財經CAREFREE - 順叔 買褲送褲袋 (2012年08月06日)
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GS(14)@2012-08-06 12:04:57http://www.am730.com.hk/article.php?article=115622&d=1813
賣樓贈窗台，買褲送褲袋，今期開樓。
長江實業(001)啲樓出晒名，型英帥平靚正，一間公司能夠對自己如此有信心，就唔怕公開自己的成功秘訣，就在上星期，副主席及董事總經理李澤鉅，竟然披露咗長實賣樓的最高商業機密，原來樓盤單位的窗台，查實賣大包益街坊，「送嘅」。
其實，能夠買樓送窗台，咁蝕底，仲可以一年賣樓賺幾十億銀，你估咁容易，唔信你試吓吖，好似做賣褲生意咁，喺條街大聲叫「買褲送褲袋」，睇吓班街坊行過，會用乜嘢表情望住你。
香港人又係嘅，吓吓針對住長實，搞到大少連最高嘅機密都要爆埋出嚟，好似屯門個盤海譽，一幅窗台大過半間房的圖片，都可以在網上瘋傳一餐，大少回應的技巧，值得所有香港公眾人物好好學習研讀，先放低一句：「買樓送窗台」的金句，震懾全場心神，然後撻句類似「net area」的術語，當記者唔知佢講乜的時候，就用唔會公開的「合約細節」，而大班小記者當然要返公司補課。
講真，整個地產市場行業，各發展商高層應付傳媒的能力相當高明，心中有好幾招交代的「答案」，已經練到出神入化，萬變不離其宗，屢見不爽，況且在賣樓和宣傳時，答案肯定早作準備，呢方面高官相信要學番兩度，市民就不會如此勞氣。咁究竟咩係「net area」，查實亦無需深究，一個住宅單位，建築面積又好，實用面積又好，「net area」都好，呎價千變萬化，只係幫助消費者衡量單位價值的工具，去到最後的買賣合約，永遠只有一個單位一個價錢。其實，地產發展商近年所建住宅樓宇，在單位設有窗台已成一種風氣，只是政府開綠燈，為配合環保需要，單位再有一個所謂「環保露台」，大家才可能有所忽略罷了。
當然，買樓難斬件，例如一個單位售價為過千萬元，唔通你可以講價，同地產發展商講，唔使佢「送」窗台，打個八折咩，掉轉頭，如果地產發展商話，一千萬元只係買一個窗台，其他面積全部「送嘅」，相信置業人士同樣難收貨。
所謂舉一反三，香港消費者學嘢喇，如果大家下次去買條牛仔褲嘅時候，記住要問吓個sales姐姐，邊幾個褲袋係「送嘅」，sales姐姐一定會被你撩得好開心，話唔定會打個折過你㖭。
查實，以前的住宅樓宇，多數係方形柱體，只不過近年絕大部分新建樓宇的設計卻走向時代尖端，變晒多邊形，物業外形仲型過變形金剛；想番起喺幾十年前，好似太古城、城市花園、同紅磡黃埔花園咁，首先係物業項目名字簡簡單單，而內裡嘅單位四四正正，邊度會話咁多窗台、工作平台、環保露台，依家新樓盤則變化多端，一個單位分分鐘送五、六個乜台物台，好似秘密基地，可能想業主各成員能夠享有獨立私人空間，阿媽響露台晾衫、阿爸喺工作平台就梗係開工、阿仔喺窗台瞓覺剛剛好，個女仲可以喺最新式無窗浴室溫書，擔保無人騷擾兼方便。
要了解呢個變化，就要講多次「非結構預製外牆」呢個概念，近年新盤所有窗台平台露台，絕大部分都係「預製組件」，唔知點解，政府認為好環保，鼓勵發展商多啲使用，豁免計算建築面積，即係唔使錢送俾地產商，所以近年新盤，「免費贈送」的窗台平台露台愈嚟愈多。
「預製組件」亦可以係貼住窗台露台、用嚟做間格的牆身，大家咪睇小一道10厘米厚、100厘米闊的牆身，如果係「預製組件」，幾十層樓，個個單位都有一道，加埋就好和味。所以，近年新盤，古怪間格特別多，大家可以諗吓，香港啲則師係咪冇晒空間感，點解要花咁多時間，畫埋晒啲鬼五馬六的圖則。相反，見到地產發展商啲總部就四平八穩，唔會搞到個變形金剛咁，呢度一忽嗰度一件，唔通做寫字樓另有一套？
「買樓送窗台」已經唔容易，能夠將幾百方呎實用面積，變大一倍成過千方呎嘅住宅單位，造成豪宅的視覺效果，難度就更加高，聽講喺傳說中的發水秘笈有一招，可以話係香港樓盤圖則的「超必standard」。版面有限，要睇全套就去順叔個Blog度，但無嘢送。
買褲送褲袋（下） 順叔
