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「到馬來西亞投資房地產,租金投資報酬率至少有五%」、「用低於台北市的價格,輕鬆入主日本東京」。「不到台北市五分之一的價格,就可以在柬埔寨首都金邊市中心擁有房地產」,嘉寶利建設公司總經理林献智正向著前來探詢房地產市場的投資團說。 「東協擁有全球最年輕的勞力和豐富的礦產資源支撐經濟成長,」台灣房屋全球財富中心經理王怡凱說。投資客的觸角,正悄悄的從目前最夯的日本、馬來西亞轉移到柬埔寨與緬甸,在緬甸的仰光、曼德勒,柬埔寨的金邊等大都市,可看到台灣建商與投資客的身影。 日本信義房屋光是二○一三年,就仲介了新台幣八十八億 三千萬元台灣資金前進東京,台灣房屋最近兩年則引介至少六十五億元資金到馬來西亞買房。這還不包括其他房地產業者、旅行社或移民業者帶團買房的金額。 海外置產不難,後續的管理學問才大。如同投資海外基金一樣,進場容易、退場難,除了考量資本利得外,匯率風險、貸款成數、管理費用、法令政策改變,是許多房仲業者不會告訴你的「眉角」。 眉角一:匯差風險自行負擔 「我本來在馬來西亞訂了一個仲介推薦,還帶七年包租的房子,訂房之後才發現,後續會產生不少仲介沒告訴我的費用,會影響到租金投報率,所以不玩了。」跟隨這波海外置產浪潮到馬來西亞買房的蔡小姐說。「更扯的是,二○一三年八月份我告訴仲介要退訂,一直拖到十二月才拿到錢,這段期間新台幣貶值,產生的匯率損失超過一成,誰來負責?仲介根本不理會,只會一直跟你說抱歉,那有什麼用啊!」不愉快的經驗,讓蔡小姐現在對於到海外投資房地產打了退堂鼓。 到海外置產,匯率波動直接影響到獲利表現。以馬來西亞為例,必須把新台幣先兌換成美元,然後再轉成馬幣,產生兩次匯差,這還不包括兩次的匯款手續費。錢還沒賺到,就先被扒兩層皮。如果想要在當地借款來鎖定匯差風險,號稱高達五%的租金投報率,會因為當地借款利率高,大大受到影響。 眉角二:薪資影響房貸成數 其次是貸款成數,在馬來西亞訂購了房子,不是拿房子抵押就可以借得到錢,還必須看每個月的工作薪資多寡,做為銀行放款成數依據。不少國內的「田喬仔」空有滿手現金,卻因為沒有固定薪資收入,無法在當地借款。仲介標榜的貸款可達五成、最高七成的說法,不一定能兌現。想要以小搏大、口袋不夠深的投資人,很難跨出國門。 眉角三:管理費一律房東付 把房子出租,要由誰來負擔大樓的管理費?在台灣,這筆費用大多是由房客支付,但是在國外,則剛好相反。在馬來西亞、日本,管理費可是由房東負擔。除此之外,仲介還沒告訴你的是,每年申報所得稅的費用,是一筆例行性支出,在馬來西亞大約是馬幣八百元(約合新台幣七千三百元),會吃掉一部分收益。 在日本購買公寓或是大樓,房東還要負擔修繕積立金(編按:即修繕費,提供房屋每年一小檢修,十年一大檢修所需的費用)及管理費(通常為月租的五%),而且修繕費是逐年增加。尤其遇到大檢修,需要額外貼錢支付,都不是預期中的花費。 眉角四:賣房最多扣稅三成 在海外投資房產,最怕遇到政府的法令規定,日前,馬來西亞政府唯恐房地產被炒作,宣布從二○一四年開始,限制海外投資人在當地買房的最低金額,從馬幣五十萬元(約合新台幣四百五十四萬元)提高到一百萬元(約合新台幣九百零六萬元)。 同時,還調整房地產盈利稅(編按:如同台灣實施的奢侈稅)課徵規定。之前,持有房產兩年內出售的,稅率為增值部分的一五%,持有兩年到五年內出售,降為一○%,持有五年以上出售的免徵。但從二○一四年開始,非公民持有房產五年內出售的,一律徵收增值部分的三○%,持有五年以上則免徵。法令修改的目的,就是要讓國外的房地產投資客被「套牢」至少五年,才能出場。 在日本,同樣也會課徵高額的資本利得稅。持有房產五年內出售,要課徵資本利得稅三○%,持有五年以上出售,減半徵收。