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新地趁低息造價賣樓

2010-02-25   NM





虎 年樓市第一炮,可謂新地天下,上週以每呎五千四百元開售元朗YOHO Midtown,令市場人士目瞪口呆;本週二隨即以四千六百元呎價投得將軍澳臨海地皮,馬上令YOHO Midtown呎價「合理化」。今年新地要推出的新盤包括上水天巒、屯門站上蓋、香港仔南灣及將軍澳五十六區等項目,在息口持續低企、一手供應量不足環境 下,新地要締造成交天價,簡直如入無人之境。

今次賣地在荃灣大會堂舉行,規模細小,但十多個大孖沙,如剛剛贏官司的華懋主席龔仁心、長實副主席李澤鉅、新世界董事梁志堅、嘉華董事總經理呂耀華等亦「長途跋涉」到來出席,猶如地產界的新春團拜。

下 午三時正,賣地正式開始。第一口出價由華懋代表吳崇武承接,拍賣節奏明快,承價沒有停頓,直至第四十五口價,地皮平均呎價去到四千三百元,今次投地的熱門 人選新地的代表始出手承接,其餘發展商則收手觀戰,只剩南豐與新地相爭,最後到第六十八口價,手持三號牌的新地代表舉牌,平均呎價已達四千六百元,是市場 預期上限,南豐放棄,拍賣官一槌定音,地皮以三十三億七千萬元成交。

搓高麵粉價

這幅地皮,新地表示會斥資約六十五億元獨資發 展。中原測量師行董事張競達預期,發展商會興建兩至三幢高密度住宅,每個單位面積至少七百呎,以中、大型單位為主,數量可達八百個。由於「麵粉價」每呎已 達四千六百元,他指連建築成本,最少五千五百元一呎才平手。這價錢比附近「麵包價」只是四千五百元左右的屋苑,如將軍澳廣場、君傲灣以及同樣是新地發展的 將軍澳中心還要高。不過,拍賣後李澤鉅及南豐集團董事總經理蔡宏興不約而同地表示:「成交價非常合理。」

在地皮毗鄰,同樣由新地持有的將軍 澳五十六區港鐵站上蓋物業,亦即時變得水漲船高;兩地皮「合併」,將又是一個自成一隅的「豪宅區」!該區地產代理透露,新地代理執行董事雷霆近日向他們 「吹風」,指將軍澳五十六區的呎價將達八、九千元,貴絕整個將軍澳,物業最快半年後推售。另一邊廂,同樣是新地樓,遠在元朗的YOHO Midtown,平均呎價就要五千四百元,比○三年開售,現時平均每呎四千一百元的YOHO Town一期,高出三成多,但在現時一手樓價與二手完全脫節的環境下,加上將軍澳賣地效應,YOHO Midtown的開價即時合理化。

鄉親父老抬錢捧場

YOHO Midtown在上星期五開售,示範單位設於新元朗中心,令這個一向冷清的商場頓然熱鬧起來,四樓的售樓處外更出現人龍,代理連聲說:「呢度將來會發展成好似沙田新城市咁嘅建築群,樓價企硬!」

新地去年開售,位於新蒲崗的譽港灣呎價要六、七千,不少買家嫌貴,怎料這個價已沿大欖隧道,殺入元朗。記者在示範單位內,聽得最多的三個字是:「好貴呀!」不過,一邊有人鬧、又一邊有人買,樓盤開售數天、一共一千八百個單位已清貨九百個。

該 盤以交通方便為賣點,又包裝成元朗新地標,恍如日本的Toyko Midtown,糅合了新潮和藝術。不過來買的,仍然是元朗鄉紳為主。記者在售樓處內未有發現藝術家或是潮流先驅,反而見到不少元朗街坊,有些剛在附近街 市買魚,有的皮膚黝黑、似務農維生。一名經紀指着樓盤模型跟一名叔父說:「你都唔想一世住村屋o架,買間有會所嘅單位,日日有靚女斟水俾你飲呀。」但叔父 似不為所動。

只有二十六歲的莫先生,頭戴鴨嘴帽,已算是潮人一族,旁邊攜同抽着一袋菜的老媽子。他最後選擇了一個呎價五千的低層園景單位,他邊鬧邊買:「嘩!呢度真係好貴。不過無計啦,我就嚟結婚,咁父母都住喺附近,我唯有揀買呢度囉,咁萬幾蚊一個月我又供得起!」

另 一個穿紅色棉襖的退休人士張先生,懶理銀行現時超筍的按揭優惠,準備一筆過現兜兜付款:「我住流浮山house嘅,出入市區唔方便,打算買個交通便利啲。 我老喇,唔想成日揸車呀。」原來,一向有投資元朗丁屋的張先生,打算買入三個單位,其中兩個作短炒投資:「不過佢派唔到貨俾我呀,一陣我個仔來睇吓點 囉。(個呎價唔貴咩?)梗係貴啦,我未買過新樓嘛,人生總要買一次,貴買貴賣囉。」

新盤價高者得

新地○三年賣一期YOHO Town,開售呎價一千五百元,為求一鋪清,故以俗稱「派貨」方式賣樓,即將個別座數或層數劃分給美聯和中原兩大代理集團,讓代理各自同時安排客人揀樓。 相反,今次新地求價不求量,故不再「派貨」,客人要先自行挑選單位,再入一張十萬元的本票,才可以向新地查詢是否還有該單位,但經紀指安排混亂:「問佢有 無單位,一時話有,叫個客等成個幾鐘;轉個頭又話俾新地親屬預留咗,又要個客揀過。」

該經紀透露,新地除了公布頭一批價單外,其餘單位一律無價單,他們只能跟客人說大概金額,同樣要客人入票才可問價,他估計發展商想賺到盡:「佢想睇吓同一段時間內,唔同代理搵到咩客人出咩價,就賣俾出價最高嗰個。」

天價嚇走炒家

活 躍該區的資深炒家,都認為物業太高水無肉食而絕跡。如過去十年炒賣二百個物業、專炒新界西北區細價樓的投資者鬍鬚余,在YOHO Midtown未開賣前,已認為呎價五千多元太貴;到物業開售並賣出九百伙,他仍對此盤不為所動,「何文田半山一號當年夠賣五百伙,有無得賺呢?呢度 (YOHO Midtown)有西鐵,咪當市區樓咁炒囉!但都係住開元朗嘅人買,價錢太貴好難再炒上。」他說現在主要投資居屋等低水二手樓,並諷刺說:「我而家玩緊 『富甲彩蒲』,即係上水居屋彩蒲苑呀!而家改個名就係豪宅啦。我會將居屋改裝到廁所放電視,及幫買家將家居實況連接手機,隨時可看清屋內情況,提供增值服 務!」

新年伊始,新地響頭炮「撩」㷫樓市,為即將推售的新盤打下強心針。以往每年一手樓供應量三至四萬伙,今年卻只有二萬伙,包括將軍澳 「日出康城」二及三期、大圍「名城」、元朗及馬鞍山七十七區等,市場大吹供應量不足。然而,截至去年三月,包括公屋及居屋在內的現成單位為二百五十萬個, 全港二百三十萬個家庭理論上人人有屋住,缺乏的,只是一手新樓供應。

而新地今年包攬了多個大型一手樓盤,除了元朗的YOHO Midtown外,還包括上水天巒、屯門站上蓋項目、南灣項目等等,單位總數約六千個,以上項目補地價只由不足一千元至四千三百元,新地透過投地締造天 價,為即將推出項目的開價「打底」,若以上樓盤以高於同區二手價三成開售,保守估計可套現三百五十億,扣除建築成本及補地價,利潤最少一百六十億,相對於 以三十多億來投地,絕對值回票價,可以賺到盡。

按息愈減愈平

要締造新高的樓價,按息處於前所未有的低水平,正是優勢。追溯至九九年前,按息一直以最優惠利率(P)加某一個百分比作為基準,那時供樓一個月要付十幾釐利息;但九九年後,由於中小企出現信貸危機,故銀行轉為搶佔樓按市場,發動按息戰,最後P加改為P減。

至 上週五YOHO Midtown開售,一直沒有以HIBOR作按揭計劃基準的滙豐銀行,首次公布最新按揭息率為HIBOR加0.65釐(現時HIBOR為0.07釐,即按 揭利率為0.72釐)。翌日恒生的按揭利率原為HIBOR加0.7釐,半小時後即表示照跟滙豐,其他大型銀行又再跟。和過往買家一般與銀行承造的P- 2.65釐按息相比(即2.35釐),現時以HIBOR造按揭者可省下1.63釐,顯得非常吸引。不過,以HIBOR作參考的按揭計劃亦有風險,事關同業 拆息變動之快,難以預測,如九八年中小企信貸危機期間,一個月同業拆息就曾在一個月內由八點五釐升至十九點三釐,升幅達百分之一百三十。

對 銀行來說,雖然息差收窄,由四、五年前平均百分之三,一直下降至現時不足百分之二。不過,截至本週一,銀行體系結餘仍維持於二千零四十七億,中國工商銀行 (亞洲)董事暨副總經理黃遠輝指,按揭業務雖然只有微利,但銀行普遍認為做樓市的貸款相對安全,所以會繼續在這個市場尋覓「放水」機會。他估計低息情況將 會持續,香港有排都未加息:「雖然美國上星期公布調升貼現率二十五個點子,但只係將呢個息率由一個低水平調高返去合理水平,預計美國最快要今年第四季先有 機會加息,所以香港最快出年先有加息嘅考慮。」

以現時美國的經濟情況,短期內大幅加息的機會不大,在低息環境下,要令新樓造價及成交喘定, 還看本週三財政預算案中,會否藉不定期賣地增加供應。中原集團主席施永青說:「因為土地供應量不足,一手樓先可以叫到咁貴。其實一手供應不足嘅情況呢幾年 已出現,但隨着低息環境持續,資金放在銀行無息收谷去買樓,先令問題更加凸顯。不過這情況只限於一手,一手賣幾百伙,價易造高,但附近的二手供應有萬多 個,不是要推就推得郁,所以一、二手兩者價錢會持續有大差距。理論上只有增加一手供應,如恢復不定期賣地,情況先會有改變。」



新地 地趁 低息 造價 賣樓
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名家匯買家爆恒基「造價」蠱惑招


2010-05-13  NM





發展商恒基近排運滯,繼創出七萬 元一方呎的天匯被政府窮追猛打,銀行對此類豪宅的按揭都敬而遠之後;上月才發售、曾創出呎價萬九元的沙田名家匯,亦因樓盤未能批出滿意紙,四成買家要求取 消交易。萬多元一方呎的新界樓隨即成泡影,本刊將所有買家大起底,部分買家抖出,恒基的賣樓過程原來五花八門,始能吸引買家攜手造出高價。

原 來恒基為引買家落疊,不單買得愈多、訂金愈少,發展商甚至有原價回購保證,肆意讓炒家「篤手指」買貨,變相製造炒風,引人落疊,極之離譜。

名 家匯共賣出的二十八伙中,十一個單位已取消交易,佔賣出伙數近四成。其實名家匯上月中發售時,正值政府嚴打豪宅炒風,加上該盤就在仁安醫院旁,位置普通, 兼夾附近的長實新盤名城亦來勢洶洶,名家匯遂打造成頂級豪宅「救亡」。

物業催谷為有半複式的「主席公館」及全複式的「主席閣樓」,另每戶獨 立屋特設私人電梯;且戶戶皆有智能保安及名牌廚廁,會所則有露天風呂及滑雪練習場。恒基還提供半年成交期及為期半年「先住後付」等付款方法,但這樣仍未 夠,未揭出的優惠原來更筍!

