先此聲明,其實還是照抄偉哥的意念寫成的東西,如有不滿或無帶來投資建議,敬請見諒。
其實我近幾天見市況不斷不挫,覺得有點兒不對路,所以在近三四個交易日逐步售出股票,亦因為太匆忙,所以有些疏忽,導致有多沽股票的出現,而近幾日賣出的股票如下述:
(1) 8月3日,賣出所有愛高集團(328) ,每股3.2元。
(2) 8月8日,售出剩餘的奧普集團(477),每股80仙。
(3) 今日因為技術上破位,原本想售出一半新華文軒(811),每股3.57元,後來見市況不佳,原本想改價以3.51元售出該股,但是卻因大匆忙,變成一個新交易,結果全數成交,現在手上只剩下1手股票。
我知道自己在大家增持下,自己減持,可能有點對大家不起,但是為了保住手上盈利及維持買賣紀律,故此作出出售之舉。
現時,在損失上,我估計我如果不增持,手上的盈利就算在跌至海嘯價錢,覆蓋率仍達109.35%,應還能保持盈利,所以無論在流能性及抗風險能力,尚算不錯,現列表如下:
筆者組合組合現金量和流動資產已佔股票組合接近50%,且手上剩下少量低息債項,且不急需還款,故估計個人在市況反彈時或在更低的位置時,有能力作出一次大手吸納,以彌補損失,應屬進可攻,退可守之舉。
個人認為,在技術上,恆生指數可能面臨下試18,000點的位置,何況現時已經有大量股票作出恐慌性拋售,很多股票已跌至吸引的水平,但是仍未到達金融海嘯的恐慌性水平,所以暫未有意慾入貨,不過現時列出部分想入貨的股票名單如下:
97,114, 224,270,533,684,1488,811,464,1123,1170
但就個人來說,最終仍需等待部分股票確實吸引再作決定。
補註: 有些人認為811是10厘股,但是需要扣除10-20%股息稅,以去年派息30仙人民幣,以及人民幣1元兌換1.21港元計,實際息率為7.91%-8.9%,當年海嘯時息率最高達19.76%至22.22%,敬請注意。
http://magazine.caixin.com/2012-02-17/100357833_all.html
高鐵列車整體衛生間,南車採購價30萬元,北車採購價120萬元。小小動車衛生間為何如此昂貴?僅僅抗震能否全部解釋價格上的巨額落 差?財新記者在北京居然之家瞭解相關產品的市場零售價,和動車採購價相比,價差少則兩三倍,多則十幾倍。一家開發商負責採購的人士告訴財新記者,一般而 言,如果集團採購的量比較大,價格還會有折扣,大約為市面報價的六折左右。 在業內人士看來,衛生間是整個動車中最奢華的部分之一。一個自動洗面器要7萬多元,市面上幾百上千塊錢就可以買到的自動感應水閥,動車上花了1 萬元,其奢華程度堪與精裝別墅媲美。整體衛生間也是動車配件中利潤率非常高的一塊,不僅集成商利潤高於平均水平,那些指定採購的洗面盆、集便器利潤更高。 早期CRH2選用的是純進口的日本TOTO生產的TYL系列產品,即使在民用市場也銷量很小。2007年以來這種產品在建材市場已經很少見了,目前市面上最高檔的是3.24萬元的LW991B全自動洗面器。 寧波南車時代傳感技術有限公司(下稱南車時代)的一位技術人士稱,該進口產品雖然檔次高,但存在混水閥凍裂、溢水造成控制部件的損壞、干手器沒 有調整功能等問題。當時,南車時代還自行研製了ASR8-1自動洗面器以解決上述問題,但採購兩批之後全自動洗面器就撤出了動車。 北京先河 從2006年開始,動車衛生間洗面台和洗面池相關設備的主要供應商就是北京先河交通設備技術有限公司(下稱先河),它代理了法國杜拉比、瑞士吉博力以及寧波凱馬等品牌。 法國杜拉比的代理商上海荔日貿易有限公司有關人士稱,先河曾到法國總部商談生產專供動車使用的產品。不過,他們給先河提供的只是手擰水龍頭,不是自動感應的,價位並不太高。 吉博力的銷售代表稱,其感應水龍頭最貴為7000多元(包括感應閥)、中檔的4000多元。寧波凱馬的感應龍頭價格為2000元-3000元(含約200元的閥芯)。財新記者在滬寧高鐵的CRH2動車上看到,水龍頭已變成普通手擰的,並非自動感應,價格應更便宜。 