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债务妨碍并购华润万家“转租”民润


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100121/20100121043404255.html


每经记者  严翠  发自深圳

        深圳老字号零售连锁企业民润超市将要彻底淡出公众视野了。1月20日,华润万家相关负责人 告诉《每日经济新闻》,华润万家已经将民润超市80多家门店正式转租过来,这些超市将由华润万家自行经营与管理。但是,该负责人强调,转租并非此前媒体一 直关注的并购,是否收购还在进一步谈判当中,收购难点在于民润超市负债较多。

        “目前我们已经将80多家民润超市更换成了‘华润万家’,转化成华润万家系统里的门店。”上述负责人20日对记者表示,民润超市目前有20多家已经被关闭,另外还有5~6家店处于停工停业的状态,“可以说民润超市已经退出零售市场了。”

        华 润万家方面透露,此次华润万家接手民润超市相当于转租,即与民润此前的业主重新签订合同,然后由华润万家自行经营与管理,因此这有别于大家所关注的收购问 题。“收购是将民润的负债等一并接过。而目前民润负债达几亿元,成为了收购的一个难点。”上述负责人告诉记者,此次转租民润超市,已累计接收原民润员工 1175名,占民润总员工数的近80%。

        该负责人称,在将民润超市门店纳入囊中之后,华润万家的市场份额更大了,门店更多了,整体竞争力也更强了。

債務 妨礙 並購 華潤 萬家 轉租 民潤
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應否轉租為買? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5021

Hi lumyeung bro
Just discovered your blog very recently and found it very meaningful!  If I could have your knowledge before, I would not be that confused now.  Take it short, my question/scenario is below:
Married couple with 2 kids (3 and 1 years old)
Total monthly salaries of my wife and me: HK$95K
Cash: HK$900k
Investments (including stocks and funds): HK$1,200K – want to take it as educational funds for the kids
We sold our 2-room flat in 2009 when our first kid was born and rented a 3-room flat in Tsuen Wan.  We “planned” to rent for short term only and “waited” for the correction of the property market to buy a large 3-room flat.  The story after that is clear and proved to be a wrong investment decision.
Our monthly rental now is about HK$16K.  We want to buy a large 3-room for medium/long term, what is your suggestion to me?
Many thanks for your time and answer in advance!

 

 

雖然係2009年做錯決定沽左樓,但因家庭收入不俗,每月可達九萬五,固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成,可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

 

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇,分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租,叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓,最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%,萬一樓市大跌,你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買,最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺,更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

 

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」,而你收入上稍高得出買入之建議,更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財,下一個樓市低潮再出山尋寶。

 

三至四百萬沒有大三房選擇,只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手,全部唔係市中心。

 

另外你既股票,建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期,派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出,就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇,整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定,如確認下穿80,個市仲有得行。


應否 轉租 為買 Home Blogger
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應否轉租為買?(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5478

雖然係2009年做錯決定沽左樓,但因家庭收入不俗,每月可達九萬五,固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成,可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

 

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇,分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租,叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓,最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%,萬一樓市大跌,你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買,最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺,更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

 

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」,而你收入上稍高得出買入之建議,更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財,下一個樓市低潮再出山尋寶。

 

三至四百萬沒有大三房選擇,只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手,全部唔係市中心。

 

另外你既股票,建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期,派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出,就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇,整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定,如確認下穿80,個市仲有得行。

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換樓、加按、轉租、按兵不動?──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
上星期日看電視的財經節目,分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱,當中有建議郊區換市區,有建議加按套現,或一間變兩間其中一間收租等,當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步,皆因長久以來,電視樓市節目長期唱淡之餘,即使在此旺市,亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗(那些不是壓市措施,又何失敗之有?),或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車(電視台大股東亦不見得會這樣做),講完聽完又如何? 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見,從而有助投資決策,一味描述及評論,而沒有可行建議,對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效,但具真正需要的觀眾,只會覺得無奈。