引人落疊愈買愈多

本刊追查名家匯總共二十八個買家,發現大部分付首期都不多於一成,且獲贈送百分 之三點七五釐印費;其中以四千六百萬元,購入一座中層B、C單位的雜貨鋪老闆許金祥,抖出恒基引人落疊使出的離奇招數。

「當時我透過恒基內 部的地產代理入貨,只諗住買一個B單位。點知職員同我講,買一個單位要俾兩成首期,但買兩個單位,每個只須俾一成,仲有一年超長成交期,可以搏樓價喺呢一 年升放盤獲利。」許先生計過數,其B室單位成交價三千萬元,兩成首期要六百萬元,若然購入旁邊C單位,售價一千六百多萬元,則合共只須付四百六十多萬元首 期便可睇到尾。若然樓價有得升,其中一個自住一個「收割」,相當和味,結果許先生一口氣以逾四千六百萬元買入B、C單位。

付款後,再有其他 地產經紀向許先生落嘴頭,表示買多一個、「儲齊」一圈即全層共三個單位,發展商甚至會提供原價回購保證。「如果一年成交期內摸唔出唔想要,恒基承諾可以無 條件回購其中兩個,只保留樓價較平嗰一伙。」這樣變相「篤手指」炒樓。許先生其實亦心動,不過他認為風險過大,「A單位係最大最貴的,我又怕恒基講完唔算 數。」故此最後作罷。

三組買家購三圈

這個原價回購保證計劃,當時在市場已有所流傳,但恒基否認,其營業部總經理林達民表示, 的確有地產代理向恒基建議此計劃,但已遭拒絕。不過區內經紀及部分曾參觀該盤的投資者,證實真有其事,並表示恒基曾推出此計劃招呼友好,並以此力谷二千多 呎、較難清貨的A單位。但當時政府嚴打炒風,恒基受壓推出數天便「腰斬」,受惠的只有少數人。記者翻查土地註冊處記錄,發現共有三組買家購入一圈共三個單 位。

當中包括恒基的捧場客、資深投資者黎汝遠,他以共六千二百多萬元購入三個分別A、B、C單位,但C單位並不是同層,且三間都以不同公司 名義購入。本刊向他查詢,他正外遊截稿前未回覆。另一組買家,是登峰製衣廠有關人士,共以八千多萬元購入一座二十七樓A至C全層一圈單位。而其A單位,亦 離奇地由另一間公司名義購入。登峰製衣廠董事李柏泉,證實已因樓盤未批滿意紙而取消所有單位的交易,但對於與恒基的關係及有否參與原價回購計劃,他都一概 微笑表示:「無可奉告。」

至於最後一組買家,是分別以三間公司名義,購入二座十六樓A至C單位的鴻裕行貿易公司負責人林秀錦,涉資共六千四 百多萬元。她向本刊表示不知道有原價回購計劃,並維持交易:「我係見同區好少大單位,而且買足一圈都唔使一億。原來有啲咁好嘅優惠(指回購保證)?點解無 人話我知,我要問番經紀至得!」

取消退訂買家甩難

部分買家表示,付多少首期及有多少現金回贈,全部是買家個別和發展商「埋枱 傾」,令過程混亂,亦容易不公。政府早已「盯上」恒基,運輸及房屋局局長鄭汝樺早前已「參觀」過名家匯示範單位。

本來名家匯須於今年三月三 十一日前批出滿意紙,怎料過此期限仍遲遲未獲批。據部分買家表示,經紀及律師向他們解釋,是屋苑範圍內斜坡上部分珍貴的樹木被斬伐,恒基要移植或承諾補種 樹木才會批出滿意紙。而根據合約,買家有權因延遲收樓而取消交易,恒基要發還訂金及賠償利息。結果在現時政府推出九招十二式、市況逆轉下,十一個單位被要 求取消。其中亦包括創下同區新高、呎價一萬九千元、由玩具廠商會副會長陸洪邦購入的單位,牽涉七千四百多萬元。

上週五,本刊向買入兩伙單位 的許金祥查詢,他表示仍在考慮取消單位:「嘻嘻,考慮多幾日先啦,而家睇番,當時呢個價係貴咗啲呀呵?」但同日恒基表示已獲批滿意紙,若買家想取消單位便 作撻訂計算。本刊本週一再問許金祥,他失望地說:「出咗喇…咁咪好囉,可能機遇嚟嘅!」但他仍抱一線希望:「我覺得無理由買三個有得回購,我哋買一至兩個 就無,對我哋好唔公平!我覺得買兩個都應該有權退番俾恒基囉,你哋(指記者)幫吓忙講吓啦!」

恒基一身蟻

賣樓賣出大頭佛,恒 基公關表示近月四叔李兆基都無任何公開活動,一反過往他愛出風頭、暢所欲言的風格。過往恒基賣樓,雖然由營業部總經理林達民及副總經理鄧鳳賢負責,但背後 發功者,仍為四叔頭馬林高演。而身為恒基顧問、林高演的弟弟林高禹亦有份部署策劃。售價及優惠經售樓部計算商議,會呈交李兆基拍板。

「今次 名家匯事件,同天匯賣七萬元一呎天價,令恒基被政府緊緊盯住,四叔都好唔高興。職員內部開會時,大家都埋怨個價唔使造咁高,打個七折四叔都會收貨。」一名 知情人士說。搞出大頭佛的名家匯只是前奏,重頭戲將是五度被政府去信查詢的天匯。天匯的交易日期是今年六月十六日,能否如期完成交易,屆時即可揭盅。
 



名家 買家 造價 蠱惑
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造價絕招踢爆呎價$7萬神話

2009-10-22  NM




不過是半年前,樓盤開價「萬萬聲」大家已嘩聲四起,嫌貴又嫌唔值。不過今時今日,幾萬蚊一呎已屬平常。上週三,發展商恒基宣布位於西半山干德道的豪宅天匯,其中一個複式單位,以每呎七萬元成交,成交價四億三,成為全球最貴分層單位,震懾全港。

對於這個天匯買家的身份,眾說紛紜,市場透露買家是將項目六成權益賣予李兆基,自己保留天匯四成權益的「收樓天王」楊世杭的相關人士。

在現今香港樓市,「造價造市」在法例上「無王管」,加上銀行水浸、息口偏低及大陸人狂掃貨;撥一撥火,就能創造天價成交,令絕大部分的香港人,都已經買不起香港樓。

天匯這個呎價七萬一千多元的六十八樓A室複式單位,有六千一百多呎,以四億三千多萬元成交。樓盤只是位處西半山干德道,但呎價比位於山頂的倚巒獨立洋房每呎五萬二,或天比高每呎四萬多元更貴。

這 個呎價,已打破英國倫敦One Hyde Park紀錄,成為全球最貴的分層住宅單位。按此計,單位內一個冷氣機房,已值一千一百萬元。四億,甚至可以買起「一整棟」天水圍嘉湖山莊單位。若天匯的 新業主付三成首期,以年息二點五釐,分十五年攤還計,每個月就要供二百萬元,即每個月可以買入一個嘉湖山莊或沙田第一城單位「儲貨」。若單位拿來收租,要 有三釐的租金回報,租金叫價要高達一百萬元,是不少人的畢生積蓄。種種比較都在說明,此天價在一般香港人眼中,實在太誇!

行家質疑成交

無 論如何,天匯成交新聞一出,附近業主的心態已「不平衡」。居於天匯附近的聯邦花園、七十歲退休人士曹先生聽到消息後,興奮得不得了,立即把自住單位加價 「封盤」,他指手畫腳地表示:「嗰日有幾個代理打電話叫我放盤,我個單位千一呎,由一千一百二十萬,叫價提高到千二萬,但我都係唔放住啦,我俾多十萬裝修 到佢靚靚仔仔,遲啲叫到二千萬都仲得!」

天匯這個「表面」樓高八十八層的樓盤,由於風水理由,不好意頭的四及七字尾單位通通沒有,故「樓 層」只是一個稱號,「八十八樓」實質只得三十三層。雖然樓盤前無高樓,高層單位可望維港海景,但附近十多年樓齡的殷樺花園及三十多年樓齡的聯邦花園等,坐 擁的景觀大同小異,呎價只是一萬元。

就連其他地產商如恒隆集團主席陳啟宗,本週二亦公開表示豪宅價錢「信唔晒」,「買得起豪宅不是傻仔,有何理由隔籬賣一元,呢度賣兩元,你估我哋係細路仔!」

買家身份揭秘

對於該個萬眾矚目的買家身份,恒基營業部總經理林達民說得隱隱晦晦:「佢講廣東話嘅,有濃烈的普通話口音,應該學緊普通話啩!」在場記者聽罷亦不明所以。發展商又對外放風,買家是內地超級富豪,愛該盤私隱度高,有獨立升降機。

據 市場中人透露,此買家其實與「收樓天王」楊世杭關係密切。而天匯原址樂基山莊,就是由楊世杭逐家逐戶拍門收購得來的,其後楊將項目六成權益售予李兆基,其 餘四成留下自己持有,李再賣自己權益予恒基,故這個盤由恒基與楊世杭拍檔。「個買家直接同發展商傾,好少人知佢身份。恒基同經紀講呢個單位售價係六萬八千 元一呎,但賣出來竟然係七萬一,買家唔講價反而加價,我哋都覺得奇怪。而且據知呢個買家亦有用低價買咗樓盤低層其他單位,拉上補下。」一名知情人士說。

有 「山東李嘉誠」稱號的楊世杭,一直是恒基御用的收樓專家,亦是全港最大的收樓財團。班底十多二十人,而且十分低調,無人得知他們的身份。他們過往收樓的招 數已層出不窮,如會用人頭買入欲收購的樓盤單位;加入業主立案法團,在業主間周旋;又以神秘買家身份買入單位落釘等,作風一向神秘「踩界」。數年前本刊向 李兆基查詢,提起楊世杭他已笑到見牙唔見眼:「佢好叻仔,做得幾好!」

而天匯這個盤,總共六十六個單位中,已經預留二十五個,平均呎價四萬元。但實情是,「預留」並非真成交,無論日後是否真有成交,發展商亦不須交代澄清。

法例上無王管

對於造出全球最高呎價的天匯六十八樓A單位,是否由佔天匯四成股權的收樓天王楊世杭親友或相關人士購入,恒基公關部職員未有正面回應,只不斷推說:「林生(恒基營業部總經理林達民)之前咪講咗囉!」來回應。

若 楊世杭親友或相關人士買入他自己有股權的樓盤,這種做法在股市,會被指為造價造市,構成關連交易。而現時這做法如無欺詐成分,以吸引買家入市,則不是犯 法。而且地產建設商會只建議地產商遵守賣樓守則,地監局只管地產代理,證監會亦無權干預,黃國桐律師指:「樓市講demand同supply,係自由市 場。現時根本無一條法例監管發展商。證監會只管上市公司股票嘅內幕交易,但管唔到商品(住宅)的內幕交易。如果有人因為聽發展商話預留咗幾多而買入,只可 以話佢蠢。不過,如果發展商進行一個好大scale嘅虛假交易,例如一棟樓有七成單位都係自己人買入,而且用呢一點作為宣傳,誤導後面買家因為咁而入市, 可能構成deception(欺詐),有關人等會被檢控,而買家亦可以申請合約無效。」

事實上,過往有發展商見樓盤未有聲勢,曾以BVI公 司購入部分單位,然後再在市旺時把以BVI公司購入的單位在二手市場上放售。還有的絕招是,樓盤開賣前,同區樓盤或附近樓盤往往都會有個別單位出現「非理 性」的新高成交,而此乃是發展商以BVI公司二手掃入造勢,令買家以為樓市氣氛良好,如這樣做,則有欺詐成分。

扭曲價錢觀念

在發展商刻意經營下,買家對呎價的概念亦愈來愈模糊。一手樓的價錢是否合理,一般都以附近的同區二手盤作比較。不過,近年開的新盤,如將軍澳的日出康城,經紀把它比喻為「太古城翻版」,就教買家以太古城的呎價做比較;而大圍站上蓋名城,長實則表示參考九龍塘豪宅。以往大型屋苑叫價五、六千元已經叫貴。現在新盤開價萬多元是合理,只要平過一萬元,已經有買家覺得便宜,扭曲了一般人對住宅價錢的合理預計及期望。

新 地於上週六開售位於牛池灣但被歸類為「飛鵝山」山腳的峻弦,連日來便吸引了數萬本地及內地人到國際金融中心參觀其示範單位。峻弦平均每呎九千二百元,同區 樓盤平均呎價只介乎四千五百至五千元;而位於彩虹港鐵站上蓋的清水灣道八號,其二手呎價亦只需六千五百元,足足比峻弦平近三成。其實,這個宣稱位於飛鵝山 的豪宅,其確實地址為牛池灣豐盛街,距離彩虹港鐵站的步程需要廿五分鐘,若乘坐公共交通工具離開峻弦,也只有一架要行經三個屋苑及商場的16A小巴循環線,有車也未必有位上,但開售兩日間已出售了逾一百二十伙單位。購入一個三房單位的蔡先生說:「我實地視察過,覺得環境好。」

內地人入侵

能 夠讓發展商「搭」出高昂呎價的,是一批批來自內地的生力軍。峻弦開售時,「風馬牛不相及」的移民顧問關景鴻,竟帶着一行三十個內地人到場參觀示範單位,其 中四人落實購買,涉資四千多萬元。關景鴻表示:「由於申請嚟香港嘅投資移民,一定要喺香港有最少六百五十萬投資,所以佢哋好多會揀買樓。」發展商新鴻基及 恒基亦看中這一點,故與關景鴻合作,「我同呢兩間公司好好朋友,所以佢哋有新樓盤啱我嘅客人時,我就會帶佢哋嚟參觀。若果客人成功買樓,佢哋嘅移民顧問費 用就由發展商俾。」關景鴻指:「之前天璽開賣時,我特意安排佢哋同雷生(新地代理執行董事雷霆)見面同握手,有啲移民客原本只諗住買一間屋,因此最後就買 咗兩間!」

本刊亦把過去一年,「撩」高樓價的一些新高造價豪宅買家大起底,結果發現大部分都是內地人,當中竟然還包括國家領導人、國家副主席習近平親 戚。今年初,成交價高達一億五千萬元的港島南區麗景道四至十號B屋,單位面積逾五千呎,另加三千呎花園的獨立屋。資料顯示,買家叫張燕南,其拍檔鄧家貴, 銜頭是北京地產商中民信的總經理,但二人的另一身份更矚目。鄧的妻子齊橋橋,是中民信的董事長,而且是國務院前副總理習仲勛的大女兒,習近平胞姊,隨母姓齊,而張燕南則為習仲勛外孫,亦即是國家副主席習近平的外甥女,項目以現金一筆過付款。

