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爭300億土地 國泰蔡辰男大勝長億集團

2010-06-10  TNM





國泰信託集團理事主席蔡辰男,和 長億集團總裁楊天生,為了新店大台北華城的一塊土地,撕破臉對簿公堂。台灣高等法院日前宣判,蔡辰男勝訴,此地開發有300億元價值,拿到此地,蔡辰男事 業版圖將擴大;而楊天生要藉此地翻身,恐怕無望!

蔡辰男 小檔案

年齡 70歲

家庭 國泰集團創辦人蔡萬春長子,妻陳保枝,育1子5女

學歷 中興大學經濟系畢、美國紐約大學商業管理研究院

經歷 中國文化學院副教授、企管系系主任、企管所所長、國泰塑膠經理、國泰信託常務董事

現職 國泰信託理事集團主席

特殊經歷 1985年因「十信案」負債百億元,10年後東山再起,事業涵蓋房地產、餐飲等橫跨兩岸三地。

六月一日,台灣高等法院民事庭,針對國泰信託 集團理事主席蔡辰男,跟長億集團的土地糾紛,做出二審宣判,位於台北縣新店市的大台北華城,一萬四千多坪土地的「周邊土地自由通行地役權」,法官判決還給 國泰蔡辰男;另外判決也認定,蔡辰男與長億集團間的土地買賣契約已經終止。也就是說,蔡辰男下一步將可以拿回該筆土地,一旦開發完成,土地價值高達三百億 元。

景觀別墅 名人群聚

大台北華城屬於水源低密度住宅區,裡面八個社區,清一色都是別墅,再加上山上空氣清新,景觀 極佳,還可以看到雲海,成為許多政商名人的最愛。前行政院副院長林信義、知名藝人張宇,還有老牌武打明星王羽,都曾在這裡置產。

去年房地產 大熱,英業達集團會長葉國一也看上這裡,投入數十億元資金,買下四、五萬坪土地,打算開發成豪宅。知名的「營建股王」華固建設,從前年五月起就陸續投入大 批資金,在這裡買地布局。一時間,大台北華城土地價值翻漲好幾倍。

一名當地房地產業者就說:「目前在華城的新建案,沒有任何裝潢的『裸 屋』,每坪就喊到六十萬元,連屋齡三十年的中古屋,每坪也要三、四十萬元。像之前,武打明星王羽的千坪二層別墅,就以三億六千萬元賣出,地皮每坪在十一萬 元以上。」

也因為大台北華城土地一夕爆紅,房地產價格飆漲,讓最近幾年淡出台灣商界的蔡辰男看到商機,把腦筋動到十二年前,他跟長億集團交 易的「華城二段」一萬多坪土地上面。

財務危機 未付尾款

一九九八年七月,當時叱吒台灣商場的長億集團,看中蔡辰男的 這塊土地有開發價值,交涉後,雙方以新台幣九億三千六百萬元成交,蔡家同意長億開發此筆土地。當時,長億集團先向慶豐銀行貸款四億四千六百多萬元,支付給 蔡辰男。

雙方約定,長億集團取得建築執照後,就會把剩下來的四億八千九百多萬元尾款,付給蔡家。長億集團、蔡辰男跟慶豐銀行,三方簽訂合約 之後,蔡辰男就把這塊土地的所有權,以及土地周邊的自由通行地役權,移轉登記給了長億集團。

後來,長億集團爆發財務危機,再加上長億方面認 為,蔡辰男沒有積極協助解決五大開發障礙,包括所有權移轉不全、都市計畫樁位錯誤、第三人土地使用不明等,因此遲遲未履約,雙方爆發買賣糾紛。

之 後因長億無法繳交向銀行貸款的利息,被銀行解除貸款合約;只拿到一半錢的蔡辰男,一直沒採取積極的法律行動,一直到大台北華城房地產價格開始升溫後,蔡辰 男才在前年及去年一月,連續二次發出存證信函給長億集團,要求解除買賣契約,準備拿回該筆土地。

法官判定 契約解除

蔡 辰男要拿回土地,第一步就先打了「地役權」官司,針對這塊土地周邊的道路及通行權,從長億名下先拿回自己手中。一名法界人士說:「蔡辰男這一招非常狠,明 明雙方爭的是這塊土地,但他看準四周都是蔡家的土地,沒有借道從蔡家土地進去,根本不可能開發。就算拿到裡面的地,沒有蔡家同意放行,也是白忙一場!」

對 於蔡辰男的大動作,長億集團無法接受。長億人士表示:「蔡辰男片面解除買賣契約,還把我們支付的四億四千六百多萬元『沒收』,實在是莫名奇妙。要解除契約 可以,但蔡辰男要先『回復原狀』,也就是把十二年前收下的錢,退還給長億,否則就是不合法的片面解約,我們一定會上訴到底,爭取長億的最大利益。」

雙 方爭的你死我活,最後由法官決定。高院法官認定,長億和銀行的貸款合約,已合法解除,表示開發案已無疾而終,當初為了開發才設定的地役權,自然也就沒有繼 續存在的必要,因此判決蔡辰男勝訴。法官認定,蔡辰男因為長億集團沒有支付剩下的尾款,所以解除土地買賣契約,並且沒收長億先付的四億四千六百多萬元,是 依照契約,並無不法。長億集團說,蔡辰男沒有協助他們排除開發障礙,取得建照,沒有盡到義務,但都無法提出明確事證。

老李相挺 雄霸中部

雖然台灣司法是採三級三審制度,二連敗的長億集團,還可以上訴三審,不過,由於最高法院是所謂的「法律審」,並非一、二審的 「事實審」,除非適用法律有誤,否則一、二審調查事實後,都認定蔡辰男有理,長億要翻案,幾乎不可能。

蔡辰男拿回了地役權官司,下一步再取 得這塊土地的所有權就十拿九穩。到時候,原本有機會靠這塊土地翻身的長億集團,就只能乾瞪眼,看著到嘴的肥肉落入他人手中。

營建起家的長億 集團,在八○年代,發展如日中天。總裁楊天生,跟當時的總統李登輝交情匪淺,長子楊文欣,還曾經是最年輕的省議會副議長。楊家強有力的政商關係,讓楊天生 被稱為「中霸天」。

為了擴展事業版圖,長億集團向銀行融資,投資跨足各種產業,包括泛亞銀行、長生電廠、月眉遊樂區、機場捷運BOT案,甚 至是職棒興農牛隊,都有長億的身影。不過,多角化經營的結果,是背負多達三、四百億元的債務。二○○七年,是長億集團最慘的一年。長億不但是當時國內銀行 呆帳大戶第一名,還因為機場捷運BOT案被檢調搜索、約談,長億也從此一蹶不振,連機場捷運BOT案最後也被政府收回自建。

淡出台灣 大連稱王

反觀蔡辰男,是國泰人壽創辦人蔡萬春的長子。一九七七年開始,就代替中風臥病的父親,掌管國泰信託以及國泰人壽,是當時台灣最 大的民營公司。二年之後,蔡萬春跟弟弟蔡萬霖、蔡萬才分家,蔡萬春家族的蔡辰男、蔡辰洲,分到國泰信託,以及第十信用合作社。

一九八五年, 發生「十信風暴」,蔡辰洲遭到收押,最後病死。蔡辰男受到波及,也背負上百億元的債務。近幾年,他靠房地產開發以及經營飯店、餐廳,從谷底翻身,並逐步把 事業重心,轉移到中國,發展得很不錯,還被稱為「大連王」。

近年來淡出台灣商界的蔡辰男,這一次主動出擊,透過法律途徑,希望搶回他十二年 前賣出的土地。目前看起來,蔡辰男勝券在握;而想要藉此地翻身的長億楊天生,要重振事業版圖,可能要另謀他途了!



