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繼i-Bank之後──好天唔收落雨柴(2008/11/11) 脫苦海

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http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=4317

以前寫過一篇消耗性行業,說明一些工作根本就無預人做成世,所以就會出比一般人多得多的薪酬。所謂「花無百日紅,人無千人好」,有機會搵Hyper Income,就要預左無得幾耐搵,呢位先生由1986搵到而家,算係咁。佢唔係積左咁多年,都唔可以咁。香港地大把人一個月搵十萬駛十一萬。

近年娛樂圈經常見到有人復出,最近電視機連吳君麗都見到,早上睇阿麻粵語長片見到佢,晚上食飯又見到,歲月在人身上的作用好驚人,可是點解要咁,似乎單單一句「技癢」不能令人滿意。起碼沒有人認為關淑儀唱歌係因為咁。

「朝九晚五,唔駛用腦」並不是可恥的工作,三更貧五富亦不屬光榮。個人選擇而矣。

http://appledaily.atnext.com/template/apple/art_main.cfm?iss_id=20081110&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=11827552

這一浪不敢奢望翻身
金融老兵逃亡異鄉



【海嘯求存】故事見報的時候,主角已經被這場海嘯捲到老遠的北美洲了。87股災、 98金融風暴、03沙士瘟疫,經紀佬鄧立仁都安然度過,再來一股巨浪,金融戰場上廿多年的老兵,還是要棄械投降。這名經紀在金融海嘯下失業,前路跟股市一 樣,失去方向,最終選擇移民。逃亡,是為了求生。 記者:蔡元貴

鄧立仁1986年入行,當了廿年股票及外經紀,身經百戰。87股災、98金融風 暴、01科網泡沫爆破、03年沙士疫潮,統統撐得住:「98年我逃過一劫,個天好睇我。01年科網股爆破,因為銀行減息,對外市場影響不大,我又冇事。 03年沙士,我冇份工,於是同個仔過加拿大,但係好快就返番。」經紀鄧持有加拿大國籍,妻兒都在加國。

走唔出一個「貪」字

沙士疫潮過後的數年間,經濟逐漸復蘇,股海海風平浪靜,沒有人再理會暴風雨何時再來。經紀鄧說:「個市未跌之前,冇人諗到會有今日,一時又話奧運年,一時又話資金自由行、直通車,阿爺會睇住香港,個市唔會衰。」

處身金融海嘯的苦海深處,鄧立仁早就感受到風暴的山雨欲來。踏入今年初,幫襯銀行購買投資工具的客戶已明顯不及去年:「雷曼未爆,我班行家已經聞到味,整個銀行業sales都搵唔夠數,sales個個要石仔搵客,雷曼單不過係加速死亡。」

經紀鄧認同,海嘯前的投資市場,健康狀況已令人憂慮。近年投資產品越來越多,例如 雷曼兄弟迷你債券,又如衍生工具accumulator。他說,accumulator近年開始流行,去年炒風甚盛,因為很多人從中賺大錢。這種投資工具 本來是對產品,事實上卻是用作對的少,投機的多。直至今年大跌市,投資者才如夢初醒。

「產品本身冇錯,錯就錯在人貪勝不知輸,以為賺梗。所有投資失利故事都係一樣,萬變不離其宗,走唔出一個『貪』字。」經紀鄧說。

工作緊張常咬出血

9月中,大災難爆發了,經紀鄧不久即被辭退。他試圖再找工作,發覺巨浪下如何掙扎,結果都是徒然。有點沮喪有點化,經紀鄧決定離家出走,離開香港;好聽一點,是與加拿大的家人團聚。

被金融海嘯到遙遠的彼岸,鄧立仁不敢奢望可以翻身:「過去幾次大鑊,都翻到身。但係今次牽連太大,所有問題一環扣一環咁整個經濟,都唔知幾時先可以復蘇。就算一年之後復蘇,人已經唔記得你。」至於他的戰友,「有知難而退,自己起身,轉行求生;有就等緊日……被人炒日。」

CNN曾報道,美國不少老牌投資顧問丟了飯碗,一些甚至轉行由低做起。經紀鄧的反 應是豪氣加晦氣:「轉行做低技術勞工?我都有諗過,到加拿大之後,最理想工作會係乜?我覺得最好就係朝九晚五,唔使用腦,人工好低都冇所謂。不過老婆鬧 我,話就算係都唔好俾個仔知,費事到個仔冇晒上進心。」

一點安慰,是終於可以每天跟太太兒子吃早餐看電視,可以放下廿年來繃緊的肌肉:「買賣外匯生活好忙,個市氣氛會令人好緊張。我自從做經紀之後,成日咬,覺咬到條出血,呢個月冇做,先至咬少。」記者沒有問,如果可以選擇,經紀鄧,你寧願繼續咬還是拿單程機票告退?
i-Bank 之後 好天 唔收 收落 落雨 雨柴 2008 11 苦海
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明益你?明昆你?──公司上市另有圖謀(2003-10-11)+跟進 脫苦海

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http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=555

香港股壇玩野玩的最出色的可以講係劉先生,除了以前提及過的「狙擊」、「抽水」之外,佢仲玩過一樣唔係常人做到的事「賣完 檯之後買返同一張檯」。話說當年興炒工業股,劉先生同一位朋友夾份將風扇公司上市,由劉先生做大股東,朋友做第二大股東,之後唔夠一年,佢老哥宣佈自己已 經將手上的股權賣晒,朋友至係大股東,股價當然大跌,朋友仲將佢踢出董事局。劉先生卻在低位再買返公司的股票,再次成為大股東後,再將朋友踢出局!


今 時今日當然無D玩得咁精的人,但係最近卻公司的大股東將呢個遊戲玩一半──就係大股東短期內將上市公司賣檯。呢樣野近年在一些八字頭的創傷版公司亦好 常見,例如「奧麗花紐頓譜」,但係呢間公司卻玩左另外一樣好絕的事──公司上市後將業務拆骨,再次據為已。呢間公司就係「德國城市餐廳」。

記 得該公司上市時小弟已抱懷疑的態度,一來該公司上市時,有一間規模表面上更的「中國古跡餐廳」結業,明明該行業正處低潮,實在不是上市旳好時機;一 方面因為公司上市時沒有把自置的餐廳舖位上市,而選擇由大股東持物業,由上市公司租回。當時的理由係,由於公司的盈利能力引申的估值與商舖的資產市值有 一大段距離,大股東不願割愛云云。其實講得白D,就係呢盤生意根本租唔起咁的租值的舖,如此安排明明係搵笨!

言猶在耳,本地爆發傳染 病,消費市場大萎縮,餐廳也不例外,但明明上市公司已集資,應該實力守下去,該公司卻二話不說,閃電執舖,一個時期甚至「每周一執」。大家留意,由於 舖面業權仍在大股東手上,業主隨時權將舖面租給其他同業,甚至私人開間公司承舖!事到如今,上市公司變成吉殼,控制權也易手,新股東肯接手無乜可能係為 左打救小股東,如果現時仍然時該股,本人唯祝佢好運。

其實有些行業本是不適宜上市的,公司上市不外乎為名為利,即提高知明度同集 資擴展業務,但中式餐廳生意無需大量資本性投資,而該行業運作並不如連鎖性快餐店以流水作業大規模生產而需集資投資廠房運輸隊,反而是手藝式的食品製作, 所謂連鎖性中式餐廳,只不過是好幾間同名的公司一齊經營,分分鐘間間公司的股東都不同。而該等餐廳仍需上市提高知明道嗎?正因如此,一間同類上市公司 「船隻」為上市而大搞西餅,本人也不感樂觀。

另外一些不宜上市的行業是仰賴「合約」維持業務的公司,最典型的例子是獨立而沒有發展商 在背後的建築公司,因為公司合約才生意,才機會賺錢,如果這些合約因某些外在原因喪失時,公司便會面臨危機!政府停建居屋、縮少公屋的規模,首當 其中的便是建築公司。然而最近卻兩間這類「合約公司上市──奴隸及燃油。

這兩間公司有一個共通點,就是與物業及設施密切關係, 其客戶主要為政府及地產商旗下物業,因此這類公司要取得合約,必定要特殊的條件及關係。正因如此,業內最具規模的公司均是與地產商密切關係,甚至是地 產商的附屬公司,全港最大幾間清潔及物業管理公司均是如此;剩下的則是因歷史因素或聘請前政府官員打理才機會取得大量合約,燃油的主事人就是前房署官 員。

這些公司沒有很大的資本性需求,只需辦法取得合約,便可以透過判上判或預支費用取得資本,尤其是物業管理公司,其運作無論是酬金分成或包底,均是使用物業持有人的資源運作,甚至可以不動分文便可擴展業務,營業風險接近零,這樣好的生意,必要上市益人嗎?

然 而這類「關係生意」的公司,本身已其不穩定性,只要因某些原因而喪失合約,部份盈利可以完全消失無蹤,奴隸最近便傳出明年不獲機場合約。即使保有合 約,合約定期需要競價投標,每一次投標均是減價收場,所謂黃台之瓜,何堪再摘,收益將持續萎縮。深井某河流屋苑便是在幾年前燃油把酬金由三百萬減至五十萬 才爭到合約,到續期時還會再減吧!

