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建商逃命出清 三二九精銳盡出

2013-11-01  TCW
 
 

 

「最近,真的好冷!」「案子都推不動!」國內房市進入第四季傳統購屋旺季,買氣卻始終上不來,九二八檔期的去化速度緩慢,建商、代銷之間耳語不斷。

根據《住展雜誌》、信義代銷研展組統計,九月,台北市預售、成屋銷售率不及九%,為十九個月來新低;推案量大的新北市雖勉強維持上月的一八%水準,但較今年三月最高峰的五○%,也已經腰斬。房市中一股不尋常的氣氛,似乎正逐漸成形。

低利不再,升息勢在必行還款負擔增,房市恐泡沫化

九月底,央行總裁彭淮南提醒房貸民眾留意利率變動風險,首度暗示升息,隔天,營建股全面一片慘綠。

之後數日,彭淮南強調升息須視國內物價、通膨狀況而定,讓外界普遍預估利率將遲至二○一五、二○一六年再緩步上揚,營建股表現因此恢復水準,但在業界,升息陰影卻已如影隨形。

「利率,是房價最大的殺手!」淡江大學產經系副教授莊孟翰說,目前房貸餘額達五兆五千四百億餘元,為歷史新高,占國內GDP達三六%,代表國人將超過三分之一的資金用來購置住宅,已逼近國際間四○%的房市泡沫化指標。

經三大行庫測試,若升息超過兩個百分點、利率衝破四%,房貸族將負擔比現在多一倍的利息;若所得未增加,則逼近借款人還款能力的臨界點。屆時,房市可能因此出現拋售潮、買方縮手,房價反轉向下。

不過,房地產業界普遍認為,為避免衝擊房市、造成民眾資產縮水,央行將以半碼、半碼的速度「無感升息」、緩步調升。但可以確定的是,升息勢在必行,低利率的好日子,將告一段落。

二○○三年以來,一年期定儲三%以下的低利率,造就台灣房市長達十年的好光景,如今,升息腳步趨近,這波國內史上最長的多頭,是否也長路將盡?房價「無頂蓋」的時代會否就此結束?答案,從建商的動作中,也許可以一窺端倪。

明年上半年成推案高峰建商大手筆買地,加速推案

根據全球資產公司統計,今年第一季至三季,建商購地金額總計不過六百億元,但光是十月,上市櫃建商在全國獵地的金額就超過一百三十億元,為單月平均值的兩倍。

其中,營建五虎的手筆最為驚人,不只興富發創下單月購地六十億元的紀錄,遠雄也總計斥資近四十億元,長虹則是以十億三千七百萬元取得內科廠辦用地。無獨有偶,其中逾半的住宅用地,最快都規畫於二○一四年上半年推案。

查稅動作頻頻、財政部又有意加課囤房稅,造成第四季買氣不振,為什麼建商卻反向操作,加碼購地、加速推案?答案,正因風雨欲來,對他們而言,明年上半年,將是目前可見的未來中,最後的機會。

「央行口頭上用升息恐嚇,國稅局實際上用查稅防堵,已經讓很多投資客縮手,市況真的不好!」冠德建設副總經理洪錦欽分析,「明年年底有七合一縣市長選舉,選舉前狀況都不會好,只剩上半年有點機會。」

二○一四年年底縣市長選舉、二○一五年可能啟動第一波升息,再加上二○一六年總統大選局勢未明,未來三年,政治與經濟的種種變數,預計讓台灣房市陷入停滯,也因此意外在低迷景氣之下,逼出二○一四年上半年的決戰潮。

「這兩年先買先推,趕快出清手上籌碼!」永慶房屋研展中心經理黃舒衛認為,為趕最後一波「好時機」,建商不只將出清手上先建後售的案子,新購入的土地,也將採預售方式加速上架,確保業績無虞、現金落袋為安。而眾建商大案齊發,很可能就落在明年三二九檔期。

除了總銷破千億的南港輪胎大案世界明珠,預計可能在明年上半年取得建照、正式推案外,三百億規模的國揚大南港案,最快也將於明年中推出。

此外,遠雄預計在上半年同時推出中和、新莊、新竹市等五案,總銷上看五百億。而一拖數年的大直百億大案、白天鵝建設的豐匯,和林口指標建案、總銷七十五億的世紀長虹也都將搭上三二九檔期,正式亮相。