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GS(14)@2012-08-09 13:48:48http://caijingcarefree.blogspot.hk/2012/08/blog-post_7.html
（HEHEHE，呢篇嘢，無謂在報紙出街，又要寫又改圖又剪片好唔得閒，老屈咗老友阿瞬，在am730代筆兩日，報紙版本的「買褲送褲袋」只有一集，行文略有不同，呢篇下集唔收稿費，送嘅！）
發水秘笈既然係地產商的發達秘笈，公道啲講句，一個樓盤去到發展商手中，有邊個唔係大發特發，講緊去到幾盡，一個樓盤的設計，最後出嚟又剩低幾多「人性化」元素咁解。
上回講到，發水秘笈當中，有一式「腸乾屎頓凸」，乃非常難Chok的「超必Standard」，呢個傳說，臨時客串樓盤分析員的財經茄哩啡，都係在中環皇后大道中聽返來，講緊行內人一睇，就知道係「腸乾屎頓凸」，世界級地球級的建築設計，單位每一道牆、每一個窗台、每一個間格，都經過則師嘔心瀝血精心設計，令人歎為觀止，難度高過砌隻超級結構化的CDO。
長實啲樓盤，有冇去到「腸乾屎頓凸」的化境，順叔就唔知道喇，不過呢，假如量度一個圖則優劣的唯一標準，只係發展商股東利益，相信唔少行內人，睇到幾個近年好多人談論的樓盤，肯定會對幫長實打工的則師，寫個服字：咁都俾佢哋諗到！
好似最近廣被談論的海譽，順叔冇入過去，不過有線個《樓盤傳真》（呢個節目抵讚，準備買樓應該睇多啲），搵人入去一個千五呎的單位，度出嚟的地毯面積，唔計窗台，得八百呎多少少，所謂「窗台房」，比單位其他面積低咗大約，要行三級樓梯先去到，再睇睇個圖則的Elevation（立面圖），成楝單位的「工人房」，都向下凹咗少少，靠估的話，「窗台房」有可能其實係「冷氣機房」或者甚他機房，拎出街賣稱之為「工人房」， 再「送」一個無敵大窗台。窗台如果係「送嘅」，睇吓將來政府收緊發水限制之後，又會有幾多個發展商，會繼續「送」無敵大窗台。
地產公司的地產項目種類、圖則設計，查實好反映到管理層的思維及性格。長實大少李澤鉅，聽講讀土木工程，公司地產項目又係佢打骰，大家可以試吓想像，長實旗下則師，拎住份樓盤圖則，要出入長江中心10樓大少間房幾多次，最後終於過關之後，又會有乜嘢表情。
公道啲講句，個個都係搵飯食啫，好似長實班則師，老闆有乜要求，咪跟住做囉，唔通個個貝聿銘上身，吓吓同大少講「空間美感」、「人性化」建築設計？又好似老實樓神趙國雄咁，咪又係打份工，職責就係要賣樓，年終計數，咪又係講樓盤賣得幾快賣到乜嘢價錢？就算係大少，佢都係做返一個商家佬、一個上市公司高層的本份，見到機會有得賺得賺，同男人都見到靚女有得食就食一樣，好自然者。大少在長和系的角色，在守成而非創業，守業第二代，最緊要一分一毫都計到盡，大少在香港地產市場反映出嚟的風格，查實亦係做返一個好兒子的本份也。
之前唔係好明白，點解老實樓神咁大個人，特別鍾意扮鬼扮馬，一時扮車神，一時扮楚樓香仲要班女同事扮丫環，就算呢幾年賣樓，長實售樓部班友仔，都特別鍾意搞花臣，最近睇到一張圖表，呢個疑團頓時解開。
話說早幾日，「朱泙漫屠龍記」的博主，搵咗呢張圖表，叫順叔及一班網友估吓，係邊間地產公司：
大家可以見到，呢間「地產公司」，絕大部分資產，放在持股5成以下的聯營公司，資產負債表上，固定資產同埋投資物業，都非常單薄，同香港其他地產公司非常唔同，講到呢度，都無謂賣關子，冇錯，呢間「地產公司」就係長實。
至12月底，新地(0016)資產淨值3,283億元(港元，下同)，投資物業2,242億銀，佔咗68%；至6月底，長實資產淨值3,239億元，同新地差唔多，不過，投資物業只有275億，佔比只有8%！
望住呢組簡單的數字，一個好安全的結論，係長實作為一間「地產公司」，策略上，主力做住宅物業，不過唔客氣講句的話，咁多年以嚟，長實從未展現過做一級投資物業的能力，大佬，新世界發展(0017)都有個新世界中心，諗住重建成尖沙咀新地標啦，相對新地近年成功轉型做香港最大包租公，甚至可以講句，長實唔識做商場。
唔好話收租物業，長實做得有聲有意的豪宅項目，其實亦屈指可數，近年賣樓以樓面面積計，幾乎年年排行發展商榜首，唔係話老實樓神賣樓特別出色，而係話你知，長實呢間「地產公司」，主要在大眾化住宅市場(Mass Market)搵飯食，換句話講，如果政府大量復建居屋，公營房屋重新加入進行競爭，受影響最大的，正正就係長實。