「到日本買房,最好要有長期持有的準備,而且最好要有持有五年到八年的打算,」日本信義房屋社長何偉宏說。 到海外置產想當包租公、包租婆前,最好先把當地的法令、規定弄清楚,免得投資下去後,才冒出許多非預期中的費用。此外,東協國家買賣房產的過戶需時三個月,想要靠出售海外房產週轉資金的投資客,必須要把時間差考量進去,才不至於出現遠水救不了近火,還惹來一肚子氣。 【延伸閱讀】搞懂海外置產4大費用 匯差:匯率轉換次數越少越好,可減少買賣房產與獲取租金收益時,幣別轉換與手續費損失 貸款:具有匯差避險功能,短期內雖會影響投資報酬率,卻可降低未來房產出售,資金匯回時可能產生的匯差損失 養房成本:在日本、馬來西亞,住屋管理費和維護費均由房東支付,還有每年申報所得稅的例行性支出 資本利得稅:在日本,持有房產滿5年減半徵收,課徵15%。馬來西亞持有滿5年則免徵,2國5年內出售扣30%。柬埔寨、緬甸尚未制定 整理:吳美慧 |
周三,芝加哥聯儲主席Charles Evans和克里夫蘭聯儲主席Loretta Mester就貨幣政策發表講話。Evans表示,美聯儲對加息應極具耐心,哪怕通脹略高於2%也是可以容忍的,認為“相當長時間”措辭妥當。Mester認為應修改前瞻指引中“相當長時間”措辭,但稱這不足以令她在9月會議上投反對票。
華爾街見聞網站對Mester和Evans講話要點進行了整理。
關於美國經濟:
Mester:預計今年下半年和明後年美國經濟增速都可達到3%。這是美聯儲官員中頗為樂觀的GDP預期。
Evans:預計未來美國經濟增速可達到3%。
關於前瞻指引:
Mester:認為美聯儲應修改前瞻指引,“相當長時間”的措辭可能會傳達錯誤的信號。Mester表示,貨幣政策必須與實際經濟狀況和對未來經濟預期相結合。不過Mester稱,反對“相當長時間”的措辭不足以讓她在9月FOMC會議上投反對票,不清楚美聯儲10月會議上是否會放棄“相當長時間”的措辭。
Evans:美聯儲最終將修改前瞻指引,但目前他個人認為“相當長時間”的措辭是合適的。
關於加息:
Mester:寬松政策仍然是合適的;加息時間取決於經濟數據。
Evans:認為“早加息好於晚加息”的觀點非常不妥當。美聯儲對收緊貨幣政策必須有耐心,只有在對勞動力市場和通脹有信心的情況下才能加息。這意味著若屆時通脹略高於2%,也是可以容忍的。Evans認為,美聯儲加息幅度不應太大,這樣可以減輕對經濟複蘇的影響。加息時,美聯儲應爭取有12個月的時間來觀察進展情況。緩解加息擔憂的一個方法就是將加息幅度放小。
關於通脹:
Mester:預計通脹在2016年底前返回到2%水平。
Evans:3%~4%的薪資增速不太可能引起通脹,當前通脹溫和上升態勢是可控的,即便通脹略高於2%,也會上下波動,給經濟造成的成本不會太大。
關於勞動力市場:
Mester:勞動力市場已經取得了巨大進步,預計將進一步改善,明年底時失業率或達到5.5%。
Evans:勞動力市場仍存在大量閑置,預計在通脹達到2%之前,勞動力市場先實現充分就業。
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隨著港交所公告滬港通啟動沒有時間表,市場預期滬港通10月啟動的想法正式落空。
周一港交所行政總裁李小加就滬港通發表演講稱,滬港通尚未得到批複。滬港通對中國內地和香港都很重要,滬港通啟動需要耐心。
交易所並非是最終決定者。港交所已準備好,上交所也已準備就緒。滬港通是香港繁榮的關鍵。
港交所行政總裁李小加還通過電話會議表示,交易所在滬港通的角色是“修橋建路”,已完成準備工作,但滬港通何時開通非由他”按鈕“。他稱不知悉滬港通的開通時間,亦不願作出猜測,但他認為滬港通無論對本港及內地都是意義重大的項目,個人相信滬港通推出只是時間問題,而非”會否“的問題。對有報道指滬港通無限期擱置,李小加稱不清楚有關報道的消息來源。