現時通縮肆虐,薪金及成本的上升壓力不大,只是一面受壓,如主事人預期未來通脹重臨,成本將再上升,一方面收益下降,到必定兩面受敵,最佳的方法莫如賣盤,但業內人仕均自己知自己事,唯一的買家便是...廣大的股蟻!

greatsoup:
德國城市,編號228,指某一種在麥當奴最平的包的名字,以「龍蝦大王」自居,現名中能控股,之前買個礦番來失敗,又購澳門能源業務。


「中國古跡餐廳」咪敦煌。

「奧麗花紐頓譜」,名稱為九龍塘向調景嶺方向下一個站的第一個字這六個字中除去第四五字,編號8176,為一家銷售美容產品公司上市不到一年即財困,曾欲供股從而使控股權轉移,不過最後不成功,之後停牌之今。

公司已重新營運,並經重組,以發行可換股債及新股的方式注資,並進行10合1,股本約4億股,重組後並增加每手股數,另外會於短期內復牌。

以下是公司的重組公告。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080516/GLN20080516026_C.pdf'

亦把脫苦海先生的「德國城市餐廳」的資料以原復生的文章附之於後,供後人研究。

2002-02-11 信報 原復生





















肥水不流股民田

許多投資者不明白,為何公司上市前派股息高於集資額?公司有多餘資金派息,為何須要上市集資?

最近兩間新上市公司,經營酒樓的漢寶(228)和女性服裝零售的慕詩(130),均於上市前派巨額股息予原有股東,金額超過上市集資額,可作個案分析。

首先,筆者須解釋資產支持(asset backing)的概念。招股書內有一法定部分 — 「經調整有形資產淨值」(adjusted net tangible assets,簡稱資產淨值),投資者應該加倍留意。資產支持是將資產淨值,和招股價比較;較高的百分比,表示每股佔有較高的資產,是正面的訊號。

上市過程中,投資銀行須平衡投資者和大股東的對立要求,投資者要求股份有合理資產支持,大股東則爭取保留資產於其名下的私人公司,不讓投資者分享;投資銀行須找合理的平衡點,現在市場接受的資產支持是大約50%。比方招股價是每股一元,資產淨值的理想水平是五角。

換句話說,如資產支持超越50%,大股東便毋須將過量資產放進上市公司。有兩個普遍方法調整資產支持至目標水平:一、於上市前將剩餘現金,以股息派發予 大股東;二、把物業留在大股東的私人公司,上市後租予上市公司。所以,大股東於上市前須決定,公司的兩項主要資產—現金和物業,留在自己口袋,抑或是放進 上市公司,讓其他股東分一杯羹。且看這兩個過案:

漢寶上市集資額為二千四百萬元,上市時派息二億二千五百萬元,差不多是集資額十倍。此項股息是償還股東貸款,沒有現金交易。根據招股書的資料,此項二億多元的債務,是公司借錢予大股東購買物業,現於上市時一筆勾消,大股東不用還錢。

看看資產支持便能理解原因,漢寶的資產淨值一點九仙,相比招股價二仙,資產支持達95%,遠高於市場接受水平。換句話說,如果公司不派發二億多元的股 息,資產支持便更高,小股東受益便更大。還有,漢寶的十七間酒樓中,只有一間的物業是上市公司擁有,五間租自大股東,其餘租自關連人士和第三者。若果把大 股東擁有的五個酒樓物業,一併放進上市公司,資產支持將變成天文數字。

結論是,漢寶集團資產雄厚,但盈利能力不成正比地偏低,必須雙管齊下,上市前派股息,兼將物業保留於大股東的私人公司,資產支持才調整至大股東和投資者皆可接受的水平。

慕詩集資五千七百萬元,上市前六個月內,派股息六千八百萬元予大股東。慕詩的資產淨值三角八仙,招股價一元,資產支持只有38%,屬偏低水平。派發巨額 股息後,慕詩債項達四千六百萬元,相比資產淨值的一億元,負債比率近乎危險水平。公司選擇把現金派發予大股東,而不償還債務,當然也不難理解,股息由大股 東獨取,債務是由上市公司,即全體股東負責。

大股東在上市前,選擇性地把現金和物業保留在自己口袋中,目的是調整資產淨值至市場接受的水平。這行為極普遍,筆者不覺得有任何不妥,因為過程明刀明槍,招股書已披露充分資料。如果投資者質疑大股東對上市公司缺乏承擔感,可選擇不認購該股份。
明益 益你 明昆 昆你 公司 上市 另有 圖謀 2003 10 11 跟進 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=3990

David Webb: 中策可換股票據的認購者(最後2人)、張立:木人巷、脫苦海:機遇


(1)

有一位好心的讀者(匿名)終於找到中策可換股債券的最後兩位人氏的資料,但是資料尚未確定,故此希望大家能確認資料真偽,如當時人的關係人認為有錯,請告之。

首23人名單:

http://realblog.zkiz.com/greatsoup/12647

24.Zhang , Bryant Yu Tao,即張浴濤,其為財經界人氏。


美國特許分析師(CFA),從事了10年的投融資及收購兼並財務顧問工作。曾在雷曼兄弟,貝爾斯登,羅富齊父子公司進行國企上市、中資企業並購注資的財務 顧問工作;後加入Sim Vet公司,主要從事香港上市公司之間的並購、國企在香港私募、買殻上市以及香港上市公司收購國內資產的財務顧問等工作


http://www.21cnsun.com/cncfo/viewnews.asp?id=742

深圳匯金泰富投資有限公司副董事長:張浴濤先生
中國人民大學金融學學士,CFA(特許金融分析師),美國北卡維克森林大學MBA。先後在Leman Brothers,Bear Sterns等國際投資銀行任職。從1998年起,在香港主要從事基金管理、投資銀行業務,曾主持和參與了多個國際項目的並購及IPO業務。熟悉境外資本 市場業務與相關法律,是資深投融資專家及財務專家,現任公司副董事長。

http://www.huijinfund.com/aboutus/team.asp


25. 至於Wong, Daisy Fung kwan,即黃鳳群,原來她之前可能因違規離開證券業,不過好像英文名稱不太對。


證監會資料:

英文:


http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/EN/sfcOpenDocServlet?docno=01PR159

中文:


http://www.sfc.hk/sfcPressRelease/TC/sfcOpenDocServlet?docno=01PR159

地產代理人資料 (p.11)

http://www.gld.gov.hk/egazette/pdf/20091337/s42009133754p1.pdf



(2)

又今日看到脫苦海的新文章,內中提及,講起機遇,提及張立「木人巷」一文,頗有深意,供大家分享。


看到這文章,又想起自己的發展歷程,又想起小弟的未來可如? 是否借此機會向外博一下呢?


有時人的思想真的奇怪,像小弟,既不想被人知道,又知道自己有一些影響力,總想有些新的機遇來臨呢,不過我總是擔心。


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9372


木人巷


 


上位,如打木人巷,通常有四個階段。


 


當你還是新人的時候,如果被認為有潛力,就會受到打擊,不讓你出頭,在萌芽階段埋沒之,消失於無影無蹤。此為第一階段。


 


如果你有能力突圍,開始嶄露頭角,這時會面臨圍剿。這是最困難的時候。此為第二階段。


 


第三階段,當超越中層,爬上梯子向高處,中層會拖你的腿。


 


第四階段,當爬到城頭、穩坐高位,下面的人包括對手會為你鼓掌,人人慧眼識英雄。


 


這是一個循環。如繼續向上爬,又要從頭開始四個階段。因為高處還有更高。


 


娛樂圈、政治圈、保險業、傳銷業……這些競爭激烈的行業,上述模式反覆出現。朋友是製衣業的精英,他起步時對原有勢力構成威脅,受到全行圍攻,敗走南洋,再回馬槍,當站穩腳跟,各有地盤,大家讚他,傳媒捧為傳奇人物。幾乎每一行的後起而成功者都有類似經歷,因為這是人性使然。


 


擴而大之,國家如是。


 


從一八四○年以還,中國經歷被瓜分階段。人人爭割的肥豬肉,用白銀換鴉片的蠢國度。


 


中共立國後,封鎖、制裁、禁運近三十年。現時已爬上梯子,許多扯腿的手已無能為力了,二○○八年奧運前後較量是轉折點,再過十年,再看西方媒體在北京奧運開幕式把注意力放在小妹妹「假唱」,而忽視大時代的來臨,將會是笑料。


 


大勢已現,想壓制中國的力量,面對有深厚文化的傳統人潮,已呈頹勢,《紐約時報》十五日的文章說,「與公開敦促中國奉行西方模式的前幾任不同,奧巴馬先生此行更多是向北京作出保證,而非說教」。情勢已變。奧巴馬也變。


張立

(3)

又脫苦海在文中嘗言


一如現時某些人認為別人成功只因為早出生成為X世代,或Baby Boomer,或第二三代。所謂「江山自有才人出」,已經完全否定了年齡上的絕對優勢。


在上位者讓出機會,當然不想被一個人獨佔,自然找來多個競爭者,考 考他們的實力、誠意。老細送書給伙記,或叫伙記進修,或者只是無心快語,並不一定有即時機會,但伙記一開始就當係無心快語,則就算有機會亦變成無機會。

....


然則錯過機會的人,就不要自嘆際遇──機會是不會跪下來,要求閣下欣然接受。至於機會在手而不好好把握,則是一下一篇文章的主題。

究竟小弟的機會在哪呢,我也不知道。有網友找過我,想給我機會,但是我有種不安全感,在網上認識總不能當真,是不是我又浪費了很好的機會呢?


我真的不知道。

David Webb 中策 可換 股票 據的 認購者 認購 最後 、張 張立 木人 巷、 、脫 苦海 機遇
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=12833

資料似乎有誤──聽故不忘駁故(2010/01/01) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=10249


呢篇文章,有佢一定的道理,唔蝕頭注出高價,亦很難擠身四大。但是如果唔係九十年代的單邊市,而係八十年代的大跌市,今天的四大可能有「甘檸集團」份。而引述的故事,就與筆者所知有出入。

藍煙囪原是大吉集團的貨倉,現址是新世界中心,而該公司是姓鄭的。

九龍灣的故事,當年有某大某資貿易集團,以五億投得地皮興建汽車服務中心,結果地價跌了九成,只餘五千萬,該集團當年的股東姓何,姓林,姓梁都有。

而另一個九龍灣故事,話說1997年曾有當年華資第一集團高層自立門戶,要競投該區地皮,卻在拍賣上遇上強手,舉手者正是姓黃的,不過她不是過江龍,而證實是精神病患者,自此官地拍賣場合加強檢查投地者的身份。不知「那個黃生」又為何要兩個牌?