那些一早在低位上車,已有樓在手的業主們說,手上樓宇已具有可觀升值,在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少,按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣?筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題,問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌,以便細換大,要不是別有用心,就是一種個人偏見。其實在升市當中,更容易換樓,有心細換大或平換貴者,大可襯銀行估值上升而按息偏低之下,加按套現,從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期,到換樓目標或時機出現時,就不用四處張羅首期,因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢?租金佔樓價約3-4%,表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%,然而不可忘記,假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%(30%首期,餘下為供款及升值),比率即提高至18-24%(因為分母減半);如用高按揭成數或樓宇升值不多的話,比如只收到總樓價的30%的話,租三年樓的代價高達本金的30-40%!而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長,而樓市要見頂下跌,可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升,其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質,比如坐落在傳統豪宅區,或新興地區樓齡較新物業,又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤,其實無需急於放售。就以東九龍為例,老舊物業如淘大、得寶理應換出,德福、麗港城之類可繼續持有,皆因不同種類的物業一如各種股票,強者越強弱者越弱,隨著市場升溫雞犬皆升之際,換出弱勢換入強勢,本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人,樓市大約十年一個浪,錯過此浪,下次高潮已是十年後,到時樓齡又大十年,死抱管理不善的舊樓,樓價因折舊而跑輸大市,套現困難,銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓,投資價值已十分有限,畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。
2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻
換樓 樓、 、加 加按 按、 轉租 、按 按兵 兵不 不動 有樓 在手 何去 去何 何從
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憂削自由行 旺角舖罕現撻租 Swatch「縮皮」轉租細舖 料被殺訂150萬

1 : GS(14)@2014-06-05 18:02:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa1.htm







【明報專訊】特首梁振英早前提出削減兩成內地自由行旅客的討論議題,加上4月份本港零售業總銷貨值按年大跌9.8%,撇除季節性因素,創實施自由行以來最大跌幅。零售市道回落,核心區街舖租務亦首當其衝受到影響,近日零售區一、二線街舖,出現罕見的撻租、減租個案,其中鐘表品牌Swatch原本以每月約154萬元,向大鴻輝租用旺角西洋菜南街舖,但自傳出削減自由行後,Swatch決定撻租離場,並轉租鄰近較平租金舖位,每月節省逾100萬元租金。

據統計處周二公布的零售業總銷貨數據,當中以內地旅客至愛的珠寶、鐘表類消費,按年勁跌近40%,近年在核心區大舉開店、主打年輕人平價鐘表的Swatch,近月不但縮減擴張規模,更罕有撻租離場。



市場消息透露,大鴻輝持有的旺角西洋菜南街14至24號地下I及J號舖,面積共約1600方呎,今年4月原由Swatch以每月154萬元租用,惟其後市場傳出削減自由行消息,Swatch遂放棄租用該舖,預料涉撻租154萬元,之後Swatch以每月約45萬元,轉租同屬大鴻輝的星際城市地下卓悅舊舖,面積僅約250方呎,預料每月可省回約109萬元租金。

轉租250呎細舖 月省逾百萬租

除鐘表店轉租同區小型舖位外,核心區亦屢現減租個案,面向西洋菜南街的星際城市地下8號舖,面積約700方呎,今年3月一度叫租達120萬元,在市道回落下,業主終貼近現實,近日叫租減至約80萬元,減幅達33%。尖沙嘴加連威老道65號地下,面積約1600方呎,現由運動用品店Quicksliver以每月22.6萬租用,由於租約快滿,業主早前叫租25萬放租,但乏人問津,現減租至23萬元,減幅約8%,仍未獲承租。

此外,同區由永光地產或相關人士持有的亞士厘道29至39號九龍中心地下A號舖,原本上手租客餐廳的租期,至今年10月才滿,惟餐廳提早於去年9月遷出,業主放租至近日才租出,新租每月僅約34.8萬元,較舊租金略減。

