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高雄百貨天王 反攻台北再掀風雲 國揚侯西峰的傳奇人生

2010-04-19  今周刊





長長的隧道,終於,走到了盡頭。

從四十多歲就近1000億元的身價,一瞬間雲端墜落,從此展開負債500億元的還債人生。

這是國揚實業創辦人侯西峰傳奇的前半生。

如今,不僅沉重的重擔終於卸下,而且他手上的企業,包括高雄百貨業與飯店業龍頭——漢神百貨與漢來飯店,近期之內都有反攻台北的大計畫,令所有台北業者嚴 陣以待。

侯西峰不但回來了,而且將再掀風雲!

撰文‧劉俞青

﹁天漸漸光,雲慢慢在散,溫暖的土地,咱永遠袂孤單??﹂台上歌手黃國倫,正在輕唱這首名叫﹁天光﹂的歌,台下,國揚集團創辦人侯西峰坐著,他認真傾聽, 眼神中透著複雜的情緒。

這一天,在高雄的漢神百貨正對面,國揚建設正式推出十年來最大力作﹁國硯﹂,一舉把高雄房地產推上史上最高每坪七十萬元的寶座。當天晚上,侯西峰特別在漢 來飯店十二樓舉辦晚宴,招待VIP貴賓客戶。

風雲

從破產到帶大案重回市場

當受邀演唱的黃國倫,在台上娓娓唱出這首「天光」,裡頭的歌詞說道:﹁咱的青春,是一首勇敢的歌,咱的名,惦惦寫在土地的心肝……﹂時,原本坐在台下說說 笑笑的侯西峰,突然正色起來,當演唱到﹁天漸漸光,雲慢慢在散,……溫暖的土地,咱永遠袂孤單﹂,只見侯西峰低頭沉吟,再抬起頭時,目光看向遠方,彷彿這 十幾年來的低潮,都隨風而去,未來,牢牢地掌握在自己手裡。

如今,侯西峰風光在高雄推出第一豪宅,四月九日正式公開當天,侯西峰親自跳上第一線,白天他親自向上海來的看屋團介紹產品。晚上的宴會上,個子不高的他, 拿著酒杯,周旋於賓客與媒體之間,還一併帶上難得露臉的太太李宛瑩與漂亮的女兒,這一晚的侯西峰,自信與開心全寫在臉上。

這個場景,對很多國揚的員工,以及當天出席的諸多侯西峰老友而言,都久違了!從以前漢揚建設時期就是侯的員工、兩人交情超過三十年的北投水美溫泉會館董事長周水美就說:﹁很久沒看到侯董這麼開心了。﹂因為過去十年,為了像天一樣高的負債還沒全數償 還,他鮮少公開露面,頂多就是出席自家國揚集團的內部活動,例如開工、團拜等場合,連侯西峰自己都說,﹁十幾年來,我不曾出來主持過。﹂這一次,他不僅大 方現身會場,甚至還上台致詞,大動作等於向外界正式宣告:﹁我回來了!﹂侯西峰是回來了!但回來的,再也不是當年那個毛躁、追逐眼前近利的侯西峰。這一次 他不僅帶著﹁國硯﹂這個超級大案重回市場,而且,在經過長時間的審慎評估之後,包括名下的漢神百貨、漢來飯店都已蓄勢待發,在近期之內即將北上,重回台北 主戰場。而今年下半年以及明年,國揚建設也還有大案分別要在北縣汐止、北市南港推案,所有能量一併啟動。如同國揚建設總經理彭邵齡說:﹁三十年的功力,傾注一擲。﹂國揚建設董事長林子寬親口證實,今年年底前,漢神百貨北上的計畫就會拍板確定;目前為止最可能的地點選在遠雄 集團主導的台北大巨蛋,也就是松山菸廠的舊址。

遠雄集團透露,這個合作案兩造已談了一年多,其間國揚曾經派出百貨團隊專程北上評估,而遠雄也曾派員南下介紹。根據了解,國揚與遠雄本來為了百貨到底要蓋 在這塊地上的哪個區位,稍有爭執;國揚希望能夠面忠孝東路,遠雄則希望蓋在光復南路邊。但最近兩邊慢慢達成共識,一旦明年遠雄與台北市政府的歧見整合完 畢,侯西峰有可能在不久的未來,就能在忠孝東路四段旁的黃金地段,掛上﹁漢神百貨﹂的金字招牌。

而無論是營業額、或是百貨業最重視的坪效,漢神百貨早已穩坐大高雄百貨業的龍頭寶座,而且是遙遙領先;如今挾著高雄的成功經驗北攻一級戰區,屆時面對原已 戰火連天的台北百貨業,肯定還是一場硬仗。

北上

帶百貨與建案重回台北

聽聞侯西峰對台北市場的躍躍欲試,台北的百貨業者也全數嚴陣以待,包括近期仍身陷SOGO經營權之爭的原始經營者章啟明也證實﹁知道此事﹂,但他也說﹁台 北市場的飽和度會是侯的最大挑戰﹂。

而另一方面,漢來飯店則確定落腳台北南港,目前規畫是一棟有二百房的商務型酒店,和國揚明年的重頭戲﹁大南港案﹂共同開發。

對今年已經五十六歲的侯西峰而言,這其實是一場第二回合的人生競賽。

十二年前,一九九八年四月,國揚在出事前,股本一百零八億元,股價最高來到八十二元,市值高達八八五億元;那一年侯西峰才四十四歲,如果再加上個人名下其 他資產,等於擁有將近千億元的身價,不可一世。

但因為過度的轉投資,當時他手上包括南企、利陽水泥、漢神百貨與漢來飯店,全數虧損連連;加上最後關頭,侯西峰幾乎動用全數的現金下去護盤,孤注一擲最後 一夕崩盤。同一年的十一月七日,他個人名下投資公司確定跳票,他差一點跳樓;隔天,他召 開記者會,除了選擇面對之外,也懇求大家給他時間,他願意傾全力還債。

困頓

從千億身價到負債

所有的璀璨一瞬間風雲變色,從雲端墜落,從此開始他看不見盡頭的還債人生。

不過,國揚的資深員工強調,﹁從頭到尾,跳票的都是侯西峰個人,國揚至今沒有跳票紀錄,也沒欠銀行一毛錢利息。﹂侯西峰堅持守住國揚的完整性,因此國揚沒 有暫停交易、也沒有下市,儘管股價慘跌仍讓股東受傷慘重,但至少沒有變成壁紙。

出事時國揚名下負債共一百九十八億元,而他個人名下負債究竟有多少?眾說紛紜,但研判大約是在三百億元之譜,合計大約將近四、五百億元。

直到今天,當時國揚帳上的負債已經確定全數還清,而他個人負債也清理掉二百多億元,即使是最難搞定的貸款業者,基本上都願意認同他的還債態度。

但即使把這幾年來的國揚推案總銷數字加總起來,恐怕都還抵不過這些負債,這有如天文數字般的負債究竟是怎麼還的?事實上,自從出事以來,侯西峰的諸多好友 陸續對他伸出援手,包括東南水泥的陳敏賢(已故)、三商行陳河東(已故)等等,都讓他銘感五內。但當然也有一些人態度丕變,侯西峰說,﹁這場猶如電影情節 的大災難,讓我認清很多事情,也看清很多人,現在很多人在我面前是穿透過去的,是透明的,我看不到他。﹂但細數下來,所有幫忙的朋友當中,對他實質幫助最 大的,當屬第一時間以實際動作力挺的遠雄集團董事長趙藤雄。

相對當時市場上很多人冷眼旁觀,甚至要等著看侯西峰完全倒下,到時可能可以用最低的成本坐收其名下的資產。但趙藤雄憑著多年交情,答應願意用國揚帳上成本 價、約四十八億元買下位在台北市南港路上的南隆案土地(後來遠雄在此推出﹁新天地﹂案,也順利銷售)。這筆錢對當時的侯西峰而言,是﹁救命的錢﹂,等於是 在一團毫無章法的毛線團裡,終於理出的第一個頭緒。

國揚的員工說,這筆為數可觀的錢入帳後,先還掉這塊土地原來帳上約三十幾億元的銀行負債後,剩下的十幾億元,就成了其他工地復工的工程款。等於一台故障暫 停的大機器,從核心的齒輪開始慢慢運轉開來。順利引入這筆十幾億元的活水後,緊接著好幾塊工地陸續復工、推案銷售,資金才慢慢流進來。

援手

來自趙藤雄的保命錢

而趙藤雄此舉或許讓市場對侯西峰稍稍安了點心,也起了帶頭作用。緊接著包括位在台北市建國北路、南京東路附近的土地,原本國揚和富邦各持分一半,後來富邦 也答應願意仿效遠雄,以成本價買進。不過這筆賣土地的現金沒有直接回到侯西峰的口袋,富邦把這筆錢直接轉進另一個工地,當成北縣中和後來推案﹁天琴﹂的工 程款,而天琴順銷,又有了活水進帳。

就這樣一點一滴,原本烏雲密布的天空,彷彿看到了一點點的曙光。不過,也有極資深的地產人士分析,侯西峰還債最艱困的時期,大約是從一九九九年到二○○四 年之間,這段期間剛好是台灣房地產業最暗無天日的谷底,大跌一跤的侯西峰竟然可以在此時逆勢而行,大舉清債,其實應該與後來他透過好友陳敏賢引薦,結交認 識當時陳水扁的重要帳房林文淵有關。

透過林文淵的幫忙,加上當時的國揚已經略有起色,讓債權銀行團對侯西峰個人及公司的債務﹁適度鬆綁﹂,應該也是他能重新再起的重要關鍵。

但無論如何,在最困難的時候,朋友伸出援手,侯西峰除了感念之外,事過境遷,他也曾自嘲:﹁我人緣算不錯。﹂什麼是好人緣?侯西峰說,﹁在你最困難時,不 要奢望人家幫你,但至少不要趁機推你一把,也沒有落阱下石,就叫好人緣。﹂這段一般人不會也不想有的人生經歷,改變了侯西峰很多處世觀念。以前成功來得太 快,他接受媒體採訪時,整個人陷在沙發裡蹺著二郎腿,戴著名表的手揮舞著,眼睛卻不太看著對方的態度,讓來訪的記者印象深刻。但如今的侯西峰出現人前時經 常是一套胸前印著﹁國揚﹂的休閒POLO衫,整齊乾淨卻樸素;北市新生南路巷子裡十幾年的老房子,一住多年也沒換。

後來,國揚一度和當時還在尋覓合作對象的宏國集團,優先簽下經營BR4(就是現在的SOGO復興館)的意向書,等於是第一順位的經營者。如果當時侯西峰堅 持不讓,現在漢神百貨的招牌,恐怕早就樹立在台北市復興南路、忠孝東路口的燙金地段了。

但遠東集團的徐旭東半途殺出,開出了一個﹁夢幻價格﹂,讓宏國心動不已。侯西峰固然可以選擇不讓,但當時宏國的財務狀況非常不好,手上唯一最值錢的資產, 當然就屬這塊黃金土地,有類似經驗的侯西峰,深刻了解宏國﹁迫切的需求﹂。

最後,侯西峰告訴宏國﹁以自家公司的立場,我應該要堅持下去;但以朋友立場,我勸你半夜就趕快去簽合約吧!﹂國揚選擇成全由遠東集 團向宏國買下這塊土地使用權,但侯西峰自己的漢神百貨,也因此與台北戰區擦肩而過。

侯西峰事後曾向朋友回想這段還債的歷程,有三大關鍵促成他能夠逐漸清償債務。首先當然是許多朋友的情義相挺。第二則是出事當時,公司與個人名下都還有一些資產,侯西峰充分發揮創意,靈活運用這些資產價值,也清掉不少負債。

此外,在出事五年之後,也就是○三年,侯西峰才意外地被遠東銀行向法院申請破產,當時有一說是遠東集團為了爭取BR4的主導權,刻意讓他因此記上一筆破產 的紀錄。

脫身

二年後將再披國揚董座戰袍但無論真相如何,儘管他本人極度不願意留下這個紀錄,但他周邊的員工和朋友們,都因此大大鬆了一口氣,因為如此一來,侯西峰名下 的許多銀行負債一筆勾消。而根據《破產法》第一百五十條規定,破產人可以在破產終結三年後,申請復權之規定;換句話說,當時遠東銀提出破產申請,但直到去 年、也就是○九年,才真正走完所有破產程序。因此,只要等上三年,也就是二○一二年、侯西峰五十八歲那年,他就有機會正式浮上台面,重新坐回暌違十四年之 久的國揚董事長寶座。

長長的隧道,終於,走到了盡頭,曾經壓得人喘不過氣的重擔總算是放了下來。但今年年初,一次集團內部會議上,一向樂天派的侯西峰突然語出驚人,跟大家 說:﹁我得了躁鬱症,最近只要是一點小事就大聲小聲,不要來跟我計較。﹂原來,一路以來一直被債務壓得太ㄍㄧㄥ的侯西峰,在壓力釋放之後,反而開始和自己 心裡過不去。他ㄍㄧㄥ到什麼程度,侯西峰曾經跟朋友說,出事之後,十幾年來他沒有掉過一滴眼淚。朋友說當時召開記者會宣布跳票時,你明明就有摘下眼鏡拭 淚,當時讓很多人印象深刻,但超ㄍㄧㄥ的侯西峰堅稱「那不是擦淚,是擦汗。」是汗還是淚都不重要,重要的是,走出了這一道幽長的人生隧道之後,此時,侯西 峰真的需要喘一口氣,釋放自己也善待自己。

但他也沒能歇息太久,因為所有的事業已經蓄勢待發,很快,他不高的身影又要活躍在台灣的市場上,只是這一次的他已經大不相同,他準備充分,而且懂得拿捏分 寸踩煞車,還特地跑去把原本已經灰白的頭髮染成黑色。或許,稍停下來就要得躁鬱症的他,只要加足馬力認真工作,帶著他的得意之作——漢神百貨與漢來飯店, 重新反攻台北這個一級戰區,就是治療他躁鬱症最棒的特效藥。

侯西峰再度揮軍北上

建案

地區 地點 案名 推出日期 總銷台北市 士林區中山北路六段37號 國揚天母 2009.11 16億元台北縣汐止 汐止市新台五路旁 新汐止案 2010.4

(預計) 32億元

(分得18 億元)

台北市 南港區南港路三段 大南港案(國揚、工信與和桐合作) 2010.Q4(預計取得建造) 500億元,其中國揚占比重四成,約200億元

百貨

● 2006年,台北景美漢神百貨因規模太小,被迫退出市場,吹熄燈號● 侯西峰有意重返台北,一度想搶標忠孝復興捷運站的BR4,後讓給SOGO ● 與遠雄集團協商多時後,規畫將在台北大巨蛋建地臨忠孝東路四段邊興建

旅館

規畫將在南港路三段的「大南港案」中,興建一棟200房的商務型酒店。

侯西峰的三段人生

巔峰

1989年 推出新店安坑「黎明清境」建案,總銷金額上百億元,侯西峰因而冠上「侯百億」封號1997年 以20億元現金,接手高雄漢來飯店與漢神百貨

谷底

1998年 國揚跳票,負債高達198億元,龐大負債讓侯西峰興起自殺念頭,並被捕入獄1999年 以500萬元交保,暫時恢復自由之身,10月將集團公司減至3家,國揚建設並減資50億元

再登巔峰

2008年 還清198億元債務,高雄漢神巨蛋開張2010年 國揚與葉國一合作推出「高雄國硯」,親自現身介紹推案,再創人生新局



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高興昌找侯西峰求援 阻京城購併


2010-6-14  商業周刊





全球股市陷入愁雲慘霧之際,台股 高興昌卻逆勢在五月二十六日至六月三日之間拉出約三成的股價漲幅。

四月初,南部最大建商京城集團有意入主高興昌的消息「意外」曝光,高興昌 股票應聲大漲,從八元左右飆漲至十一‧五元。果不其然,預定在六月二十三日召開股東會的高興昌,在四月二十五日股票停止過戶後,自股東名冊研判屬於京城集 團的股票有一萬多張,證實外界的消息。