「呢單交易曝光,令習總好麻煩;中央覺得佢身為國家領導人,親屬以咁多錢去香港買豪宅,不能接受,對佢有啲微言,難免影響仕途。」知情人士說。習近平早已千叮萬囑,叫張燕南以BVI公司名義買樓,但有人貪方便登記自己名字「闖禍」。而根據土地註冊處記錄,張燕南及另一些親屬早於九十年代已活躍香港樓市,最主要投資灣仔會景閣,現在該盤持有三個單位,涉資五千萬元。

無獨有偶,今年八月成交的東頭灣道三十五號獨立屋,成交價同為一億五千萬,買家弘康置業的股東兼董事為洪宏,市場指洪與習近平亦有親戚關係。過去數年,洪宏炒賣香港物業,獲利逾五千萬。如今,洪宏手中仍持有兩個會景閣單位、兩個嘉亨灣單位及舂磡角道四十二號紫荊園獨立屋等,總值過億元。

樓市兩極化

香港豪宅的內地買家,買樓原因都是貪香港政策較內地穩定,或是買一個投資移民的身份。據經紀指,他們買入豪宅後,並不會把單位出租或放售,閒時會來度假,有的甚至當是放置名貴古董的陳列室。如最受一般內地買家歡迎的九龍站,該區經紀說:「君臨天下同凱旋門啲高層或者特色單位,都是無人住的。講真,個單位咁貴,佢哋又唔捨得租俾人住,咪擺喺度囉。」

故此豪宅的空置率較一般住宅物業為高,乾炒成分甚高,而樓市升得急,亦跌得快。有本地銀行高層表示,豪宅泡沫顯而易見,普通住宅市場仍呆呆滯滯。截至本週二為止,十月份的二手屋苑交投量只有三十宗,成交宗數只及九月交投量一半。「豪宅咁癲,冇錯係好多內地人來買,但大家睇報紙都知,佢哋三更窮五更富,一唔小心豪宅變成銀主盤,銀行要孭上身,所以我哋寧願做較穩定、風險低的用家市場。」

另一方面,中國去年亦推出四萬億刺激經濟方案,有廠家表示銀行貸款明顯放寬。「唔少行家借咗錢,但就走去炒內地樓或A股,當中部分亦來香港買豪宅、股票等。」但該廠家指最近有感內地銀行借貸開始收緊。而中央人民銀行九月底時,表示要引導貨幣信貸「合理適度」的增長,市場解讀內地銀行銀根政策「明鬆暗緊」。

現時,本港息口仍然低企,如渣打為吸引買樓客推出的以香港同業拆息(HIBOR)為基準的按揭計劃。根據現時的拆息率,利息只約一釐,而上限是二點五釐,看似很抵;滙豐十一月亦會跟隨推出;但只要息口一加,這股豪宅的泡沫便輕易爆破。就如○五年,香港跟隨美國進入加息周期,一年內,銀行七度調高最優惠利率至七釐半及八釐,至第四季,銀行加息幅度甚至高於美國,出現追加息現象,令樓價應聲下挫兩、三成,樓市隨即進入「小寒冬」。各位,前車可鑑。

發展商賤招賣樓十式

發展商為求催谷樓市氣氛,近年賣樓花招多多。由於地監局只管地產代理,地產建設商會只會建議地產商守規則,證監會又只監管證券,發展商賣樓可謂「無王管」。以下十招屬「基本功」:

造價 絕招 踢爆 爆呎 呎價 神話
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郭台銘、鄭崇華 瘋造價億元菜田

2013-07-01  TCW
 
 

 

六月十八日,三十年歷史的台北國際光電週第一次出現了植物工廠參展,原本賣LED、液晶面板的華映、賽門科技、晶發半導體與日商富士通竟然改賣種菜的設備,還成了現場白燦燦LED燈光下最吸引國內外買主的大亮點。

專種頂級蔬菜非洲冰花,一克十二元

原來,台灣植物工廠正夯!毒澱粉風波讓食品安全全面亮紅燈,台灣市場竟然出現了從一公斤賣五十元的青菜蘿蔔,進階到一公斤最貴賣破萬元的植物工廠非洲蔬菜,但寒舍艾美、喜來登、國賓、新都里等高檔餐廳照樣搶著買,庭茂農業生技、光茵生技等植物工廠業者更搶開餐廳、業績火熱,「今年來零售業績成長了三成,」庭茂總經理羅信沂說。

這股熱潮甚至延燒到了台大,台大一學期一次的植物工廠訓練班,今年已經出現了連五屆班班爆滿,台大生物產業機電工程系主任方煒指出,人工光源型植物工廠具密閉系統又有無菌無毒等好處,是農業新趨勢。

別懷疑,菜田就在台北市信義計畫區,種出了非洲的冰花、義大利的芝麻葉,未來連阿里山的高山茶、長白山上的人參、丹參都能種,這種標榜無菌無毒的菜不是論斤秤兩,而是以公克計價,如:非洲的冰花,儘管外表有點類似石蓮花,但一公克要價十二元,換算下來一公斤是一萬二千元,足足比一公斤七十元的石蓮花要貴上百倍。

今年以來,每個月有十萬公克冰花被吃下肚。但要種出高價的冰花,沒那麼簡單,如庭茂一個植物工廠要上億投資,而且想進到這個上億元的高科技「菜田」種菜,得先換穿無塵衣鞋、經過空氣浴塵室等管制關卡,才能進到約五百坪大密閉廠房。

走進育苗室,這裡的光照、養液與溫濕度等全由中央監控系統調節。冰花原產自非洲,是耐鹽性高的鹽生植物,種植時必須模擬海水營養成分才能生長,須仰賴精準的人工光源與養液控制,眼前一株株冰花幼苗才能亭亭發芽,光要從苗到一公分高、發出雙葉就要花上十天,每多種一天,電表數字都不斷往上跳,一個月電費至少四萬元起跳。

接著移到定植室,堆疊逾五層大小各異的冰花,正在攝氏十九.一度、濕度七三%環境下,吸取養液生長,而這又要花三個月,冰花的葉子和莖表面才能長出如水珠般閃閃發亮的鹽晶顆粒,這一小株冰花嫩芽搭配套餐要價是兩千元起跳。

這就是植物工廠的魔法,也是行銷手段,強調無毒無菌還講求健康與稀少性。羅信沂說,植物工廠固定成本高,唯有研發更高價作物、提高產品附加價值,才能拉高營收,最後才能賺錢。但別以為這麼昂貴的蔬菜沒人買,這家植物工廠今年來受惠於此商機,一個月最高已有新台幣五百萬元的營收。

商機變大了,植物工廠的技術也漸趨先進與多樣化。下一站來到屏東農業生技園區,還有所謂的半密閉型植物工廠,有別於密閉型使用LED做為植物成長光源,半密閉室植物工廠則可以利用太陽光。

打破環境限制專利農法,準備輸出全球

在這裡,可以看到植物工廠業者如何施展逆季節、打破地理限制的魔法。走進這間斥資兩千萬、三分地大的溫室,明明是六月酷暑,梨山高麗菜、阿里山金萱茶甚至深山裡的丹參都移到這裡生產。

「如果能在屏東全年生產,證明該系統完全可克服環境問題,」興藝峰副總經理楊洵說,他打算輸出整套生產技術到全世界。

去年九月,這裡還是一片荒地,不到一年,他讓植物工廠中幾乎能出現任何農作物、打破地理限制的秘密在於,興藝峰有兩項發明專利的「天癒農法」。該農法模擬人體血管循環系統,透過埋在地下的大小管線,二十四小時輸送水分、養分給地面作物,再藉養液中強勢菌種,形成微生物循環系統,不用農藥、化肥,在荒地養出沃土。

科技大老投入搶攻中國上兆潛力市場

在這樣的技術與趨勢下,信義計畫區也能種出高山茶與長白山上的人參,單價高、市場成長潛力大又多樣化,讓植物工廠雖然不像太陽能可以拿政府補助,卻有一群人蜂擁而上,因為不僅種菜賺,設備也能賺,所以大老闆正在瘋植物工廠。

包括鴻海集團董事長郭台銘、金仁寶集團董事長許勝雄、台達電榮譽董事長鄭崇華、億光董事長葉寅夫等,都看上了植物工廠,因為人工光源、自動環控系統都是台灣科技業最擅長的領域。

方煒觀察,中國有六千個農業科技園區,但中國有能耐整廠系統整合輸出的廠商卻不到三家,「這些誰去施工?」他以未來全台灣一%人口吃植物工廠蔬菜推估,約需五百間每天產一千株蔬菜的植物工廠,每間一千五百萬元,再加總蔬菜產值,商機超過百億。

這個夢再擴大到台灣六十倍大的中國,一個上兆商機似乎就在眼前了,也就難怪今年台灣的科技業、光電業與生技農業都這麼瘋植物工廠了。

【延伸閱讀】興藝峰生技成立:1994年副總經理:楊洵主要業務:精緻農業研發銷售成績單:2012年營收約新台幣6千萬元特色:打破環境限制,平地種出高冷蔬菜與中草藥


郭臺 臺銘 銘、 、鄭 鄭崇 崇華 造價 億元 菜田
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吸引大陸富豪團搶住的摩鐵霸主 一房造價近千萬,水舞把旅館當豪宅蓋

2015-12-21  TCW

砸億元墊高資金門檻、打造氣派風格,拉長產品蜜月期,用大坪數、奢華設備,水舞用小錢住豪宅的超值感抓住消費者。

台中單元二重劃區,荒煙蔓草間矗立起一棟汽車旅館,二十多位工人忙進忙出,趕在十二月底開幕,這是水舞事業機構(簡稱水舞)的新旅館。占地一千多坪,花費四億元,僅有四十二間房間,平均一間房間造價九百五十二萬,是台灣最貴氣的汽車旅館(Motel,以下簡稱摩鐵)。

設備媲美五星飯店游泳池、蒸氣房應有盡有

浴室裝有義大利進口、十八萬元的水槽,房間裡是西班牙吊燈,樓中樓、游泳池、蒸氣房,極盡奢華,九十坪房間平日住宿一晚八千七百元,比同等級的五星級飯店便宜。水舞執行董事游道生說,不用花億元買豪宅,也可以有豪宅的享受。

水舞背後有四位股東,事業版圖遍及汽車旅館、餐廳、健身房、足底按摩會館,其中,摩鐵事業讓水舞聲名大譟,每一次出手都讓同業競相模仿。

首創Villa度假風,讓摩鐵不只是男歡女愛的場所,也成為家庭度假首選。它也是第一個敢花「億」元投資摩鐵的集團,讓摩鐵與太陽餅、夜市成為台中三大名產,甚至香港首富之子李澤楷、大陸富豪團都曾入住旗下旅館。

就連競爭對手、印月集團董事長張崇勤也盛讚,水舞是這業界的領頭羊。

游道生說,台中是摩鐵的「修道場」,由於土地成本低、取得容易,業者隨時可投入,競爭極為激烈,他舉例,二○○五年沐蘭在台中七期重劃區開幕以來,前後已經被十多家旅館包夾,但是反觀台北大直區(沐蘭旅館)成立六年都沒有新鄰居。

在這樣的環境下,台中摩鐵的蜜月期不超過半年,游道生說,他們很早體認到,產品必須很特殊,大幅的創新領先同業,才能延長蜜月期,這體晤來自一九九七年水舞旗下的摩鐵,開幕初期確實爆滿.但一年後業績掉一半。

風格仿造露天Villa浴室變湯屋,比臥室還大

從水舞跨入汽車旅館以來,已經演變出六代的產品,每一代的產品都比前一代升級。最成功的關鍵就是善用豪宅的元素,打造消費者渴望的需求。

什麼是豪宅?九成以上的人連豪宅都沒見過,這形成市場上很大的缺口。股東之一、建商世家出身的林鍚銘是打造新風格的好手。張崇勤說,他很有眼光,最早把SPA、游泳

池引入摩鐵。

過去摩鐵給人陰暗印象,林錫銘深諳,陽光其實是豪宅最奢侈的元素。在設計「湖水岸」時,以峇里島風格為參考,室內放上植栽,設計半露天的浴場。第二次變革更是撼動業界,二○○五年開幕的沐蘭時尚精品旅館,花費二億五千萬元,金額是一般汽車旅館的十倍,沐蘭的基地面積一般約可設計九十間房間,但是水舞團隊卻決定砍半,只規畫四十五間,最大坪數達八十坪,設計元素融合峇里島與豪宅風。

浴室坪數大於臥房,大片落地窗引入光線。模仿頂級飯店涵碧樓,打造露天Villa,房間有三○%空間擺設植栽,讓旅客猶如在都市綠洲,家具燈飾都有獨家貨源,增加與同業的差異化。

今年十二月將開幕的水舞行館是第三次變革,加入豪宅公設元素,水舞經理柳宏學說,豪宅最能顯露氣派的就是公設,新旅館房間每個都有小豪宅概念,設計出「三進」格局,依序為客廳、造景、臥房,客廳、浴室則延續豪宅風,放上最新設計的法式座椅與動物造型家具。臥房反倒訴求安全、包覆感,讓人可安心休息。

游道生說,大,才有機會玩出不同,與其打造一個容易被超越的產品,不如下重金,讓同業難以超越。背後的盤算是,一間房間很好模仿,但坪數變大,風格模仿不易,同時拉高產業的資金門檻。

