http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=5960
巴黎:
幾乎所有價值投資人都討厭付債重的公司,利息支付和盈利的比較成為他們標淮的選擇條件。
以下是大家樂和大快活的2010年業績。
大快活:
從大快活的經營溢利的$111M比對它的利息成本1.332M,可能一般人認為有8-9倍,是非常安全,因為這說出它的盈利即使下跌很多,仍然足夠支付無情的債主而不致於倒下。
不過,如何再看大快活的支出中有關租金的支出$212M,我們發現情況並不如表面。
Graham說,一間有固定物業經營者,可能需要大量的借貸去購買物業,並支付利息,另一間卻以租金而不是舉債,兩者的固定支出實無分別,如果相對地這部份的支出佔它的盈利的大部份,都是不安全。
按Graham的計法,大快活的固定支出比,應是(111M + 212M) :(1.33M + 212M),情況真是天與地的分別,大快活的盈利和固定利息、租金比例連一倍也不到,即稍為有風吹草動,地主就來要租,或向法庭告你。
我們再看看大家樂:
大家樂:
租金支出為5.45億,固定租金利息前的盈利為6.17億加5.45億= 11.62億,即有2倍多。
寫到這裡,我們真是要對麥當勞的經營模式致最高的敬意,它把所有的固定租金的風險完全轉到承辦商身上,無論它開多小的鋪。
年前有一間發展甚速的國內速食企業倒閉,正是這個不起眼的原因。Graham說,因為種種的合作、報告方式的不同,研究這些零售公司的固定租金支出有時非常困難。
當然,在經濟起飛的時候,這些實際是高槓竿的企業快速成長,甚至可在短時間進佔到行業領導者,或者給一些機會那些投機客賺錢,並吹噓一番自已如何獨具慧眼。
但是對於以資金安全為首要條件的我們,先說股自已這間公司不會成為經濟無聲轉懷的最先倒下的受害者是必要的第一件事情。
最 近國內的體育服裝、時裝零售企業的股價大都跌了很多,相對於速食,其服裝行業天性更受經濟轉壞影響,有興趣尋底的Blog友不妨看多一步有關租金、利息對 盈利的比例,比較比較,並Post上來研究研究,一時三刻可能你們的成績沒有太大的分別,甚或因市場誤解而更差,但長遠來說,有道理的投資人的成績必定更 好,畢竟資本主意第一課就是這樣說。
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工程公司老闆陳榮發(Ben,三十歲),兩年前出手「打救」因生意周轉不靈而淪為地盤散工的巴基斯坦人Martin(原名Hussian Niaz,廿九歲),晉升他為管工,更因而成為好友。今年七月,二人合資七十多萬做生意,在元朗又新街開設餐廳「土耳其風格」,由Martin搭路,請來兩名埃及籍廚師,主打中東菜。餐廳一開,即大收旺場,十月中再下一城,在僅一分鐘路程外的建業街開設分店「塞普勒斯」,主攻外賣客。過去一個月,兩店盈利加起來已達十一萬。這段異國友情,到底誰幫了誰,已難計算。 一到晚上,元朗「食街」又新街燈火通明,十分熱鬧。只得二十個座位的土耳其風格一早爆滿,還在門外加設了三張枱。另一邊廂,建業街的外賣店外,亦擺放了餐枱。幫襯的九成是街坊客,其中與家人來吃飯的黎先生邊吃邊笑說:「未食過土耳其菜,好特別,唔同泰國菜或印度菜,呢度泊車方便,食完飯可以去食糖水。」Martin在香港長大,講得一口流利廣東話,精通七種語言,他坐鎮餐廳,Ben則負責新開的外賣店。「塞普勒斯立國前俾土耳其統治過,改呢個名係希望顯示兩間鋪有關連。」Ben解釋。不過,絕大部分客人對塞普勒斯聞所未聞。其實,兩位老闆都是飲食業初哥,能夠「一擊即中」,全靠二人各展所長,每走一步都「計過度過」。 第一步:搵鋪 Ben家住元朗,熟悉該區街道,睇中這裡消費力高,而且沒有中東菜餐廳。四月開始找鋪位,經紀曾推介教育路鋪位,「教育路過咗十點就無乜人流,做唔到夜市。」Ben說。現址上手為蜜蜜食居酒屋,以日本串燒作主打,但不敵附近數間價格便宜的串燒店,欲找人頂手。Ben看中該鋪已有食肆牌照及廚房設備等,遂用三十四萬頂手,之後在店面加入中東地毯作點綴,並將水吧位改裝成開放式廚房,已可營業。工程出身的Ben分析道:「鋪頭已符合消防及衞生條例,唔使花錢花精神重新辦手續,上手裝修時預留部分電掣位置,方便新增器材。」Ben和業主簽了三年新約,他解釋:「呢個位置一向好旺,包攬區內及跨區客,附近又有糖水鋪,好似不夜天。有傳政府想將呢度打造成旅遊區,近期仲換晒街邊嘅欄杆。」 第二步:請廚師 為求正宗,他們一早便屬意中東廚師,這就要靠Martin。