導火線:國票金找京城買股票

民國八十四年,楊瑞仁挪用國際票券資金炒股,爆發掏空百 億、震驚全國的「國票案」,當時買來的高興昌股票,該如何處理,一度讓國票金(國票後來成立國票金控)傷透腦筋;但時移境遷,十五年後的今天,這批總計占 高興昌股權三二‧六%的股票,一夕之間從燙手山芋,成為市場的當紅炸子雞,並引發一場經營權大戰。

金融業依法不得持有非金融本業的上市公司 股票,國票金依規定必須在取得後四年內處分這批股票,因此,國票金在前年股票發還之後,就積極尋求買主,包括義集團董事長林義守,以及京城建設董事長蔡天 贊等,都是接觸的買家。

京城集團近年深耕北高雄的美術館、農十六等兩大最紅火的新興重劃區,光是在這兩區,合計推出的建案就達四十幾個。蔡 天贊更是高雄有名的「獵地大王」,他表示,他個人名下有三萬餘坪土地,上市的京城建設手上也有七千坪。

遭覬覦:六十億元萬坪土地搶手

至 於高興昌,則是高雄美術館區的大地主,原本持有一萬多坪的精華土地,蔡天贊老早就想買下,但高興昌在九十六、九十八年兩度將美術館區合計四千二百多坪土 地,賣給永信建設及其關係企業吉松建設,讓蔡天贊扼腕不已。

也因此,在與國票金接洽後,蔡天贊認為值得深入評估。根據京城內部評估,高興昌 在美術東四路、美術北三路與中華一路之間,包括舊廠房與目前高興昌總公司用地,合計有九千七百坪土地,每坪市價約四十至五十萬元;此外,高興昌在三多四 路、85摩天大樓旁,目前做為停車場的一千七百坪商業用地,估計每坪市價超過一百三十萬元以上。光是這兩筆精華土地,合計價值就達五、六十億元,如果順利 開發,總銷售金額上看兩百億,可望創造出七、八十億的龐大利潤。

基於這些土地的龐大利益,京城自去年第四季起,開始低調自股市中買進高興昌 股票;不過若想順利達陣,關鍵仍在於取得國票金手中的三二‧六%股權。

這起原本秘密進行的計畫,半路殺出程咬金。四月初媒體披露京城有意入 主高興昌,讓事件發展完全變調。消息走漏後,高興昌公司派立即展開危機處理與反制;而京城方面為了降低雙方緊張,刻意在停止過戶日前調節不少持股,避免進 一步拉高對立。

蔡天贊表示,在國票金持有的高興昌股權還沒確定花落誰家之前,一切都是未知數。他認為現在大家都拿著放大鏡在看未來的發展, 因此有意願的買家與國票金私下協商的可能性已不高,最有可能的是採取公開標售。如果未來採公開標售,京城應該會參與,但目前只能靜觀其變。

備 銀彈:砸十二億搶標三成股權

面對京城集團來勢洶洶,高興昌鋼鐵董事長呂泰榮找來有三十年老交情的國揚集團顧問侯西峰;在侯西峰穿針引線下, 呂泰榮與國票金高層已兩度會商。侯西峰表示,依照商場慣例,國票金要標售高興昌股權,原經營者理當有優先承購權,更何況公司派其實也是當年國票案的受害 者。

呂泰榮則證實,呂氏家族合計持股超過三成,掌握的股權不下於國票金。未來國票金手上的股權,不論是採公開標售,或以約定價格一次買下, 大股東都已備妥銀彈,全力捍衛經營權;根據估計,至少要準備十至十二億元資金。未來高興昌則將積極轉型,全力活化土地資產。

一位熟悉內情的 業者分析,這場戰役,京城的贏面應該不大,因為敵意購併貴在奇襲,但目前已失了先機;更重要的是,公司派可以運用許多策略反擊,對市場派較為不利。

舉 例說,公司派可以先和特定對象簽訂土地合建契約,未來即使市場派取得經營權,也無力回天。此外,由於公開標售股權辦法規定,每筆標單上限為九百九十九張, 但公司派已掌握三成多股權,因此未來標售時,只要再以高價(例如每股二十元)搶標一○%到一二%股票,就足以鞏固經營權;如再配合縮減董監席次,外人要拿 下的難度更高了。

不過京城集團也並非一無所獲,因為經此一役,各界都瞭解到高興昌名下土地的價值,也看到公司未來轉型、獲利爆發的機會。在 投資價值獲得市場認同後,京城手中的持股可望水漲船高。

同時,公司派也釋出善意,表示高興昌還有不少土地資產,不排除與京城集團合作。在京 城、高興昌、國票金三方都找到著力點之後,這場看似劍拔弩張的經營權大戰,有機會因為土地、股價而讓三方都得利。

延伸閱讀:高興昌坐擁精華 區土地

資產所在地:高雄鼓山區青海段 面積:9,700坪目前市價:40~50萬╱坪使用狀況:閒置廠房、總公司用地

資產所 在地:高雄苓雅區意誠段面積:1,702坪目前市價:130~150萬╱坪使用狀況:停車場用地

資產所在地:高雄三民區中都段面積:975 坪目前市價:約30萬╱坪使用狀況:停車場用地

資料來源:高興昌鋼鐵



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側看國情和房價 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/22967678
呵呵,許多人喜歡離開價格談分析,我不是很能理解。換句話說,如果萬科今天一塊錢一股賣給他,按他的邏輯也不是好股票。

而對我來說,那一定比10塊錢的時候好很多。

回到他說的三個因素:
1、說什麼沒看懂。看字面意思地產股是估值向製造業靠攏?什麼意思。目前金融股估值低,製造業估值高。這個是說股價還要大漲麼?

2、存貨折價的風險。過去兩年多地產股的估值都是按存貨折價計算的,才看見麼?任何生意其存貨折價的風險永遠存在。問題是,風險是高是低,判斷的依據是什麼?

3、物業稅、遺產稅、財產公示、毒霧天氣、戰爭陰云、老齡化、通脹等等均構成對房價的壓力。這些說法是是而非。因此撰下文回應:

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有些朋友喜歡宏大敘事,我覺得很好。但是做為一門生意來說,宏大敘事的角度本事和微觀判斷是需要區別對待的。

例如,作為一門學科,經濟學的一個基本視角是:在開放市場的情況下,競爭可以拉平利潤差異,從而達到平均利潤。

那麼作為一個微觀企業家,如果錯誤的認為什麼也別做就可以獲得平均利潤、那些七上八下勞心勞力的兄弟都是瞎折騰,那麼這位企業家很可能很快被歷史的車輪滾滾壓過,成為平均利潤率以下的一個犧牲者。

事實上,作為每個微觀競爭主體,無時無刻不在考慮如何獲得比同行高的利潤,從而獲得更大的市場以及更多的競爭優勢。換句話說,平均利潤率其實就是宏觀視角下的一個統計量,在這個平均數包涵下,微觀主體呈現了經營表現的多樣性。

回到主題,考慮下那些宏大敘事背後的邏輯和事實:

1、空氣污染會使更多的人離開北京,從而導致北京房價回落麼?

我看未必。北京的外來人口以三北人民居多(華北、西北、東北)。看看環保局的空氣質量就知道了,整個華北、東北以及部分西北地區整體空氣質量都不好,相比之下,北京的重污染還顯得輕一些。

2、戰爭的陰云能使房價回落麼?

不知道。先不說北方百萬平方公里領土問題。一個小島意義如何。但如果真的有較大戰爭的可能,那麼其他人真的不會率先拋盤麼?這麼多拋盤不會影響價格麼?當然要是覺得必須未雨綢繆我也無話說。反正細菌瘟疫、火山地震、人禍天災、衛星撞地球都是有可能的。這麼愛擔心,根本不應該買什麼不動產。

3、財產公示

真相信?那就應該積極買入房產。若中國政治更加清明,憑藉中國人民的勤勞勇敢善良智慧,未來的好日子多著呢!

4、物業稅

上海已經收過物業稅了。但房價已經普遍越過了最高峰。

5、遺產稅

有哪國出了遺產稅,房價大跌的,麻煩給個說明。

6、老齡化

北京上海的高房價是「幼齡化」帶來的麼?如果不是那麼老說老齡化有什麼意思呢?許多地方,年輕人就都流出了。只剩老人和孩子。倒是還沒有老齡化,但有指望麼?

7、通脹

99年以後,中國基本就處在一個通脹環境中。房價是漲是跌,有這麼難分辨麼?怎麼能推斷房價必然會跌呢?




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回應的原文:

西總,正好有人在說地產股。。。

神農陳宇

1、地產股估值正在逐漸脫離金融屬性,向類製造業靠攏。2、地產股在現階段面臨的存貨折價風險。3、物業稅、遺產稅、財產公示、毒霧天氣、戰爭陰云、老齡化、通脹等等均構成對房價的壓力。綜上,地產股不是當下好的選擇。
側看 國情 房價 西峰
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轉帖:大陸房地產發展趨勢與政策展望 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/24316138
(一)前言      

大陸於2011年推出了號稱「史上最嚴厲」的一系列房地產調控政策,年來房地產市場呈現平穩趨勢。但自從去年秋季以來,由於民眾預期經濟與房地產業最壞的情況已經過去,導致房地產活動升溫,房市價量出現「年末翹尾」行情,各界都在關注以往房價上漲→調控→政策效應減弱→出現報復性上漲的歷史是否又會重演。

就大陸而言,房地產業一直是攸關經濟增長的重要行業。目前保持經濟復甦,穩定經濟增長是第一要務,很多人認為新一屆領導班子今年為了穩定經濟增長,房市調控政策或將鬆動,對房地產可能採取事後調控而非預先調控。就國際而言,美國近期連續的量化寬鬆政策發揮了作用,經濟呈現溫和復甦趨勢,房地產市場也觸底回升,房地產價量和營建活動等主要指標均持續改善,給大陸帶來積極性示範效果。

新年伊始,房地產調控即進入高度敏感期。最近大陸一方面多次強調不會放鬆今年的房地產調控,一方面表示要加強住房保障工作,試圖為市場預期定下基調。但這些政策宣示能否影響市場心理預期,扭轉恐慌性購房現象,任務十分複雜艱巨。

(二)調控成效回顧與預測

2012年的大陸房價開低走高。12月,全大陸100個城市新建住宅平均價格為9,715元/平方米,環比上漲0.23%,為自2012年6月後成交量連續第7個月環比上漲。其中北京、上海的月交易量最高值都出現在12月;上海商品住宅成交量更是突破百萬平方米大關,創下年內新高。2013年第一週房市熱度持續,在40個城市中同比上漲城市佔九成以上;主要的54個城市新建住宅簽約達8,438套,比2012年同期上漲16.8%;特別是北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市有2,127套簽約數,同比上漲57.7%。土地市場也是先冷後熱,上半年土地拍賣量跌至谷底,成交量較2011年同期下降三成以上,但自第四季度起,伴隨新屋銷售的逐漸回暖,土地成交量步步回升,北京、上海、廣州、深圳等一線城市都有所謂的「地王」出現。

房地產暖冬的原因有以下幾個:1、開發商與民眾對調控政策逐漸適應,調控政策的抑制需求效應減弱,而且很多地方先後放鬆了限購政策,顯示調控效果尚不鞏固。2、受到打工者年終返鄉置房潮及民眾年底集中消費習慣的影響。3、從需求面看,住房剛性和改善性需求上揚,使商品房銷售面積轉降為升;從供給面看,房屋新開工面積繼續縮減。4、房產開發商的營銷策略奏效,加劇民眾對房價恐慌性反彈心理預期。5、預期城鎮化進程加速,民眾購房積極性提高。

今年開始,多個地方的房市成交量呈現「開門紅」,接下來會如何成了當前最受關注的話題之一。目前市場有暴漲、暴跌與平穩發展三種預測。

持暴漲論者認為,2013年大陸房市利多將多於利空。政策面,城鎮化與工業化發展將促進房地產行業更加蓬勃。經濟面,經濟復甦持續改善、民眾投資渠道少、人口老齡化趨勢都將支撐房價與地價。貨幣供給面,美國相繼推出QE3、QE4,世界貨幣持續寬鬆,國際氾濫的資金流入大陸,大陸為維持匯率穩定,穩定出口,將不可能長期實行相對保守穩定的貨幣政策,今年應該會在一定程度上加大貨幣寬鬆力度,不可避免地會推動房價上漲。此外,2012年新屋庫存持續減少,土地供應與住房開工量均呈負增長,因此房價在今年3月以後勢必再漲。

持暴跌論者認為,整體而言大陸經濟已經陷入衰退,資金大部分流入房地產,經濟衰退將拖累房地產市場。加上全球展開金融戰爭,將嚴重衝擊大陸的貨幣體系,一旦貨幣崩潰,房價勢必崩盤。目前房地產市場並不具備量價齊升大幅反彈的條件,近期的回暖並非真正反彈,而是泡沫破裂前的反覆震盪,也是金融寡頭包括外資與權貴資本出逃前製造出來的暴漲氛圍。曾經是房價上漲最快城市之一的溫州,自去年下半年以來,房價一直領跌,目前溫州房價每平方米暴跌2萬元,同比跌幅達18.03%,是房價下跌最鮮活的例子。

持平穩發展者認為,房地產行業的黃金期還沒有結束,但遏制投機、投資性需求的調控政策勢將持續,加上住房供給充裕,商品房庫存壓力仍待消化,以及保障房供應量增加,因此2012年底出現的房市翹尾行情只是階段性、波段性的,不會持續。2013年的房價將不可能大漲大跌,房地產市場總體將保持穩定。

 (三)房地產政策趨勢

大陸新領導班子強調深化改革,但在房地產問題上,去年11月的中共「十八大」報告只提及建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,而未提房地產調控。其後召開的中央經濟工作會議也只是表態維持調控政策的穩定性。「住房與城鄉建設部」部長姜偉新也只強調今年要堅決抑制投機、投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求,以引導和穩定社會預期。不過這些都無新意,沒有給市場一個清楚明確的政策預期。

由於新領導班子的房地產政策尚未明朗,因此房地產政策仍以控制投資投機性需求與加大保障房建設度為主。除大陸「住建部」的宣示外,相關單位如大陸「國家發改委」表示今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策;大陸「國土部」制定土地管理的新規定與制訂「農村集體土地徵收補償條例」;北京市則力求將限購在內的短期制度長期化,並醞釀製定一系列調控儲備政策,希望未來一年的房價漲幅能夠控制在10%以內。

大陸的房地產調控政策已經推出很多,「限購」是目前較有效的房地產調控手段,但因是行政措施而被批評為扭曲了市場機制。另外,徵收房產稅被認為是抑制房價上漲的有效辦法,雖然徵收房產稅已不存在技術障礙,但從上海、重慶兩地試點的經驗來看,對房市調控的作用不大,實施全國範圍的房產稅仍存在很大爭議,目前仍在研究擴大房產稅試點範圍的方案之中。

在「限購」與徵收房產稅之外,大陸目前正在思考建立房地產長效機制問題。大陸「國務院發展研究中心」不久前完成了「德國房價漲幅長期保持較低水平的經驗及啟示」報告,稱許德國用法律形式強化以居住為導向的住房制度設計,有效地遏制住了投資投機性需求和開發商獲取暴利的行為;長期穩定的房貸政策,為穩定購房者預期和房價水平提供了制度保障;多元化的住房體系,滿足了不同收入階層的住房需求。大陸似是有意借鑑德國經驗,處理房地產問題更加注重市場手段和法制手段,穩定市場預期,這是一個新的思路。

 (四)結語

從過去十年大陸經濟發展歷程看,經濟增長很大程度是依靠房地產市場快速發展拉動的。但房地產的快速發展導致產業空心化,地方政府視土地為生財工具,房地產市場成為少數人暴富的工具,引發了嚴重財富分配不公、民眾創造財富的價值觀念扭曲等一系列社會問題。現在新領導班子強調重視民生、社會共同富裕及經濟增長質量,住房是絕大多數民眾的第一民生,如果房市新政不能跳出調控政策的舊思維,不在政策上進行重大調整,則不僅無法實現「沒有水分」的增長,大多數民眾終將望屋興嘆,重視民生將只是空話,亦將自絕於廣大人民。

然而,固定投資迄今仍是拉動大陸經濟增長的重要動力,房地產投資超過固定投資的四分之一,這一趨勢中短期內難以改變。如果因調控而導致房地產發展速度放緩,就可能再出現鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業產能過剩等一系列連鎖反應,對整體經濟與金融造成衝擊。

