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航空城計畫起飛 房市行情補漲 桃園 從過客之城蛻變成移民之鄉

2012-10-22  TWM




過去,桃園是工業之都,林立的煙囪與汙悶的空氣,人們為了工作才居住在此;如今,桃園拋下舊思惟,整頓市容與街區,迎接人潮與商機,在城市注入活水後,成為近十年台灣移入人口最多的城市,它是如何轉變,又如何重生?

撰文‧梁任瑋 研究員‧楊政諭桃園,過去是在台北及新竹兩大工商經濟區塊夾縫中求生存的衛星城市,天空總是灰濛濛、高速公路永遠大塞車、政府給的資源更是有一搭沒一搭,連先前五都升格戰中更是意外遭淘汰,很多人對桃園的未來是不看好的。

不過,九月十八日行政院宣布啟動「桃園航空城核心計畫」,將打破外界對桃園這座二線城市的刻板印象。桃園航空城預定在二○一八年開始啟用,將結合民間投資 共投入四六三○億元進行特定區開發,預計取得三二○○公頃用地,全面推動產業、住宅及商業區,以完成新都市發展,預估將可創造二兆三千億元經濟效益。

航空城利多

國壽、財團、建商爭相插旗桃園航空城比照十大建設規模,嗅到桃園航空城潛在商機,業者積極卡位布局。

九月二十五日,國泰人壽拿下高鐵桃園站產業專區開發經營五十年地上權,預計十年內投入二百億元,進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

緊接著,十月四日,中華電信旗下的光世代建設也砸十九.七億元,在桃園航空城內買下一塊近三千六百坪土地,準備蓋智慧住宅,挑明地講就是瞄準航空城題材。

更別說老早就在桃園航空城附近集結卡位買地的財團、北部與中部建商,甚至連過去從未耕耘桃園房市的太子、皇翔、吉美、宏普及聯上開發等建商,也進駐插旗。

今年以來,建商總計已投入數十億元的金額,陸續買下桃園土地,主要是一方面大台北地區土地取得不易,另一方面看中桃園的地理優勢,以及政府可能重啟桃園航空城計畫的預期心理。房地產業者估算,大桃園光是明年初就將有八百億元的預售案進場,總銷金額創下區域歷史新高。

「桃園航空城」的效應持續發燒,十月十八日高鐵局標售高鐵桃園站周邊土地,建商預期標金還會再創新高,這被視為「桃園航空城」題材能發揮多大魔力的重要觀察指標。

「雙北市已經找不到像桃園這樣每年都有題材可以炒作的土地,加上高鐵、機場捷運、五楊高架等交通條件銜接得宜,尤其是過去被一路看衰的桃園高鐵站,現在終於進入收成期了。」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說。

港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰(Peter Sutton)更指出,對台灣而言,桃園航空城計畫可望複製荷蘭史基浦機場與南韓仁川機場的成功經驗,可將台灣既有的產業優勢發揮得淋漓盡致。

但光靠一座航空城,並不足以讓桃園改頭換面,即使政府投入的資源遠不如鄰近的台北內湖與新竹科學園區,但是,桃園民間生產力的旺盛程度顯然無法讓人小覷,因此,桃園航空城的啟動,等於為這些已準備就緒的民間產業敲開與國際接軌的大門。

行政部門加持

廠商辦理投資流程加快

除了「桃園航空城」的政策利多,桃園這幾年的產業風貌也迥異過往。

桃園前縣長朱立倫任內積極招商,桃園不但成為國內製造業大本營,也是全台灣最賺錢的縣,桃園縣內工廠營收逾兩兆元,全台第一,連光電產業、半導體廠都落腳 桃園。然而,桃園之所以能揮別過去「在台北與新竹夾縫中求生存」的頹勢,真正的改變,來自於行政部門願意放下姿態,首先調整的就是加快行政效率。

為了服務企業,桃園縣工商發展局長陳淑容推出「頭等艙」尊榮服務。

過去,廠商到桃園投資,為了一份公文,得往返各個不同部門跑兩、三百顆章;現在,為了全力吸引企業進駐,只要業者坐在貴賓休息室,就有單一窗口全功能服務,甚至還有專人全套處理。