加大空間,水舞的房價僅比同業多一成,顧客買不起豪宅,卻能享受花小錢住豪宅的超值感。

如此下重金,難道不怕回收不回來?游道生說,一來因為他們價格沒有比同業貴太多,二來,摩鐵蜜月期比同業長,不怕賺不了錢。

三、五年改裝一次開幕五年住房率仍達八成

為了延長蜜月期,水舞突破業界的門檻,創造出「三年一小改,五年一大改」範例。每一次開幕新旅館會同時翻新舊館,取新館的元素,融入舊館,延長老產品的生命週期。

為了降低改裝成本,新一代的旅館的家具淘汰修整過後,換到前一代的旅館,跟水舞合作十三年的花藝老師魏銘辰估算房間裡約有三成的物品都可以重複利用。

台中沐蘭開幕十年,歷經兩次小改、一次大改,一般摩鐵到第五年住房率僅能維持高峰期的六成,但改裝後沐蘭的住房率依舊有高峰期的八成。

張崇勤指出,汽車旅館投入資金高,土地取得困難,回收週期由過去(二十年前)的一年回本延長到六年,房間單價一直卻拉不上來,此行業的暴利期已過。

游道生卻認為,正因為回收久,所以更要精雕細琢打造每個房間,延長蜜月期到十年,等於增加五倍的時間。旅館的淨利率仍有二〇%,依舊是集團裡最賺錢的金雞母。

水舞拉高摩鐵的投資門檻,讓投資回收期變長,猶如自砍賺錢的手臂,但是如果固守現狀,或許可賺得一時快錢,產業門檻低,競爭者四起,未來只能等著被別人追上,與其如此,倒不如,不斷以破壞創新,才能保有領頭羊的地位。

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千億級核電建設蛋糕越做越大 電建企業環伺進入造價最高的核島部分

來源: http://www.yicai.com/news/5010157.html

在建核島俯瞰圖

隨著國內外核電市場規模的擴大,中國多家工程建設企業正在把觸角伸向核電站造價最昂貴的部分——核島。

多年來,主要負責中國核電站工程建設的中國核建,在核島部分的建設和安裝中占據絕對領先地位。但由於核電建設的蛋糕越做越大,更多的國內工程公司開始角逐這個巨大的市場。

核電站最昂貴的部分

根據國家“十三五”規劃,到2020年,核電運行裝機容量要達到5800萬千瓦,在建達到3000萬千瓦以上。為完成上述目標,規劃提出,要開工建設一批沿海新的核電項目。

《第一財經日報》記者據此統計,到2020年之前,中國平均每年需要投入大約6臺百萬級千瓦的第三代核電機組。

這意味著,今後5年,中國每年用於核電的投資高達千億元人民幣。業內普遍認為,一臺百萬級千瓦的第三代核電機組造價超過180億元。比如,福建福清兩臺第三代百萬級千瓦的核電機組總造價就高達380億元。

中國某核電工程公司一位內部人士向本報記者分析,在每一臺核電機組的建設成本中,核島造價大概占了三分之二。該說法也得到了接受本報記者采訪的核電專家溫鴻鈞的認可,“差不多是這樣。”他說。

核島是核電站安全殼內的核反應堆及與反應堆有關的各個系統的統稱,主要包括反應堆廠房(安全殼)、核燃料廠房、核輔助廠房、核服務廠房、排氣煙囪、電氣廠房等,是核電站最為核心的部分。

“核島施工要求比較嚴,需要資質。”上述核電企業人士對本報記者說,核島建設目前主要由中國核建一家包攬。

官方資料顯示,中國核建先後完成了浙江秦山核電站、廣東大亞灣核電站、廣東嶺澳核電站、江蘇田灣核電站核電機組等全部在役核電機組的核島及部分常規島工程建設。

中廣核3月3日向本報記者提供的資料顯示,截至2015年底,中國大陸在運機組30臺,在建機組26臺。

在這些核電機組的核島工程中,除臺山核電站2號機組的核島土建工程、陽江核電站5號、6號機組的核島安裝工程外,其他核島工程均由中國核建承建。

中國核建旗下的中國核建股份在2014年發布招股書稱,公司“具備同時承擔40臺核電機組的核島工程建造能力”,並“力爭承擔國內全部核電機組的核島工程”。

核電工程業務範圍主要包括核電站核島、常規島、BOP工程及其它與核電站相關工程。常規島和BOP工程建設市場已有多家企業參與。但核島的土建和安裝工作均由中國核建全部承建。

由於核電站的特殊性,工程公司進入核島工程的建設需要經過嚴格資格審查,民用核承壓設備安裝資格許可證是重要證書之一,由國家核安全局審查和辦理。

陽江核電5號機組核島鋼襯里模塊正在吊裝

進軍核島市場“非常不容易”

根據媒體此前統計,國內獲得民用核承壓設備安裝資格許可證的企業至少有12家,除去中國核建外,還有中國能建廣東火電工程公司、中國能建浙江火電建設公司、山西省電力公司電力建設四公司、江蘇省電力建設第一工程公司、安徽省電力建設第二工程公司、天津電力建設公司、河北省電力建設第一工程公司、江西省火電建設公司、上海電力建設公司、深圳山東核電工程有限責任公司。也有一些省電力工程公司也在申請該許可證。

“中國核建在核島工程建設的壟斷早已經被打破,但是其他企業目前很難單獨完成核島工程建設。”溫鴻鈞對本報記者說。

“除了中國核建以外,很少有企業擁有這樣的能力。”溫鴻鈞說,“核電站的安全是第一位的,因此核電站的業主一般都會選擇經驗豐富和實力強大的中國核建。”

中國能建廣東火電工程公司是其中的少數者。該公司承擔了陽江核電一期工程3、4號機組常規島建安及BOP安裝建設任務,2013年6月成功中標了陽江核電5、6號機組核島安裝工程,這被認為是中國核電站核島領域的“破冰之旅”。

在此之前,廣東火電工程公司在嶺澳核電二期工程中,通過與核島承包商簽訂分包合同的形式,以核島分包為平臺,參與核島施工,為深入研究核島施工技術積累經驗。

廣東火電工程公司官網顯示,公司主業施工領域除傳統的燃煤機組總承包工程外,已經全面實施核電站核島、常規島和BOP的施工。其中,臺山電廠一期工程榮獲中國建築工程魯班獎。

另外,中國能建旗下的浙江火電建設公司官網顯示,2014年,該公司承建全球首座CAP1400核島工程(國核壓水堆示範工程),成為掌握世界領先水平核島施工能力的企業之一。該公司曾在2009年提出力爭在火電施工企業中率先進入核島施工領域。

官方資料顯示,在核電建設領域,浙江火電建設公司是國內第一家參建核電工程的火電施工企業,也是唯一一家全過程參與了中國所有堆型核電站建設的火電施工企業,先後參建了秦山核電、方家山核電、三門核電等14臺核電常規島裝機。

業內普遍認為,在核電建設市場中,火電企業通常以常規島工程作為突破口,意在全面涉足核島安裝,使企業早日具備核電整機施工能力。但在溫鴻鈞看來,火電企業在核島施工方面,還需要長時間的積累。

比如,核島施工需要一定數量的曾從事過核島建設的管理人員與技術工人以及一套完整的施工管理體系。“這是非常不容易的。”他說。

千億 億級 核電 建設 蛋糕 越做 做越 越大 電建 企業 環伺 進入 造價 最高 核島 部分
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深交所到底有多“壕”:大樓造價或達數十億 室外雕塑價值9000萬

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-05-15/1005062.html

“深交所落實中央巡視組整改”成為財經熱點,對於深交所運營中心涉嫌違規、如何整改;價值9000萬元的雕塑如何處置、違規機構如何清算等問題,引起了公眾的關註。對滬深兩大交易所投入近百億建造新大樓的不滿也由此再度達到高潮。相關人士表示,交易所積累的巨額財富應向公眾有所交待。

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深圳證券交易所運營中心是一幢48層的深圳新地標,其造價據估計近50億元

本周“深交所落實中央巡視組整改”成為財經熱點,對於深交所運營中心涉嫌違規、如何整改的問題,引起了公眾的關註。對滬深兩大交易所投入近百億建造新大樓的不滿也由此再度達到高潮。經歷20余年發展,滬深兩大交易所積累的盈利已近百億。相關人士表示,交易所積累的巨額財富應向公眾有所交待。

價值9000萬元的雕塑如何處置、違規機構如何清算。北京青年報記者圍繞相關話題進行調查,最為明確的消息是,目前深交所旗下的違規機構——深緣文獻藝術典藏中心的相關活動已暫停。

起因 深緣典藏中心涉嫌違規

4月28日,深交所在官網披露了中央第七巡視組對其巡視後的整改情況匯報。2015年11月1日至12月25日中央第七巡視組對深圳證券交易所黨委巡視,2016年2月2日,中央巡視組向深圳證券交易所黨委反饋了巡視意見。巡視組發現了包括深緣文獻藝術典藏中心前期建設和後期運營投入較大,與主營業務無關,涉嫌違規等八大具體問題。深交所表示,將切實落到實處進行整改。

在深交所官網的架構圖中,並沒有“深緣文獻藝術典藏中心”這個單位。典藏中心成立於2013年8月8日,坐落於深圳證券交易所廣場8樓,典藏中心展館分為南北兩個展廳,南廳為書畫藝術品展區,北廳為多功能綜合展區。展廳面積共2400平方米,每個展廳面積均為1200平方米。

深交所的下屬行政服務公司與“深緣文獻藝術典藏中心”曾經形成托管關系,因此,“深緣文獻藝術典藏中心”得以進駐深交所廣場,造成了深交所內有美術館、博物館的現象。

據了解,在已經落實的整改措施中,深交所下屬行政服務公司已完成深圳市深緣文獻藝術典藏中心有限公司註銷公告程序,進入清算階段,並解除了全部托管協議,按照方案安排托管藏品清退工作,並已啟動設施設備拍賣。深交所表示,時任行政服務公司負責人負有重要責任,與涉及的其他問題合並給予留黨察看一年、免去其現任職務、行政降低崗位等級處分。

【調查】

公眾開放日活動年初就停了

北青報記者註意到,深緣文獻藝術典藏中心官網一直處於維護中,已經無法打開。其公眾微信號的內容最後更新時間為今年1月4日,發送詢問信息,同樣無人回複。記者了解到,該中心的公眾開放日直到2015年12月還在進行。但根據公開信息推算,該中心的公眾開放日很可能今年伊始就不再對公眾開放。

北青報記者昨天以參觀者身份致電其客服中心,稱7月份想帶小孩前去參觀,想咨詢現在預約能否成功。工作人員吞吞吐吐地表示,目前展覽區正在撤展,具體原因她不清楚。她負責公眾開放日這一塊,在春節之後就沒有對外開放了。

相關宣傳文字介紹,深緣文獻藝術典藏中心承載著建設深交所公益文化平臺的功能,從2014年8月起,成功舉辦了8個主題展覽。中心的展區包括:博覽中心、上市儀式大廳,以及互動體驗中心等。

【追訪】

深交所大樓又是“央視大樓”設計師設計

深交所還表示,針對深交所運營中心項目建設招標投標不規範,在招標過程中有領導幹部插手幹預等問題,將配合有關部門開展核查。同時該項目存在“建設追求高檔奢華,大量材料采用國外進口,項目建設期間以考察、監造等名義組織出國(境)問題”。

深交所新大樓,即官方所稱的深圳證券交易所運營中心,位於福田中心區,是一幢48層的深圳新地標,也是寸土寸金的黃金地段。新大樓高246米,2014年起開始運營。這幢樓為國內罕見的巨型懸挑超高層建築。外觀為立柱形,大廈底座被擡升至30多米形成一個巨大的“漂浮平臺”,平臺的“腰部”由一條鮮亮的紅色光帶“纏繞”,整體造型猶如“迷你裙”。“漂浮平臺”設計方案由央視新大樓設計者、建築設計大師雷姆·庫哈斯擔任首席設計師的荷蘭大都會建築事務所(OMA)設計。

被市場所詬病的是,深交所新大樓最終預算多少,始終不為外界所知。傳聞稱,建設總投資從最初的25億元幾經調整,最終上報證監會的預算是30多億,但最終建成需要花費更多。多位相關人士估計近50億,但沒有得到官方的證實。

在建的上交所大樓更“土豪”

其實,除了備受市場質疑的深交所新大樓,上交所新大樓如果加上地價的預算更為驚人,大約在55億元左右。非營利性質的交易所能夠利用自籌資金去構建豪華的大樓,市場對此也非議不斷。

正在建設中的上交所新大樓,在氣勢上當然不會輸於深交所新大樓。新大樓上海金融交易廣場位於浦東新區楊高南路378號,該項目地面以上為三幢獨立的超高層建築及附屬構築物,上交所塔樓32層,中金所塔樓30層,中結算塔樓22層;有趣的是三棟大樓之間設置了通道,在第七層和第八層處設置了連廊,三棟樓之間可以互相來往。

交易所盈利用於造樓可保值增值?