如何在保增長與避免引發房地產泡沫破裂之間取得平衡,將是政策考慮重點。既須高度警惕房地產調控政策再次陷入「空調」,房價進一步飆升,泡沫破滅;也須顧慮到調控對實體經濟活動的衝擊與影響。從目前經濟與房地產市場的運行態勢看,今年房地產調控的任務將更加複雜艱巨,政策措施勢必要作相應的調整。目前大陸有意轉變過去「重行政手段、輕市場手段」的做法,強化市場化改革,改革地方政府壟斷土地市場,進一步完善房地產市場調控體系,後續作法與發展頗值觀察借鑑。
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回鄉樓市見聞錄之杭州:房價的天堂還是人間? 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後,杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何?讓我們看看文中的觀點。所在地:浙江杭州

見聞提供者: @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦,像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說,雖然也算主城區,但由於這兩個區沒有同城待遇,和其他區是不同的,所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前,首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖,我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構,是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋(西湖美景之一,白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋)

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂,其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講,這湖水、這青山,無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展,還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖,杭州人民也算犧牲無數,連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住,也因為各種生活配套無法跟上,無法成為大型的居民區,而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講,用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句,拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外,還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江,則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城(容易觀察到市區和西湖連為一體)

正因為此,1990年之前,杭州真的很小。一共也就6個區:上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的:教工路(或學院路)以東,文一路德勝路以南,錢塘江以北,秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域(該區域工作日車子限號通行)。對於老杭州來說,這就是他們認為的杭州主城區:這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線,在很多年內,杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊,也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了,老市中心地方小,新樓盤多年難得,那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價,對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講,從新華園(45000+)到武林一號(70000+),這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以,普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好,杭州不是永遠那麼小的,屌絲們也會有春天的!90年代後,全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始,杭州也未能免俗,開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東:

說到城東的擴張,最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江,南靠復興地區,西依秋濤路,北至錢塘江二橋、艮山西路,佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊,從2001年前後,杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標,區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道,雖然摩天大樓不能代表現代化,但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心,最集中的總部中心,最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離,但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區,房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目,二手房價格基本穩定在35000+以上,超豪華的那種40000+,50000+都有的,但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房,基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城(杭州最重要的拓展新區)

城東新城則是錢江新城向東,向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有,由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋:城東新城是杭城的東大門,上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃,城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心,南接錢江新城,東聯下沙副城,是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點,東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此,另地鐵一號線穿過大部分區域,其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區,一切都是由零開始,且建設時間較短,故生活配套基本等於零。但是潛力可期,故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城,從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講,從下沙管委會到武林門(現在市中心)距離也就20公里,離錢江新城(未來市中心)則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的,這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染,畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤(金沙湖附近)價格16000-18000,沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的,是九堡板塊。從時間上來講,九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年,九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止,九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢,這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏,更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+,九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城(含九堡板塊)的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南:

1996年,杭州市跨江新設立了濱江區,由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步,也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區,杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇,所以濱江區規劃起點較高,建設重點集中,生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後,其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤,則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江,從地理距離來說,那還是相當接近的,所以不少小康型家庭,在選擇實現購房夢的時候,將濱江列為第一選擇。

杭州城西:

2002年,杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整,成立了杭州西湖風景名勝區管委會,與杭州市園林文物局合署,實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域,全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域,又在後來的日子裡,將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機,將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園(電影《非誠勿擾》在此取景)

三墩板塊、申花(西湖區)板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講,還是從規劃上說,西湖區所要面對的區塊較多,故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊,離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的,但是離市區偏遠的樓盤,則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念,但是地理距離實在離主城區太遠,價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念,基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區,因為生活配套已基本跟上,且與主城區地理距離較近,其樓盤價格已基本為杭州市主流價格,目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是,1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區,區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰,東臨錢塘江,西靠龍塢、靈山風景區,地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山,與濱江區隔江而望,環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零,所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域,或者周邊學校(中國美院)老師的最愛,價格普遍不高,基本在15000+,當然了,別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑(西湖新十景之一)

杭州城北:

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡,也將一些其他區管轄的地區,如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區,這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣,新擴區域較多,各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊,現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源,加上區政府的生活配套優勢,價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊,價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊,金隅田園外最高只能到18000+,但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江,西面是山和湖,只有東面和北面範圍較廣,最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤,如石祥路沿線,運河支線沿線等等,但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏,再加上城北與各大商業綜合中心的距離,導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的,可以選擇城西的樓盤,錢江新城商圈的呢,可以選擇城東的樓盤,至於武林廣場商圈的,既可以選擇濱江,也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年,杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間,考慮到當時大家的收入,其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久,市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老,結構也尚可。與二手房相比,新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧,為小孩結婚而貢獻首付的家庭外,大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火,這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園,位於中河路沿線,絕對的景觀和市中心,醫院學校就在身邊,其價格是當時的標竿5000+。

2001年,杭州的主城區已經擴張了不少,濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市,所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河(杭州古城河)的沿線一帶新房。離武林廣場近,又有貼沙河公園景觀,單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅,達到了7000+。

2005年,這個時候,全國樓市已經開始有很大的升溫了,溫州炒房團應該也是那個時候出現的,而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進,輕鬆破萬,當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高,但是沒想到的還在後頭。

2007年,房價熱的發燙,前幾年的幾次「空調」,讓大家更加意識到房價只能升不會跌,這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了,大部分的樓盤都在曾經的遠郊,現在的市區裡面了。當時錢江新城板(當時一片荒涼,啥也沒有)塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅,則輕鬆達到了20000+。

2008年,金融危機,各大開發商均風雨飄搖,紛紛開始打折拋售,下沙沿江板塊回到了5000+,新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年,經過最洶湧的那波狂漲,杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年,其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態,總體價格和2012年相比基本持平,這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離,與南京等城市相比,杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講,杭州不是杭州人的杭州,而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前,但凡有點能力的浙江小私營業主,怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房,所以從房屋一開始市場化銷售以來,杭州的房價一直都排在北上廣深之後,深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體,不僅僅是杭州人,確切的說是浙江人,消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐,所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數,氣貫長虹。就算有一段時間回調,但是等回調之後,其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是,十年的房產牛市,其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了!像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣,慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪,故目前來說,房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看,我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了,前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗,那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性:

第一個可能:新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內,新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能:品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後,很多房產大鱷出現在了杭州,比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看,雖然房企大鱷銷售業績不錯,但是在杭州影響力似乎都一般,品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是,保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起,被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江,在樓盤品牌建設上,遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤,未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多,會超過20%。

第三個可能:最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面,敵不過市中心老小區房屋價格,特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能:鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺,不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法,恐怕會是猴子撈月般的空想
回鄉 樓市 見聞 錄之 杭州 房價 天堂 還是 人間 西峰
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溧陽市房地產市場見聞與思考 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27506126
不好意思,剛才有個數據出現重大錯誤,更正了重新發一下。

最近也一直考慮家鄉房地產的未來,剛好看見這個帖子,利用坐高鐵的時間做了一個粗陋的分析,希望各位專家指教。

1、 家鄉簡介

我老家是屬於蘇錫常地區常州市管轄的縣級市溧陽市,全國百強縣,地處蘇浙皖三省交界地區,交通便利,位於長江三角洲1小時經濟圈內,屬於上海經濟區。距上海、杭州200公里,距南京、蘇州、張家港百餘公里,寧杭高鐵穿境而過(高鐵在溧陽有一站,從北京回家現在只需要4個半小時了),距南京祿口國際機場80公里,距常州奔牛國際機場60多公里。溧陽自古是魚米之鄉,所以農林牧漁都發展的不錯,工業方面最近主要是電纜,變壓器及少量的紡織和化工。其中上上電纜據業內朋友介紹,處於國內領先地位。近幾年旅遊業發展迅速,著名的天目湖旅遊區、南山竹海、還有中國十大溫泉。

2、房價現狀

溧陽的房價一個最突出的情況是貴。2005年至2010年,年均漲幅在20%以上。14年1月均價8700元每平米。新城區較好的樓盤1萬多每平米,在旅遊區天目湖的高端別墅價格居然已經達到2.3萬每平米。我家居住的地方,距離第一中學,實驗小學和人民醫院步行距離20分鐘以內,三年前的價格不過4000每平米,現在新樓盤價格8600每平米。根據房價壓力指數=60平米房子的總價/2倍的人均全年可支配收入,目前溧陽作為一個縣級市,房價已經高於地級市常州和無錫地區。房價居高的主要原因除了全國房地產市場火爆,居民對房價上漲預期強烈以外,地方保護主義下當地開放商壟斷了本地房地產市場也是一個非常重要的原因。最近五年城鎮化建設迅猛,老城區改造和新城區擴建同步進行。北側的老城區以改造為主,南側的新城區是近年新建的,目前重點規劃發展的是金杭高鐵沿線,南側燕山森林公園旁的燕山新區。目前主城區建設面積2570平方千米,預計2020年可翻番。今後家鄉發展定位是長三角休閒度假旅遊新興區域、蘇浙皖交界地區商貿集散中心之一。

3、房價展望

這次過年回家,發現老城區周邊和郊區商品房鱗次櫛比,直觀的讓我感受房地產在老家存在泡沫。目前我身邊的親戚朋友,多數均有兩套房以上。而且溧陽整體人口老齡化趨勢顯著,60週歲以上人口最近這幾年佔比在15%左右,所以購房需求不強。據溧陽統計局資料,2012年溧陽市常住人口76萬,2020年有望達86萬,隨著城鎮化進程,城區常住人口有望達到40萬。根據2005年人口結構數據測算,2005年總人口77萬,男女比例基本相當,18-35歲1.68萬人,佔比2%。假設18-35歲人口占比基本不變,則2020年城區人口中這一年齡段的人口將不足1萬人。若根據常州市第六次人口普查的統計推測,勞動人口15-64歲佔據總人口的78%,則2020年溧陽市這年齡段的人口將為67萬人口。

考慮到溧陽人喜歡住大房子的習慣,中原地產在調查溧陽房地產消費市場時,稱我家鄉人「愛面子,喜攀比」。按照一對新夫妻居住面積100平米測算,2020年不足1萬人的青年人新婚買新房,主城區需要50萬平米的新增商品房。如果誇大一下需求,假設改善性住房也有需求50萬平米,則總需求為100萬平米。根據中原地產2011年統計數據,僅溧陽主城區目前各主要樓盤的可售面積已達238.88萬平米。11年之後的數據沒有查到,但是根據筆者的感受,房地產開發在11年之後,增速明顯,周邊地區開發了許多高層住宅小區。同時考慮到目前不少家庭有兩套及兩套以上住房,且老齡化人口對住房市場的需求將會部分退出,溧陽市主城區目前的新增商品房可能已經供過於求。

另外,儘管地處長三角經濟繁榮地區,目前沒有發現溧陽具有明顯的人口和資金的集聚效應,因此也很難想像在為了的三五年人口會出現急速增長,或會有大量資金湧入溧陽從而推高房價。事實上,近年來溧陽常住人口增長緩慢,整體流動性不足,目前房地產成交量也不旺盛。個人認為未來溧陽房地產市場不存在上漲的理由。結合國家新政府對於房地產調控的堅定態度,整體資金面和信貸(包括對房地產公司的放貸和居民住房貸款)收緊,以及部分公租房,廉租房(保障性住房溧陽做的還不錯)等政策性住房分析,溧陽房地產價格堪憂。

4 民眾態度

目前家鄉民眾對房產未來的走勢也不像前兩年的一致看多了,家鄉的論壇中唱空的人士也逐漸變多。家中親戚也有希望房產能夠變現的。根據部分房產中介反應的情況,大戶型的住房在市場上銷售已經較為困難。部分人人們因為過去十年國內和溧陽房地產價格和暴漲產生了慣性思維,認為房價會繼續上漲。殊不知當年日本房地產破滅後,東京房價曾跌至最高峰的40%,且在低位徘徊了10年左右。而溧陽作為三四線的縣級城市,其社會和經濟地位顯然與東京有雲泥之別。

總之從市場供需,經濟背景判斷,溧陽的房價沒有繼續上漲的理由。繼續上漲,只是延續擊鼓傳花的博傻遊戲。等市場情緒變化後,如果在未來的三五年出現深度調整我不會意外。
溧陽市 溧陽 房地產 房地 市場 見聞 思考 西峰
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人均月收入2000的家庭就比70%的人富了 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/28135012
大家還是對國情缺乏瞭解。在天朝,人均月收入2000的家庭就比70%的人富了,如果有5000就跑贏九成的家庭。但他們往往還覺得收入太低,希望政府幫他們從富人那裡分一杯羹。事實上,統計清晰的顯示:他們自己就是富人。換句更簡單的說法,能上圍脖的很多收入已經是top10%,但其中絕大部分頂多覺得自己勉強中產。

回應一下質疑:如果國人人均月收入真有5000,那麼一年6萬,已經超過美國GDP8成水平.再加上同比例政府收入和資本利得,全國GDP將會超過150億,是目前水平的三倍,也超過美國50%.

哪怕在京滬,小白領們總數也只有幾十萬。不到全部人口5%。如果眼界狹窄,那麼忽略同個城市其他人生活狀態也不奇怪了。

過去30年,由於對公共事務和公平發展的忽視,中國社會存在的收入差異、城鄉差異和地區發展差異被有意無意的忽視了。這次說了個基本常識,沒想到上來謾罵的人那麼多。沒關係,如果你們能用事實說話,我會回應。

30年前,誰家不窮。說句不好聽的話,這就叫忘本! //@Hsu軟醬:很多人生活的特不食人間煙火 像是這輩子沒見過真的窮人一樣 //@西峰:回覆@小塊東坡肉:哪怕在京滬,小白領們總數也只有幾十萬。不到全部人口5%。如果眼界狹窄,那麼忽略同個城市其他人生活狀態也不奇怪了。

有人說收入不算數,還要看財富,沒問題。連房產在內中國家庭戶均財產接近100萬,但是有一半家庭總財產不到20萬。僅考慮城市居民的話,戶均財富大約250萬,但可惜平均數以上的家庭只佔全部城市家庭的1成多。考慮全國的話,連房產在內戶均財富200萬就是top 10%。事實上,他們也佔據了全國家庭財富的9成。

因此,很多人以為中國是14億人的大市場,這個認識基本上是錯的。這個國家只有1成左右的人進入到現代社會,有著正常的消費和生活。其他的9成不是在苦苦脫貧就是在期盼小康。知道攀比其實沒錯,但是對國情事實拒而不見就有點趨於狹隘了。

人均收入不是個人收入,要考慮勞動人口只有全部人口數量的六成左右.人均收入也不是人均工資,要考慮四金和稅收. //@huaeji:我倒覺得人均收入不止2000,因為保姆民工都3000多了。倒是算財富這個存量就拉開了,因為民工們的工資是這幾年才漲上來的,之前除了田地,他們的財富很少。

有來問數據源的,有憤慨被劃到10%富人區的……這麼說吧,大家基本都網購過,但網購一定不佔支出大頭吧。以沿海地區消費為主的淘寶,去年銷售一萬億,相當於中國排名最後7省社會零售消費總額。想想這個數據,大家就知道地區差異、貧富差異有多大了。要還不明白,就問問做全國零售的,總有個把認識吧。

還有真心來問數據來源的。我說了大家可以不信,但不妨我們先看看官方的:2013年城鎮居民人均可支配收入26955元,扣除價格因素實際增長7.0%,全年農村居民人均純收入8896元,扣除價格因素實際增長9.3%。你看看,城市月收入剛過2000元,農村不到800元,平均則原低於2000。具體來源自己搜,就不給鏈接了。

不用懷疑,如果你出生在北上廣深,就算混得再差,你的面臨的環境和物質條件也要好過80%的國人,混到平均數,就能好過90%的國人。正如你如果出生在美國,混的再差也要好過全世界80%的人一樣(這句貌似是巴菲特說的)。決定你一生基本面的,就是出生在哪裡。是的,投胎是個技術活,沒人會,這就是命!

