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今日經濟日報地產講工廈

1 : GS(14)@2011-02-17 07:53:38

我想都合budget

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2 : ksw(1423)@2011-02-17 17:47:29

湯兄可否轉載?

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3 : GS(14)@2011-02-17 20:32:42

2樓提及

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湯兄可否轉載?

轉載得，但是大家唔好搶貨

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4 : GS(14)@2011-02-17 21:58:10

2011-2-17 HT
住宅炒家 轉戰工廈士多房　銀碼細「易食」 葵涌華達單月賺3成   

　　政府推出住宅額外印花稅，令炒家由住宅轉戰至工廈市場，過去極冷門的工廈士多房，因銀碼較細，近期成炒賣對象；葵涌華達工業中心近月已錄得多宗士多房短炒摸貨個案，單月獲利幅度高達3成。

　　業界人士指出，在一批來自住宅市場的「生力軍」推動下，近月工廈市場短炒個案不斷增加，連一向只用作儲存貨物之用的士多房也被炒高。葵涌華星街華達工業中心屬罕有提供士多房的工業大廈，近月連錄數宗士多房短炒個案。

面積195呎 30.5萬摸售

　　其中C座4樓士多房A室，面積195平方呎，剛以30.5萬元摸售，呎價1,564元，與同廈普通分層單位呎價相約。投資者於去年12月中以26.7萬元購入，持貨個多月帳面獲利3.8萬元，升值14.%。

　　另該廈A座中層士多房A、B室，面積共600平方呎，剛以66萬元摸售，呎價1,100元；投資者月前才以約52萬元購入，持貨月餘帳面獲利14萬元，物業單月升值27%。據了解，在政府去年11月推出額外印花稅後，區內來自住宅的投資資金約多了3成。這批「生力軍」主攻細價廠廈單位，一來銀行按揭較易，二來釐印費特低，故200萬元以下細價單位被急速推高，而銀碼僅約數十萬元的士多房，更成為熱炒對象。

1200元放租 回報4.8厘

　　區內地產代理透露，現時華達工業中心的士多房單位，放租約每個1,200元，以市值成交價30萬元計，租金回報約4.8厘，回報率理想亦是另一吸引投資者入市的原因。

　　萊斯物業客戶經理周遠香指出，華達工業中心是區內頗受投資者歡迎的廠廈，主要因為該大廈共有3座，4至12樓每層分間成18個細單位，提供數百個560餘呎的細單位；以一個560平方呎的單位計，近半年售價由40萬元被推高至68萬元，於是有投資者轉炒價碼較細的士多房。

　　她又謂，在不同客源湧入市場的帶動下，近期工廈市場炒風愈來愈熾熱。各區工廈筍盤，通常第一手買家為傳統工廈炒家，因為他們不用睇樓，可以即時落實入市；第二手接摸貨的買家是受活化政策吸引入市的個案；至於接摸上摸的第三手買家多為受額外印花稅影響轉投工廈市場的住宅投資者，這批人出價相對較勇。

　　事實上，在投資者的推動下，工廈士多房的升值力甚驚人，以上述華達工業中心C座4樓士多房A室為例，據EPRC資料顯示，07年6月曾以9萬元轉手，至今年1月升至30.5萬元，不足4年升值約3.38倍。

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5 : GS(14)@2011-02-17 21:58:25

2011-2-17 HT
擁獨立契 可造50%按揭   

　　工廈士多房短炒個案並不常見，只是近期細價工廈供應減少才吸引投資者「扒冷」。不過，業界人士指出，工廈士多房有獨立契約，而且銀行又承造按揭，買賣合約清晰。

息率P減2.25厘

　　有銀行界人士透露，只要工廈士多房有獨立契約，銀行一般會視作普通工廈單位般承造按揭。現時部分中小型銀行會為工廈士多房提供估價的50%按揭，息率一般可達P減2.25厘，較普通工廈單位為高。不過，他強調，若工廈士多房有指定用途，銀行擔心新買家非法使用，多數不會承接該類單位的按揭申請。

　　地產代理消息透露，工廈士多房過去一般是供同層的廠商租用，由於大部分沒有窗戶，即有窗門也是向大廈天井，故一直用作儲物之用，甚少用作其他用途。

　　不過，近年住宅樓價及租值急升，不少另類創意產業轉租工廈，甚至有年輕人貪工廈士多房價格特平，會購入作私人儲物及娛樂用途。例如一名80後的年輕人以28萬元，購入華達工業中心一個士多房作私人影音房。

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6 : GS(14)@2011-02-17 21:59:55

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7 : 草帽(1253)@2011-02-23 14:23:28

好似有得玩. 不過唔會搶貨.

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8 : GS(14)@2011-02-23 22:22:49

我覺得要想想

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9 : 龍生(798)@2011-02-24 01:23:22

我星期日去左睇新莆江工商廈

我覺得好難搞, 我建議租多過買
因為比例上太不化算了
我看了375尺的賣75賣
尺價很高啊, 2千零蚊尺
尺價高的原因不為什麼, 因為夠細, 易入場

那些千鬆的一尺的
都是勁大的...閒閒地2千尺....
遠超預算啊

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10 : GS(14)@2011-02-24 07:55:51

咁等下先，我又唔急的

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11 : 味皇(1196)@2011-03-03 03:03:11

但係按揭唔係息低就得,關鍵係貸款期,冇廿年都圍唔到數
15年2.25厘月供980蚊,當租1200,用15萬套少少錢唔值,交稅又麻煩
20年2.25厘月供775蚊,剩425,升到5厘供985
25年2.25厘月供650蚊,剩550,升到5厘供870
30年2.25厘月供570蚊,剩630,升到5厘供800
最起碼有20年期先圍到皮


另外唔知出租易唔易呢?

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12 : 龍生(798)@2011-03-03 15:12:18

出租也不易, 因同類選擇太多, 所以就算租得出, 也不是好價,
導致業主唔心急租, 因怕遇上衰客, 租客也不急, 因大把有得揀,

新玩法其實係買一層幾千尺的, 然後間開細細間租出去,
但這就要大量人力去管理, 又不化算
而且也遠超預算

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