經紀人,還是非專業銷售人員,只要幫綠城賣出房子,都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房,綠城還將銷售提成大幅提高。

宋衛平不可能剎車停下來解決問題,他只能且行且變,全力掉轉船頭,回歸商業的根本:銷售。

綠城資金困局傳出後,浙江省內的諸多合作夥伴及企業家都向宋衛平伸出了援手,阿里巴巴集團主席馬云直接給宋衛平打電話,詢問是否需要他幫忙。坊間同時傳言馬云號召阿里巴巴高管們買入綠城的住宅,杭州的國企也對綠城伸出援手,不過宋衛平並不願過多談及此事。

在逐步加碼的樓市調控下,綠城怎樣才能賣出更多房子?宋衛平給出的對策是創新的銷售模式:將過去坐等上門接待為主的被動銷售,演變為主動出擊找尋潛在客戶的經紀人制度。

2011年9月,一次為期16天的北方市場巡視或許給予他不少靈感:在鄂爾多斯,久未親臨一線的宋衛平與客戶現場接觸,給予銷售最直接的支持,當即就賣出了幾套豪宅。這讓他在2012年給自己訂了3個億的銷售量——他甚至對記者打趣說,「有客戶儘可能介紹給我」。

行銷與親臨一線是中國地產明星老闆潘石屹在商業地產領域賴以成功的法寶。宋衛平將其在住宅領域深化:即向全社會成員完全開放其房源,這意味著社會上 任何一個人,都可以幫綠城賣房子。而無論是企業銷售人員,簽約經紀人,還是非專業銷售人員,只要幫綠城賣出房子,都可獲得不菲的佣金。為了鼓勵大家賣房, 綠城還將銷售提成大幅提高。

「銷售額上去了,我們就少賣一些項目,銷售額上不去,我們就多賣一些項目。我們會把規模情結拋掉,先把買來的地趕緊做完。走一步看一步,一千多個億的存貨,一定要流轉。」宋這樣說。

宋衛平之前在銷售上的各種努力也似乎初見成效。綠城月度通訊上的數據顯示,2011年12月綠城共銷售57億元,是2011年銷售最好的月份,「今年1月份儘管是春節,也有十幾億的銷售入賬。」

狠抓銷售,加上轉讓完四個項目以獲得藉以喘息的部分現金後,綠城償債的高峰期已經過去。「今年不會像去年年底那樣煎熬了。但我還是要檢討的。人要有理想,但也要正視現實。」宋衛平說。

「有幾塊地的確買貴了」

在此前的兩次宏觀調控中,宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此,綠城此後變得更為激進。

2012年1月20日,綠城公告稱以5100萬元的價格,將無錫綠城湖濱置業有限公司51%的股權轉讓給融創,而湖濱置業擁有的無錫地王是他們兩年多前以29億的價格拍來的。

當天,綠城一口氣發出了3個項目轉讓的結果。「有幾塊地的確買貴了。」綠城集團副董事長壽柏年感慨道。

其實綠城已經不是第一次身處險境。在此前的兩次宏觀調控中,宋都憑藉著政策的掉頭而化險為夷。也許正是如此,綠城此後變得更為激進。

最戲劇性的一次豪賭發生在2009年5月,一筆即將到期的4億美元的高息債務,曾將綠城逼進破產清算的危局。最終綠城通過發行20億元的信託計劃獲取資金躲過這劫,並因中國政府隨後的救市計劃,成為當年樓市的最大贏家之一。

但這次發軔於2010年4月的樓市調控持續時間之長,超出了所有人預期,並導致了中國經濟的增長發動機之一的樓市似乎即將「拋錨」——就連萬科地產 一位高管前不久也對朋友訴苦,「2011年儘管賣了1200多億,但基本上都支付給早幾年的地價款和工程款,萬科也有資金缺口,2012年的主題詞就是保 命。」

2011年驟然冰封的樓市,更讓宋衛平措手不及。綠城所重點佈局的區域,如杭州、上海、南京等,都是限購城市,「2011年杭州市場萎縮了一半,這也意味著房地產企業要死一半。」宋衛平感嘆。