如果大家還停留在我認識很多人月薪都好幾萬,農民工月薪都2500,保姆月薪都6000一個月……等等等等,我只能說你們宅在自己的小圈子太久了。3個甲子將近180年前,中國出了個林則徐,號稱是近代中國睜眼看世界第一人(其實也夠糊塗的),都知道到處看看,如此閉塞不怕成為信息社會中的井蛙麼!

有歌曰:一命二運三風水,四積功德五讀書。六名七相八敬神,九交貴人十養生。十一擇業與擇偶,十二趨吉要避凶。人生若要更幸福,上述件件想清楚。看見沒有,一命二運,前兩條基本都是上輩子的事情,攤上個人努力的要到第五條才輪到讀書。中國老祖宗留下有用的東西不多,但這點觀察倒是和很多人相合。

發現好多人開始感概投胎了,是的,成功學黑就黑在這裡!人家這麼幹一次成功了,不代表其他人照學也能成功,這命和運前面還在前面,這家境背景還在後面!當然也不是說讓大家別努力了,畢竟機會再小,這也是你能自己把握的部分。你不努力沒問題,中國人多,運道類似願意努力出成績超越的人大把。

還有人和我談個體經驗,須知你的個體經驗只是13億人中的一份,連管中窺豹都算不上。這樣吧,我再說一個觀察:目前中國殘疾人人數超過8500萬,差不多15個人裡有一個,大城市裡你們誰見過這麼高比例的殘疾人?公交車、地鐵、廣場、工廠、寫字樓、商場,哪裡有這麼高比例的殘疾人!

有人說不多。那好這麼說吧,北京常住人口2100萬,按比例計算大約130萬殘疾人;上海常駐人口2400萬,按比例計算大約150萬。一個普通大學本科學生四屆也就萬把人把,大家想想這數量。再想想身邊看到的機會。

說回正題。我今天花了和大家聊,不是為了證明你們中的某些人已經混進top10%,可以慶幸;也不是來抹煞社會主義的偉大成就(你看黨領導下的統計局給的數字比我給的還低)。我的想法是,大家需要知道自己在社會中的位置,而其前提就是要知道我們身處的社會到底如何。個人感受固然重要,但是亦可能有偏差。

有人覺得社會已經固化,其實還不是。底層去上層哪個時代哪個地方都不容易。底層就是拼人多,概率再低,也有機會往上走。一代人不能成功,三代人努力下來,家族處境也會有大大改善。怕就是怕社會固化的念頭滋生蔓延,大家都覺得沒機會、不努力,這樣自己就完了。這樣的人多了社會也就完了。

微博上的差異沒那麼大,其實就是大家父輩努力的結果//@小月木可_: 從80%到那20%可能一代人是遠遠不夠的。從這個角度來說,如果你今天沒有邁出去,你的後輩也會有人要超越你邁出去。那為何不自己打頭陣,就算不能做到很成功也能替後輩減輕阻力。這樣的話今天的努力都值得!
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銀行表外升級表表外 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/28215900
財新《新世紀》 記者 吳紅毓然

  銀行放在表外的非標業務在監管壓力不得不降,但實際銀行已創造新的同業科目,作為買入返售金融資產的替代產品,這就是「表表外業務」。

  近期,招商銀行(600036.SH/03968.HK)祭出「受託定向投資業務」,這款創新產品實質與買入返售業務類似,但多了一道過橋手續。

  接近招商銀行的知情人士指出,這項業務模式為:A銀行將同業存款存入B銀行,同時與B銀行簽訂委託定向投資協議,這份協議為抽屜協議,即不發生風險的話誰也不會把這份協議從抽屜裡拿出來;B銀行再將這筆錢投資於A銀行指定的金融資產,相當於做通道業務,坐收一定的手續費。

  在2013年上半年銀監會出台《關於規範商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》(8號文)對銀行理財資金投向非標準債權加強管理後,部分銀行轉以自營資金投資非標債權。

  據監管部門調查,去年以來,同業買入返售和其他類投資業務超常增長部分,主要集中在定向資產管理計劃和他行理財產品等。

  委託貸款類業務是定向資管中佔比較大的一類,參與主體中一般會有三家銀行,分別是一家作為委託人的客戶或銀行、一家貸款銀行及一家作為託管人的銀行,資管方充當管理人。2月15日,央行披露2014年1月社會融資規模統計數據。其中,委託貸款增加3965億元,同比多增1904億元,漲幅逾190%。

  「一般正常的委託貸款業務都很少,1月委託貸款激增的主要原因在於,同業業務借道委託貸款。」一位股份制銀行公司部總經理表示。

  不管是委託定向投資業務,還是傳統的委託貸款業務,最終投向多為非標資產,被業內稱為「表表外業務」。

  這一切,導致非標資產明降暗升。業內呼籲,解決非標問題,應儘早開資產證券化正道。「取消額度審批,該怎麼定價讓市場決定。」一位招商銀行總行部門總經理表示。

同業新手法

  「讓銀行收縮非標資產不現實。」一位東部地區城商行北京分行行長坦承。招商研報亦指出,利潤導向的考核和規模衝動,將激發進一步和監管「躲貓貓」的「金融創新」;另一方面,在利率市場化衝擊下,資金成本的上升逼迫銀行必須提高風險偏好,通過變通的方法獲取更高的資本收益率。

  受託定向投資的誕生,源於業內對9號文將於今年下發的預期。9號文指規範銀行同業業務的監管辦法,在銀監會於2013年3月下發8號文後,業內一直預期9號文的出台。

  銀監會擬定《商業銀行同業融資業務管理辦法》,核心在界定和規範同業業務,擬對同業融資進行集中度管理,加大計提撥備。

  銀行人士指出,預期9號文將對傳統的買入返售業務進行嚴格監管,這將導致表外資產的融資業務將很難開展;但若資產入表,將佔用風險資產,銀行成本上升。

  替代買入返售業務的,正是受託定向投資。多位業內人士指出,這是銀行同業資產過橋的新品種。

  具體而言,A銀行(委託行)與B銀行(受託行)簽訂兩份協議,一份是同業存款協議,一份是委託定向投資協議,後者為抽屜協議,還有一份A銀行的投資指令。協議簽好後,B銀行再選擇信託公司或者券商,以發行信託計劃或資管計劃,即做通道類業務將資金定向投資到A銀行指定的金融資產。

  這些金融資產包括但不限於銀行存款、票據資產/票據收益權、存單收益權、信託受益權、信託計劃、定向資產管理計劃受益權等。因此,委託定向投資的金融資產,仍多為非標資產。

  「委託定向投資計劃,只有招行和少部分城商行在做。其他多家銀行都在觀望。」招商銀行推出的此款同業產品,既有爭取監管時間差的優勢,又面臨著不確定的監管風險。這仍是與監管賽跑的同業業務翻牆之舉。

  招行要求,在投資期限上,定向投資項目原則不超過一年,一年以上項目,將上報至總行審批。在投資內容上,項目不屬於產能過剩、環境污染行業。

  同業業務通過委託貸款形式做,對受託行而言,不用計提風險撥備,有一定的通道費收入,不需承擔風險;對委託行而言,可以滿足放貸需求,規避存貸比限制。

  「萬變不離其宗。銀行如此騰挪,還是為了上規模、降低風險資產。」前述股份制銀行公司部總經理指出。

  對於今年1月委託貸款激增,業內人士認為,原因之一在於,銀信合作形式叫停後,銀證合作取代銀信合作成為銀行規避監管的新手段。銀證合作本質上是由A銀行提供資金,借道證券公司並通過B銀行以委託貸款形式向企業發放貸款,由此實現表內貸款轉移表外,以達到規避監管的目的。

會計舊遊戲

  同業變道委託貸款,仍是會計科目遊戲。

  傳統委託貸款業務也暗蘊風險。多家上市公司公告披露,通過銀行發放的委託貸款多投向資質較差的房地產企業和縣級地方融資平台,定價均高於基準貸款利率,一般在10%以上,最高可達18%。部分上市公司的委託貸款已告逾期,甚至多次逾期。

  近年來銀行將信貸類業務借助通道轉換為非標資產,並通過銀行理財、同業等形式運作,引起監管部門重視。1月6日,銀監會副主席周慕冰在2014年銀行業監管工作會議上,著重指出改革同業及理財業務,要求相關監管部門於2014年4月末要拿出具體改革方案,6月末要見成效。但監管是虛晃一劍,還是有實質動作,仍需觀察。

  業內人士指出,受託定向投資存在會計科目錯配問題。對A銀行而言,資金為同業存款,風險準備金為25%;對B銀行而言,卻變成了受託管理資產,相當於表外資產,不佔風險準備金。

  之前,銀行將買入返售項下資產挪至應收賬款科目下,典型的「做大分母,賬戶轉換」,以達到財報上的去槓桿。景林資產分析師倪軍指出,應收賬款可以規避貸款額度及存貸比監管,但由於應收賬款屬於銀行自營資產,風險權重將升至100%,並不能規避資本監管。

  監管部門也指出,8號文出台之後,部分銀行正是以包括應收賬款在內的自營資金投資非標資產。

  上市銀行的三季報數據顯示,多數銀行的應收賬款增幅驚人。招商銀行應收賬款資產由年初的322億元升至1654億元,漲幅逾400%;浦發銀行(600000.SH)、中信銀行(601998.SH)應收賬款資產較年初增近250%;民生銀行(600016.SH/01988.HK)、興業銀行(601166.SH)應收賬款資產較年初漲幅也近200%。

  受託定向投資,正是用來減少應收賬款數字的會計操作。

  2月27日,招商銀行總行同業客戶部給各分行會計部下發了《關於加強受託定向投資業務操作風險管理的通知》,明確受託定向投資的會計處理問題。文件要求:

  第一,新發生的受託定向投資業務,委託投資環節的會計操作(包括對外劃款、利息收取和到期等)應集中在分行運營管理部操作。

  第二,客戶投資指令原件是同業定期存款支取的重要依據。受託投資業務中同業存款支取環節,經辦行需收妥委託方投資指令原件,並審核預留印鑑無誤後,方可辦理同業定期存款支取。

  第三,分行同業業務管理部門須審核委託投資協議真實無誤,確保客戶投資協議與劃款指令一致後,向分行運營管理部出具劃款指令。分行運營管理部審核劃款指令無誤後,辦理受託定向投資業務對外劃款手續。

  這樣的會計操作,用客戶的投資指令原件替代了保證金等存貸憑證,存在風險隱患,也有違規嫌疑。「這是為了受託行無需承擔風險。」銀行人士指出。

  對於委託行,本該轉出資金時記入存放同業,投資時記入應收賬款投資,並分別計提風險撥備;受託行也應有對應記賬。但受託定向投資業務的交易流程,改變了記賬方式。由於委託定向投資協議是抽屜協議,委託行的委託投資並未在應收賬款投資項下反映,規避了風險準備金和計提撥備的監管要求。

  「所有的風險仍然在銀行系統內部。」用益信託分析師廖凱鶴指出,定向投資的資金對接銀行理財資金池,標的不透明。

  2012年初,監管部門曾窗口指導叫停信託公司發行同業存款的短期理財產品。但這一操作並未斷絕。銀行通過理財產品獲得資金來源,集合成較大的規模,委託信託、券商等發行單一資金信託計劃或定向資管計劃,以同業存款的形式存入另一家銀行。

  監管層認為,銀行理財和同業業務不規範發展,會直接助推資金空轉,加大了資金期限錯配和流動性風險,增加了銀行體系的系統性風險。

誰在「嘗螃蟹」

  在受託定向投資業務中,委託行是具有投資放貸需求的銀行;受託行相當於過橋方,只收手續費用,受託費率原則上不低於千分之五。現在一般通道類業務降至千分之一到萬分之五。受託行採用會計差錯處理,幫助委託行資產出表。

  目前受託行多為招行各分行,還有恆豐銀行、天津銀行等部分城商行。「招行是第一個吃螃蟹的人,有監管政策風險,大多數銀行還不敢做受託行。」前述城商行行長表示。

  借此監管窗口期,招行瞬間做大這塊業務。短短幾月內,已達上千億元規模。自去年底研發以來,招行向多家銀行力推此業務,交易對手較買入返售業務有大幅擴展。同時,招行要求,交易對手應為:國有大行總行及一二級分行、股份制銀行及上市城商行的總行或一級分行;一般城商行、農商行、非銀金融機構的總行。

  此前,興業銀行通過銀銀平台,接入超過400家中小商業銀行,進行資金往來,提供清算服務等。這塊同業業務成為興業銀行重點發展戰略,為興業帶來的收益為業內所豔羨。「這有點像農村包圍城市。」一位接近興業銀行人士表示,這類中小銀行多為資金充裕的農信社、農商行,具有放貸需求,興業利用平台優勢,壯大自身規模。

  多位銀行人士表示,招行此舉,頗有穩住股份制銀行第一地位之意。「如果同業新政出台,可能對興業銀行、民生銀行影響較大,招行想抓住這個時機。」 一位銀行業分析師指出。

  一位招行人士指出,2013年下半年,招行行長田惠宇提出以服務升級深化二次轉型。2014年,對服務升級的內涵做了更詳細解讀,提出打造「輕型銀行」的戰略。在同業金融方面,招行提出要辦成精品銀行,「厚積薄發、直撲前沿」,要求以大資產管理和金融市場交易雙輪驅動,創造新的盈利增長點。

非標在擴張

  多位分析師指出,非標資產仍在擴張。

  「銀行只是控制表內的房地產融資,銀行表外的、非標業務還是在加速擴張,並沒降低,非標利率在年初以來是上浮的。」招商證券債券分析師孫彬彬指出,在宏觀面嚴監管的思路下,仍需對信用風險保持警惕。

  申銀萬國債券首席分析師屈慶表示:「非標的供給也有季節性。等第二季度企業經濟活動開始、全國兩會後地方基建開始,非標的供給還會增加;非標供給恢復後,銀行購買非標的熱情會重新抬升。去年非標快速擴張也是4月以後的事情。」2013年12月至2014年2月上市公司公告披露,多家上市公司的委託貸款投向,多為銀行信貸名單外的房地產公司,還有部分縣區級城投平台。

  以往,銀行對表內房地產開發貸款採用名單制管理,資質較差、規模較小的小開發商則在名單之外。上市公司通過委託貸款,曲線將銀行授信投向名單外的開發商,從中坐收利差,但也承擔了較大的違約風險。

  2013年底,舜天船舶(002608.SZ)公告,投向福地房產公司的9000萬元委託貸款(利率18%)逾期;ST聯合(600358.SH)公告,投向重慶頤尚溫泉開發公司的6000萬元委託貸款(利率12%)逾期;通程控股(000419.SZ)公告,投向懷化英泰建設投資公司的3億元委託貸款(利率15%)逾期。

  以舜天船舶為例,這筆委託貸款於2012年9月發放,時間為18個月。據之前公告,南京福地房地產開發公司註冊金為8800萬元,至2012年6月30日,福地地產並未有銷售,淨利潤虧損151萬元,風險不言而喻。

  對於這類傳統委託貸款業務,銀監會內部人士指出,一般來說,委託的企業沒有銀行專門的貸款風險管理經驗和能力;銀行只收取手續費,沒有動力去管理。就房地產和地方融資平台而言,除了這兩項本身的風險,委託企業缺乏貸款風險管理能力也是一種風險。但從委託貸款的性質看,這類風險由委託企業承擔了。

  監管層表示,非標資產實質為信貸類業務,但銀行貸前、貸中和貸後管理的規範性以及審慎性遠不及表內貸款,且不受貸款投向約束,大量配置到房地產、地方政府融資平台和「兩高一剩」(高污染、高能耗、產能過剩)行業等信貸受限領域,面臨很大的合規風險和政策調整風險。■
銀行 表外 升級 表表 西峰
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拋開偏見,什麼驅動了樓價的增長? 西峰

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所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式,其實模糊了各地的差異,而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此,要理解中國的房地產市場,在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素,也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中,我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括:經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些,有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加,二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後,中國每年都保持GDP8%以上的實際增長,而含通脹在內的GDP復合名義增長率,大約在14%左右。到2013年底,中國GDP增至 56.9萬億元,比1999年的8.97萬億,足足增長6.3倍,而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下,房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高,但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看,民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看,多數年份只在6%上下,只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款,而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此,在按揭低息的政策下,購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率,購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異,但是整體上來看還是全局性的,具體到各地的樓市情況,則並不能簡單適用。容易發現,許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海,已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此,接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府,因此政府模仿香港而實施的飢餓供地,是房價上漲的主要動力。這話對,也不對。實際上,要區分著看。

