貴為全國樓市的風向標，北京的房地產市場近期似乎緩過了一口氣。於是，那個幾乎等同於哲學基本命題的問題再次襲來——是不是該買房了？問這話的，多半是手里沒幾個積蓄，又著急買房安家、盡孝、娶老婆的“剛需客”們，他們是對價格漲跌最為敏感的一群人。
地產商們的嗅覺十分敏感，購房時機已到的鼓噪又一次熟悉地在耳邊響起。尤其是央行調整了首套住房貸款認定標準之後。但是，一切真的如此麽？
過去一個月北京樓市的成交回暖，實際上呈現出一個非常奇怪的結構。二手房成交迅速回暖，5萬元/平方米以上高端樓盤交易迅速趨熱，剛需市場的熱度卻沒那麽明顯。
中原地產市場研究部統計數據顯示，盡管有一個“十一”長假，但二手房網簽依然達到了8923套，接近9月的9109套。10月20日之後，更是連續多日網簽突破450套。二手房價格也在今年首次出現微幅上漲，10月份成交均價環比上漲1%。
5萬元以上的高端住宅市場獲得的業績，似乎也出人意料。比如消息傳出後的第一周（9月22日到28日），亞豪機構的數據顯示，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套。
相比之下，本應在央行9·30首套房貸新政之後最有“直接反應”的剛需市場，成交回升的速度卻遠遠沒有高端樓盤那般明顯。5萬元以下的非高端住宅，10月前三周成交為4500套左右，環比漲幅僅有8%。
這樣的市場變化似乎與我們慣常的邏輯相去甚遠——央行調整首套住房認定標準的初衷，應該在於支持剛需人群購房，解決基本住房問題。但市場的反應卻有違這一預期中的初衷，究竟是市場不買賬，還是政府又搞錯了？
初衷歸初衷，效果歸效果。如果初衷一定能夠得到效果，那就很難叫做市場經濟，這次首套房貸的認定標準，就再次驗證了這個道理。目前觀察到的結果，是真正首套購買住房的人，似乎更難得到更優惠的貸款。
先不說在市場中，無論是“真首套”還是調整標準後產生的“新首套”，基本都拿不到七折利率。我們似乎都忽略了一個背景，就是央行對銀行貸存比的管控並沒有放松，換句話說，貨幣市場這個池子的總量，並沒有發生太大的變化。
央行新的房貸認定標準，實際上是只管底線，授權給銀行，根據貸款申請人已購房套數、個人資信等，靈活掌握利率優惠的折扣，總之決定權在商業銀行。
那麽，問題來了。銀行在可以放貸的總量沒有變化的情況下，會如何選擇按揭貸款的結構呢？是願意以七折的利率放給“真首套”，還是以更高的利率，放給那些“原來不算首套，現在可以視為首套的”購房者呢？答案顯然是後者。
因為信貸總量沒有變化，商業銀行必然做出趨利的選擇，即以相對更高的資金價格（低利率折扣）將房貸放給那些“新首套”的購房者，這些購房者的經濟實力對房貸價格水平（利率）的承受力，必然高過那些真正第一次買房的人。
於是，兩者一拍即合。商業銀行有限的按揭貸款資源，自然更多地流向了“新首套”的貸款申請者，讓擁有多套住房的人重新擁有了融資能力，進而出於改善或其他目的購房。所以，他們才是央行9·30首套房貸新政執行之後，最大的受益者。
如果你讀懂了上述邏輯，那麽你就可以十分簡單地推斷出央行9·30首套房貸新政以來，北京樓市二手房成交回暖、高端住宅市場趨熱這一“奇怪”市場變化的根源所在了——恢複融資能力，賣舊房換新房。
在未來1-2年時間內，這樣的邏輯將對房地產市場產生深遠的影響。部分既有購房者的融資能力將被恢複，從而持續釋放出大量的改善型需求，將北京的商品房市場變成改善型為主，這一特殊的市場結構，會極大支撐北京的房價。
換句話說，北京房價在央行9·30首套房貸新政執行之後，已經不太可能有大幅度向下調整的空間，剛需靠調控和房價下跌買得起房，這個邏輯自始至終都存在於想象之中。
至於全國市場的未來，大抵可以分為兩類。一類是上海、廣州、深圳、杭州四個城市，他們會呈現出與北京類似的格局，外來人口進入的趨勢不改，而逐漸形成一個改善型為主的商品房市場，剛需主要購買二手房和政策性住房。另一類則是天津、重慶以及大部分的省會城市。這些城市的房價，如果不出意外，將會繼續呈現出價格盤整的態勢。這些城市，實際上沒有太多的外來人口，央行9·30首套房貸的認定標準調整，也很難刺激出新的購房需求，借用一句證券市場常用的分析話語，那或許就是——無量陰跌在繼續。
（作者為經濟評論人）