不只如此,連台北豪宅市場,都有一番廝殺。包括已經進入潛銷期的信義區陶朱隱園、冠德興雅BCF案,和天母的華固天鑄、植物園旁的潤泰松濤苑,明年四大指標豪宅,已經未演先轟動,將共同競逐「三百萬俱樂部」。

永慶代銷總經理葉凌棋指出,明年市況各界普遍看淡,但因推案集中上半年,三二九檔期推案量可能有機會維持今年水準,或小幅成長五%至一○%、挑戰十一年新高。

不過,明年上半年的熱鬧,卻不等同銷售保證,《住展雜誌》研發長倪子仁認為,目前如奢侈稅修法、QE退場時間未定等利空尚未出盡,「沒有人買,硬推又有什麼用?」

房市上熱下冷,建商的豪賭,除了是盡力一搏好過冬外,也是國內在進入高利率時代、市場生態產生「質變」前,最後一次試水溫的機會。

年輕人成購屋市場主力建商推中低價小宅,求轉型

長虹建設財務長陳茂慶分析,二○一五年起的緩步升息,雖不會對實質消費面造成太大衝擊,但「開出升息第一槍後,還是會影響購屋心理,造成一波動盪,」他說,利率升、養房成本增加,槓桿沒辦法「玩那麼大」,首先縮手的就是投資客。因此由投資客市場支撐、生活機能尚未完備的蛋殼區,如近年興起的淡水、五股、桃園青埔與中南部高鐵特區,因「最後一隻老鼠消失」,很可能成為第一個價崩的地區。

至於首購族、自住客,則因購屋負擔加重,觀望期可能拉長、選擇轉買為租,購屋行為更加謹慎,因此壓縮交易量。

「所以,升息後,台灣房市將大洗牌。」葉凌棋表示,在利率的牽制下,往後投資客互相追高、創造不合理漲幅的狀況將逐漸減少,房價不再是「無頂蓋」狀態,回歸自住買盤,由首購族或換屋族市場的剛性需求主導,中低總價商品將躍為主流。從台北市小坪數套房近幾年的漲幅,就能看出此趨勢已經成形。

不過,因往後交易量萎縮,僧多粥少,個案表現會更明顯,要活下來,各建商就必須學會轉型,或轉投資長期收益的商場、飯店。他也透露:「已經有建商在準備、布局了!」

「以後,是年輕人的市場,」洪錦欽也指出,往後是小宅當道的時代,購屋年齡層降低,因此地點、交通將比坪數重要,以雙北市為例,鄰近市中心、總價一千萬上下的案型最為理想。而機能未到位的新興重劃區在投資客離場、首購族嫌遠的青黃不接時期,將有盤整效應出現;因此,這幾年由投資客撐起的泡沫房價,將經歷一番清洗、露出廬山真面目。

不過,如果想輕鬆入住蛋黃區,短期內可能還難以實現。黃舒衛認為,若服貿開放內容擴大,陸資來台腳步加速,則陸企帶來的商辦、住宅需求仍將限於較國際化的台北市,外來資金支撐買盤,「價格絕對下不來。」

此外,未來房市的走向也將更兩極化:「以後大概只剩兩種市場:豪宅和小宅,」黃舒衛說,金字塔頂端的小眾市場,因資金雄厚,基本上不受稅制、利率影響,和市場走向完全脫鉤,所以,往後豪宅仍可能屢創天價。但自住的大眾市場,因房價的人為操縱日漸減少,漲幅將受到控制。

升息的世界,可能讓房貸族叫苦連天,可能讓首購族終於有機會進場,也可能迫使在這波多頭賺進一、兩個股本、荷包滿滿的建商開始另覓出路。不過,在十年低利率的狂歡過後,回歸理性的台灣房市,也許更讓人期待。

【延伸閱讀】

房貸餘額達5.54兆餘元 為10年前的1.8倍,創歷史新高房價所得比的泡沫化指標為3~6倍,台北市為13.1倍房貸餘額占GDP36%逼近泡沫化指標40%。不動產授信餘額約50%

【延伸閱讀】小宅成新寵!1年來每坪漲近2成—2012年實價登錄實施後,台北市每坪單價變化

2012.8每坪單價套房(1房1廳1衛):59.2萬元 公寓(5樓含以下無電梯):48.1萬元大樓華廈:53.8萬元

2013.8每坪單價套房(1房1廳1衛):70.9萬元公寓(5樓含以下無電梯):53.2萬元 大樓華廈:51.3萬元

漲幅套房(1房1廳1衛):19.9%公寓(5樓含以下無電梯):10.4%大樓華廈:-4.7%

資料來源:內政部交易實價查詢服務網、永慶房屋

【延伸閱讀】政經變化多!建商搶明年上半年推案—近8年北台灣329檔期推案量

建商 逃命 出清 三二 二九 精銳 盡出
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南山秘訓50人精銳 藏攻陸大計?