尤其雪上加霜的是,綠城的項目定位在高端住宅,而這部分消費群體恰恰是政策限購的對象,「我們的客戶都是買過一套兩套房子的,於是這輪調控對綠城就首當其衝了。」綠城集團副董事長壽柏年這樣向南方週末記者指出。

似乎不難得出如下結論:如果2009年沒有拍下那麼多地王,宋衛平今天的日子可能會更好過些。「綠城問題在於攤子太大,老宋沒必要把自己搞那麼累,且綠城品牌在浙江省外還是不夠強勢,過於聚焦高端住宅市場,讓他們降價賣不動。」孫宏斌對南方週末記者說。

2009年樓市的狂熱和綠城業績的爆發,給了宋衛平錯誤的信號:憑藉著超越萬科產品的口碑,舉債拿地不斷擴張下去,或能在三五年內規模超越萬科。

2009年,杭州總價地王前十位中,有4個出自宋衛平之手。在借貸方面,綠城也更是大膽,積極利用信託槓桿取代債務槓桿,截至2011年上半年,其 債務已從2010年底的350億元增至393億元,一年內到期的債務高達135億元,資產負債率高達87.7%——熱愛圍棋與橋牌的宋衛平顯然在賭。

但很快,曾經重金拍回來的土地,也變成了一種負擔。

「不轉型、應變, 綠城未來只有死路一條」

綠城可能是中國最出色的高端住宅製造商,但可能不是一流的營銷和成本控制高手。綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍,且在土地成本投入上,亦遠遠高於同行。

過去一年,在中國大房地產企業裡,綠城堪稱關注度第一、負債率第一、危險程度第一。對此,宋衛平也有過反思,綠城到底該如何面對滔天的負面消息。 「我曾經發表過一些不合時宜的言論,得罪了一些人。以後綠城沒有別的,唯有坦誠和透明,只望綠城能安安穩穩地存在,不再成為新聞話題,慢慢調整與轉型。」

相對於各種謠言給宋衛平及綠城所造成的影響,綠城在跨越式發展中暴露出的產品線過於單一、毛利低周轉低、對行業複雜性和調控政策過於依賴宋的判斷等,才是其真正的硬傷。

「宋是綠城的領袖和靈魂,綠城的理念及實踐都是由他來主導——按他的話來說,綠城把生存問題解決後,我們就要追求理想主義,把住宅當成文化產品而不 是工業產品來製造;我們不打高爾夫,不去幹嘛,每天在工作,辦學校、辦醫院、支持中國足球,把賺到的錢能夠回饋社會。」壽柏年如是說。

某種程度上,畢業於杭州大學歷史系的宋衛平跟喬布斯有點像。對產品苛刻、偏執,是公司裡的暴君。在與南方週末記者的幾次交流中,他多次提及——「人生短暫,像我這樣五十多歲的人了,能做的事情非常有限了,只希望能更快地讓更多人享受城市文明。」

綠城可能是中國最出色的精裝住宅製造商,但不是一流的營銷和成本控制高手。儘管綠城旗下房子均價20470元,堪稱全國品牌房企最貴,但為了把房子打磨成藝術品,綠城產品生產和銷售週期是萬科的2倍,且在土地成本投入上,亦遠遠高於同行。

2月1日,一張綠城項目利潤餅圖在新浪微博熱傳,該圖顯示綠城售價2萬元的項目,淨利潤只有12%,而土地費用佔到22%,稅收佔11%。這被認為 是一個地產從業者發的牢騷,但事實上,因為使用建材用料的苛刻及土地成本的昂貴,綠城造價成本遠高於其他發展商,淨利潤也遠低於其他發展商。「我們大部分 項目只有10%的利潤,真是沒空間降。」宋衛平反覆澄清這一點。

儘管業績反覆波動,但業界對綠城的判斷是:背靠著諸多有錢的合作夥伴(甚至包括中國投資有限責任公司),宋衛平肯放下身段犧牲幾個項目,調整現金流,渡過這一關並沒有很大問題。但是,即便綠城趟過這一關,這個賭性十足的領袖又能在多大程度上汲取過往教訓呢?