如果加上地價,上海金融交易廣場的整體投資則將在55億元左右。2008年2月,上交所、中金所和中證登分別以10.935億元、8.8億元和4.41億元的價格拿下上述地塊。“即使其中有部分是通過貸款,但自有資金的規模也是相當可觀的。”在上海某大型券商高管看來,歷經中國證券市場20年風雨,交易所積累的盈利必須要找到承載方式,而造樓則可能是最好的途徑。接近上交所的人士稱,“造樓是最好的處理方式,能夠保值也可以名正言順。”

分析 各大交易所利潤情況少對外披露

經歷20余年發展,滬深交易所積累的盈利已近百億。那麽滬深交易所的收入都有哪些呢?

綜合多方信息,交易所的收入主要在於交易經手費、上市公司繳納費用和交易席位費。根據交易所公開的數據,在2015年牛市前,滬深交易年平均交易金額都超越十萬億元規模,僅交易經手費一項,滬深交易所每年收進數十億元利潤,這是其收入的最大頭。但各大交易所每年的利潤情況,對外界而言,一直是一個謎。

據了解,即使僅計算三大交易所眾多收費目錄中的交易經手費一項,上交所、深交所及中金所三大交易所,2010年的手續費收入已經超過178億元。

據媒體測算,2010年,深交所和上交所的A股成交金額分別為24.02萬億元和730.32萬億元。兩家交易所僅此一項收取的經手費就分別高達70.86億元和66.7億元,兩者合計達到137.56億元。除A股外,包括B股、基金、權證以及國債等在滬深交易所上市交易的品種,成交時都需要繳納經手費。因此,除A股交易這一最大的收入外,B股、基金和權證的經手費收入是相對較大的。就深市而言,2010年這一部分業務收入為7792萬元;而滬市這三項經手費收入更多達22951萬元。

滬深交易所席位費年收益驚人

交易所還有兩塊主要收入來源,其一是跟上市公司相關的上市初費和上市月費;其二是跟會員相關的費用。如上交所A股上市初費為總股本的0.03%,最多不超過3萬元,上市後按年收費,年費則為上市總面額的0.012%,不超過6000元。深交所的A股上市初費直接定為3萬元,而上市後按月收月費,“5000萬股本以下的500元,每增加1000萬元股本增收100元,最高限額2500元”。

按照滬深交易所規定,跟會員相關的費用包括席位費和交易過程中產生的交易單元使用費、流速費和流量費。滬深交易所規定的席位費均為每個60萬元,上交所並未公開席位數,從深交所的數據看,截至2011年1月末,深交所會員數為113家,席位數為4689個。假設兩家交易所席位相當,則其所累積收取的席位費合計達到驚人的56億元,這還不包括交易單元使用費、流速費和流量費需要繳納。

中金所、上交所去年稅就交了88億

交易所盈利有多少,也可以從其上繳的稅收中進行推算。北青報記者統計2013年至2015年上海工業和第三產業納稅百強後發現,連續三年中金所稅收都高居上交所之上,借助牛市行情,2015年兩大交易所稅收達到峰值的88億,分別為41.26億和37.28億,名列納稅百強的第五和第六,2013年、2014年,中金所和上交所納稅分別為11.45億和9.88億、13.24億和8.68億。

【存疑】

證券交易所巨額收益該如何處置?

“不以營利為目的”的兩大證券交易所,一直以來對積累下來的財富並沒有一個很好的處置方式,也沒有對會員單位進行返還。而在國外成熟市場,比如說歐美市場,交易所都是公司制,明確以營利為目的。很多交易所都選擇了直接上市,讓股民去分享其所帶來的利潤,比如說香港證券交易所就在香港上市,這樣其收入可以向股東分紅,同時其募集的資金也可以去進行正規的、有市場和投資者監督、管理的投資,哪怕是去興建豪華的大樓,也是名正言順的事情。

兩大交易所計劃投入近百億建造新大樓時,各種不滿的聲音達到高潮。在投資者沒有更多分享到資本成長收益甚至是虧損累累的同時,證券市場規模卻在以超常規的速度擴張,同時比市場規模擴張速度更超常規的,恐怕就要數交易所的利潤積累了。反對的聲音稱,與其花費數十億元在一棟利用價值並不大的地標式建築上面,倒不如把留存收益以恰當的方式返還給市場,比如,討論過若幹年但苦於沒有資金來源的“投資者利益保障基金”就是個不錯的“池子”,畢竟“取之於民,用之於民”才能真正體現交易所“非營利性機構”的本質特征。

【關註】

9000萬雕塑群是搬是撤?

2015年7月9日,由著名藝術家、清華大學教授韓美林為深圳證券交易所創作雕塑的《龍盈乾坤》,以及三頭勁牛青銅副雕塑在深交所廣場竣工落成並通過驗收。據稱這組雕塑造價9000萬,高48米的巨型白銅雕塑《龍盈乾坤》是目前全球最高的白銅雕塑。

針對深交所營運中心“室外廣場大型藝術雕塑”的問題,深交所在巡視整改情況的通報中表示,深刻總結教訓,強化和發揮深交所黨委核心領導作用,嚴格執行“三重一大”決策程序,加強民主集中制,提高決策科學化水平,對違規決策和決策失誤,嚴肅追責,堅決杜絕類似情況再次發生。已與深圳市人民政府協商,正在研究妥善解決方案。

《龍盈乾坤》和勁牛雕塑是搬是撤,考驗各方的智慧。今年2月27日晚,位於長安街南側國開行門前的牌樓一夜之間“消失”,當時曾引起不少人關註,誰拆的?為什麽拆?兩個多月後的4月28日,國家開發銀行黨委在巡視整改報告中披露了這座標誌性牌樓一夜之間消失的原因:系執行中央巡視組的要求,連夜拆除。

  • 北京青年報
  • 陶玥陽
  • 劉慎良

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深交所 深交 到底 有多 大樓 造價 或達 達數 數十 十億 室外 雕塑 價值 9000
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造價僅為地鐵1/5 下層能跑車的巴鐵上路有多難?

“夢想很豐滿,現實很骨感。”如果用這句話來形容“肚里”能跑小轎車、造價比地便宜的“巴鐵”,恐怕再恰當不過了。

頗受各界關註的“巴鐵1號”7月3日靜靜地停在江蘇常州今創集團的機車廠房內。在種種質疑聲中,研制方終於向世人們展現了一個實實在在的車體。這也是世界首輛“巴鐵”模型車。之所以取名“巴鐵”,因為它具有和地鐵一樣大的運力,還能像巴士一樣在地面上運行,就像巴士和地鐵的結合體。

“巴鐵1號”試驗車。攝影/章軻

第一財經記者在現場了解到,這只是巴鐵科技發展有限公司(下稱“巴鐵公司”)準備今年8月在秦皇島試運行巴鐵中的一節,實際上路的實體車由4節車組成。此時,位於秦皇島北戴河區1公里長的軌道也正在加緊施工,“已經鋪了300多米了。”巴鐵公司一位內部人士表示。

但就在巴鐵公司緊鑼密鼓地推銷“巴鐵”之際,有關“技術不過關”“幹擾交通”“進不了一線城市”“缺乏相應技術標準”等質疑聲也絲毫沒有停歇。

“巴鐵1號”引發朋友圈刷屏

第一財經記者3日上午將“巴鐵1號”試驗車展示現場拍攝的照片上傳到微信朋友圈後,立刻被刷屏。“玩真的呀!原來以為是忽悠呢?”“設計師腦洞大開啊!穿越了。”“就是那種架高了在馬路上的巴士?”“龐然大物!完工後送月球嗎?”一位蘇南某縣城的交警對記者說:“這種車,不要說北京了,就是我們這個小縣城都開不起來。”

“巴鐵”和地鐵、輕軌的外形相似,采用的也是軌道行駛方式。按照設計,“巴鐵”適用於城市主要交通幹道路面,分為四節,行駛時橫跨兩個車道,分上下兩層,上層載客,下層懸空。2米以下的小汽車可在“巴鐵”下層自由通行,互不幹擾。

巴鐵公司總工程師宋有洲介紹,理想情況下,“巴鐵”最高時速可達60公里,平均時速40公里,而目前在我國一些大中城市,普通公交大巴平均時速為15~20公里。

“巴鐵1號”試驗車駕駛室。攝影/章軻

“如果‘巴鐵’能投入運營,可直接減少現有主要交通幹道35%以上的交通擁堵。每輛巴鐵可載客1200人,載客人數與地鐵相當。”宋有洲說。

他介紹,“巴鐵”整個項目周期分為工業設計、模型車生產、樣車生產、試運行等環節。目前,已整合了蘇州奧傑汽車技術股份有限公司、今創集團等研發機構和生產企業。

據第一財經記者了解,“巴鐵”的工業設計由蘇州奧傑負責,與西南交通大學的院士團隊成立了巴鐵開發項目組,在電氣運輸信號、軌道燈、曲線轉彎燈方面為“巴鐵”提供技術研發方案,並在制造過程中整合相關數據提供改造建議和優化方案。

在試驗車生產制造方面,巴鐵科技選擇了軌道配套能力較強的今創集團。到今年6月底,“巴鐵1號”車身鋼架成型,內飾骨架、安裝地板、車頭玻璃鋼、車窗內飾板等基本完工。

第一財經記者3日在“巴鐵1號”試驗車展示現場看到,這個車長22米、寬7.8米、高4.8米的鋼鐵“怪物”,與其說是樣車,不如說僅僅是一個空殼。車身內沒有任何動力控制系統,沒有儀器儀表設備,更沒有車輪,整輛車被9個千斤頂高高架起。

“明後天,這輛車就會被拆解,然後運到秦皇島。”巴鐵公司董事長白誌明說。

宋有洲介紹,試驗車額定載客數為300人。車廂內有55個座位,其中車廂兩邊每側各18個,還有兩個圓形座椅,每個大約可坐8~10人。乘客區還設有20根豎立的扶手,方便高峰時段不同身高站立乘客的需求。

“巴鐵1號”試驗車車廂。攝影/章軻

此外,車體中間還配備2個60英寸大型液晶電視屏幕和4個小型電視屏幕,方便各個角度的乘客觀看需求。

白誌明告訴第一財經記者,“巴鐵1號”將為後續“巴鐵”大運量軌道交通車輛的設計研發提供部分參考作用,“整車裝配竣工後將進行試驗路段測試”。

讓“巴鐵”上路比登天還難?

巴鐵公司對外宣稱,“巴鐵1號”試驗車是世界首輛電力驅動的新型道路上部空間載客運輸的公共交通工具,其環保、緩堵、節能的優勢將有效緩解城市交通壓力,有效減少“城市病”的問題。

然而,現實總是比夢想要殘酷得多。據第一財經記者了解,業內人士多對巴鐵大面積投入城市交通公交系統表示懷疑。“如果城市政府接受並力推,希望較大。但如果政府積極性不高,加上缺乏相應技術標準和規則,誰敢讓巴鐵上路?畢竟是一個龐然大物,出了事怎麽辦?”

“當你正開著私家車,突然巴鐵呼嘯著從頭上穿過,這會是一種什麽感覺,會很恐怖嗎?”北京的一名私家車主說。

有專家對第一財經記者表示,“巴鐵”的車輛制造、運行、電力供給、制動、安全等相關技術標準,涉及發改委、工信部、交通部、公安部等諸多政府部門,還涉及城市管理者甚至是私家車主,是一個龐大的系統,要想打破現有格局,比登天還難。

北京工業大學交通研究中心教授陳艷艷表示,中國城市交通現狀複雜,橋梁高度、電車高度、綠化帶、私家車和社會車輛的行駛要求都會影響“巴鐵”上路,既有基礎設施、法規標準等硬性限制,也有信號控制管理模式等軟件方面的綜合制約。“像巴鐵的安全、應急救援等制度和標準制定都需要經過國家相關部門的科學測試和審定才有效。”她說。

也有專家對第一財經記者表示,巴鐵的出現不僅有行業內的質疑,由於存在與地鐵、地面公交爭奪客源和投資的可能,地鐵方、公交方抵制和質疑的聲音也不小。

對於外界的各種質疑,宋有洲堅持表示,“國家鼓勵技術創新,而我們只是早走了一步”“這些問題從設計之初就已進行了嚴格周密的評估與測試。”

他解釋說,“巴鐵”不會幹擾交通。和地鐵相關的配套建設相比,巴鐵需要的道路改造會簡單很多,它不需要開鑿隧道,只需要在道路邊切開一條寬40厘米、深60至70厘米的槽,埋下混凝土預制梁,把鋼軌鋪在上面,然後二次澆註,不會占道,也不需要拆遷,建造成本會大幅降低。

“巴鐵也不會壓壞路面。”宋有洲介紹,正常的一節“巴鐵”車廂自重是15~16噸,4節的總重在60噸左右,它比一般的有軌電車輕,一節車廂的乘客重量約有21噸,這樣全部4節車廂重量約在140多噸,4節車廂有約60米長,通過自身的長度將壓強分散,不會壓壞路面。此外,隨著材料的改進,“巴鐵”以後會越來越輕。