2013-11-09  TCW
 
 

 

南山人壽在潤泰集團入主兩年來,因副董事長杜英宗一聲令下,「冷凍」成立通訊處(服務據點)已長達兩年。

現在,南山終於解凍,成立兩個新通訊處,其中一個通訊處是由南山史上最年輕處經理張瑋玲帶領。

原本,旗下統領了八十多名業務員團隊的她,去年就有機會升上處經理,但卻被公司退件。「那時覺得,為什麼換了新老闆後,我變得這麼衰?」她回憶。

她口中的新老闆,就是二○一一年八月,在一片訝異聲中接下南山人壽副董事長位置的杜英宗。

挫折之餘,張瑋玲在公司高層會議散場時的走廊見到杜英宗,立刻鼓起勇氣衝上前去自我介紹:「我就是被你退件的張瑋玲。」丟出為什麼自己無法獲得擢升的問題後,她記得,杜英宗與她聊了一個小時,和藹的要她「再緩緩」。因為,在拓點之前有更重要的事:他要親自開班為公司新生代上課。

杜英宗原本只是撮合南山人壽賣家AIG與接手者潤泰集團的投資銀行家,沒想到卻意外成了企業經營者。之前沒有任何保險經歷的他,要為這群比他還懂得賣保險的人,上些什麼課?

這個正式名稱為「儲備通訊處經理訓練課程」的班級,是從南山全國三萬多名業務員中,挑選出五十名精銳,進行為期六個月的特訓。由南山人壽財務長許妙靜講解公司財務報表與成本預算、投資長楊智淵解析最新投資市場與商品趨勢,南山破天荒首次讓一級主管上陣當講師,杜英宗自己也包辦經營管理、企業文化等課程。儼然就是仿照知名大學企管課程的南山EMBA學堂。

透過標準化課程把儲備人才訓練成CEO

用EMBA課程來訓練超級業務員,這是保險業界頭一遭!業務員的教育訓練課程向來不脫推銷、人才招募範圍,以往只要懂得帶人帶心的訣竅,為什麼現在也要知道財務、投資等知識?

南山人壽業務最高主管、資深副總經理黃滄爐分析,以前只要業績、組織人數達到標準,業務員就可獨挑大樑擔任處經理,但瞎子摸象闖蕩的風險相當大,有人很成功,有人的團隊規模卻不增反減。杜英宗是透過標準化課程,把每個儲備人才都訓練成一家公司的CEO,「而他自己就是這個訓練班的班主任」。

就像企管研究所的課程一樣,每次上課學員都得分組做個案研討,還必須把杜英宗指定的功課帶回家做。杜英宗不但親自批改每份作業、打分數,還把這五十人的簡歷統統抱回家細讀。

這麼努力,能帶來什麼樣的改變?

課程立意良好成敗繫於畢業生表現

富士達保險經紀公司董事長廖學茂,在保誠人壽擔任業務總經理時,領導的業務員超過萬人,而當年在南山人壽時,也是旗下擁有四百多名業務員的最大通訊處處經理,同時更是政大EMBA、北京大學EMBA的校友。「課程的立意很好!」在他看來,南山的全新嘗試,對新科處經理的幫助卻可能很有限。

他分析,經營通訊處其實不複雜,處經理的任務仍在推銷與招募人才,不太需要知道公司財務或投資了什麼商品;EMBA課程主要針對企業經營,若非擔任公司高階主管,業務員能從學位獲得的幫助不在課程,而在拓展人脈,但在公司內辦理類EMBA課程並沒有這個好處,效益有待觀察。

因此,課程的成敗,端賴畢業生的表現。六個月的魔鬼訓練結束後,被公司上下戲稱為「黃埔一期」的杜英宗首屆嫡傳弟子誕生。今年七月,杜英宗終於發出親簽的首兩張新通訊處成立核准函。第一位獲准的,是曾經拿下三座南山業務員冠軍獎項的吳東明;另一位則是張瑋玲,雖然晚了一年,仍以二十八歲如願成為南山有史以來最年輕處經理。