在Mass Market賣樓，主要對象係冇任何置業經驗的上車一族，所以老實樓神成日要搞咁多花臣，增加自己同潛在買家之間的親切感，趙國雄去大陸推銷豪宅，又唔見佢扮楚樓香？
公道啲講句，當日銀行向散戶銷售迷仔債券，查實所有資料都公開，所有散戶投資者落搭前有冇睇、識唔識睇，唔可以怪晒銀行；買樓花都係一樣，買家明明見唔到實物，都唔去睇圖則（講緊屋宇署批出圖則而唔係經過粉飾的樓書圖則），或者唔識睇、唔識搵資料，一個願打一個願挨，完全合法，亦都唔可以怪晒發展商。
合法，唔等如合理，唔等如合情。
誠哥講生意之道，成日話唔可以搵人笨、賺到盡，因為賺一次冇下次，誠哥當日亦都講過一句「君子愛財，取之有道」，講緊有啲生意，就算合法、明賺，佢都冇做，因為過唔到自己「有道」的原則，咁即係誠哥自己都知道，「有道」及「合法」之間，查實有好大分別啦，如果「合法」等如「有道」，咁法家等如道家，韓非子等如老子，女人等如阿媽啦，唔怪得買樓可以送窗台，買褲可以送褲袋了。
絕大部分一手樓買家，置業等如人生最大的消費，最重要的投資，有今生冇來世，買過一次中伏，唔會有幾多人有下次，不過呢，長年累月落嚟，社會情緒終於會終極反彈，而家通街都嗌「地產霸權」，就係咁解。一間真正有水平的「地產公司」，唔應該只係識得話公眾針對自己，而係認真反思，在發展到今時今日的香港地產市場，咩先叫「可持續發展」。
講完，送嘅！
2 :
GS(14)@2012-08-09 13:57:34朱泙漫2012年8月7日 上午10:36
多謝順叔轉載拙文。樓市有「發水樓」，股票也有「發水股」。企業要立於不敗之地，必須擁有提供強大現金流的Cash cow。新地(00016)甚至九倉系(00004)的收租物業皆如是。反觀長和系除了長建的基建項目，缺乏優良收租物業兼Gearing過高。這點值得大家小心留意！
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順叔2012年8月7日 下午12:27
友情連線，何足掛齒！
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匿名2012年8月7日 上午10:56
想俾個like篇文！
小二
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順叔2012年8月7日 下午12:28
小二哥，最新呢張「抗議底褲冇褲袋」你又LIKE唔LIKE？
匿名2012年8月7日 下午12:52
Like爆~
我仲以為呢篇文尋日錯過左，原來係加開既「外傳」。呢篇文寫得咁好，無係報紙登出實在非常可惜。李生似是而非既連串歪理被全面擊破。
小二
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Nicky MP2012年8月7日 下午9:33
Good article, should publish on newspaper
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蝸牛2012年8月8日 上午1:09
等超人仙遊檔野就玩完喇，淨係靠嬴量唔理品牌唔得長久嘅。
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PandaBear2012年8月8日 上午7:21
好文，Like
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便便2012年8月8日 上午7:55
生仔送屎忽...不過小超應該無...hehe
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阿湯2012年8月8日 下午7:08
一直有睇你在報紙的專欄，學到唔少嘢，到呢篇忍唔住要上嚟留個言、俾個like~~
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