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中材600万吨水泥产能“只买不建”


http://www.yicai.com/news/2010/06/362481.html

去几年远高于全国水泥产量增速的青海市场,吸引了央企中材集团。
6月11日,中材集团在西宁与青海省政府签署新的战略合作协议,计划在青海投资30亿元,进一步发展水泥、资源地质勘查、非金属新材料、节能减排等 产业。

中材集团党委书记于世良透露,集团及所属企业在青海的新型干法水泥产能目标是1000万吨。目前,中材集团所属企业在青海拥有3条水泥生产线,其中 2条已投产,产能200万吨,1条正在建设,设计产能为200万吨。这意味着中材集团还要在青海扩建600万吨的产能。

根据双方签署的协议,中材集团将利用拥有自主知识产权的国际先进的新型干法水泥生产和纯低温余热发电技术,通过划转、增资、并购等方式对青海省现有 和在建水泥生产能力进行重组整合,进一步提高青海水泥产业的集中度。

中材集团内部人士告诉《第一财经日报》,要达到1000万吨水泥生产线,必须通过收购的方式,否则很难实现。

数字水泥网总裁刘作毅告诉本报,青海水泥市场是西北五省中最为封闭和落后的市场,企业规模小且较为分散,目前仍以本地以及临近省份的水泥企业为主 导,青海水泥与华夏水泥分别占15%左右的市场份额;甘肃祁连山、海西蒙西、金圆水泥也已将水泥产业从本省拓展到青海。

中材集团上述内部人士表示,目前集团正在与当地的水泥企业进行谈判,具体兼并多少家企业,还将视谈判情况再定。据他介绍,中材集团在青海的水泥运 作,主要通过旗下祁连山(600720.SH)为投资主体。

去年,中材集团提出兼并祁连山水泥计划。今年4月23日,国务院国资委批准中材集团旗下公司中材股份(01893.HK)通过增资扩股和股权受让方 式控股甘肃祁连山51%的股权之后,中材股份目前已基本完成对祁连山的整合工作。

“虽然青海的水泥市场没有新疆火,但依然是一个较好的市场。”中材集团上述内部人士说。

虽然去年青海全省水泥产量只有609.99万吨,但是2007年、2008年和2009年,青海的水泥产量增速分别高达17.65%、4.79%、 33.52%,远高于全国平均水平的9.68%、2.90%、17.86%。

西北区域是分析师最看好的市场。刘作毅认为,西北地区拥有其他地区所不具备的两大优势:一是需求面,西北是基础设施建设的高投入区,水泥需求旺盛; 二是企业面,中材集团在市场启动前先行进入,进行一系列的市场整合,市场主控力强。

中材集团此次进入青海不打算只发展水泥产业。按照数字水泥网的测算,如果按照新建水泥生产线计算,目前带余热发电的200万吨的水泥生产线投资金额 在6亿元左右,中材集团可能要斥资30亿元中的近一半在水泥投资上,才能将其在青海现有的水泥产能提高到1000万吨。

剩余的资金中,中材集团计划在青海投资资源地质勘查、非金属新材料、节能减排等产业。由于青海资源丰富,此前已有多家央企进入青海进行资源地质勘 查。




中材 600 萬噸 水泥 產能 只買 買不 不建
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买不买农行?


http://www.yicai.com/news/2010/07/370566.html


买不买农行,你想好了吗?

农业银行(601288.SH,01288.HK,下称“农行”)副行长潘功胜曾表示,只要换手率低于50%,农行A股股票不会破发,他希望农行复 制工商银行(601398.SH,01398.HK)的成功经验。

按照农行最新公布的发行价2.52元~2.68元,其发行估值比A股估值最低的银行股民生银行(600016.SH)略高,民生银行市净率为 1.45倍,昨日收报6.05元,跌0.49%。

香港城市大学MBA课程主任曾渊沧在其专栏中写到,股市偏偏在农行正式上市、投资者认购前夕才大跌,是不是有大户想通过拉低股市,来影响农行定价更 便宜一点,从而减低自己的投资成本?

农行发行价之低,已经让部分参与申购的机构投资者大喜过望,想着如何在农行首日大涨后庆祝一番,而部分私募人士也表达了瓜分这块“大蛋糕”的强烈兴 趣。

深圳同威资产管理公司董事总经理李驰对农行IPO表达了乐观的看法,他认为农行最新发布的发行价是“上涨概率大”的价位,农行发行是按当前市场金融 股的价格打了九折,很值得投资;另一方面,申购的大机构会积极护盘,避免其破发;另外A股相对H股的折价也为股价提供了向上的理由。

上海睿信投资董事长李振宁则指出,农行的估值合理,目前银行板块整体估值不高,在银行股股价被机构抛得很低的时候,农行正式发行,对投资者来说是个 好机会。

深圳一位私募人士则向本报记者表达了不同的看法,他指出近日商品价格的回落以及人民币升值淡化了未来通胀恶化的可能性,也减弱了加息预期,因此,尽 管估值较低,在息差依然较低的情况下,银行股大幅上升的可能性不大;另一方面,农行计划以净利润的35%~50%用作现金分红,如此高的分红比率,已经在 某种程度上说明了公司的发展动力有限,否则公司应该保存更多现金做拓展业务之用。

该人士也指出,从机会成本的角度看,投资者还不如把大部分资金投入到高科技和医疗等业绩增长更强劲的个股,估值低不能作为申购农行的理由。“如果银 行股真的带领大盘上涨,其他盘子小、业绩好的股票一定涨得更多!”他说。




買不 不買 農行
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龍頭股低買不賣 教師身價2000萬

2010-7-30 SLC




張錦輝單養1檔台化,輕鬆累積4,000萬元身價,還能每年坐領百萬元現金股利,讓我很羨慕。但是,他前後花16年時間,讓我覺得太久;而且股票太集中,也讓我怕怕。心中不免懷疑:難道沒有更快、更安全的做法嗎?

投入本金500萬元1年股利收入高達近百萬

直到我遇見在高雄教書的謝永盈(化名),他教了我一套更快、更穩的養股致富法。今年55歲的謝永盈,再兩年就可退休,8年前,才開始學做股票;沒錯!從完全不懂股票到養股累積出千萬元身價,他只花了8年。

謝永盈合計投入的本金約500萬元,目前資產價值已達2,000萬元,等於變成為4倍,今年領到的現金股利則已將近100萬元。他是怎麼辦到的?怎麼會這麼快?

2000 年以前,謝永盈自己沒碰過股票,但有將一些錢交給已經退休的爸爸拿去「炒」股。只是老人家忙進忙出多年,卻沒什麼賺賠,讓謝永盈直覺:一般人做股票只是在 浪費時間,根本很難賺錢。直到看了一篇股神巴菲特(Warren Buffett)的報導,他對股票投資的印象大為改觀,也從此改變他的人生,「原來存到好股票,錢會不斷長大,生活也可以好好過。」

接著,謝永盈花1年時間,研讀巴菲特投資相關的書,甚至花錢去上「巴菲特班」,學習如何效法巴菲特投資股票。「看到最後,發現巴菲特投資原則最關鍵的只有兩個:一是先挑好公司,再來就是等好價錢。」他說。

在台股裡要挑好股,用巴菲特選股原則可以選出不少「好公司」,但謝永盈只挑他耳熟能詳的大公司做為養股標的,包括台塑(1301)、裕隆(2201)、中鋼(2002)、統一(1216)等共4檔。

階段1》存錢等進場預留生活費,餘錢逢低分批買

而接下來,才是投資股票能否賺錢的關鍵——要能等到好價錢。2001年年中,謝永盈盤點自己帳戶裡的錢,先預留一年半的生活費,剩下的積蓄還有約220萬元,全部轉到股票帳戶,準備進場。

結 果,等了不到半年,全球股市因為網路泡沫崩盤,行情大跌,台股在18個月內,大跌超過6,900點,指數從萬點高峰直挫到3,411點才止跌反彈。許多好 股票在這樣的跌勢中,連連重挫,本益比跌到10倍以下的股票比比皆是。那時候台塑、南亞聯袂跌破30元,裕隆跌破15元,統一更是一度跌到歷史低價區,只 剩10元不到。