「中國房地產過去十年所遵循的增長模式已漸行漸遠,暴利年代早已結束,如果不轉型、應變,綠城未來也只有死路一條,謀生向來艱難,綠城本可以更穩健些。而人,總是要順勢而為。」宋衛平說。

熱鍋 鍋上 上的 綠城 負債率 負債 第一 危險 程度
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【麻煩大了】優土,阿里熱鍋上的螞蟻

來源: http://www.infzm.com/content/103616

坊間戲稱,都說甲午馬年沾“馬”不利,2014年3月阿里43億入股的銀泰百貨,投資浮虧已有10億;4月入股的華數傳媒,賬面上也不見了1個億。現在,輪到優土來搶頭名,剛剛出臺的二季度報錄得1.644億凈虧損。

“就像中餐和法餐,他們是不一樣的好。”這是幾個月前古永鏘對於騰訊和阿里的評價。

作為中國視頻網站的“教父”,盡管英文名中同樣也有個寓意“勝利”的Victor,但古永鏘不可能像柯里昂那樣說:我為自己的家族工作,拒絕成為大人物手下的傀儡,因為合並的優酷土豆仍然處在燒錢換取市場份額第一的苦戰中。身後,百度旗下愛奇藝追趕的腳步已聲聲可聞。

古做出了自己的選擇。4月28日,馬雲和其一致行動人雲鋒基金以12.2億美元購入優土18.5%股份(其中阿里以10.9億美元持有16.5%)。此前沒有視頻業務背景的陸兆禧進入董事會。

全世界都知道,阿里巴巴赴美上市之前,為了不斷膨脹的市場估值,僅2014年上半年就已開出455億元人民幣的並購支票,其累計投入的618億也壓住537億的騰訊和178億的百度一頭。

雖說當年在競聘搜狐COO一職時敗給了頂著斯坦福光環的古永鏘,但馬雲顯然並不會在意於此。只消你對他的帝國有利。除了百分百控股且迅速私有化的高德地圖花了14.26億美元,對優土的投資算是阿里第二大手筆,古永鏘及管理層仍以逾23%股權保持最大股東位置。

古永鏘勢必也知道世上沒有無緣無故的愛。由於阿里上市日期不斷後移,特別是西方投資界人士出於各種目的一直對其擴張模式有所質疑,已在四年前登陸華爾街的優土很可能成為某種發泄靶標,如果第二財季不能交出一份理想財報的話。

擔心的事總會發生。隨著上周末二季報出臺,優土股價應聲大跌8%,而這一價位已較阿里溢價入股時削去了近三成。

要說確有些冤,兩天後百度持股62%的去哪兒網,報出季度虧損4.22億,同比擴大近十倍,卻也不見莊辰超或李彥宏被口誅筆伐,而被歸入阿里系的古永鏘,卻著實被非議了一番。

其實,這是一份預料中的季損——折合每股0.35元人民幣的凈虧損只比華爾街多位分析師給出的測數多出1分錢。而季度內在同比增長27%至9.587億人民幣的凈收入下,錄得1.644億凈虧損,同比擴大57%,還拖了個與主要移動網絡運營商合同續簽未完、4000萬收入轉至三季度的光明尾巴。優土方面格外強調,公司已實現多屏變現,移動端營收占比超過30%且會員業務收入同比增長了379%,雲雲。此三項分明是號準了分析師的脈,言下之意,現實是一般般的,前景是大大的。

曾負笈美國的古永鏘端的是財報高手。2013年四季度,說好的首次盈利還果真兌現,當然,版權內容環比投資削了28%,帶寬成本特別是人工管理成本之低堪稱逆天,最後還有個北京市政府撥予的近八千萬扶持基金,想不季度盈利都難。而轉過年來首季,立刻報出了凈虧損環比增加780%。沒關系了,不還有個同比下降3%遮擋一下嘛。再說,維克多·柯里昂有言在先,讓朋友低估你的優點,讓敵人高估你的缺點,古永鏘早已將吸引戰略投資者納入議事日程。

