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離婚率與細價樓 會計仔筆記

http://accountboyhk.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3986831
2013 十大預言中左一個, 就是說樓市會再升5%, 政府又出招。

我當初這樣想的理由, 是因為香港的房子結構性供不應求。當我們每天洗腦說新樓供應2萬個就夠時, 有沒有想想這可能已經不再正確?

 Picture

http://cdi.bgca.org.hk/cdi/main/content2c.asp?lang=c&id=482

看看這圖, 抄自小童群益會, 是法院的離婚判決數字, 2011的數字比1997多了10000個, 是每年10000個, 年年上升, 應該和中港接觸越來越多有關, 現在的工作要北上出差的越來越多, 男人包二奶數字或和內地女人結婚的數字也只會不斷上升。如果一條升上20年的chart 都唔叫結構性, 我都唔知咩先算。

每年多出來的一萬人, 可能有部份會搬回和父母同住, 有部份會自己住, 有部份會回大陸住, 無法準備統計,  我自己assume 這10000個extra 離婚每年製造5000個需求。更麻煩的是, 這個10000個extra divorce 的數字現在以很穩定的每年1000-2000個增長中。你說你唔鍾意個仔同姐姐住的需求剛性d, 定係離婚要搬開住的需求剛性d? 當你唔想自己下廚的時候,他們可能每天準時去買街市收工大平賣的菜,又或者5點起身去天光墟入貨。

這群人通常都是租客,但十年來就taking up 數萬flats for rent! 而且, 如果離婚雙方都住公屋的話, 在現有政策下要搬走的一方都會很快地輪到新的一間公屋, 每年20000個離婚, 15000間公屋落成, 雖然唔知有幾多離婚既人係住公屋, 但條數都幾恐怖。輪唔到公屋既人, 自然就走左去買/租私樓, 或者板間房。

話時話, 我當初計既時候, 唔識用法院數字, 用左統計處, 結果就計到每年增加3000個, 統計處既質素真係... 似乎要好好解決做假問題。

還有一樣, 1997之前, 你仲會聽到新婚夫婦會和父母住, 現在幾本上絕跡, 因為冇媳婦肯同奶奶住。這個數字沒法可得, 但我們可從2011 人口普及中得出一些蛛絲馬跡。

2011平均每戶人口2.9個, 2001 3.1個, 這裡應是所有離婚, 死亡, 媳婦唔肯和奶奶等因素加起來的總結果。以2011年700萬人口計,  700萬/3.1 = 2,258,065, 700萬/2.9 = 2,413,793, 戶數增加是155,729. 這個十年加總155,729, 如果你assume 年年一樣, 咁2011年就增加左15573戶; 但如果你assume 2001年增加0戶, 增加數按直線每年上升, 咁2011年戶數就增加了31,445戶。

如果統計處的2.9和3.1只是2.94和3.06的 rounding figure, 咁按平均法和直線法得出的2011戶數增加就是9,337 和 18,674. 注意, 這是是人口居住習慣(離婚/唔肯和奶奶住/三高剩女姑婆屋) 帶來的戶數增加, 並未計香港人口增長, 大陸人來港買樓等。

即係話, 每年既新樓需求係20000個+ (9337 or 15529 or 18674 or 31445) + 大陸人買起果份先夠。我自己既估計, 真實需求未計大陸人大概是25000 - 30000 個一年。宜家個plan 講到2020 都未有20000個, 一味靠兇, 唔駛好耐, 好快果d 結婚離婚既人就會搶貴哂所有租盤, 慢慢又有人覺得供平過租.....

當貴價升到去某一個水平, 價格discourage 左大量居住需求 (不是買樓需求),d 人覺得寧願同奶奶住, 或住板間房都唔租/買樓既時候,市場就會平衡。但由於依d 係極不受歡迎行為, 出現之前, 我估大家樂大快活既客量會大跌, 不如你問下你老婆或女友, 如果迫你選, 你寧願自己下廚帶飯(可在百佳買, 再少量加工) 定同奶奶住。家樂快活未出事, 即係話critical point 未到。

CY 要打擊樓價, 其實就係要對抗demographics, 要d 人同番奶奶住, 要d 要北上工作的男人唔好去包二奶, 同埋令剩女嫁得出。你做到依d mission impossible 既話樓市起碼一年跌5成。

講回投資, 我自己認為, 每年萬多個新樓, 當有1/3 至1/2 係細價樓, 每年25000-30000個需求, 有咩理由賣唔哂? 大價樓就和投資取向關係較大, 依個theory 唔work. 我自己相信, 細價樓由今日數到去年尾, 會繼續上升。而賣細價樓(細面積/新界) 為主的地產商, 亦會因被錯殺而上升。 

請勿以本篇文章作為買賣物業的任何依據, 我承擔唔起。

 

離婚率 離婚 與細 細價 價樓 會計 筆記
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=53713

港窮人與細單位樓價「並駕齊驅」

1 : GS(14)@2017-11-18 09:12:12

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5991&issue=20171118


【明報專訊】政府昨舉行記者會公布去年香港的貧窮情况,數字顯示,在未有政策介入下,去年全港貧窮人口有135.2萬,較前年增加7000人,為2009年以來的新高,以香港700多萬人口計算,即每五個人便有一個人屬於「貧窮」。另一值得關注的現象是,原來過去3年一般由收入較低家庭居住的細單位,其樓價升幅竟跑贏中型和較大型單位,造成「愈窮愈見鬼」現象!