中國實行城市土地國有,因此城市土地供應者只有政府,這沒錯。但地方政府賣地,多數看的是眼前,看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前,各地土地出讓其實非常無序,甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫,地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難,但真的要實施,有幾個條件:

1、當地長官需有點長遠眼光(許多地方市長任期只有兩三年,要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易);

2、歷史負擔小,過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場(這個主要看前任留下的政治遺產)

3、有財力進行土地儲備(雖然可以依靠銀行,但是持續這個工作對很多城市也有難度)

4、人口要流入(一、二線城市可以滿足,其他多數都出局)

所以目前來看,多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方,土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態,能做到的城市並不多。

但是如果做到了,房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活,很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵,反之人口持續流出的城市,則容易缺乏就業機會和商業市場,未來發展堪憂。

過去幾年,許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」(北京、上海和廣州)的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力,已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假,但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說,找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等,這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點,即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國,城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響,這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業,第二產業主要是工業和建築業,第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說,第一產業早就不是主體了,大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說,在其他因素相仿的情況下,第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例,上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超過了上海,但其房價大致只有上海的一半。究其原因,這些城市產業結構還是以工業為主,服務業相對較低。

作為世界工廠,中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業,工人被替代性強,工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP,但是因為其居民收入增長相對較緩,房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫,其人均GDP均高出上海兩成多,但其房價多年增長緩慢,其絕對值亦不及上海的一半。相應的,其商業和辦公市場,亦大大滯後於上海。

作為對比,上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業,更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重,城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求,這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州,其人均GDP雖不及蘇州和無錫,但其第三產業比重也較高,其房價高於蘇錫也就不奇怪了。
拋開 偏見 什麼 驅動 樓價 增長 西峰
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任志強:為什麼房地產未到拐點 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29341697
註:這篇報導部分數字好像也有問題,估計是記者錯漏或者未經審核。但是比之前的好不少,大家可以看看。

  近日,任志強在接受經濟觀察網記者獨家採訪時,反駁了房地產市場「拐點」說,並詳細闡釋了其認為房地產市場長期向好的原因,以及其獨特的「房地產週期」與「養豬」理論,養豬和房地產開發有著什麼樣的關係?豬肉價格和房價又有著什麼樣的漲跌規律?

  經濟觀察網:有一種觀點是,現在存銷比超過20的城市都有十幾個,有的城市消化庫存超過十年。目前房地產市場是不是供應確實過剩?

  任志強:

  什麼是存銷比?存銷比是按當月的銷售量來計算的,如果按上一年的銷售量計算,你看看他說的存銷比對嗎?是因為銷售量下降了,所以存銷比上漲了。

  比如說北京一年有13萬套房子,一個月1萬套,我們現在6萬套房子的庫存,那也就是不到6個月消化。如果現在一個月的銷售量突然下降成3000套了,那就變成要20多個月才能消化,感覺好像很可怕。

  應該按常態來計算,一年、兩年時間裡平均每個月銷售1萬套,6萬套就是6個月,我個人認為6個月的庫存是不夠的。正常情況下,應該12個月的存量是比較合理的。

  而且我們計算為存量的房子不是真正的存量,只是有銷售證的房子,但是房子很可能剛達到基礎正負零,還沒竣工。我們現在說名義上庫存5億多銷售量,可是銷售量不是5億多。如果銷售不好,我可以放慢建設速度啊。08年,萬科不就是工程到基礎正負零就停工了嘛。

  我們通常按今年的總銷售量來算,比如說去年是12個多億的銷售量,總庫存量是5億多平方米,這個比例大概是2.4吧,這個量我個人覺得大了點。

  經濟觀察網:有觀點認為,按照商品房開工口徑來看,中國千人建設套數2000年是5,到2011年已經突破20,即使在美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中,除韓國、日本以外,一般沒有超過12的,所有國家都沒有超過14; 2011年中國的千人建設套數,已經達到了35套,說明中國房地產供應過剩。您怎麼看?

  任志強:

  千人指標和開工量是兩個概念,通常不以開工量計算,是以竣工量計算,之間有著巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子,在美國大部分是當年開工當年竣工,除了集合式公寓,中國不是,我們一年竣工量是開工量的27%,27%是什麼概念呢?不到開工量的1/3,那就是說大大縮小 了供應量。

  另外,我們說的千人指標是指市場化的商品房。但實際上計算在內的有相當一部分不是市場化的房子,其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大於50%,實際的商品房佔家庭戶數的比例就只有3%。比如通州,商品房和保障房就是各佔一半,其中有一半的房子是保障性住房,是政府分配的,它和市場沒關係,這種保障性住房就應該從千人指標裡扣掉。

  從北京去年的土地供應可以看出來,去年北京商品房土地供應大概完成了60%的計劃任務量,保障性住房完成了125%,因為土地供應計劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃,大致是1:1的關係,但是土地供應結果卻是保障房多出了150公頃,商品房和保障房變成了四六開的比例。

  經濟觀察網:您覺得目前房地產市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什麼?

  任志強:

  我覺得對現實房價影響最大的是信貸,是個貸收緊。從今年一季度數據看,房地產開發貸沒有減少,反而是增加了。但是影響房地產銷售最大的是個貸,08年那次也是因為個貸出了問題,11年的時候也是個貸出問題。

  銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力,會大大提高購房的實際成本。我們最簡單的計算辦法,就是100萬的貸款,0.75和1.1倍利率就差了25萬,我房子降20萬,買房絕對值還是增加了5萬,房子降10萬,你買房成本就增加十幾萬。

  從我個人看來,取消這些非市場化的因素,包括執行個人購房按揭貸款利率優惠,是非常重要的。

  經濟觀察網:您覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什麼?

  任志強:

  應該說過去房價多少次暴漲,都是因為不合理的調控吧。我為什麼在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對?就是因為它是一個非常不市場化的狀態。越是供給跟不上,越壓縮需求、不增加供給,所以才會出現一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為前年的供給嚴重不足,所以我知道在這個時候會暴漲。

  但因為大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給,所以暴漲一年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候,市場自己會調節,我覺得房價有上有下,在不同城市是很清楚的一個市場供求決定價格的狀態。

  毛病就在於我們過去都是用非市場化的手段去壓價,而從來不是用增加供給。我經常用豬肉來舉例子,在豬肉供給少的時候,政府就拚命的補貼,按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了,你不補貼他也會養豬。但是補貼完的結果呢?豬肉價格又掉下去了。所以中國豬肉波動越來越厲害,如果以波動週期來看,2012年生豬週期為一年,到今年是兩個月就波動一次。

  所以今年豬肉價格「三起三壓」了,現在老百姓又開始殺豬了,殺豬就導致供應減少。養豬跟房地產不一樣,養豬農民是認賠了,我殺豬就算了,房地產是我不認賠,儘管降價我有一些損失,但我還沒到認賠的時候。

  養豬需要繼續投入,要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入,所以養豬和賣房不一樣。房子可以爛尾,過一段時間,供給調整完了,房價漲起來了,我再建,這就是供給,供求關係。

  但過去十年,我們從來不考慮這個問題,政府總是在行政干預。現在房地產供給增加了,但是行政干預並沒取消。按道理說,供給增加的時候,行政干預就該取消了,但是行政干預並沒取消。現在,大家還反對取消行政干預,認為行政干預是「救市」行為。反對者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。

  從市場經濟理論來看,造成房價上漲的原因和結果是什麼呢?是因為你不理智造成的。如果把行政干預取消以後,房地產市場就恢復正常了,你就不用管它了,房價該高它就高,該低它就低,哪個地方供應多,哪個地方價格就下去了。供應多價格下降,市場就平衡了,那麼供應少的地方價格高,市場就會增加供給。

  經濟觀察網:近日,媒體報導,國土資源部將暫停對外發佈全國供地計劃,改由地方自行公佈各省供地計劃。

  任志強:

  房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線,2003年以前,我們每年大概房價上漲大概3.5%,收入增長九點幾,所以03年的時候,我們測算全國房價收入比是最低的,只有3.89。

  限制土地紅線以後,2004年就是「8.31」大限,開始土地招拍掛,之後房價就一路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關,當然也和貨幣有關。現在很多人認為房價上漲只是因為發票子,最主要的還是因為土地供應過緊。

  現在為什麼土地價格不下去?如果是拐點,土地價格會下降。2008年,我們看到最先下跌的是土地價格,08年土地價格下跌,是因為07年土地上漲得太快。2007年11月,中央經濟工作會議提出「兩防」,防止投資過熱、防止通貨膨脹,所以這時候土地價格開始下跌,然後房價開始下降。

  但是2009年,房價大漲的時候,為什麼沒人買地呢?是因為原來地壓了一大堆呢!這是供求關係問題。所以09年土地價格並沒有高速上漲,到10年土地才上漲,土地一上漲又推高房價上漲,這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很快,然後11年、12年又開始限購。

  房價上漲的同時,土地供應卻下降了,所以生產就下降了,生產一下降,我就知道去年房價一定會漲。我是根據供求關係判斷的。

  所以漲到現在的結果,就是去年房價漲的同時大家買了大量土地,供應開始增加。因為房地產和養豬都有個滯後效應,養豬是9個月一個週期,3個月小豬,6個月成豬,180天出欄,房地產是三年或者兩年才「出欄」,所以它至少要滯後一年半。我們現在快的9個月開工,12個月可以買房,至少滯後一年多,現在正是一年多週期的時候。

  去年土地供應從負變正,房地產供應在今年開始增加,在部分地區供求關係實際上是轉化了,轉化的同時你又沒有取消抑制需求的因素,就出現「認賠」了。

  所以年初的時候,我提出警告,去年庫存增加,是供求關係轉化的一個表現。我不認為所有庫存都一定是真實庫存,庫存裡頭可能分為兩類,一類是永遠賣不掉的庫存,比如說遠郊區、鄂爾多斯,這種地區在城鎮化相當長一段時間內是消化不掉的,是「死庫存」。

  另外一部分庫存,是不斷增加的新庫存,這些新庫存實際上是決定當地房地產市場的供貨。現在大部分過去供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市,房價反而沒有大幅度下降,過去供應短缺、房價上漲比較高的城市,當供給增加後開始出現下降。

  我們城鎮化速度每年增長一點幾,可是去年房地產投資增長的速度是十幾、二十幾,暫時追不上,但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們為什麼這一波老是不平衡?是因為這邊老是壓著,它就不平衡。要是完全市場化,市場就自我調節了。

  什麼是拐點的概念?拐點是一直向下,如果你下來上去、上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點,是吧?房地產現在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。

  從全國平均來看,局部地方可能有下降,局部地區可能有上漲,還是個波動關係,不是所有城市全都垮了。從大的背景來看,我們的GDP還是在保持7%以上的增長。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看,都沒有在經濟高速增長的情況下出現,都是在經濟低速增長的時候出現,比如說增長2%、3%,可能會出現房地產泡沫破裂,或房價會出現下跌,那可能是宏觀經濟導致的問題。

  經濟觀察網:支撐房價上漲的因素還有哪些?

  任志強:

  在世界各地發生房地產泡沫的時候,城化率是什麼情況?我們城化率很低,而且在不斷地補充城化率,日本、美國都是城化率很高的城市,出現房地產泡沫是因為它們沒有後續外來的大量補充人口。

  一個新的說法,美國這次出現房地產危機的一個重要原因是,布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導致的。這3000萬移民如果轉為正式美國居民的話,美國的房子不夠用。中國現在後續的補充人口還多著呢,房價跌了,進城的人更多,後一波是不是會暴漲?

  另外人口結構中家庭分裂在加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續,23歲年齡人囗的最高峰在2015年,如果5年後的28歲結婚,就是2020年,這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候,在全世界任何一個國家,都是房價上漲的,都是供求關係在短期之內可以平衡,但是長期之內還需要不斷的波動。人口老齡化加速,也讓家庭分裂加速。五普與六普的數據中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。

  最後,消費結構也正在發生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額,到去年商品房銷售額已經達到8萬億,食品銷售額還是5萬多億,2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降,住的比重上升並加速。從家庭個人來說這個比例變化,住房消費是越來越多,有1000塊消費可能800塊錢吃飯,到你收入1萬塊錢的時候,你絕不會拿8000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經在第四位了,我們的住房消費也可能慢慢變成第一位,歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比,我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。

  經濟觀察網:那您對現在的房地產市場怎麼看,您看好嗎?

  任志強:

  我當然看好啦!你們別搞錯了,開發商如果不看好中國的房地產,他就不干了,因為這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調他不是養豬,那個豬週期短,這個是長週期的。

來源:《經濟觀察網》
任誌 誌強 為什麼 房地產 房地 未到 拐點 西峰
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怎麼評價企業盈利高低? 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29421585
一個企業盈利多少,是看一年的投資回報率ROE:即淨利潤和自有資本的比率。

考量ROE,產品的毛利率固然重要,但是銷售周轉率同樣重要。如果某種產品毛利率高,但是銷量低,那麼實際ROE也會受影響。反過來,如果嗎,某種產品利潤率低,那是銷量高,銷售轉率高,那麼實際ROE也不低。

對於不少外貿企業,我們知道其銷售毛利潤往往不到10%,淨利潤率不到3%,但是一年銷售可以周轉10次,那麼其ROE也有30%的回報(不考慮負債)。而對於一個毛利30%的房地產項目,以萬科為例,扣除土地增值稅、銷售稅和相應費用後,其淨利潤率大約在15%左右。在利潤率固定的情況下,銷售速度越快,ROE越高。反過來如果銷售受阻,幾年才能完成銷售,最後的ROE可能還不如存銀行理財。

因此部分企業願意以較低的利潤率換取更高的周轉速度,從而提高ROE水平。古話說,貨如輪轉。也就是這個道理。

一家企業,要麼選擇高利潤率低周轉率的路子(如奢侈品行業),要麼選擇低利潤率高周轉率的路子(如大眾消費品)。如果利潤率和周轉率都不高,那麼這家公司恐怕前景堪憂了(傳統國企的典形狀態)。

但是,類似Apple即能保持高利潤率,有能保持搞銷售的企業其實是不多見的,這意味著這個行業存在巨大的贏利空間,從而引發競爭對手強力的關注的挑戰。
怎麼 評價 企業 盈利 高低 西峰
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上海一開發商資金鏈斷裂 浦發等多家銀行「深陷其中」 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29889825
樓市持續遇冷帶來的衝擊波已經蔓延到房價最為堅挺的一線城市。

「我們的這個項目可謂多災多難,現在公司資金鏈已經斷裂,股東老闆正在全力以赴籌集資金,以求渡過難關。」日前,面對著幾十位情緒激動的業主,上海嘉定悅合國際廣場[最新消息 價格 戶型 點評]項目的開發商代表做出了如是表態。

該項目的開發商為上海悅合置業有限公司(下稱「悅合置業」)。上述開發商代表承認,該項目已於今年6月1日被迫停工,並延遲交房半年。另有證據表明,包括浦發銀行在內的多家金融機構「深陷其中」。

危機或不止於此。知情人士透露,悅合置業法人代表為相迪龍,其實際控制的關聯公司多達十餘家,這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關係。此外,由於「官司纏身」,悅合國際廣場的在建工程已經被上海閔行區人民法院、徐匯區人民法院等相繼查封。

資產遭多家法院查封

「資金避風港;世界變換,唯我穩賺。」這是悅合國際廣場打出的銷售廣告。該項目地處上海嘉定區曹安商圈,由一幢甲級寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業樓構成,總建築面積達22萬平方米。

有業主告訴記者,其購買的房源原本應於去年底交房,但隨著交房日期臨近,他沒有等到盼望已久的房子,收到的卻是開發商寄來的延期交房通知。

之後,開發商承諾支付業主一定比例的滯納金,且口頭表示2014年底一定能夠交房,業主們與悅合置業的首次「衝突」才勉強告一段落。然而,隨著項目於6月1日突然停工,危機終於爆發。