更重要的是,快速領件讓不少曾到桃園申請案件的公司,對於桃園的高速效率非常訝異,「只要企業沒怨言,自然樂意進駐,還能帶動就業機會。」陳淑容說。

錢潮來了,人潮也跟著來,目前桃園縣人口突破兩百萬,去年已升格為準直轄市,在這個全台人口最多的「縣市」,很多商機更是蠢蠢欲動、亟待開發。

其中嗅覺最靈敏的就是金融業。將場景拉到有「桃園市信義計畫區」之稱、號稱桃園房價最高的中正藝文特區,大興西路上有一棟建築物非常顯眼,這是外商銀行龍 頭匯豐銀行去年在桃園市租地興建的獨棟財富管理中心,這條街上除了匯豐以外,近一年來已前後聚集了近十家國內外銀行進駐,儼然成為「銀行一條街」,打出的 口號就是「搶攻財富管理客戶」,而這口號過去只出現在台北市。

有錢階級變多

銀行進駐搶攻財富管理客戶台灣房屋南崁中悅直營店副總經理吳瑜佑說,近幾年來,桃園市商圈逐漸移轉到中正藝文特區周邊,加上中正路通往蘆竹的南竹路打通後,人口密集度愈來愈高,銀行業者看好的是藝文特區、南崁及大業等鄰近區域的企業薪轉客戶。

更重要的是,近年來桃園出現不少因土地重劃一夕致富的地主,這些地主過去可能只是農夫,但因為賣掉了高鐵青埔站周邊的農地,讓財富大幅重新分配,手頭上突然多了大量現金,也成為國內外銀行積極鎖定的財富管理核心客群。

一家銀行業者透露,桃園近幾年突然暴增的有錢人實在太驚人,南崁甚至有一家公股行庫開幕才短短一年的時間,就累積高達五十億元的存款,分行經理最苦惱的是這些資金「只進不出」,顯見桃園「田僑仔」這幾年蓄積了龐大的財務實力。

信義房屋桃園區執行協理林三智更拿內政部統計數據指出,桃園區近四年人口增加快速,全台僅次於新北市,若計算十年來的增幅更是全台第二名,其中從雙北移居 而來的占最多,累計今年一到八月有近一萬八千人。去年奢侈稅上路後,雙北建照核准與推案量大受影響,惟有桃園今年一到五月建照核准仍高居六都最高。

「因此,桃園航空城計畫若能夠落實,對於增加當地就業機會與提升產業的附加價值,起著關鍵性的作用,當地房市前景自然無可限量。」林三智下了這樣的結論。

生活機能優勢

北桃園成新移民購屋首選

隨著桃園航空城計畫的逐步付諸實現,桃園房市也因這項國家級重大建設的帶動,擁有更高的能見度與發展前景。更由於這幾年大台北都會區房價高漲,使得「北客 南下桃園購屋」形成一股不可抵擋的趨勢,擁有重大建設利多加持,尤其是距離大台北地區最近的北桃園地區,順勢成為這些新移民的購屋首選。

根據台灣房屋研究中心針對外縣市民眾至桃園購屋來源所進行的統計,台北市與新北市就占了四八.三%的比率;而遷入者大多選擇三大區域,包括桃園市中正特區、桃園高鐵青埔特區與中壢市海華商圈,而這些地區房價漲幅也相對較大。

除了房價相較於雙北市低廉,以及交通便利方便通勤到台北等誘因之外,重大建設雲集並相互串聯,則為桃園房價提供源源不斷的上漲動能,如今已在桃園形成航空城特區、中正藝文特區、高鐵特區、南崁特區、大竹新市鎮等,最具發展潛力的桃園房市五大核心特區。

其中,中正藝文特區的各項發展條件成熟,但房價也最高,非一般民眾負擔得起;而航空城與高鐵特區的未來性雖佳,生活機能則尚未成形,當地房地產業者表示, 綜合評估交通條件、生活機能與發展潛力,位處五大核心特區中心位置的南崁特區與大竹新市鎮,兼具生活機能與房價親民優勢,是現階段民眾購屋的首選。

過去,桃園被外界視為一座「過客城市」,然而從桃園這幾年的蛻變,已逐漸從一座衛星城市搖身一變成為移民之鄉,在桃園航空城建設的帶動下,桃園房市可望一掃過去漲幅落後給雙北市與台中七期的情形,展開一波「補漲行情」!