300 土地 國泰 蔡辰 辰男 大勝 長億 集團
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從大連到上海 從地產開發到餐飲服務蔡辰男站穩中國市場 靠「態度」

2011-1-3  TWM




儘管現在的事業再難與過去相比擬,但在大連的勝利廣場、上海的餐廳裡,蔡辰男依然認真地緊盯每個細節。

他說:﹁事業無分大小都應該做好﹂,這是他的工作態度。

撰文‧劉俞青 攝影‧林煒凱「把所有走道上的牆壁都改成櫃面,全部都可出租。﹂﹁明年要送店主去上課的課程排定沒有?拿來我看看。﹂蔡辰男邊說話邊指示,眼神還不停地流轉賣場四周,看看哪裡還有需要補強之處。

十二年經營

勝利廣場天天過年

十二月的此地,外頭已經是攝氏零下二度的寒冷冬天,結凍的空氣,冷得讓初到訪的我們直打哆嗦。但年逾七十的蔡辰男視若無睹,從賣場外一路巡進賣場內部,很 高興地告訴我們,﹁天氣越冷生意越好,冬天是我們的旺季,因為太冷了,大家都躲進賣場來消費。﹂果真,星期一下午三點鐘的賣場裡,摩肩接踵的人潮,多到讓 人誤以為這裡的學生不用上課、民眾不用上班,和台灣百貨公司周年慶的人潮幾無異樣。但這裡不是台北,而是大連市的勝利廣場。

勝利廣場是蔡辰男在十信事件之後,跨向復出之路的第一步。一九九二年的冬天,蔡辰男應當時大連市長、如今政治生涯如日中天的重慶市委書記薄熙來的力邀,帶 著五千萬美元、折合當時台幣約二十億元,批下大連市火車站正前方的廣場進行投資。直到一九九八年正式開幕,成功聚集人潮,蔡辰男﹁大連王﹂的稱號才被傳開 來。

勝利廣場占地將近九千坪、建築樓地板總面積約四萬五千坪,和台北一○一差不多一樣大;但在辛苦經營十二個年頭之後,二○一○年勝利廣場每天平均進場人次高達二十五萬人——這個數字,台北一○一即使在每年周年慶時,都還未必看得到,但在勝利廣場確實﹁天天像過年﹂。

微火慢燉,勝利廣場開出亮眼的營運成績;嚴格說來,蔡辰男經營勝利廣場的角色,比較類似土地開發商,而非賣場經營者。但只要賣場成績出色,不動產價值自然水漲船高,兩者之間相輔相成,蔡辰男當然深諳箇中道理。

從九二年決定投資,當時的大連只是個連二線城市都稱不上的未開發處女地。蔡辰男引進許多創新的賣場經營之道,不僅在大連前所未見,連在台灣都算是創舉。

例如蔡辰男的經營哲學裡,一直有著﹁養商安商富商﹂之道,他認為成功的企業家,不是整天只想如何把錢賺進自己的口袋,而是要讓每個人口袋都有鈔票,自己自然也就會賺錢。

致勝之道 創造出賣場的流行氛圍因此,蔡辰男為了提升整體賣場的流行氛圍,每年花錢讓廣場裡一間間的店家業主去上課。這在賣場經營上,可以說是絕無僅有,讓業主對自 己店面的擺設、經營更有概念,如此才能在當地引領流行潮流。當地的年輕人在這裡嗅到流行的氣味,自然呼朋引伴,前來朝貢。

日子久了,從勝利廣場培養出的企業主,其中有不少人如今已能獨當一面。像是一家專賣甜品的冰品店「kissmango﹂,只要每天一開店,排隊人潮從沒停過。

kissmango從勝利廣場起家,如今已經在整個大連市開出十家店,年營業額超過億元新台幣。kissmango的業主談起蔡辰男,幾乎只有﹁感謝﹂二個字;只要蔡辰男每次巡視賣場經過,一定自掏腰包買上一杯招牌的芒果汁。

如今十二年的深耕經營下來,勝利廣場之於大連市民,有如SOGO百貨對台北人的深遠影響一樣,是當地人非常重要的生活賣場。勝利廣場今年創造出日平均進場 人次二十五萬人的高峰,當然也帶動附近的不動產行情。當地仲介說,八年前,這裡地下街大約每平米二千五百元人民幣,現在開價沒有八千元談都不用談。

站在管理者的角色,每年管理費加計租金,大約有人民幣一.二億元的穩定收入。加上這裡約有四成不動產是蔡辰男自己買回;不動產穩定的潛在獲益,縱使難與當年相提並論,但已足可讓他富足的生活了。

直到大連事業趨於穩定,蔡辰男才重拾自己生命中的最愛——到上海開餐廳!對他而言,大連事業僅止於事業,但上海餐廳,那就是人生的興趣所在了。

蔡辰男對美食的熱愛,已經到了最高境界;每次在外頭吃到好吃的,憑著口感的記憶,隔天家裡的廚房就能出現一模一樣的菜色。甚至,他還能舉一反三,他的弟弟 蔡辰洋就說,﹁光是一道魚翅,我哥哥可以做出三十幾種料理,連甜的魚翅都做得出來,保證沒吃過吧!﹂﹁燒菜,每個媽媽都會,但會開餐廳的一百個找不到一 個。﹂蔡辰男一句話點出許多餐廳業主的至痛。近幾年,台灣人赴上海開餐廳的有如過江之鯽,但真要論成功者,恐怕是鳳毛麟角。

之間的眉角究竟在哪裡?﹁第一對市場不熟,總以為自己頂著台灣來的封號,就可以賣高單價;第二對環境不熟,生意可能好不容易做起來了,一個莫名其妙的命令 下來,政府就把房子收走了;第三則是對當地人不熟,以為這東西在台灣賣得好就去了,結果抓不到適合當地人喜歡的口味。﹂三言兩語,卻是蔡辰男繳了十一年學 費,才學到的箴言,字字珠璣。

親自坐鎮 餐廳總算上軌道十一年下來,在上海的餐廳開開關關,開二家,關一家,進進退退,就只為了拿捏出一個真正能夠獲利的模式。為此,蔡辰男從不敢為了經營餐廳置產,就怕沒多久又要「關門大吉」。

而營運上,從一開始只是單純當老闆、負責管理,到後來,蔡辰男這位大公子自己跳下來,親自試味道、盯現場,餐廳才逐漸上軌道。﹁鼎泰豐為什麼成功?因為老闆楊紀華愛上班,每天都坐在店裡。﹂蔡辰男說,開餐廳之道無他,親力親為而已。

即使對美食有獨到的熱情與手藝,但還是蹲了整整十一年,今年獲利才總算開出紅盤;營運模式也終於整頓成形,共計二千五百個座位具備一定規模,蔡辰男這才敢把占地近五百坪的中央廚房蓋起來。

但即使營運上軌道,蔡辰男隨時緊盯的習慣還是沒改。我們到訪的這一天,光是一個湯包的新味道,幾天前他就頻打電話指導;這天一口氣試了十種新味道,試過之 後,員工還要寫報告,再做客戶的市調,腳步一點都不敢停歇,﹁上海隨時有太多新事物,市場的變化隨時都要掌握。﹂蔡辰男今年七十一歲,人生曾經經歷的風浪 起伏,早已全部收諸心底;若要論經濟狀況,他早可安養天年。

但他卻仍在上海餐廳與大連商場裡兢兢業業的工作,全天密密麻麻的開會行程,隨時心繫所有細節。這其實是一種生活態度,在多年以後,這位當年的首富之子能夠重新站穩腳步,絕對不只是運氣而已。

大連勝利廣場

開幕:1998年

每年管理費與租金收入:約5億元面積:占地約9000坪、建築樓地板總面積約5萬坪進駐店家:共3000多家不動產產權:蔡辰男約占4成經營理念:養商安商富商,想盡辦法幫忙在此開店的業主都賺錢,管理者自然就會賺大錢。

上海餐廳

年營收:約3億元

餐廳座位:總計約2500個

品牌:蔡家食譜、十味觀

經營理念:

1. 親力親為,沒有現成的老闆。

2. 資金要夠,折損率高達9成,100 家店只有10家能存活。

3. 市場變動太快,消費者口味必須即時掌握。

蔡辰男的私房美食地圖

種類 餐廳名稱 地址 電話日本料理 葵元和食 台北市敦化南路一段236巷5號 02-87725301 西式料理 神旺大飯店伯品廊 台北市忠孝東路四段172號 02-27817063 Danny & Company 台北市四維路52巷33號 02-27059911 台式料理 復美台菜餐廳 台北市四維路14巷3號 02-27054471 明福餐廳 台北市中山北路二段137巷18之1號 02-25629287 蔡辰男愛吃、也懂吃,在朋友圈裡頗負盛名,而且他是無論大街小巷、名店地攤,只論好吃,不論價格,朋友每每有新餐廳開幕,常常都會邀請他先來試吃。比方 說,近期才將在台北101的86樓開幕的台南擔仔麵新餐廳,他就已經先嘗為快。吃過之後的評價是,東西好吃,但價格可一點都不便宜。

至於他最常光顧的餐廳,當屬他居住的台北市一品大廈樓下的「葵元和食」。蔡辰男說這家店知名度不算高,知道的人不多,但師傅功夫了得,食材新鮮,因此頗得 他讚賞,夫婦倆經常來此簡單度過一餐,而許多好友都被他拉著來這裡嘗過。例如前不久,他才介紹洪三雄、陳玲玉夫婦一起來品嘗。