“這種列車結構,能釋放道路資源,讓公交車與小汽車互不幹擾地行駛,即便在擁堵情況下,也能實現公交優先。”宋有洲表示。

“巴鐵”會不會對正在行駛的車輛形成幹擾?根據巴鐵公司提供的動畫演示,“巴鐵”轉彎時會對正在其腹中通行的車輛發出信號,避免碰撞。

產業化蛋糕有多大

根據測算,1公里的“巴鐵”成本不超過1.2億元,而地鐵因為有拆遷成本等原因,綜合造價高,如北京地鐵最貴的1公里達到15億元,一般也要10億元左右,“巴鐵”的造價僅為地鐵的16%至20%。

宋有洲說,“巴鐵”屬於新能源的公共交通工具,采用市政電力進行驅動。測算結果顯示,一輛巴鐵可代替40輛普通燃油公交大巴,每年可減少864噸耗油,減少2640噸碳排放。

白誌明表示,對於交通網絡已經較為成熟的一線城市,巴鐵的市場空間可能不是很大。但對於一些二三線正在進行道路規劃建設、緩解交通擁堵的城市來說,目前是“將巴鐵納入智慧城市規劃的最佳時機”,而巴鐵打的也恰恰是“緩堵、高效、環保、便捷”的招牌。

“巴鐵1號”廠商們在現場歡呼慶祝車身竣工。攝影/章軻

“巴鐵”制造商今創集團董事長俞金坤7月3日對第一財經記者說:“說實話,幾個月前我才知道有‘巴鐵’這麽一個東西。”

有了“巴鐵”概念和項目之後,俞金坤也想搭這班車。

因為白誌明曾經告訴俞金坤,未來幾十年全球約有40萬~50萬輛“巴鐵”的潛在需求,加上道路改造及車站等配套投入,總產值將會超過60萬億~70萬億元。而當巴鐵產業化後,一大批企業和產業集群將出現,包括公交商業地產(站臺商鋪)公司、停車位(站臺車站)經營公司、交通廣告公司(站臺廣告、車身廣告、存車設施廣告)、城市軌道車客運公司(擁有巴鐵20000輛以上),以及軌道車輛生產制造公司等等。

在3日“巴鐵1號”試驗車車身竣工現場,俞金坤用“心有多大,舞臺就有多大”這句話來激勵自己,也激勵手下的工人們。

“很多人對‘巴鐵’不理解,不相信能成功。這沒有關系。”俞金坤用一口濃重的常州當地方言說,“飛機還沒有發明前,誰會想到一塊鐵會在天上飛?可現在,用這些鋼鐵建造的飛行物,不僅能上天,還能登月,甚至飛到更遠的星空。”

白誌明也對第一財經記者表示,“巴鐵”項目自實施起,就面臨諸多不解和質疑,但“巴鐵”的發明和應用,符合國家公共交通和環境保護的基本國策,對保增長、擴內需、優化產業結構具有積極的促進作用,“我們之所以看好並堅持推進這個項目,就是因為這個項目是城市軌道交通革命性的創新,為城市軌道交通家族增添了新成員,為城市交通建設者和管理者提供了新的選擇。”

造價 僅為 地鐵 下層 跑車 的巴 巴鐵 上路 多難
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特朗普炮轟F-35造價過高,洛克希德馬丁重挫

美國當選總統特朗普周一將矛頭指向另一家美國防部供貨商、軍工巨頭洛克希德馬丁,表示其F-35戰機項目的開支過於高昂。受此影響,早盤洛克希德馬丁股價下跌近4%,其他數家零部件供貨商也遭到拖累。

特朗普在推特中寫道,F-35項目及開支成本已經失控,1月20日後軍方及其他采購中的開支將節約數十億美元。按計劃特朗普將在當天宣誓就任美國新一任總統。上周二特朗普首先對另一家國防部供應商波音“發難”,並表示波音為將來總統打造的“空軍一號”開支已經失去控制了,並威脅取消訂單,波音市值因此損失14億美元。

得知此事後,洛克希德馬丁F-35項目主管Jeff Babione出面“撲火”,並表示從項目一開始公司就已經投資數億美元用於降低飛機成本,目前每架戰機的造價較原始報價已經減少70%,計劃在2019或2010年全面投產後將報價控制在每架8500萬美元。

據路透報道,就在特朗普當選美國總統前一周,五角大樓與洛克希德馬丁簽署了第9份F-35的訂單,合同總額達71.8億美元。2016年2月,洛克希德-馬丁曾在公告中表示,F-35計劃是公司最大的項目,占公司2015年合並凈營收總額的20%。

F-35屬於第五代戰鬥機,具備較高的隱身設計、先進的電子系統以及一定的超音速巡航能力,主要用於前線支援、目標轟炸、防空截擊等多種任務,也是世界上唯一一種已服役的艦載第五代戰鬥機。作為美軍史上最昂貴武器項目,該款戰機的生產過程一波三折,曾出現推遲交付、造價翻倍、試飛起火等一系列問題。今年4月美國國會參議院軍事委員會主席麥凱恩曾在聽證會上表示,原計劃於2016財年結束前交付的1013架F-35戰機僅有179架可按期交付,實在看不出這一戰略計劃還有什麽意義。同時戰機在發動機、雷達、感應、燃料系統以及維護等多個方面存在問題。麥凱恩擔心美國可能因此喪失在戰鬥機方面的技術優勢。

按照美國防部的采購計劃,美國將購買2443架F-35戰機,分別列裝於美空軍、海軍以及海軍陸戰隊,交付美國海軍陸戰隊的F-35B型戰機於2015年7月形成初步戰鬥能力。洛克希德馬丁能否完成合同交付,決定權目前落在候任總統特朗普與候任國防部長詹姆斯·馬蒂斯兩人手上。

截至發稿時,洛克希德馬丁股價下跌5.27%,報245.84美元,市值蒸發近40億美元,零部件供應商諾斯羅普(Northrop Grumman Corp)下跌4.3%,國防軍工板塊ETF PowerShares Aerospace & Defense Portfolio及iShares U.S. Aerospace & Defense分別下跌近2%

特朗普 特朗 炮轟 35 造價 過高 洛克 希德 馬丁 重挫
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廣州長沙超3000億地鐵規劃獲批 廣州每公里造價8.5億

隨著近幾年中國由城鎮化向都市化轉變,大城市的人口規模越來越大,對軌道交通的需求也越來越大,大城市正紛紛加碼城市軌道交通建設。

國家發改委日前批複廣州市和長沙市城市軌道交通第三期建設規劃,兩個項目的估算總投資額分別為2196億元和840.13億元。兩個項目合計超過了3000億。

廣州兩條快線直通南沙新區

去年12月28日,廣州地鐵六號線二期、七號線一期和廣佛線二期三條地鐵新線正式開通試運營。三條地鐵開通後,廣州地鐵線網總里程已改寫為308.7公里,位居全國第三,世界前十。

按照發改委此次批複的《廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017-2023年)》,廣州將建設10條地鐵新線路,總長度258.1公里,總投資2196億元。到2023年,廣州將形成18條線路、總長800公里的軌道交通網絡,通車里程約為現在的2.5倍。

發改委批複指出,本期建設項目要做好與鐵路廣州站、北站、東站、南站及南沙站樞紐等重要交通樞紐的規劃無縫銜接,換乘設施工程應一次建成,可分期投入使用;不能一次建設成的,應充分做好預留。重要的地鐵換乘樞紐應盡可能實現不同線路間同臺換乘,不能同臺換乘的,通過建設或改造配套換乘設施實現便捷立體換乘。

其中,支持南沙自貿片區等重點發展區域是廣州本輪地鐵規劃的最大亮點。新規劃的10條地鐵線路中,有2條直通南沙區,分別是18號線和22號線。值得註意的是,這兩條線路定位為市域快線,列車最高運行時速為160公里,將成為廣州迄今為止最高規格的地鐵線路。建成後,南沙新區至廣州東站30分鐘,至白雲機場只需45分鐘。

廣州華南城市研究會會長胡剛對第一財經分析,廣州地鐵18、22線獲批意義重大,這兩條線最高時速達到160公里/小時,比一般地鐵最高時速80公里快一倍,這樣一來從南沙到市中心就只需半個小時,堪稱是廣州地鐵的一個重要里程碑。

胡剛說,因為隨著更多市域快線的開通,未來包括南沙增城從化等遠城區將成為半小時通勤的區域,這些區域就變成人們可以常住的區域,這樣一來,城市外圍的土地都可以得到很有效的利用,這將極大地改變廣州的城市空間結構和人們的居住分布。由於外圍土地多、房價便宜、環境好,便捷的軌道交通將吸引更多人口轉移到這里。人口、產業往外擴散,可以減輕中心城區交通、環境、房價壓力,廣州城市空間得到優化。

實際上,這種變化已經體現在這兩年廣州的樓市和人口分布之中。從2016年以來,廣州外圍區域的樓盤,得益於價格便宜、環境好,吸引了大量的年輕人前去置業居住,外圍區域的房價漲幅明顯超過了荔灣、越秀等老城區。

“我覺得住在新塘很舒服,房價便宜,環境超級好,上班有樓巴直達天河,自己開車也不用多久,未來地鐵開通後會更方便。”來自東北、2014年在廣州增城新塘片區置業的張先生說。

“現在郊區的人口增長明顯超過了中心城區人口增長的速度,反映在樓市上,就是外圍的區域房價雖然低,但增速上超過了中心區。”胡剛說。

廣東體制改革研究會副會長彭澎說,在廣州的東進戰略中,黃埔和增城都有國家級開發區,這也是廣州未來先進制造業重要發展平臺,產業發展將帶動人口增長。

軌道交通投資空間大

發改委同日公布的長沙市城市軌道交通第三期建設規劃(2017~2022 年)方案顯示,未來五年,長沙將建設 1 號線北延一期、2 號線西延二期、4 號線北延、5 號線南延、5 號線北延、6 號線、7 號線一期共 7 個項目,總長度121.29 公里,項目總投資為 840.13 億元。到 2022 年,形成 7 條線路、總長 264 公里的軌道交通網絡。

批複顯示,為適應城市經濟社會發展需要,支持長沙市重點區域及新區建設,提升綜合交通樞紐接駁水平,發揮軌道交通網絡效益,原則同意長沙市城市軌道交通第三期建設規劃。本期建設項目要與黃花機場、城際鐵路金橋站、汽車南站和汽車東站等主要對外交通樞紐做好規劃銜接。

隨著近幾年人口加速向一二線大城市轉移,都市圈的交通壓力日益增大,軌道交通建設還有很大的空間。貴州省社科院研究員胡曉登說,加快城市軌道交通建設的確存在很大的剛性需求。尤其是在城鎮化速度加快的情況下,數億農民進城,中心城市傳統的地面交通模式已經滿足不了供應需求。

在專家看來,把錢投資到城市軌道交通中,不僅能擴大投資拉動經濟增長,而且能滿足老百姓的實際出行需求,同時還能部分消化目前鋼鐵、水泥等行業存在的過剩產能,可謂一舉多得。

以廣州為例,盡管廣州地鐵線路長度高居全國第三,但廣州的交通仍十分擁擠。胡剛說,按照統計,廣州有1400萬人口,但實際上還有好多人沒有去登記為常住人口,如果加上半年以下的流動人口,則廣州範圍內所擁有的總人口遠超過了統計數字。“像廣州地鐵三號線的擁擠程度,說明了目前的地鐵建設還未能滿足人民群眾的日常出行需求。”

“目前廣州地鐵的擁擠程度,說明廣州還需要修建更多的線路。”胡剛說,未來不光是類似廣州這樣的大城市內部需要更多的地鐵線路,隨著城市群、都市圈的發展,連接各個城市之間的城際軌道交通、高鐵等也還有很大的建設空間。

例如在珠三角,隨著軌道交通的建設,城市之間的界限越來越模糊,一些城市的郊區,得益於城際軌道交通的建設,往往變成左右逢源的熱門區域。以地處廣深之間的增城為例,目前該區域成為珠三角現代制造業的重要基地。3月1日,廣州增城,全球最大電子專業制造商富士康公司投資的10.5代8K顯示器全生態產業園破土動工。這一項目投資總額達610億元,是廣州改革開放以來單筆投資最大的先進制造業項目,也是目前全球最先進的顯示器項目,年產值規模將達到千億元。

不過,隨著拆遷等各種成本的上升,軌道交通的造價也不斷升高。按照三期規劃中的數據計算,廣州城市軌道交通第三期每公里造價達到了8.5億元,長沙城市軌道交通第三期每公里造價也達到了6.9億元。

因此,發改委在兩個項目的批複中均提出,要合理安排近期規劃建設項目,控制投資,積極探索多元化投融資工作,做好資源開發和經營工作,保證城市軌道交通可持續發展。

廣州 長沙 3000 地鐵 規劃 獲批 公里 造價 8.5
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南港島綫重綠化 料造價逾百億

1 : GS(14)@2010-09-27 22:10:47



百物騰貴,將於明年動工興建、全長約7公里的港鐵南港島綫(東段)工程造價亦預料逾百億元,遠超4年前估算的70多億元,將於2015年竣工。有立法會議員盼港鐵(00066)嚴控成本,以免日後上調票價,增加市民負擔。