順道一提,「那個黃生」在尖沙咀多所置業,不過地點不是藍煙囪貨倉,而是尖東,今天尖東與尖西,差得遠了!而當年為投得地皮,該公司駛出「一拆二」手法,由「乂乂地產」(現名「乂沙咀置業」)生一間「乂乂置業」出來。並不是甚麼曠世財技,只是「一層樓生多一層」而矣。

 

http://fin.hkheadline.com/finance/news_detail.asp?id=98687

富豪隱世財技——黃老闆唔怕蝕頭注

2009年12月31日

 黃老闆投地時出價喜較市價高一成,往往遭人嘲笑,這其實是他不怕蝕頭注。
 俗語有云:「執輸行頭,慘過敗家」。於是世人搵錢,爭先恐後,有所謂「行船爭解纜」。


  天下事,爭得到未必好,城中富豪多謀定而動,絕不頭腦發熱,寧願餂頭注,亦不會賭身家。

  或許會有人講,蝕頭注之事亦甘為,何以致富?

  蝕頭注表面看似未贏先輸,查實乃曠世財技,非人人可為。若無財力、魄力、膽識及才智,四樣俱備,不可為也。具此而肯蝕頭注者,其收穫必豐。

  高10%投地遭嘲笑

  黃老闆,人稱「大好友」,十年前投地,每役必赴,出價必高,今亦如是。因此,拍賣官見他到埸,已坐定粒「六」,庫房進帳必豐。

  特區政府每於元旦授勳,孤寒財主、賭場老闆亦派以乜荊勳章、物荊勳章。以黃老闆多年來對庫房之貢獻,搞旺樓市之功,理應亦頒個「金紫荊」佢掛,光宗耀祖。

  話說回黃老闆蝕頭注;贏尾注之財技,首先是有本錢,而勝負決定因素是睇得通,老套的講句,「高瞻遠矚」是也。以投地而言,黃老闆出價喜高市價一成左右,往往遭人嘲笑。

  買地先要細心觀察

  但黃老闆計自己數,首先冇人同佢爭,其次現今出之價錢,乃兩年後起碼的價錢。 試想一下,買入一幅地,從畫則到打樁、起樓到有入伙紙,一般需時兩三年。屆時以現在的價錢根本上買唔起地,縱然買到亦貴;亦起唔切樓。但到時到候自己的資 金已經回籠,貨如輪轉,無愁沒有生意做。

  如何計準地價必升,算準某個地區有發展前景,黃老闆有兩大財技:耐心觀察,仔細分析。

  初時,黃老闆在港島發展,發覺英國佬及唐人老字號根深柢固,盤根錯節,很難打開局面,便轉往九龍方面發展。

  黃老闆每次乘搭天星小輪過海,望向尖沙咀火車總站附近、藍煙一帶十分荒, 覺得有發展潛力,便在火車總站斜對面一間酒店,長期租用一個可以從窗口盡覽尖沙咀火車總站附近、藍煙囪一帶情形的客房,每日觀察人流及交通情況,經過幾個 月的耐心觀察和仔細分析,認定藍煙囪一帶發展潛力甚佳,便大開拳腳,以較高價錢,盡投藍煙囪地皮,打造自己的王國。

  過江龍無分析一身債

  這裏順便講講另一位過江龍,也像黃老闆一樣找尋仍未發展的土地投資。當時港英 正在九龍灣填海取地,官方機構大力宣傳九龍灣新填地前景如何如何美好。過江龍信以為真,傾囊之外並向銀行貸款買入新填海地皮。豈料港英在九龍灣填海,填個 不停,新填地地價愈賣愈平,過江龍銀行一身債,破產都唔掂。

  過江龍之失,在於沒有仔細分析;港英到底在九龍灣會填多少地?

  黃老闆之得,在於他仔細分析到藍煙囪一帶,十零廿年內可供發展用地愈來愈少,人流卻愈來愈多,有可能成為一級商業、旅遊區。

  今年輕人羨慕老一輩富豪身家豐厚,便想快錢,多欲速不達。與其如此,何不像黃老闆那樣每作投資,事前必須耐心觀察,仔細分析及唔怕蝕頭注。

  錢樹良
資料 似乎 有誤 聽故 故不 不忘 忘駁 駁故 2010 01 苦海
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=13661

隔牛打山──思想混亂導致政策進退失據(2010/03/06) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=11344


小魚兄上期《據實的客觀質疑》,點出集體創作財經界名人前言不對後語,此現象筆者亦有留意,比如有人曾說買三百萬匯豐正股風險仲大過買三萬元匯豐窩輪,又或者炒窩輪學做CEO。同一個人講野都會自相矛盾,何況是「集體」?

筆者有時也會前言不對後語,大家可以看看筆者2004年前的網誌仍然是看淡的,看錯市不要緊,最緊要識得改,不可死撐。市場是因某些因素而出現走勢,而非跟隨某君的指導而行,強如股神也是看到鐵路的前景而投資,而非自以為點石成金而亂點鴛鴦。人誰無過?但有些「始終如一」的人,亦不見得值得欣賞。

某發展商屬下的電子傳媒,無論是財經節目,還是地產節目,所有主持人都是始終如一地看淡樓市,連現在的大旺市,他們也有辦法在千頭萬緒的消息中發掘利淡的觀點。又如某大代理集團的隱形大股東,也是無論任何市況都是看淡,我們作為讀者真不能不寫個「服」字。

進行分析時要抓著重點,筆者以前因看淡香港的長遠發展而看淡樓市,但後來發覺 這點是無關重要的,最重要的是樓宇的供求、資金及信貸的鬆緊度,對於次要甚至無關痛癢的因素,看得越多,只會自亂陣腳。某些人居然想到用美匯指數預測香港 樓市,就算圖表併出兩者有關係又如何?根本難以解釋兩者的因果關係。同樣地置業決策,首要是究竟可以買多大金額的樓宇,偏生人人都想著自己的Dream House,列出一大堆條件,然後說樓價太貴,筆者只有一句:「萬丈高樓從地起。」

最近的樓市政策,亦有此款傾向,簡單如究竟現在樓市有沒有泡沫,金管局與政府 一個話有,一個話無,皆因所謂「泡沫」根本就沒有公認的定義。那麼政策應該是防止泡沫形成,還是防止泡沫爆破?更滑稽的是所謂「豪宅價會否傳染到中小樓 宇」,特首說沒有,林鄭月娥卻在上周說,要推出好幾幅豪宅地,若能紓緩豪宅供應,亦可紓緩中小型樓宇的價格。

我們的政府思維主次倒置,連那個是山,那個是牛都分不清:究竟政府應該解決市民的居住問題,還是去幫市民去置業?方今政府要負責幫市民讀大專、幫市民創業,甚至肯去搵工送你五千大元,連甚麼是應該做的事也混亂起來。

而近半年來,政府都是以各種方法打壓豪宅市場,以免中小市場跟升,實踐的結果 是豪宅市場的確冷卻下來,但中小市場一樣照升!歸根結底,豪宅與中小樓宇的「用家市場」是分開的,但是對於「炒家市場」卻沒有這個防火牆,市場上有的是資 金,同時銀行體系放出大量貸款,兩者並行引發了物業市場的投資動力,偏生豪宅市場被打壓了,炒家還不在中小樓宇市場尋寶?

以筆者觀之,香港樓市的真正問題,是有些人明明只有能力買二手市場的中小單 位,卻想去迫政府提供一手的上車盤。就當政府硬要把市民置業責任攬上身,在居屋二手市場的補地價政策入手,可即時提供大量的中小單位的樓盤及租盤,比如容 許居屋先賣樓後補地價,或者未補地價居屋只需交市值租金的三成代替補地價之類。總好過以為增加豪宅供應(卻未必影響樓價)可以控制中小樓宇的樓價(而非供 應)。一如某財經爛gag:「由於恆生指數太多中資股,所以標普500指數更能反映香港經濟。」

隔牛打山,死未?



隔牛 牛打 打山 思想 混亂 導致 政策 進退 失據 2010 03 06 苦海
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如若不信,問來作甚?──地產巨頭的黎明式金句(2010/04/10) 脫苦海


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看好看淡本只是一種立場,任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值;唯把理據建立在名人語錄,甚而作出有傾向性的選擇及引導,其參考性便打了折扣。就以股市而論,無論大行報告、國際級炒家,或所謂前任或現任投資銀行家(i-banker)的言論,筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別,甚而身份也決定立場,比如金融業人仕及理財顧問,絕大多數情況下均不贊成置業;同樣道理,問地產代理甚至發展商對樓市的意見,又怎能不作分析而無條件接受?

最近有心人統計由1998年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論,除了最近一次外全部均是看好,最神來之筆的一次是去年3月當中原指數只有60點時,明言有閒錢可以入市,而中原指數200811月最低點是56.71,只有5%的誤差。可是20089月時長實賣了兩個地盤給美資基金,當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業,實乃正常操作,既然買地不能視為睇好,賣樓花不論逐個賣,還是整個地盤地賣,又有何微言大義?最穩陣的看法是:長實尚未放棄地產本業,死未?