此外,他也極力推薦台北市四維路上一家「復美台菜餐廳」,價格親民,但做菜沒有匠氣,簡簡單單就很美味。

吃遍四海,但若要論他的最愛,還是自家的廚房最讚。他的廚房裡光是冰箱就有四台,各種食材分門別類擺放整齊,無論是功夫菜、還是簡單的家常菜,他做來都是清爽好吃。

像是受訪當天他輕鬆出手,端出簡單的烏醋乾拌麵配上餛飩魚丸湯,乾拌麵還拌上他自己親手調製的辣椒醬,簡簡單單,卻有著說不出的好味道,這道「蔡家食譜」難怪圈內有名。


大連 上海 地產 開發 餐飲 服務 蔡辰 辰男 站穩 中國 市場 態度
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心中的價值勝過帳面的價格蔡辰男如人生縮影的收藏心路

2011-1-3  TWM




一方乾隆玉璽,以四億八二五○萬元拍出,喚起了人們對蔡辰男藝術收藏的回憶,他曾是中國書畫最大收藏家,擁有數千件藏品,他如何走上藝術收藏之路?藝術品,帶給了他哪些感悟?

撰文‧林亞偉

蔡辰男還清所有負債,採訪時問他,「還這麼多錢,是怎麼籌出來的?」蔡辰男開玩笑說,「留一件古董就四億八了嘛。」這裡說的古董,指蔡辰男被慶豐銀行接管的一大批國泰美術館藏品中,一只清乾隆〈青玉螭龍玉璽〉。

這方玉璽是蔡辰男舊藏,也曾被收錄至《乾隆寶藪》。《典藏》雜誌總主筆陳啟正經過多方考據,終於在現藏於南京博物館的清宮舊藏之一,發現了清乾隆宮廷畫家 艾啟蒙繪製的〈八駿圖〉——其中〈八駿馬之曦馭黃圖軸〉,右上方有此玉璽的鈴印,證實了此方玉璽,確為乾隆御璽。而因為其材質與尺寸,俱為一流,製作的規 格幾乎等於象徵大清帝國皇權的寶璽。

四億八的玉璽並非最佳收藏此一考據之所以重要,是因為蔡辰男早在一九八四年,於紐約蘇富比拍賣會競得此一玉璽時,也無法確認其真偽。

蔡辰男回憶,「乾隆章大大小小上千個,我也不知道真假,我就相信蘇富比。直到後來,專家找出了南京博物館裡面一幅畫,有蓋這方章。運氣好壞很重要,我買回 來也是當作半真假。」他加了這樣一句話,「所以你說眼光有多好,那都是騙人的!」蔡辰男的自謙,掩蓋不了當年收藏時的豪氣。一九八四年,這方璽印以約合新 台幣一百萬元的代價購得。經過了二十六年,在二○一○年六月二十六日,宇珍國際拍賣的「慶豐銀行珍藏專拍」裡,身價已達四億八二五○萬元,四八一倍的漲 幅!更在當時創下全球印璽類的拍賣紀錄。蔡辰男的弟弟寒舍餐旅集團創辦人蔡辰洋在接受《今周刊》採訪時證實,這方玉璽是他所拍下。

蔡辰洋說,「一方璽抵兩棟帝寶!」而拍賣前,蔡辰男根本忘了自己曾擁有這方玉璽。「我有幾千件怎會記得,人家告訴我,才想起來。這一件我認為還不是最好 的,最好的是一些佛陀,還有明朝的畫。」在慶豐銀行珍藏專拍前,接管慶豐銀行進行資產拍賣的金管會,還先讓故宮優先挑選裡頭的文物精品。而故宮當時卻看走 眼了,這方印璽,就這樣流入拍賣會。

其實,十信案後,故宮由當時的副院長江兆申率領的小組,已早早將國泰美術館如文徵明等名家大作,眼明手快地挑回了。蔡辰男有些惆悵、也有些歡喜地說,「我國泰美術館裡面最好的一批,都在故宮。」

熱愛收藏卻能不藏私

蔡辰男的藝術收藏始於三十五年前,是國內最早投入收藏的企業收藏家。在十信案前,他就捐出四十七件近現代書畫名家的作品給故宮。已逝的前故宮院長秦孝儀便 以,「自古蓄集寶玉之家率皆珍祕自賞。近世以還,通情達化、豁然不為物役者,則每以文物出自先民,吉光片羽,必欲護持什襲,為公眾之所共有共享,是以藏家 高懷,莫不慨然謂為欣於所遇,暫得於己,進而破私為公,比比然也……。」盛讚蔡辰男願意將精心收藏與大眾分享的情懷。

這四十七件作品,有書法,有名畫。書法名家包括了曾國藩、翁同龢、吳昌碩、康有為、羅振玉、梁啟超等;名畫作者包括了吳昌碩、陸恢、倪田、黃賓虹、齊白石、徐悲鴻、傅抱石等,許多是當前收藏市場上,深受眾人追捧的大藝術家。

蔡辰男於一九七七年,就成立國泰美術館,是全台第一家私人收藏規模最大的美術館。他贈畫,開美術館,出版畫冊,例如國泰美術館的六冊《廖繼春畫集》,就是最重要的廖繼春作品著錄。

蔡辰男是因經營台中招牌響亮江浙餐廳「沁園春」的蔣家生意虧本,透過台中長億集團創辦人楊天生的介紹,將一批對聯轉手蔡辰男。蔡辰男請黃君璧協助挑選了其中一百副對聯,從此開啟收藏之路。

在台灣本土油畫家裡,蔡辰男最愛廖繼春。最初廖繼春作品,一號才一千元。蔡辰洋記得,「我大哥是請廖繼春到他淡水的別墅作畫,家裡的廖繼春畫作,是一綑一 綑的。」而蔡辰男這樣形容上癮的自己,「從此之後我就有興趣了。就像人家帶你上酒家,去了一次就想再去,沒去過不會想去的。」在三十年前,蔡辰男就把這門 最極致的消費,發揮得淋漓盡致。他大量收藏,是一次幾十件、上百件的廣納百川。只要是好東西,金錢不是問題。他大量收藏的一九七○年代,正是中國文革時 期,不少中國倖存的文物,透過各種管道快速流出海外,蔡辰男正是其中的大買家。尤其,蔡辰男最鍾愛中國近現代書畫與佛陀,件件身價非凡,總量收藏達數千件 之多。

從最初購藏對聯時,到迅速蒐羅天下精品,蔡辰男的心態逐漸蛻變。尤其,他贊助社會上的各項活動,是當時企業界少有的大手筆。從出資成立台北愛樂交響樂團,到國泰女籃隊、國泰美術館;甚至還成立出版社,印了一套百科全書。

由此觀之,對照當前許多出手闊綽的豪富,他們的收藏,也正如秦孝儀所感嘆的:「自古蓄集寶玉之家然率皆珍祕自賞。」蔡辰男,他走的路不一樣。

漸漸的,蔡辰男愛上了藝術品;收藏,是一種疾病,也是一種治療。國泰美術館成立,他舉辦了收藏展,展出包括吳昌碩、齊白石等名家的精品。隔年,又舉辦「西班牙二十世紀名家畫展」。而從國泰美術館的典藏畫冊裡,不難一窺其收藏之廣之精。

在中國近現代名家裡,蔡辰男最鍾愛傅抱石,他的傅抱石收藏傲視全球。在他捐給故宮的四十七件作品裡,也有三幅傅抱石的作品,分別為︿雪意圖〉、︿換鵝圖〉 與︿橫箏仕女〉。現在傅抱石市場多嚇人呢?一○年十二月的香港佳士得秋拍,傅抱石的一幅立軸的︿琶琵行〉,以七○○八萬港元成交,創下了傅抱石作品的世界 拍賣紀錄。

只是喜愛 增值只是副作用談到心中最愛的傅抱石,蔡辰男一生的收藏體悟就流露出來了,「我是因為喜好而買古董、買書畫的。如果你看當年的玉璽從一百萬元變四億元,就 跳進來以投資報酬為目的;其實只看最成功的那一件是不準的,有很多是沒有漲的。」蔡辰男當年收藏,在十信案後,遭政府沒入,為了還債而抵押、拍賣籌款,一 件件的心頭愛,逐漸遠離他而去。但現在他不以為意。他開心的是,他一生收藏的精華,其實進了全球五大博物館之一的故宮。