桃園成最大移入區

全國近10年人口新增最多區域

排名 行政區 近10年

新增人口 近10年

增加幅度

(%) 2012Q2

房價

(萬元/坪)

1 桃園市 71,752 21.20 14.8 2 竹北市 54,012 58.00 16.8 3 中壢市 42,516 12.80 13.1 4 桃園蘆竹鄉 40,791 37.00 16.2 5 新北林口區 33,977 64.00 20.6 6 台中西屯區 32,384 18.00 16.7 7 新北蘆洲區 29,057 17.00 28.4 8 台中南屯區 27,999 21.00 17.1 9 台中北屯區 27,927 12.00 12.7 10 高雄左營區 27,530 16.50 11.8 註:統計範圍以直轄市、縣轄市內行政區為主資料來源:內政部統計處、信義房屋

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過客 或 路人甲 by C2

來源: http://www.hunghuk.com/2014/09/25/%E9%81%8E%E5%AE%A2-%E6%88%96-%E8%B7%AF%E4%BA%BA%E7%94%B2/

過客 或 路人甲

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從前我覺得我們生命中也許太多過客

像在巴士和商場中, 太多的陌路人與我們相遇片刻

 

原來我們曾經遇上, 而緣分又太少

有些人認識好了, 卻不宜深交

 

於是別人對我們好的話, 我們也禮尚往來, 因為我們學懂愛

當別人對我們不好的時候, 我們學懂忍耐, 彼此尊重

 

每一個我們生命中遇上的人都有著意義的

造物主的安排多有美意
其實世界那麼大, 能遇上, 不容易

只是懂得知道珍惜和經營的人也許太少….

 

God did promise

Strength for the day

Comfort for the tears and

Light for the way. ^_^

 

惜緣惜福

訓練有素的專業公司秘書,曾在多家上市公司,無論是主板和創業板。超過10年上市公司經驗涉及與各行各業的人打交道。擁有雙碩士學位,專業為公司管治和工商管理,再加上各個領域專業文憑訓練,精通英語,中國和普通話。在英語教學和兒童發展有豐富經驗。願與您分享生活上的人和事。
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過客 路人 by C2
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過客

這篇文章有些雜亂,靈感來自一次塞車經驗。上星期某天,由於不明原因,公路非常擠塞,唯有在巴士上呆坐,原本只需大半小時的車程,足足乘搭了一個半小時。可以做的東西不多,只能繼續看著youtube影片網上學習,與四周觀望思考一番。




在巴士上向外望,看到不少上班族忙著朝某方向急步中,也看到不少於上班時間遊閒的人,看著人家的活動,感覺事不關己,有一種當過客的感覺,很自在。這甚至令我短暫感到自己在外地旅遊時的狀態,雖然當時我是趕著去開會的,但無辦法,因我什麼也做不到,哈哈。

當過客有很多「自在」的行徑,例如到海灘與每天游早水的人傾偈,了解「人家」游早水的習慣如何。又或者與電梯維修員傾偈,了解「人家」行業的暗秘。在社會上,每人都似有一個角色,又或者多於一個角色,而當這個角色不屬於自己的話,就是「人家」的,自己就當個過客。

退休人士,若沒有事業、工作、嗜好的話,似乎在什麼地方都是過客,社會上的角色無一屬於自己的。每樣事情都可以不上心,了解「人家」的工作時可以話:「哦,真辛苦呀」。每樣事情都做一個旁觀者,又或者周遊列國,享受人生,更能享受塞車,感覺像個「出家人」。