以筆者觀之,嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向,這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生:句句都係金句,就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後,筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實:

l          地價趨穩定

l          建築費正在上升

l          利率低企,通脹重來

這三項正是發展商三大成本要素:土地、建築硬件、資金。

新鴻基地產在Yoho Midtown開售前,第三期補地價已完成,住宅樓面每呎$2,700,商場樓面每呎$5,000。有專業人仕計算樓面總成本是$4,000,賣$6,000,邊際利潤高達50%云云。所謂隔行如隔山,邊際利潤率(Gross Profit Ratio)的算式是(總銷售額-總成本)/總銷售額,套入算式則是:($6,000-$4,000)/$6,000=33.3%。這種獲利率遠比九十年代時為低,以建築期3年計,平均每年才獲利10%多一點;如果真要獲利50%,樓價要高達$8,000!所以發展商千方百計限制地價上升速度,信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手,長實新地等有一定土儲的發展商,亦不敢高價爭取九龍站地盤。

建築成本的增加,可從公共工程超支而知,無論高鐵或郵輪碼頭,實際建築成本均遠比當初預算為高,別的不說,單是鐵礦石價格年年大幅上升,誰人會平賣鋼筋?而發展商競相提高硬件的檔次,亦是有目共睹,新盤必豪,所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤?除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售,亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人,不知他們想等甚麼?

市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌,筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係(見本欄《無關係又要話係有關係》),利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項,同時亦令發展商持有土地成本下降;即使他日各國真的因為退市而加息,正好表示經濟正式踏入復甦之路,而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。

主宰樓市轉向要視乎兩點:樓價估值是否過高?有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期?總括而言,目前樓市估值仍在合理範圍,發展商的成本仍在可控制範圍,暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到,如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點,只是妄顧事實的估計,碰上了亦與眼光無關。

如真的認為李首富的言論值得重視,答案早在去年已有了:「三年後樓價必升。」樓市睇到2012年,與市場上某些觀點不謀而合。
如若 不信 問來 來作 作甚 地產 巨頭 黎明 式金 金句 2010 04 10 苦海
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樓市是零和遊戲嗎?──地產商暴利背後的原因(2010/06/07) 脫苦海


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十年來,2000-2004年,發展商都是微利的多,甚至要賠錢,只要想一想由地皮到物業要3-4年時間,2000年的樓是1997年的 地,2004年的樓是2001的地,發展商不見得有多大利錢。例如維景灣畔,太古與新地要減值幾十億才能收支平衡,珀麗灣第一期基本上是平手還要蝕利息。

2005-2010年,由嘉亨灣、窩八、爵悅庭開始才出現「一買就賠」的現象,發展商的暴利年代才開始。何以近年發展商得享暴利?最主要的原因是升 市要超過3-4年,才會有平地貴樓,主宰發展商及小業主賺蝕的,最主要是大市的方向。

既然新樓並不是以普羅大眾為銷售目標,他們的設計及定價就不會理會市民工資的升與降,那麼市民是否沒有選擇權呢?有,就是二手市場,即使金融海嘯前 的2008年初,很多二手樓仍在一般市民的負擔能力之內,至於海嘯後2009年初,更是由高位下跌了兩成。

為甚麼那時又不買呢?筆者可以負責任地講,正因為人人都唔去買,所以就跌了兩成,銀行唔放水,一般人又驚份工唔穩陣,兩者之間樓價跌是結果,真正的 原因是市場永遠令到只有小部份人可以買到樓。市場從來都不是設計來滿足所有人的需要,而是調節有限資源與無限欲望之間的矛盾,買不起樓的人在任何市況之下 都買不起,即使政府推出居屋、夾屋、首置之類,結果都是一樣,分別只是部份不自量力的人最終被這種扭曲市場的措施累死。

發展商與小市民或商戶並不是零和遊戲,當小市民或商戶買了物業,他們的利益便與發展商站在同一陣線,所謂甚麼為地產商或銀行打一世工的想法,聽起來 很有道理,但人人都要吃飯,難道是為五臟廟打一世工?說到底人人都只係為自己打一世工,而不是衣食住行的供應者。




樓市 是零 零和 遊戲 地產 暴利 背後 原因 2010 06 07 苦海
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樓宇縮水誰之過?──發水遊戲,自有官府一套(2010/07/03) 脫苦海


 

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奧運站帝峰.皇殿開售前傳出收票只及單位數量七成,恐有認購不足之虞,事後卻 在短時間內沽清,令市場嘖嘖稱奇。其實代理或發展商究竟收多少票,只是停留在「聲稱」層面,即使是實數,亦可以是大量的重複票,就像新股超額認購倍數,多 與少,與上市後股價表現毫無關係。

至於該盤熱賣,亦與之前賣地類同:好條件的大把人搶,條件較次賣不好價,如條 件較次又要賣好價,結果自然是乏人問津。即如前兩周港島區某新盤開售,條件不如該區龍頭盤,卻想以溢價推出,即使只有區區數十,銷情冷淡亦應是意料中事。

筆者以前提及俄羅斯公仔結構,即在某地段內物業因各種條件排資論輩,新盤如想 用超高溢價開售,條件是否能超越該區龍頭盤呢?帝峰.皇殿在奧運站附近,建築質素與一號銀海同級,開則大小切合市場兩極化,位置則據說兼具兩站之利,樓價 略高於同區同系帝柏及柏景灣,而推售數量只是區區二三百伙,反應熱烈亦是在計算之內。

接著發展商提價1%加推,被目為不敢加價,既然現水平去到貨,利潤亦符合發展商預期,接近原價加推「以價就量」又怎 能視為看淡?假若發展商大幅加價而銷情變淡,淡友又有另一版本的故事可造。其實看好看淡無所謂,但應該基於合理的分析與推斷,一面認為新盤造價偏高,另一 面又批評發展商不敢加價,實乃首鼠兩端。

當然此等「兩頭蛇」行為或已成為香港社會的普遍現象,「公就我贏,字就你 輸」、「我錯都係你唔啱」,即如掛著中立招牌的政府資助機構亦是如此。可持續發展委員會發表報告,提出五十一項建議,當中部份隱含規管「發水樓」之意。事 後主席陳智思表示希望發展商自律,不然政府應考慮立法規管。

說句公道話,所謂發水樓,即發展商售賣樓宇總面積超出地則比率,是根據一套套 政府定下的遊戲規則,並由政府相關部門批出圖則。究竟寬免多少面積是由政府部門決定,而建多高多密,更有城市規劃委員會審核。建築圖則及規劃經多次批核及 修改,才能建成物業,與發展商的「自律」無關。陳先生應該呼籲政府定好遊戲規則,並責成相關部門嚴密把關。

經濟學之父亞當史密斯指出,自利是人的天性。自律一詞狀甚高貴,但要求別人犧 牲利益來乘人之美,乃屬反逆人性。本港主要發展商絕大多數是上市公司,要向股東負責,當然在法例容許之下把利潤最大化。各種「發水措施」,原意甚佳,亦有 陰謀論如筆者視之為「救市措施」,但當原意有所偏離,或客觀環境已變,為政者便有調整相關政策之責。

而此等調整,究竟又以何人的利益為依歸?例如嚴格執行環保露台與工作平台分作 兩份,從用家的角度,兩者連成一片還有些用途及看頭,把兩者分開,甚至要兩戶人分佔同一長條型的工作平台,用家便成為受害者。筆者就想不到有誰會在此種安 排之下得益。

筆者在一著名台灣討論區,看到有人這樣描述香港民情:兩個人買魚蛋,其中一人 有五粒,另一人有六粒,往往是拿著五粒那人要求剝奪別人多出的一粒,而非為自己爭多一粒。發水遊戲亦作如是觀。




樓宇 縮水 誰之 之過 發水 遊戲 自有 官府 一套 2010 07 03 苦海
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青嶼幹線小全張──絕對值與潛在值的矛盾(2010/07/10) 脫苦海


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就在信和帝峰.皇殿以一萬水平定價而仍能去貨之際,市場預期新地旗下的形品. 星寓亦會以相近水平開盤,結果第一份價單,首批平均呎價7,831元,最低呎價6,880元,與意向呎價過萬相比固之然不及,予人雷聲大雨點小之感。

筆者以前曾以海濱南岸為例,探討發展商新盤定價的策略,需要考慮諸如與鐵路站 的距離,是否臨海之類。當然有更多的因素需要考慮,單以此兩盤為例,帝峰.皇殿既有四房大單位,亦有一房細單位,但形品.星寓則以小型單位為主,開則上雖 然一房的所謂「精品房」或Studio Flat能索價比傳統小家庭的二房單位為高,但始終不及大至過千呎的四房單位。

究其原因,樓價最終由相匹配的目標買家決定,能夠買四房過千呎單位的人,實力 當然遠超只能買二房單位的人,此現象即在二手市場也俯拾即是,比如最近昇悅居一個947呎單位,以750萬元易手,呎價達7,920元,而據中原城市指數的昇悅居調整呎價,現在只是5,901元。大家可以想見:開則或景觀欠佳的單位,呎價便會遠低於5,901元,以拉勻平均數。

所以市場主流簡單地以同區不同物業比劃,作為新盤開價高低的指標,實乃過於簡 化。帝峰.皇殿之高於形品.星寓,只能算是樓價絕對值反映了兩者基本因素之不同,並不能視之為誰勝誰負,在目前的市況之下,細細粒容易食的一房單位,自會 吸引某些首期較少而由急於上車的人,形勢比人強之下,亦只有接受更高的呎價。

目前的市況,看好的人比看淡的多,每次賣豪宅地均為市況增添更多燃料,筆者預 期的一次調整已悄然離去,以中原城市領先指數計,前高位80.68,低位79.12,連2%跌幅都沒有!既然樓市氣吞牛斗,又是否入市的時機呢?