未來,故宮展品中,收藏經歷上著錄有「辰園珍藏」,或是「蔡辰男收藏」等,正是他在藝術收藏上的心血結晶。他的藝術收藏,從最早的捐贈,再到後來因為受十 信案牽累而遭沒入,蔡辰男的心態也變了。「欣於所遇,暫得於己」,從喜好而收藏,到慶幸收藏品能收藏於故宮,為公眾所欣賞,蔡辰男深得這八字箴言。

(本文與《典藏投資》一月號共同刊登)舊藏的清乾隆《青玉螭龍玉璽》,因為拍出了4億8250萬元的天價,在2010年6月創下印璽類的世界拍賣紀錄。迄今,仍保持印璽類拍賣榜單上的第二高價。

 

 


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「消失的首富」談不消失的土地財富 蔡辰男:小帝寶建豪宅萬戶有屋住

2011-1-17  TWM




︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後,得到廣大讀者的回響;其實,蔡辰男在不動產上有其獨到的見解,本期將其長年對台灣不動產的觀察,完整呈現,以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳,其實名下龐大的不動產,至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前,位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂,也是蔡辰男所建,如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產,蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷;聽來容易,其實這背後,隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂,覺得實在﹁不算貴﹂,他用他最愛的美食做比喻,﹁因為一般的房價是滷肉飯,你講魚翅燕窩幹嘛?那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲,但滷肉飯還好,滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的;台灣國民所得漲,滷肉飯跟著漲,還算合理。

﹁但魚翅燕窩不是,這個市場是人在『頂』的,就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元,你說太貴,沒道理嘛!

﹁有些人不懂,一邊在電視上罵高房價的不合理,但其實自己這幾年卻也在買房子,這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂,他用幾個簡單的數字計算,證明政策不可行。

他說,這塊空軍總部基地大約一萬五千坪,容積率用四百計算,可蓋面積就是六萬坪,再加上獎勵一五%,大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段,如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算,等於如果拿來做豪宅開發,國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情,以每坪四十五萬元計算,至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。

一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂?因為所謂社會住宅,應該是以最基層民眾的生活需求作定義,因此坪數不需要大。

如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算,可以給一萬六千戶家庭居住;就算以三十坪做計算,也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所,﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶,不只可惜,而且浪費!﹂三言兩語,點出政策的錯誤,卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影:頭腦清楚,條理分 明,不流於無謂謾罵。

事實上,蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產,但這些土地多半受限於法令,都有開發上的困難。

土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的,當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地,市價估計二十四億元;以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地,最保守估計也有十億元的市值。

此外,他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡,擁有五戶,是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等,都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是,他說當 時房子全賣光了,自己也沒想到要保留,後來是有人要賣,他才一戶一戶買回來。但還好買得早,現在早已是奇貨可居,買不到了。

一品大廈已是三十年的老房子,至今還是市場搶手貨,近來還因為有都市更新題材,頻頻躍上新聞版面,這也證明蔡辰男眼光的精準,薑是老的辣!

儘管擁地不少,看似身價驚人,但由於多半都還有待法令鬆綁,這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言,是﹁歹子養老父﹂;言下 之意是,好的土地早就在償債過程中賣光了,剩下來的,多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養,養久了,價值就出來了,不用急。 ﹂他說。

例如,以大台北華城的地來說,蔡辰男表示,﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地,經過時間流轉,﹁如今上面有很好的學校(康橋雙語實驗高中)、也 有管理非常嚴謹的別墅社區,一般人完全進不去;兩年前有人來談,每坪三十萬元,我沒答應,但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢?他笑而未答,顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數,老謀深算依舊。

但談起土地開發,他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘;他又以食物做比喻說,「土地開發就像蛋黃與蛋清,如果手上有一塊地就像一顆蛋,過去包括我自己 在內的傳統作法,都是把整顆蛋都開發完畢,再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做,而是,「先把蛋清開發完,留著蛋黃在手上,就繼續開發 下一顆蛋;等到全部的蛋清都開發完了,整塊土地價值都大幅提升了,回過頭再來開發蛋黃,此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

﹁一山還有一山高啊!﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴,因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足,學習別人的長處,他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練,也是長者的智慧。

一旦開發 價值驚人

——蔡辰男名下房地產

地點 面積

(萬坪) 目前行情

(億元)

新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內

一品大廈 5(戶) 6

合計 50

資料來源:房地產估價師事務所 資料整理:梁任瑋

 


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蔡辰男、蔡宏圖、蔡明忠的兒時地 訴說台灣首富興衰故事 敦南大樓地價百萬倍漲幅傳奇

2013-03-11  TWM  
 

 

國泰金控前副董事長蔡鎮宇,日前以八十八億元買下童年居住地,不為人知的是,當年蔡萬春僅以每坪九元買下土地,七十年後地價飆漲百萬倍。在這樁天價交易紀錄的背後,見證的是一段台灣兩大財團、四個家族崛起、衰微與再起的故事。

撰文‧梁任瑋

新年一開春,房地產界最為人津津樂道的話題,莫過於寶豐隆興業大股東蔡鎮宇以八十八億元,取得台北市敦南金融大樓的四成產權。該棟大樓的其餘六成產權,則是在兩年前由國泰金控董事長蔡宏圖以九十六億元取得。兩年之內,國泰蔡氏家族兄弟一前一後,取得敦南金融大樓的完整產權,並以總價一八四億元,改寫台北市單棟商辦大樓交易金額最高紀錄。

敦南金融大樓交易案備受矚目之處,除了坐落在台北市無可取代的鑽石級地段,對蔡家兄弟來說,更重要的是,這塊土地帶給他們的是一股莫大無形的傳承力量,即使價格不菲,也在所不惜拿下,而這背後其實蘊藏的是國泰蔡家發跡的故事。

時間拉回到一九四五年,當年台北市的繁華中心在台北車站,敦化南路周邊還是一片農田,連馬路都尚未開通,在台北市西門市場經營醬油等民生物資的蔡萬春,因經營大萬百貨、大萬旅社,是富甲一方的商人,當時他相中敦南金融大樓現址周邊大片土地,以每坪九元的價格向地主程氏家族買下,包含現在私立復興中小學校園在內,面積將近一萬坪。

一九五七年,蔡萬春請來曾設計台塑大樓的建築師陳永泉,在占地近一千四百坪的土地上規畫四幢造形各異的二層樓洋房,再委由國泰自家的營造廠興建,施工品質要求相當嚴謹。

蔡辰男赴日取經

造就大樓外觀古典優雅

「那時我們住家一層面積有兩百坪,兩層就有四百坪!」坐在距離敦南金融大樓步行僅五分鐘路程的「一品大廈」裡,今年七十三歲的國泰集團創辦人蔡萬春的長子蔡辰男,特別翻出他結婚時全家在宅邸內拍攝的老照片,儘管相片已斑駁,卻掩蓋不了近四十多年前,台灣首富家族展露的璀璨榮光。

相片中可看出,蔡家宅邸以西式花園洋房設計,無論建築樣式、材質皆相當考究,白色的外牆搭配現代化的鋁門窗,矗立在敦化南路與仁愛路口,是當時台北市少有的大戶人家。

一九五八年房子完工後,蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才、蔡萬德四兄弟從漢口街的舊家,一起搬到敦南大樓的現址居住,蔡宏圖、蔡鎮宇,以及富邦金控執行長蔡明忠、蔡明興等十餘位堂兄弟姊妹有的才剛出生,如今這些掌握國內金融業半壁江山的蔡家第二代,童年時光幾乎全都在此度過。

「每到元宵節,阮幾個孩子就拿燈籠在房子裡繞來繞去,緊趣味。」蔡辰男說,當時安和路還是一條水溝,在圍牆內的宅邸,一進大門就有一間門房,進去後左邊是獨立車庫、游泳池、籃球場。特別的是,各自獨立的四戶房子中間還有一座小公園,設立一座銅像紀念祖父蔡福安。

蔡辰男說,當時蔡家的生意都在衡陽路附近,為了土地開發,提出以小換大的條件,讓原本校址位於公園路、襄陽路的復興小學交換土地至如今的敦化南路上,所以蔡宏圖、蔡鎮宇等兄弟姊妹,從小都是念復興小學長大,「聽到下課鈴聲響了,傭人再過街到對面接我們回家。」一九七七年,隨著蔡家第二代逐漸長大成人,以及蔡萬春生病,蔡家四兄弟也開枝散葉各自分家,這塊土地遂賣給蔡萬春旗下的國泰信託興建商辦大樓,並由已接棒國泰信託的蔡辰男全權規畫起造。