至於剛以每月60萬元租出的灣仔駱克道517號地下,據悉去年中叫租達85萬元,但一直未獲承租,經多次下調叫租後,終累減約29%租出。另市場消息稱,資深投資者蔡伯能連環購入筲箕灣天悅廣場2樓A部分,及元朗西菁街9號富盛大廈地下95至100號,涉資分別約4080萬及4000萬元。

明報記者 麥穎
2 : GS(14)@2014-06-05 18:03:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa2.htm
舖租或現骨牌式下跌
  2014年6月5日

【明報專訊】零售市道數據連跌兩個月,加上政府考慮縮減自由行旅客人數,近年受內地旅客歡迎的藥房、珠寶、鐘表店舖,承租能力將受考驗。業界人士認為,近月來一、二線街舖租金已見調整,若落實削減自由行,情將雪上加霜,亦可能會出現骨牌式效應,劈租潮有機會由核心零售區,蔓延至近年租金日貴的新界區,如上水、元朗及屯門等地區。

水貨客減 新界舖首當其衝

美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,今年上半年整體舖租已有約5%跌幅,若政府落實減少自由行旅客人數,將對零售業及舖市影響嚴重。他指出,近月來本港零售消費下跌,不論是珠寶、鐘表、藥房,以及大型品牌的擴充開店均見減少,現時政府尚未落實縮減自由行遊客及細節,如果以「一刀切」方式削減遊客數目,將對各區舖位造成全面影響。

他又稱,即使政府只是減少「一簽多行」遊客數目,亦可能令新界區的水貨客減少,對近期受惠於內地民生消費、引致舖租急升的上水、元朗等地區,造成較大影響。黃漢成認為,政府數字有所滯後,在自由行消費力已見減弱之下,提出縮減自由行旅客人數,相信對本港的經濟及就業市場都有負面影響。
3 : 自動波人(1313)@2014-06-09 02:06:04

我最期待的畫面出現了.jpg
憂削 自由行 自由 旺角 舖罕 罕現 現撻 撻租 Swatch 縮皮 轉租 細舖 料被 被殺 殺訂 150
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皮包公司90萬承租 再以450萬租予DHL 中紅會再爆醜聞 轉租億元倉庫掠水

