http://www.eeo.com.cn/2011/1223/218524.shtml
經濟觀察報 龐麗靜/文 11月28日第546期經濟觀察報《韓資私募青島抄底 鎖定城中村項目》發表後，本報記者接連接到讀者電話，他們有急需找錢的開發商掮客，有希望尋求大資金支撐穩定項目的建築商，希望本報引薦韓資私募基金Inpex中國總代表王可鋒。
王可鋒作為Inpex中國總代表，正在為Inpex這家韓資背景的私募基金尋找國內投資項目。在談的投資項目中，40%為地產項目，偏向於城中村改造項目。每個項目投入資金不少於1億美元。
開發商掮客
文章剛剛見報，趙波（化名）就急急地給本報記者打來電話，希望引薦王可鋒，稱「有生意要談」。趙波是四川成都一家投資公司的副總。趙波的客戶，主要是缺錢的開發商，他們主要分佈在四川、云南、貴州等地，以重慶、昆明、貴陽居多。
這些開發商在當前政策大環境下，由於缺錢，沒法進行正常的項目開發。 趙波說，有的開發商是樓盤需要後續資金投入，才能完成接下來的開發；有的是房子建好了，要把樓盤賣出去，拿到資金才能去繼續買地，但眼下房子賣不出去，現金流出現問題。
在趙波的客戶中，有些開發商甚至是一、二線城市中，當地排名前五的開發商，也包括縣域經濟中的大項目，比如舊城改造、新城開發。其中貴陽有個客戶的舊城改造項目，投資在十多個億，非常需要擁有大量資金又有操盤經驗的投資者進入。
趙波介紹，他的這些開發商客戶，以前很多是做輕工、商貿、製造等行業，後來跨行介入到房產之中。如今遇到政策調整，因為資金問題，難以脫身。趙波願 意跟他們合作，是覺得這些企業與政府打交道的部門比較寬泛，不僅是建委、國土局、房管局，還包括商務局、工業部門等，政府資源比較豐富，關係廣，對未來他 們整合政府資源很有好處。
今年，開發商在銀行方面很難貸款，信託對地產也停止了支持，私募股權基金，條件又很苛刻，退出機制也很嚴格。 找到趙波的開發商，商業和住宅地產開發項目都有，很多商業地產都是從住宅地產轉過來的，也貸不到款。
這家3月份剛剛成立的小投資公司，目前在全國總投資額為十多個億，主要提供短期資金，通常最長提供6個月的貸款，他們無法滿足那麼多開發商的資金要求以及較長期的資金需求。 趙波從本報看到韓資Inpex進駐的消息後，馬上有了一個想法。
他想讓王可鋒和他代理的Inpex，介入到他的客戶中，他可以賺取介紹費。這樣既解決了客戶的難題，自己也可以獲得一些中間收益。 找到更大的資金靠山，找到更有資金實力的公司合作，投資兼做開發商掮客，成為趙波這段時間的一個中心工作。
12月，趙波找到了王可鋒，與王可鋒進行了初步交流，互相發送了相關資料，交流了經營模式、流程和想法。趙波說，接近年底了，都較忙，需要找個時間坐下來，談談怎樣具體對接。項目還需要一段時間的溝通和磨合，才能進行下一步的交流和合作。
兩棲開發商
前幾日還在東北給本報記者打電話的福建建築商鄭雨平，這幾日已經到了青島膠州。 鄭雨平看到《韓資私募青島抄底 鎖定城中村項目》文章後，找到本報，希望結識王可鋒，談談項目合作的事情，他很想成為王可鋒城中村項目的建築商。在他看來，這是很穩定的生計。眼下開發商 有錢，就是建築商的福氣。
有20年建築開發經驗的鄭雨平，掛靠在黑龍江省黑河市南北建築工程公司旗下，是二級資質建築商，在四川、福建、黑龍江等省都有施工隊伍。 在房地產形勢好的時候，鄭雨平就做開發商，搞房地產開發。
幾年前，他在黑龍江省黑河市開發過地產項目。賺到錢之後，他看到房地產形勢不樂觀，馬上又轉做了建築商。他認為，建築商賺錢比較穩妥，只要保證質量，完成進度就行。
鄭雨平算了一筆賬，房地產行情不好，作為建築商，壓力不那麼大。開發商沒有錢，建築商就不會繼續施工，所以壓力在開發商那裡，建築商日子相對好過，通常都是開發商給撥款，建築商才去採購建築材料，進行施工，這樣風險就小得多。
做建築商的利潤，有時是一口價，有時按面積計算。通常，一平方米能賺到100-200元的淨利，一般建築商都能賺到每平方米100多元，建高層會更多。1萬平方米干下來，去除各種費用，能賺到200萬元，還是比較穩妥的。
鄭雨平說，做開發商則比較繁瑣，要有前期投入、中期銷售、後期物業，要好幾年的週期，但開發商確實很賺錢。「以青島為例，一般能賺到每平方米1000元以上的淨利。
這要是建1萬平方米，就可賺到1000萬元淨利，是做建築商的5倍。」 如今鄭雨平和他的建築隊伍正在青島膠州施工。他們的項目有400多畝，也是城中村改造項目，先期開發300畝，鄭雨平和他的隊伍承包了總項目的1/4。
作為建築商，鄭雨平希望膠州這邊項目進行過程中，能找到下一個目標。他希望跟王可鋒合作，參與王可鋒和Inpex投資項目的建築部分。
鄭雨平說，邊做建築商的活，也邊看青島周邊是否有好項目，看看能否作為開發商介入，他打算用做建築商賺來的錢，投入到房地產開發項目中。「一般資金要幾個億。有好地皮，就會去做。」鄭雨平說。
回訪王可鋒
王可鋒近期異常繁忙，找他的客戶越來越多，其中在談的有一個北京近百億的項目。
他說，找我的其實就是找錢的，都是看重私募資金的資金實力、運作方式和城中村穩妥的項目。對於找上門來的這些項目，關鍵是看項目是否符合我們的要求，項目合適，都可以做。
王可鋒表示，2012年第二、三季度，應該是開發商最難的時候。國家不可能讓房地產死掉，但是房地產行業會經歷洗牌淘汰的過程，那些靠銀行貸款發家的房地產公司、中小企業會死掉。
「我認為行業洗掉30%沒有問題，好的話可能洗掉50%，使得行業集中度進一步提高。但行業不可能倒掉。」王可鋒說，實力雄厚的大地產商、綜合型的、走不同路線的專業公司也會活下來。專做商業或者專做住宅的細分公司也可能活下來。
王可鋒分析，開發商正在想盡一切辦法融資。銀行貸款路子卡死之後，民間資本風險加大，很多民間資本，是通過銀行二次融資，但實際上，信託這些方式也沒辦法了。
只能想辦法變現，拿個人資產、親戚朋友的資產做抵押。但是從銀行拿錢、從民間拿錢都越來越難。目前解決資金難題，沒有更好的方法，或打折，買一套送一套，或者抵給建築商。
開發商的難題也給韓資私募資金帶來機遇。王可鋒表示，周圍很多中小地產商開始賣房子賣地，進行項目轉讓。有的地產公司是儲備型的，拿下很多地，眼下資金流就很麻煩。
那些喜歡快進快出的，手裡沒地、但資金雄厚，也比較輕鬆。難受的是正在建的那些項目。今年是血淚史，明年可能是訣別史了。明年日子也很難，下半年利好消息會逐步來，但不會一步到位。
王可鋒說，近期，北京這個近百億的項目，開發商手裡只有20多億資金，正在尋求資金支持和合作者。王可鋒和他的團隊正在進行相關分析論證。