就在這時候,謝永盈第1次進場了!雖然不是買在最低點,卻是見到重挫就買進。「因為不知道股市會跌多久,所以就一次買1、2 張,買完如果股價又跌,就再買;只要股價沒漲,就一直買。」謝永盈回憶。總共花了2~3個月的時間,手上可用資金全部買光,他主要看好的4檔股票,每檔都 至少買進10張以上。

有20年股票投資經驗的富鴻理財顧問公司副總經理林成蔭認為,謝永盈這種「等」好股跌到低檔時才建立部位的做法,因為站在「買低」的基礎上,已經立於不敗之地。

光會買低還不夠,「養股」效益要加大,還得繼續養。為了準備下一波進場的資金,謝永盈開始每個月從薪水中撥出4成、近3萬元存到股票帳戶中,「先存進來,免得花掉,等到有好價錢時,才有錢可買。」

階段2》逢低再加碼若銀彈不足,選獲利預估高的

這階段,謝永盈的子彈不像第1次進場時那麼多,無法像之前那樣,一次買進4檔股票,這時就得在核心持股中進行挑選。

謝永盈說,在股價低、股利殖利率高等條件都大致相當時,他會去找研究報告,看哪一家公司年度預估獲利比較高,就先買那檔股票。像2001年買進後,當統一又出現跌到10元左右的低價區,他都會進場1、2張的撿。

雖然可以買的公司很多,「但重點是有沒有好價錢,沒有就不買,錢先存著,耐心等便宜價,到時錢也多了,買的張數更多。」謝永盈自信地道出自己的心得。

堅持「等好價錢」的原則,讓謝永盈又等到一次好機會。那是2003年4月SARS(嚴重急性呼吸道症候群)肆虐台灣期間,他發現統一股價跌到9.5元,因為手邊又存了一些錢,就2、3張的買,一買又是10多張。

另外,在這一年,謝永盈的核心持股還多增加了1檔長興化工(1717),會選到這一檔股票,是他受邀到長興化工演講。演講完後,和長興員工聊天,發現這家公司的員工都對工作積極投入,加上公司獲利和配股都不錯,員工對公司前景很有信心。

回家後,謝永盈開始上網找資料,確認長興符合「好公司」的條件,加上當時股價跌到16元附近,創近1年新低,他開始一張一張敲進,同樣存了10多張。

與一般股民不同,平常都上網看股票資訊的謝永盈,在大盤重挫或是發生金融風暴時,他會特別去號子逛逛,只要看到平時熱鬧的交易廳冷冷清清,就馬上加買3、4張。「當電氣用品打折時,大家會搶著買;為什麼股票打折時,大家卻不敢買?我當然要趕著撿便宜!」謝永盈得意地說。

但是,好公司不會天天有好價錢讓你買,所以謝永盈常常1年買不到兩回,有時甚至一整年都沒得買,他就專心工作、繼續存錢,備好銀彈等時機。

以他操作的這8年經驗看,平均2~3年左右,就會有一次進場的好機會。「只要逢低買,累積財富的效果很快就會出現!」這樣的信念支持他耐心等下去。

階段3》用股利滾入遭遇金融海嘯,也還是賺

謝永盈運用這套養股術,到2006年,光台塑1檔股票,含配股已累積超過50張,成為他的第1大持股。「從這一年開始,我每年領的股利就超過70萬元,所以,我不再投入薪水,光用股利再投入就夠買了!」他說。

不過,這套養股法在2008年遭遇嚴重考驗。那時謝永盈帳上資產一度已超過1,500多萬元,但11月金融海嘯發生,股票價值快速跌到剩780多萬元。短短3個月,資產價值縮水幾乎一半,「當時心裡很不舒服,開始懷疑這樣養股到底對不對?」

喜歡研究的謝永盈開始思考,他先計算自己從頭到尾投入的資金,發現大約是500萬元,以當時股價計,等於還有5成的獲利;而且股價在跌,但他的股利卻沒少領。

除 了計算自己的投資成績單,他也比較一些朋友的「慘況」。當年聽到他要用200萬元長期養股時,有位朋友也拿同樣金額買股,但做的是短線價差交易。這朋友一 次買進就是數十張,剛開始,1週可以賺30、40萬元,1年累積成交金額上億元,但幾年下來,本金卻虧到只剩下10多萬元。

兩相比較後,加上那一年謝永盈領到近100萬元的股利,對自己養股術的懷疑頓時消失,於是把當年領到的現金股利,馬上再投入逢低買進。

初期效果不明顯撐過3年,財富就會快速增加

「這樣投資像是坐摩天輪,不刺激卻很穩;相反的,賺價差像坐雲霄飛車,很刺激,但對心臟不好!」謝永盈如此分析。

2009 年7月,景氣確定復甦,很多人還不敢進場,那時晉昂投顧總經理洪瑞泰經營的「巴菲特班部落格」上,某一天出現一段留言:「8年下來,我一共投入500萬元 在好公司上,幾乎只買不賣。2年前就沒再轉錢到股票帳戶,配的股息已經夠買股票了。目前資產在1,500萬??每年這時候開始領股利,已經接近個人年所 得,日子很好過的,不是嗎?何必要把投資弄得那麼複雜!」

這一段留言,不但激勵巴菲特班成員,也引起我的注意,讓我找到謝永盈,並領教這套簡單易做的養股術。

問他這8年養股的心得是什麼?他的回答很直接:「理財的目的是什麼?如果不工作,你的錢能花多久?養股票,這兩個問題可以一次都解決!」

今年7月,又到了謝永盈領「年中獎金」的時候,他結算,帳上股票資產價值已超過2,000萬元,領到的股利還是近百萬元。謝永盈建議,年輕人用這套方法,剛開始效果可能不明顯,很容易放棄,但至少要撐過3年,財富就會明顯增加,到時候「你就會愛上這方法,並且持續下去」。

【專家分析】大眾證券副總經理 黃嘉斌

堅守4原則賺股利又賺價差

謝 永盈選的都是產業龍頭股,加上堅持低檔買進,大幅降低了持股成本,相對使得所領的股息殖利率能夠提高,長期投資下來,報酬率會比定期定額買股要好。再者, 因為持股成本夠低,當他要退場時,還有機會賺到價差。我很認同這樣的做法。但是,提醒投資人,若要仿效他的做法,以下4點必須要堅持:

1. 必選龍頭股

這是第一前提,尤其是像中鋼、台塑這種景氣循環股,遇到景氣往下時,公司獲利會減少;若不是產業龍頭公司,可能就會虧錢。所以,記得!選龍頭股才安全!

2. 買進價要低

萬一買價過高,退場時,你的本金就很容易虧損。所以切入點很重要,就算不可能買在歷史低點,但也要堅持每次出手都買在本益比和股價淨值比低時。

3. 看月線操作

景氣循環股每次在買進時,可用月線判斷循環價位的區間,通常大概1年走多、接下來1年就會走空。例如去年上半年走空要買,今年就不要碰,先存錢,等明、後年跌到循環低檔時再進場買進。記得!每1~2年會有個相對好買點出現,這樣操作,報酬率會提高很多。

4. 適度分散

原則上,存3~5檔股票就具有風險分散的效果了,雖然與集中買1檔來比,分散布局的報酬率可能會拉低,但用時間累積,最後報酬不見得差。不過,資金少的投資人,建議先集中存1檔股票累積股數,不適合太分散。

延伸閱讀:存股心得

1. 存股等於自己替自己多加一份薪水2. 長抱股,別管股價,只有股利才是真的3. 個股配現金最好,股本不會太過膨脹,公司不會被掏空4. 選好公司、等好價錢,價錢到了就一直買5. 存股就像種果樹,時間到了就澆水,但千萬不能砍樹

 


龍頭 股低 低買 買不 不賣 教師 身價 2000
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買不買地?這是個問題

http://www.eeo.com.cn/2012/0106/219181.shtml

經濟觀察報 記者 陳文雅 2011年的最後一天,北京市順義區汽車生產基地4-124地塊以1.48億元底價出讓,給清冷的2011年土地市場掃了尾。

根據北京市土地整理儲備中心土地成交一覽表,2011年北京土地出讓金總收入為1055億元,比2010年減收1/3以上。住宅類地塊的成交金額更是比2010年下滑一半以上,僅不到500億,2010年單是住宅類地塊的出讓金就達到了千億以上。

從地塊成交的單價來看,開發商購地態度比2010年謹慎得多,例如,北京2011年住宅類地塊的平均樓面地價僅5000多元/平方米,比2010年下調了三成,平均溢價率也下調了近兩成。