1 : GS(14)@2014-08-20 22:02:45

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140820/18837840\r\n\r\n                中國紅十字會(簡稱中紅會)又被爆出驚天醜聞!內地記者揭發,由中央撥地及斥資1.17億元(人民幣.下同),重金打造的國家級備災救災倉庫,中紅會接手打理後,倉庫從來沒有存放救災物資,前年起以每年90萬元,賤價租給一家皮包公司,後者再以450萬元高價轉租給DHL等物流公司。中紅會常務副會長趙白鴿承認違規出租,但也為事件護航:「備災救災中心要養活這麼多人,是要有一個很長的過程的。」內地網站疑受壓已刪除報導。\r\n\r\n                這個神秘倉庫位於北京牛欄山鎮范各莊村,保安森嚴,早於2004年,中紅會向中央提議興建備災救災倉庫,政府2008年汶川大地震後通過項目,投資1.17億元,建成一個總面積6,2157.7平方米的大型倉庫,並於2010年落成啟用。這個被視為內地首個國家級備災救災物資調配中心,國際紅十字會在今年5月參觀後對此讚不絕口。\r\n\r\n              ■中國紅十字會2007年舉行倉庫奠基儀式。\r\n\r\n「從來沒見過救災物資」\r\n\r\n                不過,該倉庫在村民眼中卻是不折不扣的掛羊頭賣狗肉,「就是佔著這個地方,蓋個倉庫,再出租,實際上就是一個物流中心。」村民直言,從來沒見過救災物資運過來。騰訊記者今年4月扮工人混入倉庫,發現庫房租給多家小型物流公司,連DHL都是租客,工人忙進忙出搬運貨物,有工人說:「附近懂行的人都知道(中)紅會的倉庫可以出租」。\r\n消息指,北京中迅譽華商業管理有限公司(簡稱中迅譽華),前年9月透過捐款方式,「以捐代租」向中紅會承租倉庫。雙方訂立「陰陽合同」,合作期兩年,第一份合同列明,雙方互相合作,不需付費。第二份合同則規定,中迅譽華每年捐贈90萬元,兩年共180萬元。知情人透露,該倉庫設施完善,加上交通方便,租金比一般倉庫高。中迅譽華以每年450萬元再轉租給DHL等物流公司,狂賺360萬元差價,暴利驚人。\r\n\r\n「不這樣做工資發不出」\r\n\r\n                內地記者追查發現,中迅譽華成立於前年3月,由中華社會文化發展基金會紅色文化基金管委會秘書長闞(粵音堪)茜,以及紅色文化基金管理部主任魏中華等幕後打理,註冊地址疑為皮包公司。魏表示:「我是私營(企業),做生意我有合同,合適就做,不合適我就不做。」趙白鴿則承認倉庫違規出租,但強調只是出租一部份。她又為事件辯護:「如果不這樣做的話,連工資都發不出來。」\r\n騰訊網\r\n\r\n                                                                                               
            ■白色倉庫四周築有4米高圍牆,及種有10多米高的白楊樹。            ■備災救災倉庫不時有載滿貨物的貨車進出。
\r\n\r\n網民有話說\r\n\r\n                  「捐款給中紅會,就是滋養腐敗。」\r\n「再把郭美美放出來救一次紅會吧!」\r\n「中紅十字內的領導比郭美美還骯髒!」\r\n「監管不力!中紅會憑甚麼如此大膽?」\r\n「中紅會經費不足本身就是一個大笑話,今天最好笑的國際笑話。」\r\n「中紅會都成黑社會了,解散吧。我至今還後悔當年捐了五塊錢!」\r\n「再怎樣解釋,也不會信任中紅會了。」\r\n「原來中紅會工作人員才是真的災民啊!看看,倉庫沒物資就租出去補貼工資。」\r\n資料來源:新浪微博                                                        
2 : GS(14)@2014-08-20 22:03:12

http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140820/18837842


中紅會因內地話題女王郭美美事件名譽掃地,中共本月初透過高調查辦郭案(右圖),意圖替中紅會恢復名譽。消息人士透露,此舉是為了中紅會10月舉辦全國會員代表大會,在國家主席習近平接任名譽會長前,全力挽救其重創的形象。但有傳習嫌該會聲名狼藉,不願接任名譽會長一職。
查郭美美為洗底

中紅會名譽會長目前由國家前主席胡錦濤擔任,郭美美事件後,該會除了形象受創,連捐款數字都大幅減少。中共在習近平擔任名譽會長之前,希望藉查辦郭美美時,並播放她公開澄清與中紅會毫無關係的片段,為中紅會洗底。外傳習近平要求大力整頓中紅會,同時恢復其社會捐輸功能。
不過,中紅會直插谷底的形象已深入民心,加上此次倉庫出租事件,習會否接任名譽會長成疑。
《蘋果》記者/美國《世界日報》
皮包 公司 90 承租 再以 450 萬租 租予 DHL 紅會 再爆 醜聞 轉租 億元 倉庫 掠水
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A&F轉租海港城7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:56

【明報專訊】美國休閒服裝集團 A&F(Abercrombie & Fitch)去年底宣布提早撤離中環畢打行巨舖,市場消息稱,該公司已承租尖沙嘴海港城一個舖位,面積約7000方呎,比原來的2.56萬方呎少七成多。該公司原於2011年以月租700萬元租用畢打街12號畢打行地庫至2樓共4層巨舖,租期至2020年底,惟該公司去年11月公布提早結業退租,涉及終止合約費用高近1600萬美元(約1.25億港元)。

