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【記者手記】錢荒下的「淘金」道

http://www.eeo.com.cn/2011/1223/218524.shtml

經濟觀察報 龐麗靜/文 11月28日第546期經濟觀察報《韓資私募青島抄底 鎖定城中村項目》發表後,本報記者接連接到讀者電話,他們有急需找錢的開發商掮客,有希望尋求大資金支撐穩定項目的建築商,希望本報引薦韓資私募基金Inpex中國總代表王可鋒。

王可鋒作為Inpex中國總代表,正在為Inpex這家韓資背景的私募基金尋找國內投資項目。在談的投資項目中,40%為地產項目,偏向於城中村改造項目。每個項目投入資金不少於1億美元。

開發商掮客

文章剛剛見報,趙波(化名)就急急地給本報記者打來電話,希望引薦王可鋒,稱「有生意要談」。趙波是四川成都一家投資公司的副總。趙波的客戶,主要是缺錢的開發商,他們主要分佈在四川、云南、貴州等地,以重慶、昆明、貴陽居多。

這些開發商在當前政策大環境下,由於缺錢,沒法進行正常的項目開發。 趙波說,有的開發商是樓盤需要後續資金投入,才能完成接下來的開發;有的是房子建好了,要把樓盤賣出去,拿到資金才能去繼續買地,但眼下房子賣不出去,現金流出現問題。

在趙波的客戶中,有些開發商甚至是一、二線城市中,當地排名前五的開發商,也包括縣域經濟中的大項目,比如舊城改造、新城開發。其中貴陽有個客戶的舊城改造項目,投資在十多個億,非常需要擁有大量資金又有操盤經驗的投資者進入。

趙波介紹,他的這些開發商客戶,以前很多是做輕工、商貿、製造等行業,後來跨行介入到房產之中。如今遇到政策調整,因為資金問題,難以脫身。趙波願 意跟他們合作,是覺得這些企業與政府打交道的部門比較寬泛,不僅是建委、國土局、房管局,還包括商務局、工業部門等,政府資源比較豐富,關係廣,對未來他 們整合政府資源很有好處。

今年,開發商在銀行方面很難貸款,信託對地產也停止了支持,私募股權基金,條件又很苛刻,退出機制也很嚴格。 找到趙波的開發商,商業和住宅地產開發項目都有,很多商業地產都是從住宅地產轉過來的,也貸不到款。

這家3月份剛剛成立的小投資公司,目前在全國總投資額為十多個億,主要提供短期資金,通常最長提供6個月的貸款,他們無法滿足那麼多開發商的資金要求以及較長期的資金需求。 趙波從本報看到韓資Inpex進駐的消息後,馬上有了一個想法。

他想讓王可鋒和他代理的Inpex,介入到他的客戶中,他可以賺取介紹費。這樣既解決了客戶的難題,自己也可以獲得一些中間收益。 找到更大的資金靠山,找到更有資金實力的公司合作,投資兼做開發商掮客,成為趙波這段時間的一個中心工作。

12月,趙波找到了王可鋒,與王可鋒進行了初步交流,互相發送了相關資料,交流了經營模式、流程和想法。趙波說,接近年底了,都較忙,需要找個時間坐下來,談談怎樣具體對接。項目還需要一段時間的溝通和磨合,才能進行下一步的交流和合作。

兩棲開發商

前幾日還在東北給本報記者打電話的福建建築商鄭雨平,這幾日已經到了青島膠州。 鄭雨平看到《韓資私募青島抄底 鎖定城中村項目》文章後,找到本報,希望結識王可鋒,談談項目合作的事情,他很想成為王可鋒城中村項目的建築商。在他看來,這是很穩定的生計。眼下開發商 有錢,就是建築商的福氣。

有20年建築開發經驗的鄭雨平,掛靠在黑龍江省黑河市南北建築工程公司旗下,是二級資質建築商,在四川、福建、黑龍江等省都有施工隊伍。 在房地產形勢好的時候,鄭雨平就做開發商,搞房地產開發。