有一點必須明確,眼下優土的虧損不能與二級市場走勢完全掛鉤——雖說有部分投資者很在意該公司收入同比增長在過去三個季度內呈42%、36%和27%的遞減態勢,也認為內容購置成本上升四個百分點至44%不是什麽好消息。但最關鍵的還得看阿里系在文娛板塊究竟能否閉合並顯現爆炸性成長,而優土又能在此中扮演何種角色,只是提供大數據分析可不夠。當然還有一個未知數,馬雲和他的夥伴們會否進一步增持,並提供除現金外的平臺支持,畢竟一出娘胎就充斥著入口即交易的電商基因的阿里,不像騰訊的社交端口,能給京東之流無窮想象空間。

如果只是像阿里6月16日更新的IPO說明書中陳述的那樣,入股優土只是為了允許前者可以通過行為分析更有針對性營銷,那麽對優土而言,除了擁有100億銀彈足夠再燒十年外,戲碼就不太大了,而徹底融合PPS的愛奇藝一旦成功上市,加上在電影領域的抱負和入股國內最大電視劇制作公司華策的布局,未來細分領域老大歸屬都難說。

但是,古永鏘如果不願輕易放棄“小教父”的頭銜,趁著阿里投資戰線過長,同時在文化領域板塊的領軍人物懸而未決之時,為優土設計一個文化娛樂“小阿里”的構架,通過對硬件的投入以及對於大屏幕的持續攻擊,或能殺出另一番天地,成為阿里體系外一個另類存在。問題是,京東劉強東遇到的是超然的馬化騰,而馬雲卻被業內稱之有“始皇”的做派和手段。

一桶冰水澆下,古永鏘日前完成冰桶挑戰之余又點名馬雲和光線大佬王長田。不過據公開信息,此二位暫時均無回應。

麻煩 大了 優土 阿里 熱鍋 鍋上 上的 螞蟻
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【飲食籽】外脆內軟 有鹹有甜 生鐵小鍋上的Pancake

1 : GS(14)@2016-05-21 18:47:14

雜莓荷蘭烤餅 $58Dutch Baby Pancake要熱辣辣上桌才好吃,但若放上一球綿軟慕絲會很快融化,所以把雜莓製成的慕絲特別雪至硬身,減慢融化速度,製造冷熱對比的口感。



【飲食籽:識飲惜食】莎士比亞名句:「玫瑰不叫玫瑰,依然芳香如故。」一個名字,會不會影響一樣食物給人的印象呢?例如這次的主角Dutch Baby Pancake。這種甜品沒有公認的中文名,是不是叫它做荷蘭寶貝呢?但這個荷蘭寶貝,其實並不是來自荷蘭。或許由於身世太複雜,很多餐牌上只有Pancake(班戟)的含糊稱呼。認識這個安躺在生鐵平底小鍋上的寶貝,因它是日韓歐美的早餐桌上寵兒,也漸漸在香港的café出現。


也難怪很多人對Dutch Baby Pancake產生誤會,它的身世實在是太複雜。Dutch Baby Pancake又有另一個名叫German Pancake,它誕生於德國,卻揚名於美國。據美國《Sunset》雜誌報道,1942年時,西雅圖一間家庭式小餐館推出這種煎餅,餐館主人的女兒替這種脫胎自傳統德國煎餅的食物取名“Dutch Babies”,為何叫Dutch又不是指荷蘭,或許是女兒年紀太小把德文的德國“Deutsch”讀成“Dutch”,後來店主更拿了專利,不過隨着餐館在1950年結業,這種甜食開始流傳開去。這名字還有另有一個說法,就是在美國的德國新移民German-American Immigrants會被喚作“Dutch”,因為跟德文中的德國“Deutsch”相近。無論那一個說法,都是源於美國人把“Deutsch”讀成“Dutch”罷了。元祖版的Dutch Baby Pancake配牛油、檸檬和糖粉吃,其後加入各式配料伴食,以甜食為主。