仲量聯行:核心舖租3年累跌四成

另仲量聯行最新報告指,整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%,較2014年高峰期累積下跌41.2%,回落到10年前水平,不過部分海外品牌及飲食營運商的租務需求顯著回升,預料下半年租金見底,但難見「V形」反彈,料全年租金下跌5%至10%。

威利麻街6號呎價逼2萬破頂

該行又稱,上半年中環錄得的寫字樓租務,以樓面計有50%由中資公司承租,較2016年的45%多,帶動中環甲廈上半年租金升3.6%至116.4元,重返2008年金融海嘯前的歷史高位。仲量聯行租賃業務主管龐定勤(圓圖)稱,由於上半年租金升幅超過預期,該行調高今年中環寫字樓的租金預測,由上升0%至5%,調高到上升5%至10%。

此外,中原(工商舖)區域營業董事蔡德寶表示,恒地(0012)上環威利麻街6號22樓04室剛以1365萬元售出,面積698方呎,呎價19,556元,創項目呎價新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5462&issue=20170704
轉租 海港城 海港 7000 呎舖
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平安證券146萬轉租中信大廈

1 : GS(14)@2018-03-07 09:54:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4878&issue=20180307
【明報專訊】有商業機構部署於春節後搬遷寫字樓。世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓董事張宇華表示,平安證券集團(0231)的辦公室將由上環信德中心,遷移至金鐘中信大廈18樓全層,新寫字樓面積約16,214方呎,以呎租逾90元計,月租約逾146萬元,有關搬遷預計將於今年6月完成。

平安證券集團發言人稱,集團業務過去數年發展迅速,帶動業務擴充及人手增長,集團的香港業務萬安證券,為集團主要收入來源,是次搬遷寫字樓至中信大廈的行動,主要是為拓展業務的需要。

稱配合業務擴充

另外,土地註冊處資料顯示,銅鑼灣銀座式商廈The Sharp 19樓全層於上月易手,全層面積1580方呎,成交價3880萬元,呎價24,557元;資料顯示,原業主為李錦記太子爺兼品牌發展局副主席李惠中,於2013年以4898萬元買入物業,持貨5年帳面虧損1018萬元,物業貶值約21%。

車位方面亦錄高價成交,土地註冊處資料顯示,何文田天鑄2期停車場1樓一個雙號車位,新近以490萬元易手,打破去年10月九龍站天璽另一個車位以460萬元成交的紀錄,成為九龍最貴車位,並較舊紀錄460萬元,再推高30萬元或6.5%。據了解,原業主2017年7月以370萬元買入,持貨8個月,帳面賺120萬元或32%。

天鑄車位售490萬 九龍新高

此外,戴德梁行大中華區副總裁及策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,去年全年一手、二手成交約8.6萬宗,今年首兩個月成交量平均約7000宗,比去年同期平均約5000宗,按年增加40%。他預計,今年地產市况依然看好,預計整體樓價升10%至15%。

另外,該行又認為,土地專責小組應加快棕地發展,現時全香港共有約1300公頃棕地,若以地積比率3倍計,預計可提供逾60萬單位。
平安 證券 146 轉租 中信 大廈
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349419

話你知﹕當年一手新例推出 雍雅山20洋房轉租

1 : GS(14)@2018-08-02 10:13:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9142&issue=20180802
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【明報專訊】今年南豐旗下深水灣徑8號部分單位由關連人士承租,似有避空置稅之嫌,但實際上,以往也有其他發展商把物業轉售為租以避開新規限,如投資者羅家寶持有的沙田雍雅山21幢洋房,在2013年一手新例推出便與不同海外註冊公司簽訂3年期租約。