當被問及滬港通延期是否與香港抗議活動有關時,李小加稱不作推測,但滬港通何時推出要綜合考慮技術安全、投資者信心及市場穩定等因素。他稱香港事件暫時對香港大部分經濟環境的影響不大,金融市場仍有序運作,但倘若香港事件長時間持續,香港付出的代價將愈來愈大。
港交所10月26日晚間公告滬港通最新進展稱:至今各方已就實施滬港通作好技術準備。然而,截至本公告日期,香港交易所尚未取得啓動滬港通的相關批準,因此並無實施滬港通的確實日期。當有關滬港通啟動的時間表有任何重大進展時,香港交易所將適時刊發進一步的公告。
據香港證監會與中國證監會於2014年4月10日的聯合公告所述,從聯合公告日期起至滬港通正式啟動,需要約六個月時間準備。因此,市場預期滬港通會於2014年10月開始運作。
實際上,滬港通推遲並非毫無征兆。按照港交所行政總裁李小加今年8月的說法,“滬港通”將在10月份某個星期一啟動,啟動前兩星期,監管機構將作出公告。而10月17日,李小加的口徑改為:“ 滬港通的實際開通時間需要由兩地監管機構決定,是否開通前兩周公布並不重要。”
《香港商報》近日援引不具名消息人士稱,受“占中”影響,“滬港通”已被無限期擱置。而上交所也已取消原定於25日舉行的滬港通開通彩排儀式。
據《香港商報》:
本月初“占中”初現時,原訂在港推行的一系列有關“滬港通”的宣傳活動就已取消,包括官員訪港行程,上交所在港的采訪活動等等。當時還只是計劃暫時推遲,擇機再做,但隨著局勢一發不可收拾,推遲已變成暫時不考慮做了。
不過,針對滬港通可能無限期延遲的說法,人民網發文稱,資深人士表示,滬港通屬於國家既定政策,不可能無限期推遲。中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍也認為 “滬港通”推出是早晚的事情,投資者無需多慮。
據人民網報道,一位監管層人士說,按照公告的時間點,“滬港通”技術條件等目前已經準備就緒,至於何時推出有待進一步確認。
仍有分析師預期滬港通年內有望啟動。
信誠證券聯席董事張智威分析認為,即使滬港通未必可在本月或下月推出,12月也是合適的時機。目前歐美股市動蕩,香港本地風波又起,延遲推出勝過倉促上陣。而且12月是基金經理粉飾成績的傳統季節,或有利於做好市況,給滬港通開通帶來適合的時機。
第一上海證券首席策略師葉尚誌也預計,滬港通年內推出機會仍高。他認為,市場不用過分解讀滬港通或擱置的消息,畢竟滬港通由國務院總理李克強提出,而且與滬港通相關的準備工作已做好。
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作為制度經濟學一個分支的“轉軌經濟學”,興起於20世紀80-90年代,當時,原來實行計劃經濟的國家紛紛開始了向市場經濟轉變的過程。
轉軌經濟學與“制度變遷”(古典制度經濟學當中描述從一種制度向另一種制度轉變過程的概念)的差別在於,歷史上的制度變遷發生時,人們不知道自己究竟會向、要向什麽樣的目標模式轉變。而“轉軌經濟學”描述的是從一種已經存在的制度向另一種已知的、已經存在的制度進行轉變的過程。
這其實可以使我們更加清楚地理解鄧小平的一句名言“摸著石頭過河”——要過河,要去彼岸,這是知道的,不知道的僅在於如何過河,所以要摸著石頭加以探索。彼岸的很多細節我們可能也還不是很清楚,但是大致上,當時出國訪問過的領導人們知道我們要搞一個什麽樣的制度。“市場”這個概念很早就作為一個目標模式提出來,是能說明很多問題的。
這也說明,我們正在進行的,是一場歷史上很特殊的制度變革。
從20世紀90年代開始,一大批國家開始了體制轉軌的過程,用簡單的歸類法,可以說存在兩種不同的轉軌方式,一種是以俄羅斯為代表的“大爆炸”式的激進改革,另一種是中國的漸進式改革。那麽,兩種方式有沒有一個孰優孰劣的問題?