中原地產研究中心數據顯示,2011年13個重點城市居住用地成交中,僅深圳、蘇州、武漢的最高出讓單價高於2010年的水平,其餘城市分別較上年 下降10%—71%。在北京、上海、廣州、杭州4個傳統高地價城市,2011年地塊的最高單價比2010年下降34%—60%,均處於近五年中的低位。

這一年的土地市場,買地的和賣地的都已經習慣了「底價」,流拍也不能再激起一絲惋惜,只有年底出讓的此前被視為「准地王」的朝陽區來廣營地塊僅以 30億元底價出讓,並且是賣給了東山再起的孫宏斌和當年憑藉央企地王一舉「上位」的中化方興,這才引發了一些談資,不過即便如此,投資者們仍然不看好這樁 買賣,當天融創的股價竟因此下挫了4.43%。

底價拿到准地王而被看空,無怪乎地產商拿地要慎之又慎了,而由此看出投資者對房地產業的看法更是瀰漫著恐慌性的悲觀情緒。孫宏斌表示:「很多投資者勸我儘量別買地,理由是明年上半年可能機會更好,再有是資本巿場不喜歡。」

有便宜的地,買不買?這是個問題。遍地的流拍和底價成交,對許多開發商來說不是誘惑,而是陷阱。例如恆大集團董事局主席許家印就曾在2011年11 月公開表態,「從10月份、11月份的情況來看,市場比前一段時間形勢更加嚴峻。在對待土地購買這一問題上,恆大方面將持更為謹慎的態度。未來幾個月,恆 大不會購買新的土地,但以前跟蹤一兩年的項目還會購買,這是正常的,不會像以前一下買十幾塊、二十幾塊地。」

另一些龍頭企業出於公司可持續發展的考慮仍然拿了少量地塊,但和前幾年的土地儲備速度、規模相比可謂九牛一毛,且基本集中在二線及以下的城市,如保利在石家莊,萬達在南京,和記黃埔在佛山、大連,首開在葫蘆島,招商在青島和武漢……

根據中房信數據,2011年1-10月十大品牌房企通過招拍掛共拿地241宗,同比下降33%,拿地總支出為1186億元,同比下降38%。

土地出讓現場群雄逐鹿的盛況難再,只有融創和SOHO中國選擇在2011年底這樣一個蕭條的寒冬「抄底」北京和上海這兩個2011年賣地收入過千億的一線城市。

SOHO中國的一則公告稱:「在銀根緊縮的今天,我們收到大量的開發商轉讓項目的請求,這是公司收購的大好機會,今天的收購就是未來的發展。」買完 上海外灘8-1項目50%股權後,SOHO中國仍有130多億現金在手,潘石屹表態說:「SOHO中國的問題是錢太多,如果不花出去的話影響公司發展,所 以我們還要繼續尋找合適的收購機會。」

而買來廣營地塊的孫宏斌對買地後股價下跌表態稱「很荒唐」,並且表示對這宗買賣很滿意。該公司本來預計這塊地的購入價當在40億元左右,但最終以30億底價入手,融創認為是撿了個大便宜,掙了10個億。孫認為,明年的機會未必比現在更好。

順馳時代,孫宏斌由於過於激進的擴張速度致使資金鏈出現問題,不得不低價賣掉順馳。而今帶著融創殺將回來的孫宏斌的抄底行動再度引起了爭議。孫宏斌 說,他最大的變化是學會了平衡,「要做事堅決,也要控制風險;要確保大方向對,也要關注細節」,他說,「學會平衡就是成熟」。這一次孫宏斌的抄底選擇,是 否會被證明是成熟的?抄底會抄到腰上嗎?

按照2008年給房地產業帶來的經驗教訓來看,如果這一次的調整期在一兩年內結束,限購在2012年底到期,接下來的去庫存化速度可能會坐上高速列 車。如在今年住宅供地計劃只完成五成多、開發商普遍放緩工期的北京,可以想見,一旦市場行情好轉,可能又將出現供應短缺的局面。

而在這兩個週期中,順週期和逆週期操作的開發商,其境遇形成了鮮明對比。2007年開發商高價拿到的地王本該於2008年上市,不幸經歷了次貸危機 引發的地產業調整,開發商只得低價賣房甚至賣地;到了2009年,好不容易重振旗鼓又拿了很多高價地,不幸2010年開始又經歷了新一輪的宏觀調控,有的 開發商還在苦苦支撐,有的已經開始尋求項目合作或轉讓,有的則一蹶不振。

綠城就是順週期而動的一個例子,綠城集團董事長宋衛平曾表示,「綠城已習慣了高價拿地,只要看準了就放手去做。」

 在2007年、2009年、2010年這幾個地王頻出的高地價週期中,綠城買了許多高價地,例如2007年綠城花費了160億元買地,而當年公司 房地產銷售總金額為151億元。到2008年,綠城不得不處置兩塊高價地——杭州錢江新城望江區17號地塊和上海新江灣城D1地塊,其中僅出售上海項目綠 城就損失了1.48億元。2009年,綠城在杭州拿到了當年杭州總價排名前十地塊中的四塊。儘管在2009年的房地產盛宴中享受了短暫的狂歡,但傷痛是長 久的,如今綠城不得不忍痛轉手幾個不錯的項目。

 綠城最終吸取了教訓,然而已經失去了「抄底」的珍貴本錢。

而SOHO中國則相對較為理性,潘石屹對拿地的態度是,「SOHO中國的發展策略並非要極力增加土地儲備,最重要的是提升土地儲備價值。在中國,失 敗的(房地產)公司絕大多數是圈地圈得多的,深圳是這樣,北京是這樣,海南島也是這樣。」SOHO中國儘管拿了很多總價數十億的地塊,但幾乎從未被冠上 「地王」之名。也正因此,潘石屹均能看準時機,以相對便宜的價格購得轉讓地塊,例如向首創購買的三里屯SOHO地塊,向華遠購得的光華路SOHO和 SOHO北京公館地塊,向凱恆購得的朝陽門SOHO地塊,向摩根收購的東海廣場地塊等,同時賣房的時候也不會錯過市場的高潮。

相比較而言,盲目拿地王固然不智,但一些近幾年在土地市場少有斬獲的開發商也錯過了最佳的發展機遇,和規模連年翻番的開發商相比,有「掉隊」之勢。 如華遠等開發商,對土地市場形勢的判斷趨於保守,儘管一直活得很安全,但如今已不再出現在一線開發商的隊伍中。放棄拿地並不一定是最明智的選擇,房地產商 最大的挑戰,當是在合適的時機低價購地,並能適時在市場復甦階段將產品開發上市。

買不 不買 買地 這是 問題
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置業信箱(35):買不買盡,借要借盡 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=18924

問:我留意了李首富的言論一段時間,有時他會對樓價很樂觀,有時又看得比較慎重。最近他說建築成本升了一倍,樓價很難跌,但是又說要有五成首期先好買樓。而家啲樓下下都四百萬起錶,都只係一房單位,咁大拿拿二百萬首期,邊度搵?

答:筆者都有觀察各大發展商的言論,但不會視之為金科玉律,只會留意其順帶提供的資料。建築費五年大升一倍,應該是離事實不遠,但是否足以推論到樓價難以下跌呢?

大家有興趣可以翻查1998-2003年的發展商年報,當時發展商都要因應市況將旗下地盤減值,例如將軍澳維景灣畔,兩大發展商要為項目減值總超過100億元之鉅,誰說發展商不會做蝕本生意?

回說五成按揭論,也可以有不同的解讀,主流的觀點是:要儲夠樓價五成的銀碼,才好去買樓,其潛台詞是借得少,就沒有那麼容易變負資產,就沒有那麼容易被銀行要求提早還款(俗稱call loan)。

負資產是經常被誤解的一種說法,比如新車一落地減值三成是約定俗成,但筆者在「香港汽車貸款巿場佔有率最大的貸款機構」的網站找到這個語句:

「高貸款額:貸款額可高達100%車價,並包括汽車首年牌費及保險費,助您輕鬆出車」

換句話說,新車一落地,就已經變成負資產,那麼財務機構會否因此而「拖車」呢?