老闆兼師傅姚嘉豪曾跟日本蛋糕師傅工作,共事經驗教他獲益良多。

甜蜜蜜愛妻之味 少油清爽

隱身在大埔的這家小cafe,由一對年輕夫妻經營,餐牌上有Dutch Baby Pancake的蹤影。問老闆兼大廚姚嘉豪是為了趕潮流嗎?他笑了笑說自己賣Dutch Baby Pancake不是為潮流,只是太太愛吃,於是努力鑽研。「起初不是太多人知道這是甚麼,還揶揄用個Pan上桌便叫Pancake嗎?」初時香港沒甚麼地方有得吃,姚嘉豪只能憑記憶中在外國吃過的味道,加上自己鑽研而製作。歐美的配方會加香料和牛油,但這口味對香港人來說太濃重,所以他調校了,用很少牛油製餅底,令口味較清爽,一個女生也可輕鬆把整個甜品K.O.。





朱古力荷蘭烤餅 $58朱古力雪糕加自製朱古力漿,雙重的濃郁甜味,適合嗜甜者,灑上烤得香脆的杏仁片增加豐富口感。

原味荷蘭烤餅 $52一般的Dutch Baby Pancake用較多牛油做餅底,這兒的牛油用得少,配原味雲呢拿雪糕和蜜糖,口味清爽。

切開後見到空心內層,但仍濕潤柔軟。



Fairy Tale Cafe 大埔仁興街2號



配煙三文魚巴馬火腿 鹹香煙韌


集團行政總廚盧天祥師傅說香港人喜歡鹹食版Dutch Baby Pancake。


不得不佩服日本人,他們就是有本事把外來的事物結合本土元素後,製成自家獨創的口味。Rosie's Cafe在2010年最先引入Dutch Baby Pancake到日本,經過多年的改良,由原材料到生鐵小鍋皆是日本出品。在日本原店最受歡迎的Dutch Baby Pancake口味是朱古力和焦糖蘋果。至於香港店,港人雖喜甜食,但鹹食也有擁躉,所以推出了鹹食口味,像煙三文魚和巴馬火腿等,跟法式薄餅食法有點似,結合外脆內軟的Dutch Baby Pancake,吃起來鹹香煙韌,是另一種風味。





煙三文魚班戟 $88只在香港店才有的特別鹹食版,煙三文魚鹹鹹香香,跟帶牛油香氣的Dutch Baby Pancake匹配。

巴馬火腿班戟 $88Dutch Baby Pancake配上沙律菜和巴馬火腿,在鹹甜之間遊走。

沖繩甜薯蓉黑糖班戟 $87紫薯是不少人的心頭愛,將甜美的紫薯加上黑糖漿,面層撒上黑豆,與外脆內軟的班戟同吃,清甜不膩。



Rosie's Cafe 沙田正街18號新城市廣場第三期3樓A305號舖



Dutch Baby Pancake做法



首先要有一個耐熱生鐵平底小鍋,質料越耐熱,粉漿撞入小鍋中便越能做到外層焦脆的效果。步驟:1.做一般Pancake用很少甚至不落牛油,但做正宗的Dutch Baby Pancake一定要用牛油,而且份量不少,要塗勻整個燒熱的生鐵鍋為止。2.製作的粉漿成份有麵粉、蛋、奶和糖,在小鍋燒熱時倒入,再放入焗爐,以攝氏250度焗5分鐘。3.Dutch Baby Pancake焗製時膨脹,出爐後約十多秒便收縮,形成外脆內軟的空心效果。



1.

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同門兄弟



Hotcake這種鬆軟的熱香餅,既可配牛油和糖漿,又可添加水果忌廉伴食,在北美極受歡迎。

Souffle Pancake梳乎厘班戟在日式咖啡室大行其道,質地介乎梳乎厘和熱香餅之間,內層綿軟濕潤。

Yorkshire Pudding英國的傳統食品Yorkshire Pudding的用料和焗製方法跟Dutch Baby Pancake接近,同樣以粉漿撞入燒熱的金屬盤焗製,但Yorkshire Pudding大小不一,以鹹食為主。



記者:謝翠玲攝影:許先煜編輯:謝慧珊美術:孔文彬





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160520/19619029
飲食 外脆 脆內 內軟 有鹹 鹹有 有甜 生鐵 小鍋 鍋上 上的 Pancake
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