一家進入動車市場的國內供應商稱,代理公司向主機廠的報價「水分比較高」。 先河代理的美國杜邦可麗耐檯面(用於衛生間洗漱檯面)價格也不低,在動車上用的是花色為「南極」的一款,市場零售價為1延米3100元,在居然 之家能找到2900元的報價,打折後低至2000元(包括加工、安裝),而先河報價8800元,還不包括安裝費。先河的一位銷售代表稱,每款車的設計不太 一樣,盥洗間檯面一般是1延米至2延米。 財新記者在CRH2採購價單上看到的一個「色理石」洗面台價格約為2.20萬元,加上稅後約為2.61萬元,這是南車實際支付的價格。 據悉,先河是杜邦在中國的鐵路產品的特約經銷商,其他幾家大的區域代理商都不進鐵路。同時先河還是德國NORA(諾拉)地板布、意大利MONDO(蒙多)地板布在鐵路市場的代理商。 南車和北車的人對先河不陌生,先河獨攬了多個外資品牌的鐵路代理,「早在大列時期,先河就進入了列車內裝市場。」模式和現在如出一轍,也是低價買進品牌產品,高價賣出,維修和開會都是品牌公司的人代替先河參加。 先河成立於2006年3月,註冊資金200萬元,由楊京、李久敏分別出資160萬元和40萬元。2008年5月先河註冊資金增至500萬元,楊京160萬元、現任董事長方正出資340萬元。工商資料顯示,2009年公司收入5232萬元,淨利卻只有41萬元。 認人不認產品 做整體衛生間的一位供貨商說,整體衛生間的一些零配件是由鐵道部指定的,檯面、水龍頭、真空集便器、衛生間外防火的康維特板都是如此。整體衛生 間的各個零配件價格也不同,南車CRH2車型的整體衛生間總價約30萬元,其中最外面一層玻璃鋼罩的價格為2萬餘元(加上安裝成本),玻璃鋼罩的價格和利 潤率遠遠低於放在鋼罩內的衛生間零配件的價格。「因零配件的廠商很多都是直接指定的,交貨慢。」一位玻璃鋼企業供貨商說。 北車CRH3的整體衛生間價格更為離譜,高達120萬元。「當時說要用最好的件,外面的康維特板指定用威盛亞上海有限公司的防火板,先河的檯面、水龍頭等,真空集便器則用德國EVAC的。」一位北車供貨商說。 主機廠每年都有降價壓力,但有關係的零配件供貨商的價格很難壓下去,因此壓價時也要比拚關係,誰的關係弱就倒霉。一位有歐洲供貨資質、產品在地 鐵廣泛使用的供貨商稱,自己經常變成壓價對象。「不敢動那些關係硬的。供貨期、材料和技術等規則對某些廠商是硬指標,對鐵道部指定的供貨商就失效。」他 說。更有甚者,有一家靠關係進來的玻璃鋼生產企業,居然要求主機廠的技術人員教自己廠的工人怎麼做。 集便器的售價更是居高不下。而北車從CRH3車型、南車從CRH380都開始採用德國EVAC的真空保持型集便器,一套集便器售價為20餘萬元。 市面上,以奧迪4S店使用的斯達克3(重慶生產)為例,集便器的價格是3216元,配備的吉博力的水箱是2800元,牆上的按鈕和面板價格約千 元,總計約7000元,這是一款常用配置。一家普通大列集便器供貨商稱,列車集便器主要貴在真空系統與控制系統,有一定技術含量,與民用產品不同。至於洗 面設備為什麼也這麼貴,他很不理解。 集便器市場因技術性較強,主要由外資品牌控制,而衛生間的其他設備主要由國內廠商把控。張曙光的妻子王興從代理馬可夫開始,成為動車集便器市場和整體衛生間領域裡最活躍的掮客之一,她後來還主導了蒙特洛、EVAC與國內廠商的合資合作。(詳見本刊2011年第49期「集便器中間人王興」) 張曙光被調查後,「出國」避風頭的企業老總集中在真空集便器領域。目前已引進EVAC技術的包括無錫金鑫、青島威奧和長春嘉陵集團,它們也承接衛生間項目。現在,威奧老闆孫漢本已與妻子遠赴德國,承接整體衛生間項目青島亞通達老闆湯美坤已長期出國。
股語云:會買不算啥,會賣是師傅。但我覺得:其實好的交易,在買入的時候已經確立你的勝局。《孫子兵法·謀攻篇》:「.....是故百戰百勝,非善之善者也;不戰而屈人之兵,善之善者也。」
我效仿一下做投資的策略評價:能長期持有的投資為上,極端情況下才做交易為次,頻繁交易為下策.