連續租出3年後拆售 不受規限

上述雍雅山前身為著名粵語片拍攝場地雍雅山房,羅家寶於2005年以3.8億元購入後,重建成21幢洋房,曾於2012年底推售,但未聞成交,直至2013年8月、即一手新例出台後不足半年,整批洋房以18.7億元內部轉讓予21間子公司,並同時有20幢出租予一家海外註冊公司Beech Sky Investments Limited,租約期3年,正正可以避開一手新例限制,因為項目如有95%以上單位連續租出3年,日後拆售不受新例所限。

雖然當時四寶投資物業經理王慶新回應稱,上述洋房簽訂租約為財務安排,但至2016年,王慶新證實1號屋已「賣殼」轉售予公司一名股東,作價約9000萬元,實呎4.4萬元,與2013年內部轉讓的價錢8770萬元相若。
話你 你知 當年 一手 新例 推出 雅山 20 洋房 轉租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350929

南豐深水灣4豪宅由家族租回 可免空置稅 學者:豪宅售轉租勢增

1 : GS(14)@2018-08-02 10:15:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6786&issue=20180802
【明報專訊】政府6月底推出一手空置稅,慣常以現樓推售的超級豪宅最受影響,而已屆現樓的南豐深水灣徑8號,就有4個物業由集團相關人士承租,包括一幢實用面積超過1.2萬方呎的巨無霸大屋,4伙呎租約70元水平。有學者認為,雖然發展商家族成員有權租用單位,但時間上很配合,有避空置稅嫌疑,而在新政策下,一手豪宅轉售為租的情况勢增。

呎租70元 略低同區屋苑

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本報就上述項目轉售為租向南豐集團查詢,但南豐未就此事回應。土地註冊處顯示,今年初已獲批入伙紙、暫未正式推售的深水灣徑8號,上月中錄得4宗租務成交,其中實用面積12,566方呎、連883方呎平台、1725方呎天台及8243方呎花園的1號洋房,屬屋苑面積最大的一伙,月租92萬元,實用呎租73.2元;而實用面積7710方呎,連207方呎平台、1199方呎天台、5476方呎花園的2號屋,則以月租55萬元租出,實用呎租71.2元。

1.2萬呎巨無霸洋房 月租92萬

另外兩伙分別為1座18、19樓A室複式戶、2座18、19樓D室複式戶,前者實用面積6529方呎,連2559方呎天台,月租45萬元,實用呎租68.9元;後者實用面積5785方呎,連2064方呎天台,月租42萬元,實用呎租72.6元。

若以同區樓齡最新的屋苑比較,目前新地(0016)持有的一幢SHOUSON PEAK洋房,實用面積2908方呎,叫租22萬元,實用呎租約75元,換言之深水灣徑8號呎租略低於同區。

上述4個物業分別以4間公司名義租用(見表),租期全為3年,而4間公司的董事均包括南豐集團已故創辦人陳廷驊的幼女、南豐集團榮譽主席陳慧慧,以及陳慧慧次女張添珞、豐資源行政總裁何海基等人。換言之,有關物業全部由集團相關人士租用。資料顯示,項目於6月29日、即政府公布一手空置稅當日上載樓書,並正式公布命名為深水灣徑8號,市場當時預期,項目於短期內以現樓形式開售。

學者:發展商有權承租自用

中大經濟學系副教授莊太量表示,南豐此舉在時間上是相當敏感,有可能與避開空置稅有關,但發展商實際上亦有權承租相關單位自用。他續稱,政府一向有規管「假交易」,但很難查出把柄,並謂發展商都是在商言商,他們總有合法途徑避稅。另外,他又表示豪宅售轉租的情况有可能增加,但數十萬元的月租,相信都不是太易獲承租。不過,有區內代理透露,南豐方面曾表明會保留洋房部分及複式單位自用不賣。