幾年前,他在黑龍江省黑河市開發過地產項目。賺到錢之後,他看到房地產形勢不樂觀,馬上又轉做了建築商。他認為,建築商賺錢比較穩妥,只要保證質量,完成進度就行。

鄭雨平算了一筆賬,房地產行情不好,作為建築商,壓力不那麼大。開發商沒有錢,建築商就不會繼續施工,所以壓力在開發商那裡,建築商日子相對好過,通常都是開發商給撥款,建築商才去採購建築材料,進行施工,這樣風險就小得多。

做建築商的利潤,有時是一口價,有時按面積計算。通常,一平方米能賺到100-200元的淨利,一般建築商都能賺到每平方米100多元,建高層會更多。1萬平方米干下來,去除各種費用,能賺到200萬元,還是比較穩妥的。

鄭雨平說,做開發商則比較繁瑣,要有前期投入、中期銷售、後期物業,要好幾年的週期,但開發商確實很賺錢。「以青島為例,一般能賺到每平方米1000元以上的淨利。

這要是建1萬平方米,就可賺到1000萬元淨利,是做建築商的5倍。」 如今鄭雨平和他的建築隊伍正在青島膠州施工。他們的項目有400多畝,也是城中村改造項目,先期開發300畝,鄭雨平和他的隊伍承包了總項目的1/4。

作為建築商,鄭雨平希望膠州這邊項目進行過程中,能找到下一個目標。他希望跟王可鋒合作,參與王可鋒和Inpex投資項目的建築部分。

鄭雨平說,邊做建築商的活,也邊看青島周邊是否有好項目,看看能否作為開發商介入,他打算用做建築商賺來的錢,投入到房地產開發項目中。「一般資金要幾個億。有好地皮,就會去做。」鄭雨平說。

回訪王可鋒

王可鋒近期異常繁忙,找他的客戶越來越多,其中在談的有一個北京近百億的項目。

他說,找我的其實就是找錢的,都是看重私募資金的資金實力、運作方式和城中村穩妥的項目。對於找上門來的這些項目,關鍵是看項目是否符合我們的要求,項目合適,都可以做。

王可鋒表示,2012年第二、三季度,應該是開發商最難的時候。國家不可能讓房地產死掉,但是房地產行業會經歷洗牌淘汰的過程,那些靠銀行貸款發家的房地產公司、中小企業會死掉。

「我認為行業洗掉30%沒有問題,好的話可能洗掉50%,使得行業集中度進一步提高。但行業不可能倒掉。」王可鋒說,實力雄厚的大地產商、綜合型的、走不同路線的專業公司也會活下來。專做商業或者專做住宅的細分公司也可能活下來。

王可鋒分析,開發商正在想盡一切辦法融資。銀行貸款路子卡死之後,民間資本風險加大,很多民間資本,是通過銀行二次融資,但實際上,信託這些方式也沒辦法了。

只能想辦法變現,拿個人資產、親戚朋友的資產做抵押。但是從銀行拿錢、從民間拿錢都越來越難。目前解決資金難題,沒有更好的方法,或打折,買一套送一套,或者抵給建築商。

開發商的難題也給韓資私募資金帶來機遇。王可鋒表示,周圍很多中小地產商開始賣房子賣地,進行項目轉讓。有的地產公司是儲備型的,拿下很多地,眼下資金流就很麻煩。

那些喜歡快進快出的,手裡沒地、但資金雄厚,也比較輕鬆。難受的是正在建的那些項目。今年是血淚史,明年可能是訣別史了。明年日子也很難,下半年利好消息會逐步來,但不會一步到位。

王可鋒說,近期,北京這個近百億的項目,開發商手裡只有20多億資金,正在尋求資金支持和合作者。王可鋒和他的團隊正在進行相關分析論證。

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