銀行不會單單因為物業變為負資產而要求提早還款,而是會在三個月沒有收到供款的情況下,發信通知業主再不供樓或商討,將會採進一步的法律行動。

所以,筆者的解讀為:「不要購買銀碼超過手頭現金一倍的物業。」比如,有人持有150萬作為首期,那麼在現市況中,購買300萬的物業(五成按揭),會比購買500萬的物業 (七成按揭)安全。

事實上,首富最新推出的樓盤,一樣有提供八成二按的選項,那麼首富又是否言行不一呢?筆者認為,持有150萬現金,去買400萬的物業,然後去借足八成(320萬),手持70萬現金在手,更加是有攻有守,就算是短期失業,也以有一年多的供款在手。

總好過買300萬物業,然後只借五成,一點現金都不留在手中,雖然社會上主流思維,是盡量借少,盡快還錢,反而認為是「穩陣」。

愚見認為:銀行最關心的,並不是業主借幾多,幾時清還,而是借款人按時還款,為甚麼還要「整蠱」自己呢?

置業 信箱 35 買不 不買 買盡 借要 要借 借盡 苦海
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窺探A股私募大佬持倉——一年漲120%的股票你買不買?

來源: http://wallstreetcn.com/node/104885

私募,股票,A股,投資

又到了半年報密集出爐的時節,此前華爾街見聞已經總結了海外大佬們都在買什麽,本文將為讀者總結一下國內的私募大佬們上半年都買了些什麽。

整體來看,小盤股、信息股多是大佬們青睞的對象。

澤熙投資 徐翔

私募大佬徐翔重倉持有的三只股票,特爾佳、明牌珠寶、青松股份均是小盤股,總股本在3億股以內,市值約為20億—50億元。

從2013年四季度以來,澤熙旗下兩只產品連續三個季度重倉明牌珠寶,今年二季度,澤熙仍然堅守明牌珠寶。澤熙6期、澤熙4期分別持有明牌珠寶341.16萬股、114.79萬股,成為公司第7、第9大流通股東,占流通股比例分別為1.42%、0.48%。自去年7月起,明牌珠寶股價就一路走高,至今累計漲幅已超過120%。僅以今年以來的漲幅計算,澤熙旗下3只基金就已獲得至少4600萬元的浮盈。

同時,澤熙6期今年二季度還增持特爾佳21.18萬股,累計持有1026.72萬股,持倉市值達10903.80萬元,成為特爾佳第一大流通股東,占總股本4.98%。但從特爾佳的年中報來看,公司上半年的營業收入和凈利分別同比下降3.07%和9.83%。

除此之外,澤熙6期和澤熙1期在今年二季度分別持有青松股份377.74萬股、242.09萬股,占流通股比例分別為3.20%、2.05%。而該公司業績向好,公司上半年實現營業收入3.63億元,同比增長25.35%。

“私募教父” 趙丹陽

赤子之心資本公司的大佬趙丹陽則大舉加倉全聚德。全聚德8月5日在投資者關系互動平臺上表示,截至7月底,兩“赤子之心”賬戶共持有1281.8萬股。7月份,趙丹陽管理的上述兩只私募基金加倉全聚德26.8萬股。

昀灃投資 王亞偉

王亞偉管理的昀灃投資依舊堅守三聚環保。截至今年二季度末,昀灃投資合計持有三聚環保2502萬股,市值逾5億元,占總股本的4.95%。

三聚環保2014中報顯示,公司上半年營業收入9.92億,同比增長115.19%,歸屬於母公司凈利潤1.82億,同比增長153.91%,基本每股收益0.36元。

穗富投資

這只私募基金是今年上半年的冠軍得主。

廣東穗富投資旗下的“粵財信托-穗富1號”上半年開始買入力源信息,持股量為107.95萬股,成為該公司第十大流通股股東。

博頤投資

博頤投資大舉布局生物醫藥股,二季度該私募在華潤信托平臺發行的博頤精選、博頤2期、博頤精選3期和博頤穩健1期攜手買入次新股我武生物,合計持有247萬股,該公司旗下有3只產品還攜手買入佐力藥業。

呈瑞投資

近年來風生水起的呈瑞投資旗下興業信托呈瑞1期二季度增持創業板股開元儀器,總持股量為73萬股。外貿信托朱雀漂亮阿爾法進駐天山股份,持股量達468.5萬股。

展博投資

此外,長期業績優異的深圳展博投資旗下華潤信托展博1期在二季度新進駐安碩信息、上海鋼聯和華昌達等3只創業板個股前十大流通股東,分別持股40.4萬股、224.7萬股和99.47萬股,這在很大程度上反映出展博投資對成長股價值的認可。


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歐洲央行利率會議焦點:買不買ABS?

來源: http://wallstreetcn.com/node/207822

歐洲央行最新利率決議結果今晚將揭開謎底。德拉吉是否會推出歐版QE,歐洲央行是否會購買資產支撐證券(ABS),是投資者關註的焦點。

高盛、美銀美林、摩根大通等投行認為歐洲央行不會在本次會後實施資產購買計劃,德拉吉仍然需要時間才能決定在歐元區實施大規模刺激。

彭博新聞社調查的57位經濟學家中,51位認為歐洲央行將維持其關鍵利率不變。歐洲央行將在北京時間19:45分公布利率決議,20:30分德拉吉將召開新聞發布會。

按兵不動

高盛認為歐洲央行今天將維持政策利率不變,也不會宣布歐版“量化寬松”方案,德拉吉將利用本次利率會議後的新聞發布會,概述資產支持證券(ABS)購買方案。

"歐洲央行目前不會啟動大規模政府債券購買計劃。德拉吉現在正謀求歐元區國家實施結構性改革(這會在短期內抑制需求,中期提高供給),以及反周期政策措施。“高盛最新的研究報告中提到。 

此外,高盛認為歐洲央行仍然需要再等3-6個月才能啟動資產支持證券(ABS)購買計劃。由於歐洲央行已經就資產購買方案咨詢了私人機構,德拉吉很可能就在會議後的新聞發布會上就ABS購買計劃做概括性的描述,其中包括可能的時間表,以及相關監管規則的變動。

大幅降息

 

投行BBH全球貨幣策略主管Marc Chandler認為,相比實施ABS購買計劃或者QE,歐洲央行更有可能降息。

Marc Chandler稱,歐洲央行可能把基準的回購利率調低10個基點至0.05%。-0.10%的存款利率可能被進一步調低。在最極端的情況下,德拉吉可能把回購利率調低40個基點。

Marc Chandler認為德拉吉可能提供更多定向長期再融資(TLTRO)計劃的細節。比如那些此前無法直接拿到歐洲央行融資的銀行,將通過大機構參與到TLTRO計劃中。由於TLTRO的資金成本僅比回購利率高10個基點,如果歐洲央行降息,將極大的鼓勵銀行踴躍申請加入該計劃。

觀察結果

 

歐洲央行不願意推出大規模刺激的原因,很可能是德拉吉要觀察6月份一系列措施是否已經充分執行。

德拉吉在6月份時啟動大量重磅措施,保證歐元區不會落入通縮陷阱。其中最吸引眼球的措施就是對銀行實施負存款利率。

同時歐洲央行微調了之前的LTRO政策。此前銀行利用LTRO獲得的廉價資金,大舉購買主權債,並沒有起到擴張信貸的作用。

而這一次啟動的TLTRO鼓勵銀行向小企業貸款,而這些企業正是歐洲目前經濟停滯局面下受打擊最嚴重的部門。

不過第一輪TLTRO最早要到9月18日才會啟動,第二輪TLTRO要等到12月11日才會啟動。德拉吉很可能希望看到這項政策的結果,再作出下一步重大政策措施計劃。

最後一點但可能是最重要的一點。歐洲央行希望得到歐元區政府的堅定支持才會啟動QE,至少也要先得到德國政府的支持。

德拉吉曾經表示資產購買計劃是央行可以合法使用的武器,但這並不能讓所有歐洲人信服。至少到目前德國政府高層依然有強烈的反對聲音。作為一個精明的經濟學家,同時又是一個敏銳的政治家,德拉吉一定希望在行動之前讓央行和政府之間達成共識。

歐洲 央行 利率 會議 焦點 買不 不買 ABS
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搜房买不买?我的补充意见 投资信仰人生

http://xueqiu.com/1791485284/41304135
补充:
1老莫不傻,为何飞蛾扑火?不这样做,他不会成为行业公敌,岂不更好?!
2老莫不穷,为何孤注一掷?他难道考虑的仅仅是一城一地一时的得失吗?付出的代价是否值得?
3老莫不弱,富有执行力而不乏坚毅坚持,他会被同行绞杀消灭掉吗?且行且珍惜,万里长征第一步!
4老莫不黑,给出显著超过同行的底薪和较低佣金率,换来同行的仇恨和很多中介的跳槽,只是绞皱一池春水吗?
5房产乱象,中介们起了多大的作用?信息透明,真实房源,怎么就那么困难?房产中介离成为令人尊敬的行业,还有多远?暴利下的烂服务还会像房价暴涨一样持续十年?
6星星之火,可以燎原;你不革命,命必被革。格局未定,争议迭起。若无远虑,必有近忧!革命不成功,同志须努力!