有些人很感嘆我的風格與07年前的長期持有風格變化太大,太不忠誠於持有式的價值投資。那當然是最好的策略,就是是找到一筆好投資你能夠放心經長期持有 後,即有每年的複利增值的利潤滾滾而來,不戰而屈人之兵固然為上。就猶如諸葛孔明的高超謀略,運兵如神,但就他而言,那種不靠戰鬥而純粹屬於謀略而勝的機 會在他一生戰爭史中佔有很小的位置,為什麼?因為能夠清晰使用上策的機會其實並不是很多,需要和天時地利人和的綜合條件的配合才可能成行,我們也在努力尋 找,但鑑於中國市場那種極端狀況總是會在短到三至五年內出現,並未出現真正值得持有的十年慢牛,因此在策略上佔次之的極端交易也是未曾不可的選擇。
在順水順風向上的時候,大眾由於受到「無論什麼時候賣出都是錯誤」的階段性現象和只要是持有就可以獲得數倍收益的階段性事實的嚴重影響,而得出了「死了都 不賣的」的情緒化的策略;而在飛流直下的不斷暴跌之中和上下翻飛的震盪市中得出了快進快出的看似合理的結論,我認為這裡面大多思想其實都是有悖於投資客觀 事實的,錯在分析基礎並不是企業自身,而是市場和情緒。有時候我們誰也逃不脫周圍環境的影響,有時候我其實也並不例外,但在關鍵時候要看自己糾錯和檢查反 省能力。因此,觀察投資思想是否正確需要有個五年十年的長期過程,才可下最後的結論。
以上意思就是我們千萬別以某風格來確定自己的投資習慣,投資習慣一定是建立在客觀、現實並且對常年市值的複利增值有積極效應的基礎上的,風格確定是一個在
十年八年長期獲勝的投資實踐基礎上建立起來的,此間需要不斷學習和改進,反覆的實踐和自我檢省。因此投資不能以死板的風格來框住自己的投資思維,我有個習
慣:如果大概在三個月之內找不到自己身上的毛病了,我就認為自己肯定是疏於學習了,肯定不會是進步到完美了,就會有迫切學習的要求,不然就會覺得自己有大
幅度倒退的可能。
因此根據以上分析,我們制定的策略是:儘可能找到能夠一生持有企業,儘可能以長期持有為主,但若在持有階段發現極端情況,或出現極有可能的未來能夠以遠低於當前價格購入的價值機會,我們會適當出來交易。但嚴格禁止頻繁交易。這整個過程就是一個「度」的問題。
沒有長期持有思想,在過去的05-07年你也不可能有一路翻數倍的可能,能持有獲得大收益是投資綜合素質作用的結果,而不是事先的決策安排。若沒有「在極 端情況下出來交易」的準備,也不能在平均市盈率十分高啟的時候進行理智的減倉,而躲過08年的大暴跌並有一定量現金貯備,進而吸納08年的極具價值的時 刻。因此適度操作是客觀的、科學的投資要求,關機鍵問題是在「長期投資」理念上確定好這個「適度」的分寸很重要。
關鍵還是要看:你準備買入什麼?準備在什麼價格上買入?由於過去我較少以淨資產的倍數來嚴格限定買入成長股的價格,使得很多筆買入的成本都稍顯高啟,不夠 苛刻。今後對小市值股票也要更保守苛刻地買入。只有生在起跑線上,才能做更輕鬆的長期持有。有了長期投資的準備,就莫要怕錯失一些機會。
一旦錯失許多機會怎麼辦?這問題我思考了很久,後來豁然開朗:縱使是大多數機會被錯過也並不會給我們帶來蝕本,而那些一旦被我們靠耐心和毅力抓住的卻是:很有可能成為一生經典的輝煌投資!
看客注意:
本博主寫博風格:想到哪裡寫到哪裡,信馬由韁,很少修改。看客莫要強求,見諒!
