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十萬個家庭「落錯車」(2017/3/16)林本利

2017-03-16  NM

最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。

根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。

最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

十萬 萬個 家庭 錯車 2017 16 本利
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李敏鎬飛上海搭錯車

1 : GS(14)@2015-04-09 19:20:35

韓國「長腿Oppa」李敏鎬雖然上月被爆與「國民初戀」秀智暗撻個半月,不過無損其人氣,男神近日亦如常四出搵真銀,昨日就飛到上海出席代言品牌舉行的粉絲見面會。


■金宇彬(圖)近日繼李敏鎬等人之後,成為同一內地服裝品牌的代言人。


蜜運中的李敏鎬昨日全程心情勁好,在韓國仁川出發時跟送機的粉絲近距離接觸,大方收粉絲送上的信及零食禮物。雖然抵達上海浦東機場時李敏鎬戴上黑超及走VIP通道,不過依然高舉雙手與遠方的粉絲打招呼及微笑,更一度因忘形揮手而上錯車,場面搞笑。而李敏鎬於韓劇《繼承者們》中的情敵金宇彬,近日繼李敏鎬、金秀賢及李鍾碩等男神後,簽約成為同一內地服裝品牌的代言人,有粉絲留言表示品牌已簽齊當今韓流四大天王做代言人,非常厲害。撰文:梁雯迪





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150409/19105339
李敏 鎬飛 上海 錯車
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iPhone 7熱賣 重振蘋果股價 淡友落錯車 股神逆市進帳

1 : GS(14)@2016-09-17 15:19:48

【明報專訊】蘋果iPhone 7昨首日上市,吸引各地「果粉」在門市排隊守候。隨着蘋果鼓勵顧客以預購代替排隊,店外人潮未及以往。不過迹象顯示iPhone 7銷情比預期暢旺,刺激蘋果股價本周截至周四連升4日,周四股價升穿今年高位,市值增加640億美元,昨早段股價表現反覆,先升後回,截至11時半止,微跌0.5%。

蘋果股價截至周四收市,累升約12%,是2014年4月底4個交易日大漲13%以來,升幅最大的4個交易日。若計算每日2%以上顯著升浪,這更是2009年4月初以來最長升浪。單是今季的股價升幅已達21%。不過由於蘋果上季業績疲軟,據彭博社統計,自6月以來已有295家基金沽清所持的蘋果股份。如今蘋果股價持續攀升,將令大量炒家錯過了這次升浪。反觀「股神」巴菲特的投資旗艦巴郡向監管機構披露首兩季購入蘋果股票,估計其首兩季平均買入價在98美元以下。

美電訊商推優惠促銷

蘋果周四宣布,首批iPhone 7 Plus及亮黑iPhone 7全部售罄,若顧客未經預購,在周五上市首日將無法從門店直接購買。鑑於美國電訊商T-Mobile和Sprint相繼表示iPhone 7預售理想,分析師紛紛上調蘋果股票目標價。花旗分析指,新機熱賣原因頗多,例如首日上市的市場有超過25個國家和地區,幾乎是之前新機首發的兩倍,加上美國電訊商以舊機換新機上台的優惠促銷,令預銷數字樂觀,只要現時7億蘋果手機用戶有四分一打算換機,已足以打破銷售預期。加上7 Plus的雙鏡頭系統有一定吸引力,整體來說利好蘋果股價,花旗維持蘋果的「買入」評級。

證券行BTIG分析師Walter Piecyk將蘋果目標價由124美元上調至133美元,較周四收市價高出15%。他說,電訊商對預售表現的評論對股價有莫大作用,尤其是華爾街一直保守預期變化不大的iPhone 7不足以刺激顧客換機升級。市場分析指,對蘋果最有利的,莫過於投資者對其新機期望極低。

關鍵詞搜尋量升逾5倍

不過研究機構Longbow Research稱,iPhone在Google的關鍵詞搜尋數量,一直是銷量趨勢的指標,頭幾天預售的搜尋量是以往5至10倍。由於不少消費者準備為用了兩年的iPhone 6升級,加上三星Note 7電池爆炸都刺激了iPhone銷情。三星已宣布正式回收全部在美國發售的Note 7手機,顧客除可轉換產品,更可選擇全數退款,美國大部分零售店最晚9月21日可換到新機。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0483&issue=20160917
iPhone 熱賣 重振 蘋果 股價 淡友 友落 錯車 股神 逆市 進帳
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假面女子來港搭錯車