结论:目前位置,短中长均相宜。我6元成本,希望不断下跌,能够筹钱再买!

继续补充:搜房最大的问题是还没有建立起大众的普遍认知,就像 好空调,格力造…… 建立认知,门店不是唯一的方式。有了认知,房源客源都不是问题,中介也不成为问题。从客户角度,如非迫不得已,我干嘛要找中介呢?现状恰恰是一定程度的迫不得已!

//九辰:1)中国房市会倒吗?(股市,资本市场牛市下,政府意志下,不认为会);
2)搜房的新方向是错的吗? (中介服务不值3%的房款。以国内相对的低价劳力和高房价,在互联网高效支持下,1%足以提供优质服务)
3)搜房可以抵挡住二手房传统中介的绞杀吗? (抓住客户是王道, 买卖人资源是二手房传统中介的手里。 但中国消费者头脑好,买卖双方大多数比中介的素质能力高很多。 有移动通信支持,透明性增加。 再加上搜房规范paper works,传统中介的价值显然不是不可替代)
4)搜房有足够的资源和能力吗, pull it off吗? (是件难事。 但放眼看,搜房是最先下定决心布局的+老大地位+9亿刀资本+top 5 新房代理支持。 国外有redfin 的近5年的市场经验,从纯网上到线上线下结合。 搜房可以借鉴)
5) 风险很多,但大多数已经price in。 搜房从14年中开始的各种措施,没有挽救股价,一时房市危机,二是需要时间。 现在这两者可能从阻力开始变成助力。

搜房 買不 不買 我的 補充 意見 投資 信仰 人生
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特朗普 “我會自己掏錢競選,誰也買不動我”

來源: http://www.infzm.com/content/113479

(南方周末資料圖/圖)

編者按

“我不是搞政治的!”“我不是政客!”“我沒有在華盛頓的泥淖中滾過!”

類似的話在以往的選舉中也總會聽到,但候選人也不過就是說說而已。拿政界的行話來說,厭惡首都政治的選民在競選的初期有時會會找些“幹凈的政治處女”來“眉來眼去地談戀愛”,到最後卻總是會選出一個政治情場的老手來“結婚”。這是選舉政治中的正常狀況。

事情在今年似乎起了變化。如今,美國看來是進入了一個非正常的年代,一個政治上分裂而躁動的年代,一個選民普遍不信任politician的年代。離2016年的總統大選還有整整一年,數月來占據了競選新聞中心的是幾位非正常候選人--地產大亨特朗普、小兒腦神經外科醫生卡森、惠普前女總裁菲奧莉娜。無論最後的選舉結果如何,他們的風頭已經改變了美國的政治版圖。

2015年11月底民調:特朗普在共和黨內支持率為27%。競選口號:“讓美國再次偉大”。

又一個獨立總統候選人?

2015年6月16日,唐納德·特朗普在紐約市的特朗普大廈召開集會,宣布參加2016年美國總統大選的共和黨提名競爭。曼哈頓第五大道與57街交界上的特朗普大廈是這位地產大亨成功的標誌,里面最貴的公寓價值數千萬美元,便宜的也要一千多萬。在這次會上,特朗普拿出一份會計師事務所的證明書,驕傲地宣稱他自己擁有870億美元的身家。他說:“我會自己掏錢競選,誰也買不動我。”

曬身家固然引人矚目,但卻不是特朗普最吸引公眾註意的方面。歷史上有錢之後任性地在政治上玩一把的大有人在,哪怕是在總統選舉這個級別上也如此。最近一次的例子,就是偏向右翼的億萬富翁佩羅在1992年以獨立候選人身份參選,得到了19%的選票,將與他在意識形態上更接近的老布什總統連選連任的夢給攪黃了,也讓一位來自阿肯色的名不見經傳的46歲帥哥比爾·克林頓以43%的票數進了白宮。那一次,佩羅掏腰包花了1個億。

競選經費比通貨膨脹速度快了許多倍。到2008年,總統大選的經費兩黨相加已經超過了10個億。在佩羅之後,不少資深選舉分析家斷言,佩羅的敗選,證明了美國的兩黨制不可動搖。再有大腕想要試水,頂多只是攪局而已。這個說法在2000年的大選中再次得到證明——民主黨的左翼、環保主義者拉爾夫·內德以綠黨的身份參選,得到了2%的選票,攪黃了克林頓的副總統戈爾的白宮夢,讓右翼的小布什上了臺。布什家族也算報了1992年敗選的一箭之仇。

因此,在2015年8月6日共和黨參選人第一次電視辯論時,福克斯新聞的主持人的第一個問題就讓所有觀眾都屏住了呼吸。該臺傍晚6點的金牌新聞主播布列特·貝爾說:“你們中有誰要是輸了初選便會以獨立候選人身份參選的,請舉手。”在場的10位參選人中,只有特朗普緩緩地將手舉了起來。

見到這個場面,在座的共和黨大佬們都倒抽了一口涼氣。所有的人里面,的確只有特朗普的錢袋有這個底氣。特朗普接著說,他是否會以獨立身份參選,要看共和黨對他是否公平。言下之意是,如果他認為不公平的話,就要不客氣了。

辯論過後,共和黨主席萊恩斯·普利博斯很快就找到特朗普,滿口允諾會公平對待他,並說如果他能夠贏得初選的話,也會得到共和黨的全力支持。其實圈內人都清楚,普利博斯根本沒有期待特朗普的影響會延續多長。就在與特朗普會面之前幾天,普利博斯還對媒體說,特朗普受歡迎對共和黨不是個好消息。到9月初,特朗普簽下了一份文件,承諾他將支持共和黨的候選人,無論這個候選人是誰。“當然,我期待我會贏。”特朗普在向公眾展示這份文件時補充說。在這個時候,他已經在共和黨的民調中領先了至少六個星期。

他哪來這麽多錢?

特朗普以心直口快甚至粗魯的任性,除了充實的錢袋給他的底氣之外,也是他做人一貫的風格。他的第一任妻子、來自捷克的美女滑雪運動員伊凡娜由於英文欠佳,不小心管自己的丈夫叫“那個唐納德”(the Donald),聽起來就像迪士尼的卡通唐老鴨,結果讓這成了特朗普膾炙人口的外號。的確,在人們心目中,這個億萬富翁的骨子里總帶著唐老鴨般的土頭土腦——他那一個比一個年輕、一個比一個漂亮的三任妻子,他那用黃金和大理石堆砌起來的豪華公寓,無不帶有暴發戶的痕跡。

其實特朗普盡管賺了不少錢,卻算不上真正的暴發戶。特朗普家族的發跡,是從他祖父的餐館生意開始的。在歷史不長的美國,三代也就算有點根基了。

1946年出生於紐約皇後區的唐納德·特朗普,是在相當優裕的環境下長大的。他的父親在1920年代便開設了一家地產公司,專門在紐約市的布魯克林、皇後等幾個區開發中產階級的住宅。老特朗普的公司趕上了美國二次大戰後經濟發展的黃金時代,到六十年代的時候已經成為美國有數的千萬富翁。唐納德·特朗普從小是個好動、淘氣的人。親朋們回憶說,他向來大膽、有創造力、不安分。特朗普在福德漢姆大學讀經濟學本科的時候便開始參與父親的房地產生意,大學畢業後他又進入著名的沃頓商學院深造,畢業後一頭紮進了房地產界。

