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值100萬嗎?-永興國際(621)


http://realblog.zkiz.com/greatsoup/3875

該公司去年已展開賣殼。

進軍業務詳情,請詳閱戴兆兄兩文:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/1394

永興國際(621)去年開始策動新投資,原擬收購一個公司全部股權,該公司原定購入上海六十三個公寓單位,礙於未獲相關批文,已於去年7月終止協議。本年至今,再有兩項協議在進行中,仍待完成。

最 新的協議,是以2.1億元收購UNION SENSE股權70%,該公司擁有五個位於貴州的煤礦,代價將以部分新股及部分承付票支付。而年初協議,以2.5億元收購內蒙古蒙威生物油股權55%。期 內,亦協議出售一家物業公司及一家污水處理業務公司,代價1.71億元,將收取現金及承付票。永興又買又賣,是在調整業務,因物業及污水處理公司無利可 圖。


另一項收購中的種植業務的內蒙古公司權益55%,該公司於內蒙區取得總面積八萬二千零四十畝農地共同土地使用權,並有權向合作夥伴租用三十六萬二千九百六十畝,每畝每兩年租金為2元人民幣。該等土地將用於種植苦蔘及油用型黃花。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/5427

永興國際(621)去年收購兩項業務,包括種植及煤礦,但去年底已協議出售種植業務,而且買家是原來的賣家,代價遠遜於收購,市場形勢突變,促成永興於虧損下仍作出決定。為向股東交代,收購時大量理由支持,出售時亦需要合理的解釋。

 


出售的種植業務,是於內蒙古種植苦參及油用型葵花,佔有關權益55%,去年3月收購價為2.5億元,有關資產於2007年底估值為7.8億元,收購代價 相當於估值折讓41.7%,付出現金5000萬元及發行新股8000萬元(每股作價5.44元)以及1.2億元五年期免息承付票。

 


當時 收購理由是多元化業務,苦參是一種樹木及灌木,為少數多年生草本植物,其樹葉為互生葉,一般呈羽狀,並附有多塊嫩葉及托葉。苦參獲中醫廣泛應用,並確認可 有效清熱、祛濕、除風及杜蟲。油用型葵花的種子可製成葵花籽油,含有豐富的維生素E及低飽和脂肪,已確認可有效減低患冠心病風險。

有關資產包括內蒙古土地八萬二千零四十畝農地使用權,並有權以每年每畝2元人民幣租用額外土地三十六萬二千九百六十畝。當時表示作物於春天播種,秋天收割,每年可完成一次種植周期,每畝農地年產量零點二八噸,當時每公斤市價5元人民幣左右。

生物菜油價格急跌

目前出售的理由,主要是有關產品價格已大跌,據解釋,生物菜油通常用作燃料及原油的替代燃料(葵花籽油用作替代燃料?),因此,原油價格與生物菜油價格息息相關,而原油價格已由去年1月每桶93.04美元,跌至去年年底的38.42美元。

生 物菜油價格亦跌,據馬來西亞交易所資料,原棕櫚油價格於去年3月每噸為4166林吉特,去年底已跌至1695林吉特,跌幅達59%。至於苦參價格,亦由前 年9月每噸5500元人民幣,跌至去年年底的2600元人民幣。價格下跌對毛利率構成不利影響。另外,今年12月前須向有關公司注資3837萬元,避免資 本承擔,也是出售理由。

出售價為1.2億元,永興將不會收回任何款項,代價將抵銷去年發出的承付票,買家為去年出售的賣家,現在是物歸 原主。當時估值是7.8億元,去年11月的估值已降至1.88億元,下跌75.9%,而出售價1.2億元,則較收購價2.5億元下跌52%。永興資產單 薄,淨資產只有2.24億元,去年9月底承付票應付款為1億元,對於種植業注資3837萬元已是一種負擔,反映當時永興對收購未有周詳計劃,形勢有變,便 不能接受考驗。

 


至於去年11月完成收購的採礦業,包括位於貴州五個煤礦70%權益,但表示各煤礦許可證只是五年,而非預期的十年,年產 量為三十萬噸,而非原先預期的四十五萬噸。根據中國法律顧問意見,各煤礦許可證可於到期日重續,煤礦估值是根據總體煤資量而非產能計算,收購代價2.1億 元,其中5000萬元新股(每股作價5元),1.6億元為承付票,其中1.2億元年息2.7%三個月期,另4000萬元年息4%五年期。收購煤礦並無利潤保 證,應留意此項收購日後的收益。雖然年產量低於預期,並不影響估值,但每年產量較預期減少33%,至少影響現金流量。

 


發行承付票不實際

 