1 : GS(14)@2016-10-22 22:29:04

日本組合假面女子下月6日將再度來港出席動漫祭,早前便派出六名成員來港出席林建名80大壽,她們接受本報訪問時提到見了不少香港名人,大讚何傲兒可愛又有氣質。該次訪港之行,假面女子嘗試搭小巴落旺角,櫻雪表示:「我們由酒店去旺角,點知搭錯對頭車!」隊中主將立花安奈經常要坐在被托起的橡皮艇表演,她受訪時自言要控制體重,不過卻被隊友踢爆她經常食薯條與飲梳打水。採訪:劉書寧攝影:陳俊強




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161022/19808372
假面 女子 來港 港搭 錯車
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置業調查 近20萬港人「落錯車」逾半受訪者認為樓價來年上升

1 : GS(14)@2017-12-11 00:02:54

■花旗林智剛估計本港樓價明年會微升。李潤芳攝

【本報訊】香港上車難,但「落錯車」更悲哀。花旗銀行調查發現,過去10年有61萬人曾經賣出住宅物業,當中19.5萬人(32%)落錯車後未有再上車,慘成無殼蝸牛。記者:周家誠


花旗銀行上季委託香港大學社會科學研究中心,以隨機抽樣形式電話訪問500名21至60歲市民,當中近87%人過去10年未曾賣樓,而13%則曾經出售物業;按該比例計即有61萬人曾經賣樓,當中約25萬人(41%)其後再置業;16.5萬人(27%)未有再置業,但有其他物業而維持業主身份;19.5萬人(32%)賣樓後未再入市,現在並非業主身份,即有機會以租樓形式居住。


林本利促政府出招

曾估算過去10年落錯車數據的活道教育中心創辦人林本利,引述統計處數據解釋,2006年本港自置居所家庭比例為52.8%,2016年則為48.5%,跌近4.3個百分點;按本港家庭數目約250萬戶計算,有約10.7萬家庭落錯車。林本利認為,難言落錯車後應在甚麼時候再入市,「香港人點買樓箒,兩萬幾蚊呎」。他建議政府出招紓緩樓市升勢,堵塞內地人南下買港樓,「你嚇吓佢哋就得㗎喇,問佢錢從何來,以個人身份定係公司買樓,公司係咪離岸公司等等」。他指另一招是牽涉政府向公眾的宣傳方式,「政府唔好成日話唔夠地、唔夠樓,應該要話大把地,起到100萬個單位」。他又稱,香港本身房屋足夠港人居住,「香港有250萬戶家庭,居所則有270萬個,根本就係有人囤積居奇」。此外,花旗亦統計今年第三季市民置業意向,調查發現「市民認為樓價會上升」比例仍然高企,55%受訪者認為樓價未來12個月會升,較去年第三季多11個百分點;認為樓價平穩發展則約34%,下跌則為11%。花旗零售銀行業務主管林智剛估計,明年樓價會輕微上升。

49%人無興趣置業

置業興趣方面,21%人表示感興趣,仍不及今年第一季23%高;不感興趣則達49%。花旗調查特別指出,21至29歲人士中,逾三成認為有需要買樓,超過其餘年齡層,但事實上這群人當中,56%是與父母同住。至於結婚應否一定要買樓,較多男性認為「成家先要立室」,年輕男士情況則特別顯著,以21至29歲年齡層為例,66%男士認為有樓是結婚決定的重要因素,不過僅得45%女士有同樣想法。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171208/20238567
置業 調查 20 港人 錯車 逾半 受訪者 受訪 認為 樓價 來年 上升
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花旗推算36萬港人「落錯車」

1 : GS(14)@2017-12-11 12:36:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5782&issue=20171208
【明報專訊】樓價持續高企,花旗銀行發表報告指,儘管政府連番出招,該行今年第三季委託港大以隨機抽樣電話訪問逾500名市民中,認為樓價未來1年將續升的受訪者佔55%,較去年同期的44%增11個百分點,預期未來1年樓價下跌的受訪者只佔11%。調查更推算,過去10年來有36萬人「落錯車」,出售物業後沒有再次置業,當中有20萬人直到現時更無法持有任何物業。

報告指樓市升溫,加上部分市民「落錯車」,75%受訪者希望未來1年樓價下跌;在持有物業的受訪者中,62%希望樓價下跌,主要原因是計劃再次置業佔43%,讓其他人能置業佔34%及認為樓價不合理佔16%。