此外,工程除覆蓋黃竹坑香葉道部分明渠,以增加約1.2萬平方米的道路、綠化及休憩空間外,又會興建一個約2,000平方米的寵物公園及行人橋,連接香港仔海濱公園。

06年初南港島綫(東段)工程估算僅70多億元,但由於過去數年投標價上漲達55%,港鐵預料工程造價將逾百億元;港鐵發言人解釋,除了建材成本增加外,諮詢公眾意見後,又需調整走綫及出入口位置,故進一步推高造價,但南港島綫(東段)設計經理梁民發強調,最終造價仍在估算中。

物價上漲 設計配套迎民意

對於南港島綫造價大增,工程師學會前會長梁廣灝認為可理解,因當年估價時的經濟狀況跟目前不一樣,估算基數較低,再加上近期原材料價格及員工薪酬不斷上升,導致成本大增。

理大土木及結構工程系副教授熊永達則估計,工程費大增,相信跟港鐵可能為迎合居民需要,而改變部分設計及配套有關,而不是單受物價影響;他又指,如果最終造價逾百億元,將創新高,認為港鐵有必要清楚解釋造價上漲的原因;立法會議員甘乃威則希望港鐵應嚴控成本,以免日後要上調票價,增加市民負擔。

港鐵發言人強調票價有既定機制釐定,興建成本上升不會影響票價。

運輸及房屋局回應指出,會小心監察項目預算開支,就有關工程作初步規劃和詳細設計,以掌握建造成本,而批出車站和車廠上蓋物業發展權的建議方案,仍在進行研究,未有最後定案。

港鐵昨介紹南港島綫黃竹坑站一帶綠化及環保設計,除長約2公里的高架橋將架空電纜系統及護牆,設於隔音屏障內,令高度減少2至3米外,外層亦會起用柔和綠色的鋁合金,配合綠化(見另文——「架空電纜融入隔音屏 體積減」)。

明渠建長廊 橋底寵物公園

工程會覆蓋黃竹坑香葉道一段長約600至700米的明渠,以增加一個約1.2萬平方米的空間,作為行人、車輛通道及綠色長廊,並設置公共交通交滙處;港鐵又會興建一條長約45米的行人橋連接觀賞徑及明渠,可直達香港仔海濱公園。

港鐵亦跟南區區議會達成共識,將在行人橋橋底興建一個面積約2,000平方米的寵物公園,將設有長椅、休憩設施及寵物飲水的地方。

全長約7公里的南港島綫(東段)由市區到海怡半島只需約10分鐘;除了長約2公里的黃竹坑段採用高架橋設計外,利東至海怡半島段則需進行隧道工程,以興建地下車站。
撰文:吳婉茵
2 : 龍生(798)@2010-09-27 22:41:22

其實地鐵真係幫政府捱義氣...
造價隨經濟環璄上升
票價又唔準加, 有地皮都係咁話姐...
港島 綠化 造價 逾百 百億
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機場第三跑道 造價料700億 數月內諮詢 融資至少3大取向

1 : GS(14)@2010-10-11 22:02:59



機場第三跑道 造價料700億
數月內諮詢 融資至少3大取向

港府在未來數個月內,將展開可創造大量就業機會的機場第三條跑道諮詢工作。

據了解,新跑道造價高達約700億港元,料政府不會透過機管局發債集資,建新跑道的財務安排,至少有三個選擇,包括政府全資、機管局自行借貸,或政府及機管局合資。

保競爭力及創大量職位

香港銳意成為亞太區航空樞紐,但面對廣州及深圳機場的競爭,包括廣州白雲機場已落實建第三條跑道,深圳寶安機場亦有此計劃。據悉,港府早已認為本港有興建新跑道的必要,長遠保住競爭力外,亦可直接及間接創造大量就業。

據悉港府及機管局計劃今年底至明年初,展開興建第三條跑道的諮詢工作,預料新跑道將會建於離東涌市區較遠、現有北跑道旁邊,因工程涉及填海及掘海底污泥,故造價或高達700億元。

不傾向機管局發債集資

建新跑道造價高昂,如何融資?據悉,政府不會透過機管局自行發債集資,資金來源至少有3個選擇,最簡單是由港府全資興建,即仿效高鐵及沙中綫;其次是由財政健全的機管局自行向銀行借貸,做法就如前九鐵借貸興建鐵路;第三個方法是由政府及機管局合資承擔造價。

中文大學航空政策研究中心上月發表文章指出,約3年前完成的研究發現,本港機場很大可能於2017年飽和,興建新跑道需時約10至12年,建議政府及早策劃第三條跑道。

事實上,英國有前車之鑑。英國對是否於倫敦希斯路機場興建第三條跑道,已討論逾10年,其間出現不少爭拗,於去年前工黨政府落實計劃,但及後保守黨與自民黨合組的新政府上台後,有報道指計劃可能被擱置。

據了解,本港有關當局在研究興建第三條跑道時,曾參考歐洲經驗,包括英國團體British Chambers of Commerce(BCC)去年發表的研究報告,指過去20年希斯路機場因為沒有第三條跑道,客運量已由歐洲原來的領導地位跌至第5,被荷蘭阿姆斯特丹及德國法蘭克福取代歐洲航空樞紐地位。

研究又指出,希斯路機場興建第三條跑道,會為英國增加約370億港元之經濟效益;單計經濟利潤約250億港元,較興建一條歐洲之星(英國往歐洲國家)高鐵的效益,高約4倍。

撰文:黃勁文
2 : GS(14)@2010-10-11 22:03:11

如果上市就好啦
3 : GS(14)@2011-06-15 22:07:34

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15342654
許漢忠談機場擴建 指通脹推高成本
「新跑道越早上馬越平」
2011年06月15日
4 : GS(14)@2011-06-15 22:07:44

賺近 40億
機管局全年盈利創新高
2011年06月15日
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15342655
機場 第三 跑道 造價 700 數月 內諮 諮詢 融資 至少 取向
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271089

學校天台變綠洲 施工3月造價20萬

1 : GS(14)@2010-10-31 16:15:43

2010-10-23 iM

Sustainability,可持續發展,是確保我們今天的行動和決定,不會妨礙後代的發展模式。近年建築界提倡的可持續建築概念,就是有環境意識的設計,通過應用技術、能源或物料減少建築對環境的負面影響。

綠色建築是趨勢,但香港人最熟悉的「環保建築設施」,大概仍是地產商建築豪宅時有助「發水」的「環保露台」和「空中花園」。本來是中學教師的謝家威,看準環保商機,決定發展環保工程事業,創業兩年承辦逾10宗學校環保工程,在學校的天台,闢出另一個造價20萬的綠洲。引入太陽能系統、溫室、水簾、LED燈到風力發電系統,賺錢之餘,並以實景教育小孩綠色概念。

這個下午陽光很猛,記者在長沙灣瑪利諾神父教會學校小學部跟綠色科技工程公司的老闆謝家威見面,由校門行上天台不用5分鐘,也足以讓所有人一額汗。

科技公司老闆竟出現在小學天台,這個場面似乎很不匹配。謝家威不是普通生意人,他本來是個安份守己的中學物理科教師,卻發現呆在課室裏,他的發揮有限,故此在朋友邀請下到了內地從事貿易生意,恰恰遇上中國推動再生能源的機遇,他遂開設了環保工程公司,把內地的環保建築系統引入香港。然而即使轉行做工程,他還是沒有離開校園。

港燈撥款鼓勵發展環保

事緣港燈於2006年成立「港燈清新能源基金」,每年撥款約100萬港元,鼓勵全港中、小學及大專院校申請,開發不同的可再生能源項目。謝家威看準機會,向學校埋手。「加上我夠多老師朋友,容易知道哪間學校有興趣發展環保項目。」

現在的學校着重活動教學,發展環保項目能讓學生親身經歷構思、研究、實踐環保科學,加上有資助,學校對申請計劃頗為踴躍。謝家威的角色,是替有興趣的學校擔任顧問,設計綠色項目,除了瑪利諾神父教會小學,他也為另外4間學校成功申請基金,為學校慳了荷包,自己卻不會少賺。

我們這刻身處小學天台,但眼前卻是設計很具型格的綠洲。這項工程施工期三個月,收費約20萬。「其實學校只須出一半,另一半由港燈埋單。」

這是一個再生能源系統整合溫室,是謝家威2009年多項工程中的代表作。甚麼是溫室?記者有記憶在中小學課程讀過,印象就是一間玻璃房,因為套住陽光,輻射的熱能令室內的空氣和泥土變暖,適合種植室內植物。

水簾外牆防止室內過熱

然而眼前這家溫室有何不同?謝家威即時滔滔不絕:「這邊有幕循環換水的水簾外牆,防止室內過熱,消耗的能源是普通冷氣的十分一。那邊的植物都是用水耕培植,泥土以加添營養的水代替,更加環保。以前灑水系統都是用水龍頭噴式,但水份容易流失,現在我們以滴水及泥下引水的方法,減少用水量,植物也更易吸收……」

那室外又如何?他說得手舞足蹈:「這個溫室由太陽能和風能發電,日照最猛的時候太陽能電板可儲800W電力,曬一日就足夠用3日。」儲電強勁,因為謝家威為小小溫室安裝了10塊太陽電板,類似體積和耗電量的工程,有些人為省錢只裝三幾塊,結果儲電不夠時,又要用回「污糟電」(一般由電力公司提供的非潔淨能源)。

全港的1,000間中小學,都是謝家威的潛在客戶。「現在的小學常識科教環保,糧食、環保、能源及社會責任,我為學校做工程,連學生工作紙都預備好。」相比以前在中學當物理教師,他說現在比以前的教育感更強。「香港人的環保意識不夠,知道,但不懂運用,所以一切應從教育開始。」

除了學校外,工商業、住宅和政府部門也是他的目標客戶,但反應不及學校理想。「香港不是沒有環保建築系統技術,只是一直沒有廣泛實行。」

政府應落力推再生能源

原因之一,是政府沒有落力推動。「推動再生能源很靠政府帶頭資助,這方面業界控制不了。」其他亞洲國家普遍得到政府的支持而大力推廣,惟香港政府唯一令人印象深刻的,卻只有去年施政報告提出的,為鼓勵市民以慳電膽取代鎢絲燈泡,而向住宅用戶派發慳電膽現金券最後卻爛尾的政策。

在日本,政府借錢讓市民安裝太陽能電板,市民可以向政府出售剩餘電力還錢。台灣做廢棄物回收和廚餘也很有成績,去年所回收的巨大廢棄物便達72.5萬噸,令台灣可以少蓋兩座900噸以上的焚化爐。平均每日回收約1975噸的廚餘,以3噸重的卡車計算,要盛載這些廚餘就要用658輛卡車。

這位環保建築老闆,今年才27歲。創業念頭追溯至2006年,在內地工作的朋友邀請他一起搞輪胎膠粉貿易,輪胎膠粉就是以全橡膠製輪胎太貴,而在生產過程混入的膠粉。其後中國因為要遵守《京都議定書》,禁止該膠粉入口,同一時間,內地卻積極更推動再生能源。

2008年太陽能轉口貿易在內地逐漸成熟,他開始了再生能源事業,將內地的太陽能組件引入香港進行工程,太陽能系統不止能發電,還能作為熱水系統及淨水器。「你在香港買太陽能熱水器要1萬元,在大陸,我可以用1,000元入貨。」

專注學校預算5年回本

可能有人和成龍一樣認為買電器「一定買日本的,中國的會爆炸」,但事實是,內地的綠色科技比香港發展快得多。

太陽能系統的生意競爭愈來愈烈,遇上政府資助教育界發展環保,謝家威便於2008年開始着手開發產品,引入水耕、滴灌、水簾等系統,把它們整合成全面的項目,同時加入教育元素。現在專注學校工程,生意做得不錯,謝家威預算創業投資5年回本。現時其公司有6個職員負責設計電子工程、教育課程、宣傳等工作,另外5人負責工程。

「香港未必能一時三刻就把環保事業發展成熟,但這肯定是未來的高增值行業。」

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Green to knowledge《京都議定書》

《京都議定書》是《聯合國氣候變化綱要公約》的補充條款,1997年在日本京都通過,到2009年2月,一共獲183個國家簽署。

條約規定已發展國家的6種溫室氣體排放總量,並要求在2008年至2012年,議定書生效的第一階段,這些國家整體的排放量要比1990年水平減少5.2%。至於包括中國和印度在內的發展中國家,則暫時沒有設定排放限額。

有見於《京都議定書》行將失效,因此急須為有關條約「續約」。可惜各國最後未能於去年哥本哈根舉行的會議上達到共識,本月初在天津舉行的大會亦沒有得到結論。故此今年底墨西哥坎昆的聯合國氣候變化大會,被視為最後達成共識延續2012公約的機會。

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from Greed to Green

昔日華爾街金句是Greed is Good,踏入21世紀,財商界潮流大勢是Green is Good。本刊將一連多期,深入報道本港及海外財商界發起的綠色革命。
學校 天臺 臺變 綠洲 施工 造價 20
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沙中線造價港府拒封頂

1 : GS(14)@2011-01-08 12:52:31

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14847721

【本報訊】立法會一個委員會昨日討論興建沙中線的前期工程費撥款,多名議員批評當局將興建時間一拖再拖,導致總成本由 07年預算的 382億元,急增至現時評估的 600億元,要求為建造費「封頂」並由港鐵「包底」,但政府表明若要港鐵出資會改變鐵路業權,難以為造價「封頂」,只承諾會繼續控制成本。
記者:梁德倫