雖然如今是房地產大亨,特朗普的經商並不算順利。1972年,他用50萬美元開設的公司賣出了675萬美元的好價錢。可是到了1973年,特朗普和他的父親卻都被美國司法部告上了法庭。司法部指控說,特朗普的房屋在出租時歧視拿福利的低收入者和少數族裔。兩個月之後,特朗普反告美國政府破壞他生意,要求政府賠償1億美元。官司打了兩年之後,特朗普同意在美國貧窮的社區組織中每個星期提供空房的單子,為期兩年。不過,條件中也包括特朗普公司不承認任何過錯。

在這以後,特朗普除了繼續在紐約市發展之外,還將生意擴展到全國甚至全世界。在房地產之外,他又進軍賭博業和酒店業,三十歲上下就成了有名氣的大亨。1988年,特朗普買下了大西洋城著名的泰姬陵賭場和酒店,當時成為轟動全國的新聞,因為人們都知道這個公司已經債臺高築。公眾眼睛盯著特朗普,看看他在這筆大膽的交易中會如何收場。結果是,一年之後特朗普公司就已經無法還債,到了1991年,特朗普公司只好宣布破產,讓債權人和投資人遭受了數億美元的損失。根據破產法庭的裁定,遭受了這次打擊的特朗普,直到九十年代末期才從經濟上翻身。

這是特朗普經商歷史上的第一次破產,但不是最後一次。他大膽經營的方針令他的公司又破產了3次。當福克斯的主持人華萊士在那次電視辯論中提到關於他破產的問題時,特朗普大言不慚地回答,他不過是和其他生意人一樣,用破產的方式來撈取好處。

特朗普=炫富

做房地產這種生意,是否成功很大程度上靠運氣。賺了大把銀子的特朗普是否算得上天才投資者,在商界爭議很大。不過誰也不會否認,特朗普非常會利用媒體。在美國比特朗普有錢的人不少,但是像他那樣出名的確沒有幾個。他主持的美國小姐選美秀和世界摔跤娛樂活動等等,都為他掙來了名氣,以至於特朗普這個名字在美國成了炫富的象征。

有件事情很能說明這個人的特點。

2006年,《紐約時報》周日經濟版的編輯提姆西·奧布萊恩出了一本書,名為《特朗普帝國:成為那個唐納德的藝術》。書中說,特朗普的身家大約是一億五千萬至兩億五千萬美元之間。認為自己的財富遠不止這麽多的特朗普立馬大怒,到法庭去控告作者誹謗,要作者賠償50億美元。結果法官裁定證據不足,訴訟不能成立。

正是因為看中了特朗普的個性,美國廣播公司NBC才在2004年邀請他擔任電視真人秀《飛黃騰達》的制作與主持。參加節目的競爭者用各種手段爭取在特朗普公司中獲得一個高管的職位。每次特朗普都會告訴被淘汰的人:“你被開除了!”這句話成了他的名言。

另外,給特朗普帶來了高知名度的,還有他的三次婚姻。他的三任妻子都是著名的金發碧眼大美女,三人甚至長得都有幾分相似,只是第二任妻子比第一任年輕了21歲。在每次婚姻的間隔期間,特朗普總是與美女模特出雙入對,引得八卦媒體窮追不舍。

特朗普介入政治,著實使人大跌眼鏡。在奧巴馬上臺之前,他與民主黨的關系要遠遠近於共和黨。作為大財東,特朗普在政治捐款中出手闊綽,他大力支持的候選人就包括曾經擔任過紐約州參議員的希拉里·克林頓。特朗普第三次結婚的時候,克林頓夫婦都出席了婚禮。當然,他也給共和黨的候選人捐錢。對於這點,特朗普毫不掩飾地說,生意人就是這樣,兩邊都捐,最後無論誰上臺他都有政治關系。

不過2008年奧巴馬上臺之後,特朗普的政治立場忽然從偏左轉向了極右。他公開聲稱,奧巴馬並不是在美國出生的人,甚至可能不是美國公民。最後,在各方面的追問下,奧巴馬只好公布了他的出生證明。2012年,特朗普將他的全部捐款都給了共和黨人,也成了共和黨候選人羅姆尼的積極支持者。

參加2016年總統大選,特朗普繼續以他歷來直言不諱甚至在許多人看來是肆無忌憚地粗魯的作風在贏得支持。他在競選中的崛起,成為美國今日政治的奇觀。

特朗普 特朗 我會 自己 掏錢 競選 誰也 也買 買不 不動 動我
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人民幣走貶美國遊降溫,“時尚皇後”買不動了

9月也是美國的開學季。最近似乎並沒有什麽特別,同樣的課程,同樣的老師和同學。然而,劉明(化名)中午12點下課後沒有像上學期一樣來到紐約大學附近的餐館吃午飯,而是回到宿舍自己燒飯。

她告訴《第一財經日報》記者,“在外面吃午飯怎麽也要10美元,既然住在學校附近就回宿舍吃,可以節省一些。”

劉明今年開學剛上大三,從2014年來到紐約求學以來,人民幣匯率就一直下貶,從最初的不到6.2,一路跌破6.7。

今年“十一”過後,人民幣對美元匯率再度明顯走低。人民幣對美元匯率中間價10月10日大幅下調230個基點,並打破“6.7”這一近期的鐵底。之後,一直保持下跌勢頭,數次刷新人民幣匯率自2010年9月以來的最低值。

“家里都是開學前一次換好的,這次開學前就突然從6.5幾變成了將近6.7。一下子都多花了上萬元人民幣。”劉明說。劉明的父母依舊給她寄來相同數額的美元作為學費和生活費,不過因為人民幣匯率下跌,就必須付出更多的人民幣,才能換到與往年相同的美元。劉明比較懂事,體諒父母在中國也算不上土豪,能節省的就節省些,好讓父母不要太擔心。

“時尚皇後”買不動了

此前在2015年8月11日,中國人民銀行實行了人民幣匯率中間價報價機制改革,曾引發匯率暴跌超過1000點,報6.2298。此後由於引入新的定價機制等因素,從那時起,人民幣一年多來已累計貶值逾8%。

上周五(10月21日),人民幣對美元中間價再次大幅下調247個基點,為8月29日以來最大調降幅度。星期一(10月24日),在岸人民幣對美元(CNY)開盤價一度跌破6.77。

與人民幣走弱相對應的是美元持續走強。從今年10月初至今,美元指數已升值超過3%。美國經濟數據,以及美聯儲官員言論所帶來的加息預期進一步強化,都在不斷推動美元相對人民幣以及其他貨幣的升值。

“其實按照比例來說,貶值幅度每次也都不算太多,但是主要是學費加住宿費數量比較大,一次好幾萬美元,一點點匯率波動都會有很大的影響。而且連續兩年人民幣都在貶值。不知道明年開學之前的匯率會是多少,還是現在就節約點,到時候可以有些彈性。”劉明說。

她也有點後悔沒早做安排,“這兩年,人民幣一直下跌,所以我爸媽每學期都是到開學前才兌換美元,希望人民幣多少能升一些。早知道這樣,前兩年不如每年都把5萬美元額度換滿,把所需要的學費都換好。”

如果說留學生是被“綁定”一族,該花的都得花,沒有很大收緊消費的余地,那麽,奢侈品的買家們就開始捂緊口袋了。

在北京工作的王珊(化名)是朋友中的“時尚皇後”。每年都要趁著到美國紐約總部開會時大肆采購高端品牌的衣服和鞋包等。昨天,她在微信群里告訴在紐約的朋友們:她又要來紐約出差了。

“周六周日有空大家吃飯聚一聚吧。”王珊向朋友們發出邀請。朋友們倒是覺得奇怪,“你這一次周末也有空了?不去折扣店爆買了?” 王珊說,“不用啦,幸好以前買了不少,現在再買換成人民幣價格就不合算了。買不動了。”

在紐約負責接待中國遊客團的導遊齊小姐,應該算是最不希望人民幣貶值的人群了。“因為人民幣的貶值,目前美國遊的價格必須上調,結果就是美國遊的線路沒有以前那麽火爆了。最近接待的兩個團都沒有滿員。我們做旅遊的和航空公司一樣,跑一趟成本相對固定,但如果每個團的人少了,利潤就顯著下降。”齊導說,“希望人民幣匯率能夠穩定下來,如果再貶下去,我們只有通過改變線路或者合並旅遊團等辦法來對應。”