一套基礎氣象資料5萬元?一套風資源評估報告15萬-20萬元?每年全國風電防雷檢測收入可達2300萬元?
新能源開發中,手握大權的氣象部門已不再是清水衙門,而地方政府的高度配合則更讓氣象部門底氣十足。
清水衙門新「生意」
千萬別以為,氣象部門「只能預報下天氣,有時還不准」,如今,這個再熟悉不過的部門已不再是清水衙門。
2012年8月1日,《黑龍江省氣候資源探測與保護條例》(以下簡稱「條例」)正式實施,這部誕生於中國邊疆的地方條例,史無前例地規定風能、太陽能屬國有,並據此要求任何企業在探測資源前,必須經過黑龍江省氣象局的同意。
此前,黑龍江省氣象局在解釋「條例」出台初衷時認為,此舉是為加強氣候資源探測和保護。因為當下黑龍江省正處於新能源大發展階段,氣候資源探測比較混亂,此外具有外資背景的企業也在掌握具有戰略意義的涉密氣象資料。
「因為現在立的法(『條例』),與國家法律沒有牴觸,我還是持支持態度。」近日,國家氣象局局長鄭國光在做客一家電視台節目,回應「對黑龍江將風能太陽能收回國有這一問題怎麼看」時表示,各省「也可以相互借鑑,但是要根據自己本省的實際需要」。
據南方週末記者瞭解,將探測風能、太陽能上升到行政審批層次的不只黑龍江省。目前,云南、安徽、江西早已暗中實行探測審批制,只是沒有正式出台條例或文件。
全國人大環資委法案室副主任王鳳春認為,從可再生能源開發角度看,探測環節再加一道審批毫無必要。
「按照規定,黑龍江出台條例應向全國人大申請審查和備案,備案到全國人大法工委和環資委,但到現在為止,我都沒有看到黑龍江條例的原文,黑龍江目前還沒有向全國人大備案。」王鳳春說。
對於該條例,眾多風電、太陽能開發企業的牴觸情緒強烈。「新能源項目審批環節越多,開發難度越大,相關費用也就會越高,(氣象局)無疑是又要給發電商開一個天價報價單。」國內一家國有風能企業負責人向南方週末記者抱怨道。
消失的免費午餐
目前來看,這個層層加碼的報價單也是「從無到有」、「從少到多」。
一家風電企業的前期部長告訴南方週末記者,氣象局收費是伴隨著中國風電的發展而發展的。「風電發展越快,收費價格越高。」
2003年,他們做風電前期工作之時,索取氣象數據是免費的,或者象徵性的。但2004、2005年,隨著中國大力發展風電,頒佈可再生能源法以來,氣象局開始正式收費,並且水漲船高。
以風電為例,在建設風電場的前期工作中,評估風資源是一個必不可少的環節,為此,開發企業需要參考當地氣象站30年的測風數據。
企業堅持認為,這些基礎的氣象數據應免費提供,中國氣象局國家氣候中心專家張秀芝在南方週末記者採訪時認為,「提供給企業的數據是經過加工的,這其中耗費了人力,收取一定費用是為了彌補人力成本,況且企業是出於賺錢目的。」
不過,企業想不通的是,即便需要「收費」,氣象資料的收費怎能千差萬別。
根據發電企業提供的資料顯示,內蒙古、甘肅收取5000-8000元不等,貴州的價格翻了番,達到1萬至2萬,江蘇則達到3萬,而山西、河北這樣經濟不算發達的省份起步價就標出4萬至5萬。「不過,如果與地方政府領導關係過硬,極個別項目也可以不收費。」發電企業透露。
一位發電企業負責人說,風電場一般建於遠離城市的高山或空曠地,而氣象站提供的數據大多採集於城市或周邊低窪處,再加上城市建築物的影響,其實對風電開發的參考價值並不大。
「基本的氣象資料應該向全民公開,免費索取,即使開發企業單獨委託氣象局做精細化測量,也應由國家統一規範收費標準。」王鳳春說。
風資源報告價格飆升
事實上,同樣是氣象數據,氣象局和地方政府卻能屢屢翻出新花樣。
南方週末記者瞭解到,從2011年開始,黑龍江、吉林、浙江、湖北、江西、安徽、云南等省已發展到氣象局不直接提供氣象數據,而是要求風電、太陽能項目的前期工作,必須單獨委託省氣象中心或當地設計院編制「風資源評估報告」。
這意味著,氣象局完成了從「提供數據」到「提供報告」的轉型,費用隨之上漲,一般在15萬-20萬元左右,目前最高可達到30萬元。
為了能夠讓風電開發企業定製報告,地方發改委也從中配合——部分地方發改委將「風資源評價報告」作為項目審批「路條」的支持性文件,並明確要求由氣象局組織審查,「在此過程中,報告的審查還要再收一道費」。
地方發改委的介入還不只為氣象局拉來了買賣,風電開發企業的可研報告,也被要求委託給當地的設計院來做,費用在50萬元左右。
一位發電企業的研究所負責人告訴南方週末記者,當測風工作完成後,他們基本就得知了風資源情況,如果風資源不具備開發條件的,就不可能再繼續推進前期工作了,「況且擬建風電場在立塔測風前,我們就會對該區域進行研究,能不能開發,心裡已經有百分之八九十的結論了。」
「這些風資源評估報告與企業做的可研報告高度重合,根本沒有必要。」一家不願透露姓名的發電企業前期部長說。
防雷:安全的幌子?
