ZKIZ Archives


買不買地?這是個問題

http://www.eeo.com.cn/2012/0106/219181.shtml

經濟觀察報 記者 陳文雅 2011年的最後一天,北京市順義區汽車生產基地4-124地塊以1.48億元底價出讓,給清冷的2011年土地市場掃了尾。

根據北京市土地整理儲備中心土地成交一覽表,2011年北京土地出讓金總收入為1055億元,比2010年減收1/3以上。住宅類地塊的成交金額更是比2010年下滑一半以上,僅不到500億,2010年單是住宅類地塊的出讓金就達到了千億以上。

從地塊成交的單價來看,開發商購地態度比2010年謹慎得多,例如,北京2011年住宅類地塊的平均樓面地價僅5000多元/平方米,比2010年下調了三成,平均溢價率也下調了近兩成。

中原地產研究中心數據顯示,2011年13個重點城市居住用地成交中,僅深圳、蘇州、武漢的最高出讓單價高於2010年的水平,其餘城市分別較上年 下降10%—71%。在北京、上海、廣州、杭州4個傳統高地價城市,2011年地塊的最高單價比2010年下降34%—60%,均處於近五年中的低位。

這一年的土地市場,買地的和賣地的都已經習慣了「底價」,流拍也不能再激起一絲惋惜,只有年底出讓的此前被視為「准地王」的朝陽區來廣營地塊僅以 30億元底價出讓,並且是賣給了東山再起的孫宏斌和當年憑藉央企地王一舉「上位」的中化方興,這才引發了一些談資,不過即便如此,投資者們仍然不看好這樁 買賣,當天融創的股價竟因此下挫了4.43%。

底價拿到准地王而被看空,無怪乎地產商拿地要慎之又慎了,而由此看出投資者對房地產業的看法更是瀰漫著恐慌性的悲觀情緒。孫宏斌表示:「很多投資者勸我儘量別買地,理由是明年上半年可能機會更好,再有是資本巿場不喜歡。」

有便宜的地,買不買?這是個問題。遍地的流拍和底價成交,對許多開發商來說不是誘惑,而是陷阱。例如恆大集團董事局主席許家印就曾在2011年11 月公開表態,「從10月份、11月份的情況來看,市場比前一段時間形勢更加嚴峻。在對待土地購買這一問題上,恆大方面將持更為謹慎的態度。未來幾個月,恆 大不會購買新的土地,但以前跟蹤一兩年的項目還會購買,這是正常的,不會像以前一下買十幾塊、二十幾塊地。」

另一些龍頭企業出於公司可持續發展的考慮仍然拿了少量地塊,但和前幾年的土地儲備速度、規模相比可謂九牛一毛,且基本集中在二線及以下的城市,如保利在石家莊,萬達在南京,和記黃埔在佛山、大連,首開在葫蘆島,招商在青島和武漢……

根據中房信數據,2011年1-10月十大品牌房企通過招拍掛共拿地241宗,同比下降33%,拿地總支出為1186億元,同比下降38%。

土地出讓現場群雄逐鹿的盛況難再,只有融創和SOHO中國選擇在2011年底這樣一個蕭條的寒冬「抄底」北京和上海這兩個2011年賣地收入過千億的一線城市。

SOHO中國的一則公告稱:「在銀根緊縮的今天,我們收到大量的開發商轉讓項目的請求,這是公司收購的大好機會,今天的收購就是未來的發展。」買完 上海外灘8-1項目50%股權後,SOHO中國仍有130多億現金在手,潘石屹表態說:「SOHO中國的問題是錢太多,如果不花出去的話影響公司發展,所 以我們還要繼續尋找合適的收購機會。」

而買來廣營地塊的孫宏斌對買地後股價下跌表態稱「很荒唐」,並且表示對這宗買賣很滿意。該公司本來預計這塊地的購入價當在40億元左右,但最終以30億底價入手,融創認為是撿了個大便宜,掙了10個億。孫認為,明年的機會未必比現在更好。

順馳時代,孫宏斌由於過於激進的擴張速度致使資金鏈出現問題,不得不低價賣掉順馳。而今帶著融創殺將回來的孫宏斌的抄底行動再度引起了爭議。孫宏斌 說,他最大的變化是學會了平衡,「要做事堅決,也要控制風險;要確保大方向對,也要關注細節」,他說,「學會平衡就是成熟」。這一次孫宏斌的抄底選擇,是 否會被證明是成熟的?抄底會抄到腰上嗎?

按照2008年給房地產業帶來的經驗教訓來看,如果這一次的調整期在一兩年內結束,限購在2012年底到期,接下來的去庫存化速度可能會坐上高速列 車。如在今年住宅供地計劃只完成五成多、開發商普遍放緩工期的北京,可以想見,一旦市場行情好轉,可能又將出現供應短缺的局面。

而在這兩個週期中,順週期和逆週期操作的開發商,其境遇形成了鮮明對比。2007年開發商高價拿到的地王本該於2008年上市,不幸經歷了次貸危機 引發的地產業調整,開發商只得低價賣房甚至賣地;到了2009年,好不容易重振旗鼓又拿了很多高價地,不幸2010年開始又經歷了新一輪的宏觀調控,有的 開發商還在苦苦支撐,有的已經開始尋求項目合作或轉讓,有的則一蹶不振。

綠城就是順週期而動的一個例子,綠城集團董事長宋衛平曾表示,「綠城已習慣了高價拿地,只要看準了就放手去做。」

 在2007年、2009年、2010年這幾個地王頻出的高地價週期中,綠城買了許多高價地,例如2007年綠城花費了160億元買地,而當年公司 房地產銷售總金額為151億元。到2008年,綠城不得不處置兩塊高價地——杭州錢江新城望江區17號地塊和上海新江灣城D1地塊,其中僅出售上海項目綠 城就損失了1.48億元。2009年,綠城在杭州拿到了當年杭州總價排名前十地塊中的四塊。儘管在2009年的房地產盛宴中享受了短暫的狂歡,但傷痛是長 久的,如今綠城不得不忍痛轉手幾個不錯的項目。

 綠城最終吸取了教訓,然而已經失去了「抄底」的珍貴本錢。

而SOHO中國則相對較為理性,潘石屹對拿地的態度是,「SOHO中國的發展策略並非要極力增加土地儲備,最重要的是提升土地儲備價值。在中國,失 敗的(房地產)公司絕大多數是圈地圈得多的,深圳是這樣,北京是這樣,海南島也是這樣。」SOHO中國儘管拿了很多總價數十億的地塊,但幾乎從未被冠上 「地王」之名。也正因此,潘石屹均能看準時機,以相對便宜的價格購得轉讓地塊,例如向首創購買的三里屯SOHO地塊,向華遠購得的光華路SOHO和 SOHO北京公館地塊,向凱恆購得的朝陽門SOHO地塊,向摩根收購的東海廣場地塊等,同時賣房的時候也不會錯過市場的高潮。

相比較而言,盲目拿地王固然不智,但一些近幾年在土地市場少有斬獲的開發商也錯過了最佳的發展機遇,和規模連年翻番的開發商相比,有「掉隊」之勢。 如華遠等開發商,對土地市場形勢的判斷趨於保守,儘管一直活得很安全,但如今已不再出現在一線開發商的隊伍中。放棄拿地並不一定是最明智的選擇,房地產商 最大的挑戰,當是在合適的時機低價購地,並能適時在市場復甦階段將產品開發上市。

買不 不買 買地 這是 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=30386

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019