筆者認為投機與投資最根本的分別,前者著重點是方向,比如市盈率19倍入市也不要緊,只要有辦法在23倍時出貨,已有兩成升幅;後者則著重購入點估值的高低,比如12倍時入貨,即使後來跌到10倍甚至更低,最終仍可獲利。樓市此時估值高(從租價比率或租金回報衡量)但方向上的處境,是典型 的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明,是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好,二手市場的叫價亦好,越是高價,越把後市潛在升幅透支,甚 至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井,直到今時今日,亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場,或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類,有些價位只 存在於某時某地所營造出來的市場氛圍,當此種氛圍不復存在,此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重,就拿郵票為例,1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元,筆者在網上找到一拍賣網,有以下描述:

「由於圖案非常精美,該小型張在97年曾火了一把,最高曾炒到近百元的價位,近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低 位,投資價值現在已經完全凸現,一旦郵市回暖升值空間非常廣闊!」

 





筆者手上也有一疊,買入價不是伍圓,也不是佰圓,而是$1.5,大概是五十張吧!數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧!



青嶼 幹線 小全 全張 絕對值 絕對 潛在 值的 矛盾 2010 07 10 苦海
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誰出雞,誰出豉油?──大師姐為單稅社會主義招魂(2010/07/24) 脫苦海


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最近有本揭露地產商霸權的著作發表,其實不用勞動某發展商大師姐著書立說,地產行業的優勢早路人皆見。筆者在《資本雜誌》1987年創刊時的香港十大富豪榜,已發現絕大多數富豪均與地產有關。作為小市民要投資致富,除股票外,置業可能是另有一番天地,而非「端起碗來吃肉,放下筷子罵娘」,認為是不道德而不參與其中。


大約一百年前,孫中山三民主義中的民生主義,已有一段講及「平均地權,漲價歸公」,意思是要打破土地擁有權壟斷的現象,並要求把土地增值的部份收歸公有。此種概念來源自美國社會運動家(筆者並不認同他是經濟學家,正如馬克斯也不是)亨利.喬治(Henry George)所著的《進步與貧窮》(Progress and Poverty, 1879),當中鼓吹「人人都有使用土地的平等權利。我們必須把土地當作公共財產」,方法是推行單一稅(single tax),就是只從土地徵稅,同時廢除勞工及生產稅,即薪俸稅及利得稅。類似清朝雍正朝的「攤丁入畝」。


大師姐亦明言是是受該書影響而揮筆疾書,筆者亦特意借來英文原版拜讀,當中Book VII Chapter I(The Injustice of Private Property in Land)講述,只有勞力及生產的獲利是公義的,從土地(land)獲得的地租(economic rent)並非其持有者的努力得來,而是社會進步及環境改善等外部原因,所以社會就有權把此等增值收歸公有。


馬克斯主義認為,資本家在生產資料及勞工的組合下獲得利潤,這是剝削勞動人民剩餘價值的行為。以筆者觀之,佐治主義(真有其詞,英文是Georgism)或稱單稅社會主義只不過是將「資本家」換為「土地持有者」(地產商是其中之一,小業主又何嘗不是?),把「剝削剩餘價值」改為「不勞而獲的土地增值」。


試想想,如果所有的土地及物業持有人,無論是地產商、政府或小業主均一視同仁(基於公平原則,筆者看不到分開對待的理據),要把土地增值拿出來,而且要年年抽稅,還有誰會持有物業?2009年底全港私人住宅物業總存量109萬,由地產商持有的貨尾現時只有7,036個,建築中而未出售樓花的有43,000個,其餘絕大多數是由小市民持有。如果八十後有能力上車,他們亦要交土地稅。


現時物業持有者只需要交差餉、地租,買入時要交印花稅,稅局有權就炒樓個案徵收利得稅,地產商出售或出租物業時盈利要交利得稅。如果香港像佐治主義般「漲價歸公」,究竟是誰人出雞,誰人出豉油?


偏偏香港被目為「取財於地」的最佳例子,根據維基百科的Henry George條目(http://en.wikipedia.org/wiki/Henry_George): Hong Kong is perhaps the best example of the successful implementation of a high land value tax. The Hong Kong government generates more than 35% of its revenue from land taxes, and keeps its other tax rates low.


有認為政府因為稅收大多來自地產與相關行業,成為既得利益者而不欲改變,筆者 不禁要問:建議引入地價稅、土地增值稅,政費豈不更傾斜於地產行業?更極端如佐治主義要廢除薪俸稅及利得稅,只收土地稅收,不單令稅基更形狹窄,只要地產 市道有何風吹草動,結果就是一損俱損,而對上一次只是2003年之前的幾年。


事實上真正的既得利益者既不是政府亦不是地產商,而是交低稅率甚至不用交稅而 享用各種公共服務的廣大市民,並非如有人聲稱,大多數政費均用來出糧給公務員。這類偏頗的論調,例如說中產階級無論樓市升跌都爆晒缸,地產權貴們即使樓市 暴跌也是絲毫不損之類,在該書中所在多有,不贅。


想改變世界不難,如果不能提出具體方法,甚而沒有全盤考慮清楚各種影響,想之麻!



誰出 出雞 出豉 豉油 大師 姐為 為單 單稅 社會 主義 招魂 2010 07 24 苦海
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個人也要企業能力──「霸權」從何而來(2010/07/31) 脫苦海


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投資市場的成敗利鈍往往顯出人性的弱點,人們趨利避害卻被眼前的景象迷惑,以 為現在看到的,將會繼續延續下去,可是只需「回帶」一望,世上沒有永遠升市,亦沒有永遠跌市,只有變幻才是永恆。所以筆者最近亦表明,即使眼前樓市節節上 升,亦不表示值得以現價買樓,並非筆者看淡後市,而是以投資論,估值較低的股市不是更值得考慮嗎? 

此亦是筆者一向批評某些論者,以為樓市長升不跌,地產商永遠受惠,建立萬世霸 權。歷史的事實表明,此款霸權從未存在,即使有之也只是歷史長河內的一瞬。有人說香港經濟被六大地產家族把持,莫講此六大家族當中的猶太家族並非以地產為 主業,即使其餘的五大家族,即「李郭李鄭」及包吳氏,亦不是以地產業起家。

華資財團崛起之際,有所謂「地產五虎將」,即長實、新地、恆隆、合和及大昌, 與方今「五大地產」比較,只餘下前二者,而加添了恆基、新世界、信和。更早期香港的商業王國是「四大洋行」,即怡和、和記、太古、會德豐,要不是退居二 線,就是被人吞併。現今的所謂霸者,他朝亦可以因決策錯誤、管理不善,甚至是接班問題而退位讓賢,「家族霸權,世代相傳」,從何談起?


香港的地產發展商,原本從事各行各業如製造業、金銀珠寶業、商品貿易、航運 等,從而賺到第一桶金,才有足夠財力轉營地產,甚至進軍零售業、公用事業。如果因為部份發展商事業廣大而視之為霸權,則亦可以說是「工業霸權」、「貿易霸 權」、「公用霸權」,而無視這是資本主義的「優勝劣敗,能者居之」的現象。對筆者來說,他們的企業才能(entrepreneurship),才是壯大的主因,其道理一如「揀股要揀管理層」。


在大師姐的著作中(P.204)明言生財需要擁有三個要素──土地(land)、勞動力(labour)和資本(capital),所獲得的是租金(rent)、工資(wages)及利息(interest),工資和利息來自人類的努力,而土地擁有者沒有創造土地或其價值。有讀過經濟學的人應該浮現出一個疑問:第四項生產要素──企業才能何在?古典經濟學的確只有前三個可見的要素(physical factors),可是近代經濟學者指出第四項生產要素,其所獲得的回報是利潤(profit)






無論根據馬克斯主義、佐治主義,以至大師姐的著作,壓根兒就不承認所謂企業才 能,認為企業能不斷壯大及擴展,並不出於其主事人及管理團隊的竭精盡智,而是來自於剝削勞工或土地使用者。如果這是事實,則資本擁有者及土地擁有者就不會 倒閉,管理不善者亦能透過資本及土地壟斷而永續,然而無論銀行或發展商倒閉是不絕於書。至於說大地產商霸權令到中小地產商遭擠出市場(P.157),諷刺的是最近百利保與新地嘉里合作推出南灣項目,麗新則推出翠峰28及萃峰。


與其訴說社會怎樣不公平,不如尋找當中的規律令自己得益,財團是因企業才能乘時而興,作為個人亦可尋求發展此種才能,比如在2005年英文版出版時見到樓市大有可為而入市,到今日2010年中文版出版後路人皆見時計劃收割,已經獲益不淺。

有些文章令人看後心曠神怡,事後卻是過眼雲煙。

 





個人 也要 企業 能力 霸權 從何 何而 而來 2010 07 31 苦海
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炒家風險大,用家反而可以考慮?──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07) 脫苦海


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由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價,一片「回到九七」之聲甚喧塵上,摸貨短炒成交逐漸出現,據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」,當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。所謂「摸貨」,是指確認人(confirmor)持有的單位,在物業買賣雙方簽訂買賣合約後,原買方可找尋另一買家(sub-purchaser)承接單位,到正式成交時(即簽署樓契及支付餘款),原買家需確認承接者的身份,一般稱為確認人。摸就是mor的發音。 

不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水,筆者就用拍拖結婚為比喻:某一對男女拍拖時山盟海誓,非君不嫁非卿不娶(必嫁必娶?),甚至隆重其事搞個訂婚儀式,那麼他日結緍又是否必定此男此女,而非「情人結婚了,新娘/郎不是我」呢?還是「生雞拜堂」呢?