交易員見怪不怪

不過,交易員對人民幣近期的節奏已是處變不驚。

“人民幣自從去年突破2013年以來的窄幅震蕩區間之後,就進入了一個震蕩貶值的通道。”在美國一家大型銀行從事美國國債利率交易的交易員李先生告訴《第一財經日報》記者:“目前市場對人民幣持續貶值都已經有了足夠的思想準備,不會再像去年夏天突然貶值那樣,大出市場的意料。”

他解釋說,“其實人民幣兩年貶值幅度加在一起也就10%左右,而歐元從10月到現在已經貶值了超3%。因為人民幣目前還不可以像歐元那樣自由兌換,所以漲跌幅度也遠沒有歐元和日元那樣大。”

正因如此,人民幣匯率目前還不像歐元、日元那樣對市場消息這麽敏感,“所以相對來說,少了很多短期的波動,更加容易看出中長期的趨勢。”李先生總結道。

從事經濟分析研究的王先生則表示,“人民幣已經在10月1日正式進入了國際貨幣基金組織(IMF)‘特別提款權’(SDR)貨幣籃子。如果沒有重大的變化,人民幣將會一直留在SDR貨幣籃子內。所以,中國央行沒有必要為了加入SDR維持一定的匯率,央行的政策將更加自由。”

人民幣貶值對於出口肯定是利好消息——對於中國制造業來說,人民幣貶值能使得出口產品的價格更有競爭力。這兩年來人民幣貶值近10%,對於中國的出口制造企業來說,相當於售價提高了10%,多出來的利潤能大大地緩解因為土地、工資上漲造成的成本上升,緩解出口加工業向東南亞、非洲等人工更為低廉地區轉移的壓力。

當然,中國的部分外貿企業議價能力較弱,美國等強勢采購方的慣常做法是以人民幣貶值為由,壓低進貨價格。盡管如此,總體仍有望保留部分出口制造業的競爭力。

王先生還舉了日元的例子,“日本央行為了刺激出口一直推動日元貶值,為此推出各種擴張性政策,例如負利率、長期利率調控等等。但因為日元可以自由兌換,在國際資本避險需求的影響下,今年以來一路升值,估計夠首相安倍頭疼一陣子了。人民幣自由兌換度相對低一些,所以匯率還可以掌控。”

有序貶值可抑制資本外流

匯率震蕩之下,一些新的交易應運而生。王先生說,“目前有國內的朋友通過微信向我推銷離岸交割的房產。”

通常來說,如果在美國的人要在中國買房子,傳統做法是把美元寄到中國再換成人民幣去買房。而所謂的“離岸交割”,就是免去了國際匯款和結匯的步驟,直接把美元存入賣方在美國開設的賬戶里,賣方就在中國把房產過戶到買方的名下。

“這樣不僅省掉了我的匯款和兌換費用,而且對方還表示,如果我能用離岸交割以美元購房,他還願意把房價下降5%。這個主意聽上去不錯,規避了美元兌換額度的限制,但是作為投資還是算了。”王先生的顧慮也很合理,“沒有退出機制的投資不會是好投資,到時候我要脫手房產換回美元找誰去呢?”

10月24日人民幣兌美元匯率再度刷新低點,來源:中國外匯交易中心官網

美銀美林近日給客戶發了一份研究報告,認為人民幣對美元匯率將持續貶值,到2017年年底,匯率將達到7.25人民幣對1美元。該報告認為,在人民幣突破6.7大關、達到6年來新低之後,隨著G20峰會的閉幕和人民幣入SDR,預計中國央行對人民幣貶值更有容忍度。同時,隨著各類規避人民幣不能自由兌換限制的辦法被發明,資本有可能加速離開中國,對人民幣的匯率形成壓力。

人民幣 人民 走貶 美國 降溫 時尚 皇後 買不 不動 動了
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【房地產】捂臉!房子還買不買?任澤平:本輪房價或調整到2018年上半年!

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11271&summary=

【房地產】捂臉!房子還買不買?任澤平:本輪房價或調整到2018年上半年!

輪房價調整可能持續到2017底-2018年上半年

1.1中央經濟工作會議提出建立房地產長效機制

2016年國慶前後新一輪房地產調控出臺,銷量大幅回調,房價漲幅放緩。

12月中央經濟工作會議多次強調房地產相關事項,有很多新思路,因城施策調控,從刺激房地產到建立長效機制,限制投機性需求,增加土地供給,發展大都市圈。

1)在深入推進“三去一降一補”中強調“去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。”

2)會議強調,“要把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產泡沫,提高和改進監管能力,確保不發生系統性金融風險”。

未來房地產調控將始終處於高壓姿態,對於環比價格上漲的熱點城市將不斷加碼限購限貸政策,否則地方政府將被問責。

3)會議強調,“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。

表明中央明確了房地產的居住屬性和消費屬性,否定了投資投機屬性。

4)會議強調,“要落實人地掛鉤政策,根據人口流動情況分配建設用地指標。

要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展”。

表明中央決心解決人地分離、人口城鎮化與土地城鎮化不匹配的問題,大都市圈戰略日漸清晰,小城鎮化戰略或退出歷史舞臺。

1.2近幾輪房價周期平均36個月左右,漲24個月,調12個月

中國房地產周期是市場運行和政策疊加而成。

近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短,平均36個月左右為一輪房價周期,其中平均上漲24個月,調整12個月。

並且,房價上行周期逐漸縮短、調整周期逐漸延長,這主要在於防風險壓力帶來的政策調控影響。

2005年中期以來,以70個大中城市新建住宅價格指數(2005年6月=100)為標準,我國房地產市場可劃分四輪周期。

第一輪周期45個月,上行38個月,調整7個月。第二輪周期40個月,上行29個月,調整11個月。第三輪周期34個月,上行22個月,調整12個月。

第四輪周期已上行19個月,房價環比增速從9月的1.8%的高點降至10月的1.0%,再下滑至11月的0.6%。



當前房價漲幅放緩,按照12個月左右的調整周期,預計房價將調整到2017年底-2018年上半年。

10月政治局會議強調,“註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。12月政治局會議要求,“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。

12月中央經濟工作會議強調把防控金融風險放到更加重要的位置,進一步明確構建房地產長效機制。

2017年房地產調控將保持高壓狀態,從國慶前後密集調控,到11月上海天津等地加碼,再到12月鄭州加碼,顯示了中央的決心。

量在價先,銷售面積是判斷房價變化的先行指標,10月調控以來,房地產銷量大幅回落,預計價格調整也將隨後展開。

在前三輪周期中,銷售面積累計增速高峰分別領先房價指數高峰10、20、15個月,銷售面積累計增速低谷分別領先房價指數低谷2、3、2個月。

在第四輪暨本輪周期中,銷售面積累計同比增速的高點為4月,之後房價指數上行已7個月。

由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求,如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想,2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。

如果長效機制能夠建立,尚有轉機。



房地產投資增速二次探底但幅度不深:2017年增速1%-3%

2.1銷售、到位資金、新開工等領先於房地產投資


受房地產市場分化嚴重及政策調控等影響,傳統先行指標在預測房地產投資增速高峰時失效,但銷售面積、房地產開發企業到位資金、房屋新開工面積等指標的見底對判斷房地產投資增速何時見底仍具領先意義。

在最近兩輪周期中,銷售面積、房地產開發企業到位資金、房屋新開工面積累計增速高峰與房地產開發投資累計增速高峰完全一致,但上述指標的見底仍具有一定的領先性。

在2005年中期以來的前三輪周期中,銷售面積累計增速低谷分別領先房地產開發投資累計增速低谷2、5、10個月,房地產開發企業到位資金累計增速低谷分別領先3、6、9個月。

在2005年中期以來的第二、三輪周期中,房屋新開工面積累計同比增速低谷分別領先房地產開發投資累計增速低谷3、9個月。

因而房地產投資增速二次見底,需要密切關註上述三個指標何時見底。



2.22017年房地產投資增速或在1%-3%

一二線城市面臨補庫存,三四線及以下城市處於政策鼓勵去庫存。

中央經濟工作會議在深入推進“三去一降一補”中強調“去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。”

2015-2016年一二線房地產去庫存比較充分,2017-2018年面臨補庫需求。

按照長效機制的要求,隨著大都市圈和區域核心城市土地供應增加,未來房地產投資回調幅度可能不深。



明年房地產投資累計同比增速可能在1%-3%。

2016年1-11月,全國房地產投資累計同比增速為6.5%,較1-10月回落0.1個點;從當月同比看,11月房地產投資增速為5.7%,回落7.7個點。

分城市看,一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為7.4%、7.8%、5.5%;

