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藍光發展:合作方中泰創展與中植系不存在股權控制關系

藍光發展晚間就“公司與中植系合作”的媒體報道回複上交所稱,公司確實與中泰創展簽署了戰略合作協議。目前,雙方就設立房地產及商業物業並購基金事宜僅達成初步合作方向,並無具體計劃。同時,中泰創展與中植企業集團不存在股權控制關系,部分董事存在交叉任職情況。

公司表示,公司主營業務涉及房地產和醫藥兩大行業。目前投資者較為關註公司醫藥業務的未來發展,但醫藥業務在公司整體規模中占比較小,交易金額難以達到披露標準。針對投資者較為關註的醫藥研發及技術推廣涉及的重大事項,即便交易金額未到達披露標準或未涉及交易金額,公司均比照規則進行了披露。

經公司申請,公司股票4月5日複牌。

藍光 發展 合作方 合作 中泰 創展 展與 中植 系不 存在 股權 控制 關系
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藍光擴張:凈負債比率增加,隱現回款壓力

作為一家區域房企,藍光發展(600466.SH,下稱“藍光”)正在逐步開始自己的全國化布局之路,然而成長的煩惱卻一路隨行。

8月20日晚間,藍光發布中期業績報告,其中營收80.09億元,同比增長24.38%;公司上半年凈利潤錄得6.2億元,同比增長118.84%。

不過,發展中的藍光負債也同比增加。根據中報,藍光資產負債率82.89%,而凈負債比率則超過110%。

回款壓力隱現

從銷售數據看,2018年上半年藍光房地產業務實現銷售金額413.73億元,同比增長36.66%;實現銷售面積384.22萬平方米,同比增長27.22%,銷售規模保持穩步增長。

從銷售貢獻區域看,藍光成都區域銷售182.63億,滇渝區域銷售82.54億,華東區域銷售80.43億,其中西南地區給藍光貢獻了超過一半的銷售份額。

土地投資方面,2018年上半年,藍光新進入鄭州、溫州、福州、南寧等城市。通過收並購、合作開發、產業拿地、招拍掛等多元化方式獲取土地資源,2018年1~7月新增項目27個,總建築面積約738萬平方米。

根據公司月度公告數據,上半年公司新增土儲建面439萬平方米、總地價119億元,同比增長226%、85%,其中拿地金額占銷售額比重為29%,同比擴大7.5個百分點。地價方面,2018年上半年拿地樓面價為2709元/平方米,同比下降43%,土地成本下行主要緣於公司城市布局能級的下沈,上半年三四線占拓展建面比重為91%。

中泰證券統計發現,2018年1~7月,公司非直接招拍掛項目的儲備資源占比超過55%。

今年6月,藍光與中融信托達成協議,接替北京京奧港集團操盤南京麒麟京奧港項目,負責後期的建設和銷售。該項目所在地塊編號為南京NO.2016G09。

2016年4月15日,京奧港集團以47.6億元的總價,22353元/平方米的樓面價拿下,彼時周邊新房的最高售價僅為18000元/平方米。

不過,擴張同時,藍光的銷售回款並不理想。根據中報,藍光銷售商品、提供勞務收到現金約222億,而同期藍光銷售數據為413.73億。

按此推算,藍光的回款率不足60%,縱然行業回款水平下滑,但是目前回款率平均在75%左右。從藍光的融資手段可見一斑,在報告期內,藍光發行購房尾款ABN 11.4億元、購房尾款ABS 8.2億元,均是通過財務手段提前拿到回款。

擴張意願強烈

發展過程中的藍光,和很多渴望規模的房企一樣,財務杠桿依舊保持在較高水平。

第一財經記者梳理發現,藍光短期借款約51.4億,應付票據約1億,長期借款約184億,應付債券約125億,永續債約49.9億,合計有息負債411億。

中泰證券研究報告顯示,藍光的凈負債比率約為115%。並較2017年末擴大了23.55個百分點。

同期,行業平均水平在80%左右,而剛剛發布半年報的萬科,凈負債比率未超過40%。在行業普遍去杠桿的背景下,目前藍光的負債水平依舊處於高位,考慮到融資較難,這要求藍光需要加速銷售獲得回款。

從資金面看,藍光的融資成本也在不斷增加。

根據中報,藍光上半年的30億公司債中,發行成本區間在7.2%-7.9%,財務成本幾乎和凈利潤率持平。中泰證券研究報告顯示,藍光2018年上半年末綜合融資成本為7.33%,較2017年上升0.14個百分點。

今年6月,標普評級宣布,授予“B+”的長期主體信用評級,展望為穩定。標普預計,未來兩年藍光發展的杠桿率將保持在高位,同時,由於其采用輕土地戰略,土地儲備規模較小,利潤率低於平均水平,這一狀況使得藍光發展易受到市場波動的影響,中期增長情況的可見度較低。

標普認為,未來兩年藍光發展以債務對EBITDA比率衡量的杠桿率將保持在7倍左右,原因是該公司土地儲備規模較小,同時擴張意欲強烈。

為了實現增長,藍光大股東進行了大量股權質押。根據最新公告,藍光集團持有公司股份1,602,143,043股,占公司總股本的53.68%;藍光集團累計質押股份總數為1,111,274,000股,占其所持公司股份總數的69.36%,占公司總股本的37.24%。