在我看來,中國與俄羅斯的差別,首先在於舊體制的覆蓋程度有很大的不同。前蘇聯幾乎90%的國內生產總值來自國有計劃部門,幾乎所有的勞動力都加入了統一的社會保障體系。而1978年的中國,國有部門只占國內生產總值的不到60%,享受統一社會保障的只有占勞動力總數18%左右的國有企業職工。在俄羅斯,如果不改革國有部門,把勞動力和生產力釋放出來,非國有經濟就不可能發展。在中國,由於大多數勞動力都在非國有的農業部門,只要實行了農業改革,允許鄉鎮工業和服務業在市場上發展,就可以在先不進行國有部門改革的情況下,就開始非國有經濟的發展,通過“雙軌制”的方式,使新體制成長起來,逐步為改革舊體制創造條件。
其次,中國與俄羅斯在經濟發展階段上有著很大的差別。前蘇聯基本實現了工業化,人均收入水平較高,國民受教育水平較高。而1978年的中國仍屬於一個相當落後的發展中國家,這就決定了中國的制度改革必須隨著經濟的發展而逐步展開。俄羅斯盡管開始階段會有較大的陣痛,卻相對容易引入發達國家的一些制度要素,可以較快地實現轉軌。在這個意義上,中國與俄羅斯的差別在於發展階段的差別。
另一個重要的因素,是歷史背景的差異。俄羅斯本來就是一個歐洲國家,宗教、文化、政治、法律,與西歐和北美有著諸多的共性,可以較大限度地發揮“後發優勢”或實現“知識外溢”,比較容易以一種簡單的方式移植西方的制度。而中國在過去兩千多年的歷史上與西方有著太多根本性的差異,從政治制度到宗教文化,走過了極不相同的歷史路徑。在一定意義上,中國的體制改革,不是簡單的轉軌,而是一個大方向基本明確前提下的“適應性體制創新”。幾百年後,各國的制度可能趨同(西方國家也一定要不斷改革和調整),但是各國走過的路徑,卻可能因歷史背景的差異而各不相同。
總之,確實存在一些可以稱為“中國特色”的東西,確實存在具有中國特色的制度轉軌。差別主要在於各國的起始條件不同、發展階段不同、歷史背景不同,而不在於孰優孰劣。
就體制改革與經濟發展的關系而言,中國與俄羅斯的差別在於:俄羅斯是一個經濟已經較為發達的國家實行制度改革,而中國既是一個經濟落後的發展中國家,又是一個體制轉軌國家。正因如此,我們要充分估計中國“雙重使命”的複雜性,充分認識到中國改革與發展的長期性。沒有發展,我們的制度就不可能完善,而沒有制度變革,我們的發展就會因效率低下而困難重重。
中國一個重要的後發劣勢在於,人們往往會用發達國家比較完善的市場經濟制度來直接對比我們當前的制度缺陷,並不認真思考發展階段的差異和歷史背景的差異。許多我們現在面臨的問題,發達國家在歷史上與我們類似的發展階段中同樣存在過,但是當下的人們不會進行這種歷史的比較,而是每每做著當下“橫斷面”的直接比較,由此提出各種超越歷史的訴求,各種“大躍進”或“體制趕超”的主張就會層出不窮。作為經濟學者,我們的一個重要責任,就在於提醒人們要有足夠的“歷史耐心”,直面一個落後國家可能面對的發展與改革的特殊問題和特殊困難,積極推動改革,同時堅持以一種平和的心態走過我們必須走過的歷史階段。
(本文為《制度改變中國》(樊綱著)序文節選。作者為北京大學、中國社會科學院研究生院教授。)
大盤(紅綠)與代表中小盤股的中證500(灰色)百分比坐標的月K線走勢圖:
波士頓聯儲主席Eric Rosengren周一表示,在出現“更強證據”顯示物價上升之前,美聯儲不應該上調短期利率。
“貨幣政策制定者應當對退出寬松保持耐心,直到明確我們正在走向實現2%通脹和最大可持續就業的雙重目標。”Rosengren在華盛頓與李大學(Washington and Lee University)演講時表示。