與10月相比,一線、三四線及以下城市房地產投資增速分別回落1.1、0.2個點,二線城市房地產投資增速上升0.4個點。

從最近四年特別是最近兩年的情況看,一線、二線、三四線及以下城市房地產投資分別占全國的約11.5%、35.0%、53.5%。

近十年一線城市房地產投資增速的低值為2008年的0.2%,除此之外則為今年的6.2%左右;二線城市房地產投資增速的低值為2015年的1.0%;

三四線城市房地產投資增速的低值為2015年的-1.3%。

結合歷史數據、現實情況及政策,大致假定兩個情景:

其一,明年一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為5.0%、4.0%、2.0%,則明年房地產投資增速為3.0%;

其二,假定明年一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為3.0%、2.0%、0%,則明年房地產投資增速為1.0%。



房地產是周期之母。

2016年經濟小周期複蘇很大程度上是房地產投資回升帶動,2017年房地產投資回調將拖累經濟二次探底,這對貨幣政策、債市、股市、大宗商品可能產生影響,如果2017年地產投資增速回調,貨幣政策會否重回寬松、大宗商品價格會否二次探底、債市會否重獲轉機、股市會否像2013年一樣實現風格切換,我們拭目以待。

(完)



股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。


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房地產 房地 捂臉 房子 還買 買不 不買 任澤 澤平 本輪 房價 調整 2018 上半年 上半
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王弼:買不買樓 因人而異

1 : GS(14)@2017-03-22 00:18:21

【明報專訊】王弼雖然自2005年開始買樓收租生涯,但最初規模不過是老散業餘性質,所有東西由低做起,睇樓、買樓、按揭、裝修、放租、揀租客、訂租約,到租後服務、維修、追欠租、和租客議論什麼應該維修什麼不用維修、「馴服」租客等,基本上一條龍都有經驗。由最初個體戶做起,到現時有同事協助舖位、工廈、住宅、車位等收租,也只能說是微企級數,跟湯文亮博士等航空母艦比當然有天淵之別。

不過,就是由低做起,事事親力親為,而且不過是12年間的事,投資物業收租的繁瑣和苦樂可謂記憶猶新,近期熱話是香港樓市自海航爆買啟德地皮開始,樓價又出現井噴現象,過去兩周,已經不下三四個朋友詢問要不要買樓,老實說,對於我這個比業餘收租佬稍有經驗的物業投資者,加上活躍於金股匯、衍生工具、對冲基金等其他金融工具,就算再加一個經濟學碩士學位,朋友們的問題,也實在不容易回答。

第一,朋友的問題根本就是在問,究竟樓市是升還是跌?如果升,他就會現在入市上車;跌,他就會等一下。

96年叫別買樓分析員 未到冧市給駡死

問題是,樓市是一個非常長時期的投資,而且買入之後,特別有SSD(買家印花稅)的情况下,很長時間都賣不出,不同於股票見勢色不對,按一個鈕,便可以迅速套現。例如,如果有人在1996年中問應不應該買樓,若分析員回答不要買,因為金融風暴快要發生,我看未到7月1日回歸,那名分析員已經被人罵得狗血淋頭,甚至會給師奶罵「樓市專家食糞啦」。雖然歷史告訴我們,食糞的應該是1996年買了嘉湖山莊的一些投資者,但事件證明,分析員無論對錯,都有很大機會被罵食糞(因為沒可能那麼準確說出樓市會於1997年10月見頂),何苦呢?

投資高手 常可覓得筍盤

第二,不知閣下的背景、財力,怎麼給意見呢?有人在2003年買樓,也可以因2008年時失業,供樓成問題,被逼賣出物業,然後看着樓價自2008年後不斷上漲,最終再上不了車,現在還是無殼蝸牛。有人2012年中原指數超越100才入市,不過因為是專業人士,工資穩步上揚,現在屋愈換愈大,還有一間物業收租。另外,我見到一些資深投資者,他們什麼時候都會遇到筍盤,因為跟經紀建立了深厚合作關係,許多時都可以買入低市價兩三成,例如遺產、業主急於周轉的筍盤。他們更有能力改建為物業增值,這些高手,可能一邊說樓市不好,自己卻一邊入貨,別以為他口不對心,只不過他的境界,普通人難以明白而已。

純投資角度﹕現在新盤不吸引

最後,許多人純粹以投資角度來買樓,但其決定根本是超出金錢考量,如果是買樓「上車」,更是家庭問題。有人可能因為家人有病,不便搬屋,那麼他就要考慮,就算是樓價貴一點(有溢價),也是不是要買一層出入方面的樓。當然,溢價合不合理,自己能否負擔,亦是很重要的考慮,負擔不了,會造成更大的家庭問題。如果自己都答不了,專家又怎答你?

專家唯一可以答你的,是只可能從純投資角度出發。而對王弼來說,如果純粹投資,目前的住宅,特別是新盤,並不吸引。

■最新一集「投資.王道」

香港奧國經濟學院院長王弼會在每周主持的《明報》財經節目「投資.王道」,以專業投資者角度分析經濟和股市市况,欲收看最新一集內容,可登入:link.mingpao.com/50282.htm

香港奧國經濟學院院長 fb.com/buytillsuspension

[王弼 投資王道]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9283&issue=20170320
王弼 買不 不買 買樓 因人 人而 而異
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=328009

高力:五成物業投資者 明年只買不沽

1 : GS(14)@2017-11-28 10:39:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8372&issue=20171128
【明報專訊】亞太區房地產持續受追捧,高力國際於今年9月至10月間向35組本地投資基金和發展商進行問卷調查,發現受訪者對亞太區房地產市場持正面態度,當中逾五成受訪者將於明年只買物業而不沽貨,惟因資金成本上漲,故投資者對本港市場持審慎樂觀態度。

料舊樓強拍數目上升

高力國際資本市場及投資服務副常務董事胡孝直表示,資金成本不斷上升,雖然投資者因此變得審慎,但寫字樓仍是最受歡迎的投資項目,逾75%受訪者有意投資全幢或分層寫字樓。另政府有意重啟活化工廈政策,投資者亦於市場尋寶。胡續稱,中資仍熱中於本港物業市場投資,過去中資大多購入逾百億元貴重地皮,但現時則透過私人市場收購物業作投資,以約10億元為目標。他預計未來舊樓收購會持續增加,強拍數目亦會上升。

另高力國際研究部董事石峰表示,有投資者正透過翻新或重新定位乙級寫字樓,以及將工業物業改劃成寫字樓用途,以提升物業價值。
高力 五成 物業 投資者 投資 明年 只買 買不 不沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344557

真心真話:買不買樓都有風險

1 : GS(14)@2018-01-28 18:45:48

很欣賞林鄭特首上場後便開放置業階梯,因為此舉是令到很多原本沒有置業機會的人得到上車機會,但如此一來就提高了市場上的需求,對樓價是有提振作用。林鄭這種做法一定會被人批判是谷起樓價,但是開放置業階梯是公義的問題,很簡單,不開放置業階梯樓價也一樣升!很多有資產者現在已紛紛用盡所有的名義在物業上「集郵」,在統計數字上,我們不單只看到香港人擁有資產的比率下降(自置居所比率由2004年的54.3%下跌到2016年的50.4%),另一方面,已擁有資產的人擁有的資產量卻增加,所以林鄭特首這個政綱是令人佩服!財政司掌握着香港的前途卻有崗位上的「鬼」,就是太保守,包括叫人小心買樓!原因很簡單,如果財政司叫人買樓,若樓價下跌,他便要承受風險了;但叫人不買樓,就算之後樓價升了,以香港民情的水平是沒有人問責的。守財奴最安全,這個就為官之道,前任曾財爺就是一個好例子。陳茂波在當發展局局長的表現令人敬佩,盡力取地,但上了位做財政司之後,似乎又有一點改變,一樣是保守理財,進取不足,同樣叫人小心買樓,小心接火棒!問題是既然過去幾年是因為1,300億美元的資金湧入香港令樓價上升,何以見得未來幾年是不會有更多資金湧入香港?我不同意單邊提示,真實環境是買有風險,不買也有風險。汪敦敬
mailto:lawrance@manyw.com本欄逢周三刊出



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180124/20284247
真心 真話 買不 不買 買樓 樓都 都有 風險
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347559

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