二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款,到簽署正式買賣合約時確 認成交,然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事,但在樓市暢旺炒家活躍時,就會出現所謂「特長成交期」。原買家 固然是有心去炒,爭取更多時間來空手套利,對於賣方來說,特長成交期增加交易的風險,尤其是摸上摸,只要其中一個環節因交不出錢或其他原因,在市況逆轉時 就有機會「斷纜」而交易告吹。


所謂等價交換,賣方的風險不是白冒的,因為炒家睇好後市,而願意出比市價為高 的價格,換取長成交期,以爭取空手套利的時間。以價論價,同一單位用家一般是爭不過炒家的,因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜 賣,是從用家的角度考慮,市旺時用家就要與更多炒家爭逐,而且要吃資訊不平衡的虧。


對於炒家來說剛好相反,市淡成交少時是絕對不宜出手的,價格平一點又如何,如果找不到交易對手,實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂,無謂輸掉機會成本,這才是炒家之道──無機可投,不如蝕多少等下一鋪。


筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別,是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大,反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。


正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計,購入水平的高低就比炒家重要,網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」,以筆者觀之,就不明白樓市低潮時不買,何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳?用家較長的持貨期,並不表示他們應該在現階段入市,以便坐貨坐足幾年。


真正的炒家當然不需要聽取大教授,大經濟學家的意見,時機一現及時而出,入貨價略為偏高又如何,反正吃的是短期的時勢,找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑,筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」,卻看到有些「潮流樓評家」。


有人問:「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價?5%10%15%或更多?」。筆者的答案是:「2009年底私人住宅總存量1,090,600個,2010年七月份有12,957宗住宅交易,以年率計,是14.28%。」對於住公屋的七十多萬個家庭,以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說,樓價高低是無關宏旨的。





炒家 風險 用家 反而 可以 考慮 潮流 樓評 評家 意見 2010 08 07 苦海
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中美利港 林黃趙李──炒樓活動局外人不易參與(2010/08/14) 脫苦海

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「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現,筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作,但從沒有參與,難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼? 

一般人想參與炒樓,恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大,又有交易平台,資訊透明度牌面上較高(但最重要的街外人卻不知),同質性又高,故一般人去炒股票,吃虧的總算有限;但物業市場,尤其是二手買賣,局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單$5,500的成交,為甚麼這樣低?筆者這樣答:D座。

除了資訊不平衡外,炒樓的另一難是人脈,因為無論貨源或客源,均是操之於該盤經紀之手,尤其是一些地區如北角,連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行,而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章:

http://hk.myblog.yahoo.com/yomagyomag/article?mid=494

 

 

美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太,佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客,兼買賣多,在美孚冇地產敢唔賣佢地賬;如果有平少少嘅貨,而唔賣俾佢地,嗰位sales都 怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之,平嘢只喺賣俾佢地,就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的,頭頭尾尾約需四個月,而每件貨基本都賺, 個市如果好唔就,唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨,如果唔入貨,條流水作業線就將會出現真空, 幾個月後冇貨賣。第二,就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國,金漆招牌,喺唔破得嘅。

美孚的物業投資者,著名的還有博客張大朋(http://dpz88.spaces.live.com/default.aspx),由一間自住的美孚單位開始,一間一間地複上去,到九七前清貨,之後再入過,除住宅單位外,更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版,其中一本是《股市投資實戰策略》,筆者看過,可算是樓股雙絕,有興趣的讀者可以看一看。

其實過萬戶的大型屋苑,如太古城、第一城、嘉湖,甚至未來兩萬戶的日出康城, 都有一群群這樣的人,與其簡單地視之為炒家,不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們,然後裝修單位,再高價放租或放售,對像當然就是局外人,就像打麻 雀時「三娘教子」,三家數牌,輸的自然是街外人。

港台e線金融網85日 訪問著名炒家陳清白先生,當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身,靠的是陳生對樓盤合理價熟悉,而經紀亦自動報盤,平盤就入,入完放租或到價就放。 翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄,差不多每一次都是睇淡,但並不阻礙其炒樓成績,只要參與其中,持續的升市對活躍的炒家是有利無害。

一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓,或者輕信樓市見頂爆煲之論,而出售自住 物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題,在市場低潮時買入乖乖地按時供款,大升浪後有可觀利潤,才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族,但 又無御用經紀,又無樓宇化粧團隊,就要看看自己有何條件火中取栗。

中美 利港 林黃 趙李 炒樓 活動 局外 不易 參與 2010 08 14 苦海
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選股要選人──怎樣評價管理層?(2010/09/02) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15533

上篇講選股的第一步是選管理層,筆者所指與一般人認為不同。很多所謂「好勁」的管理層,如果他們根本就不是為股東做事,以筆者之見對投資者來說是完全無用的,以下是筆者以前寫過的選擇股票及管理層的方法:

九選六不選

九選
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=643&fid=7

1. 從事行業正在高速增長期,市場仍未飽和,未有壟斷情況出現

2. 公司本身是市場壟斷者,或寡頭壟斷者,或已出現規模經濟(economy of scale)

3. 公司透過R&D成功發展新產品或業務,或透過收購合併壯大

4. 公司透過發展品牌或控制垂直式合併控制貨源及銷售網,獲得比同業高的利潤

5. 公司在面對市場轉變前,能調整業務及轉型

6. 管理層在業務發展及危機處理多次表現出色

7. 管理層能明確地指出公司中長期的發展方向,並付諸實行

8. 管理層必須要公平對待大股東與小股東,能平衡兩者衝突

9. 管理層能與政府及市民維持良好關係



六不選
http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=946

1. 「無故集資」:筆者認為最嚴重的罪狀,即是在沒有明顯提出發展計劃之下集資,只是草草地說「作為減債及公司一般營運費用」之類的廢話。很多公司即使大把資金,也要求股東供股,或發新股給街外人攤薄股東權益。上市目的由幫股東搵錢,變成搵股東錢

2. 「頻頻改組」:有些集團擁有很多間上市公司,即使貴為長期恆生指數成份股的,也曾經將A 公司的業務淘空,塞給B公司導致負債纍纍。公司業務架構頻頻改變,即是在一開始經營時已沒有良好的規劃


3. 「又收又放」:將公司屬下業務分拆高價上市,過不多久低價私有化,表面上母公司可以透過這些交易獲利,實際上子公司的股東也是公司的股東,今日能夠損害子公司股東的利益,他朝也能損害母公司股東的利益


4. 「監控無力」:管理層無法控制下流子公司的業務運作,最近的例子是有公司投資證券業需要注資,幸而股市當旺獲得意外之財,但幸運是不會永遠伴隨的,他日也可以被這些非核心業務拖垮


5. 「博而不精」:公司經營多種不同業務,卻沒有協同效應,令到管理層不能專注主要業務方向,甚至令本業凋零。例如做地產的又去搞娛樂事業,結果兩樣都搞得不好


6. 「私以忘公」:大股東在上市公司與私人業務的利益分配失去平衡,除了以前提及的世家之外,最近有龍頭公司主席被人稱讚為「搾牛奶高手」,可惜上市公司的牛奶被搾掉之後,變成了私人投資業務。人人為己無可厚非,但作為街外人無謂為人作嫁衣裳




此兩文亦收錄在《投資啟動生活》一書中。


More about 投資啟動生活


選股 選人 怎樣 評價 管理層 管理 2010 09 02 苦海
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數字是第四步──揀股之道(2010/08/31) 脫苦海


http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=11718&page=1#pid127254

揀股票,第一步就係管理層,第二步係商業模式及市場結構,第三步才去講甚麼策略管理之類,到最後才是去計估值,點解d人硬係要本未倒置?

投資(包括買股票、買樓,或者做一盤生意),最重要的部份都係難以量化的。

舉個例子,你將投資的股票收窄到香港地產股,你只係計第四點,分分鐘就係買左麗新、華置、百利保,甚至永義。但你問我,只會睇12、16、83,連1同17都唔會睇。

咁你可能會話,上市公司數目一千間以上,行業是一百個以上,每行可能有5-10間公司,邊得閒睇得晒?

原則上你對某個行業好熟悉,才談得上去研究及投資,所以脫苦海就睇地產,市場先生同Cory就睇金融股,會計仔就製造業公司。

等我開個問題考考你:邊一隻服裝股最好? 答案就係永遠沒有答案。


數字 是第 第四 四步 揀股 股之 之道 2010 08 31 苦海
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出幾多力,即係有幾多料──老細點睇「半斤六兩」(2010/09/26) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15844

之前講過半斤六兩的問題,現在是續篇:

利字當頭—望得遠做得近

人要發奮圖強、擁有卓越的表現, 必然需要一點原動力去加以推動,而無可否認,「錢」確是在工作的推動上佔據着重要的位置。但問題是,大部分未能成功的人,往往只計算眼前的利益,要先得到 回報,才願努力工 作。相反,成功者的想法卻是背道而馳,先努力工作,不計較回報,當贏得了口碑,金錢、尊重與成就也自然會隨之而來。

這樣的說話,或許你會感到莫名其妙,現在,我就跟你說一個真實的故事。

我有一位好友,在某大集團工作逾十年,從見習生做起,直至現在當上集團內的總經理,從薪金平平開始,按年遞增。有天,老闆對他說:「我會調派你到一間新上市的公司做CEO,下星期二上班,現在你手頭上的工作,可交給你的副手去處理。」

此事距今已有兩個月,早前我們一起相約晚飯,在這獨自交談的機會下,我就問他:「你為何不向老闆詢問有關的細節、待遇與工作範疇?一個『哦』字,你竟然就披甲上陣,來到這間陌生的新公司。

請問你知不知道你的月薪是多少?你的職權如何?人事部有否跟你提及?你的老闆又有沒有與你商量過?」他面露自信的笑容對我說:「沒有!沒有!沒有!」

我呆了一呆,他續說:「我不擔心老闆會『搵我笨』,原因是過去這十年,我們之間已建立了絕對的信任,而且,我是從不會計較老闆給我多少回報的,只會做好自己的工作,因為相信我若能做出好的表現,老闆自然會論功行賞。

世上每個老闆都一樣,當他給你10元的薪水,自然會期望你做到15元的工作,可是現在有許多人,卻不明白這個道理。最愚蠢的是,老闆給你10元人工,就只交5蚊貨仔的那種人,他們還沾沾自喜,覺得自己賺了,『着數』了!
 