對建築很有想法的蔡辰男為了設計敦南金融大樓,還親赴日本考察,因特別欣賞東京銀座的佳麗寶大樓屋頂上設計了類似帽子的造形,他聘請香港建築師依此設計敦南大樓古典優雅的外觀,「就像英國皇室成員出席任何場合,一定會戴一頂有風格的帽子一樣,我希望這棟商辦可以留傳永世!」蔡辰男說。

果然,當敦南金融大樓結構體剛完成時,全棟石材的雋永風格,一度引領台北商辦跟進風潮,如今看來更是未隨屋齡增加而減褪丰采。

十信事件爆發

大樓無奈拱手讓人

但傳奇通常來自意外。一九八五年爆發的「十信事件」,讓敦南金融大樓拱手讓人。

「(十信案)出事時,房子還正在蓋,我本來要搬過去的,光是地下室就挖了五層,頂樓還留一層住家要自己住。」蔡辰男回想事發當時一切的措手不及,口氣裡有些許無奈,「我們都還沒用,就整棟賣給新光人壽。」一九八○年代,國泰集團蔡氏家族中,蔡萬春定於一尊,影響力還在蔡萬霖、蔡萬才之上,第二代蔡辰男、蔡辰洲在台灣政商界的勢力曾是喊水會結凍、不可一世。沒想到,敦南金融大樓硬體部分甫告完成,國泰信託即因十信事件波及,由交通銀行派員接手經營,為彌補公司虧損,這棟大樓很快地以二十五.一六億元賣給新光人壽。

命運之難以捉摸,往往在於得失之間無法一手掌握。一九八六年敦南金融大樓的易主,也象徵著一手締造「國泰王國」的蔡萬春家族的隕落。隨著時光流轉,三十年間,蔡萬霖、蔡萬才家族已經分別成就霖園集團、富邦集團,不變的是這塊土地上曾經留下的回憶。

新光人壽取得該棟大樓後,不但更名為新光敦南大樓,並將低樓層商業空間出租給台灣唯一一家二十四小時營業的誠品書店經營,成為台北市知名藝文地標。然而,○二年,新光人壽也受到保單利率高於市場利率影響,財報虧損累累,為了停止每年虧損上百億元的窟窿,新壽董事長吳東進一度公開標售新光敦南大樓,但卻以流標收場。直到○五年,才以發行不動產資產信託︵REAT︶方式處分,順利換回現金。

新壽﹁換現金﹂

敦南大樓重回蔡家

一一年,新光敦南大樓因REAT發行時間到期,又再度以信託財產處分標售,當時蔡宏圖以九十六億元得標,才讓這塊土地重新回到蔡家人的手中。

歷經兩次標售,敦南金融大樓順利由蔡宏圖與弟弟蔡鎮宇先後取得整棟大樓產權,合計交易金額一八四億元,創台北歷年商辦交易最高金額。

蔡辰男看著老家由堂弟接回,他沒有遺憾地說:「蔡鎮宇有魄力,既然一半以上都是哥哥買的,剩下的被別人標走沒有意思,但新光持有二十七年賺了好幾倍,也是贏家。」時空交錯,如今的敦化南路已變身為台灣地價最貴的金融大道,然而商辦大樓有價,回憶與歷史無價。三十年來,這幢大樓見證了一頁台灣金融豪門滄桑史,隨著大樓重新回到蔡氏家族手裡,相信,未來還會繼續上演另一段精采的傳奇故事。

敦南金融大樓易主大事紀

時間 大樓名稱 所有權人 成交金額1960 蔡家祖厝 蔡萬春 每坪9元1985 國信敦南大樓 國泰信託 N/A 1986 新光敦南大樓 新光人壽 25.16億元

2011

敦南金融大樓

國泰人壽

96億元(持分62%)

2013

敦南金融大樓

寶豐隆興業(蔡鎮宇) 88億元(持分38%)

敦南金融大樓

完工時間:1984年

位 置:台北市大安區敦化南路一段245號

基地面積:1393坪

所有權人:國泰人壽、寶豐隆

總成交金額:184億元

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蔡辰男賣小火鍋 老挑「王品」試菜

2013-05-20  TCW
 
 

 

有「大連王」封號,靠「蔡家食譜」等餐飲品牌,在對岸東山再起的國泰信託前董事長蔡辰男,鎖定台北頂級老饕的「海峽會」商務會所,預定五月底在敦化北路宏國大樓正式開張。幕後金主,除有房東宏國集團林家,以及也在會館內設貴賓中心的復興航空董事長林明昇,還有克緹國際總裁陳武剛、捷年集團總裁呂台年,以及商業聞人胡定吾等人,展現其豐沛人脈。

會所強調提供高度隱私的宴客環境,每個包廂皆能容納那卡西樂師駐唱,走道兩側則盡是蔡夫人蒐藏的吳炫三、蘇新田等本土畫家作品,紅黑色調為主的室內設計用色,貴氣逼人。有意思的是,分別以「一品」、「王品」、「金品」、「銀品」命名的包廂,主推二、三十人圍一大圓桌,吃每客三千元起跳頂級小火鍋的獨特體驗。

但不知是巧合還是別具用意,蔡辰男最喜歡在和王品集團同名的「王品廳」,進行試菜與宴客,不免令外界推敲,在國內餐飲界東山再起的蔡辰男,是否有和餐飲大亨王品董事長戴勝益,互別苗頭的弦外之音。


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蔡辰男洗盡豪氣 珍惜賺「小錢」


2013-06-10  TCW  
 

 

台積電張忠謀、台塑王文洋、台泥辜成允等祝賀開幕成功的花籃,從門口一路排到地下室,最先到場致意的是首富旺旺蔡衍明。這是五月三十一日國泰集團大阿哥,暫別台北商界二十八年之後,復出的排場。前一刻,這位昔日首富,接受本刊獨家專訪。

「來來來,我介紹一下,這裡有法國菜、中菜和日式料理三個廚房,這位是來來飯店(編按︰台北喜來登飯店前身)安東廳的前主廚……」應我們無預警要求參觀廚房,穿過僅容兩人擦肩過、還堆著龍蝦活魚水族箱的地下室通道,蔡辰男介紹他的「海峽會」頂級會所。

他不只動口,還動手介紹著。「毛肚不能這樣處理,切太細涮起來口感就差了,」搶下大廚手上的長刀,他親自示範,一邊切起剛發好的毛肚,一邊抬起頭對著攝影鏡頭,流暢的刀法,若非經常下廚,是不可能有這樣的演出。「我還可以把一條魚,從活魚處理成生魚片,你們相不相信?」放下手上的抹布,他自信滿滿展示著自己的做菜功力,「懂吃的大老闆很多,但比下廚做菜,應該沒人比得過我!」說自己最懂吃,蔡辰男絕對不是誇口。

國泰集團大公子》兒時印象,家有滿屋龍銀

人生上半場,曾是台灣首富、國泰集團創辦人蔡萬春長子的他,兒時唯一印象是家中有一屋子的龍銀(大清銀幣),是一位懂得吃穿的貴公子;人生下半場,他則在上海開餐廳,從打理二百五十個位子的「蔡家食譜」起步,目前餐飲事業年營收逾人民幣上億元,是不怕進廚房的餐飲大亨。

這回,他以距離松山機場三個紅綠燈不到的宏國大樓地下室這處商務會所,做為在台北復出第一步。

就連國泰金控蔡宏圖、富邦集團蔡明忠,兩位蔡董都要喊他一聲堂哥的蔡辰男,開門迎客,排場自然不能缺。在平均客單價三千元,以鮑魚、鱈場蟹為食材的好菜上桌之前,排場就一路鋪陳開來,進門首先映入賓客眼中的,便是蔡辰男夫妻倆蒐藏的吳炫三等知名畫家作品,就連廁所門口,也都擺上藝術真品;而吃一頓包廂式桌邊服務的小火鍋,光是擺盤和沾醬程序,也不少於懷石料理的繁複。

品質與空間處處講究》食材重量、椅寬全都精算

不過,昔日首富出手,看其擺譜只是熱鬧,聽其如何精算生意,才是真正的門道。

原先,「海峽會」走的是商務健身會館形態,但慘澹經營,今年二月,才由蔡辰男接手改裝,擴大經營。「我把這裡的一千六百坪,改成二十六個包廂。座位數從二百四十席增加到四百一十個座位,只要迴轉率超過五○%,就能賺錢。」他接著算,「開餐廳,食材成本要控制在三五%以下,我交代廚師,西餐供應的頂級牛排,每一客重量控制在九十公克,小火鍋的帝王蟹、龍蝦一個人幾公克、青菜幾種,我都一一算過,」「還有,這道黑糖葛粉條招牌甜點,也是我設計的,這樣就不必多請一位甜點師傅。」他得意的說著。