受資產所限,永興的收購主要以發行新股及發行承付票為主,估計於完成收購煤礦後,應付承付票已達2.6億元,而應收承兌票亦達8000萬元,但應付及應 收不能抵銷,應付是永興的債務,而應收可能出現問題,但對於財務狀況平平的永興而言,選擇有限;在去年9月底,已償還全部銀行貸款,並無銀行借貸,而仍有 已抵押銀行存款2400萬元,是對若干附屬公司的銀行信貸4460萬元的擔保,以及附屬公司的互相擔保作為抵押。

 


永興傳統業務為建築及 有關業務,截至去年9月止半年,建築工程營業額僅2.85億元,錄得毛損1841萬元,期內取得屯門綜合社區設施及魚類批發市場建築項目,合約金額 2.37億元。其他業務包括優閒生活建築及珠海污水處理項目。期內整體利潤1640萬元,如扣除出售另一項資產的特殊項目,實際虧損5570萬元,永興以 3月結算,如出售種植業務在結算前完成,預期整個年度將有相當虧損。

 


筆者去年認為,永興的收購是業務多元化,反映其積極性。但料不到收購不足一年,便要虧損出售種植業務,可見永興未能接受經濟形勢轉變的考驗,主要是財務狀況的影響,在此情況下,收購代價應以發行新股為主,發行承付票並不實際,徒然增加財務壓力而已。

 


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090914/LTN20090914596_C.pdf

公司出售原上市公司業務,即打樁工程業務,予主席伍先生,作價100萬。

該等業務包括:

目標公司於二零零八年二月一日在英屬處女群島註冊成立,主要從事投資控股。

永興聯合建築有限公司為一家於一九八九年十二月十五日在香港註冊成立之公司,主要從事上蓋建築。

聯邦打樁土木工程有限公司為一家於一九七八年三月二十八日在香港註冊成立之有限公司,主要從事打樁工程。

WH China (Holdings) Limited為一家於一九九六年五月十四日在香港註冊成立之公司,主要從事投資控股。

TCL Piling Limited為一家於一九九九年八月二日在香港註冊成立之公司,主要從事打樁工程。

華浩室內設計工程有限公司為一家於一九九八年四月七日在香港註冊成立之公司,主要從事室內裝修。

JCLEngineering Limited為一家於一九九八年九月二十五日在香港註冊成立之公司,主要從事環境工程。

迪恩茲景觀國際(集團)有限公司為一家於二零零二年七月十日在香港註冊成立之公司,主要從事景觀美化服務。

迪恩茲景觀(香港)有限公司為一家於二零零一年二月二十八日在香港註冊成立之公司,主要從事景觀美化服務。

Themed International Limited為一家於二零零八年二月二十一日在澳門註冊成立之公司,主要從事景觀美化及主題構思服務。

Themed Int’l Limited為一家於二零零七年三月一日在香港註冊成立之公司,主要從事景觀美化及主題構思服務。

Hypsos Leisure Asia Limited為一家於二零零五年八月四日在香港註冊成立之公司,主要從事展覽工程及項目管理。

Hypsos Leisure Asia Macau Limited為一家於二零零八年六月三日在澳門註冊成立之公司,主要從事展覽工程及項目管理。

CHEC CWF Limited為一家於二零零六年一月六日在香港註冊成立之公司,主要從事公路維修。

Costain-China Harbour Joint Venture為一家非屬法團合資公司,主要從事地基打樁工程。

China Harbour-Transfield Joint Venture為一家非屬法團合資公司,主要從事渠務改善工程。

China Harbour-CWF Joint Venture為一家非屬法團合資公司,主要從事地基打樁工程。

MLL-CWF Joint Venture為一家非屬法團合資公司,主要從事地基打樁工程,及Excel-China Harbour JV為一家非屬法團合資公司,主要從事食水喉管工程。

 該公司財務資料如下:

按照目標集團根據香港會計準則編製之未經審核綜合管理賬目,其截至二零零八年三月三十一日止年度之除稅前及除稅後虧損淨額均約為 1,827 ,000港元。於二零零八年三月三十一日,目標集團之資產淨值約為 17,180,000港元。


按照目標集團根據香港會計準則編製之未經審核綜合管理賬目,其截至二零零九年三月三十一日止年度之除稅前及除稅後虧損淨額均約為 57,090,000港元。於二零零九年三月三十一日,目標集團之負債淨額約為 37,094,000港元。


按照目標集團根據香港會計準則編製之未經審核綜合管理賬目,其截至二零零九年七月三十一日止四個月之除稅前及除稅後虧損淨額均約為 5,324 ,000港元。於二零零九年七月三十一日,目標集團之負債淨額約為 42,417 ,000港元。


而進行出售事項之理由如下:
本集團主要於香港從事上蓋建築工程、打樁工程、地基工程、斜坡修護工程、專項建築工程與室內裝修工程及景觀工程,並於中國經營煤礦及租賃採礦許可證。假如達致完成,其後本集團之業務將為於中國經營煤礦及租賃採礦許可證。完成後,本集團會售出以下本集團業務分部:
(i) 上蓋建築:
(ii) 打樁工程、地基工程及斜坡修護;
(iii) 專項建築工程;
(iv) 室內裝修及景觀工程;及
(v) 公司及其他分部,包括本集團之投資控股及銷售建築機器。