打破傳統策略嫡傳戰將挑戰陌生設點

潤泰集團接手前,南山發展策略以成熟的都會區為主,較少到工業區、市郊拓點。但杜英宗已下達指示,將把服務觸角伸向台灣每個角落。黃滄爐分析,杜英宗的規畫是,這群他親自訓練的戰將,在經歷台灣市場的磨練之後,接下來將肩負拓展海外市場的使命。

磊山保險經紀公司首席顧問李佳蓉,曾領導過近九百位業務員規模的保險界「天下第一通訊處」,她指出,保險業務員向來不輕易離開已深耕的地緣,因為老客戶總會動不動來辦公室坐坐,需要信賴感,就算把通訊處搬到隔壁都是件大事。她分析南山的策略,是為了以後將來透過大潤發的現成通路到中國大陸拓點,先讓超業們到陌生地區開疆闢土磨練,但這對壽險公司與業務員本身,都是很大的挑戰。

「要是沒上這些課,我可能不敢從新店轉到陌生的土城設點。」吳東明說。從新北市新店區起家的他,擁有台灣大學商學系高學歷,當過花旗銀行襄理,個人已經擁有八百多名保戶,是公司的明星業務員,他已決定要帶領旗下七十多位業務員團隊,轉戰搭捷運通勤須近五十分鐘時間的土城區。

從投資銀行出身的杜英宗,打破保險公司傳統思維,用培養CEO的方式訓練超級業務員,保險業界都在看,他的黃埔一期生力軍表現好壞,將是南山這個培養人才新做法,成功與否的重要指標。

南山 秘訓 50 精銳 藏攻 攻陸 大計
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看好日月千禧酒店 台灣精銳科技成最大股東

2014-06-16  TCW  
 

 

台中首家國際五星級酒店日月千禧酒店,近日傳出大股東換人消息,中部精密機械大廠、台灣精銳科技董事長張重興,已於六月初買下日月千禧酒店六成股份,午陽集團董事長賴富源家族持股降至四成以下,午陽集團也向本刊證實確有此事。

坐落七期重劃區的日月千禧酒店,由中部有線電視大亨午陽集團投資,並委託新加坡千禧國敦酒店集團經營。二○一二年底開幕以來,以台中最貴五星級飯店名號吸引不少頂級客層入住,該飯店推出「龍蝦吃到飽」自助餐,更有不少台北客慕名前往。

「因為日月千禧生意不錯,台灣精銳科技看好飯店市場才投資。」本刊向日月千禧酒店業主查證,證實本項交易確已完成,但強調營運正常並穩定成長,才會吸引外部股東加入。

據瞭解,日月千禧住房率約六成,以一家開幕不到兩年的觀光旅館來說算是不錯,每晚平均房價站穩五千餘元,在台中旅館界排名第一。

事實上,午陽集團是向教育部標租日月千禧酒店土地,土地所有權無法買賣,因此才以股權買賣交易,只不過,在實力雄厚的精密機械大廠資金挹注之後,是否會再掀起台中飯店市場大戰,業界正在拭目以待。

(梁任瑋)

看好 日月 千禧 酒店 臺灣 精銳 科技 最大 股東
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美精銳部隊伊拉克首次生擒IS要員

1 : GS(14)@2016-03-05 01:11:48

多國聯軍清剿激進組織「伊斯蘭國」(IS,圖)的行動踏入新階段,近周抵達伊拉克的一支美國精銳部隊,在當地首次生擒一IS要員。官員形容這是剿IS行動關鍵發展,但在美軍佔伊期間的虐犯醜聞陰霾下,今回如何處置犯人將費思量。



盤查後移交伊拉克或庫族

美國官員未透露落網IS成員身份,只說正在北部埃爾比勒的臨時拘留所進行盤問,拒絕披露疑犯是否合作,但對取得有用情報以策劃之後行動感樂觀。官員又稱,一俟問話結束,會把疑犯移交伊拉克或庫族部隊處置。在2011年底完全撤出伊拉克後,美軍此前在伊拉克對付IS一直主要靠空襲,但隨着約200名主要是陸軍「三角洲」特種部隊成員的精銳部隊,近周抵達伊拉克設立安全屋並收集情報網絡後開始地面突擊行動,未來該會有更多IS成員落網。官員強調美國不打算無限期拘留以後擒獲的IS成員;有國防部高官指,今次行動模式效法去年5月特種部隊在敍利亞突襲行動,當地IS高層沙耶夫被殺,美軍遂將他妻子帶走。她被扣留問話約三個月後已移交庫族部隊。美國《紐約時報》





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精銳 部隊 伊拉克 伊拉 首次 生擒 IS 要員
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