盡管Rosengren並沒有說他預計美聯儲會加息,但他警告稱,能源與商品價格下滑,工資上升緩慢,而且美元強勢,都會讓通脹上升到2%的目標水平面臨困難。他表示,通脹實際水平可能會在未來一段時間內“遠低於目標水平”。
這是Rosengren在上一次美聯儲在10月底舉行的FOMC會議後首次發表的公開講話。他是美聯儲最堅定不移支持采取激進措施刺激經濟的官員之一,目前在FOMC並沒有投票權。
在10月底的FOMC會議後,美聯儲決定終止QE購債計劃,但仍重申將短期利率在“相當長一段時間內”維持在接近零的水平。
多數美聯儲官員預期將在2015年加息。許多關鍵官員預測,這一時點可能會是明年中期,市場也普遍這麽預期。
但美國持續不散的低通脹讓這一前景變得複雜。明尼阿波利斯聯儲主席Narayana Kocherlakota表示,他投票反對了美聯儲結束QE的決定,因為通脹持續低於2%的目標水平。
美聯儲通常看的通脹指標是PCE(個人消費者支出),該指數9月同比僅增1.4%,延續了長期以來的物價疲軟態勢,與許多發達經濟體的癥狀相似。美聯儲官員一直預測,物價壓力會上升,它們也表示,通脹預期相對穩定也讓他們更相信經濟與就業增長的同時,通脹會回到美聯儲想看到的水平。
對此,Rosengren表示,重要的是美聯儲維持高度寬松的貨幣政策,直到實際物價壓力開始上升。
“無法實現明確的通脹目標將會損害央行可信度。”Rosengren表示,通脹疲軟意味著央行的短期利率必需維持在非常低的水平,這讓美聯儲在經濟遇到新問題的時候幾乎沒有進一步刺激的空間。
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美聯儲12月FOMC聲明:對加息應有耐心 勞動力市場進一步改善 周三,美聯儲12月FOMC聲明稱,維持聯邦基金利率目標區間在0~0.25%不變;美聯儲對貨幣政策恢複正常化應保持“耐心”,強調這種說法與此前QE結束後維持低利率“相當長時間”措詞的立場一致;勞動力市場進一步改善;密切監控通脹。 FOMC聲明第一時間要點匯總: 美聯儲在聲明中稱,對貨幣政策恢複正常化應保持“耐心”,強調“耐心”之說與此前QE結束後維持低利率“相當長時間”措詞的立場一致。盡管近期全球市場劇動,美聯儲改用“耐心”措詞,表明對美國經濟充滿信心,以及明年采取加息政策的決心。 美聯儲在聲明中的這一變化基本符合此前市場預期。過去幾周市場就開始普遍預期美聯儲可能在12月利率決議上對政策聲明進行修正。不少分析師預期,美聯儲可能在本次聲明摒棄“相當長時間”的措辭,取而代之的是采用“耐心”。 不過,主流媒體對聲明中的這種變化解說不同。《華爾街日報》在文章中敘述為美聯儲保持“相當長時間”陳述,而彭博稱美聯儲摒棄了“相當長時間”陳述。之所以媒體有這種分歧,是因為美聯儲在聲明中措詞略有含糊,先是敘述為對貨幣政策恢複正常化應保持“耐心”,再解釋稱這種說法與此前QE結束後維持低利率“相當長時間”措詞的立場一致。 美聯儲公布了季度經濟數據預測。其中顯示,17名美聯儲官員中,有15名預計明年首次加息,9月會議上為14名,6月會議上為12名;2名官員傾向於2016年加息,與9月會議人數持平。美聯儲官員們對聯邦基金利率中位值的預測低於9月,表明雖然有更多委員預計明年加息,但他們認為加息方式將更為溫和。2015年底,聯邦基金利率中位值為1.125%,9月時為1.375%;2016年底,聯邦基金利率中位值為2.5%,9月時為2.875%;2017年底,聯邦基金利率中位值為3.625%,9月時為3.75%。 本次會議上,有三名官員投反對票。其中兩位為鷹派委員達拉斯聯儲主席Fisher和費城聯儲主席Plosser。他們希望美聯儲能更早加息。