網上房地產顯示,悅合國際廣場於2012年10月取得首張預售證,總套數為1177套,已售套數為1077套,已登記總套數為60套,合同撤銷總次數為261次。但《第一財經日報》記者在調查中發現,這些數據背後充滿蹊蹺。

在上週末的一次業主與開發商的溝通會上,該項目銷售公司的一位負責人對業主們表示:「網上房地產的數據確實是不準確的。這個項目的可售面積為15.6萬平方米,5萬平方米的LOFT還剩下2.4萬平方米未售,辦公樓還有2.5萬平方米未售;商業一共是8萬多平方米,出售了一部分並有2.2萬平方米打算租給沃爾瑪,現在還有約4.6萬平方米未售。」

顯然,這個表面上基本售罄的項目實際上仍有大量房源未售出。上述知情人士透露,這個項目中存在大量「假網簽真融資」現象,即網上房地產的數據顯示房源已經簽約,但實際上這些房源是變相抵押給了債權人,開發商有義務在約定時間贖回房源。

另外一個不符合常理的數據是,這個項目的已登記套數僅為60套,僅佔已售套數的5.57%。一位購房者表示,他於去年初購買了悅合國際廣場的一套房源,但他的物業仍然沒有進行「預售登記」。

該項目銷售公司的負責人表示,由於所有的在建工程都做了抵押,只有抵押權人把抵押都撤掉,房源才能辦理預售登記。「現在確實很尷尬,因為在建工程被查封了,所以沒辦法進行預售登記,也無法撤銷合同。」

《第一財經日報》記者獲得的資料顯示,悅合國際廣場的在建工程已經被閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封,同時,也被徐匯區人民法院以執行需要的名義輪候查封。這意味著,在開發商將資金窟窿補上之前,這個項目已經不允許繼續銷售。

上述知情人士稱,該項目的在建工程被查封主要因悅合置業與多家銀行之間的債務糾紛導致。

悅合置業的一名副總經理承認:「為該項目發放開發貸款的是浦發銀行,現在公司仍欠浦發銀行兩個多億。」嘉定區房產登記處出具的資料顯示,悅合國際廣場部分在建工程的抵押權人為浦發銀行閔行支行,債權數額為2.4億元。另有資料表明,建設銀行(行情,問診)、寧波銀行(行情,問診)和悅合置業之間也存在不同形式的債權債務關係。

「這個項目可謂多災多難。」該副總經理表示,「大約還需要3億~4億的資金,工程就能夠完工,如果能夠有資金進來,預計年底就能夠交房。」

斷臂求生

處於逆境之中的悅合置業無奈四處求援,但樓市持續低迷加上債權人的「窮追不捨」,讓這場自我救贖顯得頗為艱難。

「公司資金鏈斷掉後,我們正在和一家央企談併購事宜,虹口區有兩個項目也準備轉讓,公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。」悅合置業上述副總經理對業主表示,「我們正千方百計融資希望把工程繼續下去,但說實話,現在杭州樓市很不景氣,且央企併購、虹口項目轉讓等事宜也存在較大的變數。」

開發商口中的杭州項目為昊元之江時代中心[最新消息 價格 戶型 點評],這一項目的打造者為杭州昊元置業有限公司(下稱「昊元置業」)。根據記者獲得的資料,昊元置業的股東結構為上海從騰實業發展有限公司(下稱「上海從騰」)佔50%股份,上海寧佰投資管理有限公司(下稱「上海寧佰」)佔25%股份,嘉興久珠投資管理有限公司(下稱「嘉興久珠」)佔25%股份。

根據上海工商局出具的檔案資料,悅合置業的股東結構為上海合鯨投資管理有限公司持有76%股權,上海寧佰持有剩餘24%股權。這意味著,上海寧佰是昊元置業與悅合置業的共同股東。此外,工商資料還顯示,上海寧佰的法定代表人與悅合置業一樣,同為相迪龍。

顯然,股東結構已表明,上海嘉定項目與杭州之江項目之間確實存在千絲萬縷的聯繫。知情人士告訴記者:「目前開發商試圖用杭州項目的銷售回款為上海嘉定項目『補血』,但事實上,杭州項目的銷售並不理想。」

杭州透明售房網顯示,截至昨日,之江時代中心納入網上預售總套數為1134套,已預售套數為328套。知情人士透露,這個項目同樣存在「假網簽真融資」情況。悅合置業上述副總經理亦承認,杭州項目的真實銷售情況比網上數據反映出來的要差。

記者還注意到,之江時代中心與悅合國際廣場均與中航信託關係密切。2012年10月30日,之江時代中心項目[最新消息 價格 戶型 點評]引入中航信託,中航信託-天啟308號昊元置業結構化集合資金信託計劃正式成立(分三期發行),悅合置業、上海從騰、上海寧佰、嘉興久珠等為該項目提供擔保。

中航信託最新發佈的資金管理報告顯示,該信託計劃實收信託資金6.9億元,受託人將1.8億元用於收購上海從騰所持有的昊元置業50%股權;1000萬元用於向上海從騰發放流動資金貸款;5億元用於向昊元置業發放信託貸款,用於昊元之江時代項目後續開發資金支持;此外,工商資料顯示,中航信託股份有限公司還曾出資1.3億元,持有上海寧佰約54%的股權。

知情人士對記者稱:「天啟308號信託計劃的第一期將於2014年10月30日到期,屆時『誰在裸泳』或將一目瞭然。」
上海 開發商 開發 資金 斷裂 浦發 多家 銀行 深陷 其中 西峰
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什麼助推萬達上市融資 西峰

來源: http://xueqiu.com/1025819408/32020623

本刊特約作者 西峯/文  http://www.capitalweek.com.cn/2014-09-26/951282553.html 

經過一年多的上市籌備, 9月19日,阿里巴巴在紐約證交所以68美元的價格掛牌。算上承銷商的超額配售權,阿里巴巴和股東這次釋股將達到250億美元。這是全球歷史上最大的首次公開發行。阿里巴巴的領導者馬雲,以1500億元人民幣的身價,登上了中國首富的寶座,取代此前的中國首富,萬達集團董事長王健林。一時間阿里巴巴風光無限。

與此同時,9月16日晚,王健林旗下的大連萬達商業地產股份有限公司(下稱“萬達商業地產”)在港交所發布了800頁的IPO預披露材料。這意味著萬達商業地產在放棄A股上市之後,正式開始了其香港上市計劃。

根據預披露材料,以商業及住宅物業合同銷售額計算,萬達商業地產2011年、2012年、2013年及2014年上半年的合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。截至2014年6月30日,萬達商業地產總持有面積(包括在建)達到2950萬平方米,其中已完工1684萬平方米。萬達的目標是在2015年底擁有完工物業組合2500萬平方米,並進而成為全球擁有最多商業體量的上市公司。

如一切順利,按照正常的港股上市流程周期,萬達商業地產最快將在年內完成掛牌上市。這將會是2014年港股最大規模IPO,萬達也將成為千億級市值的上市公司。王健林能否重登中國首富之位還是未知數,但此次順利上市,將極大地解決擴張中的萬達商業地產的融資需求,降低財務費用,則是事實。

複制萬達模式

萬達集團一直對外宣稱,其標誌性的商業綜合體萬達廣場在過去十余年經過四代的演進。不過明眼人可以看到,萬達廣場作為商業綜合體的產品形態和設計理念雖有所變化,但從經營者的角度看,萬達對其經營的思路基本如一。概括起來就是三句話:以售養租、快速周轉、快速複制。

具體而言,這個基本思路就是:利用地方政府對大體量商業物業的渴望,主要在二三線城市拿下大體量地塊,用複制的方式完成快速設計、快速開發和快速開業,同時通過快速銷售辦公、住宅、服務式公寓、商業街等物業,達到快速回款和資產周轉的目的。這使得其能以低成本持有商場和酒店物業。由此發展所帶來的富余的資金以及存量物業,還可以為下一個綜合體的啟動和開發提供融資。

以萬達商業地產在華東地區的投資為例,可以發現其模式複制的意味非常明顯。這些項目大體體量在50萬平方米左右,一般都是由大型商場、商業街、辦公、住宅、酒店和服務式公寓等物業類型組成。其中萬達自持的大型商場是必備部分。

除此以外,我們還可以註意到,約八成的萬達廣場集中在二三線城市,六成左右的萬達廣場項目位於城市郊區或新區。這樣的分布特征也有很強的萬達特色。

對於大體量的商業開發而言,一線城市或市中心土地獲取不易,而二三線城市和郊區、新區則可以為萬達提供大體量的廉價土地。此次的IPO預披露資料顯示,過去三年,萬達每平方米的平均地價僅有千余元。這顯然是和其避開一線城市和中心區,偏好二三線城市和郊區擴張的發展模式密切相關。

銷售強、租賃弱

2013年,萬達商業地產銷售物業毛利達到306.36億元,占其當年總毛利的82.1%。而其引以為豪的物業租賃業務,僅僅提供了總毛利的15%。和通常的印象截然不同,萬達商業地產的主要業務居然是物業銷售而非租賃,初看確實令人驚訝。

更令人驚訝的還有萬達商業地產的高毛利。

預披露資料顯示,2011年、2012年、2013年,萬達商業地產的銷售收入分別為455億、 505.7億和749.8億元人民幣,分別占到其營業收入的89.6%、85.6%和86.4%。而同期銷售的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%。遠高於一般同行30%左右的銷售毛利率。

在巨量的銷售規模和快速周轉的經營方式下,萬達商業地產是怎麽獲得如此高的銷售毛利?分析其由來,主要和兩個原因直接相關。

其一,萬達主要選擇二三線城市和郊區大盤擴張綜合體的模式,使得其地價低廉。從市場角度看,由於綜合體開發難度大,回款周期長,商業用地一般較同地段住宅用地低,往往只有同地段住宅用地的三分之一或者更低。從各地土地成交資料可以獲知,萬達獲取的土地,多在底價附近成交,這大大控制了其地價成本。截至2013年,萬達的平均土地收購成本僅為1091元/平方米,甚至低於2011年的1821元/平方米。

其二,萬達的商業物業雖然拿地成本低,但憑借其大體量綜合體的開發,也吸引了客戶。2013年,萬達的住宅銷售毛利率也是在30%左右,和同行相仿。但是零售物業毛利率則高得多。以2013年為例,其零售物業平均售價29135元/平方米,而成本則只有10517元/平方米,其銷售毛利率高達64%。此外萬達寫字樓物業銷售的毛利率也有43%。由於這兩項收益占其當年銷售額的近五成,其平均毛利率遠高於同行,也就順理成章了。

凡事有利必有弊,在萬達銷售物業一路突飛猛進的時候,其引以為豪的物業租賃表現又如何呢?

從披露的材料來看,2011年、2012年、2013年萬達的物業租賃及管理收入分別為23.37億、37.84億、56.12億元。增長同樣迅猛,這主要和萬達廣場不斷落成,出租物業面積大量增加有關。截至2013年,萬達開業的購物中心的總可出租面積約770萬平方米,比2011年增長近八成。平均出租率99.2%,平均月租金70元/平方米。但是其租賃業務的毛利率只有66.2%,這對於商場的租賃業務來說,顯得有些偏低。

根據披露,萬達銷售型商業平均成本10517元/平方米。若萬達持有的商業部分和銷售物業成本相仿,那麽萬達廣場每平米一年租賃毛利556元,折合年毛利回報率5.28%。若扣除毛利率中未計入的稅收和管理成本,那麽其凈回報率就更低了。

此外,由於萬達主推快速租賃的模式,大部分萬達廣場在開業之初就基本滿租。過往三年,萬達披露的開業購物中心出租率都在99%以上。因此租賃收益率要增長,只能依靠提高租金。

2013年,萬達的單位租金大約比2011年增長約三成。考慮許多萬達廣場開業不久,在一個較低的基數達成增長,其表現仍較為合理。但是伴隨著開業商場逐漸成熟,以及電商日趨發達的當下,萬達要繼續提升租金、改善租賃回報仍是一項有挑戰性的工作。

綜上所述,從披露的材料來看,過往3年萬達商業地產呈現銷售強、租賃弱的特點,這和萬達以商業為主導的形象並不一致。除此之外,萬達也常被外界詬病其高負債率,擔心其大規模擴張危及財務安全。那麽,其實際情況如何呢?

快速融資是必然選擇

伴隨業務的迅速擴張,萬達商業地產的債務水平也同時上升。2011年底,萬達計息的銀行及其他借款共計876億元人民幣,應付賬款和其他應付款294億元人民幣。至2013年底,萬達計息的銀行及其他借款合計就增加近一倍,達到1669.61億元人民幣,應付賬款和其他應付款也增加近五成,達到455億元人民幣。

其後,萬達的債務水平進一步快速上升。僅僅半年後,截至2014年6月底,萬達計息的銀行及其他借款增加了518億元,攀升至2187億元人民幣。應付賬款和其他應付款攀升至半年前的近4倍,達到至1791億元人民幣。兩者相加,再加上其披露的有擔保債券和可轉換債券,總計4087億元人民幣,約合其1126億凈資產的3.6倍。

較高的杠桿也帶來較高的融資利率。2011年,萬達披露的實際利率在5.4%-12.7%之間。2012年、2013年以及2014年上半年,其實際利率分別為6.94%-13.7%、6.55%-13.4%以及7.05%-12.6%。萬達願意以兩位數的利率融資,一方面固然有其高毛利業務作支持,可以憑借融資獲得快速擴張的機會;另一方面,也可見在其較高的負債率下,借款方也有提高利率的要求。

考慮到萬達在109個城市的159座萬達廣場目前僅有71座整體完工,萬達還亟須大量的資金去完成建設。而IPO所募集的資金,也有利於其改善財務狀況、降低財務費用。萬達此番退出A股上市隊列,轉而赴港上市,應該是早有兩手準備。目前地產市場下行,融資不易,而萬達擴張態勢難以立即止步。選擇香港完成快速上市融資,對於當下的萬達來說,則是必然而恰當的理性選擇。
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住建部問計20市長 2015上海限購政策或"退場" 西峰

來源: http://xueqiu.com/1025819408/34656956

住建部問計20市長 2015上海限購政策或"退場"

2014-12-27 07:39中國經營報| 分享  掃描到手機

[摘要]在遼寧省原省長陳政高履新住建部之後的第一個新年,中國的房地產市場將迎來近8年來宏觀調控力度最弱的一個年頭。住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已將2015年房地產政策口徑確定為“保持房地產市場平穩健康發展”。

住建部問計20市長

2015樓市行政調控“退場”

在遼寧省原省長陳政高履新住建部之後的第一個新年,中國的房地產市場將迎來近8年來宏觀調控力度最弱的一個年頭。住房和城鄉建設部(下稱“住建部”)已將2015年房地產政策口徑確定為“保持房地產市場平穩健康發展”。

12月19日,全國住房和城鄉建設系統工作會議在北京召開,住建部部長陳政高在會議上表示,註意地區間的差異,跟蹤市場走勢,積極應對,主動作為,促進房地產市場平穩健康發展。對於具體的調控手段和措施並未提及,這在近年來頗為罕見。

在這樣的背景下,北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市關於限購調整的“紅線”實際上已經不複存在。京滬穗深四城市極有可能在2015年3~5月,對包括限購政策在內的地方房地產調控政策進行調整和完善。

問計20個城市市長

“在房地產調控政策方面,從2014年的工作來看,部里面確實很多的聽取了來自地方一線的聲音、情況、意見、建議,這些對於2014年政策的調整,2015年政策大方向的把握,都是有很高價值的。”12月25日,接近住建部一位不願具名的人士稱。

多位地方住建系統負責人表示,就房地產市場的走勢、趨勢、政策的完善等問題,住建部多次與地方政府行政負責人、城鄉建設系統工作負責人溝通信息,聽取意見建議,其中很多有價值的意見建議均被住建部采納,對於完善樓市政策口徑和方向的科學性起到了積極作用。

記者了解到,截至目前,作為房地產調控主管部門的住房和城鄉建設部,已經與20個城市的市長就房地產市場、政策的有關情況進行了深入交流,聽取他們對當前房地產市場發展趨勢、市場現狀的判斷,以及針對性的意見和建議。