中原料明年一手銷售額2600億

雖然市民預期樓價易升難跌,但無損置業意欲。花旗報告指第三季有21%受訪者表示有意置業,較第二季上升7個百分點,亦是本項調查於2012年開展以來的第二高位。同時,憂慮按揭利率上升的市民減少,今年首季有73%受訪者預期1年後的按揭利率會較現時高,第三季回落至52%,反映市民已消化美國聯儲局逐步加息的消息。

中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄亦預期,樓市升勢將持續,估計明年全年整體私宅樓價上升幅度約10%,租金升8%;另一手私宅銷售總金額,將由今年錄得的2400億元,上升8%至明年的2600億元,連續兩年創歷史新高紀錄。另工商舖整體銷售金額(包括買賣公司的交易),有機會由今年錄得的2200億元,上升9%至明年2400億元,同樣連續兩年創歷史新高。

利嘉閣廖偉強料明年樓價最少升一成

利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱,受惠經濟表現持續穩中向好、失業率處於超低水平,加上港股過去一年飈升,造就財富效應,配合銀行總存款高逾12萬億元,預期明年全年整體樓價至少較今年再上漲逾一成,明年一手新盤成交量,亦將挑戰1.9萬宗以上的2014年高位。
花旗 推算 36 港人 錯車
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湯文亮:落錯車的人 令樓價上升

1 : GS(14)@2017-12-18 03:35:03

【明報專訊】上星期花旗出了一份「落錯車」報告,指出在過去10年,有20萬人落錯車,如果不了解香港地產市場,真的是會嚇死,如果了解就會知道,落錯車的人大幅低於20萬,我相信連一半都沒有,但有一個奇怪現象,就是落錯車的人促成香港樓價上升。

花旗報告表示,在過去10年,有61萬業主出售他們的物業,有36萬個業主並沒有回購,當中16萬仍然持有物業,他們只是套現,不算落錯車,剩下的20萬個業主真的是落錯車,老實說,我不知道花旗動用了幾多人力物力去寫這份報告,但報告的結論20萬個業主落錯車是錯誤的演繹,他們的確是賣走了物業之後並沒有買回,但他們並不是落錯車。

花旗報告忽略老死移民人士

我估計,在過去10年,每年最少有5,000個業主離開人世,已經上了天堂,又怎可能再買樓?很多人都話香港不值得留戀,倘若每年有3,000個業主移民離開,他們當然不太可能再買港樓,樓市在過去10年,大多數時間都持續向上,但仍然出現不少銀主盤,我不敢太悲觀,每年2,000個單位總是有的,我相信那些銀主盤業主是沒有能力買樓,他們是被迫落車,就以上述三項計算,落錯車的人大幅減少一半,這還不止,有年老業主賣樓分身家,他們當然不會以自己名義再買樓,另外,有一些業主在賣樓之後表面上沒有再買樓,但他們可以用公司轉讓形式買樓,又怎算落錯車,撰寫報告的人可能疏急了些少,或者是不了解樓市。

多了批優質租客 添業主信心

香港有不少業主的確是落錯車,時間集中在政府推出SSD的前後,當時曾特首話如果政府出招,樓價必定下跌兩三成,不少業主十分相信曾特首能力,所以他們先將自住單位賣走,希望樓價下跌兩三成之後再買回,結果當然是事與願違,但當時他們充滿信心,在樓價下跌之前先租樓自住,由於他們剛賣了樓,大多數都會持有一筆數目不少現金,是極優質租客,其他業主非常樂意租樓給他們,亦令到不少人有信心買樓收租,造成樓價節節向上,我相信未必太多人了解到這個事實,如果花旗的報告題目是落錯車的人令到樓價上升,行內人睇到就知道是一份有料到的報告。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0101&issue=20171211
湯文 文亮 錯車 的人 樓價 上升
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陸振球﹕賣了樓不等於落錯車

1 : GS(14)@2019-03-31 14:57:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2925&issue=20190330
【明報專訊】中原樓價指數按周再升1.52%,已連續反彈7個星期,累升4.3%,雖然距離去年8月高位仍有約6%,但一眾代理即已轉為看好後巿,預期第二季樓價指數便會再破頂,更有KOL說過去多年估計有11萬人「落錯車」,不過有關言論似乎斷言賣了樓就一定是錯,事實又是否這樣?