他透過朋友介紹,找到原本在中環埃及餐廳工作的Bakr擔任大廚。Bakr是埃及人,來港四年,曾在法國、希臘等地的餐廳任廚,懂英語。埃及在土耳其南面,同樣信奉伊斯蘭教,菜式大同小異。後因生意好及開分店,Ben想再聘請兩名廚師。剛好Bakr的妻子帶同兩名子女來港居住,他即推薦妻子和於埃及五星級酒店任廚師Muhammad。Martin和Ben專誠到埃及試菜,最後聘請二人,並用五千元在元朗大旗嶺村租下兩個單位,作為廚師宿舍。中三已輟學的Ben坦言英文差,由Martin負責廚師溝通。外賣店只有Ben和Muhammad,Ben落單後,再用菜單和身體語言,傳達訊息予Muhammad,卻不時產生誤會,如Ben指示他按照菜單上圖片製作土耳其薄餅供記者拍攝,但試做了兩次,製成品仍與圖片相距甚遠。Ben大發牢騷:「嘩,邊有咁醜樣嘅pizza?佢唔識英文,同佢講咩都係答OKOK!」 第三步:買材料 餐廳標明售賣清真食品,必須符合伊斯蘭教規條,菜單內不可賣豬肉,其他肉類食材亦要有「HALAL」蓋章認證,表示肉類是用伊斯蘭教儀式進行屠宰。Martin指大部分凍肉商都提供相關產品,但價格比一般肉類貴百分之三至五。中東菜式講究香料及醬汁運用。開業前,Ben和Martin先帶廚師們到合益廣場購買香料。該廣場是元朗南亞裔人士的聚腳點,有不同士多售賣土產貨。Ben之後再按香料包裝上的標誌聯絡代理商或廠商,大批買入,成本可減少三成。「無標誌就問番廚師香料個名,我再上網查。中東菜唔難煮,我依家都識,最重要係廚師醃得好。」Ben笑說。Martin亦會拜託在土耳其和埃及的朋友將當地特有的醬汁運來香港,例如製作沙律用的芝麻醬(tahina)。 第四步:開分店 餐廳開張一個月已反應熱烈,他們即加收加一服務費,由於客人只關注餐牌價錢,故反應不大,服務費收入更可幫補數名兼職的人工。Ben發現外賣客增加,廚房難應付,便決定在一分鐘路程外的建業街投資近廿萬開分店。為免和餐廳打對頭,加上鋪位細,塞普勒斯以外賣為主打,並於門外設置大烤爐,吸引街坊。總店的食物款式較多,由前菜至甜品,最新設計的菜單多達十四頁。分店菜式簡單,但加入土耳其薄餅為賣點,部分食品價格較低,如總店賣四十五元的雞肉卷餅,外賣店只售四十元。「總店有位坐,有服務,外賣店無。菜式和價位不同,係希望客人去完呢間會去埋另一間。」Ben解釋。分店十月中才開張,估計首月有四萬元盈利。兩店都主打晚市,午市只佔兩成營業額;週一至週五設有午市套餐,價錢由三十至四十多元不等,仍十分淡靜,與晚市相差甚遠。Ben表示:「午市我唔夠爭,附近餐廳廿幾蚊一個餐。」到假日午市就取消套餐,「放假嚟嘅客使錢較闊綽,平日一個套餐三十八蚊,但係單點就去到五十幾蚊,假若兩個人來食飯,營業額差好遠。」如此,假日午市營業額由一千八百元升至三千元,升幅達四成。 文化差異起爭拗 Ben和Martin一人一鋪合作無間,落場時更攬頭攬頸,十分老友。但近日二人因宗教問題,就賣酒一事起爭執。事緣Martin提議推出土耳其水煙(shisha)吸引客人,Ben即提出申請酒牌,同步賣酒,因為平日已看到不少客人會攜帶酒水來飲用。但是,伊斯蘭教的教義規定不可飲酒和賣酒。「客人帶酒來,用我哋的杯飲酒,Martin都唔鍾意,話飲過酒嘅杯唔要得,但飲完就掉咗隻杯都唔係辦法,真係好難做,唯有洗乾淨啲杯。」Ben慨嘆道,「水煙梗係配啤酒,唔通飲檸茶咩?而且,做餐廳嘅都知,酒水利錢好高。」記者就賣酒爭拗詢問Martin,他即斬釘截鐵地道:「唔會諗,一定唔賣酒。」但之後態度軟化,「可以做,但係賣酒嘅收益一定要分開,我唔會收。」他頓一頓再補充:「Ben在鋪內賣酒係我嘅妥協,但係飲過酒嘅杯要同其他客人嘅杯分開,因為可能有客人係伊斯蘭教徒,我哋唔可以呃人。」雖然Ben同意分擔更多開支,如租金,以換取賣酒的收益,但二人至今仍未就此方案達成共識。 土耳其風格 開業資料(7/12)頂手費:$340,000租金^:$162,000裝修:$100,000入貨:$100,000雜項:$50,000總投資:$752,000^兩個月按金,一個月上期營業資料(10/12)營業額:$210,000租金:$54,000人工#:$48,000入貨:$25,000雜項:$10,000水電煤:$6,000盈利:$67,000#四名全職,三名兼職 聘「外援」須「工作簽證」 Ben聘請兩名埃及廚師,均須向入境處申請工作簽證,費用一百六十元,首次工作簽證期限為一年。僱主需證明餐廳的菜式特別,難以在香港找到適當人才。入境處會要求申請人有相關工作經驗,若曾獲獎會增加批核成數,同時會考慮年齡及語言能力。已受聘的廚師可申請配偶及子女以「受養人」身份來港,受養人來港就業或入學便不受限制。為免影響本地勞工市場,外國廚師的薪酬不能低於香港的現有水平。若廚師中途離職或遭解僱,僱主需要向入境處申報,廚師可在簽證有效期內留港找工作。僱員在港工作滿七年,就有權向入境處提出申請,成為香港永久居民。 | ||||||
大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)
我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000 沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中
因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C
現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…
對不起遲覆了,諗樣同大家一樣,希望盡用每一天,休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況,係想運用借貸力時都唔想見到既,情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了,係呢個三高一低情況下點攪呢?
首先如將唐樓賣比姐姐,先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔,即將47年唐樓賣比家姐,假設借一百萬,每月都要還近5000蚊,恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%,即個人總債項超過總收入的50%。
你賣左間樓比姐姐,就當租金係八千,冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交,係做按揭時提供租約,但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親),諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金,個租值可以同市場價差好遠,所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一,未必可行。
另一點要注意,係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓,47年既自住樓有兩個諗法,一係趁高售出,但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」,谷高回報。除非你間樓有機被人收購,或有可能整做樓上鋪,否則你要諗諗趁高出貨。
或者唔駛諗得咁複雜,其實手上約一百萬港元現金可等時機,過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左,賣唔成就算。不過為長遠計,你自己一定要整番d收入,用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬,如父母超60歲更可埋父母免稅額,有祖父母免稅額亦可報埋上去,計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府,睇下佢有冇建房福利惠及你啦,請你自己暫不要做業主,看政府有何「梁策」!
答:
其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。
你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。
樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法:
一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。
方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。
總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。