這20個城市既包括北京、上海、廣州、深圳這一類特大型城市,也包括杭州、三亞等房地產市場熱度較高,此前房地產價格控制壓力較大的城市。除此之外,也包括中西部地區的多個地市一級的城市。住建部系統通過這一方式,了解當前房地產市場區別化的表現,以對現行政策調整完善和未來政策方向的制定和把控提供參考依據。

“這些城市的市長反映了一些共性的問題,比如房地產市場發生了一些表現上的變化,成交期拉長、庫存加大,非一線、非特大型城市的房地產市場價格出現調整態勢等等,也反映了不同城市的針對性問題和特點。”前述住建部內部人士向記者表示。

實際上,上述來自市長的情況反映和意見建議,在完善2014年既有調控政策以及確定2015年房地產政策大方向方面,發揮了重要作用。

行政幹預退場

2014年12月19日,全國住房和城鄉建設系統工作會議在北京召開。該會議一年一度在北京召開,通常會對住建部分職權領域內新一年度的工作任務進行部署,作為房地產行業的中央主管部門,歷年布置的新一年工作任務中,房地產調控都要占有相當大的篇幅。

“今年的情況不太一樣,陳政高部長布置的新一年工作當中,直接涉及房地產市場的內容很少,也很籠統,沒有提具體的政策措施,也沒有提具體的政策執行要求,跟住房有關的,主要布置的是保障性安居工程和棚戶區改造。”一位與會的地方城鄉建設廳官員告訴《中國經營報(博客,微博)》記者。

多位與會人士證實,陳政高對房地產市場布置的新一年工作主要是,準確把握市場運行中出現的新情況、新問題,註意地區間的差異,跟蹤市場走勢,積極應對,主動作為,促進房地產市場平穩健康發展。

上述與會地方城鄉建設廳官員告訴記者,陳政高布置2015年工作的講話部分約有4800字,直接涉及房地產的只有區區200於字,為近8年來最少的一次。這位官員自2003年以來,參加了歷年的全國建設系統工作會議、全國住房和城鄉建設系統工作會議。

與此同時,在新一年工作部署中,沒有出現任何具體的調控手段、調控政策要求。“控制房價”“限購”“限價”“限貸”等往年高頻出現的詞匯也都沒有出現。“我們的判斷是,除非出現逆轉性的房價上漲,2015年不會有新的行政手段或者政策,對房地產市場進行幹預。”一位地方建設廳官員向記者表示。

據新華社報道,陳政高日前表示,房地產市場供求狀況發生了一些變化,但房地產在國民經濟中的地位和作用沒有變。一方面,房地產業的走勢,受到宏觀經濟形勢的影響;另一方面,房地產的變化,在一定程度上也影響著整個經濟運行。

京滬穗深“紅線”解除

2014年由於房地產市場的迅速調整和宏觀調控主導思路的變化,全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調整。截至2014年11月底,仍在執行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

2013年年底,在布置2014年房地產市場主要工作時,時任住建部部長的姜偉新提出了區別化調控的思路,即庫存過大的城市,要千方百計去庫存;房價控制壓力較大的城市,要嚴格落實中央政府的調控政策。其中,北京、上海、廣州、深圳四個城市,被點名從嚴調控——從嚴執行限購等措施。

也正因如此,即便四個特大型城市房地產市場出現調整態勢,且全國絕大多數城市均取消了限購政策,京滬穗深四城市的限購政策也仍未取消。實質上,2013年年底確定的“區別化調控”思路,形成了對這四個城市的“紅線”。

“如果按照這個邏輯,2015年,這個紅線也就不存在了。所以,京滬穗深四個城市是否調整限購政策,就看本地政府對房地產市場走勢的判斷了。實際上,住建部把皮球踢給了四個城市的地方政府。”

北京市房地產協會秘書長陳誌日前在一個業內交流會上表示,他個人判斷,在2015年3~5月份,北京市政府有可能對包括限購政策在內的本地調控政策進行完善和調整。

此前,圍繞滿足改善型購房需求,北京市政府多次接到市場人士的建議,將現有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續5年調整為連續3年或2年;同時,也有建議,通過“賣三還一”“賣二還一”即對持有多套住房的家庭,允許其賣掉三套或者兩套房屋,換取一個新購房屋的購房資格等政策。
建部 問計 20 市長 2015 上海 限購 政策 退場 西峰
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羊年的見聞來了! 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36817061
去年寫過,表達過對家鄉樓市的悲觀,今年各種應驗。再介紹一遍家鄉:漢中,位於陝西南部,自然環境和文化上屬於巴蜀區域。市域人口380萬,五分之一常年在外,市區人口50萬不到。經濟支柱是鋼鐵、有色、軍工(三線遺產),以及農業(茶葉是最大宗)、旅遊。GDP總量不到千億,典型的內陸四線地級市。

房價2008年從2000左右啟動,2012年到達頂峰,均價在3800左右,市中心區接近5000(與陝南關中其他地級市相當,仍低於四川同等城市)。2013年頹示顯現,各種暗折出現,2014年明顯進入下降通道。

根據對售樓處的觀察和從親友交談中獲取的信息,目前市中心區均價在3500-4000間,新開發區和市區二手房跌破3000,下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡,我家對面的新盤因為地段好開始叫價4500,目前已經降到4000以下,據說大半年只賣出1/3。小區裡好幾個賣二手房的(當地最好的小學學區)掛了幾個月都未出手。

房地產高漲時期,政府出台了數倍目前市區面積的各類新區規劃,大肆圈地。隨著地方財政吃緊和銀行收緊貸款,以及對涉及開發中的各類腐敗案件的審查,目前已基本陷入停頓。比如市區北部面積達30平方公里的新區規劃,由於主要開發商後台老闆的倒台,目前銀行停貸,基本可確認為爛尾。

雖然當地居民極少按揭買房(本地年輕人少且多數都能從上輩獲得房產),地產投資概念一直淡漠,但也有深套的例子,比如指望拆遷落空的城郊農民。我二叔一家就是典型,他們居住在前述新區的範圍內,為了多得補償還花二十多萬趕建了一棟樓,把本來環境優美的農家院搞得十分醜陋,換得了六套房子和數十萬元的許諾補償。結果現在工程停擺,前期投入都打了水漂。

另外前期工程徹底破壞了村裡幾十年形成的灌溉水網(漢中盆地是著名的水稻高產區),現在村民既得不到補償也無法種地,只能紛紛外出打工。前期修好的道路成了村民跳廣場舞的場地。

我家在當地原有兩套老式公房,在西安也有一套較小高層商品房。父母為改善條件在2011年以低於市價40%的內部價買了所在單位以團購名義興建的限價房,並花了20多萬裝修。雖然沒有辦理按揭,但也花掉相當一部分積蓄。

我現在一直在建議父母將原有兩套住房早日出手,雖然房子可以算是很低成本獲得的但也是老年一筆很大的財富,不能爛在手上。畢竟老房子地段還有優勢,可能吸引到在市裡剛需置業的農村青年。

但父母還是略猶豫,總指望我家目前居住小區傳說中的動遷計劃(在我看來以地方財政的困窘這根本就是鏡花水月),希望當地樓價能略回升。過年回家一直在跟父母討論這事(在我看來甚至西安的房產也應該早日出手)
羊年 見聞 來了 西峰
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廈門 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36894704
回覆@MrEmo: 老作者新作來了[笑]//@MrEmo:回覆@西峰:我回來了,去年這篇是我寫的,都忘了當時為什麼要匿名了。。。
去年就覺得西總的這個見聞錄的創意特別有意思,今年一看,嘿,微博各大V都在紛紛採用此創意,各種見聞錄滿天飛,也是醉了。。。

今年再隨便寫幾句好了。春節假期已過,和人生的前26年一樣,今年依然是回廈門過年。稍微有關注點新聞的人都知道,去年全國的房價走勢都不怎麼樣,但是在這「不怎麼樣」當中,有一個城市特別奇葩地幾乎每個月定時上一次央視新聞(就是統計局數據公佈的那天=。=),這就是我可愛的家鄉,胡建廈門。。。新聞的標題一般都是:全國70個大中城市幾乎全部同比下降,唯廈門同比上升blahblahblah...

2014年的廈門樓市不似2013年瘋狂,成交量縮的厲害,但是價格依然能保持5%-10%的增幅。周圍的親戚朋友已經沒有人相信廈門房價會降,今年聽到更多的評論是「那誰誰誰11年叫他買房偏不買,結果現在連首付都付不起了,氣死老娘了blahblah」。當這種話聽多了,有種空軍已滅絕的味道,全城(甚至是全省)都變成了死多,真是要為這座城市跪了。

其實前面也有網友說了,廈門確實有點香港的味道,廈門島對應香港島,環繞著廈門的四個區——海滄,集美,翔安,同安,就好比九龍和新界(當然也許只有九龍二三十年前的建設水平吧),搞清楚這個邏輯以後再去判斷各區房價就非常簡單了。

島內去年依然是漲聲一片,3-4萬的均價已經被普通大眾慢慢接受,甚至有些學區房已經在往5萬的方向走(這裡都是說普通住宅,豪宅不評論)。邏輯上來看,島內集中了全廈門乃至福建省最好的資源,你想要小孩讀書,老人居住和看病,這裡就是整個省最好的地方。更不用說全國領先的空氣質量和綠化程度,還有相對省內其他地區較好的政府辦事效率。反過來,從供應量來看,這幾年來島內平均一年出讓不到3塊地,將來只可能越來越少,屬於嚴重的僧多粥少的情況。要問島內房價,天空才是盡頭。。。

島外的話,海滄在經過十來年的發展後已經有模有樣,這次回來還專門跑去轉了一圈,這城區建設能力是相當牛掰,綠化槓槓的,商業也已經有所發展,據說學校也還不錯,今年還聽說有人賣了島內湖裡的房子買海滄就為了學區房(這在以前是想都沒想過的,畢竟在我小時候的記憶裡,海滄還是個大農村)。對應房價來看,2萬以上的住宅成為主流。島外第二區集美繼續成為全市新房成交量的冠軍,集美新城基本建設到收尾階段,各大樓盤該賣的也都還算賣的不錯。不過和海滄比起來,集美只能說是相當荒涼,畢竟大部分樓盤都還沒交房,晚上開車經過會讓不知情的人誤認為是」鬼城」。此外個人覺得集美區的公建執行能力和海滄也有一定差距。反映在樓價上,就是今年沒怎麼大漲,尤其是二手房價位一直處於被壓低的狀態。而在土拍市場上,集美新城的樓麵價一直在1萬-1.5萬之間,看看海滄區連最遠的馬鑾灣都賣到這個數了,感覺兩區之間的差距還是很明顯的。集美的未來就看2017年,界時地鐵一號線開通,新盤基本全部交房,是新城還是鬼城自然分曉。而另外兩個區翔安和同安就比較難說了,畢竟集美還沒搞定呢,哪裡來得及繼續建設其他區。。。尤其是同安,本來地理位置就是最遠的一個,2020年的地鐵規劃中又被政府無情忽略,至少中短期是不大樂觀。

說完了各區大勢,就說點亂七八糟的見聞吧,畢竟叫做」回鄉樓市見聞錄」嘛

見聞一,平時回家一般是不大關心鄰居是什麼人,今年特地問了一下,才發現基本都是省內非廈門人,我們一層樓的五戶人家接近二十口人,就我一個是廈門出生的。。。

見聞二,今年認識了很多福建其他地區的朋友,私下裡一問,原來好多都在廈門有房子,問起用途,大多是:反正總有一天要去住的嘛!問起價格,大多是:便宜!胡建土豪們的消費能力可見一斑。。。

見聞三,現在全國都在慢慢放鬆戶口政策,廈門島內居然反其道而行之,收緊了。廈門人口淨流入的趨勢幾乎不可避免,5年內破500萬不成問題。將來政府的目標就是把大家趕到島外去住,因此島內的房價自然就不言而喻了。

見聞四,廈門是典型的移民城市,全市超過一半屬於外來人口,因此春節一般整個城市就像一座空城,畢竟大家都回家了嘛。。。這次回去,明顯感覺到路上車多了,不只是來旅遊的人群,在非遊客區也多了好多,隨便猜一下,這一年來又有好多人在這座城市定居了。