真正讓發電企業頭疼的是防雷檢測費。氣象數據和風資源評估的收費環節集中於電廠建設前期,屬於一次性收費,而防雷檢測收費則始於電廠竣工之日,需年年收取。
據瞭解,這項收費發端於2011年。這一年,中國風電裝機容量躍居世界第一。正是因檢測技術和收費尚無標準,各地安監、氣象局自由裁量權很大。據一家發電企業介紹,此前他們認為防雷檢測收費不合理,沒有繳納,隨後就接到了罰款通知單。
據某央企發電公司反映,2011年8月18日,河北省安監局組織的防雷減災檢查組到該公司進行風電場防雷工作檢查,提出該風電場中所有風力發電機組的接地裝置,必須由當地氣象局即張北縣防雷中心每年進行防雷接地體的檢測,對公司自檢和聘請電網公司進行檢測的方式不予認可。
2011年8月15日,張北縣氣象局發給該公司的收費說明顯示:「根據河北省物價局文件,防雷檢測每個檢測點收費標準為80元,按每颱風機10個檢測點。共計800元/台,最終優惠價為每台300元。」按該公司風電場274颱風機計算,共計需繳費82200元。
但該公司調查發現,對於風力發電機這種以鋼結構和混凝土基礎為一體的電力設備應選取幾個檢測點,河北省物價局文件和風電行業的規範中並沒有明確規 定。如果比照廣東、福建氣象部門的定點規定,類似鐵塔、煙囪、水塔等建築物的防雷接地體應按一個點或兩個點、每個點60元的標準來確定,折算每颱風機的檢 測費用只有120元。
河北省的風電場防雷檢測收費還不算高,一位發電企業運營人員稱:「內蒙古氣象局防雷檢測時要求每颱風力發電機組測試20個點,每個點收費180元,每颱風機的檢測費用高達3600元!」
簡單算一筆賬,如果防雷檢測收費的全國平均值為500元,中國目前風電裝機大約4.6萬台,那麼,氣象部門每年的風電防雷檢測收入即可達到2300萬元。
默許的地方政府
在企業看來,沒有地方政府的支持,氣象局根本收不到錢。風資源評估報告需要地方發改委在發放「路條」上配合,防雷檢測離不開地方安監局聯合執法。
地方政府的高度配合,源於風電企業繳納的稅收和政府預期差距太大。
增值稅改革(生產型增值稅轉為消費型增值稅)後,企業購入設備的金額可以從銷項稅額中抵扣,而風電企業設備購進費用佔到總投資的75%,這意味著,地方政府的增值稅收入將大幅減少,一些地區甚至長年都是零。
此前,酒泉市國家稅務局曾預計,2015年酒泉新增裝機容量755萬千瓦產生的進項稅金的抵扣年限約為19.87年。也就是說,實行增值稅轉型後,風電項目在近20年內不用上繳增值稅。
然而,即使在20年以後,風電企業也不見得繳納增值稅。風電設備運轉5-8年後一旦出現老化破損,就要維修更換,這會產生一筆固定資產增值稅進項,企業又可以進行抵扣。風電企業在現行增值稅政策下,可能永遠都不用繳納增值稅。
對急於獲取稅收的地方政府而言更為雪上加霜的是,風電開發業繳納的稅收主要是增值稅和企業所得稅,但由於風電產業投資回收期長達8年至15年,大多 數風電企業短期內不能滿負荷發電,處於虧損狀態,加之「三年免稅、三年減半徵收」的優惠政策,近幾年風電企業都不會實現企業所得稅。
對於急切想從風電企業看到效益的地方政府來說,這無異於一枚難以吞下的苦果,這也讓地方政府在有限空間,尋找新的「致富」途徑——氣象部門擴權收費,顯然是其中一個。
後「風光國有」時代
「氣象局的介入勢必會拉長風電場建設的審批週期,也提高了企業進入風電和光伏行業的門檻和成本。」一家來自黑龍江的風電企業如是評價。
國內一發電廠商預計,如若實施條例,現已處於盈虧邊緣的風電項目將被放棄。而未來在開發海上風電時,海上風資源的探測審批可能會遇到麻煩。
更令風電、光伏企業擔憂的是,黑龍江省條例涉險過關後,早已暗中實施風、光資源審批制的云南、安徽、江西甚至更多省份會不會跟進出台類似條例。
而類似「風能、太陽能國有」的口子一旦敞開,未來極有可能變相滋生出其他名目的收費項目。「那時,風電產業將面臨滅頂之災!」上述發電廠商說。
據南方週末記者瞭解,針對黑龍江條例的內容,國家能源局政策法規司已收集中國人民大學法學院教授李豔芳等各方意見,向全國人大常委會提出異議,但截至發稿時仍沒有下文。
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哈佛大學教授桑德爾(Michael Sandel)的新書《錢買不到的東西》,當中提到了他對各種事物市場化的憂慮,他認為在許多事物都可以買到的今天,社會有一些美好價值正在失去。 桑德爾在書中提到了許多例子,例如掛號黃牛、國家公園露營權、器官買賣。然而,筆者認為桑德爾加進一個例子,會更有說服力,這個例子就是「哲學家的良知」。 桑德爾這本基於哲學家良知所著作的《錢買不到的東西》,目前就在書店供讀者花錢購買。如果用桑德爾質疑其他事物買賣的邏輯,我們不妨追問:桑德爾把他的「哲學家良知」在市場買賣,公平還是不公平? 在《錢買不到的東西》中,桑德爾提到棒球賽的例子,以此論證市場「按價分配」的不公:棒球賽有人買票,還沒看完就早早離去,但有些窮人買不起票,卻對棒球數據如數家珍。因此市場「按價分配」並沒有把資源分配給最需要的人。 同樣的邏輯也可套用在桑德爾這本書上:有的富人只是附庸風雅,買了這本《錢買不到的東西》,看了前兩頁就丟在一邊,反之,有的窮人買不起這本書,但對人生哲理卻有深刻思索,然而這本《錢買不到的東西》卻在市場標價出售,窮人因此錯失可以得到啟發的機會。這是否也不公平呢? 如果桑德爾意識到此問題,他應該和書商討論,停止這本書銷售,因哲學家提供良知在市場供人買賣,和一個普通人提供器官在市場供人買賣,本質並無差別──至少筆者看不出什麼差別。若器官買賣會「讓社會失去美好價值」,那哲學家提供良知在市場買賣呢? 桑德爾若肯身體力行,實際採用他在書中推崇的「先到先得」排隊分配方式,沒有掛號黃牛、沒有金錢污染,讓書供讀者排隊領取,這似乎就解決了窮人買不起他的書的問題。 但我們必須為桑德爾設想:如果用這種分配方式,書商沒收到錢,他們會去印這本書嗎?用這種分配方式,桑德爾寫這本書沒有版稅等金錢收入,他還願意寫這本書嗎? 事實上,桑德爾所以能受到廣大讀者歡迎,正是因他的哲學家良知可在市場買賣。書商認為出版他的著作可賣錢,才願意印這本書—-如果桑德爾上一本著作《正義》沒有這麼受市場歡迎,哪個書商願意幫他出第二本書?電視台認為出版他的教學影片可以賣錢,所以才製作那些教學影帶。更別提那些邀請他四處演講的單位,大多著眼於桑德爾可以為他們多賣一些產品。然而,靠著市場買賣而走紅的桑德爾,卻反過來質疑市場買賣的道德,這真像是一齣黑色幽默劇了。 | ||||||
