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公私混合房屋重研 鄔滿海倡整幢抽選減阻力

1 : GS(14)@2014-12-31 10:09:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha1.htm

【明報專訊】長遠房屋策略訂定未來10年提供9萬個居屋單位,並提出借助私人發展商力量加快提供居屋供應,重提研究私人參建居屋和於2002年被腰斬的「混合發展」。據悉,政府內部對混合發展的研究已「七七八八」,方向是透過地契條款,要求發展商隨機抽出指定數目單位,以居屋價和條款售予合資格市民,除賣地表土地外,港鐵或市建局項目亦可考慮引入相關條款。房協主席鄔滿海建議,當局可以從屋苑多幢樓中隨機抽出整幢樓,以居屋出售。

政府曾推出兩項涉及發展商參與可出售資助房屋的計劃,包括「私人機構參建居屋計劃」(PSPS)如太古康山花園、九龍灣麗晶花園;以及政府1997年推出的「混合發展」試驗計劃,即政府將地皮批予私人發展商興建私人屋苑,但項目竣工後須把一定數量單位(當年為約30%)交回政府,以資助價售予合資格買家。鴨婣洲深灣軒與荔枝角碧海藍天便是當年的試點樓盤。

根據當年深灣軒及碧海藍天的原地契,屋苑落成後須由政府抽籤選出25%至50%單位,再由發展商裝修,讓政府以資助價售予居屋申請者。而屋苑的會所設施亦須開放予居屋住戶使用。惟計劃於2002年因樓市下滑被腰斬,項目轉為私樓,發展商補價後全部作私樓發售。
2 : GS(14)@2014-12-31 10:09:39

質素較私人參建佳

據悉,政府近期重新研究混合發展,或於下月公布的施政報告進一步覑墨。政府內部認為混合發展較PSPS可行,因PSPS制度下政府會包銷單位,中標發展商為求最高利潤,會壓低建築成本,最終令居屋質素參差。至於混合發展,政府雖仍會包銷,但發展商建樓時根本不知道哪些單位會用作居屋出售,故可避免出現建築質素問題。

據本報了解,除新批土地外,政府認為港鐵或市建局的項目,亦適合引入混合發展;約1000至2000個單位的中小型地盤項目較理想,因可吸引中小型發展商進場。消息稱,港鐵地皮因鄰近鐵路,可興建更多上車盤,減少停車位數目,與居屋目標買家相近。至於混合發展的樓價,沿用居屋定價政策或是減少折扣,仍在研究當中。

曾任職房屋署副署長的鄔滿海指出,混合發展更能保障建築質素。但當年的討論中發展商較為抗拒,因按當年框架,政府在整個屋苑的所有單位中,隨機抽出單位作居屋出售,因居屋私樓混於同一樓宇,發展商擔心影響私樓銷情及樓價,私樓業主亦有心理抗拒。
3 : GS(14)@2014-12-31 10:10:00

公私同幢恐發展商業主抗拒

因此,鄔滿海建議,由「同座抽單位」轉變為「整座抽」,例如在一幅地皮上建成5幢樓後,才隨機抽出其中2幢為居屋出售,即屋苑內有3幢私樓和2幢居屋,此舉可避免私樓與居屋興建時出現質素參差問題,同時私樓住戶不需與居屋住戶同座,樓價受影響的憂慮亦可減少。至於房協參與計劃,鄔滿海則指暫未有相關計劃。

長策會成員劉炳章認為,若混合發展能夠清晰分開居屋及私樓範圍,如發展商可透過興建不同入口,以及提供不同設施作區別,相信可令發展商接受,亦可加快居屋供應。

明報記者 鄭穎瑩 黃俊鋒
4 : GS(14)@2014-12-31 10:11:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141229/news/ec_gha3.htm
梁志堅:有合理利潤 發展商不會反對
  2014年12月29日

【明報專訊】對於政府重新研究「混合發展」計劃,地產建設商會執委會主席梁志堅表示,只要有合理利潤,原則上發展商不會反對參與,「與其10個地盤全部由房委會興建,不如將當中5個交由發展商幫手。」他認為,未來部分位於新界的新居屋項目,有空間以混合發展形式推行。

私人參建居屋樓價不輸蝕

雖然混合發展計劃未曾於市面推行,但過往部分私人參建居屋項目,例如太古康山花園,正屬於私人項目康怡花園的一部分,房委會負責監管及推售康山花園。

根據中原地產網頁數據,以平均實用面積呎價計算,康山花園自由市場叫價12,578元(最新綠表價9,459元),而毗鄰的康怡花園則錄得12,775元,兩者樓價相差不大。
5 : GS(14)@2014-12-31 10:11:52

反對同幢公私混合

梁志堅表示,私人發展商發展居屋的流程較房委會快,可有助政府加快提供居屋供應量,但他反對以往混合發展模式,即在同一幢樓宇隨機抽出居屋及私樓單位,「如果一定要混合發展,一定要整幢過,不能同一幢樓宇內有居屋又有私樓,對私人業主心理都有影響。」若採取混合發展,政府必須清晰在標書上列明條款,並規定交收標準,讓發展商能夠預算。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出,混合發展較一般政府主導興建的居屋質素好,而且可分擔政府的建屋負擔,值得重新引入。
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