見聞五,親戚們在島外買一套養老房,把島內的房子留給子女已經成為了主流。這個會如何影響房價就見仁見智了。

寫了那麼多,向西總求一篇深圳的,行不。。。
廈門 西峰
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武漢洪山區的見聞 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36860024
回覆@子子子言: 武漢洪山區的見聞,轉起。//@子子子言:回覆@西峰:原本自己說寫武漢的,發現自己閱歷不夠駕馭不好,就寫我家所在的片區好了。還請西先生見諒。
1 我是湖北武漢洪山區人,家住武漢長江三橋那邊。14年武大土木工程畢業,目前在中建某局某公司武漢分公司某項目部工作。
2 我家所在的那塊片區為武漢南大門,白沙洲片區加青菱鄉,那邊除了農業和一個玻璃場就什麼都沒了,到2007年建設了武漢黃家湖大學城。地理位置並不偏遠,但相對於同屬洪山區如火如荼的光谷來說,冷暖自知。但目前基本都已經拆遷。
3 年輕人多在武漢其它地區打工,因為這片沒工業也沒服務業。由於4中所述有人口流入,但只是在這睡覺。
4直到10年才有萬科金色城市作為大型住宅區進入。目前在售樓盤有萬科金色城市,華潤紫云府,復地悅城,清能清江錦城,融科保利等。商品房6800至7500,還建房4200至4500。價格在武漢三環內最低,有地理位置上的優勢,所以有人(多為武漢周邊地區人,去年武漢限購對此完造成了影響)在此購買。價格低的原因是公共設施不足,整個片區沒電影院,2年前才修好高架橋,目前到武昌火車站7到10分鐘車程。2020年才有地鐵。今天聽到同事說萬達要在該片區修建商業地產。
5毫無疑問是新城鎮化的原因,家長江上游(武漢軍山大橋附近)在修建通用汽車城,我們這拆遷了做工廠,更靠近市區的在做房地產。雖與光谷同屬洪山區,但一個天上,一個地下。
6由於該片區價格低,位置並不偏遠且未來也有地鐵,所以看好此處房價發展,只是由於又還建房,購買意願不強。相對於武漢同等地段而言,可以省下一部車錢,所以至少不會看空。但也不認為會快速上漲。
7由於還年輕,不著急,也不認為會快速上漲,我會選擇做理財,以後有需要就在此片區更靠近市區的位置買商品房。
最後謝謝西先生過去一年中對我的指點。祝好!
武漢 洪山區 洪山 見聞 西峰
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成都見聞2 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36917135
總是從雪球收穫,秉著不能總是索取而不回報的精神,把自己所在的城市小描幾筆,個人的侷限性導致觀點或許偏頗,大家使勁拍磚,也希望同一個城市的球友繼續補充。
    本人是08年下半年到的成都,自小在重慶長大,算工作移民吧。從08年下半年開始關注樓市,到今年小孩讀書買了學區房,6年多以來,對成都房價不時有些關注。下面讓我慢慢道來。
    成都的大體情況:成都2010年常住人口1400萬,2013年常住人口1600萬,戶籍人口1170萬,2014年戶籍人口1200萬,比2013年上漲20多萬。李春城主政成都後,主城大幅拆遷改造,提出「田園城市」口號,吸引了不少外地人到成都購房。黃新初主政後,提出建立國際化大都市,建立了二環快速交通,加大了地鐵建設,實施了北改(東北舊城區改造)。現在成都有2條地鐵線在運行,在建的3號線年底通車,2020年地鐵網有望全線貫通。
    成都西門和南門的房價普遍高於東門和北門,北門最低。老一輩人通常有「南住富人,西住貴人」的說法,而東門以前是貧民區,北門因為火車北站和荷花池市場五塊石市場等因素一直比較亂。幾個區中,以青羊區環境和教育配套條件最好,其次是武侯和錦江,高新區房價升的最快,且新的政治,經濟中心在逐步移到高新區,但教育配套是個硬傷,不過最近看來,高新區的開盤價都高於其他區。 而經歷了北改,東北面正在逐步發展起來。房價也有所提升,不在像以前那樣和西南相差那麼大。  
    08年512大地震後,成都房價暴跌,大跌小巷都在傳言「藍光集團」(成都本土最大的房地產商)資金鏈斷裂。後來證明,一個非理性的暴跌正好是建倉的良好時機。當時西南二環邊上新開樓盤單價不過6000左右,二環清水河邊的河景房也才7千一平,一個標準套二的價格大概在50到60萬。我正好處於談婚論嫁的時候,女方催促著買個房子,但家裡又不想買小房子,最後在雙流機場旁買了一套房,均價3千出頭,當時是看中航空港片區的發展空間以及價格便宜。而單位同事多數在二環邊上買的房子,均價6500的樣子。也有同事多掏幾百一個平方買了華潤大盤,現在看來是值得的,漲幅比我們都大。
    09年下半年成都房價走出地震陰影,開始復甦,到2013年,接近翻翻了。我深刻地記得新來的同事在2.5環買的房子都要接近一萬一平,而我家的房子已經順利完成了翻翻。然後各地房價都在普遍降價甚至腰斬的時候,成都房價硬是堅挺得像大媽們搶購的黃金,不漲已算不易。至少,在成都三環以內,還沒有聽說哪個樓盤降價了的。到現在,成都二環內的房子在一萬以上,三環內的房子分地段,稍好的房子基本上也能賣到1萬了。因為主城開發已經差不多飽和,可供新盤的土地很少,現在新盤一般都是在三環以外。帶有地鐵概念,學區概念,高新區概念等附加屬性的房子,價格通常會比不帶的高許多,也更好賣。
    考慮到小孩讀書問題,開始接觸學區房。看了近半年房子,凡是帶有學區概念的房子,雖然不是一房難求,但是也都比較「搶手」。這種搶手是有條件的,基本上要求房子第一環境還是要過得去,適宜居住,太老的沒有小區環境的老房一般還是有價無市,安居客上和中介那裡看得到很多老小區的房子,雖然是學區房,但環境太差掛了大半年還是沒賣得出去(除開龍江路和泡桐樹小學周圍)。比如這次我買的學區房,總價比周圍的學區房均價高了幾個百分點,但是小區居住環境很好,戶型很好,交通也相對更加便利。說明成都買學區房的家長們還是比較理性,也說明成都的學區房概念還未完全炒作起來,至少沒有我聽說的杭州那些地方那麼火爆。個人認為,隨著成都人口的繼續增加,教育資源會更加稀缺,(好學校的成長需要緩慢的時間積累,而人口的增加往往更快於這個積累)到時候學區房還會進一步升值。
    中介那邊說整個14年他們的二手房成交相當慘淡,年底新政後才稍微好一點,常常是賣家不願意降價,買家不願意接盤,就這樣僵持。而周圍同事之間除了剛需,已經很少有人在買房子了,以前那種全民炒房的時代已經一去不復返了。同事之間都認為房價不可能暴漲,但又都覺得成都的房價還沒有漲到位,更多的觀點是溫和地上漲。
    個人覺得,成都的房價已經走出了盲目炒作的階段,普遍的大漲是不可能的了。今後房產市場將會進一步細分。成都主城現在最大的問題就是交通,隨著成都地鐵的全線貫通,交通環境改善和通行時間的下降,成都主城的房價還將有所上漲。但這個上漲不是普漲,而是帶有學區房性質,地鐵沿線,生活便利的商業圈等附加屬性的房子價格會進一步上漲甚至小幅度暴漲,而既沒有居住環境又沒有附加屬性的老房,應該會淪落到有價無市的尷尬境地。房子也是商品,有漲有跌才是正常的,不是麼?至於手中的房子,我打算在15年尋找一個合適的時間段賣掉缺少附加屬性的那套,換成現金投入到股票,理財產品和保險上,對於一個家庭而言將大部分的財產放在房產上或多或少有些隱患。14年前,房子多收租金是一種炫耀,14年後,我聽得更多的是「收租金不如存銀行」。
    哦,忘了介紹租房市場了。現在二環邊交通便利環境好的小區套一能租到2000,套二能租到3000,而且掛出來一般幾天內就可以租出去。對比一下,二環優質小區一套建築面積80平米的套二,價值90萬,租金3000每月,一年就是36000,不計算維護保養成本,年利潤率為4%,二環邊上的房子能漲到2萬一平米嗎?周圍的人普遍認為這是天方夜譚。這樣來看,收租金確實不划算。
    最後談談成都樓市和地方政府的關係。因為工作原因多少有一點瞭解,地方政府對樓市的態度還是積極的。每年那麼大壓力的財政預算,要完成增長目標,挑大樑的還是房企。房企在財政收入中佔比不改變,那麼房價就不會從根本上改變,所以,不管是肥皂泡也好,還是經濟新常態也好,該漲就漲該吹就吹,買單的是全社會,不是麼?但是如果經濟結構發生根本性改變,那這個就要另算了。
成都 見聞 西峰
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河南信陽 西峰

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回覆@魏司令: 轉一下//@魏司令:回覆@西峰:1、出生河南信陽,畢業後,在一國企當地分公司工作至今,目前定居信陽。

2、信陽位於河南南部,有淮河從境內流過,雨水充沛,魚米之鄉,工業落後,環境優美,屢次評為宜居城市。過於是楚王逃奔的都城,現今仍有楚王城舊址,從歷史文化和風俗而言,信陽屬於楚淮文化,與湖北武漢文化更為接近,從文化和口音來說,與河南北部其他城市都明顯不同。從飲食、消費各個方面,跟河南北部的節儉相比,信陽更為豪放浪費,可以說,信陽是河南中原文化中的另類。

3、作為中部三四線城市,信陽市位於大別山區,工業落後,支撐就業的大型企業屈指可數,一直以來,都是勞動力輸出城市,整體人口是緩慢外流的。絕大部分外出人口,並不能在發達城市紮根,只是一年一度的遷徙運動,因為基數大,其中一小部分精英的逐步外流,也會帶來整體人口緩慢外流。

4、房價從2013年下半年後,增長明顯處於緩慢情況。新房價格有5%上下的微小漲幅,但判斷城市房價的更重要的是二手房價格,從二手房價格來看,從2013年下半年後,房價幾乎沒有明顯變化,而58同城上的拋盤卻越來越多。目前新房房價,市區較好位置4800~5800,稍偏位置3500~4500元,縣城與市區房價差別大概500~1000元,鄉鎮價格因為小產權、自建房、宅基地充斥,不具備參考條件。從拿地成本、建築、人工、財務成本看,大概2200~ 3000元, 其中融資成本,因為渠道不同、週期長短,就無法估量了,有些樓盤的成本可能會更高。基本的總成本放在那裡,決定了信陽房價下行空間不大。

5、城鎮化的提法,在2013年大張旗鼓,2014年聲音越來越弱,管理層應該是意識到了城鎮化不太切合實際。在我們這裡,沒有實質性的影響,都是噱頭。

6、7、在房價問題上,我關注已久,自作聰明的以為,他們的看法不如我全權代理了。2010年我寫下幾篇筆記,分析各種情況,預見了信陽未來的房間走勢:跟隨通脹,明漲暗跌。今天翻看筆記,一句話,十分精準。因此,2011開始,我就在58同城上開始掛賣房子,因為各種陰差陽錯,最後在2013年11月賣出了。因為我個人在這方面敢侃敢吹,身邊親友在我的影響下,去年有2人賣掉房子。從我身邊看,有2套房子屬於正常現象,有3套房子大有人在,有4、5套的也有不少。從買房情況看,2014年,特意觀察了兩次樓盤開售,一句話,全是剛需。但從身邊同事朋友看,還有一極小部分改善型需求。

8、整體而言,信陽區域,拿地+水泥+人力硬件成本在2500左右,財務融資的軟件成本無法衡量,可能200~1000,甚至更多,這些決定了4000多的房價不太可能有太大的下降空間。但是,大量的二手房加上新建樓盤不斷湧入,決定了,房價更沒有上衝可能。因此,房價橫盤整理、略微上漲可能較大。從資產配置考慮的話,房子無疑是售出對象,買入國債的原始投資法,也比投資更為有效、更有利變現,有投資能力的進入股市是更好的選擇。
河南 信陽 西峰
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地產大亨侯西峰 要靠美食再闖股市 海港餐廳從南夯到北 貢獻漢來美食四成營收


2015-12-07  TWM

侯西峰從國揚建設的輝煌,到大舉負債請辭國揚董座,他沉潛十七年,重整旗下事業,漢來美食就是從漢來大飯店衍生的事業體;挾著漢來海港、漢來蔬食以及新引進的香港名人坊,年底將再闖資本市場。

今年年底自助餐「南霸天」漢來海港餐廳揮軍北上插旗,不但挑起台北自助餐界的敏感神經,且一億元優惠票券,分十天限量搶購,日日秒殺,北上以來展店的新據點接連創下訂位連滿半年的成績,在在讓人見識到漢來美食來勢洶洶的實力。

漢來海港去年營收達八.五億元,是「漢來美食」主力旗艦事業,貢獻營收高達四成,伴隨海港自助餐的營業爆發力,從高雄飯店霸主漢神大飯店分割出來的漢來美 食,預計年底在興櫃掛牌,屆時,可望與同列觀光股的王品、瓦城比價,炒熱市場,同時這也是集團創辦人侯西峰暌違十七年後,再登資本市場的新作。

十七年前,侯西峰的國揚建設借殼上市以來,股價節節高升,一度飆至八十二元高價,創下八八五億元的市值,同年,卻因過度轉投資,爆發財務危機,國揚名下負債達一九八億元,侯西峰為此黯然辭去國揚董事長一職,也踏上還債的漫漫長路。

還債拚重整 找出餐飲利基此後,正當四十四歲盛年的侯西峰,積極重整旗下事業,進行一連串瘦身,把心力集中在國揚建設、漢來大飯店及漢神百貨。這次即將上興櫃的「漢來 美食」,即是二○○三年從漢來大飯店的餐廳所衍生而來的事業體;而侯西峰家族目前持股超過八成。

漢來美食旗下含括十五項品牌,超越王品集團的十四項品牌、瓦城集團的五項品牌。一四年的營收近二十二億元,四成來自海港貢獻、三成業績來自宴會廳、另外還有一一年急起直追的「漢來蔬食」、一五年新引進的香港「名人坊」等,都是新納入集團旗下的潛力小金雞。

侯西峰以漢來美食重返股市,若想維持亮眼股價,第一根支柱當然就是知名度最響亮的海港,這也是他苦心經營二十年的品牌。

一九九五年,高雄漢來大飯店開張,海港原是飯店內的自助餐廳,海派的裝潢、豐盛的海鮮美食,成功打開市場,等到海港開進小巨蛋,超值澎派的定位,業績更是一路開紅盤,自此奠定漢來海港在自助餐「南霸天」的封號。

一三年,侯西峰任命主掌飯店「宴會廳」業務的戰將林淑婷掌舵,擔任總經理。林淑婷深耕市場二十年,業務能力一把罩,在她領軍下,吃下高雄飯店宴會市場超過五成市占率,成功把「宴會廳」拉拔長大後,近年林淑婷又扶植「漢來蔬食」,一舉成為排隊名店。

蔬食獲肯定 緊抓養生商機漢來蔬食的成立,有段與星雲法師的淵源。○八年,星雲法師在高雄巨蛋舉辦世界佛光大會水陸法會,席開百桌的素食宴由漢來宴會廳負責,一開始, 佛光山的法師們還擔心宴會廳無法應付蔬食料理,沒想到結果圓滿,連星雲法師都對菜色表示滿意,種下日後邀請漢來進駐佛陀紀念館開設蔬食餐廳的因緣。不過, 曾經吃素長達十多年的林淑婷則說「我一直很想做這塊,覺得這是趨勢。」近年來消費者的健康意識大為提高,吃得健康養生更成為顯學,林淑婷看好市場,積極串 連資源,把飯店的港點師傅請來設計菜單、廚房教學,同時大量選用有機無毒的食材,成功打造漢來蔬食特色。

她表示,漢來蔬食客群不同於傳統素食,以年輕人為目標客群。翻開菜單,松露鮮蔬鍋貼、香茜菌菇腸粉等新型料理,多是傳統素食餐廳找不到的創意佳餚。目前漢來蔬食在全台有四個據點,平均單店年營業額高達三千萬元,儼然是漢來美食旗下的新一代生力軍。

今年六月,林淑婷再添新軍,拿下香港二星級米其林名廚鄭錦富粵菜「名人坊」全球代理權,名人坊也率先坐落漢來大飯店十二樓,吸引熱愛粵菜的老饕上門,開幕至今,日日滿座,每月貢獻達千萬業績,估計單點每年將為集團增添一.二億元收入。

品牌拚西進 漢來三箭齊發過去兩年,林淑婷不只積極開出新品牌,也持續北討西征,海港、漢來蔬食等品牌不單單跨出大高雄,也西進中國,去年漢來海港便跨海登陸至西安漢 神購物廣場,明年海港、名人坊、漢來蔬食更將三箭齊發進駐中國一線城市上海。林淑婷指出,海港、蔬食預計進駐上海七寶萬科廣場,正是看中該區多條地鐵匯集 區的便捷性。

除了積極拓展事業,漢來美食還有一個特色:把店務交由主廚負責。「我們董事長是西餐主廚;事業靠廚師支撐,便由廚師當家。」林淑婷說。漢來美食旗下三十二間餐廳,由三十二位主廚當店長。

主廚當店長 客訴處理有感其中,中餐、海港體系兩大系統則由兩位年資超過二十五年的主廚擔任品牌長。負責海港餐廳的品牌長劉子銘指出,如果客戶對菜餚的抱怨由外場人員 傳達,待在廚房的廚師未必能體會;若站在第一線,當客人對食物的好惡影響業績,負有業績任務的主廚店長就會更有感。

餐飲的靈魂是主廚們,為了穩住這批美食事業拓展的主力部隊,林淑婷也向侯西峰爭取員工認股,她認為認股能提高員工的認同與打拚的動力,於是,二○一四年, 以每股六十元讓所有正職員工認股,「為什麼我們要IPO(首次公開發行股票)?其實就是員工分紅的概念。」一五年,漢來美食又辦理現金增資三千張,現增價 為一五○元,換句話說,兩年前的員工認股,帳上已淨賺一.五倍。

漢來美食目前規畫拚今年年底上興櫃、明年轉上櫃,成為第五家投入資本市場的餐飲集團,屆時股市新添一支小而美的生力軍,而曾在股市大起大落的侯西峰能否霸氣回歸,市場都在看。

精品老店SOGO敦化「拉皮」喚回三倍人潮全台百貨周年慶剛結束,最資深的精品百貨SOGO敦化館繳出一到九月年成長兩成的佳績,比起平均僅成長5.2% 的同業,表現令人驚豔。沒人料到,原本因面積過小、裝潢老式、人潮稀疏而一度考慮關門的SOGO敦化館,居然演出逆轉勝。

20年前,SOGO敦化館是全台第一家精品百貨,盛況時的年營業額曾經衝到30億元,但近五年平均營業額只剩18億元,只有當年的六成,SOGO集團一度想討論關館。

幸而SOGO副總吳素吟力排眾議,她看準敦化館位於忠孝東路、敦化南路、仁愛路交界的地利優勢,認為只要抓對切入點,就有機會恢復昔日榮景。去年,她成功說服集團董事長徐旭東、百貨董事長黃晴雯同意,今年初起前後斥資5億元進行改裝。

吳素吟將SOGO敦化館重新定位為「精品生活館」,新增男性SPA品牌,加上原有的女性SPA、生鮮超市,讓老客戶不只來買精品,更能享受生活。為了年輕 化,身為老東區人的吳素吟,引進「開飯」平價餐飲品牌、歐美城市自行車概念店VELO CITY吸引年輕人,現在20到30歲客人明顯增加。

再加上引進有「自助餐南霸天」之稱的漢來海港餐廳,排隊人氣強強滾。

邊改裝邊營運,今年SOGO業績就達到逾兩成的成長率,「經由改裝,SOGO敦南館12天周年慶人流是以往周年慶的3倍。」副理黎冠里表示。還沒全部改裝完畢,成長力就傲視群雄,也讓人好奇明年內外完工後,成長力將如何爆發。


地產 大亨 西峰 要靠 美食 再闖 股市 海港 餐廳 從南 南夯 夯到 到北 貢獻 漢來 四成 營收
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