根據香港政府訂定的貧窮線定義,若收入低於全港住戶入息中位數50%,便屬貧窮人口,政府昨天公布2016年貧窮線,一人住戶為4000元,二人住戶為9000元,同樣較前年增加200元,至於三四人住戶為15,000元及18,500元。政府昨解釋,造成「貧窮」人口上升,主因是非從事經濟活動的人口增加,可能是人口老化,多了人退休,退休了自然沒有收入,因而墮入貧窮線,當中可能有不少是有樓收租或其他投資工具如股票收息,但卻未必計入「收入」,所以「貧窮人口」增加,未必一定代表貧窮情况惡化。

細價樓升幅更快 窮人更難上車供樓

另外,收入只反映銅幣的一面,另一面是支出。在香港,如果沒有公屋住,對低收入士而言,最大支出可能是租金或供樓開支,根據美聯物業分析數據,選取50個大型屋苑,今年10月份實用面積400方呎或以下平均呎價錄13,778元,若與3年前同期(2014年10月)相比(當時按揭成數上限仍未全面收緊至六成)同類單位平均呎價10,866元相比,3年間升約26.8%;升幅高於同期呎價升約22.2%的401方呎至800方呎單位,以及升約20.7%的逾800方呎單位(見圖1)。即是說,如收入僅夠買入細單位,低收入階層會愈來愈難供得起樓。看來,香港政府在提供低租金的公屋,或將來樓價較低的綠置居,都要多作努力!

准動用MPF買樓 宜配合綠置居

其實,對低收入家庭而言,由於樓價升得比中型或大型單位快,他們儲首期上車會更困難,最近有議員建議可效法新加坡讓巿民提早動用強積金買樓,以更容易儲到首期。對此,香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授認為,現在全港數百萬個強積金戶口,平均擁有金額少於18萬元,以現時一般私人住宅單位至少400萬至500萬元,有關款項只是杯水車薪,作用不大,也違反原來保障養老退休用意,不如金管局降低首置按揭的首期成數5%,更直接和有效,也不會影響銀行穩定性。

莊太量指還有一種代替方案,就是容許將強積金戶口內的款項部分抵押予銀行或金管局,以借出款項作首期。莊說,新加坡能讓巿民動用強積金買樓,主要因為僱員要供薪金17%,僱主則供20%,故強積金金額遠較香港僱員和僱主只各供款5%多,用作買樓首期才更有意義。

其實,新加坡提供大量組屋,樓價遠比私樓便宜,動用強積金便足可買樓,筆者認識的一些地產界朋友便說,若是香港年輕人可用強積金買二手未補地價的居屋細單位,又或將來政府推大折扣的綠置居,而又配合銀行可為有關單位提供九成半按揭的話,情况便大大不同,有那18萬元強積金,再加上一些儲蓄,年輕人要上車容易得多。

昨天《明報》報道,中國恒大(3333)主席許家印憑藉恒大年內股價翻逾5倍(圖2),首度登上《福布斯中國富豪榜》榜首,身家達2813.5億元(人民幣‧下同),力壓第二及第三名的「雙馬」,即股王騰訊(0700)主席馬化騰的2581.8億元及阿里巴巴主席馬雲的2555.3億元。

許家印成中國首富 或是內房見頂先兆

報道指出,許家印在2016年的福布斯中國富豪榜上,仍只排第九位,當時身家僅得656.6億元,但不足一年即升至2813.5億元的榜首位置。背後全因恒大多年來藉高負債換取規模增長,適逢內地近兩年樓價急升,造就其銷售額跳躍式增長至今年的4500億元。

加上恒大去年拋出將恒大地產借殼回A股方案,至今已引入共1300億元的三輪戰略投資者,刺激許家印旗下上市公司中國恒大股價出現翻天覆地變化,年初至今已急升逾5倍。

以上報道令筆者想起上周在扶輪社的演講「從傳媒看投資」,當中便提及若登上著名的財經雜誌做封面人物,往往是有關行業熱爆見頂之時,較著名例子有1999年底《時代雜誌》選了亞馬遜的創辦人貝索斯為person of the year, 未幾便見到科網股爆破,亞馬遜股價隨後曾跌了超過九成(圖3)!

如今許家印成功登上《福布斯中國富豪榜》榜首,或許也是時候小心恒大及內房板塊,以至中國樓巿會否急劇調整,最終會波及香港?

[陸振球 樓市解碼]
窮人 與細 單位 樓價 並駕 駕齊 齊驅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344275

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