本集團將不會因出售事項收取任何重大所得款項淨額。


在全球金融危機、經濟動盪之環境下,香港經濟活動萎縮,由私人物業發展項目帶動之建築市場前景仍會持續不明朗,令原已競爭激烈之本地建築業經營環境更加艱難,因此,建築市場能於短期內反彈之機會相當渺茫。儘管目標集團截至二零零九年七月三十一日止四個月之業績較截至二零零九年三月三十一日止年度有所改善,惟當考慮到:


(i)代價較目標集團於二零零九年七月三十一日之負債淨額有所溢價;


(ii)金融危機後建築行業之經營狀況困難;


(iii)本集團獲銀行提供之備用信貸數量減少及條款更嚴格;


(iv)本集團之建築業務於截至二零零九年三月三十一日止連續兩個財政年度各年均錄得淨虧損,並於截至二零零九年七月三十一日止四個月繼續處於淨虧損;


及(v)董事會有意調撥更多資源至煤礦業務,董事認為出售事項可讓本集團借此良機:


(i)出售其虧損業務;
(ii)減低其資本開支承擔並確保毋須耗用經營現金流量支持本集團之建築業務;


及(iii)加強本集團之財務狀況。


於本公佈日期,目標集團用作支持建築業務所需之全年經營現金流量估計約 44,000,000港元至約 64,000,000港元。董事會認為,出售事項之條款及條件誠屬公平合理,出售事項亦符合本公司及股東之整體利益。


greatsoup:


這樣很明顯的賣殼退出的把戲,加上售出的公司成立日期2008年2月來看,時間太巧合,肯定是早有預謀。加上其後的資源概念,更肯定公司是賣殼的計劃。


但資源業務的一買一賣的「虧本」,一來是形勢使然,二來大股東和賣主可能有私下協議,不然的話,為何肯用珍貴的現金購之,又肯放棄上市公司股權?


另外為何大股東肯以100萬購入負資產東西,又肯投入幾千萬去支持建築業務?


從其提供的財務數字來看,這兩年陣子的虧損是不尋常,有機會撥備的問題,使資產及利潤下降,變成了賣出理由,使交易合理化。


這項交易使公司只剩下煤礦業務及一些不太營運的東西,看來賣殼計劃已完成。現時上市公司表現繫於煤礦,但現金短缺,加上許可證的維持時間不長,所以此概念亦快煙消雲散。


但是公司盤小,未來可能有概念呢。

100 萬嗎 永興 國際 621
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=11102

財經評論:值得畀多80萬嗎?

1 : GS(14)@2016-08-13 14:49:04

經過上周六屯門新盤豐連狂賣300幾伙,細價樓反彈訊號進一步被確認。之後輪到馬鞍山同樣主打細戶的薈朗搶住開價,明顯想搶截上星期六抽唔到屯門盤一房同開放式單位的客源。不過,屯門豐連最平開放式單位、實用253呎折實197萬元,即「兩球」有找;馬鞍山薈朗221呎開放式戶折實要276.8萬元,賬面計,兩個單位價值差成80萬元。計發展商名氣,薈朗發展商為宏安(1243);豐連發展商為南豐,坦白講,兩間都唔係香港一線大型財團。兩樓盤的定價可以有咁明顯的差距,關鍵在於地皮成本同埋配套。睇番地價紀錄,南豐是於2014年初以約4.5億元投得豐連地皮,當時樓面呎價僅約2,139元;宏安地產夥拍錦華地產則於同年年中以約7億元投得薈朗地皮,當時買入樓面地皮呎價3,515元,即是麵粉價,宏安比南豐要多付六成成本。地價成本的差異,令南豐開價可以較貼地。宏安開價較進取的原因就是贏了配套。今時今日,10個香港人買樓,10個除了睇價錢外,起碼9個半都會考慮到個樓盤有無鐵路接駁。由薈朗行去馬鐵馬鞍山站,不足7分鐘已到閘口。而且周邊有具規模的新港城中心及馬鞍山廣場,亦有一個小型街市及戲院,基本上衣食住行都可自給自足。至於豐連則要先坐兩個站輕鐵,才可駁到西鐵兆康站,交通上,豐連呢吓已輸咗。購物商場輸得更慘,要坐車去屯門市中心先至有大型商場V city同屯門市廣場,區內只有一個小型的盈豐商場同寶怡商場。等緊上車機會,又或者想買豐連劏房而又抽唔到前籌的閣下,應該要思考一下,到底值唔值得多付80萬去買一個馬鞍山的劏房。記者:黃嘉銘




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160812/19732695
財經 評論 值得 畀多 80 萬嗎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305502

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