這些自以為聰明的人,偏偏不知道『你精老闆都唔笨』,總是『渣流攤』與偷工減料,遲早也會被人裁!另一種同樣自認精明,實質『戇居』的打工仔,在收取老闆10元薪水後,就只付出10元的工作,不多也不少,無拖也無欠。


如此一買一賣看似沒有問題,但當中卻全無感情可言,這種人在老闆的心目中,其實與前者的偷懶員工無異,老闆心裏會想:『這個人處處斤斤計較,差點要用磅來秤到足,我才不會給予你機會呢!否則他日你成了氣候,反轉豬肚就是屎,我豈不是更笨?』

而我,就是第三種 – 新界牛!老闆給我10元去工作,我不會只做到15元作回報給他,更是盡全力去幹,做到幾多得幾多,直至我能力到了頂點為止!我不相信老闆會虧待我,因為若 他待我不好的話,我還是可以『炒他魷』,到時絕對有『大把』行家與同業會向我伸出友誼之手,那時,我能索取的價錢定必會更高!」

職場有些人自以為很聰明,其實當上了大笨蛋也不知道。所以這個世界,每天也有人在打求職信與不斷轉工,原因是他們不明白職場求生之道就是要吃得 開,不怕蝕底,以及望得遠,做得近;所謂望得遠,不只是望遠兩天或兩、三個月,而是要看整個發展的長線,那才是職場內的成功必殺技!


黃毅力



黃生「枝筆」仍然是以打工仔的角度睇事,佢身為大老闆,當然知道老細應該係點睇。筆者換轉從老細的角度睇呢三個例:

1. 收10元人工,出5蚊貨仔──呢個員工原來只值$5,點解我會出$10請佢呢?買錯野,速速換左佢。

2. 收10元人工,出10元的工作──呢個員工值$10,咁無理由加人工比佢;同埋,有無D值$12可以用$10買黎代替呢?

3. 收10元,工作超出15元──呢個員工唔只值$10,公司有值$20的野,應該要交比佢做,出$18人工,可以炒左兩個共值$15的員工)

員 工在老細眼中,係factor of production的其中一種,佢地係唔會理會員工出盡全力與否,佢地見到$5功課,呢個人就只值$5,而應該用$4.5或以下黎請。所以初出來打工, 應該要出盡全力,現任老細同其他有眼見的人自會衡量,所以有d人係唔需要見工的,一轉工就轉左去供應商或者客戶度,因為老練的老細往往知道,幾精心設計的 招募測試,都不及親眼見。

作為打工仔,我們需要知道兩樣野:其一是你應該要盡力同時比人見(人地見唔到就盡力都無用);其二,既然良禽可以擇木而棲,今日出幾多糧唔係最重要,而是你有無本事嚮條街度搵到更好的工作同待遇。

讀書進修唔係唔好,但市面上太多學店,佢地可以比張沙紙你,但並不一定能增加你的工作能力及市場價值。例如所謂MBA,有幾多個老細,真係會因為呢三個字母而升值加人工?工作上有太多的秘密,係無得學的。

其實打工一如sell野,有心sell的當然就盡sell,不單要賣晒所有優點,而且要比盡量多人睇到,最好梗係有人爭喇!周大仙在發達指南有講:「16.5真正的終極資產:你本人」(P.248)

幾多 即係 係有 細點 半斤 斤六 六兩 2010 09 26 苦海
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計一大輪都唔知自己想點──投資最忌計死數(2010/10/01) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15975

在討論區發現有兩個計死數的例子:

http://www1.uwants.com/viewthread.php?tid=3161883

一個人花8塊錢買了一只雞,9塊錢賣掉了,然後他覺得不劃算,花10塊錢又買回來了, 11塊錢賣給另外一個人,問他賺了多少錢?


答案不是一元嗎??
我念呢題唔可以計出黎

8<---本錢
9<---第一次賣所得
賺<---1元

現有9元

10<---第二次買入的本錢,由於之前只有9元,所以這次要另外再攞多1元,因此已把之前所賺得的1元扺消,變成賺0元
11<---在0賺蝕的情況下以10元購得再以11元賣出
因此最後賺了的是1元

大家唔好自己加任何情況落去(本身拎住20蚊 or 問銀行借等等)這會改變左問題既本質

有D人話兩個買賣是獨立的,但很明顯是接著的,利用之前所得再買(其實識中文嘅人都會知啦,如果你仲係堅持係分開計的話,唔該學好D中文先啦;仲有1+1計黎把鬼咩,如果真係既話,叫板主封佢ID啦)

而單純用數字去計,由於不明因素(我真係唔識講>.<是一定會計錯的

大家討論下~~~

我認係念錯左,應該係2元,不過我依然堅持買賣不是獨立的!


http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13161093&extra=page%3D2&page=1

貶左都唔知...財經透視Edmond個案是很多香港自住業主的縮影
                                                                                    

年多前Edmond以 $1,600,000購入屯門單位,現己升值至 $2,200,000,賬面(表面)賺 $600,000,業主會因此而考慮換貴些或大些單位,如德福,表面上也是正確。但實際上是了$300,000。因為德福年多前 $2,300,000,現也升值至 $3,200,000。Edmond和很多自住業主也計不出和不知道。

以下運用了兩種不同形式去讓大家知道Edmond怎樣 $300,000:

形式一)
-
$900,000 + $600,000 = -$300,000 (未計佣金律師雜費等開支)
(被賺) +   (賺)  =   

形式二)
$1,600,000 (原樓價) + $600,000 (賺) + $1,000,000 (補貼) = $3,200,000 (德福)
除去$600,000賺,即Edmond今天需要用$2,600,000去買入德福

較年多前只買$2,300,000為多
$2,600,000 - $2,300,000 = -$300,000
(今天買)   -    (年多前)  =   

答案:

其實樓價越升,賬面數越升,但自住業主實際就越「」一旦換大些或貴些的單位。
由於Edmond和自住業主只著重自住物業升值,嚴重忽略了周邊物業也同時升值這一環。



計一大輪數做一大堆scenerio,結果都唔知道自己想點至囉到最多著數。
既然人類沒有預知能力,就無可能事前知道邊個係最好決定,有賺咪得囉!
計多左又唔會變先知的,反而令到自己無所適從,睇唔到大方向。

股票、物業等投資呢個遊戲其實好簡單:

在市況淡靜價格較低時,盡你最大的能力同時要穩陣地買入優質資產
到市況火熱人人心紅時,減倉減風險增加資產流動性及變現性

早一兩個月,筆者係咁話樓貴股票平,而家大家知發生緊乜事嗎?
筆者辜且將投資簡化為:錢(含外幣)、股票(包括非衍生的證券及票據)、實物(包括樓),這裏已包含超過七成人的投資額度。
以目前低息環境,錢呢個項目可以不理(包括人民幣,其實升極都有限)。
股票,要精於選擇(大學問黎)
實物,大部份反映貨幣的購買力貶值,而樓宇可以平息借,又可以使用或收租。

請大家看看下圖:



這 裏介紹一個概念:西格爾(Jeremy J. Siegel)常量──6.5-7%的實際股票收益率。根據美國過去二百年的數據,扣除通脹後,股票的年收益率一直處於6.5-7%之間(《投資者的未 來》163頁),即每十年翻一番;債券實際收益率是3.5%;票據和其他短期貨幣市場資產為2.9%;而黃金只有0.1%;貨幣就慘了1美元的購買力經 204年後,只剩下6仙(6%)。

筆者沒有西格爾先生的耐心去計算香港物業的收益率,以下是四叔傳附錄內的資料:



1996年以後的資料在此:

http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/his_data_2.pdf


http://www.rvd.gov.hk/en/doc/statistics/rvd1_1.pdf



計算的方法是B類單位每平方米價格,除以10.76,2010年7月的數字如下:

港島區:$8,001(比1965年高156倍)
九龍區:$6,633(比1965年高127倍)
新界區:$4,505(比1965年高104倍)

恆生指數1964年7月31日基數100點,以目前恆指約22000點計,增長了220倍,可見如果能追及大市(比如買盈富基金),股票的回報比物業高。

但不要忘記,物業有槓桿,就算跑得最慢的新界區,大約做兩倍槓桿(五成按揭)已幾乎可以追及(當然要計按揭利息),港島區更只需做1.4倍槓桿(三成按揭)。

用最小本錢,做最大生意,控制最大資產,這些才是大數。鬼唔知買德福(金額)升得多過屯門咩!不如話買九龍站甚至山頂呢!

一大 輪都 都唔 唔知 自己 想點 投資 最忌 忌計 計死 死數 2010 10 01 苦海
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「樓奴」未做何以成「老婆奴」?──「置安心」只是一個選項(2010/10/30) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16661

施政報告「置安心」計劃發表後,各界紛紛表達意見,當中毀譽參半,一些人認為計劃十分合理,但更多人認為計劃有很多漏洞,以及質疑為何不復建居屋,硬要拿一個大家都不清楚的計劃作為代替? 