筆者經常被讀者問及應否賣樓,我的回應主要是除了是否看淡樓巿,最重是賣了樓後資金是否另有出路,不說如多年前賣了樓好彩買入騰訊(0700),雖然該股去年曾由最高位跌了四成,但若以5年或更長的投資期衡量,過往買入騰訊能一直持有,其回報應遠遠超過買入香港「磚頭」。

可能大家會說騰訊乃是千載能逢的股王,那麼不如又看看與樓巿表現關係密切的恒基地產(0012),恒地多年來股價愈升愈有,上述提及樓價指數由低位反彈了4.3%且仍低於去年高位約6%,恒地股價昨日卻已再創新高(圖1),且不要忘記其多年來十送一紅股,股息率經常有3厘多,賣了樓長期持有恒地股票,其回報絕不失禮,又豈能說賣了樓便等於落錯車?

長揸恒地 表現不比「磚頭」失禮

筆者在此利申,多年來確實是「四叔」恒地主席李兆基的鐵粉,所以確也大手持有恒地這隻股票,而說起「四叔」,他在上周公司公布業績時說打算在今年5月股東大會後退休,不過恒地的股價卻沒有受影響,反而創了新高,在一星期多便升了約8.5%,如和去年最低位比更累升了38%。

筆者記得,多年前約李兆基這名早已是千億地產富豪做專訪,不間斷地約了兩年才做成訪問,未知是否效果不錯,之後「四叔」似不再怕面對記者提問,大大增加了他的曝光率,亦屢爆「金句」,當中包含了他的做人及賺錢哲學,值得大家細味:

「四叔」教年輕人利用複式增長威力

(1)做慈善要有「半両撥千斤」、「以小博大」之效,透過槓標原理做到「一傳十,十傳百」,支持教育便是例子;

(2)以「聚散之道」管理財富,「搵錢要成功,使錢要成功」;

(3)要明白有耕耘才有收穫的道理;

(4)營商處事要依循「止、定、靜、安、慮、得」六字真言;

(5)至於年輕人如何累積財富,則有四點:

(一)要刻苦耐勞,勤奮勉力;

(二)經濟未定,不宜早婚;

(三)要有第一桶金,然後以錢賺錢,利用複式增長的威力;

(四)緊記「男最怕入錯行,女最怕嫁錯郎」。

上述說到致富要利用複式增長的威力,筆者算一算,自持有恒基股票後,連同紅股、股息及股價升幅,每年複式總回報接近15厘,如有人賣了樓的做了相似的投資,哪又怎可說是落錯車?

銀行結餘勁跌 港元有加息壓力

近期股巿樓巿雙雙回暖,有說是除了中美貿易戰談判現曙光,也和美國聯儲局暫停加息,甚至會停止收水有關,不過為何老鮑突然跪低要變鴿,自然是與經濟轉差有關,而最近美債孳息紛紛倒掛,便是發出警告,大家便不要只看到美息受壓便高興不已。事實上,近期美國的3個月拆息(Libor)和香港的3個月拆息(Hibor)的息差又再擴闊,在聯繫匯率的套現機制,便又屢屢出現沽港元買美元的套息行為,令到港元匯價偏軟多次觸及7.85的弱方兌換保證水平,終迫使金管局要買港元而令到銀行結餘跌至低於600億元水平,和曾高達逾4000億元有極大差距(圖2),如港元續弱令巿場沽港元套息的活動持續,香港銀行結餘還可保持正數多久?隨時將出現美息不加而港元要加息的局面!

空置稅快推 現樓貨尾連跌4月

差餉物業估價署發表最新香港物業報告顯示,2018年底全港私宅空置率上升至4.3%,相對之前1年的3.7%,按年上升0.6個百分點,相關空置單位涉51,430個(2017年空置單位為42,940個),按年升近兩成,上述空置率重返2011年及2012年水平。差估署指出,在上述空置單位中,約11,240個,是於佔用許可證(即俗稱入伙紙)發出後,尚未獲批滿意紙或轉讓許可證之單位。

去年中政府推出一手樓空置稅以前,不少發展商賣樓如「唧牙膏」,之後發展商雖加快賣樓,但下半年樓巿轉差,去貨也較慢,以至在一手樓空置稅醞釀推出時的空置率不跌反升。不過,近月樓巿回暖,發展商遂趁機加快賣樓,尤其是現樓因驚要付空置稅,統計便顯示現樓貨尾連跌4個月(圖3)。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 賣了 了樓 樓不 等於 錯車
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