運輸及房屋局副局長邱誠武昨在立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會上指出,沙中線整體推算造價由原先 382億元,增至約 600億元有多種原因,主要是建材成本急劇上升近三成,令工程要預留額外款項,而多項前期工程如搬遷紅磡國際郵件中心、灣仔訓練池及港灣道室內運動場等設施,另需 50億元。
港鐵顧問費要 100億

立法會議員甘乃威批評,當局不斷拖延工程展開的時間,致令成本日漸上升,要求政府考慮「封頂」,將支出總額定在一定水平,餘下成本交由港鐵包底。社民連議員陳偉業亦不滿沙中線由納稅人支付數百億元建造費,但收益歸港鐵。邱誠武表示,若港鐵要出資會改變鐵路業權,最終只會令封頂難以實行,但他承諾會監察及審控成本變動。
另一議員劉江華則指,現時港鐵會在工程總開支上額外收取約 16.5%,即約 100億元顧問費,但港鐵在鐵路落成啟用後可收取利益,質疑政府不應給予如此高昂的費用。邱誠武稱,港鐵日後在沙中線獲得的額外得益,並非「獨吞」,其中一部份會歸政府,因此政府並無「蝕底」,但會研究顧問費是否過高。委員會最後通過無約束力的動議,要求政府修訂撥款內容,押後向立法會工務小組提交撥款申請。
沙中線大聯盟昨日趁會議展開前在立法會門外請願,要求政府盡早提交工程涉及的環評報告,將影響減至最低。此外,當局也要披露工程細節及所需款項,舉行公眾諮詢會,然後才展開撥款申請討論,保障大眾利益。
中線 造價 港府 封頂
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粉嶺三寶賣平一成碧湖造價一年新低 粉嶺名都售360萬

1 : GS(14)@2015-10-07 01:22:09

【本報訊】二手死寂,粉嶺三寶率先失守!區內連環錄3宗「雙低」(低市價、低估價)成交,其中碧湖花園「跳樓貨」,業主急賣樓還債,放盤一周,閃電以340萬元沽出,造價較銀行估價低出13%至16%,樓價更返回一年前水平。同區粉嶺名都及牽晴間均錄「雙低」成交,另細價樓癲狂攀升似有回軟迹象。記者:陳家雄 陳東陽


剛低價沽售的碧湖花園3座中層H室,實用面積400方呎,業主一周前貼市價放盤,叫價360萬元,旋即吸引近30組買家車輪轉式睇樓,部份買家得悉業主賣樓還債,還價勁狠,據知,最低還價330萬元,最終由另一組買家畀多10萬元,以340萬元執筍貨,呎價8,500元,平市價5.6%,並較銀行估價低13%至16%。根據中銀、滙豐及東亞銀行網上對該單位估價,分別為393萬元、406萬元及393萬元。上述成交價甚至回到一年前水平,中原地產陳永強表示,碧湖花園對上一宗兩房戶低於340萬元,追溯到2014年10月中,當時該屋苑2座中層F室,實用400方呎,以338萬元成交,呎價8,450元。根據土地註冊處資料,業主1997年7月以237萬元買入,今勻套現,賬面雖賺103萬元,惟他在2011年分別被大新銀行及花旗銀行追討合共逾20萬元。消息人士不諱言,業主與銀行商討,今勻是賣樓還債。



牽晴間呎售僅9,705元

同區粉嶺名都成交價亦回到去年年底,屋苑2座低層A室,實用399方呎,剛以360萬元成交,呎價9,023元,較銀行估價低逾一成。同類單位賣360萬元要回到去年12月中,當時6座低層E室,實用395方呎,成交價360萬元,呎價9,114元。原業主2012年以240萬元買入,持貨3年,賬面賺120萬元。區內另一個甚受上車客歡迎的牽晴間亦錄低市價成交,中原地產何鑫指,屋苑1座中高層B室,實用441方呎,以428萬元成交,呎價9,705元,較市價低約10%。原業主2011年底以256萬元買入,持貨近4年,賬面賺172萬元,單位升值約67%。



執筍盤期料維持兩個月

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱:「有心買樓,呢個是好時機!」他稱,平貨不是區區有,暫時觀察到平價盤主要集中新界區,個別業主擔心後市,願意較市價平約一成沽貨,「用家有實際需要,而家可以吼!」不過他認為,息口變化不大,整體樓價回落幅不多,待股市回穩、加息明朗後,買家較難鋤價,估計執筍盤期可維持一至兩個月。二手上車盤有跌價情況,未來新界一手樓有大量細單位供應,包括長實(1113)元朗世宙約1,129伙、新地(016)元朗峻巒1期逾1,027伙、元朗Grand YOHO Development第1期1,114伙,料對細戶構成壓力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151006/19322008
粉嶺 三寶 賣平 一成 碧湖 造價 一年 新低 名都 360
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藍田駁將軍澳隧道造價飆83%

1 : GS(14)@2016-03-24 08:53:32

【本報訊】立法會交通事務委員會昨通過藍田接駁將軍澳隧道工程撥款申請,日後車輛由將軍澳市中心至東隧收費廣場,行車時間會由12分鐘大幅減至3分鐘,料2021年完工。不過工程預算由去年的82億大幅飆升至150.9億,有議員在會上追問原因,但運輸及房屋局未有回答。



將使用電子收費

藍田接駁將軍澳隧道工程,全長3.8公里,將連接將軍澳海旁至東區海底隧道,以及觀塘茶果嶺道、觀塘繞道。新民主同盟立法會議員范國威批評,去年工程造價只需82億,1年後工程造價竟大幅增加83%至150億,「唔係8.3%略為高過通脹喎!」質疑工程成本會否轉嫁至消費者身上,認為局方必須交代漲價原因。惟出席會議的運輸及房屋局副局長邱誠武沒有回應為何工程造價大幅飆升。至於隧道收費方面,新隧道將全面使用電子收費,不設收費廣場。委員會主席田北辰亦質疑,成本上漲後會否令隧道費一併上升。邱僅稱會按用者自付、交通管理、公眾負擔能力、分流作用等原則進行收費設計,但政府未能提供確實收費。邱誠武又指,局方希望可在今個立法年度獲撥款,以便今年7月起分階段開始工程,並預計在2021年完工。工程撥款申請通過後,會交至工務小組繼續審議,但據了解,局方正研繞過工務小組,直接交由財委會審議。邱誠武期望可以趕及在招標期完結前得到撥款。■記者于健民





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160324/19542728
藍田 將軍 隧道 造價 83%
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造價20億 靈山梵宮大火

1 : GS(14)@2016-11-10 08:02:36

江蘇無錫佛教名勝靈山梵宮前晚發生大火,網上一度流傳梵宮成為絕唱,「燒得只剩下門」;不過景區昨日證實,只是梵宮內部起火,木雕及壁畫受損,未有波及其他建築物,亦無人傷亡。目前靈山景區仍如常開放,僅暫關閉梵宮作內部維修,門票價格暫時由210元人民幣(下同.約240港元)減價至120元(約137港元)。


內有油畫純金佛像

無錫靈山景區在官方微博指梵宮廊廳前晚10時半起火,火場面積約600平方米,消防到場後救熄大火,無人傷亡。由於起火時梵宮早已休館,只有當值員工在內,景區一名孫姓負責人表示相信失火屬於意外,「到底是照明原因,電線原因還是別的原因,還得由權威部門定論」。梵宮是國家5A級景區靈山景區中的景點,2008年8月落成,造價約18億元(約20.6億港元),面積逾7公頃,外表金碧輝煌,內部裝修則極盡華麗,有純金佛像、佛祖西洋油畫及琉璃壁畫、色彩幻變的金絲楠木拱頂等,富西方文藝復興時代的華麗教堂建築風格,於2012年成為世界佛教論壇永久會址。澎湃新聞網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161110/19829093
造價 20 靈山 梵宮 大火
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文禮閣造價首衝破800萬

1 : GS(14)@2017-03-23 06:20:09

【本報訊】一手銷情旺,連帶二手部份非一線屋苑都屢現高價成交。大圍文禮閣一個3房戶成交價衝上至845萬元,呎價達13,265元,成為屋苑首宗突破800萬元大關成交,銀碼及呎價創下屋苑歷史新高。代理消息指,樓齡達24年的文禮閣4座高層B室,實用面積637方呎,成交價845萬元,呎價達13,265元。造價較恒生銀行對上述單位估價高出達71萬元或9%。原業主於2011年5月以468萬元購入單位,持貨近7年獲利377萬元,升值81%。


翔龍灣呎價1.75萬新高

另外,啟德地價高企,鄰近區域土瓜灣翔龍灣呎價創新高。消息指,翔龍灣6座高層E室,實用面積621方呎,成交價1,088萬元,呎價達17,520元,為屋苑二手新高呎價。原業主於2011年7月以865萬元購入單位,持貨6年多獲利223萬元,單位升值26%。將軍澳新盤承接力強,區內二手屋苑新都城錄3房單位直逼千萬元成交。中原地產伍錦基表示,4座高層H室,實用面積735方呎,以965萬元成交,呎價13,129元,創下屋苑銀碼新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170322/19965889
文禮 造價 衝破 800
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地產潮文:工程造價應更透明

1 : GS(14)@2017-05-19 05:26:50

近期有媒體以房屋署維修項目單價清單比較私樓維修造價,並聘請專業人士為3個住宅維修項目作估價,發現捲入2.63億元圍標案的沙田翠湖花園維修工程,根據2013年天書估價只值1.09億,差距逾1.5億;其餘兩個項目的中標價亦比天書估價高出不多於2,100萬。香港測量師學會工料測量組因應事件,在他們的臉書專頁和香港01發表文章回應,指出各持份者均有責任以專業角度處理,以得出合理維修造價。私人樓宇維修工程分五大部分,包括:(1)涉及大廈結構安全而需要進行維護的工作、(2)法例要求的維護工程、(3)改善原來老化設備、(4)更新節能設備、及(5)改善居住環境的優化工程。亦提出工程造價受多項因素影響,例如:不同維修的工程範圍、質量要求、工期工序、施工方法、施工環境、甚至物業位置等,以劃一單價未必能反映合理造價。近年,香港多了陰謀論卻少了信任,加上貪污風氣重臨,天價管理開支與大廈維修圍標屢見不鮮,加上政府無力處理,都令小市民對樓宇維修信心盡失。香港測量師學會自2012年發表了樓宇維修工程費用指標後,就一直未有更新有關資料;屋宇署《樓宇維修全書》的數據,自2001年起十多年都沒有更新,兩者均缺乏延續性;房協及市建局的獨立估價沒有分項價格,只有與顧問公司估價相差的百分比,而利比(RLB)每季建築成本報告中的「Common Unit Rates in Hong Kong」亦只列出19項工程物料造價比較,參考價值非常有限。小市民要取得工程的實際合理造價,難於登天。這種資訊不對稱加上建築成本狂升,令市民對專業人士存有合理懷疑。筆者非常尊重測量師的專業知識、意見和判斷。不過,今天市民的教育水平和要求都大幅提高,病人面對醫護人員尚且有知情權、決定權、保密權和申訴權,市民要求樓宇維修提高透明度亦屬合理。測量師應該在合理情況下,主動向小業主解釋各項工程的要求、規格、理據和潛在變數,並盡力解答小業主一切疑問,以重拾小業主的信任。香港測量師學會亦應該參考俗稱「天書」的房屋署物業維修項目價格清單,建立適切並按季更新的私樓版「天書」,以公開形式為市面上常見的物業類別,提供較切合實際的樓宇維修工程項目造價,協助市民以專業角度處理樓宇維修,減少因評估價格過低而出現的超支情況,重拾公眾對於樓宇維修行業的信心。地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170518/20024567
地產 潮文 工程 造價 應更 透明
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333497

傳iPhone 8屏幕造價貴150%

1 : GS(14)@2017-05-21 13:13:49

【本報綜合報道】科技網站指蘋果公司推出「十周年紀念版」iPhone定價將高達1,000美元,主因新手機轉用OLED屏幕的造價勁升150%,估計蘋果公司為保持毛利率而提高新機定價。科技網9to5MAC報道,台灣宸鴻(TPK)為蘋果公司生產iPhone屏幕供應商,iPhone8轉用OLED屏幕並附設3D感測技術,造價將升到每部18至22美元,較採用LCD屏幕、設3D Touch功能的iPhone7造價為每部7至9美元,升幅達倍半。


料256GB版售逾8,500元

報道又引述業界消息指,附設3D感測技術的OLED屏幕造價較LCD屏幕價格高一半,暫未明蘋果公司為何接受高於業界水平的價單;若單計iPhone8屏幕造價也倍升,蘋果公司為維持毛利率,勢必推高新iPhone定價。高盛對上一周發表報告預測,iPhone8定價達1,000美元,128GB版新iPhone或定價999美元(約7,792港元);256GB版新iPhone則定價1,099美元(約8,572港元),成為歷年定價最貴iPhone。摩根大通本月初發表報告預測,iPhone8成本價將較iPhone7 Plus的成本高75至80美元。



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170521/20028022
iPhone 屏幕 造價 150%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333827

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