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實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。 《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。 撰文‧李建興 買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。 在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。 生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。 李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。 孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。 這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿揑明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。 歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。 算房是買賣前必備功夫 實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。 然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。 此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。 有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。 「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。 談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。 「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」 算房三步驟:問、算、調 掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了! 「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。 「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。 談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。 首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」 步驟一》「問」市況 賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。 屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。 知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。 在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。 至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。 此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。 一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。 步驟二》「算」實價 三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。 首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。 其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。 值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。 縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。 五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。 一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。 除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。 至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。 不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。 相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。 房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。 步驟三》「調」價格 判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。 對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。 他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。 六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。 最經典的是在○四年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。 其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。 由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧! 算與不算差很大! 從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相 失算物件 時間:1995年 地點:新北市淡水竹圍一帶 物件:3年成屋 失算1. 聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。 失算2. 高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。 失算3. 相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。 失算的教訓 結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。 精算物件 時間:2005年 地點:台北市萬華區 物件:預售屋 精算1. 仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。 精算2. 查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。 精算3. 由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。 精算的成果 結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。 造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同,以第一排加值最多。 房價 +5%~10% 景觀 依個人喜好而定,全景、半景亦有差別。 房價 +5%~15% 學區 明星學校加值最多。 房價 +5%~15% 捷運 距離遠近加值程度不同,500公尺以內加值15%~20%,500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20% 飛機場、高架橋 房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠 房價 -5%~10% 殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20% 資料來源:各大房仲 註:1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定,部分嫌惡設施雖在範圍外,但視野可及仍造成住戶心理壓力,得視情況減價。 2. 嫌惡設施的影響區域,飛機場為接近機場,且在航道下方;高架橋則為沿線第一排;殯儀館則是距離100公尺內,或出殯隊伍經常行經路線,其餘為方圓100公尺內。 幫你成為算房高手的管道和工具 工具 使用方法 實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統,為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。 房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告;惟各家樣本不同,宜綜合各家行情比較。 地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦有貸款金額,估價時,可以貸款金額粗略回估當時的買價。 法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說,第一拍價格為市價的8成,可依此回推真行情。 預售屋 雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握各大建案的行情。 比較法 原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整。 公式1 從屋齡看房價 同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差。 例:5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋:100萬元+(5-0)×2.5%×100萬元=112.5萬元10年成屋:100萬元-(10-5)×2.5%×100萬元=87.5萬元註:具都更效益的30~40年老屋,因另有投資價值,不適合此公式。 公式2 從樓層看房價 大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為一單位加價2%~3%。 例:某建案4樓售價為每坪50萬元7樓:5~7樓為第一加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)=51萬至51.5萬元11樓:11~13樓為第三加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)×3=53萬至54.5萬元註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。 公式3 從屋型看房價 不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。 國宅:為一般住宅價的7至8成工業住宅:為一般住宅價的6至7成地上權產品:為一般住宅價的5至6成小套房:為一般住宅價的1.1至1.2倍 公式4 從鄰近個案看房價 在同一區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。 例:欲得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋為每坪30萬元,近期亦有新成屋法拍價為20萬元。 新成屋價:(30萬元+20萬元)÷2=25萬元左右,或20萬~30萬元註:此算法較為籠統,使用時宜多詢問比價個案,才能更聚焦。 租金回溯法 原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。 公式5 從投報率回推房價 一般而言,租金投報率=年租金÷房子總價,故房子總價=月租金×12÷投報率大台北:投報率大約為1.5%~2.5% 大台中:投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南:投報率大約為3%~5% 公式6 從租金直接估房價 租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。 大台北:房價約為租金的400~650倍大台中:房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南:房價約為租金的250~400倍註:具都更題材的老屋,可用倍數還原法後再加價1~2成。 成本法 原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基地未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。 公式7 標準回溯法 一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤,因此可以得出以下之公式:預售屋每建坪單價=[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%(註1)+營造成本(註2)]×140%(註3)例:建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元÷100坪÷225%÷160%+15萬元)×140%=91萬元註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商亦會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。 註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。 註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。 公式8 速算法 標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法1.若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價÷2,依上述例子為1.8億元÷100坪÷2=90萬元2.1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元÷100坪=180萬元註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。 |