新地海璇第6座擬全幢出租

事實上,除深水灣徑8號外,政府公布一手空置稅後,亦有部分發展商擬把旗下豪宅轉租,如新地(0016)北角海璇,發展商早前已表明會把第6座暫作服務式住宅出租。新地副董事總經理雷霆當時曾稱,豪宅盤涉及資金較大,市場需要時間消化,並強調集團此舉與政府推出空置稅無關。

明報記者 林尚民
南豐 深水 豪宅 家族 租回 可免 空置 學者 轉租 勢增
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350932

PEAKCASTLE基座轉租為售 意向價6.5億

1 : GS(14)@2018-10-11 16:41:29

https://news.mingpao.com/pns/dai ... 00004/1539196855465
【明報專訊】興勝創建(0896)與外資基金共同持有的長沙灣青山道476號PEAKCASTLE,其中原保留作長線投資的一籃子基座樓層,獲投資者洽購,發展商有感區內投資氣氛熾熱,轉租為售,並且連物業命名權及基座外牆擁有權一併出售,將委託中原(工商舖)作獨家代理,意向價約6.5億元,以總面積35,416方呎計,折合呎價18,353元。

連命名權及基座外牆擁有權出售

PEAKCASTLE現為寫字樓,樓高23層,據悉,發展商斥資逾1億元為PEAKCASTLE翻新。中原寫字樓部高級資深營業董事陳玉雲表示,買家可因應本身需要,在該項目上加裝內置電梯連接地下至3樓,而按區內租務情况而言,該廈地下樓面每呎市場租值約80元,而1至3樓樓層的每呎市場租值則約45元。

21威菲路酒店7.8億放售 減價8%

此外, 中原寫字樓部營業董事朱子豐指,銅鑼灣21威菲路酒店全幢放售,物業總樓面面積約29,760方呎,將以現狀及連酒店牌照出售,意向價原為8.5億元,現減價8%至7.8億元,以54間房間計,每個房間價值約1444萬元。資料顯示,21威菲路酒店於2011年落成,樓高27層,地下為酒店接待處及餐廳、1至3樓設有後勤設施、5樓為平台花園,6樓以上樓層為酒店客房,客房面積分別約為287方呎及301方呎。
PEAKCASTLE 基座 轉租 為售 意向 6.5
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351371

發展商售轉租 「千年貨尾」趁機推售

1 : GS(14)@2019-03-27 09:34:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1100&issue=20190327
【明報專訊】自去年6月政府提出空置稅後,各發展商都有不同策略應對,部分發展商加快推出現樓物業,甚至「千年貨尾」都趁機推出,亦有發展商把部分剛推售新盤轉賣為租,在過往甚為罕見。

據市場統計,持有最多已落成但未售出單位的發展商是新地(0016),去年政府宣布開徵空置稅後,新地便積極推售現樓項目,如何文田天鑄、元朗GRAND YOHO等,亦有其他發展商把持有多年的貨尾特色戶推出,如信置(0083)火炭的御龍山,雖然早於2008年開售,但至今年2月份,才以7388萬元售出8座63樓複式B室「天池屋」,實呎29,493元,成交價創屋苑新高。

另外,由於連續出租逾6月便毋須支付空置稅,部分發展商把新盤單位轉租,如新地持有的元朗錦田PARK YOHO 2B期PARK YOHO Napoli,在去年8月開售前,當時甚至未獲批預售文件,新地副董事總經理雷霆已表示,會撥出100伙招租,項目最終於去年9月開售,到10月時市場已流傳30伙出租單位的價錢等;同系北角海璇貴為港島東樓王,但發展商亦撥出部分單位出租。

「龍牀盤」菁雋或首當其衝

值得一提,內房佳源(2768)及「舖王」鄧成波旗下陞域集團持有的屯門「龍牀盤」菁雋,去年底開售至今僅售出2伙,佔全盤356伙的0.56%,空置率高達99%,可能為空置稅首當其衝的新盤。
發展商 發展 轉租 千年 貨尾 趁機 推售
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352379

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