就連椅子寬度,也經過精算。「一般餐廳椅面寬度是五十公分,我挑四十六公分的,一樣空間可擺更多張椅子。」甚至連容納二十四人的大圓桌,桌上電動運走的轉盤他都親手示範,放進一副湯碗而不會卡住,讓客人用餐過程不會有不愉悅的經驗。

對仍有百億身價實力的蔡辰男來說,「海峽會」做的雖是餐飲生意,總投資金額不過區區兩億元,但每天晚上十一點,有三樣報表他一定要看,當天營業額、客訴報表,和隔天訂席表,看完才上床就寢。他對經營細節的掌握,依舊展現傳承自國內最大金融世家,凡事精準謹慎的風格。

去過蔡辰男家中做客的友人都知道,他不僅數字管理精準,愛做菜的他,冰箱裡的食材除了分類包裝,還會標記購買日期和地點;聽過的古典樂CD,則會記錄是在哪一天重聽,及當時聆聽的感受和心情。

「他細膩、執著,」稱蔡辰男「蔡爸爸」的捷年集團總裁呂台年,也是這次投資「海峽會」的股東之一如此形容他。

然而,再怎麼精算,卻也破不了「人算不如天算」的鐵律。

四十五歲一腳踩空》事業垮了,六百坪家被封

一九八五年,四十五歲的蔡辰男,在人生中場一腳踩空,他被弟弟蔡辰洲拖累,成為台灣解嚴前金融界最大危機「十信風暴」弊案的主角,首富一夕成為負債百餘億的「首負」;遭判刑六百七十年的蔡辰洲,隔兩年保外就醫過世。

事業垮了、手足亡故,仁愛路圓環旁,樓下有游泳池、池畔鐵板燒的六百坪豪宅,也遭銀行貼上封條。這讓掌國信集團,原本是家族實力最強的「大阿哥」蔡辰男這一房,自此中落,日後外界所認知的蔡家,則是取而代之的叔叔蔡萬霖、蔡萬才的國泰金控與富邦集團。

二十多年還債兩百億》心酸一幕,至今仍難平復

「最慘的時候,我身邊剩下五百萬現金能週轉;」他回想,「有一次,我跑去找鄭周敏(編按:當年創辦亞洲信託、環亞百貨的亞世集團創辦人),問他那邊有多少現金可以調頭寸,他說,身上的現金和我一樣,只有五百萬,哈哈!」他回憶。

二十八年後的今天,蔡辰男雖已連本帶利還清近兩百億債務,談起這一段,也像是述說別人的故事般雲淡風清,但如同白先勇《台北人》小說描寫,那樣的貴族落難滋味,是一輩子回頭望,難有真正平復的一刻。「後來我搬到一品大廈,九十坪房子,擠了一家包括傭人共十口人,晚上起床上廁所,還不小心踢到女兒的腳??」談到這一幕心酸,蔡辰男突然不語。

金融事業大翻船》談「信用」,還是太敏感

大起大落的人生,讓蔡辰男更看重金錢背後的情與義,「會長是個念舊情的人,」海峽會副總翁萬國,是三十年前跟隨蔡辰男的老幹部,去年底從喜來登退休,在前老闆一聲令下,扛起三個月內準備開幕的任務。

儘管家產因還債已散盡大半,但從蔡辰男身上,卻印證財散人聚的道理。這回他出馬,原想拉拔在原址經營不善的老友一把,他登高一呼,短短一、二個月內,便找來王文洋、陳武雄、陳武剛、胡定吾、呂台年,及台中七期豪宅王江韋侖等商界好友集資兩億元,「並不是缺錢,而是開這樣的高檔餐廳,需要大家的人脈。」他說,有幾位股東連餐廳地點都沒搞清楚,就點頭加入。

問蔡辰男,和金融業錢滾錢的獲利模式相比,做餐飲得一桌桌拉生意,後者賺的是辛苦錢。

他先是說,金融是事業,餐飲是興趣,但話鋒一轉,「『信用』這兩個字對我來說,敏感!敏感!」蔡辰男提高聲調說,金融能載舟也能覆舟,一般銀行資本適足率是八分之一,也就是只要投資虧損超過八分之一,「就Clean被洗出場,什麼都沒有了,」AIG、雷曼兄弟,再大的金融機構說倒就倒,「就像開賭場,可能遇到一個老千,就整間被贏走,這就是金融業,」他比喻。看過大錢,回過頭雖在相對的小錢裡打轉,卻看得到他望盡風帆,好不容易在心中得到一股安定的珍惜。

陪蔡辰男試菜,火鍋最後一道菜,是用吸飽珍饈鮮味鍋底所熬煮的稀飯,蔡辰男堅持示範蛋汁下鍋的動作。他說,倒蛋汁動作不能太快,不然蛋花會不成形,火也不能太大,才能浮出口感最棒的蛋花,大火快手,反而只會搞砸一鍋好粥。成敗關鍵在速度與火候。料理一鍋粥的這番道理,不也正是這位昔日首富,最想敘說的人生體悟嗎?

【延伸閱讀】蔡辰男倒下再站起 都因房地產

「十信風暴」事件,肇因當時蔡辰男弟弟蔡辰洲,將大量資金投入房地產事業,爆發人頭冒貸遭財政部金檢,引爆擠兌風波。不過,如今蔡辰男東山再起,靠的也是房產投資,包括一九九○年代,前進對岸東北投資勝利廣場,博得外界「大連王」封號。

近幾年,蔡辰男除經營餐飲業,投資重心更悉數壓在房地產,並相繼把美國、日本等海外不動產處分掉,錢匯回台灣,購置不動產與不動產投資信託基金(REITs),尤其鎖定台北市中心的房產,光是自住的一品大廈,據悉,蔡辰男就收購逾五戶。蔡辰男說,他最高紀錄是在海外同時有五處房產,但如今,他逢人便勸,別在國外置產,原因是房子賣掉什麼都能送人,只有內衣褲和睡衣不行。所以,家中總有穿不完的內褲,是這位前首富最大的煩惱。


蔡辰 辰男 男洗 洗盡 豪氣 珍惜 小錢
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昔日首富 還債200億打造頂級食府 蔡辰男台灣再起

2013-06-13  TNM
 

昔日台灣首富之子、國泰集團創辦人蔡萬春長子蔡辰男,因十信事件在台北商界消聲匿跡近30年。清償完200億元債務,且於大陸經營有成後,5月底他在台灣以頂級餐廳海峽會重出江湖,並將在大台北華城啟動開發案。

身為國泰蔡家大房的嫡長子,蔡辰男一生曲折。從富可敵國到滿門被抄,他看開一切,唯一不能捨的,是美食。74歲的他親選食材、供應厚鮑魚翅,老派富公子出馬,依然是滿手的豪奢氣勢。

他說:「做生意就是賭,人生也是賭。」這一把賭下去,賭的是蔡家再起,讓獨子蔡孟成站上台北商界,有班可接。

端午節前,潮濕悶熱的台北,富豪圈起了一陣騷動。從五月底以來,一輛輛載著當今台灣最有錢大老闆的黑頭車,紛紛奔往松山機場前敦化北路旁,猶如一座雄偉臥獅的宏國大樓。他們急著朝聖的地方,是位於地下一樓的「海峽會」,不只因為這是台北最新的頂級招待所,更因為,老闆是蔡辰男。

高檔餐廳 重返商界

蔡辰男是昔日台灣首富國泰集團創辦人蔡萬春的長子,是道道地地「含著金湯匙出生」的富家公子。一九八五年,他四十六歲時,爆發轟動一時的十信事件,他從雲端跌落谷底,從此展開長達二十多年還債生涯。他變賣骨董和物業,清償二百多億元債務,同時轉進大連重新出發。

去年春天,在大陸經營地產和餐廳有成的他,悄悄回到台北,接手財務吃緊的海峽會,斥資一億三千萬元,將占地一千五百坪的場地,裝潢成二十五個房間、四百一十個座位的招待所。在兩岸同聲打奢之際,海峽會的金碧輝煌,動線有如迷宮般的頂級包廂,可供三十四人吃合菜的超大圓桌,以及高檔海鮮牛肉,極其所能的豪華氣派,實在是個異數。