筆者早幾期 已指出香港住宅供應有兩座大山:土地使用價值爭逐將樓價推高、供應 有限但發展壓力被高估。土地有價而要使用者付出代價時,他們又是否真有如此龐大的需求?尤其是那些希望上車者,或自命無殼蝸牛,或認為要買到間屋才可以成 家立室,到真正要他們科水買樓,半賣半送他們未必供不起,不過又會說用二十年供樓,令到自己二十年都不能轉工,或者認為自己被層樓綁住,未能實踐人生理想 或降低生活水準。說穿了,他們不想面對置業問題的本質──選擇與機會成本。

人生充滿選 擇,置業只是其一,最理想當然是付出最少代價而得到最好待遇,但我 們知道理想往往在現實中不存在,結果唯有在現存的選項中取捨。結婚可以選擇「是否與家人一起住」;「結婚一定要買樓」換一個角度是「不與家人一起住」,可 以是租可以是買;偏生有些人認為,一定要自置物業;結果又要面對買甚麼樓,以及儲蓄首期及其後供款的問題。

有選擇就有機會成本,租樓住可以不用出首期,但期間樓價上升就不能享有增值,同時要面臨被加租及經常要搬遷的問題;如置業不去租樓,又要面對樓價下跌的風險,數以十萬計的首期被凍結不能作其他用途,還要長年期供樓,更要負責支付管理費、差餉、地租等費用。


若能從這務 實的角度看待,「置安心」可以視為解決個人置業問題的新增選擇── 將租或買的決策推遲幾年,所交租金是凍結五年的市值租金,而租金的一半可提出作為首期。不參與「置安心」而租樓的,交的仍然是市值租金,只不過要面對加租 的可能,以及業主不會大發慈悲將收到的租金退還一半。

若人們能平 常心看這個計劃,不失為鎖定參與者未來幾年的租金支出,即使最終決 定不置業而拿不到一半的租金津貼,並不能算是金錢上的損失,因為到市場租樓,也要支付全數的租金吧!參與者損失的只是機會成本,自行放棄政府津貼的置業機 會,而不應理解為「迫人買樓」。至於當事人為甚麼甘心放棄,人家怎樣計數,已超出旁人的能力範圍。

筆走至此, 本應收筆,但一名前恆生商學會學生會主席,現在就讀中文大學一年級 的王同學說:「我女朋友話,買唔到樓我唔嫁你!」其實王同學今年才入大學,如無意外畢業時應該已經有「置安心」單位可供申請,如到時王同學成功入圍,租五 年後可以提一半的租金做首期,剛剛好切入其「廿八歲才儲夠首期買樓」的計劃。

至於王同學認為要求「增加置安心計劃的數量供應及資助」,入學只有個多月的王同學應該在「國際貿易及中國企業課程」中學習經濟學的兩大原理:”Limited Resources, Unlimited Wants””Opportunity Cost is the value of best alternative foregone.”

樓奴 未做 何以 老婆 安心 只是 一個 選項 2010 10 30 苦海
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罩門初現──銀行可能收緊信貸(2010/11/06) 脫苦海

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=16855

近期對於樓市的議論,均偏向於樓市的實物供求,比如政府推出多少土地,有多少單位落成,對居住的新需求之類,但事實上住宅的需求不單是多少人居住及購買,更重要是多少錢去買,背後隱藏的是金融體系的按揭市場。筆者在去年樓市分享會(http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=9910)時這樣說:「樓市波幅將超越貨幣購買力下降的表現,不能單以供求分析,信貸收縮將成為『樓市罩門』。」筆者看到這個罩門正在出現。

金管局總裁陳德霖提交立法會文件(
http://www.info.gov.hk/hkma/chi/legislative/index.htm) 顯示其對目前金融環境及樓市的憂慮:「豪宅樓價較1997年第三季升13.8%,較2008年金融海嘯累升47.4%,購買豪宅的家庭供樓支出占家庭收入 比重約七成,超越銀行對住宅按揭貸款人所設置的壓力測試上限。一般住宅升幅較窄,目前一般住宅較1997年高峰期低10.1%,惟較2008年金融海嘯則 累積反彈46.7%,購買一般住宅的家庭供樓支出占家庭收入比重四成多。住宅按揭平均每宗借貸額達250萬,還款期23年,均創10年新高。」

一眾政府人員近數月均出口術為樓市降溫,筆者卻重視金管局總裁陳德霖的言論,皆因真真正正掌握短期樓市榮枯的是銀行體系,一如金融海嘯之後,銀行一放水樓 市即見生機。人們有意買樓,如果銀行不批按揭,結果亦是無能為力;要樓市降溫,最直接打擊購買力的是收緊銀行的貸款政策。筆者早已風聞,近日銀行對於申請 按揭人仕,除降低估值外,更會詢問首期是否自有資金,加按時又會詢問資金的用途。結果是減少入市資金,從而令入市意欲降低。

對於監管機構來說,銀行體系的健全及穩定是首要,至於是否令到某些人更難上車,或投資者炒家會否因而周轉不靈,是超出其考慮之列。偏生議員就愛以此大造文 章。立法會議員何俊仁認為,金管局的遏樓價招數對炒家來言軟弱無力,呼籲當局要尋求其他如徵稅等財務政策。陳德霖答得更妙:何議員的講法是對的,除信貸 外,亦可以在供應、控制銷售手法及稅項等方法,控制泡沫,但這不是金管局控制的範圍。

金管局職責是監管銀行,擺事實列數據尚在責任範圍,卻有議員要求兼任分析師及預言家。議員林大輝追問樓市何時會「爆煲」及銀行利息何時會掉頭上升。陳德霖 直言:金融市場變化萬千,難以作出判斷。議員涂謹申批評陳德霖對金融欠缺分析及判斷,無力對社會起穩定作用。不如由涂議員親自發言,以便對社會起穩定作 用,還是怪責陳德霖不留下小辮子?

無疑前任總裁任志剛對某些事情有問必答,陳德霖的謹小慎微顯得畏首畏尾,但筆者認為「知之謂知之,不知謂不知」,以現時的資金泛濫市,再加上短期新樓供應 緊張,才出現眼前的樓市景象。無需加息,只要銀行減少按揭優惠,已能對市場產生冷卻件用。如渣打及恆生已提高H按息率由H+0.7%變為H+0.8%至1 %,相信其他銀行亦陸續有來。各銀行為提高資本比率相繼集資,對於利潤微薄的按揭業務是否要改一改遊戲規則?

至於供應,自從公佈明年4月1日起發水比例上限為10%後,各發展商爭相入則,筆者估計三至五年後此等供應將陸續落成,而樓花將於兩三年後推出,到時還是否像目前那樣奇貨可居呢?

由量變到質變,後市已見陰影,當然筆者並不認為樓市轉勢在即,樓換樓的朋友只是將贏回來的再押上去,但對於「磚都無塊」而希望上車者來說,在此市況及估值,又是否值得傾盡所有再以高按揭成數入市呢?筆者勸這些朋友三思,尤其是期望政府幫一把,隨時「幫你變成害你」。

 



罩門 門初 初現 銀行 可能 收緊 信貸 2010 11 06 苦海
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買樓兩頭賺──量化寬鬆政策下物業成為理想投資(2010/11/21) 脫苦海

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量化寬鬆政策引發投資市場的變化,美元及相關資產弱勢已成為自我完成的全民共識,很多人但知所謂「買實物抗通脹」, 或因為港元與美元掛勾,便以存人民幣作為另一種出路。此處出現兩個考慮:首先,所謂實物,可以是黃金、物業,甚至有人去囤積商品甚至農產品,究竟選擇那一 種?第二是,所謂商品貨幣如澳元紐元,或甚囂塵上的人民幣投資,牌面上表現比美元強,又是否理想?

市傳國內炒賣諸如大蒜、蔬菜、肉類之類農產品,甚而有人煞有介事說因為各地冷藏設備發展起來,有利囤積居奇云云。而香港亦有一鼓收集諸如紅酒、名錶、錢鈔、茶餅作為投資標的。筆者不敢說類似的操作不能獲利,卻難以視之為投資,因為他們面對流通性及異質性的問題,導致難以大額進出,以及定價困難。相比之下,黃金及其他商品期貨就無此弊,不過相比之下物業金額大,而且高透明度的成交紀錄令定價較易,可以判斷估值水平。

此外還要考慮槓桿此一因素。黃金及其他商品期貨均可以高槓桿方式運作,而被人目為高風險投資;可是以按揭買入物業, 其實亦是槓桿,比如七成按揭是用三倍多,如按到九成則高達十倍,然則何以少人批評?說穿了,物業市場較少出現斬倉情況,即使物業市價低於按揭額,出現負資 產情況,只要按時供款,往往銀行亦不會收回物業拍賣抵償。至少在金管局網站看到負資產的統計數字,即是金管局亦默認此種現象的存在。反而其他商品,未跌到 負值,經紀行已經call margin追加保證金。因此物業投資的安全系數比其他商品高得多。

而另一被人忽略的因素是除了現金會貶值,其實債項也會貶值,美國政府深明此道,因此不惜大印銀紙製造流通量,今天的 債去到若干年後已貶去一截。借錢買物業,動輒十年、廿年甚至卌年,其間銀行欠款所代表的購買力亦隨通脹而降低。過去數十年樓價輾轉上升,債務購買力輾轉下 降,無論地產商或小業主,均是兩頭賺錢。

至於不買實物資產,改存商品貨幣或人民幣投資產品又如何?其實所謂人民幣升值,是購買力下降速度較慢的假象。美國政 府會印銀紙,難道歐洲、澳紐或中國不會做?至少中國政府亦是大量放水進入市場,而不會坐以待斃,國內物價上升已成普遍現象。據報導甚至出現國內居民回流香 港購物的現象,在流動性海量之下,各種貨幣只有爭相貶值一途,用那種貨幣只是程度上的分別。

租或供物業,往往佔家庭支出的一大部份,即使不以投資視之,能鎖定或控制居住支出已是自保。尤其在當今時勢,誰人會低價出售自住物業?樓價大跌又從何說起?

買樓 兩頭 量化 寬鬆 政策 物業 成為 理想 投資 2010 11 21 苦海
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