公開資料顯示,藍光2018年銷售目標在800億-1000億,2019年還將保持50%增長。

標普認為,僅憑可售貨值共計1800億元的土地儲備是不足以實現上述目標的。因此該公司可能需要通過高額的購地和建安支出來實現此目標。

標普預計藍光發展2018年的購地支出將達350億元,接近權益合同銷售額的50%,並預計2019年的購地支出還要再增20%到30%。

擴張背後,藍光的各項費用也在增加。藍光的銷售費用、管理費用分別同比增幅30.39%、60.64%,同期,藍光的營收同比增幅24.38%。

對於規模追求的藍光顯然走在十字路口,一方面規模擴張需要大量資金拿地,一方面銷售回款乏力,融資困難。此外,藍光的土地過於集中,對於全國化布局的藍光而言,還需在其他不熟悉的城市進一步布局。而在逆周期進行擴張,藍光顯然需要更加謹慎。

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責編:彭海斌

藍光 擴張 負債 比率 增加 隱現 回款 壓力
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四川藍光嘉寶服務集團專區

1 : GS(14)@2019-03-11 03:58:02

http://www.justbon.com.cn/
website
2 : GS(14)@2019-03-11 03:58:15

https://www.zhitongcaijing.com/content/detail/186036.html
四川地区最大的物业管理服务提供商,四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(嘉宝股份)于3月4日向港交所递交了上市申请,华泰金融控股(香港)有限公司和农银国际为其联席保荐人。

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智通财经APP 了解到,嘉宝股份在中国西南地区及四川省的在管总建筑面积分别为28.8百万平方米及24.1百万平方米,名列2018年中国物业服务百强企业第四及第一名,整体实力为四川第一及全国第13位。是不折不扣的四川扛把子,放在全国也算得上佼佼者。

通过自然增长及并购,嘉宝股份在管建筑面积于截止2016年12月31日约为24.2百万平方米,截止2017年12月31日同比增长81.8%至44.0百万平方米,截止2018年12月31日同比增长37.7%至60.6百万平方米,全国平均增速只有16.1%。

智通财经APP观察到,公司的收入主要来自三条业务线:物业管理服务、咨询服务及社区增值服务,形成了涵盖物业管理全产业链的一体化服务范畴。从往续三年间的收入组成来看,物业管理服务为其核心业务,并且还有小幅增长,占比分别为58%、62.7%及61.4%。

2016年、2017年及2018年收入分别为6.58亿元人民币(下同)、9.23亿元(同比增长40.3%)、14.64亿元(同比增长58.6%);毛利分别为2.13亿元、3.36亿元(同比增长57.6%)及4.86亿元(同比增长44.9%);净利分别为1.02亿元、1.86亿元(同比增长82.2%)及2.97亿元(同比增长59.7%)。

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从收入和净利润增速看,嘉宝股份远超同行业的18.2%及25.2%,赚钱能力没的说。不过作为核心业务的物业管理服务方面,却面临毛利率不高的问题,往期3年毛利率分别为26.7%、30.3%及28%,远低于其他两项业务。

据招股书透露,这是因为2017年下半年收购杭州绿宇、上海真贤,及2018年收购成都东景、温州天立、成都全程等业务支出较大,导致毛利下降。若剔除这些一次性支出,毛利率还是处在一个温和上升的趋势。若之后运营得当,将会是公司进一步创收的动力。

不过还有两个重要的问题需要面对,一个是应收贸易账款和周转期,一个是单位建筑面积收益。

智通财经APP发现,公司近三年营收贸易账款分别为1.39、3.65及5.53亿元,占总收入的21.1%、39.5%及37.8%。2017年和2018年因为新增项目,导致大量贸易款未能收回。与此同时,贸易应收款项周转期也从68.7日增至98.2日并进一步增至112.9日,增幅明显。

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与之相对应的应付贸易账款只有0.19亿、0.42亿及0.65亿元,周转日期从13.6日增至18.8日,并进一步增至19.7日,不论是账款数额还是周转日期都远不能跟营收账款比。这透露出公司的话语权能力不强的问题。

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另外是建筑面积平均收益方面,经计算,近三年公司单位建筑面积收益分别为15790元/平方米、13160元/平方米及14840元/平方米,相比2016年,2017年后单位建筑面积收益出现下滑,智通财经APP分析,一是因为2017年投入新项目,初期收益不高拖累了平均水平,2018年虽然也投入了新项目,不过随着2017年新投项目收益的增长带动,因此2018年有所回升,但仍不抵2016年。二是因为市场竞争,导致平均收益下滑。

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不过公司的财务比率还是比较可观的,较高的流动比率及较低的资产负债比。另外总资产回报率分别为14.7%、17.7%及23.5%,经计算ROE分别为23.6%、30.2%及37.3%,可谓亮眼。

另外,2018年12月31日之后,公司已取得1.6百万的建筑面积订单,签单量是嘉宝股份的一大优势,另一大优势就是高增长和高利润。需要关注地是,新签项目的质量以及贸易款项的问题,这与公司未来收入和利润增长,以及顺利运转息息相关。

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3 : GS(14)@2019-03-11 03:58:37

https://zhuanlan.zhihu.com/p/21965878
蓝光嘉宝物业是我见过最垃圾的物业公司
帕尔修斯的盾牌
帕尔修斯的盾牌

企业法定代表人
6 人赞同了该文章
本人买的成都蓝光COCO金沙一期物业是嘉宝物业。物业费2.8元在电梯公寓里面是很高的。物业公司之垃圾令人瞠目结舌。办房产证叫我交合同,合同给我搞掉,导致房产证1年办不下来。买车位定金缴了,也查不到了。不知道车位买得到不。加入业主群。说了几个星期都办不下来。都不知道他们是做什么吃的?还收这么高的物业费。大家以后千万别买蓝光的房子!否则后悔。
编辑于 2017-11-10
4 : GS(14)@2019-03-11 03:59:03

http://wuye.3fang.com/news/2019-01-10/31210698.html

5 : GS(14)@2019-03-11 03:59:26

http://www.hkexnews.hk/app/SEHK/ ... ls-2019030102_c.htm
招股書
四川 藍光 嘉寶 服務 集團 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352273

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