親選食材 注重細節

衝著蔡家老大面子而登門的饕客絡繹不絕,這盤看似靠人脈就能風光的生意,蔡辰男卻事必躬親。

六月七日,蔡辰男來到他經常光顧的老字號—合勝堂採買,詢問有沒有一斤要價一萬八千五百元的頂級龍紋魚翅,「現在有的,攏給我。」蔡辰男全包的豪氣,樂得合勝堂第二代、現任總經理李興順喊出「二十斤」,蔡辰男一面點頭答應,一面跟記者介紹說:「魚翅越厚越好,跟人一樣,臉皮越厚、越好。」

蔡辰男也很計較細節。和記者碰面這天,他才罰了廚師一千元,因為他教廚師調醬料,怎麼調都「太水、太甜啦!」他兩手一攤,「廚師不能罵,以免覺得老闆不尊重他,也不能記過,記三次,以後連師傅都沒有了;罰錢讓他有一點痛,最好。」

蔡辰男還舉一例,桌上字牌以小小字體寫著「龍膽石斑涮鍋十秒鐘即可」,他立刻開罵:「我們客人是什麼年齡層,不是你們(服務員)這種年輕人,字那麼小,寫一大堆,都是廢話。」他說得直白,「寫上大大的『涮十秒』,涮好了,當然『即可啦』,難不成要丟掉嗎?」

海峽會前手是蔡辰男相識三十年的小老弟王國禎,因經營不善,求他挽救。蔡辰男拿出王國禎去年初寫給他的求助信,提及海峽會在銀行信託只剩八百萬元,「幾乎空了。」又因已收取會員費,若是收攤,無法繼續提供服務,恐怕會被判詐欺。

好友合資 接海峽會

「我本來不要接,我太太也叫我不要。但不幫忙,他就倒了,還怕會被抓去關。不過,光我一個人不行,我沒把握,得找朋友一起來。」一、二個月後,他邀集宏仁集團總裁王文洋、克緹董事長陳武剛、國巨電子董事長陳泰銘、聯聚建設董事長江韋侖等好友合資,決定放手一搏。

本來海峽會設有鋼琴酒吧、有小姐作陪,蔡辰男大為搖頭,「人家會帶太太來吃飯,這裡有小姐,這樣行嗎?」雖然王國禎解釋,帶太太的和叫小姐的,走不同樓梯,「但進去後還不是混在一起?」蔡辰男接手後,改變這種曖昧做法,取消小姐,全部以包廂提供餐飲服務,並設養身館提供岩盤浴服務,另設立雪茄室,方便抽菸的客人。

壹週刊提醒您:「飲酒過量,有礙健康。」

弟弟抱病 開幕捧場

五月底開幕那天,身為家族的大阿哥,蔡辰男帶著同父異母的弟弟、寒舍老闆蔡辰洋參觀。蔡辰洋最近生病,太太賴英里不准他抽菸,蔡辰男說:「他就拿菸給我抽,要我把煙噴在他臉上,讓他聞。其實,我現在也不太抽菸,去一下雪茄室,滿滿二手菸,我全身就有味道,不必那麼麻煩還得自己抽。」頓時,二兄弟一人噴煙、一人陶醉的畫面浮現,甚是有趣。

生病的弟弟親自捧場,怎沒看到頂頂有名的二位堂弟—國泰金董事長蔡宏圖、富邦金董事長蔡明忠?蔡辰男說:「他們知道會有很多記者來,就沒現身了。不過,他們都有來吃過啦。」

怎麼沒找蔡宏圖、蔡明忠入股?「他們都是大財團,參與的都是大企業,這種小條的找他們沒意思,卡大條的才找他們。」

既然頭洗下去了,「自己負責的事業就是要做好,尤其服務業是讓客戶覺得舒服,他樂意來,這樣我就贏了他的心啦!」蔡辰男比喻,雖然這孩子一開始不是自己要生的,但「過來了,你就要給他教育、教他好好念書,我一樣責任重大呀!」

爭取陸客 吃第二攤

用心的背後,是有更大的企圖心,「現在是台灣客人,未來我們爭取的目標是大陸客人。」蔡辰男說,大陸人來台灣,第一個選擇一定是台北地標一○一大樓,「海峽會要成為非吃不可的第二攤。」他說,有地利的餐廳(指一○一),菜可以無所謂,但沒有地利的餐廳,菜不講究的話,第二次不會有人要來。而蔡辰男打造這間頂級餐廳,更在重現昔時家族風華。

蔡家發跡始於蔡辰男的父親蔡萬春,一九三七年他二十四歲時,帶著弟弟蔡萬霖(霖園集團創辦人)和蔡萬才(富邦集團創辦人),離開窮困的竹南故鄉,北上賣菜打天下。他們眼光準確,鎖定民生必需品,從醬油到百貨業,一帆風順。

從小懂吃 講究食藝

蔡萬春擁有台灣第一輛黃包車,就停放在總統府前,家裡放著滿滿的「龍銀」(大清帝國銀幣),富可敵國。蔡萬春娶了三房太太,大房余鳳嬌生下長子蔡辰男;二房太太戴瑞穗,生下次子蔡辰洲、三子蔡辰洋、五子蔡辰威;三房生四子蔡辰鴻。因為家裡有錢,蔡辰男說,干貝就是他的零嘴,比魷魚絲還好吃。

蔡辰男從小就愛吃,還愛自己動手做,「念初中時,母親買了菜回來,會問我怎麼煮。」他到美國讀書時,「在冰箱裡準備好一盤一盤的食物,中午跑回家煮菜來吃。」回台灣後仍自己買魚翅、海參、花膠來煮,有時教廚師煮。大量食用膠原蛋白的他,肌膚一直光滑飽滿。他說:「我媽媽九十七歲,皮膚保養得很好,護士幫我媽媽按摩腳,說她腳的皮膚比小姐的還好。」

十信風暴 拖累負債

蔡家命運的轉折,起於一九七七年蔡萬春中風臥病,他把產業交由蔡辰男及蔡辰洲掌管,年輕人做事較衝,和叔叔作風不同,促使國泰二年後分家。

一九八三年,蔡辰洲當選立委後大玩金權政治,明目張瞻以人頭向十信借錢,擴大事業和填補債務,導致十信違法放款達一百多億元。當時總統蔣經國殺雞儆猴,一聲令下蔡家滿門被「抄」,造成金融史上空前絕後的十信風暴。

一九八五年二月十八日,財政部凍結十信所有理監事資產,蔡家從大門到冰箱全上了封條。蔡辰男的國泰信託集團和蔡辰洲的國塑集團都遭強制拍賣接管。蔡萬春家脈一蹶不振,蔡辰洲一九八七年保外就醫後病亡,蔡萬春一九九一年含恨而終。

回想起來,蔡辰男講:「我弟弟蔡辰洲,跟私人借八十億元、利息是二分利,利息滾滾滾,到後來受不了,把十信的資金搬出來還,才出問題。」因為這樣一搬,國泰信託也發生擠兌,「其實沒什麼事。沒有錢,財政部來支援,支援太多、變接管,對我來說,很莫名其妙。」

出事時,蔡萬霖與蔡萬才明哲保身,另立山頭,成為今日雄霸一方的國泰及富邦集團。記者問起,蔡辰男婉轉地說:「當時已經分家,如果沒分,有三把劍,就不會出事,獨自一把劍,難撐蔡辰洲。」

家遭查封 賣產還債

停了一會兒,他說:「做生意本來就有負債,蔡宏圖現在成了台灣首負,負債七百億元,沒出事,負債很正常。」

之前,蔡辰男一家住在台北市仁愛路圓環、現在敦峰位址,約六百坪大,有私人游泳池、手球及籃球場;查封時,一夜之間全家十一口人被掃地出門,倉皇搬到岳母家九十坪大的房子。

「比起很多人也許還是不錯,但我永遠記得有一次,半夜起床上廁所,空間侷促到不小心踢到睡在隔壁的家人。那種心酸,我一輩子都不會忘記。」蔡辰男很感慨。連出門都有調查局人員跟監,以防他落跑,跟了四年才停止。

其實,當時的股巿只有六百點,國泰信託手上有一百二十五億元的股票,是台塑等大公司的大股東,蔡辰男身旁老臣戲稱:「老闆買股票,從大西洋買到太平洋(當時各有名為大西洋與太平洋的公司)。」後來漲到一萬三千點,「只差個二、三年」他就可以翻身,不用還債還得那麼辛苦。

但那時銀行抽銀根,蔡辰男沒時間等待,只能變賣家產去償債。「新光敦南誠品那棟樓那麼漂亮,賣得很便宜;敦化北路上的美國銀行,本來是我私人的,被拍賣掉,一坪才賣十四萬元,現在都一百多萬元,很多棟都是這樣,很可惜。」