另一位是明尼阿波利斯聯儲主席Kocherlakota,他是超級鴿派委員,希望美聯儲不急於改變前瞻指引。 被稱為“美聯儲通訊社的”《華爾街日報》記者Jon Hilsenrath撰文稱,美聯儲FOMC聲明加入了“將繼續密切監控通脹變化”措詞,這意味著美聯儲擔憂與石油關聯的通脹下跌;雖然耶倫強調通脹下滑是暫時的,大部分官員也認為經濟將熬過這一短暫時期,但之前美聯儲並未在聲明中表明正在監控通脹,且美聯儲經濟預期中的通脹預期也大幅低於9月,這似乎表明在就業市場與通脹之間,美聯儲的決策有偏向通脹指標的趨勢。 FOMC今年12月對經濟前景的預期: 預期2015年底聯邦基金利率中值為1.125%(9月時為1.375%)。 12月FOMC聲明中文全文: 10月會議以來,美國聯邦公開市場委員會(FOMC)得到的信息顯示,美國經濟活動溫和擴張,勞動力市場進一步改善,新增就業人數穩健,失業率繼續降低。總的來說,勞動力市場的一系列指標顯示,勞動力資源利用率不足的狀況在繼續好轉。家庭支出以溫和速度增長,企業固定投資在上漲,但房地產部門複蘇仍然緩慢。通脹水平仍持續低於美聯儲長期目標,部分是由於能源價格下滑。基於市場的通脹指標顯示通脹預期進一步下滑,基於調查的更長期通脹預期仍保持穩定。 與美聯儲的使命相一致,FOMC委員會尋求就業水平最大化和價格穩定。委員會預計,在適度寬松的貨幣政策下,經濟活動將以溫和速度擴張,勞動力市場指標會朝著美聯儲的目標方向發展。委員會認為,經濟活動和就業市場的風險接近於平衡。委員會預計,隨著勞動力市場進一步改善、能源價格走低等暫時性因素消退,通脹將逐漸朝著2%的水平前進。委員會繼續密切監測通脹走勢。 委員會重申,為支持就業最大化和價格穩定,將聯邦基金利率維持在0~0.25%是合適的。對於將聯邦基金利率維持在0~0.25%有多久,委員會將評估實際與預期情況,看是否朝著美聯儲最大化就業和2%通脹目標前進。委員會在評估過程中,將考慮廣泛的信息,包括勞動力市場情況、通脹壓力指標、通脹預期和金融環境發展的相關信息。基於對這些因素的評估,委員會仍認為,對於將貨幣政策恢複正常化應保持耐心。委員會認為,這種指引與此前聲明中提及的“在10月資產購買計劃結束後,將聯邦基金利率維持在當前目標範圍內相當長時間是合適的”說法是一致的,特別是若通脹預期持續低於2%,且更長期的通脹預期牢牢受固。然而,若未來信息顯示,勞動力市場和通脹的改善速度快於委員會預期,則美聯儲可能早於預期提升聯邦基金利率區間;反過來,若上述兩個方面的改善速度慢於委員會預期,則美聯儲可能晚於預期提升聯邦基金利率區間。 委員會維持所持有債券到期再投資買入的滾動投資原則。該政策下,委員會將持有大量長期債券,可以使整個金融市場獲得寬松的貨幣條件。 FOMC貨幣政策中投票贊成行動的人是:主席耶倫(Janet L. Yellen, Chairman);副主席杜德利( William C. Dudley, Vice Chairman);Lael Brainard;Stanley Fischer;Loretta J. Mester; Jerome H. Powell;Daniel K. Tarullo。投反對票的是Richard W. Fisher,他認為盡管委員會應對貨幣政策恢複正常化保持耐心,但10月以來美國經濟表現進一步好轉,比委員會預想的更好,加息的合理時間應更早;投反對票的還有Narayana Kocherlakota,他認為在持續低通脹和基於市場的長期通脹預期下滑的背景下,可能無法達到2%通脹目標,有違委員會的信譽度;投反對票的還有Charles I. Plosser,他認為考慮到經濟改善情況,聲明中前瞻指引部分不應強調多長時間,不應強調當前前瞻指引與此前立場一致。 |