你有多享受過客身份呢?我們會發現,在人生不同階段中,總有一些身份、角色。例如你是一名學生、律師、運動員、某公司職員,這些身份、角色,有些你喜歡,有些不喜歡,隨時間在改變著。有些人讀完書會投入工作,有些人會轉工、轉行,有些人會辭工當家庭主婦等。

不喜歡言休的人,特別不愛做過客,當真的退休了,不少身份、角色被放下來,原來工作崗位上的事情,再忙、再煩惱也再與你無關。如果你本身不喜歡做過客的話,未必容易適應。要有好的退休生活,必需要有做過客的心境,又或者找到人生另一些自己喜歡的身份、角色。

例如鍾兄退休後,原本作為基金分析員與買手的身份已經不存在了,但他安排另一些「工作」給自己,包括花很多時間投入教育工作搞理財班、行山、旅遊、寫blog、寫書、寫專欄等。對於社會上的金融行業,他是一個過客,但後來的這些新「工作」已形成了他的新角色。

有些關係,我們永遠都不是過客,如人家的兒子、父親、丈夫等。對這些身份、角色、工作,你要好好經營,因為於這些關係之中,你永不會認為自己是過客,這些角色將會陪伴你走到人生盡頭,要好好準備財務自由後的生活,必需要認清不同階段的身份、角色,於當過客時又要樂在其中。

過客
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胡孟青:金融過客最風光

1 : GS(14)@2012-03-02 22:39:47

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120302/61549
投行揀蟀,不成文規定,男要身家女要樣,最完美係得天獨厚樣樣齊。有大型投行更要在新人入職時填表申報家庭資產規模,博乜?心照啦!以前做銀行何須企出門口街邊拉客申請信用卡,或者凍打Cold Call三唔識七問對方要唔要清卡數或者攞現金,曾幾何時,阿媽話畀人知仔女做銀行好風光,o依家連佢都擔心你份工隨時凍過水,唔敢買樓,費事突然失業被迫斷供;唔敢去旅行,免得回來冇咗個位。
行家有層樓在堅尼地道,上一輪金融海嘯,撞到正租客係雷曼員工,今次以為租畀一個宇宙最強投行做了十幾年嘅賓架,誰知都要起埋身,還想提早中斷租約,行家話今次又中伏。外資大行中坐得最穩應該係班富二、富三代,因為佢哋擺明係入嚟過一過場,將來美其名又係投行出身,有幾多個真係成功學滿師?好成疑問。
回港做Intern建立關係

況且由第一天起,銀行都已有齊心理準備佢哋唔會做得長。反正過門都係客,隨時更要係大客,對方父母肯安排喺你銀行學嘢,係睇得起你,由其暑假回港做Intern開始建立關係,分派到各部門,醒唔醒目還是其次,部門主管反而會先行起底,費事一個唔覺意,開罪「金菠蘿」得失人家成個家族就無謂,所以會特別客氣,給予難度最低、最難出錯兼最冇殺傷力的工作,但又唔可以畀影印佢做,怕對方知你睇佢唔起,當然亦要趁機會為其洗腦,讓佢覺得這家銀行天下無敵,將來叫伯爺將副身家搬過來;剩下來要做的,就是要Keep Fingers Crossed、望暑假快快過完,一切回復正常。「En唔Enjoy」呢種生活無所謂,有時發現要見嘅客原來係世叔伯,對方也許會畀番多少面,生意做唔做得成還是其次。
話說幾年前,港股熱炒直通車之際,美資大行就曾經以幾位氣質美女,齊齊向一位城中富豪兜售,在小島酒店一邊享用法國菜,富豪一於猶如老竇教女,其中一個真係世姪女,全程有佢講冇你「搭嗲」,食完飯吩咐你們把資料放下,待回去後再看清楚才決定買唔買,文件拿回公司給旗下相關部門員工研究,結果公司內部一班會計師員工,好坦白告訴富豪老闆睇極睇唔明,既然如此,結果好彩無累世伯老闆中伏。

胡孟青
獨立股評人
胡孟 孟青 金融 過客 風光
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