蔡辰男原收藏的二千多件骨董,也拿給銀行抵押,後來一千多件由故宮接手,三百多件法拍。其中一件乾隆《青玉螭龍玉璽》,蔡辰男收藏時不知真假,才花了新台幣一百多萬元,「後來與長沙博物館一幅畫蓋的章比對,才知道是真品。」三年前,此物在拍賣會上以四億三千萬元成交,市場傳聞是他買回去。「哎!不會,太貴了。」蔡辰男說是山西煤礦商買走了。

也由於靠骨董和房地產度過難關,蔡辰男建議:「做生意的人,可以買一點骨董、黃金保值。骨董不要收大件,收小件的方便攜帶。」他也很看好房市,認為跟著社會進步走,地產一定漲,跟股市有流行趨勢不同。

前進大陸 炒房地產

蔡辰男後來在大陸另起爐灶,靠的也是房地產。他數字能力極強,對地產的面積、價格、報酬率都記得一清二楚,這是他谷底翻身的本錢。債還得差不多後,一九九二年他帶著僅有的五千萬美元前進大陸,在友人建議下,落腳當時由薄熙來擔任市長的大連市,再賭一把。

那個年代的大連,海邊滿是刺參,一條才一元。蔡辰男在大連市中心蓋了一棟樓地板面積共五萬坪的「勝利廣場」,分租給三千個店面,假日有二十萬人潮,蔡辰男帶動的商場熱潮,為他贏得「大連王」美名。

後來因借錢不易,蔡辰男賣掉六成,留下四成用來收租金,現在每年還可收到人民幣一億二千萬元。預期明年六月地鐵開通後,人潮倍增,租金也會水漲船高。

本刊估算,除了勝利廣場四成產權,加上蔡辰男在大台北華城還有上萬坪土地,他目前仍保有上百億元的身價。他看好大台北華城的景觀與保全,計畫一、二年後開發為住宅。

最佳投資 選對太太

如今蔡辰男已回復元氣,家庭觀念很重的他,走了一大圈,收藏無數珍寶,到頭來,他最珍惜的,是一幅家族油畫。

上週四(六日)上午,本刊記者到他位於北市一品大廈的住家進行專訪,一踏進門,他就連忙介紹一幅已六十多年的油畫,主角正是他與爸爸、媽媽、三個妹妹全家福。「雖然不是很有名畫家畫的,但是,意義重大。」七十四歲的他,對家族傳承的情感溢於言表。

蔡辰男在四十六歲前,是台灣首富之子,掌控台灣最大的信託公司;四十六歲後,則被打為「首負」,背負鉅額債務。金錢潮來潮去,他自認這輩子眼光最好的投資是選對太太,「用不會壞,不會請假,也不會跑。」蔡辰男說,一路走來很不簡單,「一位朋友,生意失意,太太就和他離婚。」

他和太太陳保枝是相親結婚,那個年代名人不多,「大明星、名模特兒要巴著他、貼著他,被他拒絕。」合勝堂的李興順透露。蔡辰男打趣說:「那些名字我都鎖在保險箱,就怕自己忘記了,久久拿出來看一下。」

儘管他嘀咕:「事業上,最好不要用自己的小孩、親戚,又不能開除他,最好不要一起做事。」但現在,蔡辰男的獨子蔡孟成出任海峽會董事長,四女蔡孟容則幫忙管十味觀的財務。九年前,蔡孟成被本刊拍到與模特兒交往,蔡辰男不諱言:「之前,他選一些模特兒,我說,如果是她們,我就和你脫離父子關係,隔天,她們就跑了。」

兩岸餐飲 為子鋪路

說到兒子,「他沒有大抱負、宅男一個;娶了媳婦,變成人家的。」說著,竟數落起來,「兒子跟我出去,一張衛生紙都沒帶,我氣死了。從小跟他說,至少要帶三張。你不要小看紙,需要時沒有,做什麼都不行。」

身為父親,嘴上說「他自己喜歡什麼都好。」但其實更想拉他一把。「上海有餐廳,就給他去管管」,上海的四個點,只有一個賺錢,三個打平。台灣的海峽會,蔡辰男再領著獨子蔡孟成出場,就是要把他推上檯面。

前幾年,蔡辰男談到過往辛苦時,還會拿手帕出來擦眼淚;現在,不論什麼問題,他都幽默以對。「眼淚總有流盡時。」

人生事業 皆賭運氣

「做生意真的是賭,運氣、運氣啦。」走過如雲霄飛車般的人生,蔡辰男很想得開,「其實,人出來,怎麼生的,不知道,也是賭。孔子說,未知生、焉知死,賭它一把,生出來再說。生不是你能決定、也不知道誰怎麼決定。」

「有時想起,我好的時候、能有那個地位,很莫名其妙,我的同學也沒人這樣。算了,無所謂,想那麼多也沒用。」不過,在與本刊的訪談中,他還是不時對子女嘮嘮叨叨,恨鐵不成鋼。走過大風大浪的他 ,畢竟還是很難完全放下。

蔡辰男小檔案 74歲

●現職:海峽會餐廳會長;大連勝利廣場、上海蔡家食譜、十味觀餐廳創辦人

●家庭:國泰集團創辦人蔡萬春長子,妻陳保枝,育有1子5女

●學歷:中興大學經濟系畢、美國紐約大學商業管理研究所

●經歷:

1977年 代替中風的父親掌理國泰信託、國泰人壽,設國內首座私人美術館。

1979年 集團分家,蔡辰男家族分得國泰信託、來來大飯店等20家公司。

1985年 家業因十信案遭接管,個人負債150億元。

1992年起 赴大陸開發大連勝利廣場、經營蔡家食譜、十味觀等餐廳。

2011年 還清債務,約200億元。

2013年 接手經營的海峽會高檔餐廳開幕。

●資產:估計達百億元

蔡辰男 既奢華又節儉

蔡辰男對吃一擲千金,攸關生活品味的住宅要舒適廣大,CD一年進貨千張,但其他方面都用之有節,而且自有道理。

最經典的是用衛生紙,「若是只需要用到半張,我不會用1張。譬如擦嘴角或沾到什麼東西。」他說:「但擤鼻涕當然要1張,甚至2張,我都是有分的。」

他穿鞋穿到鞋子進水了,才知道要換;帶太太一起去買衣服,只要太太說好看,穿起來心情就好。在他看來,「儉與奢是人的習慣,我也有很多朋友,他們不是很有錢,做事情的方法就是很奢,這個東西不好吃就丟掉。」

蔡辰男不用皮夾,都是把折好的百元、5百與千元鈔,整整齊齊的疊好、綁上。錢也要多帶、多準備,因為有的地方不刷卡,「碰到賣玉蘭花的,沒有1百元就不能買,人家找不開。」

「有時候坐車子去飯店,開車門的知道你是蔡董事長,你不給他小費,不好意思,我就給他1百、2百元。給他太多也浪費,如果每個人都給5百元,他收入比總經理多,不公平。」


昔日 首富 還債 200 打造 頂級 食府 蔡辰 辰男 男臺 臺灣 再起
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搶進一品大廈都更案 富邦人壽買蔡辰男五豪宅

2015-05-04  TWM  
 

 

看準房價高點,已經有大戶悄悄出脫手中豪宅。四月二十四日,富邦人壽公告買進台北市一品大廈五戶房產,等於正式宣告插旗一品大廈的都市更新;而手中一口氣擁有五戶一品大廈的「大戶」,不是別人,就是當時負責起造這棟大廈的負責人,如今的美食家蔡辰男。

根據富邦人壽的公告,依循保險業對不動產的投資規定,富邦人壽這次是以每坪一二五.八萬元、總價六.七億元,取得總共五戶、五三五坪的樓地板面積,而這五戶房產的實際擁有者都是蔡辰男。

位在台北市敦化南路二三六巷內的一品大廈,曾是台北第一豪宅,地位有如今日的「仁愛帝寶」,知名住戶還有國民黨榮譽主席連戰等人;但後來豪宅越蓋越多,這棟已有三十七年歷史的老豪宅,早從第一豪宅退位,近年來反而成為都更的指標個案,許多建商、壽險公司都想參與或主導這件都更案。

這次,富邦人壽閃電出手,一次購進五戶,等於對外宣告在這場都更案中插上一支大旗,未來無論進一步主導整合,或者與既有者任何合作方式,都確立進可攻退可守的地位,不失為一次漂亮出擊。

(劉俞青)

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